Wohnungseigentümerversammlung und Verwaltung von Wohnanlagen: Versammlungen, Hausgeld, Anfechtung von Beschlüssen und Haftung des Verwalters

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das grundlegende Beschlussorgan der gemeinschaftlichen Verwaltung in Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen; nicht jeder ihrer Beschlüsse wird jedoch allein deshalb wirksam, weil eine Mehrheit erreicht wurde. Einladung zur Versammlung, Berechnung der Stimmen und Grundstücksanteile, Verwaltungsplan, Gegenstand des Beschlusses und besondere Mehrheitserfordernisse müssen gemeinsam geprüft werden. Das am 22. Mai 2026 in Kraft getretene Gesetz Nr. 7579 hat insbesondere bei der Genehmigung des Wirtschaftsplans durch die Versammlung, der vorläufigen Vorschussregelung und der Änderung des Verwaltungsplans in Gesamtanlagen (toplu yapı) wichtige Neuerungen gebracht. Dieser Leitfaden erläutert anhand der geltenden Rechtsvorschriften und überprüfter Gerichtsentscheidungen die Befugnisse von Eigentümern, Verwaltern, Mietern und Vertretern von Gesamtanlagen, die Festlegung von Hausgeld und gemeinschaftlichen Kosten, die Prüfung der Konten des Verwalters sowie Beschlussanfechtung, Mediation und Klageverfahren. [1] [2] [3]

Verwaltungsordnung im Wohnungseigentum und Rechtsnatur der Wohnungseigentümerversammlung

Das türkische Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 (KMK) regelt gemeinsam das Sondereigentum an den Sondereigentumseinheiten, das an den Grundstücksanteil gebundene Miteigentum und die gemeinschaftliche Verwaltung der Hauptimmobilie. Bei einer Immobilie, an der Wohnungseigentum begründet wurde, beschränken sich die Rechte des Eigentümers einer Wohnung, eines Ladens oder eines Büros nicht auf seine eigene Sondereigentumseinheit; er hat auch Pflichten wie den Schutz der gemeinschaftlichen Flächen und die Beteiligung an den Verwaltungskosten. Zur Lösung von Verwaltungsstreitigkeiten müssen zunächst der Grundbucheintrag, das genehmigte Architekturprojekt, der Verwaltungsplan, das Beschlussbuch und die amtlichen Unterlagen darüber geprüft werden, ob die Streitigkeit ein einzelnes Flurstück oder eine Gesamtanlage betrifft. [1]

Wer gehört zur Wohnungseigentümerversammlung?

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das Beschlussorgan, über das die Eigentümer der Sondereigentumseinheiten an der Verwaltung der Hauptimmobilie mitwirken; sie ist selbst keine eigenständige juristische Person. Die Stellung als Wohnungseigentümer steht grundsätzlich der Person zu, die nach dem Grundbucheintrag Eigentümer der Sondereigentumseinheit ist. Ohne Bestimmung des Berechtigten anhand des Grundbucheintrags sollte nicht angenommen werden, dass alle Teilnehmer einer Versammlung Wohnungseigentümer sind.

Hat eine Sondereigentumseinheit mehrere Eigentümer, nehmen diese durch einen gemeinsam bestimmten Vertreter an der Versammlung teil. Ein minderjähriger oder unter Vormundschaft stehender Eigentümer wird durch seinen gesetzlichen Vertreter, ein Eigentümer, der juristische Person ist, durch seinen befugten Vertreter vertreten. Verwalter und Prüfer erlangen dagegen nicht allein aufgrund ihres Amtes die Stellung als Wohnungseigentümer; sind sie Eigentümer, können sie ihr Stimmrecht gesondert in ihrer Stellung als Eigentümer ausüben. Nach Art. 31 KMK sind Vertretungsmechanismus und Eigentümerstellung voneinander zu unterscheiden. [1]

Stellung von Mietern, Nießbrauchern und anderen Bewohnern

Ein Mieter oder eine Person, die eine Sondereigentumseinheit nutzt, wird nicht allein aufgrund des Nutzungsverhältnisses Mitglied der Wohnungseigentümerversammlung. Sie kann jedoch als ordnungsgemäß vom Wohnungseigentümer bevollmächtigter Vertreter an der Versammlung teilnehmen. Soweit Verwaltungsplan und gesetzliche Ordnung es zulassen, können Möglichkeiten, Auskünfte zu erhalten, gemeinschaftliche Flächen zu nutzen und die Behandlung nutzungsbezogener Beschwerden zu verlangen, gesondert bewertet werden. Die Haftung des Mieters für gemeinschaftliche Kosten ist allerdings nicht immer dieselbe wie die Haftung des Wohnungseigentümers. [1]

Verhältnis zwischen Wohnungseigentümerversammlung, Verwalter, Prüfer und Verwaltungsplan

Nach Art. 27 KMK wird die Hauptimmobilie von der Wohnungseigentümerversammlung nach den gesetzlichen Bestimmungen und dem Verwaltungsplan verwaltet. Der Verwaltungsplan ist das grundlegende, für die Wohnungseigentümer verbindliche Dokument, das die Art der Verwaltung, den Nutzungszweck, die Aufgaben des Verwalters und des Prüfers sowie die Grundsätze der Verteilung der Verwaltungskosten regelt. Der Verwalter setzt die Beschlüsse der Versammlung um; der Prüfer prüft die Konten und die Tätigkeit des Verwalters. Keiner von ihnen kann die zwingenden Bestimmungen des Gesetzes außer Kraft setzen. [1]

Wie werden ordentliche und außerordentliche Wohnungseigentümerversammlungen abgehalten?

Wann findet die ordentliche Versammlung statt?

Nach Art. 29 KMK tritt die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal jährlich zu den im Verwaltungsplan angegebenen Zeitpunkten zusammen; ist im Verwaltungsplan kein Zeitpunkt angegeben, findet die Versammlung grundsätzlich im ersten Monat jedes Kalenderjahres statt. Daher gibt es für alle Mehrfamilienhäuser keine allgemeine Regel in Form einer „Pflicht zur Versammlung in den ersten fünfzehn Tagen des Januars“. Bei Gesamtanlagen müssen zudem die besonderen Bestimmungen des KMK und der Verwaltungsplan gesondert geprüft werden. Dass der Versammlungstermin im Voraus festgelegt ist, bedeutet nicht, dass die Einladungs- und Teilnahmerechte verletzt werden dürfen. [1]

Wer kann eine außerordentliche Versammlung verlangen?

Tritt ein wichtiger Grund ein, kann die Versammlung auf Verlangen des Verwalters, des Prüfers oder eines Drittels der Wohnungseigentümer außerordentlich zusammentreten. Art. 29 KMK sieht vor, dass alle Eigentümer mindestens fünfzehn Tage vor der Versammlung unter Angabe des Grundes der Versammlung durch Einladung gegen Unterschrift oder durch Einschreiben benachrichtigt werden. Die Klarheit der Tagesordnung, des Ortes und der Uhrzeit der Versammlung sowie der Angaben zur zweiten Versammlung ist bei der Verfahrensprüfung von Bedeutung. Die gesetzliche Einberufungsbefugnis und das Verfahren müssen im konkreten Fall zusätzlich geprüft werden. [1]

Was müssen Einladung und Tagesordnung enthalten?

Für eine ordnungsgemäße Versammlung müssen in der Einladung angegeben werden: ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Versammlung handelt, Datum, Uhrzeit, Ort und Tagesordnung sowie Datum und Ort der zweiten Versammlung, falls in der ersten Versammlung das Quorum nicht erreicht wird. Insbesondere bei Angelegenheiten, die die vermögensrechtlichen oder dinglichen Rechte der Eigentümer berühren, wie die Wahl des Verwalters, zusätzliches Hausgeld oder Vorschüsse, der Wirtschaftsplan, die Vermietung einer gemeinschaftlichen Fläche, umfangreiche Umbauten und die Änderung des Verwaltungsplans, ist eine ausreichende Information erforderlich.

Zum Nachweis der Einladung sollten die Empfangsbestätigungen gegen Unterschrift, die Angaben zu Einschreibesendungen, die Bekanntmachungsbestimmungen des Verwaltungsplans und gegebenenfalls die Aufzeichnungen über die Ermächtigung zu elektronischen Benachrichtigungen und deren Zugang aufbewahrt werden. Allein der Versand an eine WhatsApp-Gruppe sollte nicht in jedem Fall als gleichwertig mit der vom Gesetz verlangten Zustellungsart angesehen werden.

Frist zwischen erster und zweiter Versammlung

Muss zu einer zweiten Versammlung übergegangen werden, weil die in der ersten Versammlung erforderliche Mehrheit nicht erreicht wurde, müssen zwischen den beiden Versammlungen mindestens sieben und höchstens fünfzehn Tage liegen. Auch wenn für die zweite Versammlung kein besonderes Versammlungsquorum verlangt wird, entfallen die je nach Gegenstand des Beschlusses gesetzlich vorgesehenen qualifizierten Beschlussmehrheiten nicht. Die Missachtung dieses Unterschieds kann zu unwirksamen Versammlungsbeschlüssen und zu später erhobenen Klagen führen. [1]

Versammlungs- und Beschlussquoren der Wohnungseigentümerversammlung

Die doppelte Mehrheit in der ersten Versammlung

Nach Art. 30 KMK muss für die Eröffnung der ersten Versammlung mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer nach Kopfzahl und nach Grundstücksanteilen in der Versammlung anwesend sein. Die Mehrheit nach der Zahl der Wohnungseigentümer und die Mehrheit der Grundstücksanteile unterscheiden sich voneinander; eine Versammlung sollte nicht allein mit Blick auf die Zahl der im Saal vertretenen Sondereigentumseinheiten eröffnet werden. Hat eine Person mehrere Sondereigentumseinheiten, werden bei der Stimmberechnung auch die Beschränkungen nach Art. 31 KMK berücksichtigt. [1]

Welche Beschlüsse können in der zweiten Versammlung gefasst werden?

Wird das Quorum der ersten Versammlung nicht erreicht, können in der ordnungsgemäß einberufenen zweiten Versammlung gewöhnliche Beschlüsse mit der absoluten Mehrheit der Teilnehmenden gefasst werden. Bei Angelegenheiten wie der Wahl des Verwalters, der Änderung des Verwaltungsplans, bestimmten Maßnahmen an gemeinschaftlichen Flächen und Modernisierungen bleibt das gesetzlich verlangte besondere Beschlussquorum jedoch bestehen. So entfällt etwa das gesetzliche Erfordernis von zwei Dritteln, vier Fünfteln oder Einstimmigkeit nicht von selbst, weil in der zweiten Versammlung nur wenige Eigentümer anwesend sind.

Stimmrecht der Eigentümer und Grenze der Vollmacht

Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich eine Stimme je Sondereigentumseinheit. Hat dieselbe Person mehrere Sondereigentumseinheiten, hat sie für jede eine gesonderte Stimme; die Summe ihrer Stimmen darf jedoch ein Drittel aller Stimmen nicht übersteigen. Ein Wohnungseigentümer kann seine Stimme durch einen Bevollmächtigten abgeben; auch für die Zahl der Stimmen, die ein Bevollmächtigter vertreten kann, sind die Beschränkungen nach Art. 31 KMK zu beachten. Deshalb sollten in der Teilnehmer- und Stimmliste nicht nur Namen, sondern auch Sondereigentumseinheit, Grundstücksanteil, Vertretungsbefugnis und Zahl der abgebbaren Stimmen angegeben werden. [1]

Beschlussquoren nach Gegenstand

Diese Tabelle ist eine Vorprüfung. Ob dieselbe Arbeit als „Instandhaltung“, „nützliche Modernisierung“, „Änderung des Architekturprojekts“ oder „Verfügungsgeschäft über eine gemeinschaftliche Fläche“ einzuordnen ist, kann dazu führen, dass unterschiedliche Gesetzesartikel und Mehrheiten gelten. Maßgeblich ist nicht die Überschrift des Beschlusses, sondern die Rechtsfolge, die er tatsächlich herbeiführt. [1] [2]

Die Änderung von 2026: Neue Ordnung bei Hausgeld und Wirtschaftsplan

Wer genehmigt den Wirtschaftsplan jetzt?

Das am 22. Mai 2026 in Kraft getretene Gesetz Nr. 7579 hat Art. 37 KMK geändert. Danach wird der Wirtschaftsplan in der Generalversammlung der Wohnungseigentümer genehmigt. Gibt es keinen von der Wohnungseigentümerversammlung angenommenen Wirtschaftsplan, erstellt der Verwalter unverzüglich einen vorläufigen Wirtschaftsplan. Der vorläufige Plan wird bekanntgegeben, und spätestens innerhalb von drei Monaten wird in der Wohnungseigentümerversammlung ein Beschluss über seine Annahme in unveränderter oder geänderter Form gefasst. Der Verwalter kann die Pflicht, den vorläufigen Plan der Versammlung vorzulegen, nicht unbefristet aufschieben. [2]

Diese Regelung schränkt zwar eine willkürliche Festsetzung des Hausgelds ein, bedeutet aber nicht, dass der Verwalter für Instandhaltung, Sicherheit und notwendige Verwaltungskosten überhaupt keinen Vorschuss verlangen kann. Zu diesem Zweck wurde auch Art. 35 Buchst. d KMK geändert; die Aufgabe der Erhebung von Vorschüssen bis zur Genehmigung des Wirtschaftsplans wurde neu geregelt. Die Übereinstimmung der Beschlüsse und Beitreibungsmaßnahmen mit dem tatsächlichen Kostenbedarf muss belegt werden. [1] [2]

Neubewertungsgrenze beim vorläufigen Wirtschaftsplan

Nach der durch das Gesetz Nr. 7579 eingeführten Zusatzbestimmung wird, wenn ein bestehender und weiterhin geltender Wirtschaftsplan vorhanden ist, der für den vorläufigen Wirtschaftsplan vorgesehene Betrag so festgelegt, dass er nicht stärker erhöht werden darf als um den für das Vorjahr nach dem Steuerverfahrensgesetz (Vergi Usul Kanunu) bekanntgegebenen Neubewertungssatz. Diese Bestimmung sollte nicht als absolute und allgemeine Obergrenze für Hausgelderhöhungen bei jedem neuen jährlichen Wirtschaftsplan, den die Wohnungseigentümerversammlung gesetzmäßig annimmt, erläutert werden. Zusätzlich ist anzugeben, für welchen Planzeitraum und nach welchem Neubewertungssatz die Berechnung erfolgt. [2]

Zum früheren siebentägigen Einwand gegen den Wirtschaftsplan

Der frühere Wortlaut von Art. 37 KMK enthielt einen Satz, wonach die Versammlung eine Prüfung vornimmt, wenn gegen den vom Verwalter erstellten Plan innerhalb von sieben Tagen ab Zustellung Einwand erhoben wird. Das Gesetz Nr. 7579 hat diesen Satz aufgehoben. Daher kann die Erläuterung in älteren Texten, „gegen jeden neuen Wirtschaftsplan muss innerhalb von sieben Tagen Einwand erhoben werden“, für die neue Rechtslage nicht unverändert aufrechterhalten werden. Die geltende Regelung beruht darauf, dass der vorläufige Plan innerhalb von drei Monaten der Versammlung vorgelegt und von ihr genehmigt wird. Datum der Streitigkeit und Art des Plans müssen daher gemeinsam geprüft werden. [2]

Was muss der Wirtschaftsplan enthalten?

Der Wirtschaftsplan sollte die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Hauptimmobilie für ein Jahr, den nach Art. 20 KMK auf jeden Eigentümer entfallenden Anteil und die für die voraussichtlichen Ausgaben zu verlangenden Vorschüsse darlegen. Für einen rechenschaftsfähigen Plan sollten Art, Zeitraum und Verteilungsmaßstab der Ausgaben, der vorhandene Saldo, vorgesehene Verträge, Bankkonten und der Zahlungsplan verständlich dargestellt werden. Werden voraussichtliche und tatsächlich angefallene Ausgaben miteinander vermengt, verschärft dies die Streitigkeit.

Wie werden Hausgeld und gemeinschaftliche Kosten verteilt?

Abgrenzung zwischen gleichmäßiger Verteilung und Verteilung nach Grundstücksanteilen

Art. 20 KMK sieht unter Berücksichtigung des Verwaltungsplans und der gesetzlichen Ordnung je nach Art der gemeinschaftlichen Kosten unterschiedliche Verteilungsgrundsätze vor. Für Kosten für Hausmeister, Heizer, Gärtner und Wächter ist grundsätzlich eine gleichmäßige Beteiligung, für die übrigen gemeinschaftlichen Kosten und die dafür erhobenen Vorschüsse grundsätzlich eine Beteiligung im Verhältnis der Grundstücksanteile vorgesehen. Im Streitfall müssen jedoch die Bestimmungen des Verwaltungsplans zur Kostenverteilung, die gesetzlich zulässigen Grenzen, die Art der Kosten und die konkrete Nutzungssituation gemeinsam bewertet werden. [1]

Ist Hausgeld zu zahlen, wenn die Wohnung leer steht oder eine gemeinschaftliche Anlage nicht genutzt wird?

Grundsätzlich beseitigt die Nichtnutzung einer Sondereigentumseinheit nicht von selbst die Pflicht ihres Eigentümers, sich an den gemeinschaftlichen Kosten zu beteiligen. Ein Eigentümer wird nicht dadurch von einer Schuld aus Gesetz und Verwaltungsplan befreit, dass er sagt: „Ich fahre nicht mit dem Aufzug“, „Ich nutze den Pool nicht“ oder „Meine Wohnung steht leer“. Gleichwohl müssen gesondert geprüft werden, wem bestimmte Kostenposten zuzuordnen sind, die tatsächliche Nutzung im Verhältnis zur eigentumsbedingten Haftung des Eigentümers sowie besondere Bestimmungen des Verwaltungsplans.

Haftet der Mieter für das Hausgeld?

Art. 22 KMK regelt die Haftung von Personen, die aufgrund eines Mietvertrags ständig in einer Sondereigentumseinheit wohnen, zusammen mit dem Wohnungseigentümer für bestimmte gemeinschaftliche Kosten- und Vorschussschulden; die Haftung des Mieters ist an die Grenze der von ihm zu zahlenden Miete gebunden, und die von ihm geleistete Zahlung wird von der Mietschuld abgezogen. Diese Regelung bedeutet nicht, dass jede besondere Ausgabe für Anlagegüter (demirbaş) unmittelbar und unbegrenzt statt dem Eigentümer dem Mieter auferlegt werden kann. Der Anspruch nach Wohnungseigentumsrecht und das Innenverhältnis aus dem Mietvertrag müssen gesondert bewertet werden. [1]

Verzugsentschädigung, Vollstreckungsverfahren und Hypothek bei nicht gezahltem Hausgeld

Gegen einen Wohnungseigentümer, der seinen Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten oder Vorschüssen nicht zahlt, kommen im Rahmen von Art. 20 und 22 KMK Klage und Vollstreckungsverfahren in Betracht. Das Gesetz sieht für die Tage des Zahlungsverzugs eine Verzugsentschädigung in Höhe von monatlich fünf Prozent vor; der Zeitraum ihrer Anwendung, die Art der Hauptschuld, die Bestimmung des Zahlungstages und die konkrete Streitigkeit müssen gesondert geprüft werden. Damit der Verwalter ein Verfahren einleiten kann, müssen die tatsächliche Befugnis und die Grundlage der Forderung belegt sein. Im Rahmen von Art. 22 KMK kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ein gesetzliches Hypothekenrecht in Betracht kommen. [1]

Wahl, Amtszeit und Befugnisse des Verwalters

Wann und mit welcher Mehrheit wird ein Verwalter bestellt?

Nach Art. 34 KMK ist die Bestellung eines Verwalters zwingend, wenn die Hauptimmobilie acht oder mehr Sondereigentumseinheiten umfasst. Der Verwalter kann aus dem Kreis der Wohnungseigentümer oder von außen gewählt werden. Für die Bestellung ist die Mehrheit der Wohnungseigentümer sowohl nach Kopfzahl als auch nach Grundstücksanteilen erforderlich. Der Verwalter wird jedes Jahr in der gesetzlichen Jahresversammlung neu bestellt; der bisherige Verwalter kann wiedergewählt werden. Eine besondere Bestimmung des Verwaltungsplans zum Versammlungszeitpunkt ändert nicht das zwingende gesetzliche Wahlquorum. [1]

Was geschieht, wenn die Wohnungseigentümer keinen Verwalter wählen können?

Können sich die Wohnungseigentümer über die Verwaltung der Hauptimmobilie nicht einigen oder keinen Verwalter durch Versammlungsbeschluss bestellen, kann das Friedensgericht (sulh hukuk mahkemesi) am Ort der Hauptimmobilie auf Antrag eines Wohnungseigentümers einen Verwalter bestellen. Hinsichtlich der Ablösung eines gerichtlich bestellten Verwalters werden die besonderen Voraussetzungen nach Art. 34 KMK und der sechsmonatige Schutz berücksichtigt. Die gerichtliche Bestellung hebt die gesetzlichen Verwaltungspflichten der Eigentümer nicht vollständig auf. [1]

Welche Aufgaben darf der Verwalter ohne Versammlungsbeschluss wahrnehmen?

Im Rahmen der in Art. 35 KMK aufgezählten Angelegenheiten der gewöhnlichen Verwaltung hat der Verwalter Aufgaben wie die Umsetzung der Versammlungsbeschlüsse, den Schutz der Immobilie, die Ergreifung notwendiger Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, die Verwaltung der Gebäudeversicherung und bestimmter Betriebskosten, die Beitreibung, Zahlungen, Benachrichtigungen und die Durchführung erforderlicher Verfahren. Rechtsgeschäfte, die über die gewöhnliche Verwaltung hinausgehen, ein dauerhaftes Recht an einer gemeinschaftlichen Fläche begründen, gesetzlich eine besondere Mehrheit erfordern oder die Grenzen der Befugnis überschreiten, werden jedoch nicht allein durch die Unterschrift des Verwalters wirksam. Maßgeblich sind die Art des Rechtsgeschäfts, der Verwaltungsplan und die jeweils erforderliche besondere Beschlussmehrheit. [1] [2]

Auf welchem Konto muss der Verwalter das Hausgeld sammeln?

Der Verwalter eröffnet im Rahmen von Art. 35 KMK für die von ihm eingenommenen Gelder und Vorschüsse bei einer angesehenen Bank ein Konto, das seine Stellung als Verwalter ausweist. Ein- und Ausgänge auf dem Konto, die Grundlagen der Zahlungen, die Befugnisse von Verwalter/Versammlung und etwaige Zeichnungsbedingungen müssen nachprüfbar sein. Die Vermischung privater Geldflüsse mit den Konten der gemeinschaftlichen Verwaltung begründet im Hinblick auf die Rechenschaftspflicht und die Haftung ein ernstes Risiko.

Haftung von Verwalter und Prüfer, Prüfung von Büchern und Konten

Warum haftet der Verwalter wie ein Beauftragter?

Nach Art. 38 KMK haftet der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern wie ein Beauftragter. Diese Haftung kommt bei der Übereinstimmung von Ausgaben mit Versammlungsbeschlüssen und Verwaltungsplan, der Notwendigkeit von Dienstleistungsverträgen, der Verbuchung von Einnahmen, dem Schutz gemeinschaftlicher Flächen und Vorwürfen rechtswidriger Zahlungen in Betracht. Nicht jede fehlerhafte Handlung führt automatisch zu Schadensersatz; Pflichtverletzung, Schaden, Kausalität und die konkreten Voraussetzungen müssen gesondert nachgewiesen werden. [1]

Welche Bücher und Unterlagen muss der Verwalter führen?

Im Rahmen von Art. 32 und 36 KMK müssen Beschlüsse, Versammlungsprotokolle, Aufforderungsschreiben, Zusammenfassungen von Zustellungen und Verwaltungskosten ordnungsgemäß in die Bücher eingetragen und die zugrunde liegenden Rechnungen, Verträge und sonstigen Unterlagen aufbewahrt werden. Die notariellen Formalitäten und der Jahresabschluss des Beschlussbuchs sind ebenfalls zu erledigen. Die Auffassung „Es genügt, nur das Beschlussbuch zu führen, andere Finanzunterlagen sind unwichtig“ ist falsch. Die gesetzliche Pflicht zur Führung eines Beschlussbuchs beseitigt nicht die Notwendigkeit, Ausgaben und Einnahmen zu belegen. [1]

Beendet die Entlastung (ibra) die gesamte Haftung des Verwalters?

Die Entlastung des Verwalters durch die Generalversammlung ist für die Vorgänge des Zeitraums und die Anerkennung bekannter Konten von Bedeutung; es lässt sich jedoch nicht sagen, dass sie für Vorgänge, die außerhalb des Umfangs der Entlastung liegen, verschleiert, arglistig oder erst später bekannt geworden sind, eine automatische und unbegrenzte Freistellung bewirkt. Von Bedeutung sind, ob die Entlastung auf die Tagesordnung gesetzt wurde, welche Konten vorgelegt wurden und welchen ausdrücklichen Inhalt der Beschluss hat. Die Partei, die behauptet, die Verwaltungskonten seien genehmigt worden, muss das Entlastungsprotokoll und die zugrunde liegenden Aufzeichnungen vorlegen.

Welche Befugnisse hat der Prüfer?

Nach Art. 41 KMK kann die Wohnungseigentümerversammlung fortlaufend prüfen, ob der Verwalter seine Aufgaben erfüllt. Die Aufgaben des Prüfers oder des Prüfungsausschusses werden im Rahmen des Verwaltungsplans, der Versammlungsbeschlüsse und der gesetzlichen Ordnung wahrgenommen. Bankunterlagen, Dienstleistungsverträge, Rechnungen, Zahlungslisten, Personalkosten, außergewöhnliche Vorschüsse und die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen sollten in den Berichten klar dargestellt werden.

Wie sind Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung niederzuschreiben und zuzustellen?

Versammlungsbeschlüsse sollten mit Datum und in klarer Form in das Beschlussbuch eingetragen werden; die Identität der Teilnehmenden, ihre Vertretungsbefugnisse, die Ja- und Nein-Stimmen, die erforderlichen Beschlussquoren sowie der finanzielle und rechtliche Inhalt der gefassten Beschlüsse müssen nachvollziehbar sein. Unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss außerhalb der Tagesordnung gefasst werden kann und wie er sich zum Verwaltungsplan und zur Einladung verhält, wird gesondert geprüft. Ein unklares, widersprüchliches oder ergebnisloses Versammlungsprotokoll erschwert nicht nur die Umsetzung, sondern beeinflusst auch die spätere gerichtliche Kontrolle. [1] [4]

Dass ein Wohnungseigentümer nicht an der Versammlung teilgenommen hat, bedeutet nicht, dass der gefasste Beschluss ihm gegenüber in jedem Fall unwirksam ist. Allerdings kann für den nicht teilnehmenden Eigentümer der Zeitpunkt der Kenntniserlangung vom Beschluss die Ausschlussfrist der Anfechtungsklage beeinflussen. Da Zustellungsnachweise und die tatsächliche Kenntniserlangung im Streitfall entscheidend sein können, sollten sie ordnungsgemäß aufbewahrt werden.

Wie wird der Verwaltungsplan geändert? Unterscheidung zwischen einzelnem Flurstück und Gesamtanlage

Art. 28 KMK: Vier-Fünftel-Mehrheit beim allgemeinen Verwaltungsplan

Im klassischen Wohnungseigentumsverhältnis sind nach Art. 28 KMK für die Änderung des Verwaltungsplans die Stimmen von vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer erforderlich. Vier Fünftel nur der an der Versammlung Teilnehmenden genügen nicht. Zu prüfen sind der Grundbucheintrag des Verwaltungsplans und das Änderungsdatum, die Zahl der Eigentümer, die Befugnisse der an der Beschlussfassung Beteiligten und der tatsächliche Umfang der betreffenden Änderung. [1]

Art. 70 KMK: Zwei-Drittel-Mehrheit bei Gesamtanlagen ab 2026

Art. 5 des Gesetzes Nr. 7579 hat die Wendungen über die Vier-Fünftel-Mehrheit in den Absätzen 1 und 2 von Art. 70 KMK in zwei Drittel geändert. Für die Änderung des Verwaltungsplans einer Gesamtanlage sind die Stimmen von zwei Dritteln der Gesamtzahl der Sondereigentumseinheiten erforderlich, die von den Mitgliedern der Vertreterversammlung der Gesamtanlage vertreten werden; für Planbestimmungen über die vorläufige Verwaltung sind dagegen die Stimmen von zwei Dritteln der Eigentümer der Sondereigentumseinheiten im Bereich der Gesamtanlage erforderlich. Zudem ist geregelt, dass Bestimmungen des Verwaltungsplans, die diesem Artikel widersprechen, nicht angewendet werden. Diese Änderung hebt das klassische Quorum für den Verwaltungsplan nach Art. 28 KMK nicht von selbst auf. [1] [2]

Genügt es, dass sich unter dem Namen einer Wohnanlage mehrere Flurstücke befinden?

Nein. Dass sich im Grundbuch Gebäude auf mehreren Flurstücken befinden, allein der Name „Wohnanlage“ (site) verwendet wird oder das Hausgeld gemeinsam erhoben wird, zeigt nicht, dass alle Voraussetzungen der Bestimmungen des KMK über Gesamtanlagen erfüllt sind. Im Rahmen der Art. 66–74 KMK müssen der genehmigte Lageplan, gemeinschaftliche Anlagen und Verbindungen, die Grundbucheinträge und der Verwaltungsplan der Gesamtanlage untersucht werden. Der rechtliche Status kann sich unmittelbar auf die sachliche Zuständigkeit des Gerichts, die Vertretungsbefugnis und den richtigen Beklagten auswirken. [1] [5]

Nutzung und Vermietung gemeinschaftlicher Flächen und projektwidrige Änderungen

Anhand welcher Unterlagen wird eine gemeinschaftliche Fläche bestimmt?

Im Rahmen von Art. 4 und 16 KMK sind bei der Bestimmung gemeinschaftlicher Flächen das Grundbuch und das genehmigte Architekturprojekt maßgeblich; die tatsächliche Nutzung der Immobilie allein ändert ihre rechtliche Einordnung nicht. Bei Gebäudeeingang, Hof, Tragwerk, Dach, Treppen, Installationen, bestimmten Stellplätzen und gemeinschaftlichen Anlagen muss die Abgrenzung zwischen Zubehör einer Sondereigentumseinheit und gemeinschaftlicher Fläche anhand des konkreten Projekts bestimmt werden.

Welche Mehrheit erfordert die Vermietung einer gemeinschaftlichen Fläche?

Art. 45 KMK regelt für die Vermietung gemeinschaftlicher Flächen zusammen mit wichtigen Verfügungsgeschäften wie der Belastung der Hauptimmobilie mit Rechten, der Teilung des Grundstücks und der Übertragung des Eigentums am abgeteilten Teil die Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer. Weder der Verwalter noch die Mehrheit kann das zwingende gesetzliche Quorum durch eine Bestimmung des Verwaltungsplans umgehen. Der Beschluss des 5. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi) vom 23. März 2026 zeigt diese Unterscheidung bei der Prüfung einer Streitigkeit über die langfristige Vermietung einer gemeinschaftlichen Fläche und einen projektwidrigen Eingriff besonders deutlich. [1] [6]

Darf ein Eigentümer eine gemeinschaftliche Fläche allein nutzen?

Die Wohnungseigentümer haben an den gemeinschaftlichen Flächen an den Grundstücksanteil gebundene Miteigentumsrechte; dies bedeutet jedoch nicht, dass ein bestimmter Teil einer gemeinschaftlichen Fläche nach einer Quadratmeterberechnung einem Eigentümer ausschließlich zugewiesen werden kann. Im Beschluss des 5. Zivilsenats des Kassationshofs vom 23. März 2026, E. 2025/10357, K. 2026/4721, wurde dargelegt, dass bei der Prüfung eines Eingriffs in eine gemeinschaftliche Fläche auf das Projekt und den Verwaltungsplan zurückzugreifen ist und dass es nicht zutreffend war, die auf den Anteil entfallenden Quadratmeter abzuziehen und für den verbleibenden Teil auf Abwehr des Eingriffs zu erkennen. [6]

Wann können Umbauten in einer Sondereigentumseinheit beschränkt werden?

Der Eigentümer kann in seiner eigenen Sondereigentumseinheit Maßnahmen durchführen, die Gesetz, Verwaltungsplan, genehmigtes Projekt, Tragwerk und Rechte an gemeinschaftlichen Anlagen nicht verletzen. Demgegenüber können Arbeiten wie ein Eingriff in das Tragwerk, die Veränderung gemeinschaftlicher Flächen, die Beeinträchtigung von Fassade und Installationen oder die Änderung des Nutzungszwecks anderen Zustimmungs-, Genehmigungs- oder Projektregeln unterliegen. Die Verallgemeinerung „Ein Eigentümer darf keinen Innenumbau ohne Zustimmung der anderen Eigentümer vornehmen“ ist nicht zutreffend. Die Maßnahme muss nach ihrer technischen Art im Hinblick auf Art. 19, 24, 42 KMK und das einschlägige Bauplanungsrecht gesondert bewertet werden. [1]

Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung

Wer kann Anfechtungsklage erheben?

Nach Art. 33 KMK können der Wohnungseigentümer, der an der Versammlung teilgenommen und gegen den Beschluss gestimmt hat, sowie der Wohnungseigentümer, der nicht an der Versammlung teilgenommen hat, unter den gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen die Aufhebung des Beschlusses beantragen. Das Klagerecht von Personen, die bei der Abstimmung mit Ja gestimmt haben, überhaupt nicht Eigentümer sind oder deren Eigentümerstellung nicht nachgewiesen ist, muss nach den konkreten Verfahrens- und materiellen Regeln bewertet werden. Das Gericht muss vorrangig das Eigentum laut Grundbuch, die Teilnahme an der Versammlung und die Protokollierung der Gegenstimme prüfen. Der Beschluss des Zivilplenums des Kassationshofs (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) vom 11. Februar 2026 weist darauf hin, dass diese Prüfung nicht unvollständig bleiben darf. [5]

Wie wird die Klagefrist berechnet?

Der Wohnungseigentümer, der an der Versammlung teilgenommen und mit Nein gestimmt hat, kann innerhalb eines Monats ab dem Beschlussdatum, der Wohnungseigentümer, der nicht teilgenommen hat, innerhalb eines Monats ab dem Tag, an dem er vom Beschluss Kenntnis erlangt hat, und in jedem Fall innerhalb von sechs Monaten ab dem Beschlussdatum Anfechtungsklage erheben. Art. 33 KMK regelt zudem, dass in Fällen, in denen Beschlüsse als nicht existent oder wegen absoluter Nichtigkeit (mutlak butlan) als unwirksam gelten, keine Frist gilt. Diese Ausnahme für schwere Mängel gilt nicht automatisch für jeden Einladungsmangel. [1] [4]

Unterschied zwischen Nichtexistenz, absoluter Nichtigkeit und Anfechtbarkeit

Anfechtbarkeit betrifft die fristgerechte Beseitigung eines bestehenden Versammlungsbeschlusses wegen Verstoßes gegen Gesetz, Verwaltungsplan oder den Grundsatz von Treu und Glauben. Nichtexistenz und absolute Nichtigkeit sind dagegen engere Fälle, etwa wenn der Beschluss in der Rechtsordnung gar nicht entstanden ist oder wegen eines schweren Verstoßes gegen zwingendes Recht unwirksam ist. Allein eine verspätete Einladung zur Versammlung oder eine fehlende Unterschrift macht nicht ohne konkrete Prüfung alle Beschlüsse nicht existent. Die Rechtsprechung des Kassationshofs verlangt eine eingehende Bewertung von Grundbuch, Verwaltungsplan, Einladungsunterlagen, Anwesenheitsliste, Vollmachten und Beschlussbuch. [4]

Wie werden das sachlich zuständige Gericht und der richtige Beklagte bestimmt?

Bei Streitigkeiten über die Anfechtung von Beschlüssen nach dem KMK ist das grundsätzlich sachlich zuständige Gericht das Friedensgericht; ob jedoch eine auf mehreren Flurstücken errichtete faktische Wohnanlage die Eigenschaft einer Gesamtanlage im Sinne des KMK hat, kann sich auf Zuständigkeit und Parteistellung auswirken. Bei Klagen auf Aufhebung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung ist nach Art. 38 KMK vorgesehen, dass die Klage stellvertretend für die Wohnungseigentümer gegen den Verwalter gerichtet werden kann. Zu prüfen ist, ob die Klage tatsächlich gegen die richtige Person in ihrer Stellung als Verwalter gerichtet wurde, sowie Amtszeit und Vertretungsbefugnis. [1] [5]

Im Beschluss des Zivilplenums des Kassationshofs vom 11. Februar 2026, E. 2025/377, K. 2026/57, wurde angenommen, dass bei einer aus mehreren Flurstücken bestehenden Wohnanlage, bei der die Voraussetzungen einer Gesamtanlage im Sinne des KMK jedoch streitig sind, neben der Eigentümerstellung und dem rechtlichen Interesse des Klägers die vertragliche Vertretung und die Parteistellung der beklagten Verwaltungsstruktur gesondert zu ermitteln sind. Der Beschluss bedeutet nicht, dass jede Verwaltung in einer Wohnanlage von selbst Rechtspersönlichkeit erlangt. Da der Beschluss des Zivilplenums vor dem Gesetz Nr. 7579 ergangen ist, sollte das im Beschlusstext genannte frühere Mehrheitsverhältnis von Art. 70 KMK nicht als geltende Norm verwendet werden. [5]

Ist vor Klageerhebung eine Mediation zwingend?

Nach Art. 18/B/1-c des Gesetzes Nr. 6325 über die Mediation in Zivilstreitigkeiten ist bei Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 die Anrufung der Mediation vor Klageerhebung eine Prozessvoraussetzung. Zu bewerten ist, ob die konkrete Streitigkeit tatsächlich in diesen Anwendungsbereich fällt, und welche Ausnahmen bestehen. Während der Mediation sind im Hinblick auf Verjährung und Ausschlussfrist die gesetzlichen Bestimmungen über Hemmung bzw. Nichtlauf der Fristen gesondert zu beachten. Ein auf den letzten Tag der Ausschlussfristen verschobener Antrag birgt wegen Fehlern bei Parteien, Streitgegenstand oder Verfahren ein ernstes Risiko. [3]

Welche Unterlagen werden für die Klage benötigt?

• Grundbucheintrag, Liste der Sondereigentumseinheiten, Grundstücksanteile und aktuelle Eigentümerübersicht.
• Aktueller Verwaltungsplan im Grundbuch, gegebenenfalls Änderungen und Unterlagen zur Gesamtanlage.
• Einladung zur Versammlung, Empfangsbestätigung gegen Unterschrift, Postnachweise und Tagesordnung.
• Daten der ersten/zweiten Versammlung, Anwesenheitsliste, Vollmachten und Stimmenaufstellung.
• Beschlussbuch, das betreffende Versammlungsprotokoll sowie Aufzeichnungen über Einwände/Gegenstimmen.
• Bei Streitigkeiten über Hausgeld und Wirtschaftsplan: Budget, Bankbelege, Zahlungslisten, Rechnungen und Verträge.
• Bei Streitigkeiten über gemeinschaftliche Flächen: genehmigtes Architekturprojekt, Fotos, Unterlagen der Gemeinde, technische Berichte und erforderlichenfalls Ortsbesichtigung.
• Unterlagen zum Mediationsantrag, Abschlussprotokoll und die Frist beeinflussende Nachweise über Kenntniserlangung/Zustellung.

Die rechtliche Wirkung dieser Unterlagen in der Akte muss zusammen mit dem Datum des streitigen Beschlusses und dem Rechtszeitraum, in dem er gefasst wurde, bewertet werden. [1] [3] [4]

Schutz personenbezogener Daten in der Verwaltung von Wohnanlagen und der KVKK-Beschluss von 2026

Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen können Vor- und Nachnamen, Telefonnummern, Sondereigentumseinheiten sowie Zahlungs- und Schuldinformationen von Eigentümern und Mietern im Zusammenhang mit ihren Aufgaben verarbeiten. Das Bestehen einer Rechtsgrundlage für die Verarbeitung bedeutet jedoch nicht, dass die Daten in jedem Medium jedermann offengelegt werden dürfen. Der Grundsatzbeschluss des Ausschusses für den Schutz personenbezogener Daten (Kişisel Verileri Koruma Kurulu) vom 18. Februar 2026 mit der Nummer 2026/348 hat die Offenlegung von Namen, Wohnungs- und Schuldangaben von Hausgeldschuldnern gegenüber unbeteiligten Personen durch Aushang an gemeinschaftlichen Orten wie Aufzug, Gebäudeeingang oder Flur für rechtswidrig erklärt. Er hat ausgeführt, dass die Verwaltungen solche Listen entfernen und nur sichere Benachrichtigungswege nutzen müssen, auf die allein die betroffenen Personen zugreifen können. [7]

Dieser Grundsatz bedeutet nicht, dass Hausgeldforderungen nicht beigetrieben werden können. Die Geltendmachung der Forderung und die Rechenschaftslegung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern sind von der unnötigen Bloßstellung personenbezogener Daten des Schuldners zu unterscheiden. Auch geschlossene E-Mail- oder autorisierte Nachrichtenkanäle gelten nicht automatisch als rechtmäßig; Zugriffskontrolle, Beschränkung auf die erforderlichen Daten und Sicherheitsanforderungen müssen gesondert bewertet werden. [7]

Häufige Fehler und rechtliche Risiken bei Verwaltungsstreitigkeiten

• Falsches Beschlussquorum: Die Annahme, in der zweiten Versammlung entfielen die gesetzliche Einstimmigkeit oder die qualifizierte Mehrheit.
• Handeln nach altem Recht: Anwendung des aufgehobenen siebentägigen Einwandverfahrens auf einen Wirtschaftsplan nach Mai 2026 und des früheren Vier-Fünftel-Verhältnisses auf den Plan einer Gesamtanlage.
• Falscher Status der Wohnanlage: Automatische Einordnung mehrerer Flurstücke als Gesamtanlage, weil sie eine einzige Verwaltung haben.
• Falscher Beklagter: Richtung der Klage gegen den Verwalter persönlich oder gegen den Verwalter des falschen Zeitraums.
• Unvollständige Einladung und unvollständiges Protokoll: Fehlende Sicherung von Tagesordnung, Empfangsbestätigungen, Vollmachten und Aufstellungen der Grundstücksanteile.
• Falsche Verteilung des Hausgelds: Aufteilung aller Beträge nach Quadratmetern oder Wohnungszahl, ohne die Kostenposten zu trennen.
• Unbefugtes Rechtsgeschäft über gemeinschaftliche Flächen: Missachtung des zwingenden Einstimmigkeitserfordernisses unter Berufung auf den Verwaltungsplan oder die Versammlungsmehrheit.
• Ausschlussfrist: Verspätete Anfechtung eines Beschlusses im Vertrauen auf das Datum der Kenntniserlangung und das Mediationsverfahren.
• Offenlegung personenbezogener Daten: Aushang der Schuldnerliste im Aufzug, im Eingang und an gemeinsamen Anschlagtafeln.

Prüfungsreihenfolge bei konkreten Streitigkeiten: Kontrollleitfaden für Eigentümer und Verwalter

Bei der Prüfung der rechtlichen Wirksamkeit eines Beschlusses oder der Haftung des Verwalters sollten zuerst der Status der Immobilie als einzelnes Flurstück/Gesamtanlage, dann Grundbuch und Verwaltungsplan, anschließend die Aufzeichnungen zu Einladung/Versammlung/Stimmen und Grundstücksanteilen, danach Gegenstand des Rechtsgeschäfts und besonderes Quorum und schließlich Prozessvoraussetzung, Frist, richtige Partei und Beweise geprüft werden. So wird verhindert, allein auf den Anschein einer „Mehrheit“ in der Versammlung gestützt so zu handeln, als sei ein richtiger Beschluss gefasst worden.

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Fazit

Die Wohnungseigentümerversammlung ist zwar das grundlegende Beschlussorgan der Verwaltung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen, doch nicht jede Mehrheit ist in jeder Angelegenheit beschlussbefugt. Ordnungsgemäße Einladung, Versammlungs- und Beschlussquoren, Verwaltungsplan, die Eigenschaft der Immobilie als Gesamtanlage und der rechtliche Gegenstand des Beschlusses müssen gemeinsam geprüft werden. Die durch das Gesetz Nr. 7579 im Jahr 2026 geänderten Bestimmungen über den Wirtschaftsplan und den Verwaltungsplan von Gesamtanlagen machen es insbesondere bei Hausgeld- und Verwaltungsstreitigkeiten erforderlich, ältere Texte zu hinterfragen. Ein Ansatz, der Rechtsverluste verhindert, besteht darin, die richtigen Unterlagen zu beschaffen, die richtige Partei und die Prozessvoraussetzung zu bestimmen, die gesetzliche Frist nicht zu versäumen und die Finanzaufzeichnungen nachprüfbar zu führen.

Häufig gestellte Fragen

Findet die Eigentümerversammlung jedes Jahr im Januar statt?

Ist im Verwaltungsplan ein Versammlungszeitpunkt angegeben, ist dieser maßgeblich; andernfalls findet nach Art. 29 KMK die ordentliche Versammlung im ersten Monat jedes Kalenderjahres statt. Eine allgemeine, für alle Mehrfamilienhäuser geltende Frist in Form einer Versammlung in den ersten fünfzehn Tagen des Januars gibt es nicht. Die besonderen Bestimmungen für Gesamtanlagen müssen gesondert geprüft werden. [1]

Kann jeder Beschluss gefasst werden, wenn an der zweiten Versammlung nur drei Eigentümer teilnehmen?

Nein. Auch wenn in der zweiten Versammlung das gewöhnliche Versammlungsquorum nicht verlangt wird, bleiben die gesetzlich vorgesehenen besonderen Beschlussmehrheiten für die Wahl des Verwalters, die Änderung des Plans und Verfügungsgeschäfte über gemeinschaftliche Flächen bestehen. [1]

Kann eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist, als Bevollmächtigter abstimmen?

Ja; der Wohnungseigentümer kann ordnungsgemäß einen Vertreter bestimmen. Die Vertretung eines Eigentümers ist jedoch nicht dasselbe wie der Erwerb der Stellung als Wohnungseigentümer. Die Vertretungsbefugnis des Bevollmächtigten und die gesetzlichen Stimmgrenzen müssen geprüft werden. [1]

Mit wie vielen Stimmen wird der Verwalter gewählt?

Erforderlich ist die Mehrheit der Wohnungseigentümer sowohl nach Kopfzahl als auch nach Grundstücksanteilen. Dieses besondere Quorum gilt auch in der zweiten Versammlung. [1]

Um wie viel Prozent kann das Hausgeld 2026 erhöht werden?

Für sämtliches Hausgeld ist kein einheitlicher gesetzlicher Prozentsatz festgelegt. Die Grenze des Neubewertungssatzes in der Änderung vom Mai 2026 ist eine besondere Regelung für den Betrag des vorläufigen Wirtschaftsplans, wenn ein bestehender Plan vorhanden ist. Der von der Versammlung angenommene Wirtschaftsplan ist vom vorläufigen Plan zu unterscheiden. [2]

Kann der Verwalter den neuen Wirtschaftsplan allein endgültig festlegen?

Nein. Nach dem geltenden Art. 37 KMK muss der Wirtschaftsplan von der Versammlung genehmigt werden. Gibt es keinen von der Versammlung angenommenen Plan, erstellt der Verwalter einen vorläufigen Plan und führt das Genehmigungsverfahren der Versammlung spätestens innerhalb von drei Monaten durch. [2]

Haftet der Mieter unbegrenzt für alle Ausgaben für Anlagegüter?

Nein. Die Haftung nach Art. 22 KMK wird unter Berücksichtigung der Begrenzung auf die Miethöhe und des Bezugs zum Mietvertrag bewertet; nicht jeder Kostenposten kann automatisch und unbegrenzt dem Mieter auferlegt werden. [1]

Ist für die Vermietung einer gemeinschaftlichen Fläche Einstimmigkeit erforderlich?

Für die Vermietung gemeinschaftlicher Flächen im Rahmen von Art. 45 KMK ist die Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer erforderlich. Eine abweichende Bestimmung im Verwaltungsplan beseitigt dieses zwingende Erfordernis nicht in jedem Fall. [1] [6]

Gibt es einen Unterschied zwischen einer Wohnanlage auf einem und auf mehreren Flurstücken?

Ja. Ob die Bestimmungen des KMK über Gesamtanlagen zur Anwendung kommen, wird anhand von Grundbuch, genehmigtem Lageplan, Beziehungen zwischen den Flurstücken und Verwaltungsplan festgestellt. Die Prozessstrategie einschließlich sachlicher Zuständigkeit und Parteistellung kann sich ändern. [1] [5]

Welche Frist gilt für den Einwand gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung?

Für den Eigentümer, der in der Versammlung gegen den Beschluss gestimmt hat, gilt grundsätzlich ein Monat ab dem Beschlussdatum; für den nicht teilnehmenden Eigentümer ein Monat ab Kenntniserlangung und in jedem Fall sechs Monate ab dem Beschlussdatum. In Fällen von Nichtexistenz und absoluter Nichtigkeit verlangt das Gesetz keine Frist. [1] [4]

Muss vor der Klage die Mediation angerufen werden?

Bei Streitigkeiten aus dem KMK, die in den Anwendungsbereich von Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325 fallen, ist die Mediation eine Prozessvoraussetzung. Klagerecht und Frist sollten nach der Art der konkreten Streitigkeit bewertet werden. [3]

Darf die Liste der Hausgeldschuldner im Aufzug ausgehängt werden?

Nein. Der Grundsatzbeschluss des Ausschusses für den Schutz personenbezogener Daten Nr. 2026/348 verlangt, solche öffentlichen Aushänge zu beenden und nur geeignete Kanäle zu nutzen, auf die allein die Betroffenen zugreifen können. [7]

Ist eine spätere Klage unmöglich, wenn der Verwalter entlastet wurde?

Nein. Zu prüfen sind der Umfang der Entlastung, die bekannten/tatsächlich vorgelegten Konten, später festgestellte Handlungen und die konkreten Haftungsvoraussetzungen. Die Entlastung allein ist keine allgemeine Freistellung gegenüber allen Vorwürfen.

Kann, wenn kein Verwalter gewählt werden kann, die Bestellung eines Verwalters beim Gericht beantragt werden?

Ja. Nach Art. 34 KMK kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen beim Friedensgericht am Ort der Hauptimmobilie die Bestellung eines Verwalters beantragt werden. [1]

Quellen und rechtliche Grundlagen

1. Türkisches Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu), insbesondere Art. 4, 16, 19, 20, 22, 24, 27–45, 66–74. Programm für Rechtsvorschriften und Rechtsprechung UYAP des Justizministeriums (Adalet Bakanlığı), aktuelle konsolidierte Fassung. Gesetzestext des Justizministeriums
2. Gesetz Nr. 7579 zur Änderung des Grundbuchgesetzes, einiger Gesetze und der Rechtsverordnung Nr. 375 (Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun), Art. 3–5 und 31; Amtsblatt (Resmî Gazete) vom 22. Mai 2026, Nr. 33261. Amtsblatt
3. Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Zivilstreitigkeiten (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), Art. 18/A und Art. 18/B/1-c. Amtliche Rechtsvorschriften
4. Kassationshof, 20. Zivilsenat (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi), 31. Oktober 2018, E. 2017/2734, K. 2018/6934; Prüfung von Einladung, Tagesordnung, Anwesenheitsliste, Vollmacht, Grundbuch, Verwaltungsplan, Beschlussquorum, Frist und Nichtexistenz/Nichtigkeit bei der Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen. Volltext der Entscheidung (Kontozugang kann erforderlich sein)
5. Zivilplenum des Kassationshofs, 11. Februar 2026, E. 2025/377, K. 2026/57; rechtlicher Status bei mehreren Flurstücken, Stellung als Kläger/Beklagter, Verwaltungsplan und Vertretungsbefugnis. Volltext der Entscheidung (Kontozugang kann erforderlich sein)
6. Kassationshof, 5. Zivilsenat, 23. März 2026, E. 2025/10357, K. 2026/4721; Vermietung gemeinschaftlicher Flächen, projektwidrige Nutzung, Parteistellung und Wirkung von Art. 125 der Zivilprozessordnung (HMK). Volltext der Entscheidung (Kontozugang kann erforderlich sein)
7. Ausschuss für den Schutz personenbezogener Daten, Grundsatzbeschluss Nr. 2026/348 vom 18. Februar 2026 und die Erklärung der Behörde zum Thema; Aushang von Hausgeldschuldnerlisten mit personenbezogenen Daten an gemeinschaftlichen Orten. Öffentliche Bekanntmachung der KVKK