Kat Malikleri Kurulu ve Site Yönetimi: Toplantılar, Aidatlar, Kararların İptali ve Yönetici Sorumluluğu

Kat malikleri kurulu, apartman ve sitelerde ortak yönetimin temel karar organıdır; ancak aldığı her karar, yalnızca çoğunluk sağlandığı gerekçesiyle geçerli hâle gelmez. Toplantı çağrısı, oy ve arsa payı hesabı, yönetim planı, kararın konusu ve özel çoğunluk şartları birlikte incelenmelidir. 22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, özellikle işletme projesinin kurulca onaylanması, geçici avans düzeni ve toplu yapılarda yönetim planı değişikliği bakımından önemli yenilikler getirmiştir. Bu rehber; malik, yönetici, kiracı ve toplu yapı temsilcilerinin yetkilerini; aidat ve ortak giderlerin belirlenmesini; yönetici hesaplarının denetimini; karar iptali, arabuluculuk ve dava süreçlerini güncel mevzuat ve doğrulanmış yargı kararlarıyla açıklamaktadır. [1] [2] [3]

Kat Mülkiyetinde Yönetim Düzeni ve Kat Malikleri Kurulunun Hukuki Niteliği

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bağımsız bölümler üzerindeki özel mülkiyet hakkını, arsa payına bağlı ortak mülkiyeti ve ana taşınmazın birlikte yönetilmesini bir arada düzenler. Kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazda daire, dükkân veya büro malikinin hakları yalnızca kendi bağımsız bölümüyle sınırlı değildir; ortak yerlerin korunması ve yönetim giderlerine katılım gibi yükümlülükleri de bulunur. Yönetim uyuşmazlıklarını çözmek için ilk önce tapu kaydı, onaylı mimari proje, yönetim planı, karar defteri ve uyuşmazlığın tek parsel mi yoksa toplu yapı mı olduğuna ilişkin resmî kayıtlar incelenmelidir. [1]

Kat malikleri kurulu kimlerden oluşur?

Kat malikleri kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin ana taşınmazın yönetimine katıldığı karar organıdır; kendisi bağımsız bir tüzel kişi değildir. Kat maliki sıfatı, kural olarak tapu kaydında bağımsız bölümün maliki olan kişiye aittir. Tapu kaydına göre hak sahibi belirlenmeden bir toplantıdaki katılımcıların tümünün kat maliki olduğu kabul edilmemelidir.

Bir bağımsız bölümün birden fazla malikinin bulunması hâlinde bunlar kurulda ortaklaşa belirledikleri temsilciyle yer alır. Küçük veya kısıtlı maliki kanuni temsilcisi, tüzel kişi maliki yetkili temsilcisi temsil eder. Yönetici ve denetçi ise sırf görevleri nedeniyle kat maliki sıfatı kazanmaz; ancak malik iseler ayrıca malik sıfatıyla oy kullanabilirler. KMK m. 31 uyarınca temsil mekanizması ile malik sıfatı birbirinden ayrılmalıdır. [1]

Kiracı, intifa hakkı sahibi ve diğer sakinlerin durumu

Kiracı veya bağımsız bölümden yararlanan kişi, yalnızca kullanım ilişkisi nedeniyle kat malikleri kurulu üyesi olmaz. Bununla birlikte kat malikinin usulüne uygun yetkilendirdiği vekil olarak toplantıya katılabilir. Yönetim planı ve kanuni düzenin elverdiği ölçüde bilgi alma, ortak alanlardan yararlanma ve kullanım kaynaklı şikâyetlerinin ele alınmasını isteme yolları ayrıca değerlendirilebilir. Kiracının ortak giderler yönünden sorumluluğu ise kat malikinin sorumluluğuyla her zaman aynı değildir. [1]

Kat malikleri kurulu, yönetici, denetçi ve yönetim planının ilişkisi

KMK m. 27 uyarınca ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından kanun hükümlerine ve yönetim planına göre yönetilir. Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanım amacını, yöneticinin ve denetçinin görevlerini, yönetim giderlerinin paylaşılma esaslarını düzenleyen ve kat maliklerini bağlayan temel belgedir. Yönetici kurul kararlarını uygular; denetçi yöneticinin hesaplarını ve faaliyetlerini denetler. Hiçbiri kanunun emredici hükümlerini bertaraf edemez. [1]

Olağan ve Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu Toplantıları Nasıl Yapılır?

Olağan toplantı ne zaman yapılır?

KMK m. 29 uyarınca kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır; yönetim planında zaman gösterilmemişse toplantı kural olarak her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır. Dolayısıyla bütün apartmanlar için “Ocak ayının ilk on beş günü içinde toplantı zorunluluğu” biçiminde genel bir kural bulunmaz. Toplu yapılarda ise KMK’nın özel hükümleri ve yönetim planı ayrıca incelenmelidir. Toplantı tarihinin önceden belirlenmiş olması, çağrı ve katılım haklarının ihlal edilebileceği anlamına gelmez. [1]

Olağanüstü toplantıyı kimler isteyebilir?

Önemli bir sebebin çıkması hâlinde yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine kurul olağanüstü toplanabilir. KMK m. 29, bütün maliklerin toplantıdan en az on beş gün önce, toplantının sebebi de bildirilerek imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektupla haberdar edilmesini öngörür. Gündemin, toplantı yeri ve saatinin, ikinci toplantı bilgilerinin açıklığı usul denetiminde önemlidir. Kanuni çağrı yetkisi ve usulü somut olayda ayrıca incelenmelidir. [1]

Çağrı belgesi ve gündemde neler bulunmalıdır?

Usulüne uygun bir toplantı için çağrıda toplantının olağan veya olağanüstü niteliği, tarihi, saati, yeri, gündemi, ilk toplantıda yeter sayı sağlanmazsa ikinci toplantının tarihi ve yeri belirtilmelidir. Özellikle yönetici seçimi, ek aidat veya avans, işletme projesi, ortak alanın kiraya verilmesi, kapsamlı tadilat ve yönetim planı değişikliği gibi maliklerin mali veya ayni haklarını etkileyen konularda yeterli bilgilendirme sağlanması gerekir.

Çağrının ispatı için imza karşılığı tebellüğ kayıtları, taahhütlü gönderi bilgileri, yönetim planındaki duyuru hükümleri ve gerektiğinde elektronik bildirimlerin yetkilendirilme ve ulaşma kayıtları saklanmalıdır. Yalnız WhatsApp grubuna gönderim yapılmış olması, her olayda kanunun aradığı tebliğ yöntemine eşdeğer kabul edilmemelidir.

İlk ve ikinci toplantı arasındaki süre

İlk toplantıda aranan çoğunluk sağlanamadığı için ikinci toplantıya geçilecekse iki toplantı arasında en az yedi, en fazla on beş gün bulunmalıdır. İkinci toplantı için özel toplantı yeter sayısı aranmasa bile, kararın konusuna göre kanunun öngördüğü nitelikli karar çoğunlukları ortadan kalkmaz. Bu farkın göz ardı edilmesi, geçersiz kurul kararlarına ve sonradan açılan davalara neden olabilir. [1]

Kat Malikleri Kurulu Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

İlk toplantıdaki çifte çoğunluk

KMK m. 30 uyarınca ilk toplantının açılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının toplantıda hazır bulunması gerekir. Kat maliklerinin sayısına ilişkin çoğunluk ile arsa payı çoğunluğu birbirinden farklıdır; sadece salonda bulunan bağımsız bölüm sayısına bakılarak toplantı açılmamalıdır. Bir kişinin birden çok bağımsız bölümü varsa oy hesaplamasında KMK m. 31’deki sınırlamalar da dikkate alınır. [1]

İkinci toplantıda hangi kararlar alınabilir?

İlk toplantı yeter sayısı sağlanamadığında usulüne uygun çağrılan ikinci toplantıda toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla olağan kararlar alınabilir. Bununla birlikte yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği, belirli ortak alan işlemleri ve yenilikler gibi konularda kanunen aranan özel karar yeter sayısı korunur. Örneğin ikinci toplantıda az sayıda malik bulunduğu için kanuni üçte iki, beşte dört veya oybirliği şartı kendiliğinden düşmez.

Maliklerin oy hakkı ve vekâlet sınırı

Her kat malikinin kural olarak bağımsız bölüm başına bir oy hakkı bulunur. Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa her biri için ayrı oy hakkı vardır; ancak oyların toplamı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bir kat maliki, oyunu vekil aracılığıyla kullanabilir; vekilin temsil edebileceği oy sayısı için de KMK m. 31’deki sınırlamalar gözetilmelidir. Bu nedenle katılımcı ve oy listesinde yalnız isim değil, bağımsız bölüm, arsa payı, temsil yetkisi ve kullanılabilecek oy sayısı gösterilmelidir. [1]

Konuya göre karar yeter sayıları

Bu tablo bir ön kontroldür. Aynı işin “bakım”, “faydalı yenilik”, “mimari proje değişikliği” veya “ortak alan üzerinde tasarruf” niteliğinde olması farklı kanun maddelerine ve çoğunluklara tabi olabilir. Kararın başlığı değil, fiilen doğurduğu hukuki sonuç belirleyicidir. [1] [2]

2026 Değişikliği: Aidat ve İşletme Projesinde Yeni Düzen

İşletme projesini artık kim onaylar?

22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, KMK m. 37’yi değiştirmiştir. Buna göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar. Geçici proje bildirilir ve en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınır. Yönetici, geçici projeyi kurula sunma görevini süresiz biçimde erteleyemez. [2]

Bu düzenleme, aidatların keyfî belirlenmesini sınırlamakla birlikte yöneticinin bakım, güvenlik ve zorunlu yönetim giderleri için hiç avans isteyemeyeceği anlamına gelmez. KMK m. 35/d de bu amaçla değiştirilmiş; işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanmasına ilişkin görev yeniden düzenlenmiştir. Karar ve tahsil işlemlerinin gerçek gider ihtiyacıyla uyumu belgelenmelidir. [1] [2]

Geçici işletme projesinde yeniden değerleme sınırı

7579 sayılı Kanunla getirilen ilave hüküm uyarınca mevcut ve yürürlüğü devam eden bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, önceki yıl için Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamayacak şekilde belirlenir. Bu hüküm, kat malikleri kurulunun kanuna uygun şekilde kabul ettiği her yeni yıllık işletme projesi için mutlak ve genel bir aidat artış tavanı olarak açıklanmamalıdır. Hesaplamanın hangi proje dönemine ve hangi yeniden değerleme oranına göre yapıldığı ayrıca gösterilmelidir. [2]

Eski yedi günlük işletme projesi itirazı hakkında

Önceki KMK m. 37 metninde, yönetici tarafından hazırlanan projeye tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmesi hâlinde kurulun inceleme yapmasına ilişkin bir cümle bulunmaktaydı. 7579 sayılı Kanun bu cümleyi yürürlükten kaldırmıştır. Dolayısıyla eski yazılardaki “her yeni işletme projesine yedi gün içinde itiraz edilmelidir” açıklaması yeni dönem bakımından aynen sürdürülemez. Güncel düzenleme, geçici projenin üç ay içinde kurula getirilmesine ve kurul onayına dayanır. Uyuşmazlığın tarihi ile proje türü bu nedenle birlikte incelenmelidir. [2]

İşletme projesinin içeriğinde neler olmalıdır?

İşletme projesi, ana gayrimenkulün bir yıllık tahminî gelir ve giderlerini, her malike KMK m. 20’ye göre düşecek payı ve tahminî giderler için istenecek avansları ortaya koymalıdır. Hesap verilebilir bir proje için giderlerin türü, dönemi, dağıtım ölçütü, mevcut bakiye, öngörülen sözleşmeler, banka hesapları ve ödeme takvimi anlaşılır şekilde gösterilmelidir. Tahminî gider ile gerçekleşmiş giderin birbirine karıştırılması uyuşmazlığı büyütür.

Aidat ve Ortak Giderler Nasıl Paylaştırılır?

Eşit paylaşım ile arsa payı esasının ayrılması

KMK m. 20, yönetim planı ve kanuni düzen dikkate alınmak suretiyle ortak giderlerin türüne göre farklı paylaşım esasları getirir. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kural olarak eşit; diğer ortak giderlere ve bunlar için toplanan avanslara kural olarak arsa payı oranında katılım öngörülür. Ancak uyuşmazlıkta yönetim planının gider dağıtımına ilişkin hükümleri, kanunun izin verdiği sınırlar, giderin niteliği ve özgül kullanım durumu birlikte değerlendirilmelidir. [1]

Daire boşsa veya ortak tesis kullanılmıyorsa aidat ödenir mi?

Kural olarak bağımsız bölümün kullanılmaması, malikinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Malik “asansöre binmiyorum”, “havuzu kullanmıyorum” veya “dairem boş” demekle kanun ve yönetim planından doğan borçtan muaf olmaz. Bununla birlikte belirli gider kalemlerinin kime ait olduğu, fiilî kullanım ile malikin mülkiyet kaynaklı sorumluluğu ve özel yönetim planı hükümleri ayrı incelenmelidir.

Kiracı aidattan sorumlu olur mu?

KMK m. 22, bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak devamlı oturanların belirli ortak gider ve avans borçları bakımından kat malikiyle birlikte sorumluluğunu düzenler; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarı sınırıyla bağlantılıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu düzenleme, her özel demirbaş giderinin malik yerine doğrudan kiracıya sınırsız yüklenebileceği anlamına gelmez. Kat mülkiyeti hukuku yönünden talep ile kira sözleşmesinden doğan iç ilişki ayrı değerlendirilmelidir. [1]

Ödenmeyen aidatta gecikme tazminatı, takip ve ipotek

Ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında KMK m. 20 ve 22 çerçevesinde dava ve icra takibi yolları söz konusu olabilir. Kanunda ödemede gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı düzenlenmiştir; bunun uygulanacağı dönem, asıl borcun niteliği, ödeme gününün belirlenmesi ve somut uyuşmazlık ayrıca incelenmelidir. Yönetici tarafından takip yapılabilmesi için gerçek yetki ve alacağın dayanağı belgelenmelidir. KMK m. 22 kapsamında koşulları oluştuğunda kanuni ipotek hakkı gündeme gelebilir. [1]

Yönetici Seçimi, Görev Süresi ve Yetkileri

Yönetici ne zaman ve hangi çoğunlukla atanır?

KMK m. 34 uyarınca ana gayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir. Atama için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu gerekir. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; önceki yönetici yeniden seçilebilir. Yönetim planında toplantı zamanına ilişkin özel hüküm bulunması, kanunun zorunlu seçim nisabını değiştirmez. [1]

Kat malikleri yönetici seçemezse ne olur?

Kat malikleri ana taşınmazın yönetiminde anlaşamaz veya toplanarak yönetici atayamazsa kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir. Mahkemece atanan yöneticinin değiştirilmesi yönünden KMK m. 34’teki özel şartlar ve altı aylık koruma değerlendirilir. Mahkeme ataması, maliklerin kanuni yönetim yükümlülüklerini bütünüyle ortadan kaldırmaz. [1]

Yönetici kurul kararı olmadan hangi işleri yapabilir?

KMK m. 35’te sayılan olağan yönetim işleri kapsamında yöneticinin kurul kararlarının uygulanması, taşınmazın korunması, zorunlu bakım ve onarım tedbirlerinin alınması, bina sigortası ve bazı işletme giderlerinin yönetimi, tahsilat, ödemeler, bildirimler ve gerekli takiplerin yapılması gibi görevleri vardır. Ancak olağan yönetimi aşan, ortak alan üzerinde kalıcı hak doğuran, kanunen özel çoğunluk isteyen veya yetki sınırını aşan işlemler yalnız yönetici imzasıyla geçerli hâle gelmez. İşlemin niteliği, yönetim planı ve ilgili özel karar çoğunluğu belirleyicidir. [1] [2]

Yönetici aidatları hangi hesapta toplamalıdır?

Yönetici, KMK m. 35 çerçevesinde topladığı para ve avanslar için muteber bir bankada yönetici sıfatını gösteren hesap açtırır. Hesaba giriş ve çıkışlar, ödemelerin dayanakları, yönetici/kurul yetkileri ve varsa imza koşulları denetlenebilir olmalıdır. Kişisel para akışlarıyla ortak yönetim hesaplarının karıştırılması hesap verme yükümlülüğü ve sorumluluk yönünden ciddi risk oluşturur.

Yönetici ve Denetçinin Sorumluluğu, Defter ve Hesap İncelemesi

Yönetici neden bir vekil gibi sorumludur?

KMK m. 38’e göre yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Harcamaların kurul kararı ve yönetim planıyla uyumu, hizmet sözleşmelerinin gerekliliği, tahsilatın kaydı, ortak alanların korunması ve hukuka aykırı ödeme iddialarında bu sorumluluk gündeme gelir. Her hatalı işlem otomatik olarak tazminata yol açmaz; görev ihlali, zarar, illiyet ve somut şartlar ayrıca ispatlanmalıdır. [1]

Yönetici hangi defter ve belgeleri tutmalıdır?

KMK m. 32 ve 36 kapsamında kararlar, toplantı tutanakları, ihtarlar, tebligat özetleri ve yönetim giderleri usulüne uygun deftere işlenmeli; dayanak faturalar, sözleşmeler ve diğer belgeler saklanmalıdır. Karar defterinin noter işlemleri ve yıl sonu kapanışı ayrıca yerine getirilmelidir. “Sadece karar defteri tutmak yeterlidir, diğer finansal belgeler önemli değildir” anlayışı yanlıştır. Kanuni karar defteri yükümlülüğü, harcama ve tahsilatın belgelendirilmesi ihtiyacını ortadan kaldırmaz. [1]

İbra yöneticinin bütün sorumluluğunu sona erdirir mi?

Genel kurulun yöneticiyi ibra etmesi, döneme ait işlemler ve bilinen hesapların kabulü bakımından önem taşır; ancak ibra kapsamı dışında kalan, gizlenen, hileli veya sonradan ortaya çıkan işlemler için otomatik ve sınırsız bağışıklık doğurduğu söylenemez. İbranın gündeme alınması, hangi hesapların ibraz edildiği ve kararın açık içeriği önemlidir. Yönetim hesaplarının onaylandığını ileri süren tarafın ibra tutanağı ve dayanak kayıtları sunması gerekir.

Denetçinin yetkileri nelerdir?

KMK m. 41 uyarınca kat malikleri kurulu yöneticinin görevini yerine getirip getirmediğini devamlı olarak denetleyebilir. Denetçi veya denetim kurulu görevleri yönetim planı, kurul kararı ve kanuni düzen çerçevesinde yürütülür. Banka kayıtları, hizmet sözleşmeleri, faturalar, ödeme listeleri, personel giderleri, olağandışı avanslar ve ortak alan kullanımı raporlarda açıkça gösterilmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararları Nasıl Yazılmalı ve Tebliğ Edilmelidir?

Kurul kararları tarihli ve açık biçimde karar defterine yazılmalı; toplantıya katılanların kimlikleri, temsil yetkileri, olumlu ve olumsuz oyları, gerekli karar nisapları, alınan kararların mali ve hukuki içeriği anlaşılabilir olmalıdır. Gündem dışı kararın hangi koşullarda alınabildiği, yönetim planı ve toplantı çağrısıyla ilişkisi ayrıca incelenir. Belirsiz, tutarsız veya sonuç kısmı olmayan bir toplantı tutanağı yalnız uygulamayı zorlaştırmaz, sonraki yargı denetimini de etkiler. [1] [4]

Bir kat malikinin toplantıya katılmaması, alınan kararın her durumda kendisine etkisiz olacağı anlamına gelmez. Bununla birlikte toplantıya katılmayan malik bakımından kararın öğrenilme tarihi, iptal davasının hak düşürücü süresini etkileyebilir. Tebliğ kayıtları ve gerçek öğrenme olgusu ihtilafta belirleyici olabileceğinden usulüne uygun saklanmalıdır.

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir? Tek Parsel ve Toplu Yapı Ayrımı

KMK m. 28: Genel yönetim planında beşte dört çoğunluk

Klasik kat mülkiyeti ilişkisinde KMK m. 28 uyarınca yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Salt toplantıya katılanların beşte dördü yeterli değildir. Yönetim planının tapu kaydı ve değişiklik tarihi, maliklerin sayısı, karara katılanların yetkileri ve söz konusu değişikliğin gerçek kapsamı kontrol edilmelidir. [1]

KMK m. 70: 2026'dan itibaren toplu yapılarda üçte iki çoğunluk

7579 sayılı Kanunun 5. maddesi, KMK m. 70’in birinci ve ikinci fıkralarındaki beşte dört çoğunluk ibarelerini üçte iki olarak değiştirmiştir. Toplu yapı yönetim planının değişikliğinde toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin; geçici yönetime ilişkin plan hükümleri için ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyları gerekir. Ayrıca bu maddeye aykırı yönetim planı hükümlerinin uygulanmayacağı düzenlenmiştir. Bu değişiklik KMK m. 28’deki klasik yönetim planı nisabını kendiliğinden kaldırmaz. [1] [2]

Bir site adı altında birden fazla parsel bulunması yeterli mi?

Hayır. Tapuda birden çok parsel üzerinde binalar bulunması, sırf “site” adının kullanılması veya birlikte aidat tahsil edilmesi, KMK’nın toplu yapı hükümlerinin bütün koşullarının sağlandığını göstermez. KMK m. 66–74 hükümleri çerçevesinde onaylı yerleşim planı, ortak tesis ve bağlantılar, tapu kayıtları ve toplu yapı yönetim planı araştırılmalıdır. Hukuki statü, mahkemenin görevi, temsil yetkisi ve doğru davalı tarafı doğrudan etkileyebilir. [1] [5]

Ortak Yerlerin Kullanımı, Kiralanması ve Projeye Aykırı Değişiklikler

Ortak yer hangi belgelere göre belirlenir?

KMK m. 4 ve 16 kapsamında ortak yerlerin tespitinde tapu ve onaylı mimari proje esas alınır; taşınmazın fiilî kullanımı tek başına hukuki niteliği değiştirmez. Bina girişi, avlu, taşıyıcı sistem, çatı, merdiven, tesisat, belirli otoparklar ve ortak tesisler bakımından bağımsız bölüm eklentisi ve ortak yer ayrımı somut projeden belirlenmelidir.

Ortak alanın kiraya verilmesi hangi çoğunluğu gerektirir?

KMK m. 45, ana gayrimenkulün haklarla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin devri gibi önemli tasarruflarla birlikte ortak yerlerin kiraya verilmesi yönünden bütün kat maliklerinin oybirliğini düzenler. Yönetici ya da çoğunluk, kanunun emredici nisabını yönetim planı hükmüyle aşamaz. 23.03.2026 tarihli Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararı, ortak alanın uzun süreli kiralanması ile projeye aykırı müdahale uyuşmazlığının denetiminde bu ayrımı özellikle göstermektedir. [1] [6]

Bir malik ortak yeri tek başına kullanabilir mi?

Kat malikleri ortak yerlerde arsa payına bağlı ortak mülkiyet haklarına sahiptir; ancak bu durum belirli bir ortak alan parçasının metrekare hesabıyla bir malike münhasır olarak tahsis edilebileceği anlamına gelmez. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 23.03.2026 tarihli, E. 2025/10357, K. 2026/4721 sayılı kararında, ortak alandaki müdahalenin denetiminde proje ve yönetim planına dönülmesi gerektiği, paya düşen metrekareyi çıkararak kalan bölüm için elatmanın önlenmesine karar verilmesinin isabetli olmadığı açıklanmıştır. [6]

Bağımsız bölümde tadilat yapılması ne zaman sınırlandırılabilir?

Malik kendi bağımsız bölümünde kanun, yönetim planı, onaylı proje, taşıyıcı sistem ve ortak tesis haklarını ihlal etmeyen işlemleri gerçekleştirebilir. Buna karşılık taşıyıcı sisteme müdahale, ortak yerlerin değiştirilmesi, dış cephe ve tesisatın etkilenmesi, kullanım amacının değiştirilmesi gibi işler farklı onay, ruhsat veya proje kurallarına bağlı olabilir. “Malik hiçbir iç tadilatı diğer maliklerin rızası olmadan yapamaz” şeklindeki genelleme doğru değildir. İşlem teknik niteliğine göre KMK m. 19, 24, 42 ve ilgili imar mevzuatı bakımından ayrı ayrı değerlendirilmelidir. [1]

Kat Malikleri Kurulu Kararına Karşı İptal Davası

Kim iptal davası açabilir?

KMK m. 33’e göre toplantıya katılıp karar aleyhine oy kullanan kat maliki ile toplantıya katılmayan kat maliki, kanunda öngörülen koşullarda karar iptali için başvurabilir. Oylamada olumlu oy veren, hiç malik olmayan veya malik sıfatı ispatlanmamış kişilerin dava hakkı somut usul ve esas kurallarına göre değerlendirilmelidir. Mahkeme, öncelikle tapu malikliği, toplantıya katılım ve muhalefet kaydını incelemelidir. Yargıtay HGK’nın 11.02.2026 tarihli kararı bu incelemenin eksik bırakılmaması gerektiğine işaret etmektedir. [5]

Dava açma süresi nasıl hesaplanır?

Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. KMK m. 33 ayrıca kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmayacağını düzenler. Bu ağır sakatlık istisnası her çağrı eksikliği için otomatik uygulanmaz. [1] [4]

Yokluk, mutlak butlan ve iptal edilebilirlik farkı

İptal edilebilirlik, var olan bir kurul kararının kanun, yönetim planı veya dürüstlük ilkesine aykırılığı nedeniyle süresi içinde kaldırılmasını konu alır. Yokluk ve mutlak butlan ise kararın hukuk düzeninde hiç doğmaması veya ağır ve emredici hukuka aykırılıkla hükümsüz olması gibi daha sınırlı durumlardır. Sadece toplantı çağrısının geç yapılması ya da bir imzanın eksik olması, somut inceleme yapılmaksızın bütün kararları yok hükmünde kılmaz. Yargıtay uygulaması, tapu, yönetim planı, çağrı belgeleri, hazirun, vekâlet ve karar defteri üzerinde ayrıntılı değerlendirme yapılmasını arar. [4]

Görevli mahkeme ve doğru davalı nasıl belirlenir?

KMK’dan doğan karar iptali uyuşmazlıklarında temel görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; ancak birden çok parselde kurulmuş fiilî site yapısının KMK anlamında toplu yapı niteliğini taşıyıp taşımadığı görev ve taraf sıfatını etkileyebilir. Kat malikleri kurulu kararının iptaline ilişkin davalarda KMK m. 38 uyarınca kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilebilmesi öngörülmüştür. Davanın gerçekten yönetici sıfatıyla doğru kişiye yöneltildiği, görev süresi ve temsil yetkisi kontrol edilmelidir. [1] [5]

Yargıtay HGK’nın 11.02.2026 tarihli E. 2025/377, K. 2026/57 sayılı kararında, birden fazla parselden oluşan ancak KMK anlamında toplu yapı koşulları tartışmalı olan sitede, davacının malik sıfatı ve hukuki yararı yanında davalı yönetim düzeninin sözleşmesel temsil ve taraf sıfatının ayrıca araştırılması gerektiği kabul edilmiştir. Karar; bir sitedeki her yönetimin kendiliğinden tüzel kişilik kazandığı anlamına gelmez. HGK kararı 7579 sayılı Kanundan önce verilmiş olduğundan, karar metnindeki KMK m. 70’in eski çoğunluk oranı güncel norm olarak kullanılmamalıdır. [5]

Dava açılmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B/1-c kapsamında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Somut uyuşmazlığın gerçekten bu kapsama girip girmediği ve istisnalar değerlendirilmelidir. Arabuluculuk süresince zamanaşımı ve hak düşürücü süre yönünden kanundaki durma/işlememe hükümleri ayrıca gözetilmelidir. Hak düşürücü sürelerin son gününe bırakılan bir başvuru, taraf, uyuşmazlık konusu veya usul hataları nedeniyle ciddi risk taşır. [3]

Dava için hangi belgeler gereklidir?

• Tapu kaydı, bağımsız bölüm listesi, arsa payları ve güncel malik dökümü.
• Tapudaki güncel yönetim planı, varsa değişiklik ve toplu yapı belgeleri.
• Toplantı çağrısı, imza karşılığı tebellüğ, posta kayıtları ve gündem.
• İlk/ikinci toplantı tarihleri, hazirun cetveli, vekâletnameler ve oy dökümü.
• Karar defteri, ilgili toplantı tutanağı ve itiraz/muhalefet kayıtları.
• Aidat ve işletme projesi uyuşmazlıklarında bütçe, banka dekontları, ödeme listeleri, faturalar ve sözleşmeler.
• Ortak alan uyuşmazlıklarında onaylı mimari proje, fotoğraf, belediye belgeleri, teknik raporlar ve gerekli hâllerde keşif.
• Arabuluculuk başvuru kayıtları, son tutanak ve süreyi etkileyen öğrenme/tebligat belgeleri.

Bu belgelerin dosyadaki hukuki etkisi, dava konusu kararın tarihi ve tesis edildiği mevzuat dönemiyle beraber değerlendirilmelidir. [1] [3] [4]

Site Yönetiminde Kişisel Verilerin Korunması ve 2026 KVKK Kararı

Apartman ve site yönetimleri, malik ve kiracılara ilişkin ad-soyad, telefon, bağımsız bölüm, ödeme ve borç bilgilerini görevleriyle bağlantılı olarak işleyebilir. Ancak işleme dayanağının bulunması, verilerin her ortamda herkese açıklanabileceği anlamına gelmez. Kişisel Verileri Koruma Kurulunun 18.02.2026 tarihli ve 2026/348 sayılı ilke kararı, aidat borçlularına ait ad, daire ve borç bilgilerinin asansör, bina girişi veya koridor gibi ortak alanlara asılarak ilgisiz kişilere açıklanmasını hukuka aykırı bulmuştur. Yönetimlerin böyle listeleri kaldırması ve yalnız ilgili kişilerin erişebildiği güvenli bildirim yollarını kullanması gerektiğini açıklamıştır. [7]

Bu ilke, aidat alacağının tahsil edilemeyeceği anlamına gelmez. Alacak hakkını kullanma ve diğer kat maliklerine hesap verme ile borçlunun kişisel verilerinin gereksiz biçimde teşhir edilmesi birbirinden ayrıdır. Kapalı e-posta veya yetkilendirilmiş mesajlaşma kanalları da otomatik olarak hukuka uygun sayılmaz; erişim kontrolü, gerekli veriyle sınırlılık ve güvenlik şartları ayrıca değerlendirilmelidir. [7]

Yönetim Uyuşmazlıklarında Sık Yapılan Hatalar ve Hukuki Riskler

• Yanlış karar nisabı: İkinci toplantıda kanuni oybirliği veya nitelikli çoğunluğun kalktığı sanılması.
• Eski kanunla işlem: Mayıs 2026 sonrası işletme projesi için kaldırılmış yedi günlük itiraz usulünün ve toplu yapı planı için eski beşte dört oranının uygulanması.
• Yanlış site statüsü: Birden çok parselin tek yönetim kurulu olması nedeniyle otomatik toplu yapı kabul edilmesi.
• Yanlış davalı: Yöneticiye kişisel sıfatla veya yanlış dönemin yöneticisine dava yöneltilmesi.
• Eksik çağrı ve tutanak: Gündem, tebellüğ, vekâlet ve arsa payı dökümlerinin korunmaması.
• Aidatın yanlış dağıtımı: Gider kalemi ayrıştırılmadan bütün bedellerin metrekare veya daire sayısına bölünmesi.
• Yetkisiz ortak alan işlemi: Yönetim planı veya kurul çoğunluğuna dayanılarak emredici oybirliği şartının göz ardı edilmesi.
• Hak düşürücü süre: Öğrenme tarihi ve arabuluculuk sürecine güvenilerek karar iptalinin geç açılması.
• Kişisel verilerin ifşası: Borçlu listesinin asansör, giriş ve ortak panolarda ilan edilmesi.

Somut Uyuşmazlıklarda İnceleme Sırası: Malik ve Yönetici İçin Kontrol Rehberi

Kararın hukuki geçerliliği veya yöneticinin sorumluluğu araştırılırken önce taşınmazın tek parsel/toplu yapı statüsü, sonra tapu ve yönetim planı, ardından çağrı/toplantı/oy ve arsa payı kayıtları, daha sonra işlemin konusu ve özel nisap, nihayet dava şartı, süre, doğru taraf ve deliller incelenmelidir. Böylece sadece toplantıdaki “çoğunluk” görüntüsüne dayanılarak doğru karar verilmiş gibi hareket edilmesi önlenir.

İlgili yazılar: Apartmanlarda kaçak elektrik, ortak sayaç ve araç şarjı; Tadilat ruhsatı ve kullanım amacı değişikliği talebinin reddi; Kentsel dönüşümde arsa payının satışına itiraz; Özel hayata saygı ve kişisel verilerin korunması.

Sonuç

Kat malikleri kurulu, apartman ve site yönetiminin temel karar organı olmakla birlikte her çoğunluk her konuda karar vermeye yetkili değildir. Usulüne uygun çağrı, toplantı ve karar yeter sayıları; yönetim planı; taşınmazın toplu yapı niteliği ve kararın hukuki konusu birlikte incelenmelidir. 7579 sayılı Kanunla 2026 yılında değişen işletme projesi ve toplu yapı yönetim planı hükümleri, özellikle aidat ve yönetim uyuşmazlıklarında eski metinlerin sorgulanmasını zorunlu kılar. Hak kaybını önleyen yaklaşım; doğru belgelerin temini, doğru taraf ve dava şartının belirlenmesi, yasal sürenin kaçırılmaması ve mali kayıtların denetlenebilir tutulmasıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman toplantısı her yıl ocak ayında mı yapılır?

Yönetim planında toplantı zamanı gösterilmişse o zaman esas alınır; gösterilmemişse KMK m. 29 gereği her takvim yılının ilk ayı içinde olağan toplantı yapılır. Ocak ayının ilk on beş gününde toplanma şeklinde bütün apartmanlara uygulanacak genel bir süre yoktur. Toplu yapı özel hükümleri ayrıca incelenmelidir. [1]

İkinci toplantıya yalnız üç malik katılırsa her karar alınabilir mi?

Hayır. İkinci toplantıda olağan toplantı nisabı aranmasa bile yönetici seçimi, plan değişikliği ve ortak alan tasarrufları için kanunun öngördüğü özel karar çoğunlukları korunur. [1]

Kat maliki olmayan bir kişi vekil olarak oy kullanabilir mi?

Evet; kat maliki usulüne uygun temsilci belirleyebilir. Ancak malikliği temsil etmekle kat maliki sıfatını kazanmak aynı şey değildir. Vekilin temsil yetkisi ve kanuni oy sınırları kontrol edilmelidir. [1]

Yönetici seçimi kaç oyla yapılır?

Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu gerekir. İkinci toplantıda da bu özel nisap aranır. [1]

2026 yılında aidatlara yüzde kaç zam yapılabilir?

Bütün aidatlar için tek bir yasal yüzde belirlenmemiştir. Mayıs 2026 değişikliğindeki yeniden değerleme oranı sınırı, mevcut proje varsa geçici işletme projesi bedeline ilişkin özel bir düzenlemedir. Kurulca kabul edilen işletme projesi ile geçici proje ayrılmalıdır. [2]

Yönetici yeni işletme projesini kendi başına kesinleştirebilir mi?

Hayır. Güncel KMK m. 37 uyarınca işletme projesinin kurul tarafından onaylanması gerekir. Yönetici, kurulca kabul edilmiş proje yoksa geçici proje düzenler ve en geç üç ay içinde kurul onayı sürecini yürütür. [2]

Kiracı bütün demirbaş giderlerinden sınırsız sorumlu mudur?

Hayır. KMK m. 22’deki sorumluluk, kira miktarı sınırı ve kira sözleşmesiyle ilişki gözetilerek değerlendirilir; her maliyet otomatik ve sınırsız biçimde kiracıya yüklenemez. [1]

Ortak yer kiraya verilecekse oybirliği gerekir mi?

KMK m. 45 kapsamındaki ortak yer kiralamasında bütün kat maliklerinin oybirliği aranır. Yönetim planında aksi yazması her durumda bu emredici şartı ortadan kaldırmaz. [1] [6]

Tek parsel ve çok parsel site arasında fark var mı?

Evet. KMK’nın toplu yapı hükümlerine geçilip geçilmediği tapu, onaylı yerleşim planı, parsel ilişkileri ve yönetim planıyla tespit edilir. Görev ve taraf sıfatı dâhil dava stratejisi değişebilir. [1] [5]

Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi nedir?

Toplantıda karara aykırı oy veren malik için karar tarihinden bir ay; katılmayan malik için öğrenmeden bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay esastır. Yokluk ve mutlak butlan hâllerinde kanun süre koşulu aramaz. [1] [4]

Dava açmadan arabuluculuğa gidilir mi?

KMK’dan kaynaklanan ve 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamına giren uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Dava hakkı ve süre değerlendirmesi somut uyuşmazlığın niteliğine göre yapılmalıdır. [3]

Aidat borçlularının listesi asansöre asılabilir mi?

Hayır. Kişisel Verileri Koruma Kurulunun 2026/348 sayılı ilke kararı böyle alenî duyurulara son verilmesini ve yalnız ilgililerin erişebildiği uygun kanalların kullanılmasını istemektedir. [7]

Yönetici ibra edilirse sonradan dava açılması imkânsız mı?

Hayır. İbranın kapsamı, bilinen/gerçekten sunulan hesaplar, sonradan belirlenen fiiller ve somut sorumluluk koşulları incelenmelidir. İbra tek başına bütün iddialara karşı genel bir bağışıklık değildir.

Yönetici seçilemezse mahkemeden yönetici istenebilir mi?

Evet. KMK m. 34 uyarınca kanuni şartlarda ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanması istenebilir. [1]

Kaynakça

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, özellikle m. 4, 16, 19, 20, 22, 24, 27–45, 66–74. Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat ve İçtihat Programı, güncel konsolide metin. Adalet Bakanlığı mevzuat metni
2. 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, m. 3–5 ve 31; 22.05.2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete. Resmî Gazete
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A ve m. 18/B/1-c. Resmî mevzuat
4. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 31.10.2018, E. 2017/2734, K. 2018/6934; kurul iptalinde çağrı, gündem, hazırun, vekâlet, tapu, yönetim planı, karar nisabı, süre ve yokluk/butlan incelemesi. Karar tam metni (hesap erişimi gerekebilir)
5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 11.02.2026, E. 2025/377, K. 2026/57; çok parselde hukuki statü, davacı/davalı sıfatı, yönetim planı ve temsil yetkisi. Karar tam metni (hesap erişimi gerekebilir)
6. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 23.03.2026, E. 2025/10357, K. 2026/4721; ortak yerlerin kiralanması, projeye aykırı kullanım, taraf sıfatı ve HMK m. 125 etkisi. Karar tam metni (hesap erişimi gerekebilir)
7. Kişisel Verileri Koruma Kurulu, 18.02.2026 tarihli 2026/348 sayılı İlke Kararı ve Kurumun konuya ilişkin açıklaması; kişisel verileri içeren aidat borcu listelerinin ortak alanlara asılması. KVKK kamuoyu duyurusu