Переход права на недвижимость, совершённый без ведома и действительного согласия собственника с использованием поддельного удостоверения личности, подписи или доверенности, может быть предметом иска об аннулировании и повторной регистрации права. Однако то, что объект остаётся у первого приобретателя, а затем продан другому лицу, не приводит к такому же результату. Подделка документа, цепочка переходов права и добросовестность последующего лица рассматриваются отдельно. Заявление в прокуратуру также не восстанавливает запись в земельном кадастре автоматически. [1, 2]
В спорах такого рода первая задача состоит не только в доказательстве подделки. Необходимо одновременно предотвратить дальнейшее отчуждение объекта, сохранить подлинники документов сделки и направить требование к нынешнему зарегистрированному собственнику. То, что лицо, использовавшее поддельный документ, не установлено, само по себе не препятствует защите прав на объект. С другой стороны, иск против неправильного ответчика или простое ожидание результатов уголовного расследования может привести к значительной потере времени.
Какие сделки могут привести к аннулированию записи из-за подделки?
Действия другого лица вместо собственника
Может идти речь о лице, которое, используя идентификационные данные собственника, действует в земельном кадастре как собственник, заменяет фотографию или удостоверение личности собственника либо оформляет у нотариуса доверенность на имя другого лица. Внешне официальная сделка сама по себе не доказывает участия действительного собственника и его волеизъявления. При проверке устанавливаются подлинность личности и то, кто фактически совершил сделку.
Требование должно быть переведено из формулировки «я не продавал» в конкретное установление обстоятельств сделки. Какая сделка оспаривается, с какой датой и под каким номером журнальной записи (yevmiye)? Где находился собственник в этот день? Чьи фотография, подпись и идентификационные данные содержатся в деле земельного кадастра или нотариуса? От ответов на эти вопросы зависит, какие документы запросит суд.
Поддельная доверенность или изменённый документ о полномочиях
Изготовление доверенности, которая никогда не выдавалась, и изменение объёма действительной доверенности могут требовать различных технических исследований. Сопоставляются подлинная нотариальная запись, журнальная запись, форма оформления и копия, представленная в земельный кадастр. Печать или проверочное изображение на фотокопии документа сами по себе не являются достаточным доказательством подлинности.
Для документов, которые, как утверждается, были выданы за границей, проверяются реестр выдавшего органа и цепочка легализации и перевода. Наличие апостиля или заверения не должно считаться абсолютной гарантией, устраняющей любой спор о том, действительно ли собственник выдал полномочие. Проверка направлена на ту часть документа, к которой относится довод о подделке.
Отличие от злоупотребления действительными полномочиями
Если собственник действительно выдал полномочие на продажу, но поверенный действовал вопреки указаниям, это не всегда подделка. Когда полномочие действительно, но злоупотреблено, особое значение имеют знание и добросовестность покупателя, который вёл дела с поверенным. При поддельной доверенности, напротив, волеизъявления на представительство изначально не было. Поэтому выводы по разбору злоупотребления доверенностью нельзя механически переносить на дело о поддельном документе. [1, 3]
Почему первый приобретатель и последующий собственник оцениваются по-разному?
Первый приобретатель, получивший право непосредственно по поддельной сделке
Статья 1023 Турецкого гражданского кодекса (TMK) защищает при определённых условиях третье лицо, которое добросовестно приобрело вещное право на основании записи в земельном кадастре. Однако если основание собственного приобретения первого покупателя поддельно, одного утверждения «я не знал, что это подделка» недостаточно, чтобы сделать недействительную сделку действительной. Проверяется, существовала ли в исходной сделке действительная воля собственника или надлежащее полномочие на представительство. [1, 2]
Подробности по этой теме см. в статье аннулирование записи, полученной от застройщика, и добросовестность третьего лица.
Если покупатель понёс ущерб, это может породить требования к иным лицам, причастным к подделке. Однако это не означает, что право действительного собственника обязательно должно быть принесено в жертву. Аннулирование записи и требование покупателя о возврате уплаченных денег могут предъявляться к разным лицам и на разных правовых основаниях.
Доверие к реестру при последующей продаже
Для лица, которое впоследствии приобрело право собственности или ипотеку на объект на основании записи, созданной поддельной сделкой, необходимо оценить статьи 1023–1024 TMK. Если это последующее лицо знало о неправильности прежней записи в момент приобретения или при должной осмотрительности могло это знать, его защита может быть исключена. Добросовестность оценивается на момент приобретения; то, что спор стал известен позднее, само по себе не делает недействительным прежнее приобретение.
Короткие промежутки между продажами, нереалистичная цена, близкие отношения сторон, продолжающееся фактическое пользование объектом собственником, а также знание о судебном споре или о направленном требовании являются признаками, которые оцениваются в совокупности. Не каждая семейная связь или быстрая продажа автоматически доказывает недобросовестность. Точно так же оплата через банк не нейтрализует все остальные признаки.
| Ситуация | Основная проверка | Защита, которой недостаточно сама по себе |
|---|---|---|
| Первое приобретение по поддельной доверенности | Подлинность документа и действительное полномочие на представительство | Утверждение, что подделка не была известна |
| Последующее приобретение у первого покупателя | Доверие к реестру, знание на момент приобретения и должная осмотрительность | Покупка только у лица, значащегося собственником в земельном кадастре |
| Ипотека, установленная позднее | Условия доверия к реестру при приобретении ипотеки | Статус банка или институционального кредитора кредитора |
| Злоупотребление действительным полномочием | Цель полномочия, злоупотребление и положение другой стороны | Широкий объём полномочий в доверенности |
Цепочка переходов права в решении Кассационного суда
В решении 1-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi) от 10 марта 2016 года, E.2015/7100, K.2016/2940, рассматривались переходы, совершённые по поддельным удостоверению личности и доверенности. Палата разъяснила, что проверка добросовестности первого покупателя не придаёт поддельной сделке действительности и что последующий покупатель должен оцениваться отдельно. В данном деле короткие промежутки между переходами, разница в стоимости и проблемы с возражением об оплате рассматривались совместно. Отказ в требовании о регистрации права был отменён на том основании, что и последующий собственник не может быть защищён. [2]
Смысл решения не в том, что после обнаружения подделки все последующие продажи автоматически аннулируются. Напротив, оно требует разграничивать правовое положение лиц в цепочке переходов. В иске следует отдельно указать дату каждого приобретения и обстоятельства недобросовестности, относящиеся к каждому лицу.
Как доказывается поддельная подпись или доверенность?
Дело сделки и подлинник документа
Получения только текущей выписки из земельного кадастра в управлении недостаточно. Необходимо истребовать официальный акт оспариваемого перехода, заявления и документы о полномочиях, удостоверения личности, копию доверенности и соответствующие записи в деле сделки. Если подлинники находятся у нотариуса, важны также лежащие в основе записи и их сопоставление с подлинным документом. Если известно, где находится каждый документ, это следует прямо указать в ходатайстве о доказательствах.
Если подлинник недоступен, фиксируются причина и учреждения, в которых проводился поиск. Пределы технического исследования, которое можно провести по фотокопии, ставятся перед экспертом. Оценка суда не должна основываться только на вырезанном изображении или нечётком экранном снимке, представленном одной из сторон. Поэтому решающее значение имеют положения Гражданского процессуального кодекса (HMK) о представлении документов и проверке подделки. [4]
Образцы для сравнения подписей и отпечатков пальцев
При исследовании подписи значение имеют сравнительные документы, близкие по времени к сделке и принадлежность которых бесспорна. Можно исследовать подписи из нотариальных действий, банковских документов и записей государственных учреждений. При технической оценке также учитываются изменения состояния здоровья и движений руки у человека за годы. Нельзя исходить из того, что нескольких недавних образцов подписи достаточно в каждом деле.
Если при сделке использовался отпечаток пальца, оцениваются пригодные сравнительные отпечатки и качество изображения. Речь идёт о подписи, отпечатке пальца, фотографии в удостоверении или физическом изменении документа? Вопросы, поставленные эксперту, должны сохранять эти различия. Если заключения противоречат друг другу, эксперту следует объяснить, какой вывод и какой метод затронуты, и устранить противоречие.
| Факт, подлежащий доказыванию | Основная запись | Предел исследования |
|---|---|---|
| Подпись не принадлежит собственнику | Подлинник документа и бесспорно принадлежащие образцы сравнения, близкие по дате | Одно лишь визуальное сходство не порождает правовых последствий |
| Доверенность не выдавалась | Журнал нотариуса и лежащее в основе дело | Представленная копия сравнивается с записью учреждения |
| Собственника не было на месте сделки | Соответствующие записи о поездках, работе или больнице | Одна запись о местонахождении не исключает всех возможностей представительства |
| Последующий покупатель знал о споре | Требования, переписка, фактическое пользование, записи об оплате и отношениях | Признаки должны быть привязаны ко дню приобретения |
Законное собирание доказательств
Переписку и документы, находящиеся в вашем распоряжении, следует сохранить. Никто не должен получать доступ к чужой учётной записи без разрешения, и записи нельзя изменять. Для электронных сообщений сохраняются дата, отправитель и контекст переписки. Медицинские, банковские и идентификационные сведения при необходимости истребуются через суд или следственный орган. Важно не только найти доказательство, но и получить его законным путём и показать его связь со спором. [4]
Может ли заявление о преступлении заменить иск о праве собственности?
Обвинения в подделке и мошенничестве могут быть сообщены в прокуратуру, чтобы сохранить подлинники документов и установить виновных. Однако уголовное расследование и исправление записи в земельном кадастре — это разные правовые процессы. Открытие уголовного дела не создаёт автоматического запрета на продажу объекта; требования в гражданском иске и временная защита должны быть установлены отдельно.
Если для разрешения спора необходимо исследование в уголовном деле, гражданский суд может рассмотреть вопрос о приостановлении производства до разрешения предварительного вопроса. Не каждое расследование требует приостановления всего гражданского процесса. Гражданский процессуальный кодекс (HMK) статья 209 по-иному регулирует последствия для доказывания при утверждениях о подделке официальных и частных документов. Утверждение «я сказал, что это подделка, значит, теперь никакие сделки невозможны» неверно. [4]
По статье 74 Турецкого кодекса об обязательствах (TBK) гражданский судья самостоятелен при оценке оправдания, вины и ущерба. Тем не менее установления о фактических обстоятельствах в окончательном приговоре имеют собственное значение, которое оценивается отдельно. Из постановления об отказе в уголовном преследовании или оправдательного приговора нельзя напрямую делать вывод, что переход права собственности «окончательно действителен». [3]
К кому, где и с каким требованием предъявляется иск?
Иск об аннулировании и повторной регистрации права как правило предъявляется к зарегистрированному собственнику на дату подачи иска. Обладатели вещных прав, затрагиваемых требованием, например ипотеки, подлежащей аннулированию, также оцениваются в связи с требованием. Лицо, составившее поддельный документ, прежний собственник и нотариус не становятся надлежащими ответчиками по иску об аннулировании записи лишь потому, что их имена фигурируют в обстоятельствах дела. Ответственность лиц, с которых взыскиваются деньги, должна быть изложена отдельно.
В обычном частноправовом споре юрисдикцией обладает суд первой инстанции по гражданским делам (asliye hukuk mahkemesi), а исключительная территориальная подсудность принадлежит суду по месту нахождения объекта. Если применяется специальное правило подсудности, оно проверяется в первую очередь. Тот факт, что требование касается земельного кадастра, не означает, что действует общее обязательное досудебное урегулирование; проверяется, подпадают ли требование и правоотношение под специальные нормы. [4]
Если собственник умер, необходимо объяснить структуру наследственной общности и то, направлено ли требование на наследственную массу или на определённую долю. Если объект был отчуждён во время производства по делу, истребуется действующая запись и применяется статья 125 HMK. Если прежний участок был разделён или объединён, требование сопоставляется с новыми записями; для исполнимого решения объект, доля и вид права должны быть определены. Этот вопрос отдельно рассматривается в статье аннулирование записи и регистрация для иностранцев и лиц, проживающих за рубежом.
Обеспечительная мера и сроки
Обеспечительная мера может быть испрошена с указанием конкретной опасности повторной продажи или ипотеки. Суд оценивает правдоподобное обоснование, опасность, соразмерность и обеспечение. Одного вынесения определения недостаточно: исполнение меры должно быть испрошено в течение одной недели с момента оглашения (tefhim) или вручения, согласно статье 393 HMK. Для меры, полученной до подачи иска, также должны соблюдаться дополнительные действия в течение двух недель по основному иску и представлению документов по статье 397 HMK.
Годичный срок для обмана не применяется лишь потому, что с момента продажи прошёл год, если речь идёт о требовании исправить неправомерную запись, созданную поддельной сделкой. Однако ссылка на правовое основание, предшествующее кадастровой съёмке, приобретение вещного права последующим лицом, специальные нормы о приобретении и самостоятельные денежные требования каждое требует отдельной оценки. Представление о том, что «ни сроков, ни риска нет», столь же вводящее в заблуждение.
Если объект нельзя вернуть, с кого может быть взыскана компенсация?
Защита последующего лица не погашает автоматически денежной обязанности тех, кто участвовал в подделке, и других ответственных лиц. Деликт (противоправное деяние), неосновательное обогащение, ответственность нотариуса и ответственность государства за ведение земельного кадастра подчиняются каждая своим условиям. Статья 1007 TMK и статья 162 Закона № 1512, о нотариате (Noterlik Kanunu), — не одно и то же требование; ответственное лицо, ущерб, адекватная причинная связь, подсудность и сроки оцениваются отдельно. [1, 3, 5]
Отказ в требовании о регистрации права сам по себе не означает автоматического взыскания той же суммы со всех ответственных лиц. Необходимо показать, какое поведение лица, с которого требуется компенсация, повлекло какой ущерб. Один и тот же ущерб нельзя полностью возместить несколько раз; учитываются произведённые платежи и возвращённые права.
Судебные пошлины и расходы также определяются в зависимости от вида требования и цены иска. Стоимость объекта, его доля, потребность в экспертизе и осмотре на месте, вручения и пути обжалования влияют на общую сумму. Чтобы решение о праве собственности могло быть исполнено в реестре, требуется его вступление в законную силу. Возможность апелляции (istinaf) и кассационного обжалования (temyiz) оценивается по характеру и стоимости решения и дате его вручения. [4]
По смежным темам см. также наши статьи: аннулирование записи при обмане, ошибке и принуждении: годичный срок, аннулирование записи по причине недееспособности и аннулирование мнимой передачи недвижимости.
Заключение
Эффективная подготовка к переходу права, совершённому по поддельному документу, опирается на подлинник дела сделки, полную цепочку переходов и требования, построенные для каждого лица. Правовое положение первого покупателя и доверие последующего лица к реестру должны быть разделены. Уголовное расследование, иск о праве собственности и временная защита должны вестись совместно. Наличие подделки важно, но должно быть также показано, на каком основании и чья запись будет аннулирована и кто и за какой ущерб будет отвечать, если объект нельзя вернуть.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я вернуть свой дом, если его продали без моего ведома?
Если сделка совершена с поддельным документом без вашей действительной воли или полномочия на представительство, может встать вопрос об аннулировании записи. Итог зависит также от того, где объект находится сейчас и при каких обстоятельствах произошли последующие приобретения.
Если первый покупатель не знал о подделке, останется ли право собственности за ним?
Незнание первого покупателя, который приобрёл непосредственно по поддельной сделке, само по себе не устраняет недействительность его приобретения. Доверие последующего покупателя к реестру — это отдельная проверка.
Если объект продан второму лицу, уже нельзя подать иск?
Можно. Однако решающим является то, защищено ли последующее лицо по статье 1023 TMK. Его знание на момент приобретения и должная осмотрительность оцениваются на основании конкретных доказательств.
Блокируют ли жалобы в прокуратуру продажи автоматически?
Нет. Необходимы также надлежащее ходатайство о защите права и исполнение вынесенного решения.
Можно ли провести исследование подписи только по фотокопии?
Возможность технического исследования зависит от характера документа. Следует добиваться подлинника и подходящих образцов для сравнения, а пределы фотокопии необходимо разъяснить в заключении.
Обязательно ли подлинен документ, выданный нотариусом?
Нет. Проверяются вместе запись учреждения, форма оформления, личность и представленная копия. Официальный вид не делает довод о подделке необсуждаемым.
Нужно ли ждать уголовного приговора перед подачей иска о праве собственности?
Ожидание необходимо не в каждом деле. Потребность в обеспечительных мерах, сроки самостоятельных требований и оценка гражданским судом приостановления до разрешения предварительного вопроса должны рассматриваться отдельно.
Могу ли я получить и объект, и его полную стоимость?
Один и тот же ущерб нельзя возместить дважды. Ущербы, отдельно доказанные как возникшие сверх возврата права собственности, должны быть разграничены.
Источники и правовые основания
- Закон № 4721, Турецкий гражданский кодекс (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu), в частности статьи 3, 640, 702, 1007 и 1023–1025.
- Кассационный суд, 1-я гражданская палата (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi), 10 марта 2016 года, E.2015/7100, K.2016/2940, полный опубликованный текст решения в изложении бюро Adıyaman & Severcan Hukuk Bürosu.
- Закон № 6098, Турецкий кодекс об обязательствах (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu), в частности статьи 40–48, 49, 72, 74, 77–82 и 504–508.
- Закон № 6100, Гражданский процессуальный кодекс (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu), в частности статьи 2, 12, 111, 125, 165, 189–211, 219–220, 266–281, 345, 361, 367 и 389–397.
- Закон № 1512, о нотариате (1512 sayılı Noterlik Kanunu), статья 162.