Kentsel dönüşüm veya kat karşılığı inşaat, eski malın kaynağını kendiliğinden değiştirmez. Arsanın niteliği, yeni bağımsız bölüm hakkı ve ek finansman ayrı incelenmelidir. Boşanma davası inşaat devam ederken açılmışsa tamamlanmış bir dairenin bütün değeri rejim sonunda mevcutmuş gibi hesap kurulamaz.
Arsa, sözleşme hakkı ve tamamlanmış daire nasıl ayrılır?
İlk olarak arsanın hangi eşe, hangi tarihten beri ve hangi hukuki sebeple ait olduğu belirlenir. Sonra yükleniciyle yapılan sözleşme, tahsis edilen bölümler, devredilen arsa payları ve teslim koşulları araştırılır. Rejim sona erdiğinde eldeki ekonomik değer henüz bir bağımsız bölüm değil, belirli koşullara bağlı sözleşme alacağı olabilir.
Ek ödemeler hangi sonucu doğurabilir?
Kişisel arsa karşılığında verilen daireyle birlikte ek ödeme yapılmışsa bu ödemenin kaynağı önemlidir. Aynı eşin çalışma geliri kullanılmışsa denkleştirme; diğer eşin karşılıksız katkısı varsa değer artış payı gündeme gelebilir. Devlet desteği, kredi veya kira yardımının hukuki niteliği ayrıca belirlenmelidir. Her ödeme otomatik olarak aynı mal grubuna yazılmaz. [1]
İnşaat seviyesi nasıl belgelenmelidir?
Belediye dosyası, ruhsat, hakediş, teslim tutanağı, tarihli fotoğraflar ve yüklenici kayıtları kullanılabilir. Bilirkişiden rejim sonundaki seviye ile daha sonra yapılan imalatın ayrılması istenir. Maliyet bedeli, her durumda piyasa değerine eşit değildir. Yüklenicinin temerrüdü veya sözleşmenin feshi ihtimali ekonomik değeri etkileyebilir.
Ruhsatsız yapı bakımından sınır nedir?
Tasfiye hesabında ekonomik değerin araştırılması, yapıyı hukuka uygun veya tapulu hâle getirmez. Arsa üzerindeki hakkın kime ait olduğu, yıkım ve kullanım riski incelenmelidir. Yapı kayıt belgesi de tek başına bütün mülkiyet ve imar sorunlarını çözmez. Bu dosyalarda taşınmaz hukuku ile mal rejimi hesabı birlikte değerlendirilir.
Uygulama örneği
Evlilik öncesi arsa dönüşüme girmiş, yeni daire için evlilik sırasında ek ödeme yapılmış ve boşanma davasından sonra üst kalite imalat tamamlanmış olsun. Bu üç aşama ayrı belgelenmelidir. İlk kaynağın kişisel olması sonraki bütün yatırımları görünmez kılmadığı gibi, sonradan daire edinilmesi de arsanın tamamını edinilmiş mala dönüştürmez.
Taşınmaz, kredi ve karma finansman nasıl hesaplanır?
Kaçak yapı, arsa payı karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm nasıl değerlendirilir?
Ruhsatsızlık veya tapu sorunu ekonomik değeri kendiliğinden yok etmez. Arsa mülkiyeti, yapıdaki fiilî seviye, imar durumu, sözleşmeden doğan hak, yükleniciye devredilen paylar ve karar tarihindeki hukukî/fiilî durum birlikte değerlendirilir. Kentsel dönüşümde eski taşınmazın kişisel veya edinilmiş niteliği, devlet desteği, kredi ve ilave ödemeler yeni bağımsız bölüme hangi oranlarda taşındığı bakımından analiz edilir.
Arsa payı karşılığı inşaatta rejimin sona erdiği tarihte henüz kat irtifakı kurulmamış veya inşaat tamamlanmamışsa, bilançoya her zaman tamamlanmış daire konulmaz. Arsa sahibinin yükleniciye karşı sözleşmeden doğan şahsî hakkı, inşaat seviyesi, temerrüt, fesih/uyarlama davası, yükleniciye devredilen pay ve teslim ihtimali değerlenir. Devam eden dava bekletici sorun yapılabilir; ekonomik değer gerekirse inşaat, gayrimenkul ve borçlar hukuku uzmanlarınca senaryolu hesaplanır.
Yapı Kayıt Belgesi, yapıyı kendiliğinden kat mülkiyetli ve imar mevzuatına bütünüyle uygun hâle getiren bir tapu belgesi değildir. Tapuda arsa görünen yerdeki fiilî yapı için belediye ruhsat/numarataj, emlak vergisi, elektrik-su aboneliği, encümen, yapı kayıt, uydu/fotoğraf ve inşaat harcaması kayıtları istenir. Arsanın ve üzerindeki yapının kaynakları ayrıysa denkleştirme veya değer artış payı ayrı kurulur.
Sık sorulan sorular
Ruhsatsız bir yapının değeri mal paylaşımında dikkate alınabilir mi?
Ruhsatsız yapının ekonomik değerinin bulunması mümkündür; fakat tasfiye hesabı kaçak yapıya ruhsat veya mülkiyet hakkı kazandırmaz. Arsanın sahibi, yapının hukuki statüsü, yıkım riski, kullanım imkânı ve giderler değerlendirilir. Bilirkişi yalnız inşaat maliyetini değil taşınmazın gerçek hukuki ve ekonomik durumunu açıklamalıdır. Üçüncü kişinin arsasındaki yapı için talep sebebi ayrıca belirlenir.
Kat karşılığı inşaatla elde edilen dairelerin niteliği nasıl belirlenir?
Arsa kişisel malsa karşılığında edinilen bağımsız bölümlerin kaynağı bakımından kişisel malın yerine geçen değer ilkesi incelenir. Ancak ek para, evlilik dönemindeki yatırım veya diğer eşin karşılıksız katkısı ayrı hesap gerektirebilir. Sözleşme, arsa edinim belgesi, bağımsız bölüm dağılımı ve ek ödeme kayıtları birlikte değerlendirilmeden bütün daireler aynı mal grubuna yazılmamalıdır.
Kentsel dönüşüm sonrası alınan yeni daire ve yapılan ek ödemeler nasıl değerlendirilir?
Dönüşüm, önceki taşınmazın kişisel veya edinilmiş niteliğini kendiliğinden silmez. Eski taşınmazın değeri, yeni bölümün tahsisi, ek ödemeler, kredi ve varsa destekler ayrıştırılır. Rejim sonrasındaki yatırım da önceki dönem hesabına aynen eklenmez. Eski ve yeni tapu kayıtları, dönüşüm sözleşmesi ve ödeme takvimi aynı çizelgede izlenmelidir.
İlgili yazılar
- Boşanmada Mal Paylaşımı Nasıl Yapılır? Mal Rejimi Davaları Rehberi
- Boşanmada Hangi Mallar Paylaşılır? Edinilmiş Mal ve Kişisel Mal Ayrımı
- Krediyle Alınan Ev Boşanmada Nasıl Paylaşılır? Peşinat, Taksitler ve Tapu Payı
- Mal Paylaşımında Değerleme Tarihi ve Bilirkişi Raporuna İtiraz
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme içindir. Somut uyuşmazlıkta olay tarihleri, belgeler, talep türü ve süreler birlikte değerlendirilir.