Декларация по доходу от аренды: налоговые правила для жилья, нежилых помещений и собственников, живущих за границей

Правильное декларирование дохода от аренды требует совместного определения способа использования объекта и налогового резидентства собственника. Различие между арендой жилья и арендой нежилого помещения рассматривается вместе с турецкой налоговой обязанностью лица, живущего за границей.

Налогообложение дохода от аренды: правила освобождения, расходов и декларирования для жилой и коммерческой аренды

Расчёт налога на аренду не сводится к применению одной ставки ко всем суммам, поступившим на банковский счёт. Сначала определяются год, к которому относится доход, сдаётся ли жильё или нежилое помещение, и характер поступления. Затем по отдельности оцениваются освобождение, предел декларирования, допустимые расходы и зачёт. По доходу от аренды за 2025 год, декларируемому в 2026 году, применяются пределы того года, в котором был получен доход; одни и те же денежные суммы для дохода 2026 года использовать нельзя.

Правовая природа практики и её отличие от других обязательств

Освобождение по доходу от аренды, вычет расходов и зачёт ранее удержанного налога — это три самостоятельных действия. Освобождение, при соблюдении его условий, выводит часть дохода из налогообложения. Вычет расходов влияет на определение дохода. Зачёт касается вычета из исчисленного налога.

Первое различие для дохода от аренды: личное имущество или имущество предприятия?

Доход от сдачи в аренду объекта, находящегося в личной собственности, как правило, является доходом от недвижимого капитала (gayrimenkul sermaye iradı). Доход от объекта, включённого в коммерческое предприятие, оценивается в составе коммерческого дохода. Услуги, оказываемые при краткосрочной сдаче для туристов, и организация этой деятельности должны рассматриваться отдельно. То, что в земельном кадастре объект записан как жилой, не означает, что каждая бизнес-модель обязательно облагается как аренда жилья.

Для дохода от аренды важен принцип поступления. Если аренда за прошлые годы получена позднее, учитывается год получения; при арендной плате, уплаченной авансом за будущие годы, учитывается соответствующий год. Если аренда выплачена в иностранной валюте, в деле должна быть и оценка на дату получения. Возвратный депозит и арендный платёж, отражённые в одной банковской операции, не делают их одним и тем же доходом; если депозит впоследствии зачитывается в счёт аренды, это отслеживается отдельно.

Какие суммы применяются к каждой операции в 2025 и 2026 годах?

Эти три суммы выполняют разные функции. Освобождение для жилья вычитается из дохода при соблюдении его условий. Предел декларирования определяет обязанность подать декларацию; из превышения предела не следует, что декларировать нужно только превышающую часть. Лицо, владеющее несколькими жилыми помещениями, не может умножить освобождение на каждое из них. При общей собственности рассматриваются доля каждого сособственника в доходе и его собственные условия освобождения.

Лица, которые обязаны декларировать свой коммерческий, сельскохозяйственный или профессиональный доход в годовой декларации, не могут воспользоваться освобождением для жилья. Кроме того, лицо, арендная плата за жильё которого превышает сумму освобождения, теряет его, если совокупная сумма перечисленных в законе доходов превышает соответствующий тарифный предел. Для 2025 года эта вторая проверка проводится по сумме 1 200 000 TL. Поэтому решение об освобождении нельзя принимать, исходя только из суммы аренды. [1; Закон о подоходном налоге, ст. 21, 70–74, 86]

Фактические расходы или фиксированный вычет: как их сравнивать?

По методу фиксированного вычета, если освобождение может быть применено, в качестве расхода принимается 15 % суммы, оставшейся после освобождения. Даже если сумма документально подтверждённых фактических расходов кажется больше, часть расходов, относящаяся к освобождённому доходу, должна считаться не подлежащей вычету. Налогоплательщик, выбравший метод фиксированного вычета, не может вернуться к методу фактических расходов в течение двух лет. Поэтому выбор не следует делать, глядя только на налог за один год.

Для дохода 2025 года особенно нельзя упускать из виду изменение, касающееся процентов по кредиту. Прежнее описание вычета процентов по займам на жильё после Закона № 7566 больше не актуально. Вычет 5 % стоимости приобретения жилья, доступный в течение пяти лет, начиная с года приобретения, является отдельным регулированием и не должен смешиваться с процентами по кредиту. Этот вычет не даёт общего права перенести убыток, превышающий доход, на другие доходы. [1; Закон о подоходном налоге, ст. 74; Закон № 7566]

Гипотетический пример сравнения метода фиксированного вычета и метода фактических расходов по доходу от аренды

Лицо, получившее в 2025 году арендную плату за жильё в размере 240 000 TL, соответствующее условиям освобождения и не имеющее других вычетов, после освобождения имеет 193 000 TL. Фиксированный вычет составляет 28 950 TL, доход после расходов — 164 050 TL. Эта цифра не является налогом к уплате; это доход до вычетов в последующих декларациях. При сравнении с фактическими расходами неверный результат даёт вычет расходов за весь объём 240 000 TL непосредственно из 193 000 TL.

Коммерческая аренда: удержание налога и чистый договор

Необходимо определить, обязан ли арендатор удерживать налог, и является ли сумма в договоре чистой или валовой. При проверке предела декларирования использование только чистой суммы, поступившей на банковский счёт, может привести к неполному расчёту. Удержание, относящееся к декларируемому доходу, засчитывается в исчисленный налог на основании документов. Наличие удержания не означает, что годовая декларация не нужна, каким бы высоким ни был доход.

Если доходы от жилья и от нежилого помещения получены вместе, расчёт предела производится путём суммирования соответствующих элементов дохода в соответствии с законом. Отсутствие слова «аренда» в банковском описании не устраняет доход; но и каждое банковское зачисление нельзя считать арендой. Договор, доля собственности, период платежа и банковская запись должны рассматриваться вместе.

Договорные, платёжные и расходные документы для декларации дохода от аренды

Обычный срок ежегодного декларирования для дохода за 2025 год был в марте 2026 года, и на сегодняшний день этот срок истёк. В деле с опозданием вместо простого составления декларации за текущий период отдельно оцениваются пропущенный год и условия добровольного раскаяния (pişmanlık) или исправления. Документ о начислении и документ об уплате по декларации хранятся отдельно.

В деле должны находиться договоры аренды, сведения о земельном кадастре и доле, перечень поступлений, расходные счета-фактуры, дата и стоимость приобретения, а также записи об удержании, если они есть. Обязанность подтверждать аренду через банк или PTT является самостоятельной областью контроля, не зависящей от расчёта подоходного налога.

Часто задаваемые вопросы о доходе от аренды, вычетах расходов и налоговом статусе

Если жильё пустовало, годовая сумма по договору всё равно является доходом?

Неполученная аренда и безвозмездное предоставление имеют разные последствия с точки зрения рыночной арендной платы (emsal kira). Простой, требования и периоды безвозмездного пользования должны быть разделены по доказательствам. По безвозмездному пользованию отдельно оцениваются установленные законом исключения для рыночной арендной платы.

Окончательна ли сумма, показанная в предзаполненной декларации (Hazır Beyan)?

Нет. Предзаполненные сведения служат отправной точкой для проверки. Пропущенный доход, доля собственности, возвраты и неверно указанный период должны быть исправлены налогоплательщиком.

Год поступления, арендная плата вперёд и доходы за прошлые годы

Для дохода от аренды принцип поступления требует сопоставить банковские операции с периодом. Аренда за прошлые годы, полученная позднее, и аренда, полученная вперёд за будущие годы, не рассматриваются одинаково. Оцениваются год получения арендной платы за прошлые годы и законодательное распределение авансовых платежей по соответствующим годам. Отнесение всей годовой суммы договора к одному году без учёта описания платежа может создать неверную налоговую базу.

Депозит также не является арендой автоматически. Обеспечение, полученное с условием возврата, и сумма, впоследствии зачтённая в счёт задолженности по аренде, — разные вещи. В перечне поступлений аренда, депозит, возмещение расходов, возвраты и переводы между партнёрами должны показываться отдельно. Если вся сумма при общей собственности поступает на счёт одного сособственника, это не отменяет доли дохода других сособственников.

Рыночная арендная плата и безвозмездное предоставление родственникам

Если объект предоставляется безвозмездно или за низкую плату, рассматривается норма о рыночной арендной плате. Если компетентным органом не установлена аренда для зданий и земельных участков, существенное значение имеет 5 % от налоговой стоимости. Эта ставка не является штрафной ставкой, автоматически применяемой к каждой низкой аренде; доказательство дохода и законные исключения оцениваются вместе.

Оставление пустующего объекта безвозмездно для его сохранения или предоставление его детям, родителям или братьям и сёстрам владельца для проживания — случаи, для которых закон предусматривает особые правила. Необходимо проверить степень родства, цель использования и ограничения на предоставление более одного жилья. Не каждое безвозмездное предоставление родственнику подпадает под одно и то же освобождение; в частности, использование в качестве нежилого помещения нельзя путать с проживанием в жилье.

Часть фактических расходов, относящаяся к освобождённому доходу, и убытки

Если применяется освобождение для жилья, часть фактических расходов, относящаяся к освобождённому доходу, не подлежит вычету. Например, если за 2025 год учтены арендная плата за жильё в размере 240 000 TL и допустимые расходы в размере 60 000 TL, то доход, оставшийся после освобождения в 47 000 TL, соотносится с общим доходом, и это соотношение применяется к расходам. Вычет всех 60 000 TL и распределение пропорционально дают разные результаты. Цель распределения — пропорция; пример предполагает, что условия освобождения соблюдены и все расходы допустимы.

Зачёт убытков, возникших из-за превышения расходов над доходом, против других доходов и их перенос на последующие годы подчиняются собственным ограничениям. Вычет 5 % стоимости приобретения сдаваемого жилья и суммы, возникшие из-за расходов на аренду жилья, в котором живёт сам налогоплательщик, не рассматриваются так же, как обычный убыток от текущих расходов на содержание. Изменение, касающееся процентов по кредиту на жильё для дохода с 2025 года, также не следует смешивать с этими статьями.

Если обнаружена неполная декларация, какая запись исправляется?

Пропущенный доход от аренды, неверная доля собственности, двойное удержание налога или ошибочный расход — это разные исправления. Сначала определяются соответствующий год дохода и содержание первоначальной декларации; затем оцениваются исправление и, при соблюдении условий, путь добровольного раскаяния. Стадия, на которой находятся выводы налоговой администрации, приглашение к пояснениям (izaha davet) или проверка, может повлиять на то, какой путь доступен. То, что доход отражён в банковских записях, не переносит ответственность налогоплательщика за декларирование на администрацию.

Решение, которое нужно принять до действий, и файл, который нужно подготовить

Сопоставьте договор аренды с банковскими операциями; определите, доход какого года вы декларируете и является ли объект жильём или нежилым помещением. Не выбирайте метод расходов только по расчёту за этот год; рассчитайте также влияние метода на последующие периоды и часть расходов, относящуюся к освобождённому доходу.

Доход от аренды собственников, живущих за границей, в Турции: налоговая обязанность, декларация и двойное налогообложение

Проживание за границей само по себе не выводит доход от аренды объекта, расположенного в Турции, из налогообложения. Сначала определяется, является ли лицо полным или ограниченным налогоплательщиком для Турции; затем применяются отдельные правила для дохода от жилья и от нежилого помещения. Гражданство, адрес, зарегистрированный в иностранном государстве, и страна, где открыт банковский счёт, сами по себе для этой оценки недостаточны.

Правовая природа практики и её отличие от других обязательств

Ограниченная налоговая обязанность не означает, что доход, полученный лицом в Турции, никогда не облагается налогом. Налоговое резидентство — правовой вопрос, отдельный от гражданства и от страны расположения объекта. Обязанность декларировать в Турции и возможный зачёт налога в другой стране оцениваются вместе.

Как статус ограниченного налогоплательщика лица, живущего за границей, влияет на налогообложение дохода от аренды?

Закон о подоходном налоге в принципе облагает доходы, которые полученные в Турции физические лица, не являющиеся резидентами Турции. При оценке резидентства учитываются место жительства и продолжительность пребывания в Турции в течение календарного года вместе с законными исключениями. Если существует соглашение об избежании двойного налогообложения, рассматриваются также правила резидентства в нём. Поэтому заявление «у меня иностранный паспорт» или «я за границей уже шесть месяцев» само по себе дело не решает. [4; Закон о подоходном налоге, ст. 3–7, 86]

Перевод арендной платы за квартиру в Турции на счёт в иностранном банке не переносит источник дохода от имущества в иностранное государство. С другой стороны, нельзя утверждать, что ограниченный налогоплательщик обязан включить весь свой иностранный доход в годовую декларацию в Турции. Право на налогообложение оценивается по виду дохода и соответствующему соглашению.

Почему жилые аренды и коммерческие аренды с удержанием налога разделяются?

По доходу от аренды жилья за 2025 год освобождение в 47 000 TL применяется при соблюдении его условий; для дохода 2026 года сумма составляет 58 000 TL. Для дохода от жилья сверх освобождения оцениваются метод расходов и другие условия, и соответственно подаётся годовая декларация. Наличие нескольких жилых помещений не создаёт отдельного освобождения для каждого. При общей собственности доход распределяется между правообладателями пропорционально их долям и затем рассматривается.

Для ограниченного налогоплательщика то, что коммерческая аренда в Турции полностью облагалась налогом через удержание, не означает отсутствия необходимости в годовой декларации; это нельзя смешивать с пределом декларирования для полного налогоплательщика по аренде с удержанием. Даже если то же лицо подаёт декларацию из-за дохода от жилья, удержание с коммерческого дохода, которое остаётся вне декларации для ограниченного налогоплательщика, по этой причине не должно включаться в декларацию. Фактическое проведение удержания и характер дохода должны подтверждаться документами в деле.

Расходы на аренду собственника, живущего за границей, и действия, которые совершаются в Турции через представителя

Выбор между методом фиксированного вычета и методом фактических расходов требует отдельного расчёта, как и для собственников, живущих в Турции. Изменение, применяемое с дохода 2025 года, по процентам по кредиту на жильё также нельзя здесь игнорировать. Не следует исходить из того, что ограниченный налогоплательщик может вычесть из турецкого дохода от аренды плату за жильё, в котором он живёт за границей; законодательный предел для этой особой статьи расходов также проверяется.

Лицо, действующее из-за границы, может использовать предзаполненную декларацию (Hazır Beyan) и возможности Цифрового налогового управления. Если операции проводятся через представителя, определяются объём доверенности и полномочие, которое будет использоваться в электронных операциях. Передачу паролей следует избегать; представительство должно быть оформлено надлежащим образом в установленном порядке. Место получения дохода и последний адрес лица в Турции имеют значение для определения компетентного налогового органа.

Как решается вопрос двойного налогообложения?

Во многих соглашениях предусмотрено, что государство, в котором расположен объект, может облагать налогом доход от него. Последствия в государстве резидентства могут затем возникать по соглашению в виде освобождения или зачёта. Утверждение «я заплатил налог в Турции, поэтому в другой стране сообщать не нужно» поэтому не является надёжным.

Например, в деле лица, владеющего квартирой в Турции и являющегося налоговым резидентом другой страны, нужны три отдельные записи: валовые поступления и расчёт расходов по турецкому объекту, налог, начисленный и уплаченный в Турции, и применение соглашения в государстве резидентства. Декларация, поданная в Турции, не может считаться заменой декларации в иностранном государстве. Настоящая статья не заменяет особые положения соглашения какой-либо страны.

Документы, которые следует подготовить для проживания за границей, дохода от аренды и уплаты налогов

Помимо договора аренды, доли в земельном кадастре, банковских операций и расходных документов, необходимо хранить справку о резидентстве, периоды пребывания в Турции и налоговые записи в иностранном государстве, если они есть. Важно, за какой год выдана справка о резидентстве: справка за один год может не отражать фактическое положение в последующие годы, которое могло измениться.

Препятствует ли турецкое гражданство статусу ограниченного налогоплательщика?

Само по себе нет. Оцениваются резидентство и особые положения закона. Особые ситуации, такие как государственная служба, не являются тем же самым, что обычное проживание за границей.

Что происходит, если аренда получена в иностранной валюте?

Эквивалент дохода в турецких лирах определяется по применимому правилу оценки. Считать остаток на счёте в иностранной валюте на конец года всем доходом от аренды за год неверно; каждое поступление и период, к которому оно относится, должны быть разделены.

Справка о резидентстве и досье по двойному налогообложению

Справка о резидентстве, полученная из иностранного государства, может быть важна для применения соответствующего соглашения; это не то же самое, что паспорт или документ об адресе. Необходимо проверить период, который охватывает справка, компетентный орган и условия перевода и заверения. Лицо, которое в течение года меняет страну, не должно обобщаться по всем своим доходам за один год.

То, что доход от имущества в Турции может облагаться налогом в Турции, не означает, что государство резидентства должно игнорировать тот же доход. Статьи об аренде соответствующего соглашения и статьи об устранении двойного налогообложения должны читаться вместе. Метод освобождения и метод зачёта различаются; уплаченный в Турции налог с подтверждающими документами является основой операции, которую нужно использовать в другом государстве.

Валовая коммерческая аренда и чистая сумма, поступившая на банковский счёт

Определение того, указана ли цена коммерческой аренды как чистая или валовая, влияет на расчёт налога. Если арендатор производит вычет, валовой доход и удержанный налог показываются отдельно: вычет добавляется к чистой сумме, поступившей на банковский счёт. Необходимо проверить, обязан ли арендатор удерживать налог и какая сумма фактически была задекларирована. Не каждый коммерческий арендатор имеет один и тот же статус удержания.

Для ограниченного налогоплательщика исключение из декларации, применимое к коммерческой аренде, облагаемой удержанием, не может быть перенесено на аренду жилья в неизменном виде. Если тот же объект частично используется как предприятие, частично как жильё, или если использование меняется в течение года, договор, фактическое использование и периоды платежей рассматриваются отдельно.

Подача декларации из Турции дистанционно и представительство

Пребывание за границей не продлевает срок подачи декларации. Доступ к Hazır Beyan, проверка личности, полномочия представителя и контактные данные для вручения уведомлений должны быть проверены заранее. Если действует поверенный, определяются объём полномочий, кто утвердил декларацию и кому было вручено начисление.

В деле должны храниться вместе сведения о доле в земельном кадастре, перечень поступлений, документы об удержании, расходные документы и справки о резидентстве. Если аренда получена в иностранной валюте, сумма в турецких лирах рассчитывается по правилам о поступлении и оценке; считать остаток на счёте в иностранной валюте на конец года доходом от аренды неверно. Уплата налога в иностранном государстве автоматически не снимает обязанность подать декларацию в Турции.

Решение, которое нужно принять до действий, и файл, который нужно подготовить

Сначала определите свой налоговый статус резидентства и соглашение об избежании двойного налогообложения, которое может применяться. Затем сопоставьте вид аренды, валовой доход, налог, удержанный в Турции, и платёжный документ, который будет использован в иностранном государстве, за один и тот же период дохода.

Источники и правовые основания

1. Налоговое руководство для лиц, получающих доход от аренды (Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi)
2. Закон № 193 о подоходном налоге (Gelir Vergisi Kanunu)
3. Закон № 7566
4. Налоговое руководство по доходу от аренды для лиц, не являющихся резидентами Турции (Dar Mükellefler) (Türkiye'de Yerleşmiş Olmayanlar (Dar Mükellefler) İçin Kira Geliri Rehberi)