Eine korrekte Erklärung von Mieteinkünften setzt voraus, dass die Art der Nutzung des Grundstücks und die steuerliche Ansässigkeit des Eigentümers gemeinsam bestimmt werden. Der Unterschied zwischen einer Wohnungsvermietung und einer Vermietung von Geschäftsräumen wird zusammen mit der türkischen Steuerpflicht einer im Ausland lebenden Person beurteilt.
Besteuerung der Mieteinkünfte: Befreiungs-, Ausgaben- und Erklärungsregeln für Wohnungs- und Geschäftsmieten
Die Berechnung der Steuer auf Mieten ist nicht die Anwendung eines einzigen Satzes auf jeden Betrag, der auf dem Bankkonto eingeht. Zunächst werden das Jahr, dem die Einkünfte zuzuordnen sind, die Frage, ob eine Wohnung oder Geschäftsräume vermietet werden, und die Art des Zuflusses bestimmt. Danach werden Befreiung, Erklärungsgrenze, abzugsfähige Ausgaben und Verrechnung jeweils gesondert beurteilt. Für im Jahr 2026 erklärte Mieteinkünfte des Jahres 2025 gelten die Grenzen des Einkommensjahres; dieselben Geldbeträge können für Einkünfte des Jahres 2026 nicht herangezogen werden.
Rechtliche Einordnung der Praxis und Abgrenzung zu anderen Pflichten
Die Befreiung für Mieteinkünfte, der Abzug von Ausgaben und die Verrechnung zuvor einbehaltener Steuer sind drei getrennte Vorgänge. Die Befreiung nimmt, soweit ihre Voraussetzungen erfüllt sind, einen Teil der Einkünfte von der Besteuerung aus. Der Ausgabenabzug wirkt sich auf die Ermittlung der Einkünfte aus. Die Verrechnung betrifft den Abzug von der berechneten Steuer.
Die erste Unterscheidung bei Mieteinkünften: Privatvermögen oder Betriebsvermögen?
Einkünfte aus der Vermietung eines Grundstücks, das zum Privatvermögen gehört, sind in der Regel Einkünfte aus unbeweglichem Kapitalvermögen (gayrimenkul sermaye iradı). Einkünfte aus einem Grundstück, das zu einem gewerblichen Betrieb gehört, werden im Rahmen der gewerblichen Einkünfte beurteilt. Dienstleistungen bei kurzfristigen touristischen Vermietungen und die Organisation dieser Tätigkeit sind gesondert zu prüfen. Dass im Grundbuch eine Wohnnutzung eingetragen ist, bedeutet nicht, dass jedes Geschäftsmodell zwingend als Wohnungsmiete besteuert wird.
Für Mieteinkünfte ist das Zuflussprinzip maßgeblich. Werden Mieten für frühere Jahre später eingezogen, zählt das Jahr des Zuflusses; bei im Voraus gezahlten Mieten für künftige Jahre ist das jeweils betroffene Jahr zu berücksichtigen. Werden Mieten in Fremdwährung gezahlt, gehört auch die Bewertung zum Zeitpunkt des Zuflusses zur Akte. Dass eine rückzahlbare Kaution und eine Mietzahlung in derselben Kontobewegung erscheinen, macht beides nicht zu denselben Einkünften; wird die Kaution später mit der Miete verrechnet, wird dies gesondert festgehalten.
Welche Beträge gelten für welchen Vorgang in 2025 und 2026?
| Prüfung | Einkünfte 2025 | Einkünfte 2026 |
|---|---|---|
| Befreiung für Wohnungsmieteinkünfte | 47.000 TL | 58.000 TL |
| Erklärungsgrenze für Geschäftsmieten mit Steuerabzug | 330.000 TL | 400.000 TL |
| Erklärungsgrenze für Einkünfte ohne Steuerabzug und ohne Befreiung | 18.000 TL | 22.000 TL |
Diese drei Beträge haben nicht dieselbe Funktion. Die Wohnungsbefreiung wird von den Einkünften abgezogen, soweit ihre Voraussetzungen erfüllt sind. Die Erklärungsgrenze bestimmt die Pflicht zur Abgabe einer Erklärung; daraus folgt nicht, dass bei Überschreiten der Grenze nur der übersteigende Teil zu erklären ist. Wer mehrere Wohnungen besitzt, kann die Befreiung nicht je Wohnung vervielfachen. Bei Miteigentum werden der Anteil jedes Miteigentümers an den Einkünften und dessen eigene Befreiungsvoraussetzungen geprüft.
Wer seine gewerblichen, land- und forstwirtschaftlichen oder selbständigen Einkünfte mit einer Jahreserklärung angeben muss, kann die Wohnungsbefreiung nicht in Anspruch nehmen. Außerdem geht die Befreiung verloren, wenn eine Person, deren Wohnungsmiete den Befreiungsbetrag übersteigt, eine Gesamtsumme der im Gesetz aufgezählten Einkünfte hat, die die einschlägige Tarifgrenze überschreitet. Für 2025 erfolgt diese zweite Prüfung auf Grundlage von 1.200.000 TL. Die Befreiungsentscheidung kann daher nicht allein anhand des Mietbetrags getroffen werden. [1; Einkommensteuergesetz Art. 21, 70–74, 86]
Tatsächliche Ausgaben oder Pauschale: wie sind sie zu vergleichen?
Bei der Pauschalmethode werden, sofern die Befreiung angewandt werden kann, 15 % des nach der Befreiung verbleibenden Betrags als Ausgaben anerkannt. Selbst wenn die Summe der belegten tatsächlichen Ausgaben höher erscheint, ist der Teil der Ausgaben, der auf die befreiten Einkünfte entfällt, als nicht abzugsfähig zu behandeln. Wer die Pauschalmethode wählt, kann innerhalb von zwei Jahren nicht zur Methode der tatsächlichen Ausgaben zurückkehren. Die Wahl sollte deshalb nicht allein anhand der Steuer eines einzelnen Jahres getroffen werden.
Für Einkünfte des Jahres 2025 darf insbesondere die Änderung bei Darlehenszinsen nicht übersehen werden. Die frühere Darstellung zum Abzug von Kreditzinsen für Wohnungen ist nach dem Gesetz Nr. 7566 nicht mehr aktuell. Der Abzug von 5 % der Anschaffungskosten einer Wohnung, der ab dem Anschaffungsjahr fünf Jahre lang möglich ist, ist eine eigenständige Regelung und darf nicht mit Darlehenszinsen verwechselt werden. Dieser Abzug begründet kein allgemeines Recht, einen Verlust, der die Einkünfte übersteigt, mit anderen Einkünften zu verrechnen. [1; Einkommensteuergesetz Art. 74; Gesetz Nr. 7566]
Hypothetisches Beispiel zum Vergleich von Pauschal- und Istausgabenmethode bei Mieteinkünften
Eine Person, die 2025 Wohnungsmiete in Höhe von 240.000 TL vereinnahmt, die Voraussetzungen der Befreiung erfüllt und keine weiteren Abzüge hat, hat nach der Befreiung 193.000 TL. Der Pauschalabzug beträgt 28.950 TL, die Einkünfte nach Ausgaben betragen 164.050 TL. Diese Zahl ist nicht die zu zahlende Steuer, sondern die Einkünfte vor den Abzügen späterer Erklärungen. Beim Vergleich mit den tatsächlichen Ausgaben führt es zu einem falschen Ergebnis, die Ausgaben für die vollen 240.000 TL unmittelbar von 193.000 TL abzuziehen.
Geschäftsmiete: Steuerabzug und Nettovertrag
Es muss geklärt werden, ob der Mieter zum Steuerabzug verpflichtet ist und ob der vertraglich vereinbarte Betrag netto oder brutto ist. Bei der Prüfung der Erklärungsgrenze kann die alleinige Verwendung des Nettobetrags, der auf dem Bankkonto eingeht, zu einer unvollständigen Berechnung führen. Der auf die erklärten Einkünfte entfallende Steuerabzug wird mit den Belegen auf die berechnete Steuer angerechnet. Das Vorhandensein eines Steuerabzugs bedeutet jedoch nicht, dass eine Jahreserklärung entbehrlich ist, egal wie hoch die Einkünfte sind.
Werden Wohnungs- und Geschäftseinkünfte gemeinsam erzielt, erfolgt die Berechnung der Grenze, indem die einschlägigen Einkunftsbestandteile nach dem Gesetz zusammengerechnet werden. Dass der Begriff „Miete“ in der Bankbuchung fehlt, beseitigt die Einkünfte nicht; umgekehrt kann nicht jede Bankgutschrift als Miete anerkannt werden. Vertrag, Eigentumsanteil, Zahlungszeitraum und Bankbeleg sind gemeinsam zu lesen.
Vertrags-, Zufluss- und Ausgabenbelege für die Erklärung von Mieteinkünften
Die reguläre jährliche Erklärungsfrist für Einkünfte des Jahres 2025 war der März 2026; diese Frist ist heute abgelaufen. Bei einer verspäteten Akte werden das fehlende Jahr und die Voraussetzungen für eine Selbstanzeige (pişmanlık) oder Berichtigung gesondert geprüft, statt einfach eine Erklärung für den laufenden Zeitraum zu erstellen. Der Steuerbescheid und der Zahlungsbeleg zur Erklärung werden getrennt aufbewahrt.
Zur Akte gehören Mietverträge, Angaben zu Grundbuch und Anteilen, eine Aufstellung der Zahlungseingänge, Ausgabenrechnungen, Datum und Betrag des Erwerbs sowie gegebenenfalls Unterlagen zum Steuerabzug. Die Pflicht, die Miete über eine Bank oder PTT nachzuweisen, ist ein von der Berechnung der Einkommensteuer unabhängiger Prüfungsbereich.
Häufig gestellte Fragen zu Mieteinkünften, Ausgabenabzug und Steuerpflicht
Wenn die Wohnung leer stand, ist der Jahresvertragsbetrag dennoch Einkommen?
Nicht eingezogene Miete und unentgeltliche Überlassung führen zu unterschiedlichen Ergebnissen hinsichtlich der Vergleichsmiete (emsal kira). Leerstand, Forderungen und Zeiträume unentgeltlicher Nutzung sind durch Belege voneinander zu trennen. Bei unentgeltlicher Nutzung werden die gesetzlichen Ausnahmen für die Vergleichsmiete gesondert geprüft.
Ist der im vorausgefüllten Dokument Hazır Beyan angezeigte Betrag endgültig?
Nein. Die vorausgefüllten Angaben sind ein Ausgangspunkt für eine Prüfung. Fehlende Einkünfte, Eigentumsanteile, Erstattungen und falsche Zeitraumangaben muss der Steuerpflichtige korrigieren.
Zuflussjahr, Vorausmiete und Forderungen aus früheren Jahren
Bei Mieteinkünften verlangt das Zuflussprinzip, dass Bankbewegungen dem Zeitraum zugeordnet werden. Die später eingezogene Miete für frühere Jahre und die im Voraus erhaltene Miete für künftige Jahre werden nicht gleich behandelt. Geprüft werden das Jahr des Zuflusses der Miete für frühere Jahre und die gesetzliche Verteilung der Vorauszahlungen auf die betroffenen Jahre. Den vollen Jahresvertragsbetrag ohne Blick auf die Zahlungsbezeichnung einem einzigen Jahr zuzuordnen, kann zu einer falschen Bemessungsgrundlage führen.
Eine Kaution ist ebenfalls nicht automatisch Miete. Eine zur Rückzahlung erhaltene Sicherheit und ein später mit geschuldeter Miete verrechneter Betrag sind verschieden. In der Zahlungsliste sind Miete, Kaution, Kostenerstattung, Rückzahlungen und Umbuchungen zwischen Gesellschaftern getrennt auszuweisen. Wird der gesamte Betrag bei Miteigentum auf das Konto eines Miteigentümers gezahlt, entfallen die Einkunftsanteile der übrigen Miteigentümer dadurch nicht.
Vergleichsmiete und unentgeltliche Überlassung an Angehörige
Wird ein Grundstück unentgeltlich oder zu einer niedrigen Miete überlassen, wird die Vorschrift zur Vergleichsmiete geprüft. Wurde für Gebäude und Grundstücke keine Miete durch die zuständige Behörde festgesetzt, ist ein Betrag von 5 % des Steuerwerts von Bedeutung. Dieser Satz ist kein Strafsatz, der automatisch auf jede niedrige Miete anzuwenden wäre; Nachweis der Einkünfte und gesetzliche Befreiungen werden gemeinsam beurteilt.
Die unentgeltliche Überlassung einer leerstehenden Immobilie zum Schutz des Grundstücks oder die Bereitstellung für Kinder, Eltern oder Geschwister des Eigentümers zum Wohnen sind im Gesetz geregelte Fälle mit Sondervorschriften. Verwandtschaftsgrad, Nutzungszweck und Grenzen für die Zuweisung mehrerer Wohnungen sind zu prüfen. Nicht jede unentgeltliche Überlassung an einen Verwandten fällt unter dieselbe Befreiung; insbesondere darf die Nutzung als Geschäftsraum nicht mit dem Wohnen in einer Wohnung verwechselt werden.
Der auf die befreite Einkunft entfallende Teil tatsächlicher Ausgaben und Verluste
Wird die Wohnungsbefreiung angewandt, kann der Teil der tatsächlichen Ausgaben, der auf die befreiten Einkünfte entfällt, nicht abgezogen werden. Beispiel: Wurden für 2025 Wohnungsmiete von 240.000 TL und abzugsfähige Ausgaben von 60.000 TL erfasst, wird der nach der Befreiung von 47.000 TL verbleibende Betrag ins Verhältnis zu den Gesamteinkünften gesetzt, und dieses Verhältnis wird auf die Ausgaben angewandt. Der volle Abzug von 60.000 TL und die Aufteilung nach dem Verhältnis führen zu verschiedenen Ergebnissen. Zweck der Aufteilung ist das Verhältnis; das Beispiel setzt voraus, dass die Befreiungsvoraussetzungen erfüllt sind und alle Ausgaben abzugsfähig sind.
Die Verrechnung von Verlusten aus einem Ausgabenüberschuss mit anderen Einkünften und die Übertragung auf Folgejahre unterliegen eigenen Beschränkungen. Der Abzug von 5 % der Anschaffungskosten einer vermieteten Wohnung und die Überschussbeträge aus der Mietausgabe der Wohnung, in der die Person selbst lebt, werden nicht wie ein gewöhnlicher Erhaltungsaufwand behandelt. Die Änderung bei Wohnungsdarlehenszinsen für Einkünfte ab 2025 darf ebenfalls nicht mit diesen Positionen verwechselt werden.
Wird eine unvollständige Erklärung festgestellt, welche Angabe ist zu berichtigen?
Eine nicht erklärte Mieteinnahme, ein falscher Eigentumsanteil, ein doppelter Steuerabzug oder eine unzutreffende Ausgabe sind jeweils unterschiedliche Berichtigungen. Zunächst werden das betroffene Einkommensjahr und der Inhalt der ursprünglichen Erklärung ermittelt; anschließend werden die Berichtigung und, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, der Weg der Selbstanzeige geprüft. Das Stadium, in dem sich die Feststellung der Finanzverwaltung, die Aufforderung zur Stellungnahme (izaha davet) oder eine Prüfung befindet, kann beeinflussen, welcher Weg genutzt werden kann. Dass die Einkünfte in den Bankunterlagen erscheinen, überträgt die Erklärungspflicht des Steuerpflichtigen nicht auf die Verwaltung.
Vor dem Handeln zu treffende Entscheidung und vorzubereitende Akte
Vergleichen Sie den Mietvertrag mit den Bankbewegungen; bestimmen Sie, welches Jahr Sie erklären, und ob das Grundstück eine Wohnung oder Geschäftsräume sind. Wählen Sie die Ausgabenmethode nicht allein anhand der Berechnung dieses Jahres; berechnen Sie auch die Auswirkung der Methode auf spätere Zeiträume und den auf die befreiten Einkünfte entfallenden Ausgabenteil.
Mieteinkünfte von im Ausland lebenden Eigentümern in der Türkei: Steuerpflicht, Erklärung und Doppelbesteuerung
Im Ausland zu leben befreit ein in der Türkei gelegenes Grundstück nicht von der Besteuerung seiner Mieteinkünfte. Zunächst wird bestimmt, ob die Person für die Türkei unbeschränkt oder beschränkt steuerpflichtig ist; danach gelten die gesonderten Regeln für Wohnungs- und Geschäftseinkünfte. Staatsangehörigkeit, eine im Ausland registrierte Adresse und das Land, in dem das Bankkonto geführt wird, reichen für diese Beurteilung allein nicht aus.
Rechtliche Einordnung der Praxis und Abgrenzung zu anderen Pflichten
Beschränkte Steuerpflicht bedeutet nicht, dass Einkünfte, die eine Person in der Türkei erzielt, nie besteuert werden. Die steuerliche Ansässigkeit ist eine eigenständige rechtliche Frage, die von der Staatsangehörigkeit und dem Land des Grundstücks zu trennen ist. Die Erklärungspflicht in der Türkei und eine etwaige Anrechnung von Steuern im anderen Staat werden gemeinsam beurteilt.
Wie wirkt sich die beschränkte Steuerpflicht einer im Ausland lebenden Person auf die Besteuerung der Mieteinkünfte aus?
Das Einkommensteuergesetz besteuert grundsätzlich die Einkünfte, die nicht in der Türkei ansässige natürliche Personen in der Türkei erzielen. Bei der Beurteilung der Ansässigkeit werden Wohnsitz und die Aufenthaltsdauer in der Türkei innerhalb eines Kalenderjahres zusammen mit den gesetzlichen Ausnahmen berücksichtigt. Besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, werden auch dessen Ansässigkeitsregeln geprüft. Deshalb löst die Aussage „Ich habe einen ausländischen Pass“ oder „Ich bin seit sechs Monaten im Ausland“ allein den Fall nicht. [4; Einkommensteuergesetz Art. 3–7, 86]
Die Überweisung der Miete einer Wohnung in der Türkei auf ein ausländisches Bankkonto verlagert die Quelle der Grundstückseinkünfte nicht in das ausländische Land. Andererseits kann nicht gesagt werden, dass ein beschränkt Steuerpflichtiger alle seine ausländischen Einkünfte in einer Jahreserklärung in der Türkei angeben muss. Die Besteuerungsbefugnis richtet sich nach der Einkunftsart und dem einschlägigen Abkommen.
Weshalb werden Wohnungsmieten und Geschäftsmieten mit Steuerabzug getrennt?
Für Wohnungsmieteinkünfte des Jahres 2025 gilt die Befreiung von 47.000 TL, sofern ihre Voraussetzungen erfüllt sind; für Einkünfte des Jahres 2026 beträgt der Betrag 58.000 TL. Für Wohnungseinkünfte oberhalb der Befreiung werden die Ausgabenmethode und die übrigen Voraussetzungen geprüft und entsprechend eine Jahreserklärung erstellt. Mehrere Wohnungen begründen nicht für jede eine eigene Befreiung. Bei Miteigentum werden die Einkünfte im Verhältnis der Anteile auf die Berechtigten verteilt und danach geprüft.
Bei einem beschränkt Steuerpflichtigen bedeutet die Tatsache, dass Geschäftsmieten in der Türkei vollständig durch Steuerabzug besteuert wurden, nicht, dass keine Jahreserklärung erforderlich ist; dies darf nicht mit der Erklärungsgrenze eines unbeschränkt Steuerpflichtigen für Mieten mit Steuerabzug verwechselt werden. Gibt dieselbe Person wegen Wohnungseinkünften eine Erklärung ab, darf der Steuerabzug auf Geschäftseinkünfte, der bei beschränkter Steuerpflicht außerhalb der Erklärung bleibt, aus diesem Grund nicht in die Erklärung aufgenommen werden. Dass der Steuerabzug tatsächlich vorgenommen wurde und die Art der Einkünfte, ist durch die Akte zu belegen.
| Sachverhalt | Vorrangige Prüfung |
|---|---|
| Wohnungsvermietung in der Türkei | Wohnungsbefreiung, Zufluss und Ausgaben |
| Vollständig dem Steuerabzug unterliegende Geschäftseinkünfte | Die Regel für beschränkt Steuerpflichtige zur Ausnahme von der Erklärung |
| Geschäftseinkünfte ohne Steuerabzug | Die maßgebliche Grenze für Einkünfte ohne Steuerabzug und die Erklärungspflicht |
| Zum Betriebsvermögen gehörendes Grundstück | Beurteilung als gewerbliche Einkünfte statt Mieteinkünfte |
Mietausgaben des im Ausland lebenden Eigentümers und Handlungen in der Türkei durch einen Vertreter
Die Wahl zwischen Pauschal- und Istausgabenmethode erfordert eine gesonderte Berechnung, wie bei Eigentümern mit Wohnsitz in der Türkei. Die ab Einkünften des Jahres 2025 geltende Änderung bei Darlehenszinsen für Wohnungen ist auch hier nicht zu übergehen. Es darf nicht davon ausgegangen werden, dass ein beschränkt Steuerpflichtiger die Miete für eine Wohnung, in der er im Ausland lebt, von den türkischen Mieteinkünften abziehen kann; die gesetzliche Obergrenze für diese besondere Ausgabenposition wird ebenfalls geprüft.
Wer aus dem Ausland handelt, kann das Dokument Hazır Beyan und die Einrichtungen der Digitalen Steuerverwaltung nutzen. Werden Vorgänge über einen Vertreter abgewickelt, sind Umfang der Vollmacht und die für elektronische Vorgänge zu verwendende Befugnis festzulegen. Die Weitergabe von Passwörtern ist zu vermeiden; die Vertretung ist ordnungsgemäß nach dem vorgesehenen Verfahren zu regeln. Der Ort, an dem die Einkünfte erzielt werden, und die letzte Anschrift der Person in der Türkei sind für die Bestimmung des zuständigen Finanzamts von Bedeutung.
Wie wird die Doppelbesteuerung behandelt?
In vielen Abkommen ist vorgesehen, dass der Staat, in dem das Grundstück liegt, die Einkünfte aus dem Grundstück besteuern darf. Die Folge im Ansässigkeitsstaat kann sich dann nach dem Abkommen durch Befreiung oder Anrechnung ergeben. Die Aussage „Ich habe in der Türkei Steuern gezahlt, also muss ich es im anderen Land nicht angeben“ ist daher nicht verlässlich.
Beispielsweise braucht die Akte einer Person, die in der Türkei eine Wohnung besitzt und in einem anderen Staat steuerlich ansässig ist, drei getrennte Nachweise: die Bruttoeinnahmen und die Ausgabenberechnung für das türkische Grundstück, die in der Türkei festgesetzte und gezahlte Steuer sowie die Anwendung des Abkommens im Ansässigkeitsstaat. Eine in der Türkei abgegebene Erklärung kann nicht als Ersatz für eine Erklärung im ausländischen Staat gelten. Dieser Beitrag ersetzt nicht die besonderen Bestimmungen eines Abkommens eines Landes.
Für Auslandswohnsitz, Mieteinkünfte und Steuerzahlungen vorzubereitende Unterlagen
Neben dem Mietvertrag, dem Grundbuchanteil, den Bankbewegungen und den Ausgabenbelegen sind eine Ansässigkeitsbescheinigung, die Aufenthaltszeiträume in der Türkei und gegebenenfalls steuerliche Unterlagen im Ausland aufzubewahren. Wichtig ist, für welches Jahr die Ansässigkeitsbescheinigung ausgestellt wurde: Eine Bescheinigung für ein Jahr erklärt unter Umständen nicht die tatsächliche Lage in späteren Jahren, die sich geändert haben kann.
Schließt die türkische Staatsangehörigkeit die beschränkte Steuerpflicht aus?
Nicht von selbst. Ansässigkeit und die besonderen Bestimmungen des Gesetzes werden geprüft. Besondere Situationen wie ein öffentliches Amt sind nicht dasselbe wie ein gewöhnlicher Auslandswohnsitz.
Was geschieht, wenn die Miete in Fremdwährung eingezogen wird?
Der Gegenwert des Einkommens in türkischen Lira wird nach der anwendbaren Bewertungsregel ermittelt. Es ist nicht richtig, den Jahresendstand eines Fremdwährungskontos als gesamte Mieteinnahme des Jahres zu behandeln; jeder Zahlungseingang und der Zeitraum, dem er zuzuordnen ist, sind zu trennen.
Ansässigkeitsbescheinigung und Akte zur Doppelbesteuerung
Eine aus einem ausländischen Staat erhaltene Ansässigkeitsbescheinigung kann für die Anwendung des maßgeblichen Abkommens wichtig sein; sie ist nicht dasselbe Dokument wie ein Reisepass oder ein Adressnachweis. Zu prüfen sind der Zeitraum, den die Bescheinigung abdeckt, die zuständige Behörde sowie die Voraussetzungen für Übersetzung und Beglaubigung. Eine Person, die im Laufe des Jahres das Land wechselt, darf nicht für alle ihre Einkünfte auf eine einzige Jahresverallgemeinerung reduziert werden.
Dass Einkünfte aus einem Grundstück in der Türkei in der Türkei besteuert werden können, bedeutet nicht, dass der Ansässigkeitsstaat dieselben Einkünfte unberücksichtigt lassen muss. Die Artikel zu Mieteinkünften des einschlägigen Abkommens und die Artikel zur Vermeidung der Doppelbesteuerung sind gemeinsam zu lesen. Die Befreiungsmethode und die Anrechnungsmethode unterscheiden sich; die in der Türkei gezahlte und dokumentierte Steuer ist die Grundlage des Vorgangs, der im anderen Staat zu verwenden ist.
Bruttogeschäftsmiete und der auf das Bankkonto eingezahlte Nettobetrag
Ob der Geschäftsmietpreis netto oder brutto vereinbart ist, wirkt sich auf die Steuerberechnung aus. Behält der Mieter einen Betrag ein, werden Bruttoeinkünfte und einbehaltene Steuer gesondert ausgewiesen, indem der Abzug zum auf das Bankkonto eingezahlten Nettobetrag hinzugerechnet wird. Zu prüfen ist, ob der Mieter zum Steuerabzug verpflichtet ist und welcher Betrag tatsächlich erklärt wurde. Nicht jeder gewerbliche Mieter hat denselben Steuerabzugsstatus.
Für einen beschränkt Steuerpflichtigen kann die für durch Steuerabzug besteuerte Geschäftsmieten geltende Ausnahme von der Erklärung nicht unverändert auf Wohnungsmieten übertragen werden. Wird dasselbe Grundstück teils gewerblich, teils zum Wohnen genutzt oder ändert sich die Nutzung im Laufe des Jahres, werden Vertrag, tatsächliche Nutzung und Zahlungszeiträume gesondert geprüft.
Erklärung aus der Türkei aus der Ferne und Vertretung
Der Aufenthalt im Ausland verlängert die Erklärungsfrist nicht. Zugang zu Hazır Beyan, Identitätsprüfung, Vertretungsbefugnis und Zustellangaben sind vorab zu prüfen. Handelt ein Bevollmächtigter, werden der Umfang der Vollmacht, wer die Erklärung genehmigt hat und an wen der Steuerbescheid zugestellt wurde, festgestellt.
Die Akte hält Grundbuchanteil, Zahlungsaufstellung, Nachweise zum Steuerabzug, Ausgabenbelege und Ansässigkeitsbescheinigungen zusammen. Wird die Miete in Fremdwährung eingezogen, wird der Betrag in türkischen Lira nach den Regeln für Zufluss und Bewertung berechnet; den Jahresendstand des ausländischen Kontos als Mieteinnahme anzusetzen, ist nicht richtig. Die Zahlung der Steuer in einem ausländischen Staat hebt die Erklärungspflicht in der Türkei nicht automatisch auf.
Vor dem Handeln zu treffende Entscheidung und vorzubereitende Akte
Klären Sie zuerst Ihren Ansässigkeitsstatus und das Doppelbesteuerungsabkommen, das gegebenenfalls anwendbar ist. Anschließend ordnen Sie die Art der Miete, die Bruttoeinkünfte, den in der Türkei einbehaltenen Steuerabzug und den im Ausland zu verwendenden Zahlungsbeleg demselben Einkommenszeitraum zu.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- Steuerleitfaden für Personen mit Mieteinkünften (Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi)
- Einkommensteuergesetz Nr. 193 (Gelir Vergisi Kanunu)
- Gesetz Nr. 7566
- Mietertragsleitfaden für nicht in Türkiye ansässige Personen (Dar Mükellefler) (Türkiye'de Yerleşmiş Olmayanlar (Dar Mükellefler) İçin Kira Geliri Rehberi)