Мнимая сделка наследодателя и аннулирование записи о праве собственности: вывод имущества от наследников

Дата правового исследования: 12 октября 2026 года

Мнимая сделка наследодателя (muris muvazaası) — это передача наследодателем зарегистрированного в земельном кадастре недвижимого имущества, которое он в действительности намеревался подарить, под видом продажи или иной возмездной сделки с целью вывести имущество из-под наследников. При наличии её условий наследник, чье право на наследство нарушено, может требовать аннулирования записи в земельном кадастре и регистрации имущества на своё имя в пределах его собственной наследственной доли, даже если он не является обладателем обязательной доли. Однако передача имущества ребёнку, супругу или лицу, осуществляющему уход, сама по себе не означает вывода имущества от наследников.

Суть спора заключается в различии между наименованием сделки, указанным в земельном кадастре, и реальной, общей волей сторон. Учитываются совместно то, была ли фактически уплачена цена продажи, экономические возможности покупателя, потребность наследодателя в деньгах или уходе, семейные отношения и оставшееся после него имущество. Одни и те же признаки в разных делах могут приводить к разным результатам. Поэтому иск должен опираться не только на мысль «меня не оставили в наследство», но и на правовой порок конкретной сделки и на конкретные доказательства, его подтверждающие.

Статья посвящена передачам, оформленным как продажа, но фактически являвшимся дарением, передачам в обмен на уход, способам доказывания, сторонам процесса, срокам и положению последующих приобретателей. В ней совместно рассматриваются решения Кассационного суда, как признающие, так и отклоняющие такие требования, и объясняются границы между мнимой сделкой наследодателя, уменьшением (tenkis) и выравниванием (denkleştirme) в наследственном праве.

Правовая основа мнимой сделки наследодателя и условия её применения

Почему видимая продажа, скрывающая дарение, недействительна?

Статья 19 Турецкого обязательственного кодекса (TBK) требует, чтобы до наименования договора было установлено реальное и общее волеизъявление сторон. При мнимой сделке наследодателя стороны действительно хотят передачи недвижимого имущества, но на деле оформляют сделку, по существу являющуюся дарением, как продажу. Видимая продажа не основана на реальной воле. Скрытое дарение недвижимости недействительно, поскольку оно не было заключено в той форме, которую закон требует для такого дарения. Для формы сделок с недвижимостью совместно рассматриваются статья 706 Турецкого гражданского кодекса (TMK), статья 237 TBK и статья 26 Закона о земельном кадастре № 2644.

Общее собрание гражданских палат Кассационного суда (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) в решении о единообразном толковании от 1 апреля 1974 года, E.1974/1, K.1974/2 (İçtihadı Birleştirme Kararı) признало право на иск за наследниками, чьё право на наследство нарушено в такой конструкции, независимо от того, являются ли они обладателями обязательной доли. Здесь наследник действует не просто как лицо, занимающее место наследодателя в договоре, а как третье лицо, чьё собственное право на наследство нарушено мнимой сделкой. Это различие решающее как для возможности подать иск самостоятельно, так и для средств доказывания. Решение о единообразном толковании

При требовании, основанном на мнимой сделке наследодателя, совместно оцениваются передача зарегистрированного недвижимого имущества, видимая сделка, скрытое дарение, мнимое волеизъявление сторон и цель нарушить право наследника. Одностороннего намерения наследодателя недостаточно; в сделке должен присутствовать сговор. Сокрытие передачи, семейная обида или экономическое неравенство не заменяют остальных элементов.

Является ли любое дарение или неравное распределение мнимой сделкой наследодателя?

При жизни наследодатель свободен распоряжаться своим имуществом. Он может совершить реальную продажу, действительно подарить или передать имущество в обмен на обязательство ухода. Нельзя утверждать, что он обязан одновременно и в одинаковом размере одаривать всех детей. С другой стороны, свобода распоряжения не отменяет положений об обязательной доле или недействительность мнимой сделки.

Если сделка открыто оформлена в земельном кадастре как дарение, речь не может идти о дарении, скрытом под видом продажи. В этом случае спор должен строиться на уменьшении (tenkis) или выравнивании, если имеются их условия. Другие основания недействительности, например недееспособность или порок воли, также могут рассматриваться по собственным правилам. Правильное определение правового основания определяет и то, какие доказательства использовать, и какой срок применяется.

Непосредственные приобретения, за которые цену уплатил наследодатель

Передача имущества, зарегистрированного на имя наследодателя, не то же самое, что регистрация имущества непосредственно на имя ребёнка при покупке у третьего лица. Во втором случае подаренная наследодателем стоимость чаще всего состоит из покупной цены. Модель, описанная в решении 1974 года, в котором наследодатель передаёт собственное зарегистрированное недвижимое имущество под видом продажи, автоматически не применяется.

В решении от 25 марта 2026 года, E.2026/1386, K.2026/2216 1-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi) рассмотрела магазин, приобретённый в 1970 году непосредственно на имя сына, при том что цену уплатил отец. Поскольку наследодатель не передавал принадлежавшего ему имущества, отказ в иске об аннулировании записи, основанном на мнимой сделке наследодателя, был признан правильным. В части уменьшения к смерти 1984 года применялись прежние положения утратившего силу Гражданского кодекса, а заявленное возражение о давности изменило результат. Решение показывает, что не каждое безвозмездное предоставление может быть предметом одного и того же иска. Полный текст решения

Переводы денег, автомобилей или долей в обществе не могут подпадать под эту судебную практику по недвижимости лишь потому, что их экономические последствия схожи. Форма, специфичная для каждого вида сделки, общие положения о мнимой сделке, уменьшении и выравнивании должны рассматриваться отдельно.

Как определяется реальная воля наследодателя?

Совокупность обстоятельств вместо одного признака

Суд стремится восстановить положение на момент передачи. В эту проверку входят доходы и долги наследодателя, наличие разумной причины для продажи имущества, его отношения с покупателем, дарения, которые он сделал другим наследникам, и то, кто пользовался имуществом после передачи. Считать позднейшие семейные конфликты окончательным доказательством цели прежней сделки неверно.

То, что наследодатель был состоятелен, не означает, что он не мог продать имущество. Точно так же то, что покупатель является близким родственником, само по себе не доказывает мнимости. С другой стороны, если цена не уплачена, у покупателя не было покупательной способности, значительные активы направлены определённым лицам, а есть конкретные сведения об отношениях с исключённым наследником, довод о мнимости может усилиться. В соответствии со статьёй 6 TMK и статьёй 190 Гражданского процессуального кодекса № 6100 (HMK) бремя доказывания мнимости лежит на истце; наличие признаков (emare) не отменяет автоматически это основное правило.

Передача несовершеннолетним внукам и довод о распределении

Общее собрание гражданских палат Кассационного суда (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) в решении от 19 февраля 2025 года, E.2023/1083, K.2025/71 рассмотрело передачу нескольких объектов недвижимости несовершеннолетним внукам под видом продажи. Учитывались отсутствие покупательной способности у внуков, недоказанность довода об уходе, экономическое положение наследодателя и его отношения с истцом-сыном. Общее собрание отменило решение о сохранении позиции (direnme kararı), которым иск был отклонён, по основанию, что иск подлежит удовлетворению.

Решение также особо рассмотрело довод о распределении: поскольку внуки в данном деле не были наследниками, довод о сбалансированном распределении между наследниками не получил значения. Это не означает, что внуки никогда не могут быть наследниками; статус наследника определяется семейной структурой на момент смерти. Кроме того, утверждение о том, что истцу ранее было передано имущество, само по себе не доказывает сбалансированного распределения, охватывающего всех наследников. Полный текст решения

Цена продажи, платёжные документы и экономические возможности покупателя

Низкая цена и отсутствие банковской записи

Цену, указанную в земельном кадастре, следует сопоставлять с реальной стоимостью имущества на дату сделки. Оценивать прошлую цену продажи как недостаточную по сегодняшней рыночной стоимости вводит в заблуждение. Эксперт должен изучить тогдашний градостроительный статус, характер строения, местоположение, долю, наличие права пользования (intifa hakkı), ипотеку и аналогичные признаки на ту дату. Сопоставлять передачу голой собственности с продажей полного права по одной и той же стоимостной основе неверно.

Банковская квитанция может быть сильным доказательством; однако без проверки того, кто отправил деньги, кто их получил, когда и каким было пояснение к операции, нельзя заключить, что цена продажи уплачена. Если деньги вскоре были возвращены или относились к иному долгу, оценка меняется. Отсутствие банковской записи, особенно по старым сделкам, само по себе не является окончательным доказательством дарения. Довод о расчёте наличными должен быть конкретизирован: из какого источника, где и при чьём ведома он осуществлён.

Неуплата цены при реальной продаже, произошедшая впоследствии, сама по себе не доказывает, что мнимость существовала с самого начала. Если стороны действительно договорились о продаже, проблема может заключаться в нарушении обязанности по оплате. Поэтому «отсутствие оплаты» и «отсутствие воли на продажу» должны различаться.

Реальная продажа для погашения долгов: пример отказа

Общее собрание гражданских палат Кассационного суда (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) в решении от 26 ноября 2025 года, E.2024/800, K.2025/753 рассмотрело продажу отцом дочери. Поручительские долги наследодателя, продажи другим лицам, экономические возможности покупателя и конкретные объяснения других наследников подкрепили довод защиты. Несмотря на низкую цену по земельному кадастру и спор об оплате, было признано, что довод о выводе имущества от наследников не доказан.

Общее собрание отменило решение о сохранении позиции, которым иск был удовлетворён, по основанию, что иск подлежит отклонению. Этот пример показывает, что бремя доказывания нельзя переложить лишь подходом «покупатель не доказал оплату». Работа покупателя или использование им кредита сами по себе не доказывают уплату цены; однако доказательства, подтверждающие долги наследодателя и реальную причину продажи, также нельзя игнорировать. Полный текст решения

Как подготовить свидетелей и иные доказательства?

Наследник, заявляющий о мнимой сделке наследодателя, по отношению к сделке занимает положение третьего лица, поэтому он может доказывать своё требование любыми допустимыми законом средствами доказывания, включая свидетельские показания. То, что в нотариальном акте указано, что цена получена, не препятствует категорически этому наследнику объяснить мнимость свидетельскими показаниями. Однако свидетель, высказывающий общее мнение, не обладает такой же доказательственной силой, как свидетель, непосредственно знающий обстоятельства.

Вместо ответа свидетеля «он ухаживал за отцом» следует спросить, в какой период, как часто и какие работы он выполнял; вместо «денег не давали» — участвовал ли он в разговоре об оплате. Оцениваются близость свидетеля к сторонам, источник его сведений, согласованность дат и соответствие другим доказательствам. Родство само по себе не делает показания свидетеля ничего не стоящими; однако возможность того, что он подвержен влиянию семейного конфликта или исхода дела, не должна скрываться.

По статье 194 HMK факты должны быть конкретизированы и должно быть показано, какой факт подтверждает каждое доказательство. Из земельного кадастра следует запрашивать не только актуальную выписку, но и нотариальные акты и всю цепочку переходов права. Банковские, больничные и ведомственные записи следует получать законными путями, а при необходимости через суд. Несанкционированный доступ к чужому счёту или получение незаконных записей не является надлежащим способом подготовки доказательств.

Передача в обмен на уход и договор пожизненного содержания

Особенность реального договора ухода

По статье 611 TBK по договору пожизненного содержания одна сторона принимает на себя обязанность ухода и надзора, а другая — обязанность передать имущество. Договор, как правило, должен быть заключён в форме договора о наследстве в соответствии со статьёй 612 TBK. Отдельное исключение из требования письменной формы предусмотрено для учреждений ухода, признанных государством. Статья 614 TBK связывает объём ухода со стоимостью переданного имущества и прежним социальным положением получателя ухода.

Не требуется, чтобы на дату заключения договора лицо было прикованным к постели или тяжело больным. Может обеспечиваться и будущая потребность в уходе. Смерть, наступившая вскоре после заключения договора, сама по себе не создаёт недействительности. Поскольку договор предполагает принятие на себя пожизненного ухода на неопределённый срок, нельзя по продолжительности фактически оказанного впоследствии ухода, путём простого расчёта суточной оплаты, прийти к выводу о мнимости.

С другой стороны, употребление слова «уход» не выводит сделку из-под проверки. Если действительной целью является дарение и вывод имущества от наследников, то и видимый договор ухода подлежит проверке на мнимость. Совместно учитываются возраст наследодателя, состояние его здоровья, семейные отношения, фактическое исполнение ухода, иное имущество и соотношение передачи со всем имуществом. Эти принципы также изложены в решении Общего собрания гражданских палат от 10 декабря 2025 года, E.2024/563, K.2025/808. Полный текст решения

Отказ ввиду реального ухода и разумной передачи

В решении от 26 февраля 2026 года, E.2025/4214, K.2026/1494 1-я гражданская палата Кассационного суда установила, что наследодатель, которому на дату заключения договора было 85 лет, фактически обеспечивался уходом племянницы и супруга. Принимая во внимание состояние здоровья, показания свидетелей и иное имущество, палата признала, что передача оставалась в разумных пределах. Поскольку мнимость доказана не была, решение об отказе было оставлено в силе.

В рассматриваемом деле, поскольку был признан реальный возмездный договор ухода, была также отклонена альтернативная просьба об уменьшении. Этот результат нельзя обобщать так, будто к договорам ухода уменьшение никогда не может быть предъявлено. Статья 615 TBK сохраняет права наследников на уменьшение; если имеется часть, содержащая дарение или безвозмездное предоставление, её собственные условия рассматриваются отдельно. Полный текст решения

Удовлетворение иска, несмотря на оказанный уход

В решении от 20 апреля 2026 года, E.2025/3607, K.2026/3180 1-я гражданская палата Кассационного суда признала, что ответчик в определённой мере обеспечивал уход. Тем не менее совместно учитывались то, что наследодатель в значительной степени продолжал жить самостоятельно, объём передачи и явная несоразмерность передачи обязанности по уходу. Вывод о том, что реальной целью было дарение и вывод имущества от наследников, был оставлен в силе.

Таким образом, хотя наличие ухода важно, оно само по себе не является достаточной защитой. Точно так же то, что лицо способно выполнять повседневные дела, само по себе не является доказательством мнимости. Нужно объяснить, почему передача совершена в таком объёме, были ли иные дарения и какая общая цель существовала на дату сделки. Полный текст решения

Чувство признательности, довод об уходе и дискуссия в доктрине

В некоторых передачах, выглядящих как продажа, покупатель утверждает, что вместо уплаты денег он предоставлял длительный уход и труд. В практике Кассационного суда этот довод оценивается с учётом конкретных особенностей дела. Однако чувство признательности не является самостоятельным основанием, делающим действительной любую безвозмездную сделку. Реальность и объём ухода, а также цель вывода имущества от наследников должны рассматриваться отдельно.

В решении от 17 сентября 2026 года, E.2026/1371, K.2026/6198 1-я гражданская палата Кассационного суда, несмотря на довод о передаче в обмен на уход, рассмотрела отношения наследодателя с детьми, сведения, изложенные свидетелями, объём ухода и дополнительные дарения, и оставила в силе решение об аннулировании и регистрации записи. Короткий период ухода, указанный в этом решении, не может быть оторван от всех прочих обстоятельств и превращён в общее ограничение действительности. Полный текст решения

В доктрине этот подход подвергается критике с точки зрения договорного права. Азиз Эрман Байрам в исследовании 2025 года утверждает в рамках статьи 207 TBK, что цена продажи должна быть деньгами, и критикует обоснование, при котором уход и труд рассматриваются как цена продажи. Это академическое мнение о правовой квалификации, а не норма, отменяющая существование решений на практике. Поэтому вознаграждённый из признательности прошлый уход, обязательство будущего ухода и реальная продажа за деньги должны объясняться отдельно. Bayram, TBB Dergisi, 2025, выпуск 181, с. 209–270

Последующее нарушение обязанности по уходу также отличается от мнимости с самого начала. Кому принадлежат права на расторжение и на ссылку на нарушение договора, использовал ли их получатель ухода при жизни и какие требования могут перейти к наследникам, должно рассматриваться отдельно. Наследник, который лишь утверждает, что «уход был недостаточным», тем самым не доказывает всех условий мнимой сделки наследодателя.

Кто может подать иск о мнимой сделке наследодателя и к кому он предъявляется?

Подача иска наследником на свою долю

Наследник, чьё право на наследство нарушено, может подать иск на свою наследственную долю, даже если он не является обладателем обязательной доли. Для этого не требуется, чтобы все остальные наследники были истцами или дали согласие. Статус и размер доли должны быть подтверждены свидетельством о праве на наследство, записью о смерти и, при необходимости, записями регистрации семьи. Если имеется спор о свидетельстве о праве на наследство, эта проблема также должна быть разрешена.

Поскольку наследодатель ещё жив и наследство не открылось, этот особый иск не может быть подан лишь на основании простого ожидания стать наследником в будущем. Если есть иные основания, например недееспособность или злоупотребление полномочиями представителя, их право на иск и условия представительства различаются. Отказ от наследства, отречение от него или лишение наследства также могут повлиять на право на иск; окончательную оценку нельзя дать, не рассмотрев объём и действительность соответствующего акта.

Если требование касается только доли истца, решение не делает всех наследников собственниками автоматически. Если требуется возвращение всего имущества в наследственную массу, отдельно оцениваются участие сторон и представительство наследственной массы. Например, если наследодатель передал половину имущества, а доля истца в наследстве составляет одну треть, спорное право, как правило, представляет собой одну шестую всего имущества. Размер иска и резолютивная часть решения должны соответствовать этому объёму.

Правильное определение ответчиков

Иск об аннулировании и регистрации записи, как правило, предъявляется к текущему зарегистрированному собственнику. Если недвижимость перешла нескольким лицам или к обособленным помещениям, необходимо установить записи и собственников, охваченных требуемым аннулированием. Предъявление иска только к первому покупателю недостаточно для достижения результата регистрации, если право уже оформлено на другое лицо.

Если есть требование о цене или возмещении к первому приобретателю, его ответственность должна быть отдельно обоснована. Если это лицо умерло, рассматриваются его наследники и процессуальное правопреемство. Земельный кадастр, будучи органом, который лишь осуществляет регистрационное действие, не становится в этом частноправовом иске правильным ответчиком сам по себе.

Давность, пресекательный срок и сделки давней давности

Требование об исправлении записи в земельном кадастре на основании мнимой сделки наследодателя, согласно установившейся практике, как правило, не подлежит исковой давности или общему пресекательному сроку. Недействительная сделка не становится действительной лишь с течением времени. Однако вывод «всякое требование не имеет срока» ошибочен. Положения, относящиеся к кадастровой съёмке, уменьшению, денежным требованиям и временной правовой защите, подчиняются иным режимам сроков.

Соотношение даты смерти и даты определения в кадастре

Статья 12 абзац 3 Закона о кадастре № 3402 ограничивает ссылку на правовые основания, предшествовавшие кадастру, после истечения десяти лет с момента вступления протоколов в силу. При мнимой сделке наследодателя дата смерти, дата кадастрового определения и дата вступления в силу должны рассматриваться совместно, поскольку право наследника возникает в связи со смертью. Смерть наследодателя до кадастровой съёмки и после неё не приводит к одному и тому же результату.

В решении от 26 июня 2018 года, E.2016/7827, K.2018/4331 16-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 16. Hukuk Dairesi) указала, что в деле, где наследодатель умер после определения, право на иск также возникло позднее, и поэтому десятилетний кадастровый срок не применяется. Решение также показывает, что согласие (muvafakat), зафиксированное в протоколе в ходе кадастровой съёмки, и прежняя продажа, оформленная в земельном кадастре, не должны смешиваться. Следовательно, до обсуждения сроков необходимо установить, каким документом, когда и как была совершена сделка. Полный текст решения

Уменьшение и переходное право

По статье 571 TMK право на иск об уменьшении прекращается по истечении одного года с момента, когда стало известно о нарушении обязательной доли, и в любом случае — по истечении десяти лет с момента открытия завещания для завещательных распоряжений и с момента открытия наследства для иных распоряжений. Особое правило о начале течения срока, установленное законом, и право на возражение об уменьшении в любое время сохраняются. Простое знание о передаче в каждом случае не совпадает по дате со знанием о нарушении обязательной доли. Право иска кредиторов при нарушении обязательной доли рассматривается отдельно в статье о иске кредиторов наследника об уменьшении.

Эти сроки нельзя непосредственно применять к давним смертям. Статья 17 Закона № 4722 связывает наследственное правопреемство и переход наследства с правом, действовавшим на день смерти. Закон № 6101 также содержит переходные положения для давних долговых отношений. Действительно, решение от 25 марта 2026 года, E.2026/1386, K.2026/2216 признало, что к наследству, открывшемуся в 1984 году, применяются положения о сроках уменьшения прежнего закона. Механическое применение актуальной нормы закона ко всем историческим событиям может привести к утрате права.

Различия между мнимой сделкой наследодателя, уменьшением и выравниванием

Какой правовой путь решает какую проблему?

При мнимой сделке наследодателя цель состоит в исправлении ошибочной записи в земельном кадастре, возникшей вследствие недействительной сделки. При уменьшении, как правило, сокращается действие действительного дарения в части, превышающей обязательную долю. Выравнивание же в наследственном праве обеспечивает, что определённые безвозмездные предоставления между законными наследниками, сделанные в счёт наследственной доли, включаются в расчёт распределения. Уменьшение не является старой или второстепенной системой; это самостоятельная защита с иными условиями.

Статья 565 TMK не подчиняет уменьшению без ограничений все прижизненные дарения; рассматриваются категории, указанные в законе. Необычные дарения, сделанные в течение года до смерти, относятся к их числу. Кроме того, иная оценка применяется к предоставлениям, если очевидна цель сделать правила об обязательной доле неэффективными. Поэтому мысль о том, что в отношении дарения старше года ничего нельзя сделать, также ошибочна.

Выравнивание не совпадает с доводом о распределении в процессе

Статья 669 TMK регулирует обязанность возвращать безвозмездные прижизненные предоставления, полученные законными наследниками в счёт их наследственных долей. Предоставления потомку, такие как стартовый капитал, передача имущества или освобождение от долга, подлежат выравниванию, если наследодатель прямо не указал иного. Для обычных подарков и расходов на образование существуют особые положения. Не всякая семейная помощь может быть истребована полностью.

Обязанный к выравниванию наследник в соответствии со статьёй 671 TMK может выбрать: вернуть вещь в натуре или зачесть её стоимость в счёт своей доли; для оценки важна статья 673. Предоставления, превышающие наследственную долю, и права на уменьшение также учитываются отдельно. Поэтому требование о выравнивании не имеет такого же результата и такого же способа расчёта, как иск, направленный лишь на аннулирование записи о праве собственности.

Довод, заявляемый в иске о мнимой сделке наследодателя, что «наследодатель при жизни произвёл сбалансированное распределение», направлен прежде всего на то, чтобы показать отсутствие цели вывода имущества от наследников. Он не равнозначен технической обязанности по выравниванию. Чтобы довод был конкретным, должны быть изложены предоставления всем наследникам, их даты и стоимость.

Как построить альтернативные требования?

По статье 111 HMK при наличии условий сначала может быть заявлено требование об аннулировании и регистрации записи, а если оно не будет удовлетворено — об уменьшении. Однако для уменьшения обязательная доля, срок, подлежащее уменьшению предоставление и расчётные элементы также должны быть разъяснены. Отклонение первого требования не обеспечивает автоматически удовлетворения второго.

Не следует добиваться двойного результата — одновременно требовать полную стоимость и запись права на ту же долю. Порядок требований, против какого ответчика направлено каждое из них и в каких обстоятельствах заявляется требование о деньгах должны быть ясны. Применение судом права по собственной инициативе не означает, что он создаёт факты, которые не были заявлены, или присуждает каждый результат, о котором не просили.

Последующие приобретатели и невозможность возврата имущества

Приобретение добросовестным третьим лицом

Статья 1023 TMK защищает третье лицо, которое добросовестно, опираясь на запись в земельном кадастре, приобрело вещное право. Сторона первоначальной мнимой сделки не может воспользоваться этой защитой, опираясь на собственную мнимую сделку. Однако в отношении лица, приобретшего имущество позднее, выясняется, знало ли оно или должно было знать о неправомерности прежней записи. Статья 1024 TMK исключает защиту лица, которое знало или должно было знать.

Родство, быстрые перепродажи, явное отклонение от рыночной стоимости, реальность цены, то, кто пользовался имуществом, и знал ли покупатель о семейном споре, имеют совокупное значение. Родство само по себе не должно использоваться как автоматическая презумпция недобросовестности. Добросовестность оценивается применительно к состоянию на момент приобретения, а довод о недобросовестности должен быть конкретизирован.

Если приобретение последующего покупателя защищено, то, что первая сделка была мнимой, не обязательно приводит к возврату имущества. Если установлены ипотеки или иные вещные права, их владельцы и их добросовестность также оцениваются отдельно. Сосредоточиваться только на первой продаже, не видя всей цепочки переходов права, недостаточно.

Продажа во время процесса и статья 125 HMK

Предъявление иска само по себе не препятствует передаче имущества. Если ответчик впоследствии передаст предмет спора третьему лицу, то по статье 125 HMK истец может выбрать: продолжить процесс против приобретателя или переквалифицировать иск в требование о возмещении убытков к отчуждателю. Возможность использовать эти варианты не означает, что каждый из них окажется успешным по существу.

В решении от 12 ноября 2025 года, E.2024/588, K.2025/718 Общее собрание гражданских палат Кассационного суда рассмотрело эту проблему в деле, где имущество было продано в принудительном порядке в ходе рассмотрения жалобы в апелляционной инстанции. Общее собрание указало, что в связи со сменой собственника следует действовать по статье 125 HMK, и отменило решение о сохранении позиции. Это решение не следует представлять как признание или отклонение обоснованности мнимости; решающим является последствие передачи во время процесса и процессуальные права выбора. Полный текст решения

Границы требований о цене и возмещении

Статья 1025 TMK наряду с приобретениями добросовестных третьих лиц сохраняет и требования о возмещении. Однако нет правила, согласно которому «если имущество нельзя вернуть, цена автоматически выплачивается». Необходимо объяснить, к кому и на каком правовом основании предъявляется требование, условия ответственности, понесённый ущерб или полученную выгоду, долю в наследстве, дату оценки и начало течения процентов.

Передача до предъявления иска должна отличаться от передачи, произошедшей в ходе процесса. Процессуальный вариант по статье 125 HMK автоматически не применяется ко всем предыдущим передачам. Денежные требования, основанные на деликте, неосновательном обогащении или ином соответствующем основании, рассматриваются по собственным правилам о сроках. То, что требование о самом имуществе не подлежит сроку, не означает, что и денежное требование не ограничено по времени.

Если имущество заменяется обособленными помещениями, есть градостроительная реализация, экспроприация или делятся доли, требование также должно быть приведено в соответствие с актуальной записью и правовым последствием. Следует избегать решения о регистрации, которое невозможно исполнить, поскольку оно опирается на старый номер участка.

Обеспечительная мера, подсудность, компетенция и судебные расходы

Обеспечительная мера для предотвращения передачи записи

По статье 389 и далее HMK, при наличии передачи, которая затруднит получение права, или серьёзной опасности ущерба, может быть заявлено ходатайство о мере, предотвращающей передачу недвижимости третьим лицам. Ходатайство должно ясно указывать недвижимость и причину риска; вероятность правоты должна быть показана в приблизительном порядке. Вместо абстрактного утверждения, что имущество «может быть продано», следует изложить существующую попытку продажи, последовательные передачи или особенности спора.

Мера не является окончательным решением о собственности. Учитываются соразмерность, интересы противной стороны и, при необходимости, обеспечение. По условиям статьи 392 HMK возможна и мера без обеспечения; однако нельзя утверждать, что каждый наследник автоматически освобождён от обеспечения. Поскольку предварительная отметка о судебном споре и мера, запрещающая распоряжение, могут не иметь одинакового действия, следует проверить объём ходатайства и решения, сообщённого в земельный кадастр.

Ходатайство должно быть заявлено в течение одной недели с момента оглашения или вручения решения стороне, обратившейся с ходатайством. При мере, принятой до предъявления иска, основной иск должен быть предъявлен в течение двух недель с даты, с которой было заявлено ходатайство о приведении меры в исполнение; документ о предъявлении иска должен быть представлен в дело в порядке, установленном законом. Если эти сроки пропущены, мера может утратить силу автоматически. Общий режим сроков основного иска не отменяет эти краткие процессуальные сроки.

Компетентный суд, исключительная подсудность и медиация

В обычном иске об аннулировании и регистрации записи на основании мнимой сделки наследодателя компетентным является суд первой инстанции по гражданским делам (asliye hukuk mahkemesi). По статье 12 HMK исключительную подсудность имеет суд по месту нахождения недвижимости. Если объектов несколько, рассматривается особая возможность, предусмотренная той же статьёй. Особые ситуации, такие как производство по кадастру, должны оцениваться отдельно.

Этот иск не подлежит обязательной медиации как условию предъявления иска лишь потому, что он касается наследства или недвижимости. Его не следует смешивать со спорами о разделе недвижимости и выделе долей, предусмотренными статьёй 18/B Закона № 6325. По спорам о передаче недвижимости и об ограниченных вещных правах учитываются возможность добровольной медиации и особый порядок по статье 17/B о принудительной исполнимости соглашения.

Пошлины, эксперт и риск проигрыша

Цена иска должна соответствовать стоимости оспариваемой доли, которая заявлена. Пропорциональная пошлина, осмотр на месте, расходы на эксперта, вручение и, при необходимости, обеспечение по временной мере учитываются с самого начала. Если цена, установленная в ходе производства, окажется иной, может встать вопрос о доплате пошлины. В зависимости от исхода дела существует риск судебных расходов и взыскания представительских расходов противоположной стороны (vekâlet ücreti); обещать фиксированную общую стоимость или определённый результат неправильно.

В решении от 26 июня 2018 года, E.2016/7827, K.2018/4331, где спор ограничивался долей истца в половину имущества наследодателя, Кассационный суд также признал ошибочным исчисление представительских расходов от стоимости всей недвижимости. Поэтому расчёт доли важен не только для регистрации, но и для финансовых последствий.

Как подготовить материалы дела до подачи иска?

Первая задача — расположить события в хронологическом порядке: приобретение недвижимости, оспариваемая передача, последующие продажи, период ухода, смерть, кадастровые действия и даты узнания должны быть показаны отдельно. Затем против каждого утверждения записываются подтверждающее доказательство и сильное контрпояснение. Так проверяется не только изложение истца, но и довод о реальной продаже, уходе или сбалансированном распределении.

• Необходимо подготовить свидетельство о праве на наследство, запись о смерти и расчёт доли.
• Следует совместно изучить актуальную запись в земельном кадастре, предыдущие передачи, нотариальные акты и обременения.
• Должны быть установлены доходы, долги, платёжные и медицинские записи на дату передачи.
• Следует разграничить непосредственно известные свидетелям обстоятельства, периоды и их отношения со сторонами.
• Необходимо исследовать дарения, сделанные другим наследникам, и оставшееся имущество.
• Основное, альтернативное и денежное требования должны быть сформулированы отдельно по сторонам, срокам и доказательствам.
• Если есть риск передачи, не следует откладывать ходатайство о мере и график её исполнения.

То, что документы ещё не получены, не требует оставлять все подробности в заявлении неопределёнными. Можно объяснить, какая запись находится в каком учреждении и для какого факта она запрашивается. Однако платёжный документ, которого нет в наличии, не следует описывать так, будто он существует, и свидетеля не следует наставлять на факты. Сила дела заключается в согласованности законных доказательств, которые подтверждают друг друга.

Подробности см. в нашей статье о возврате подаренного недвижимого имущества и аннулировании записи.

Заключение

Исход иска о мнимой сделке наследодателя нельзя связывать только с тем, что в земельном кадастре записано «продажа», или с тем, что между наследниками есть неравенство. Решающий вопрос — существует ли за видимой сделкой скрытое дарение с целью нарушить право наследника на наследство и общая мнимость. Реальность продажи, объём ухода, экономическое положение сторон и все предоставления должны рассматриваться совместно.

Решения Кассационного суда показывают, что при наличии конкретных долговых и платёжных отношений иск может быть отклонён, тогда как передачи лицам без покупательной способности, которые невозможно объяснить, или предоставления, выходящие за пределы довода об уходе, могут способствовать решению в пользу истца. Ни один отдельный признак не является формулой результата для каждого дела.

Правильная стратегия судебного процесса отделяет мнимую сделку наследодателя от уменьшения и выравнивания, учитывает переходное право в отношении давних событий, исследует положение последующих приобретателей и отдельно обосновывает требование о записи в земельном кадастре и денежное требование. Эффективная защита состоит не только в подаче иска, но в правильной стороне, правильном требовании, своевременных мерах и целостности конкретных доказательств.

Часто задаваемые вопросы

Если отец или мать передадут дом одному из детей, могут ли другие дети добиться его аннулирования?

Это зависит от обстоятельств передачи. Передача, совершённая в результате реальной продажи или реального ухода, может быть действительной. Если доказано, что под видом продажи было совершено скрытое дарение с целью нарушить право наследования, может быть заявлено аннулирование записи на основании мнимой сделки наследодателя. При открытом дарении уменьшение и выравнивание рассматриваются отдельно.

Может ли наследник, не имеющий обязательной доли, подать иск?

Да. При мнимой сделке наследодателя достаточно нарушения права на наследство; наличие обязательной доли не требуется. Уменьшение основано на защите обязательной доли. Стороны и условия двух путей не следует смешивать.

Можно ли подать иск о мнимой сделке наследодателя при его жизни?

Поскольку наследство ещё не открылось, этот иск не может быть подан лишь на основании ожидания стать наследником в будущем. Если есть недееспособность или иное правовое основание, относящиеся к ним иск и условия представительства рассматриваются отдельно.

Могу ли я подать иск на свою долю без участия других братьев и сестёр?

Вы можете подать иск самостоятельно на свою наследственную долю, опираясь на мнимую сделку наследодателя. Если требуется вернуть всё имущество в наследственную массу, участие сторон и представительство наследственной массы рассматриваются отдельно.

Достаточно ли низкой цены продажи, указанной в земельном кадастре?

Нет. Учитываются реальная стоимость на дату передачи, фактическая оплата, экономические возможности покупателя, причина продажи и отношения сторон. Факторы, влияющие на стоимость, такие как право пользования (intifa hakkı) или ипотека, также принимаются во внимание.

Если банковской квитанции об оплате нет, обязательно ли выигрывается дело?

Нет. Особенно по давним сделкам исследуются иные доказательства оплаты и реальная причина продажи. Однако необъяснённый довод об оплате, отсутствие покупательной способности и иные признаки в совокупности могут приобрести значение.

Препятствует ли договор пожизненного содержания аннулированию записи?

Сам по себе он не препятствует. Реальные отношения ухода и разумная передача могут укрепить защиту. Если доказано, что под видом ухода скрывались дарение и цель вывода имущества от наследников, аннулирование возможно. Тяжёлая болезнь на дату заключения договора не обязательна.

Может ли иск быть подан спустя двадцать лет?

Реальное требование, основанное на мнимой сделке наследодателя, как правило, не ограничено сроком. Однако положения кадастра, защита третьих лиц и сроки для требований об уменьшении и о деньгах рассматриваются отдельно. Утрата доказательств со временем также может затруднить доказывание.

Что будет, если наследодатель заплатил деньги, а право было оформлено непосредственно на имя моего брата или сестры?

Эта ситуация отличается от передачи наследодателем собственного зарегистрированного недвижимого имущества под видом продажи. Решение о единообразном толковании 1974 года не применяется автоматически. Условия уменьшения и выравнивания рассматриваются в зависимости от характера предоставления.

Заканчивается ли иск, если имущество продано другому лицу?

Нет. Учитываются добросовестность последующего покупателя, дата передачи и объём требования. В ходе процесса вступают в силу права выбора по статье 125 HMK. Если имеется защищённое приобретение добросовестным лицом, денежные требования могут оцениваться при подходящих условиях.

Если в аннулировании записи будет отказано, решает ли суд об уменьшении автоматически?

Не всегда. Требование об уменьшении должно быть заявлено надлежащим образом, с фактами, его подтверждающими, обязательной долей и условиями сроков. Подача альтернативного иска не отменяет необходимости доказать второе требование.

Препятствует ли подача иска повторной продаже недвижимости?

Сама по себе — нет. Следует ходатайствовать о соответствующей обеспечительной мере против риска передачи; если она будет принята, необходимо соблюдать сроки её исполнения. Обеспечительная мера и результат основного дела — разные вещи.

Источники и правовые основания

Законодательство

• Закон № 4721, Турецкий гражданский кодекс, в частности статьи 6, 560, 565, 571, 599, 640, 669–675, 706, 1023–1025.
• Закон № 6098, Турецкий обязательственный кодекс (TBK), в частности статьи 19, 49, 72, 77, 82, 207, 237, 611–617.
• Закон № 6100, Гражданский процессуальный кодекс (HMK), в частности статьи 2, 12, 26, 33, 111, 125, 189–194, 323, 326, 389–397.
• Закон о земельном кадастре № 2644, статья 26; Закон о кадастровой съёмке № 3402, статьи 12 и 13.
• Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах, статьи 17/B и 18/B.
• Закон № 4722 о введении в действие и порядке применения Турецкого гражданского кодекса, статья 17; Закон № 6101 о введении в действие и порядке применения Турецкого обязательственного кодекса, статья 1 и соответствующие переходные положения.

Решения Кассационного суда

• Большое общее собрание по унификации судебной практики, 1 апреля 1974 года, E.1974/1, K.1974/2: мнимая продажа, скрытое дарение и право иска наследника.
• Общее собрание гражданских палат, 19 февраля 2025 года, E.2023/1083, K.2025/71, оценка, пункты 19–26: передача несовершеннолетним внукам и довод о распределении.
• Общее собрание гражданских палат, 26 ноября 2025 года, E.2024/800, K.2025/753, оценка, пункты 20–24: реальная причина продажи, долги и бремя доказывания.
• Общее собрание гражданских палат, 10 декабря 2025 года, E.2024/563, K.2025/808, пункты 31–42: природа договора ухода, реальная цель и соотношение передачи.
• 1-я гражданская палата, 26 февраля 2026 года, E.2025/4214, K.2026/1494: оставление в силе решения об отказе ввиду реального ухода.
• 1-я гражданская палата, 20 апреля 2026 года, E.2025/3607, K.2026/3180: оставление в силе решения об удовлетворении, несмотря на довод об уходе.
• 1-я гражданская палата, 17 сентября 2026 года, E.2026/1371, K.2026/6198: совместная оценка ухода, признательности и цели вывода имущества от наследников.
• 1-я гражданская палата, 25 марта 2026 года, E.2026/1386, K.2026/2216: непосредственное приобретение на имя ребёнка и срок уменьшения по прежнему закону.
• 16-я гражданская палата, 26 июня 2018 года, E.2016/7827, K.2018/4331: смерть после кадастра, согласие и цена иска.
• Общее собрание гражданских палат, 12 ноября 2025 года, E.2024/588, K.2025/718, пункты 15–31: передача во время процесса и статья 125 HMK.

Научный источник

• Азиз Эрман Байрам, «О необходимости того, чтобы цена в договоре купли-продажи была деньгами: критический взгляд на подход Кассационного суда в делах о мнимой сделке наследодателя» (Satış Sözleşmesinde Bedelin Para Olması Zorunluluğu Üzerine: Yargıtay'ın Muris Muvazaası Davalarındaki Yaklaşımına Eleştirel Bir Bakış), Журнал Союза турецких адвокатских коллегий, 2025, выпуск 181, с. 209–270; в частности, с. 209–212.