Собрание поэтажных собственников и управление жилым комплексом: собрания, взносы, отмена решений и ответственность управляющего

Собрание поэтажных собственников является основным органом принятия решений в рамках совместного управления многоквартирными домами и жилыми комплексами; однако не каждое принятое им решение становится действительным лишь потому, что было набрано большинство. Созыв собрания, подсчёт голосов и долей земельного участка, план управления, предмет решения и требования о специальном большинстве должны рассматриваться в совокупности. Закон № 7579, вступивший в силу 22 мая 2026 года, внёс важные изменения, в частности в части утверждения эксплуатационной сметы собранием, порядка временного аванса и изменения плана управления в комплексной застройке (toplu yapı). В этом руководстве на основе действующего законодательства и проверенных судебных решений разъясняются полномочия собственников, управляющих, арендаторов и представителей комплексной застройки; определение взносов и общих расходов; проверка счетов управляющего; а также отмена решений, медиация и судебные процедуры. [1] [2] [3]

Порядок управления при поэтажной собственности и правовая природа собрания поэтажных собственников

Закон № 634 о поэтажной собственности (KMK) совместно регулирует право частной собственности на обособленные помещения, общую собственность, связанную с долей земельного участка, и совместное управление основным объектом недвижимости. В недвижимости, в отношении которой установлена поэтажная собственность, права собственника квартиры, магазина или офиса не ограничиваются его собственным обособленным помещением; у него есть и обязанности, такие как сохранение мест общего пользования и участие в расходах на управление. Для разрешения споров об управлении прежде всего необходимо изучить запись в земельном кадастре, утверждённый архитектурный проект, план управления, книгу решений и официальные записи о том, касается ли спор отдельного участка или комплексной застройки. [1]

Из кого состоит собрание поэтажных собственников?

Собрание поэтажных собственников — это орган принятия решений, через который собственники обособленных помещений участвуют в управлении основным объектом недвижимости; само по себе оно не является самостоятельным юридическим лицом. Статус поэтажного собственника, как правило, принадлежит лицу, которое по записи в земельном кадастре является собственником обособленного помещения. Не установив правообладателя по записи в земельном кадастре, не следует исходить из того, что все участники собрания являются поэтажными собственниками.

Если у обособленного помещения несколько собственников, они участвуют в собрании через совместно определённого ими представителя. Несовершеннолетнего собственника или собственника, находящегося под опекой и попечительством, представляет его законный представитель, а собственника — юридическое лицо — его уполномоченный представитель. Управляющий и ревизор, напротив, не приобретают статус поэтажного собственника только в силу своих обязанностей; если же они являются собственниками, они могут отдельно голосовать в статусе собственника. Согласно ст. 31 KMK механизм представительства и статус собственника следует разграничивать. [1]

Положение арендатора, обладателя права узуфрукта и других жильцов

Арендатор или лицо, пользующееся обособленным помещением, не становится членом собрания поэтажных собственников лишь в силу отношений пользования. Вместе с тем оно может участвовать в собрании в качестве представителя, надлежащим образом уполномоченного поэтажным собственником. В той мере, в какой это допускают план управления и установленный законом порядок, отдельно могут оцениваться возможности получать информацию, пользоваться местами общего пользования и требовать рассмотрения жалоб, связанных с пользованием. Ответственность арендатора по общим расходам при этом не всегда совпадает с ответственностью поэтажного собственника. [1]

Соотношение собрания поэтажных собственников, управляющего, ревизора и плана управления

Согласно ст. 27 KMK основной объект недвижимости управляется собранием поэтажных собственников в соответствии с положениями закона и планом управления. План управления — основной документ, обязательный для поэтажных собственников, который регулирует способ управления, назначение использования, обязанности управляющего и ревизора, а также принципы распределения расходов на управление. Управляющий исполняет решения собрания; ревизор проверяет счета и деятельность управляющего. Никто из них не может обойти императивные нормы закона. [1]

Как проводятся очередные и внеочередные собрания поэтажных собственников?

Когда проводится очередное собрание?

Согласно ст. 29 KMK собрание поэтажных собственников собирается не реже одного раза в год в сроки, указанные в плане управления; если в плане управления срок не указан, собрание, как правило, проводится в течение первого месяца каждого календарного года. Поэтому для всех многоквартирных домов не существует общего правила в виде «обязанности собираться в течение первых пятнадцати дней января». В комплексной застройке необходимо дополнительно изучить специальные положения KMK и план управления. То, что дата собрания определена заранее, не означает, что права на созыв и участие могут быть нарушены. [1]

Кто может потребовать проведения внеочередного собрания?

При возникновении важной причины собрание может быть созвано во внеочередном порядке по требованию управляющего, ревизора или одной трети поэтажных собственников. Статья 29 KMK предусматривает, что все собственники уведомляются не менее чем за пятнадцать дней до собрания, с указанием и причины собрания, путём вручения приглашения под подпись или заказным письмом. При проверке соблюдения порядка важна ясность повестки дня, места и времени собрания, а также сведений о втором собрании. Установленные законом полномочия по созыву и порядок созыва необходимо дополнительно проверить в конкретном случае. [1]

Что должно содержаться в приглашении и повестке дня?

Для надлежащего проведения собрания в приглашении должны быть указаны очередной или внеочередной характер собрания, его дата, время, место, повестка дня, а также дата и место второго собрания на случай, если на первом собрании не будет кворума. Достаточное информирование необходимо прежде всего по вопросам, затрагивающим имущественные или вещные права собственников, таким как выбор управляющего, дополнительные взносы или авансы, эксплуатационная смета, сдача в аренду места общего пользования, масштабная перестройка и изменение плана управления.

Для доказательства созыва следует сохранять записи о вручении под подпись, сведения о заказных отправлениях, положения плана управления об уведомлениях и, при необходимости, записи о согласии на электронные уведомления и об их доставке. Сама по себе отправка сообщения в группу WhatsApp не должна в каждом случае признаваться равнозначной требуемому законом способу уведомления.

Срок между первым и вторым собраниями

Если из-за отсутствия требуемого на первом собрании большинства необходимо перейти ко второму собранию, между двумя собраниями должно пройти не менее семи и не более пятнадцати дней. Даже если для второго собрания особый кворум не требуется, предусмотренное законом квалифицированное большинство для принятия решений в зависимости от их предмета не отпадает. Игнорирование этого различия может привести к недействительным решениям собрания и к последующим искам. [1]

Кворум собрания и кворум для принятия решений собрания поэтажных собственников

Двойное большинство на первом собрании

Согласно ст. 30 KMK для открытия первого собрания на нём должны присутствовать более половины поэтажных собственников как по их числу, так и по доле земельного участка. Большинство по числу поэтажных собственников и большинство по долям земельного участка отличаются друг от друга; собрание не следует открывать, ориентируясь лишь на число обособленных помещений, представленных в зале. Если у одного лица несколько обособленных помещений, при подсчёте голосов учитываются и ограничения ст. 31 KMK. [1]

Какие решения можно принять на втором собрании?

Если кворум первого собрания не набран, на надлежащим образом созванном втором собрании обычные решения могут приниматься абсолютным большинством присутствующих. Однако по таким вопросам, как выбор управляющего, изменение плана управления, отдельные действия в отношении мест общего пользования и улучшения, требуемый законом специальный кворум для принятия решения сохраняется. Например, установленное законом требование двух третей, четырёх пятых или единогласия не отпадает само собой из-за того, что на втором собрании присутствует мало собственников.

Право голоса собственников и ограничение по доверенности

Каждый поэтажный собственник, как правило, имеет один голос на каждое обособленное помещение. Если у одного лица несколько обособленных помещений, оно имеет отдельный голос за каждое; однако общее число его голосов не может превышать одной трети всех голосов. Поэтажный собственник может голосовать через представителя по доверенности; в отношении числа голосов, которые может представлять представитель, также необходимо соблюдать ограничения ст. 31 KMK. Поэтому в списке участников и голосов следует указывать не только имена, но и обособленное помещение, долю земельного участка, полномочия по представительству и число голосов, которые могут быть поданы. [1]

Кворум для принятия решений в зависимости от предмета

Эта таблица — предварительная проверка. Квалификация одной и той же работы как «содержания», «полезного улучшения», «изменения архитектурного проекта» или «распоряжения местом общего пользования» может подчинять её разным статьям закона и разному большинству. Решающее значение имеет не название решения, а правовое последствие, которое оно фактически порождает. [1] [2]

Изменение 2026 года: новый порядок для взносов и эксплуатационной сметы

Кто теперь утверждает эксплуатационную смету?

Закон № 7579, вступивший в силу 22 мая 2026 года, изменил ст. 37 KMK. Согласно ей эксплуатационная смета утверждается на общем собрании поэтажных собственников. Если эксплуатационной сметы, принятой собранием поэтажных собственников, нет, управляющий без промедления составляет временную эксплуатационную смету. О временной смете сообщается, и не позднее чем в течение трёх месяцев собрание поэтажных собственников принимает решение о её утверждении в прежнем или изменённом виде. Управляющий не может бессрочно откладывать обязанность представить временную смету собранию. [2]

Хотя это регулирование ограничивает произвольное определение взносов, оно не означает, что управляющий вообще не может требовать аванс на содержание, охрану и необходимые расходы на управление. С этой целью была изменена и ст. 35(d) KMK; обязанность по сбору авансов до утверждения эксплуатационной сметы урегулирована заново. Соответствие решений и действий по взысканию реальной потребности в расходах должно быть подтверждено документами. [1] [2]

Предел переоценки для временной эксплуатационной сметы

Согласно дополнительному положению, введённому Законом № 7579, при наличии существующей и продолжающей действовать эксплуатационной сметы сумма, предусмотренная во временной эксплуатационной смете, определяется так, чтобы она не могла быть увеличена сверх коэффициента переоценки, объявленного за предыдущий год в соответствии с Налоговым процессуальным кодексом (Vergi Usul Kanunu). Это положение не следует объяснять как абсолютный и общий потолок повышения взносов для каждой новой годовой эксплуатационной сметы, законно принятой собранием поэтажных собственников. Дополнительно следует указывать, за какой период сметы и по какому коэффициенту переоценки произведён расчёт. [2]

О прежнем семидневном возражении против эксплуатационной сметы

В прежней редакции ст. 37 KMK содержалось предложение о рассмотрении собранием в случае, если против составленной управляющим сметы возражение подано в течение семи дней с момента её вручения. Закон № 7579 отменил это предложение. Поэтому встречающееся в старых публикациях разъяснение о том, что «против каждой новой эксплуатационной сметы возражение должно быть подано в течение семи дней», не может применяться в неизменном виде к новому периоду. Действующее регулирование основано на представлении временной сметы собранию в течение трёх месяцев и на её утверждении собранием. Поэтому дата спора и вид сметы должны рассматриваться в совокупности. [2]

Что должно содержаться в эксплуатационной смете?

Эксплуатационная смета должна отражать ожидаемые доходы и расходы основного объекта недвижимости за один год, долю, приходящуюся на каждого собственника согласно ст. 20 KMK, и авансы, запрашиваемые на ожидаемые расходы. Для подотчётной сметы следует понятно показать вид расходов, период, критерий распределения, имеющийся остаток, предполагаемые договоры, банковские счета и график платежей. Смешение ожидаемых и фактически понесённых расходов обостряет спор.

Как распределяются взносы и общие расходы?

Разграничение равного распределения и распределения по доле земельного участка

Статья 20 KMK с учётом плана управления и установленного законом порядка вводит разные принципы распределения в зависимости от вида общих расходов. Для расходов на привратника, истопника, садовника и сторожа, как правило, предусмотрено равное участие; для иных общих расходов и собираемых на них авансов, как правило, — участие пропорционально доле земельного участка. Однако в споре необходимо в совокупности оценивать положения плана управления о распределении расходов, допускаемые законом пределы, характер расхода и конкретную ситуацию пользования. [1]

Нужно ли платить взносы, если квартира пустует или общий объект не используется?

Как правило, неиспользование обособленного помещения само по себе не освобождает его собственника от обязанности участвовать в общих расходах. Собственник не освобождается от долга, вытекающего из закона и плана управления, заявляя: «я не пользуюсь лифтом», «я не пользуюсь бассейном» или «моя квартира пустует». Вместе с тем отдельно следует изучить, кому принадлежат определённые статьи расходов, соотношение фактического пользования и ответственности собственника, вытекающей из права собственности, а также особые положения плана управления.

Отвечает ли арендатор за взносы?

Статья 22 KMK регулирует ответственность лиц, постоянно проживающих в обособленном помещении на основании договора аренды, наряду с поэтажным собственником по определённым долгам по общим расходам и авансам; ответственность арендатора связана с пределом суммы арендной платы, которую он обязан уплатить, а произведённый им платёж засчитывается в счёт долга по арендной плате. Это регулирование не означает, что любые особые расходы на инвентарь (demirbaş) могут быть возложены непосредственно и без ограничений на арендатора вместо собственника. Требование по праву поэтажной собственности и внутренние отношения, вытекающие из договора аренды, должны оцениваться отдельно. [1]

Компенсация за просрочку, исполнительное производство и ипотека при неуплате взносов

В отношении поэтажного собственника, не уплачивающего свою долю общих расходов или авансов, в рамках ст. 20 и 22 KMK возможны иск и исполнительное производство. Закон предусматривает компенсацию за просрочку из расчёта пяти процентов в месяц за дни просрочки платежа; период её применения, характер основного долга, определение дня платежа и конкретный спор необходимо изучать отдельно. Чтобы управляющий мог инициировать производство, должны быть подтверждены его фактические полномочия и основание требования. В рамках ст. 22 KMK при наличии условий может возникнуть право законной ипотеки. [1]

Выбор управляющего, срок его полномочий и полномочия

Когда и каким большинством назначается управляющий?

Согласно ст. 34 KMK назначение управляющего обязательно, если в основном объекте недвижимости восемь или более обособленных помещений. Управляющий может быть избран из числа поэтажных собственников или со стороны. Для назначения необходимо большинство поэтажных собственников как по числу, так и по доле земельного участка. Управляющий ежегодно назначается заново на установленном законом ежегодном собрании; прежний управляющий может быть переизбран. Наличие в плане управления особого положения о сроках собрания не изменяет обязательный установленный законом кворум для выборов. [1]

Что происходит, если поэтажные собственники не могут избрать управляющего?

Если поэтажные собственники не могут договориться об управлении основным объектом недвижимости либо собраться и назначить управляющего, мировой суд по гражданским делам (sulh hukuk mahkemesi) по месту нахождения основного объекта недвижимости может по заявлению одного из поэтажных собственников назначить управляющего. В отношении замены управляющего, назначенного судом, оцениваются особые условия ст. 34 KMK и шестимесячная защита. Назначение судом не устраняет полностью установленные законом обязанности собственников по управлению. [1]

Какие действия управляющий может совершать без решения собрания?

В рамках перечисленных в ст. 35 KMK вопросов обычного управления у управляющего есть такие обязанности, как исполнение решений собрания, сохранение недвижимости, принятие необходимых мер по содержанию и ремонту, управление страхованием здания и некоторыми эксплуатационными расходами, взыскание, платежи, уведомления и ведение необходимых производств. Однако действия, выходящие за рамки обычного управления, порождающие постоянное право на место общего пользования, требующие по закону специального большинства или превышающие пределы полномочий, не становятся действительными лишь при наличии подписи управляющего. Решающее значение имеют характер действия, план управления и соответствующее специальное большинство для принятия решения. [1] [2]

На каком счёте управляющий должен собирать взносы?

В рамках ст. 35 KMK управляющий открывает для собранных им денег и авансов счёт в надёжном банке с указанием его статуса управляющего. Поступления на счёт и списания, основания платежей, полномочия управляющего/собрания и условия подписи, если они есть, должны поддаваться проверке. Смешение личных денежных потоков со счетами совместного управления создаёт серьёзный риск с точки зрения обязанности отчитываться и ответственности.

Ответственность управляющего и ревизора, проверка книг и счетов

Почему управляющий отвечает как поверенный?

Согласно ст. 38 KMK управляющий отвечает перед поэтажными собственниками как поверенный. Эта ответственность возникает в связи с соответствием расходов решениям собрания и плану управления, необходимостью договоров об оказании услуг, учётом поступлений, сохранением мест общего пользования и утверждениями о неправомерных платежах. Не каждое ошибочное действие автоматически влечёт возмещение ущерба; нарушение обязанности, ущерб, причинная связь и конкретные условия должны быть отдельно доказаны. [1]

Какие книги и документы должен вести управляющий?

В рамках ст. 32 и 36 KMK решения, протоколы собраний, официальные требования, сводки уведомлений и расходы на управление должны надлежащим образом вноситься в книги; подтверждающие счета, договоры и иные документы должны храниться. Также необходимо выполнить нотариальные действия и закрытие книги решений по итогам года. Представление о том, что «достаточно вести только книгу решений, остальные финансовые документы не важны», ошибочно. Установленная законом обязанность вести книгу решений не устраняет необходимости документально подтверждать расходы и поступления. [1]

Прекращает ли освобождение от ответственности (ibra) всю ответственность управляющего?

Освобождение управляющего от ответственности общим собранием имеет значение для действий соответствующего периода и принятия известных счетов; однако нельзя утверждать, что оно создаёт автоматический и неограниченный иммунитет в отношении действий, выходящих за рамки освобождения, скрытых, совершённых обманным путём или выявленных позднее. Важно, было ли освобождение включено в повестку дня, какие счета были представлены и каково прямое содержание решения. Сторона, утверждающая, что счета управления были одобрены, должна представить протокол об освобождении от ответственности и подтверждающие записи.

Каковы полномочия ревизора?

Согласно ст. 41 KMK собрание поэтажных собственников может постоянно проверять, выполняет ли управляющий свои обязанности. Обязанности ревизора или ревизионной комиссии выполняются в рамках плана управления, решений собрания и установленного законом порядка. Банковские записи, договоры об оказании услуг, счета, платёжные ведомости, расходы на персонал, необычные авансы и использование мест общего пользования должны чётко отражаться в отчётах.

Как следует оформлять решения собрания поэтажных собственников и уведомлять о них?

Решения собрания следует вносить в книгу решений с указанием даты и в ясной форме; должны быть понятны личности присутствующих, их полномочия по представительству, голоса «за» и «против», требуемый кворум для принятия решений, а также финансовое и правовое содержание принятых решений. Отдельно рассматривается, при каких условиях может быть принято решение вне повестки дня и как оно соотносится с планом управления и приглашением на собрание. Неясный, противоречивый или не содержащий итоговой части протокол собрания не только затрудняет исполнение, но и влияет на последующий судебный контроль. [1] [4]

То, что поэтажный собственник не участвовал в собрании, не означает, что принятое решение в любом случае не действует в отношении него. Однако для собственника, не участвовавшего в собрании, дата, когда ему стало известно о решении, может влиять на пресекательный срок для иска об отмене решения. Поскольку записи о вручении и факт реальной осведомлённости могут иметь решающее значение в споре, их следует надлежащим образом сохранять.

Как изменяется план управления? Разграничение отдельного участка и комплексной застройки

Ст. 28 KMK: большинство в четыре пятых для общего плана управления

В классических отношениях поэтажной собственности согласно ст. 28 KMK для изменения плана управления необходимы голоса четырёх пятых всех поэтажных собственников. Четырёх пятых лишь присутствующих на собрании недостаточно. Необходимо проверить запись плана управления в земельном кадастре и дату изменения, число собственников, полномочия участвовавших в принятии решения и реальный объём соответствующего изменения. [1]

Ст. 70 KMK: большинство в две трети в комплексной застройке с 2026 года

Статья 5 Закона № 7579 заменила слова о большинстве в четыре пятых в первой и второй частях ст. 70 KMK на две трети. Для изменения плана управления комплексной застройкой требуются голоса двух третей общего числа обособленных помещений, представляемых членами собрания представителей комплексной застройки; для положений плана о временном управлении — голоса двух третей собственников обособленных помещений на территории комплексной застройки. Кроме того, установлено, что положения плана управления, противоречащие этой статье, не применяются. Это изменение само по себе не отменяет классический кворум для плана управления по ст. 28 KMK. [1] [2]

Достаточно ли наличия нескольких участков под одним названием жилого комплекса?

Нет. Наличие в земельном кадастре зданий на нескольких участках, одно лишь использование названия «жилой комплекс» (site) или совместный сбор взносов не показывают, что выполнены все условия положений KMK о комплексной застройке. В рамках ст. 66–74 KMK необходимо изучить утверждённый план размещения застройки, общие объекты и связи между ними, записи в земельном кадастре и план управления комплексной застройкой. Правовой статус может непосредственно влиять на предметную подсудность, полномочия по представительству и определение надлежащего ответчика. [1] [5]

Использование и сдача в аренду мест общего пользования и изменения вопреки проекту

На основании каких документов определяется место общего пользования?

В рамках ст. 4 и 16 KMK при определении мест общего пользования основой служат земельный кадастр и утверждённый архитектурный проект; фактическое использование недвижимости само по себе не меняет её правовой природы. В отношении входа в здание, двора, несущей конструкции, крыши, лестниц, инженерных систем, отдельных парковочных мест и общих объектов разграничение между принадлежностью обособленного помещения и местом общего пользования должно определяться по конкретному проекту.

Какое большинство требуется для сдачи в аренду места общего пользования?

Статья 45 KMK наряду с такими важными распоряжениями, как обременение основного объекта недвижимости правами, раздел земельного участка и передача права собственности на выделенную часть, устанавливает для сдачи в аренду мест общего пользования единогласие всех поэтажных собственников. Ни управляющий, ни большинство не могут обойти императивный кворум закона положением плана управления. Решение 5-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi) от 23 марта 2026 года особенно наглядно показывает это разграничение при рассмотрении спора о долгосрочной аренде места общего пользования и вмешательстве вопреки проекту. [1] [6]

Может ли собственник единолично пользоваться местом общего пользования?

Поэтажные собственники имеют права общей собственности на места общего пользования, связанные с долей земельного участка; однако это не означает, что определённая часть места общего пользования может быть исключительно предоставлена одному собственнику на основе расчёта в квадратных метрах. В решении 5-й гражданской палаты Кассационного суда от 23 марта 2026 года, E. 2025/10357, K. 2026/4721, разъяснено, что при проверке вмешательства в место общего пользования необходимо обращаться к проекту и плану управления и что было неправильно вычесть квадратные метры, приходящиеся на долю, и вынести решение о пресечении посягательств в отношении оставшейся части. [6]

Когда перестройка в обособленном помещении может быть ограничена?

Собственник может проводить в своём обособленном помещении работы, которые не нарушают закон, план управления, утверждённый проект, несущую конструкцию и права в отношении общих объектов. Напротив, такие работы, как вмешательство в несущую конструкцию, изменение мест общего пользования, затрагивание фасада и инженерных систем, изменение назначения использования, могут подчиняться иным правилам о согласовании, разрешении или проекте. Обобщение о том, что «собственник не может проводить никакую внутреннюю перестройку без согласия других собственников», неверно. Работы необходимо оценивать отдельно с учётом их технического характера с точки зрения ст. 19, 24, 42 KMK и соответствующего градостроительного законодательства. [1]

Иск об отмене решения собрания поэтажных собственников

Кто может подать иск об отмене решения?

Согласно ст. 33 KMK поэтажный собственник, участвовавший в собрании и голосовавший против решения, а также поэтажный собственник, не участвовавший в собрании, могут на предусмотренных законом условиях обратиться с требованием об отмене решения. Право на иск лиц, голосовавших «за», вовсе не являющихся собственниками или не доказавших статус собственника, должно оцениваться по конкретным процессуальным и материальным правилам. Суд прежде всего должен проверить право собственности по земельному кадастру, участие в собрании и запись о несогласии. Решение Общего собрания гражданских палат Кассационного суда (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) от 11 февраля 2026 года указывает, что эта проверка не должна оставаться неполной. [5]

Как исчисляется срок для подачи иска?

Поэтажный собственник, участвовавший в собрании и голосовавший против, может подать иск об отмене решения в течение одного месяца с даты решения; поэтажный собственник, не участвовавший в собрании, — в течение одного месяца с даты, когда ему стало известно о решении, и в любом случае в течение шести месяцев с даты решения. Статья 33 KMK также предусматривает, что в случаях, когда решения считаются несуществующими или ничтожными вследствие абсолютной недействительности (mutlak butlan), условие о сроке не применяется. Это исключение для серьёзных пороков не применяется автоматически к каждому недостатку созыва. [1] [4]

Различие между несуществованием, абсолютной недействительностью и оспоримостью

Оспоримость касается устранения в установленный срок существующего решения собрания вследствие его противоречия закону, плану управления или принципу добросовестности. Несуществование и абсолютная недействительность, напротив, представляют собой более узкие случаи, например когда решение вовсе не возникло в правопорядке или ничтожно из-за серьёзного нарушения императивных норм. Одно лишь позднее направление приглашения на собрание или отсутствие подписи без конкретной проверки не делает все решения несуществующими. Практика Кассационного суда требует подробной оценки земельного кадастра, плана управления, документов о созыве, списка присутствующих, доверенностей и книги решений. [4]

Как определяются предметная подсудность и надлежащий ответчик?

По спорам об отмене решений, вытекающим из KMK, основным судом по предметной подсудности является мировой суд по гражданским делам; однако то, обладает ли фактический жилой комплекс, созданный на нескольких участках, признаками комплексной застройки в смысле KMK, может влиять на подсудность и статус стороны. По искам об отмене решения собрания поэтажных собственников ст. 38 KMK предусматривает возможность предъявления иска к управляющему как представителю поэтажных собственников. Следует проверить, действительно ли иск предъявлен к надлежащему лицу в его статусе управляющего, а также срок полномочий и полномочия по представительству. [1] [5]

В решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда от 11 февраля 2026 года, E. 2025/377, K. 2026/57, было признано, что в жилом комплексе, состоящем из нескольких участков, но в отношении которого спорно соблюдение условий комплексной застройки в смысле KMK, помимо статуса собственника и правового интереса истца необходимо отдельно исследовать договорное представительство и статус стороны ответчика — структуры управления. Это решение не означает, что каждое управление в жилом комплексе само по себе приобретает правосубъектность юридического лица. Поскольку решение Общего собрания гражданских палат вынесено до Закона № 7579, указанное в его тексте прежнее соотношение большинства по ст. 70 KMK не следует использовать как действующую норму. [5]

Обязательна ли медиация до подачи иска?

Согласно ст. 18/B/1-c Закона № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах по спорам, вытекающим из Закона № 634 о поэтажной собственности, обращение к медиации до подачи иска является условием процесса. Необходимо оценить, действительно ли конкретный спор подпадает под эту сферу, и учесть исключения. В период медиации следует дополнительно учитывать положения закона о приостановлении/неистечении исковой давности и пресекательного срока. Обращение, отложенное на последний день пресекательных сроков, несёт серьёзный риск из-за ошибок в сторонах, предмете спора или процедуре. [3]

Какие документы нужны для иска?

• Запись в земельном кадастре, перечень обособленных помещений, доли земельного участка и актуальный список собственников.
• Действующий план управления в земельном кадастре, а при наличии — изменения и документы о комплексной застройке.
• Приглашение на собрание, документы о вручении под подпись, почтовые записи и повестка дня.
• Даты первого/второго собраний, список присутствующих, доверенности и итоги голосования.
• Книга решений, соответствующий протокол собрания и записи о возражениях/несогласии.
• По спорам о взносах и эксплуатационной смете: бюджет, банковские квитанции, платёжные ведомости, счета и договоры.
• По спорам о местах общего пользования: утверждённый архитектурный проект, фотографии, документы муниципалитета, технические заключения и при необходимости осмотр на месте.
• Документы об обращении к медиации, итоговый протокол и документы об осведомлённости/вручении, влияющие на срок.

Правовое значение этих документов в деле должно оцениваться вместе с датой оспариваемого решения и периодом действия законодательства, в который оно было принято. [1] [3] [4]

Защита персональных данных в управлении жилым комплексом и решение KVKK 2026 года

Управления многоквартирных домов и жилых комплексов могут обрабатывать имена и фамилии, телефоны, сведения об обособленных помещениях, платежах и долгах собственников и арендаторов в связи со своими обязанностями. Однако наличие основания для обработки не означает, что данные можно раскрывать всем и в любой среде. Принципиальное решение Совета по защите персональных данных (Kişisel Verileri Koruma Kurulu) от 18 февраля 2026 года № 2026/348 признало неправомерным раскрытие посторонним лицам имён, номеров квартир и сведений о долгах должников по взносам путём их размещения в местах общего пользования, таких как лифт, вход в здание или коридор. В решении разъяснено, что управления должны убрать такие списки и использовать только безопасные каналы уведомления, доступные лишь соответствующим лицам. [7]

Этот принцип не означает, что задолженность по взносам не может быть взыскана. Осуществление права требования и отчётность перед другими поэтажными собственниками следует отличать от ненужного разглашения персональных данных должника. Закрытая электронная почта или авторизованные каналы обмена сообщениями также не считаются автоматически правомерными; контроль доступа, ограничение необходимыми данными и требования безопасности должны оцениваться отдельно. [7]

Частые ошибки и правовые риски в спорах об управлении

• Неверный кворум для принятия решения: предположение, что на втором собрании отпадают установленное законом единогласие или квалифицированное большинство.
• Действия по старому закону: применение отменённого семидневного порядка возражения к эксплуатационной смете после мая 2026 года и прежнего соотношения в четыре пятых к плану комплексной застройки.
• Неверный статус жилого комплекса: автоматическое признание нескольких участков комплексной застройкой из-за наличия единого органа управления.
• Неверный ответчик: предъявление иска к управляющему лично или к управляющему за другой период.
• Неполные приглашение и протокол: несохранение повестки дня, документов о вручении, доверенностей и сведений о долях земельного участка.
• Неправильное распределение взносов: деление всех сумм по квадратным метрам или числу квартир без разграничения статей расходов.
• Неправомерное действие в отношении места общего пользования: игнорирование императивного требования единогласия со ссылкой на план управления или большинство собрания.
• Пресекательный срок: запоздалое оспаривание решения в расчёте на дату осведомлённости и процедуру медиации.
• Разглашение персональных данных: размещение списка должников в лифтах, у входов и на общих досках объявлений.

Порядок проверки в конкретных спорах: контрольное руководство для собственника и управляющего

При проверке правовой действительности решения или ответственности управляющего следует изучать сначала статус недвижимости как отдельного участка/комплексной застройки, затем земельный кадастр и план управления, далее записи о созыве/собрании/голосовании и долях земельного участка, после этого предмет действия и специальный кворум, и наконец условие процесса, срок, надлежащую сторону и доказательства. Тем самым предотвращаются действия, при которых решение считается правильным лишь на основании видимости «большинства» на собрании.

Связанные материалы: Незаконное потребление электроэнергии в многоквартирных домах, общий счётчик и зарядка автомобиля; Отказ в разрешении на перестройку и в изменении назначения использования; Возражение против продажи долей земельного участка при городской трансформации; Уважение частной жизни и защита персональных данных.

Заключение

Хотя собрание поэтажных собственников является основным органом принятия решений в управлении многоквартирным домом и жилым комплексом, не каждое большинство вправе принимать решения по любому вопросу. Надлежащий созыв, кворум собрания и кворум для принятия решений, план управления, наличие у недвижимости признаков комплексной застройки и правовой предмет решения должны рассматриваться в совокупности. Положения об эксплуатационной смете и плане управления комплексной застройкой, изменённые Законом № 7579 в 2026 году, делают необходимым критическое отношение к старым текстам, особенно в спорах о взносах и управлении. Подход, предотвращающий утрату прав, заключается в получении надлежащих документов, определении надлежащей стороны и условия процесса, соблюдении установленного законом срока и ведении финансовых записей в проверяемом виде.

Часто задаваемые вопросы

Проводится ли собрание дома каждый год в январе?

Если в плане управления указан срок собрания, ориентируются на него; если не указан, согласно ст. 29 KMK очередное собрание проводится в течение первого месяца каждого календарного года. Общего срока для всех многоквартирных домов в виде собрания в течение первых пятнадцати дней января нет. Специальные положения о комплексной застройке необходимо изучать отдельно. [1]

Можно ли принять любое решение, если на второе собрание пришли только три собственника?

Нет. Даже если на втором собрании обычный кворум собрания не требуется, предусмотренное законом специальное большинство для выбора управляющего, изменения плана и распоряжения местами общего пользования сохраняется. [1]

Может ли лицо, не являющееся поэтажным собственником, голосовать по доверенности?

Да; поэтажный собственник может надлежащим образом назначить представителя. Однако представлять собственника и приобрести статус поэтажного собственника — не одно и то же. Необходимо проверить полномочия представителя и установленные законом ограничения по голосам. [1]

Сколько голосов нужно для выбора управляющего?

Необходимо большинство поэтажных собственников как по числу, так и по доле земельного участка. Этот специальный кворум требуется и на втором собрании. [1]

На сколько процентов можно повысить взносы в 2026 году?

Единого установленного законом процента для всех взносов нет. Предел коэффициента переоценки в изменении мая 2026 года — это специальное регулирование суммы временной эксплуатационной сметы при наличии существующей сметы. Эксплуатационную смету, принятую собранием, следует отличать от временной сметы. [2]

Может ли управляющий единолично окончательно утвердить новую эксплуатационную смету?

Нет. Согласно действующей ст. 37 KMK эксплуатационная смета должна быть утверждена собранием. Если сметы, принятой собранием, нет, управляющий составляет временную смету и не позднее чем в течение трёх месяцев проводит процедуру её утверждения собранием. [2]

Отвечает ли арендатор без ограничений за все расходы на инвентарь?

Нет. Ответственность по ст. 22 KMK оценивается с учётом предела в размере арендной платы и связи с договором аренды; не каждая затрата может автоматически и без ограничений возлагаться на арендатора. [1]

Требуется ли единогласие, если место общего пользования сдаётся в аренду?

Для сдачи в аренду места общего пользования в рамках ст. 45 KMK требуется единогласие всех поэтажных собственников. Иное положение плана управления не во всех случаях устраняет это императивное требование. [1] [6]

Есть ли разница между жилым комплексом на одном участке и на нескольких участках?

Да. Применяются ли положения KMK о комплексной застройке, устанавливается по земельному кадастру, утверждённому плану размещения застройки, связям между участками и плану управления. Стратегия судебного спора, включая предметную подсудность и статус стороны, может измениться. [1] [5]

Каков срок для возражения против решения собрания поэтажных собственников?

Для собственника, голосовавшего на собрании против решения, основным является один месяц с даты решения; для не участвовавшего собственника — один месяц с момента осведомлённости и в любом случае шесть месяцев с даты решения. В случаях несуществования и абсолютной недействительности закон не устанавливает условия о сроке. [1] [4]

Нужно ли обращаться к медиации до подачи иска?

По спорам, вытекающим из KMK и подпадающим под ст. 18/B Закона № 6325, медиация является условием процесса. Право на иск и срок следует оценивать в зависимости от характера конкретного спора. [3]

Можно ли вывесить список должников по взносам в лифте?

Нет. Принципиальное решение Совета по защите персональных данных № 2026/348 требует прекратить такие публичные объявления и использовать только надлежащие каналы, доступные лишь соответствующим лицам. [7]

Если управляющий освобождён от ответственности, невозможно ли впоследствии подать иск?

Нет. Необходимо изучить объём освобождения, известные/фактически представленные счета, выявленные позднее действия и конкретные условия ответственности. Освобождение от ответственности само по себе не является общим иммунитетом от всех требований.

Если управляющего избрать не удаётся, можно ли просить суд назначить управляющего?

Да. Согласно ст. 34 KMK при наличии установленных законом условий можно ходатайствовать о назначении управляющего мировым судом по гражданским делам по месту нахождения основного объекта недвижимости. [1]

Источники и правовые основания

1. Закон № 634 о поэтажной собственности (Kat Mülkiyeti Kanunu), в особенности ст. 4, 16, 19, 20, 22, 24, 27–45, 66–74. Программа законодательства и судебной практики UYAP Министерства юстиции (Adalet Bakanlığı), действующий консолидированный текст. Текст законодательства Министерства юстиции
2. Закон № 7579 о внесении изменений в Закон о земельном кадастре, некоторые законы и Указ, имеющий силу закона, № 375 (Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun), ст. 3–5 и 31; Официальная газета (Resmî Gazete) от 22 мая 2026 года № 33261. Официальная газета
3. Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), ст. 18/A и ст. 18/B/1-c. Официальный текст законодательства
4. Кассационный суд, 20-я гражданская палата (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi), 31 октября 2018 года, E. 2017/2734, K. 2018/6934; проверка созыва, повестки дня, списка присутствующих, доверенности, земельного кадастра, плана управления, кворума для принятия решения, срока и несуществования/недействительности при отмене решений собрания. Полный текст решения (может потребоваться доступ к учётной записи)
5. Общее собрание гражданских палат Кассационного суда, 11 февраля 2026 года, E. 2025/377, K. 2026/57; правовой статус при нескольких участках, статус истца/ответчика, план управления и полномочия по представительству. Полный текст решения (может потребоваться доступ к учётной записи)
6. Кассационный суд, 5-я гражданская палата, 23 марта 2026 года, E. 2025/10357, K. 2026/4721; сдача в аренду мест общего пользования, использование вопреки проекту, статус стороны и влияние ст. 125 Гражданского процессуального кодекса (HMK). Полный текст решения (может потребоваться доступ к учётной записи)
7. Совет по защите персональных данных, принципиальное решение № 2026/348 от 18 февраля 2026 года и разъяснение ведомства по данному вопросу; размещение в местах общего пользования списков задолженности по взносам, содержащих персональные данные. Публичное объявление KVKK