Налог на дорогое жильё не рассчитывается по цене объявления или продажи жилого помещения. Учитываются вместе налоговая стоимость здания, определённая муниципалитетом, жилое назначение объекта (mesken), ситуация предыдущего года и условия освобождения. Пороговое значение на 2026 год составляет 17 711 000 TL. Из-за освобождения для единственного жилья нельзя считать, что налог обязательно уплачивается за каждое жильё, превышающее этот порог.
Правовая природа налога и отличие от иных обязанностей
Налог на дорогое жильё не возникает автоматически из цены объявления или продажи объекта. Совокупно оцениваются законная мера стоимости, соответствующий год, форма собственности и условия освобождения.
Какая стоимость и какой год принимаются во внимание?
Положения Закона о налоге на недвижимость (Emlak Vergisi Kanunu) о налоге на дорогое жильё исходят из налоговой стоимости здания объектов жилого назначения. Экспертное заключение или цена в объявлении о продаже сами по себе не являются налоговой базой. Необходимо проверить характер отдельных помещений и сведения о стоимости, полученные от муниципалитета. [1; EVK m.42–49]
Стоимость предыдущего года важна для момента возникновения обязанности. За 2025 год соответствующий порог составляет 15 709 000 TL; для объекта, отвечающего условиям, обязанность возникает в начале 2026 года. Расчёт за 2026 год производится по стоимости и тарифу этого года. Поэтому в каждом деле недостаточно смотреть только письмо муниципалитета за один год. [1; EVK m.42–49]
Лица, обязанные уплатить налог на дорогое жильё: собственник, пользователь по праву узуфрукта и участники долевой собственности
Учитываются в порядке, установленном законом: собственник, при его отсутствии или наличии — обладатель права узуфрукта (intifa hakkı), а если таковых нет — лицо, фактически распоряжающееся объектом как собственник. При долевой собственности вопрос о попадании объекта в сферу налога решается по общей стоимости, применяется тариф, а налог распределяется по долям. Сравнивать стоимость каждой доли с порогом, как будто это отдельное жильё, неверно. В совместной собственности (elbirliği mülkiyeti) правила декларирования и ответственности применяются отдельно.
Продажа объекта в течение года не означает, что второй взнос за этот год обязательно перейдёт к покупателю. Ответственность продавца за текущий год и положение покупателя в следующем году оцениваются отдельно. Для таких случаев, как гибель объекта, утрата пригодности к использованию или получение освобождения, предусмотрены особые правила прекращения обязанности.
Освобождение для единственного жилья и для жилья наименьшей стоимости
Закон предусматривает освобождение для лиц, владеющих единственным объектом жилого назначения в Турции. Если у лица несколько объектов, подлежащих налогу на дорогое жильё, при соответствующих условиях может быть освобождено и жильё наименьшей стоимости. Это освобождение не является суммой, которая используется отдельно для каждого жилья.
То, что налог не возникает по основанию освобождения, не означает, что можно пропустить требуемое уведомление. Вопрос о том, какой объект освобождается при нескольких одинаково низкостоимостных жилых помещениях, и порядок для объекта в долевой собственности рассматриваются отдельно. Строительные компании, ещё не совершившие первой продажи и владеющие подходящими неиспользованными или не сданными в аренду жилыми помещениями, имеют иное освобождение; одного наличия записи в инвентаре для этого недостаточно.
Как 2026 тариф применяется к налогооблагаемой стоимости жилья?
| Налоговая стоимость здания | Расчёт налога |
|---|---|
| 17 711 000–26 567 000 TL | 3 промилле с части, превышающей 17 711 000 TL |
| 26 567 000–35 425 000 TL | 26 568 TL + 6 промилле с части, превышающей 26 567 000 TL |
| Свыше 35 425 000 TL | 79 716 TL + 10 промилле с части, превышающей 35 425 000 TL |
Например, для жилья без освобождения, при выполнении остальных условий возникновения обязанности, налоговая стоимость здания за 2026 год составляет 20 000 000 TL; налог равен 6 867 TL — это 3 промилле от разницы 2 289 000 TL. Ставка в 3 промилле не применяется непосредственно ко всей сумме 20 000 000 TL. Пример исходит из того, что объект не находится в долевой собственности и иных освобождений нет.
Куда подаются декларация и уплачивается налог?
Налоговую стоимость здания получают в муниципалитете, а декларацию о налоге на дорогое жильё подают в компетентную налоговую инспекцию (vergi dairesi). Обычный срок подачи декларации истекает 20 февраля. Налог уплачивается двумя взносами — в феврале и в августе. В связи с праздничными днями для 2026 года последним днём первого взноса принято 2 марта, а последним днём второго — 31 августа. На сегодняшний день эти даты относятся к календарю прошлого периода.
Наличие жилья в нескольких местах, долевая или совместная собственность, а также последующее представление электронных приложений требуют отдельной проверки формы и компетентного органа. Различная стоимость здания по муниципалитетам для каждого жилья не означает обязательно, что нужно подавать отдельные самостоятельные декларации в разных налоговых инспекциях.
Подготовка документов о собственности, налоговой стоимости здания и освобождении для налога на дорогое жильё
Выписка из реестра (tapu), доля в праве, запись об узуфрукте, налоговые стоимости здания за 2025 и 2026 годы, количество жилых помещений, уведомление об освобождении, декларация и записи о взносах должны храниться вместе. Работа, объясняющая разницу между рыночной и муниципальной стоимостью, не заменяет налоговую базу; должна использоваться правильная законная стоимость.
Отменяет ли уплата налога на недвижимость налог на дорогое жильё?
Нет. Два налога регулируются раздельно. Уплата одного не является автоматическим зачётом другого и не служит основанием для освобождения.
Всегда ли уплачивается налог за единственное дорогое жильё?
Из-за освобождения для единственного жилья налога может и не быть. Обязанность следует оценивать вместе с другими жилыми помещениями лица и его долями.
Как работает граница при долевой собственности?
Если лицо владеет долей в жилье, вопрос о том, подпадает ли оно под налог, не решается только по стоимости доли этого лица. Основой служат общая налоговая стоимость здания и форма собственности; налог, приходящийся на долю налогоплательщика, рассчитывается на следующем этапе. Утверждать, что жильё, принадлежащее двум лицам поровну, выходит за налоговую границу лишь потому, что его общую стоимость разделили пополам, может быть неверно.
При освобождении для единственного жилья или жилья наименьшей стоимости также оцениваются вместе доли лица в других жилых помещениях и форма собственности. Наличие освобождения не означает, что требуемые уведомления и документы вовсе не подаются. Письмо муниципалитета о налоговой стоимости здания и запись в реестре должны относиться к одному и тому же объекту и правильному году.
Год продажи и уведомление об изменениях
Продажа жилья в году, в котором возникла обязанность, не передаёт покупателю автоматически оставшуюся часть налога, начисленного за этот год. Пример из руководства показывает, что ответственность за соответствующий год оценивается отдельно и тогда, когда передача произошла после начала года или даже до окончания срока подачи декларации. Распределение налога между сторонами по договору купли-продажи не меняет законного адресата требований государства.
При таких событиях, как снос здания, пожар или утрата жилого назначения, отдельно исследуются прекращение обязанности и срок уведомления. Падение рыночной стоимости автоматически не меняет налоговую стоимость здания, определённую муниципалитетом. Спор о налоговой стоимости и ошибка в расчёте налога на дорогое жильё могут быть предметом отдельного обращения.
Налог на дорогое жильё и муниципальный налог на недвижимость
Обычный налог на недвижимость, уплачиваемый муниципалитету, не заменяет налог на дорогое жильё. Эти два налога имеют разное администрирование, декларирование и условия освобождения. То, что пенсионер или инвалид отвечает условиям нулевой ставки налога на недвижимость, не создаёт автоматического освобождения всех жилых помещений от налога на дорогое жильё.
В деле по каждому объекту отдельными строками следует указывать налоговую стоимость здания за предыдущий и текущий годы, дату приобретения или передачи, жилое назначение, долю и основание освобождения. Определение жилья наименьшей стоимости среди облагаемых налогом и оценку жилья, не подлежащего налогу, не следует смешивать.
Решение до действий и подготовка дела
Сопоставьте налоговую стоимость здания, полученную от муниципалитета, с правильным годом. Определите освобождение для единственного жилья или жилья наименьшей стоимости; не путайте общую стоимость объекта в долевой собственности с налогом, рассчитанным на долю лица.