Возникает ли подоходный налог при продаже недвижимости, нельзя определить только по цене продажи или по пяти годам, записанным в земельном кадастре. Продажа личного имущества, приобретённого за плату, в течение пяти лет может привести к доходу от прироста стоимости (değer artış kazancı). Недвижимость, полученная по наследству или в дар, и продажи, совершённые в рамках коммерческой организации, подчиняются другим правилам. Пошлина за регистрацию в земельном кадастре (tapu harcı) и подоходный налог — это самостоятельные обязанности.
Правовая природа операции и отличие от других обязанностей
Доход от прироста стоимости — это не вся цена продажи. Учитываются в совокупности способ приобретения, является ли продажа коммерческой деятельностью, срок владения и документально подтверждённая стоимость. Пятилетний срок не создаёт общего освобождения, которое выводит каждую операцию с недвижимостью из-под всех налогов.
Сначала определяется правовая природа продажи
Пятилетнее правило повторной статьи 80 Закона о подоходном налоге касается отчуждения недвижимости и связанных с ней прав, приобретённых за плату. Отчуждение не ограничивается классической продажей: рассматриваются также мена, внесение в уставный капитал и передача в обмен на иное встречное предоставление. Называние сделки «передачей» не выводит её из-под налогообложения.
Недвижимость, полученная по наследству или в дар и проданная в составе личного имущества, не подпадает под это пятилетнее правило налогообложения. Однако если деятельность лица приобретает характер торговли недвижимостью, проводится проверка коммерческого дохода. Совокупно оцениваются многочисленные продажи, организационная, строительная и маркетинговая деятельность. Количество продаж как единственный показатель нельзя использовать в качестве фиксированной границы коммерческой деятельности для всех дел. [1; Закон о подоходном налоге, повторная статья 80–81]
С какого момента течёт пятилетний срок?
В большинстве случаев началом срока является дата регистрации в земельном кадастре. Однако есть особые случаи, когда фактическая передача состоялась раньше, а приобретение документально подтверждено законом. Кооперативные распределения, строительство в обмен на квартиры (kat karşılığı inşaat), изменение категории земель (cins değişikliği) и приобретения в несколько этапов проверяются по собственным документам. Дата приобретения участка и последующий статус самостоятельного помещения автоматически не признаются одинаковыми во всех случаях.
Срок не исчисляется в календарных годах. Недвижимость, приобретённая в декабре, не создаёт годичного срока приобретения лишь потому, что сменился год. При подготовке продажи совместно проверяются данные земельного кадастра, акты передачи, договоры и разрешения на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izni), чтобы дата начала срока была подтверждена письменно.
Рассчитывается ли налог от всей цены продажи?
Нет. Для дохода от прироста стоимости полученное возмещение уменьшается на стоимость, допустимую законом, и на расходы, налоги и сборы, которые остаются на продавце вследствие отчуждения, чтобы получить чистый доход. Чтобы стоимость приобретения индексировалась по индексу цен производителей (Yİ-ÜFE), действует законодательное условие: рост индекса должен составлять не менее 10%. В расчёте используются индексы за месяцы, предшествующие месяцам приобретения и отчуждения.
Индексация не заменяет историческую стоимость сегодняшней рыночной стоимостью. Не подтверждённые документами расходы на ремонт или расходы покупателя не могут автоматически быть добавлены к стоимости продавца. Указание низкой цены в земельном кадастре не мешает тому, чтобы при налоговой проверке учитывалась реальная цена продажи, видная из банковских записей и договоров.
Гипотетический пример расчёта дохода от продажи недвижимости
Допустим, что при личной продаже в течение пяти лет цена составляет 3 000 000 турецких лир (TL), индексированная стоимость, удовлетворяющая условиям, — 2 300 000 TL, а вычитаемые расходы продавца на продажу — 50 000 TL. Чистый доход тогда составляет 650 000 TL. После освобождения в размере 120 000 TL, применимого к продаже в 2025 году, остаётся 530 000 TL как доход от прироста стоимости, подлежащий налогообложению, при неизменности остальных факторов. При тех же условиях в продаже 2026 года освобождение составляет 150 000 TL, поэтому результат — 500 000 TL. Это сопоставление не является расчётом суммы налога; следующим шагом служит прогрессивная шкала ставок.
В каких случаях освобождение от подоходного налога на доход от продажи недвижимости не применяется
Годовое освобождение дохода в размере 120 000 TL за 2025 год и 150 000 TL за 2026 год нельзя использовать повторно для каждого объекта. Доходы, попадающие в его сферу в одном и том же году, рассматриваются совместно. Освобождение для личной продажи не применяется к продажам, признанным коммерческим доходом. Кроме того, сфера освобождений при продаже иных активов и прав отличается; правило о недвижимости не следует переносить на все инвестиции.
Документы о приобретении, стоимости и продаже, которые нужно подготовить до декларирования
| Документ | На какой вопрос отвечает |
|---|---|
| Свидетельство о праве собственности и договор приобретения | Что, когда и каким способом приобретено? |
| Записи о передаче и оплате | Различаются ли юридическая и фактическая даты? |
| Договор продажи и банковские операции | Каково реальное встречное предоставление? |
| Расчёт индексации | Использованы ли правильный месяц и условие 10%? |
| Документы о расходах | Какие расходы фактически остались на продавце? |
Освобождается ли от налога продажа через пять лет?
Этот срок имеет значение для дохода от прироста стоимости при личной продаже недвижимости. Коммерческие доходы, пошлина за регистрацию (tapu harcı) и другие обязательства по сделке оцениваются отдельно. Выражение «продажа без налогов» не следует использовать без этого различия.
Индексируется ли стоимость приобретения для унаследованного дома?
Сначала нужно определить, подпадает ли операция под сферу дохода от прироста стоимости. Для личной продажи, которая находится вне этой сферы, поскольку имущество получено безвозмездно (ivazsız edinim), создание ненужной стоимости и пятилетнего расчёта стало бы неверной отправной точкой.
Достаточно ли даты регистрации в земельном кадастре во всех случаях?
При оценке пятилетнего срока изучается правовая форма приобретения. В таких ситуациях, как кооперативное распределение, фактическое начало использования, изменение категории земель, строительство в обмен на квартиры и приобретение нескольких самостоятельных помещений, взгляд только на дату последней записи в земельном кадастре может дать неполный результат. Правовая природа приобретения должна оцениваться совместно с документами о распределении, передаче, разрешении на ввод в эксплуатацию или договорами, которые её подтверждают.
Продажа недвижимости, полученной по наследству или в дар, не равнозначна пятилетнему правилу для приобретения за плату. Однако строительство на полученном в дар участке, девелопмент недвижимости и организованная торговая деятельность могут требовать отдельной оценки. Ярлык «безвозмездное приобретение» не выводит из-под подоходного налога каждую последующую сделку коммерческого характера.
Правильные месяцы для индексации и документы о стоимости
Для расчёта Yİ-ÜFE используются индексы за месяцы, предшествующие месяцам приобретения и продажи. Условие о росте не менее чем на 10% проверяется отдельно. Одно лишь вычитание цены покупки из цены продажи не даёт налогооблагаемого дохода; оцениваются надлежащая стоимость приобретения, расходы на отчуждение и предусмотренные законом вычеты. Основой служит реальное встречное предоставление по продаже, а не объявленная цена.
Допустим, стоимость приобретения составляет 1 000 000 TL, применимый коэффициент индекса — 2, а цена продажи — 2 600 000 TL. Тогда индексированная стоимость составляет 2 000 000 TL. Если документально подтверждённые допустимые расходы на продажу равны 100 000 TL, доход до освобождения составляет 500 000 TL. При допущении, что освобождение в размере 150 000 TL применяется в 2026 году, оставшиеся 350 000 TL входят в годовой расчёт налога. Фактический коэффициент индекса должен рассчитываться по датам сделок; этот пример не содержит утверждения о текущем значении индекса.
Одна продажа и коммерческая организация: как их различить?
Количество продаж является важным признаком, но оценку нельзя свести к одной цифре. Совместно изучаются непрерывность, коммерческая организация, цель приобретения, девелоперская деятельность и характер сделок. Продажа недвижимости через пять лет сама по себе не обеспечивает освобождения от налога, если деятельность носит характер коммерческого дохода. Налог на добавленную стоимость (KDV) и обязанности по документообороту также могут зависеть от этой классификации.
Порядок декларирования нерезидентом (dar mükellef) при продаже недвижимости не во всех случаях совпадает с годовой декларацией резидента (tam mükellef); индивидуальные декларации и особые сроки рассматриваются отдельно. Ожидание месяца годовой декларации после продажи может привести к утрате права в деле, подпадающем под особый срок. Уплата пошлины за регистрацию (tapu harcı) не исполняет обязанность по подоходному налогу; обе обязанности ведутся отдельно.
Решение до сделки и подготовка дела
Документально подтвердите дату приобретения и правовое основание до продажи. Если возможна коммерческая деятельность, не опирайтесь только на пятилетний срок. Для расчёта увеличения стоимости определите доход, подлежащий декларированию, с использованием правильных месяцев индексации и документов о расходах.