Длительное неиспользование экспроприированного имущества может дать прежнему собственнику или его наследникам право на возврат. Однако не всякое неиспользуемое имущество автоматически возвращается прежнему владельцу. Возврат по уведомлению государственного органа согласно статье 22 Закона № 2942 об экспроприации и право собственника на обратный выкуп согласно статье 23 подчиняются разным условиям. Необходимо совместно рассмотреть, с какой даты начинает течь срок, используется ли имущество для общественной цели и каков возврат полученной суммы.
В частности, наследники, которые несколько лет назад унаследовали экспроприированный участок, могут выяснить, что в земельном кадастре участок теперь записан под другим номером или что имущество продано третьим лицам. В таком случае первый шаг состоит не в том, чтобы делать выводы по нынешнему виду участка, а в том, чтобы сопоставить материалы дела об экспроприации с актуальной выпиской из реестра и с текущим использованием имущества. Настоящая статья объясняет пути обратного выкупа и возврата по состоянию на 13 октября 2026 года.
Что происходит, если цель экспроприации впоследствии отпала?
Экспроприация представляет собой вмешательство в частную собственность в интересах общества. То, что имущество зарегистрировано на государственный орган и его стоимость выплачена, не означает, что его последующее использование совершенно не имеет значения для права собственности. Вместе с тем сам факт, что запланированный в начале объект так и не был построен, сам по себе недостаточен для возврата. Рассматриваются передача имущества для иной общественной нужды, целостность проекта, совершённые действия и специальные нормы закона.
Например, участок, изъятый под школу и законно переданный для другой общественной службы, не равнозначен участку, который удерживается без отнесения к какой-либо общественной нужде с целью извлечения дохода. Общественная служба также не обязательно предполагает закрытое здание. Парк, открытая территория или функциональная часть проекта оцениваются с учётом как фактической, так и правовой ситуации. Об иске об отмене самого решения об экспроприации см. статью Иск об отмене процедуры экспроприации.
Заявление государственного органа о том, что он «будет использовать участок в будущем», не во всех случаях может считаться достаточным. Необходимо проверять характер проекта, прошедшее время, конкретные предпринятые шаги и бремя, которое несёт собственник. Решения Конституционного суда (AYM), рассмотренные ниже, показывают, что такая оценка не может сводиться к одним лишь формальным записям.
Возврат по статье 22 и обратный выкуп по статье 23
| Предмет | Статья 22 Закона № 2942 | Статья 23 Закона № 2942 |
|---|---|---|
| Основное условие | Отпала необходимость предоставления имущества для цели экспроприации или общественной нужды, и уведомление государственного органа | Наступление условий неиспользования, предусмотренных законом, в течение пятилетнего периода |
| Важная отправная точка | Вручение уведомления о возврате | Вступление в силу решения о сумме экспроприации |
| Осуществление права | Оплата в течение трёх месяцев после уведомления | В течение одного года с момента возникновения права |
| Подлежащая возврату сумма | Как правило, полученная сумма и законные проценты; предусмотрено исключение для особых процентов | Полученная сумма и законные проценты, начисляемые с даты её получения |
| Дополнительное условие | Пятилетний предел реализации с момента вступления экспроприации в силу | Совместно экспроприированное имущество и исключения по специальным законам |
Что нужно сделать после уведомления государственного органа о возврате?
Согласно статье 22, если экспроприация вступила в силу и отпала необходимость предоставлять имущество для цели экспроприации или для иной общественной нужды, прежнему собственнику или наследникам сообщается о ситуации в порядке, установленном Законом о вручении уведомлений (Tebligat Kanunu). После уведомления имущество может быть возвращено, если полученная сумма экспроприации вместе с законными процентами, начисляемыми с даты её получения, уплачена в течение трёх месяцев.
Если возврат происходит в течение одного года после вступления в силу экспроприации и решения о сумме, проценты не начисляются. Это исключение не выполняется во всех случаях лишь потому, что заявление о возврате подано в течение года: необходимо учитывать условие, которое закон использует для процедуры возврата. Кроме того, статья 22 не применяется, если с момента вступления экспроприации в силу прошло пять лет. О срочной экспроприации и немедленном изъятии владения см. статью Срочная экспроприация и немедленное изъятие владения.
Закон предусматривает, что прежние собственники или наследники, которые не принимают возврат в соответствии с настоящей статьёй, утрачивают и свои права по статье 23. Поэтому последствия оставления уведомления без ответа нельзя недооценивать. Порядок уведомления, участок или доля, которых оно касается, расчёт суммы и способ оплаты должны проверяться своевременно. Одно лишь подача заявления о согласии не означает, что условие об оплате выполнено.
Если другой государственный орган хочет использовать имущество
Если другой орган запрашивает имущество для общественной службы, которую он мог бы обеспечить путём экспроприации, вступает в силу специальное положение о передаче по статье 22. В таком случае вопрос о применении механизма возврата прежнему собственнику оценивается по документам о межведомственной передаче и предоставлении. Между общественной службой, указанной на бумаге, и фактическим использованием имущества должна существовать связь.
Условия права на обратный выкуп по статье 23
Статья 23 регулирует ситуацию, когда в течение пяти лет с момента вступления в силу решения о сумме экспроприации имущество не подвергается действиям и не оборудуется объектами, соответствующими цели экспроприации или передачи, и остаётся без изменений, не будучи предоставленным для общественной нужды. При наступлении законных условий прежний собственник или его наследники могут вернуть имущество, уплатив сумму вместе с законными процентами.
Пятилетний период здесь — это срок, который проверяется для возникновения права. Если право не осуществлено в течение одного года с момента его возникновения, оно прекращается. Эти два срока не являются альтернативными и не текут от одного и того же начального момента. Не следует исходить из того, что переписка с государственным органом или устные переговоры приостанавливают пресекательный срок; при необходимости иск нужно подать в пределах срока давности.
Закон также предусматривает, что по истечении сроков прежние собственники или наследники не могут требовать от государственного органа какого-либо права, суммы или компенсации. Это положение необходимо оценивать вместе с исторической нормативной базой дела и конституционными гарантиями права собственности. Наличие решений по индивидуальным жалобам не может толковаться как предоставляющее неограниченное и новое право на иск по всем требованиям, срок для которых истёк.
Какие документы нужны для расчёта срока?
Решение об экспроприации, регистрация права, оплата суммы и вступление суммы в силу могут происходить не в один день. Если спор о сумме дошёл до стадии обжалования, особое значение имеет отметка о вступлении в силу. Начало пятилетнего срока не следует определять лишь по банковской квитанции.
При предварительной проверке рядом необходимо сопоставить номера дел об экспроприации и о сумме, даты решений и их вручения, результаты обжалования, отметку о вступлении в силу и платёжные документы. То, что наследники узнали об имуществе через много лет, не отсчитывает срок с момента их осведомлённости. Поэтому розыск наследников и проверку сроков следует проводить одновременно.
Как доказать, что имущество оставалось неиспользуемым?
Фотография, сделанная сегодня, сама по себе не показывает, что происходило в течение пятилетнего периода. Исследуются: какой проект и когда подготовил государственный орган, проводились ли торги или строительные работы, было ли имущество предоставлено для иной общественной нужды и как оно фактически использовалось. Считаются ли несколько переписок реальным шагом по реализации, также зависит от обстоятельств дела. Для участков, фактически занятых без какой-либо экспроприации, см. также статью Фактическое изъятие без формальной экспроприации.
Для проверки полезны следующие документы:
- Первоначальное решение об экспроприации, решение о публичном интересе и утверждённый проект.
- Хронологически расположенные градостроительные планы, решения о предоставлении и использовании.
- Тендеры на строительство, договоры, акты передачи площадки и приёмки.
- Старые и новые аэрофотоснимки, датированные изображения и результаты осмотра на месте.
- Решения о продаже или передаче и документы о регистрационных действиях.
- Документы о разделе, объединении и парцелляции, отражающие изменения в кадастре.
Одного сбора документов недостаточно. Каждый документ должен быть связан с соответствующим пятилетним периодом и с участком, возврат которого требуется. Должно быть технически объяснено, показывает ли объект на соседнем участке, что спорный участок был предоставлен для общественной службы.
Целостность проекта для имущества, экспроприированного совместно
Статья 23 предусматривает, что при совместной экспроприации нескольких объектов для одной цели оценка проводится с учётом их целостности. Поэтому в крупном больничном, транспортном или жилищном проекте вывод не делается лишь потому, что один участок пуст. Проверяется, служит ли незанятая часть функционированию проекта и как она связана со всей территорией.
Однако правило целостности не означает, что государственный орган может неограниченно удерживать остальные объекты, используя небольшую часть всей территории. Оцениваются в совокупности размер неиспользуемой площади, прошедшее время, не реализованная общественная служба и последующие продажи. Центр правового спора — связь между реальной функцией проекта и бременем для собственника. Если была изъята лишь часть объекта, положение оставшейся части рассматривается в статье Частичная экспроприация: утрата стоимости оставшейся части участка.
Как реальные решения Конституционного суда раскрывают право на обратный выкуп?
Ахмет Йазы: неиспользуемые участки в массовом жилищном проекте
В решении Общего собрания Конституционного суда от 29 сентября 2021 года по делу № 2018/357, Ахмет Йазы, рассматривалось дело, в котором часть имущества, экспроприированного для массового жилищного строительства, длительное время не использовалась в общественных целях, а часть была передана третьим лицам. Суд, исходя из обстоятельств дела, оценил, что целостность проекта не может без ограничений оправдывать вмешательство в неиспользуемые части. Суд установил нарушение права собственности и постановил о новом рассмотрении дела.
Решение не означает, что любая экспроприация для массового жилищного строительства недействительна или что Конституционный суд регистрирует имущество непосредственно на имя прежнего собственника. Его практическое значение в том, что положение неиспользуемых частей не может быть изъято из проверки ссылкой на проект в целом.
Картальский фонд Армянской церковной школы Сурп Нишан: отделение переписки от фактического использования
В решении от 18 января 2022 года по делу № 2019/4794 Конституционный суд рассмотрел длительное неиспользование имущества, экспроприированного под дорогу. Несмотря на переписку с советом по охране памятников, Суд исследовал конкретное положение с осуществлением строительства дороги и вопрос о том, было ли имущество предоставлено для иной общественной нужды. Суд установил нарушение права собственности и постановил о новом рассмотрении дела. Полное турецкое название фонда: Kartal Surp Nişan Ermeni Kilisesi Mektebi Vakfı.
Это решение не следует читать так, будто каждый участок возвращается по истечении пяти лет. Наряду с законными условиями оно показывает, что наличие реального общественного использования должно оцениваться с мотивировкой. Официальные записи обоих решений и доступные ссылки на тексты приведены в списке источников.
Где и против кого подаётся иск об обратном выкупе?
Статья 24 Закона № 2942 предусматривает, что споры, возникающие из применения статей 21, 22, 23 и 24, разрешаются судами общей юрисдикции. Для иска о внесении изменений в запись о праве собственности и регистрации имущества на имя истца учитываются гражданский суд первой инстанции и правила территориальной подсудности по месту нахождения имущества. Этот иск отличается от иска об отмене первоначального решения об экспроприации, который подаётся в административные суды.
При определении ответчика проверяются орган, осуществивший экспроприацию, нынешний собственник имущества и наличие переходов права. Если право перешло к третьему лицу, требование, адресованное только прежней администрации, может не подходить для достижения желаемой регистрации. Вещно-правовой иск, вариант компенсации и правовое положение сторон оцениваются совместно.
Если существует конкретная опасность повторной передачи имущества, в рамках обеспечительных мер Гражданского процессуального кодекса № 6100 (HMK) может быть запрошена надлежащая защита. Обеспечительная мера не выносится автоматически: должна быть показана связь между запрашиваемой защитой, правом на иск и существующей угрозой. Приостановление исполнения в административных судах и обеспечительная мера в гражданских судах не должны смешиваться.
Сумма, подлежащая возврату, и изменения имущества
Обратный выкуп, как правило, не является возвратом без оплаты. Должны учитываться сумма экспроприации и обязанность по уплате процентов, предусмотренные законом. Если есть несколько платежей или поступлений в разные даты, расчёт разбивается по каждому платежу. Законные проценты рассчитываются на основании законодательства, применимого к каждому периоду; сегодняшняя единая ставка не применяется непосредственно ко всему прошлому. Для сравнения можно обратиться к статье Определение суммы экспроприации и иск о регистрации, в которой подробно показано, как определяется сумма.
Особое значение статья 23 имеет в случаях, когда на экспроприированном имуществе здания, стационарные сооружения и насаждения и посадки были снесены, демонтированы или пришли в негодность. Прежний собственник или наследник может потребовать вычесть из возвращаемой суммы разницу, определяемую по стоимости на дату экспроприации. Для этого необходимо доказать прежнее состояние и изменение; нынешние затраты не могут быть зачтены без проверки.
Есть также случаи, когда право на обратный выкуп не применяется по специальным законам. Необходимо определить специальный режим, на котором основана экспроприация, включая исключения в последнем абзаце статьи 23. Так же неверно рассматривать любую территорию, полученную в собственность путём уступки государству, дарения или доли в земельной реорганизации (düzenleme ortaklık payı), как экспроприированный объект.
Заключение
Право на обратный выкуп экспроприированного имущества может быть реализовано при совместном рассмотрении дат вступления решений в силу, истории использования и возврата суммы. Сроки статей 22 и 23 следует разграничивать; внешний вид пустого участка, целостность проекта и переписка с государственным органом сами по себе не должны считаться определяющими. Иск, подготовленный на основании реальной истории регистрации и документов об использовании по периодам, обеспечивает проверку как законных условий, так и вмешательства в право собственности.
Связанные статьи: Платёж за право прохода для энергетических и трубопроводных линий и права на иск; Возражение против признания здания аварийным и иск об отмене; Возражение против решения о сносе и иск об отмене
Часто задаваемые вопросы
Возвращается ли экспроприированный участок автоматически, если он пять лет остаётся пустым?
Нет. Проверяются вступление в силу решения о сумме, законные условия неиспользования, предоставление для общественной цели и законные исключения. Запись в реестре сама по себе не меняется.
Пять лет отсчитываются от решения об экспроприации?
По статье 23 начальным моментом является вступление в силу решения о сумме экспроприации. Для пятилетнего предела реализации по статье 22 ориентиром служит вступление в силу экспроприации.
Могут ли наследники осуществить право на обратный выкуп?
Закон охватывает и наследников прежнего собственника. Их статус наследников, доля и вопрос о том, было ли право осуществлено в установленный срок, оцениваются отдельно. Позднее узнавание о наследстве не создаёт нового срока.
Останавливает ли подача заявления государственному органу годичный срок?
Не следует исходить из того, что пресекательный срок сохраняется только потому, что подано заявление или проведена встреча. В зависимости от характера требования иск должен быть подан в пределах необходимого срока.
Означает ли решение Конституционного суда о нарушении прямой возврат записи о праве собственности?
Нет. В рассмотренных решениях Суд как средство устранения нарушения назначил новое рассмотрение дела. Конкретное требование в споре и способ восстановления оцениваются отдельно.
Источники и правовые основания
- Закон № 2942 об экспроприации (Kamulaştırma Kanunu), в особенности статьи 21–24.
- Гражданский процессуальный кодекс № 6100 (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), положения о предметной подсудности, территориальной подсудности по делам о недвижимом имуществе и обеспечительных мерах.
- Закон № 3095 о законных процентах и процентах за просрочку (Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun), периодический расчёт законных процентов.
- Конституционный суд (AYM), Ahmet Yazı [GK], 29 сентября 2021 года, жалоба № 2018/357: официальная запись решения.
- Конституционный суд (AYM), Картальский фонд Армянской церковной школы Сурп Нишан, 18 января 2022 года, жалоба № 2019/4794: официальная запись решения.
- Доступная подборка решений с полными текстами приведённых выше решений. Решения рассмотрены отдельно по номеру жалобы и дате решения.