Tapu İptali ve Tescil Kararından Sonra Ne Yapılır? İstinaf, Temyiz ve Tapuda Uygulama

Tapu iptali ve tescil davasının kazanılması, kararın aynı gün tapu siciline uygulanabileceği anlamına gelmez. Doğrudan taşınmazın aynına ilişkin tescil hükmünün kesinleşmesi, kesinleşme kaydının düzenlenmesi ve hükmün tapuda uygulanabilir açıklıkta olması gerekir. Buna karşılık tapu talebiyle başlayan bir davada yalnız para alacağına hükmedilmişse, kesinleşme gerekip gerekmediği ayrıca incelenir. 2026 tarihli kararlar, bu ayrımın yalnız dava adına bakılarak yapılamayacağını göstermektedir. 1256

Karardan sonraki çalışma üç ayrı sonucu takip etmelidir: sicilin düzeltilmesi, taşınmazın fiilen teslimi ve varsa parasal hükmün tahsili. Bunlardan birinin tamamlanması diğerlerinin de kendiliğinden gerçekleştiği anlamına gelmez. Hüküm fıkrası, kanun yolu durumu ve güncel tapu kaydı birlikte değerlendirilmelidir. 13

Kararı aldıktan sonra ilk olarak ne kontrol edilir?

Gerekçeli kararın yalnız sonuç cümlesi değil, bütün hüküm fıkrası okunmalıdır. İptal edilen kayıt, tescil edilecek kişi veya şirket, pay oranı, ada ve parsel, bağımsız bölüm ve varsa hükme esas teknik kroki açık olmalıdır. Yargılama gideri, vekâlet ücreti, faiz ve tedbirin devamı hakkında neye karar verildiği ayrıca işaretlenmelidir. HMK 297/2, hak ve borçların açık ve tereddütsüz gösterilmesini gerektirir. 1

Daha sonra kararın hangi tarafa ne zaman tebliğ edildiği ve hangi kanun yoluna açık olduğu belirlenir. UYAP ekranında dosyanın “karara çıkmış” görünmesi, hükmün kesinleştiğini tek başına kanıtlamaz. Gerekçeli karar, tebligat kayıtları, istinaf veya temyiz işlemleri ve kesinleşme şerhi birlikte kontrol edilmelidir. 1 Benzer bir uyuşmazlık için müteahhit tapuyu vermiyorsa tescil ve tazminat yazısı da incelenebilir.

İstinaf ve temyiz süreleri nasıl hesaplanır?

Genel süre tebliğden itibaren iki haftadır

HMK 345 uyarınca istinaf süresi kural olarak ilamın usulen tebliğinden itibaren iki haftadır. Temyize açık bölge adliye mahkemesi kararları için HMK 361’deki genel süre de tebliğden itibaren iki haftadır. Özel düzenleme veya farklı usul rejimi bulunan dosyalarda ilgili hüküm ayrıca uygulanır. Sürenin başlangıcı, duruşmada kararın öğrenilmesiyle her durumda aynı değildir. 1

Tebligatın usulsüzlüğü, tarafın ölümü, vekille takip, tatil günleri veya adli tatilin etkisi somut dosyada ayrıca incelenir. Süreyi yalnız takvimde on dört gün sayarak belirlemek, başlangıç olayını ve ilgili usul hükümlerini gözden kaçırabilir. Kararın açıklanması veya düzeltilmesi için başvuru yapılması da kanun yolu süresinin kendiliğinden korunduğu varsayımına dayanak olmamalıdır. 1 Ayrıca hukuk davasında istinaf yazısındaki açıklamalar karşılaştırma için kullanılabilir.

Parasal sınırda hangi yıl dikkate alınır?

Her tapu dosyasının mutlaka istinaf ve temyizden geçeceği söylenemez. Kanun yolunun açıklığı; karar türü, uyuşmazlık değeri ve ilgili kesinlik hükümlerine göre değerlendirilir. HMK Ek 1’in 04.06.2025 tarihli değişiklik sonrası ikinci fıkrası, 341, 362 ve 369. maddelerdeki parasal sınırlar bakımından davanın açıldığı tarihteki miktarın esas alınmasını düzenler. Eski metindeki karar tarihi ölçütünün otomatik tekrarlanması güncel değildir. 1

Bu nedenle yalnız “2026 temyiz sınırı” rakamına bakmak yeterli olmaz. Dosyanın açılış tarihi, talebin ve hükmün değeri, uygulanacak geçiş kuralları ve kanun yolu türü birlikte belirlenmelidir. Dilekçede gösterilmiş sembolik değer de taşınmazın gerçek dava değeri sorununu kendiliğinden çözmez. 1

Kesinleşme ile tapuya tescil aynı şey midir?

TMK 705, mahkeme kararıyla mülkiyetin tescilden önce kazanılabileceğini; bununla birlikte tasarruf işlemleri için tescilin gerektiğini düzenler. Tapu iptali ve tescil hükmü bakımından kesinleşme, bu kazanımın uygulanmasında temel aşamadır. Sicil kaydının güncellenmesi ise hakkın tapudaki görünümünü düzeltir. 12

HMK 350/2 ve 367/2 gereğince taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmeden yerine getirilemez. İstinaf ve temyizin genel olarak icrayı durdurmaması kuralı, bu özel kesinleşme şartını ortadan kaldırmaz. Tapu Sicili Tüzüğü 20/1-e de mahkeme kararına dayalı tescilde kesinleşmiş karar arar. 14

Kesinleşme kaydı ilk derece mahkemesince düzenlenir; kanun yollarından geçen kararlar için gerekli bildirimler de HMK 302/5 çerçevesinde yapılır. Tarafın ayrıca takip yapması, dosyanın hangi aşamada olduğunu ve tapu müdürlüğüne gönderilen belgenin tamlığını görmesini sağlar. Her dosyada aynı gün işlem tamamlanacağı söylenemez. 1 İlgili ayrıntılar satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu tescili yazısında bulunabilir.

Tapuda uygulama için hangi belgeler hazırlanır?

Kesinleşme şerhli ilamın, gerekli mahkeme yazısının, başvuranın kimlik ve temsil belgelerinin ve hükümde atıf yapılan teknik eklerin tutarlı olması gerekir. Kısmi tescil, ifraz veya sınır belirlemesi içeren hükümlerde teknik ekler özellikle önemlidir. Müdürlük, hükümde olmayan yeni bir pay dağılımını veya farklı taşınmazı kendiliğinden belirleyemez. 124

TMK 1013 uyarınca kesinleşmiş mahkeme kararına dayanan edinimde önceki malikin tescil beyanı aranmaz. Bu nedenle kaybeden tarafın tapuya gelmemesi, kesinleşmiş ve uygulanabilir bir tescil hükmünün yerine getirilmesini tek başına engellemez. Bununla birlikte mevcut haklar, şerhler ve kararın kapsamı bakımından ayrıca incelenecek sorunlar bulunabilir. 2 Bu yönüyle imar uygulamasının iptalinden sonra tapu yazısı da birlikte okunabilir.

Kararda hata veya eksiklik varsa hangi yol kullanılır?

Tashih: açık yazı ve hesap hataları

HMK 304, yazı ve hesap hataları ile benzeri açık hataların düzeltilmesini düzenler. Hangi taşınmazın hükme bağlandığı açıkken sehven yapılan bir yazım yanlışının düzeltilmesi ile mahkemenin hiç hükmetmediği yeni bir taşınmazı karara eklemek aynı değildir. Tashih, esas hakkındaki sonucu değiştirme yolu olarak kullanılmamalıdır. 1

Tavzih: açıklama ve tereddüdün giderilmesi

HMK 305’e göre yeterince açık olmayan, uygulanmasında tereddüt uyandıran veya çelişkili fıkralar içeren hüküm açıklanabilir. Ancak taraflara tanınan hak ve yüklenen borçlar tavzihle genişletilemez, daraltılamaz veya değiştirilemez. Tapu müdürlüğünün belirsizlik bildirmesi, mahkemenin her türlü yeni talebi tavzihle kabul edebileceği anlamına gelmez. 1

Hükmün tamamlanması: hakkında karar verilmeyen talep

HMK 305/A, ileri sürülmesine veya kendiliğinden hükme geçirilmesi gerekmesine rağmen hakkında tamamen veya kısmen karar verilmeyen hususlar için ek karar istenmesini düzenler. Başvuru, nihai kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde yapılır. Bu yol, aleyhe verilmiş bir hükmü yeniden değerlendirtmek veya kaçırılmış kanun yolunu ikame etmek amacıyla kullanılamaz. 1

Bedel veya tazminat hükmü kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Dava adı ile hükmün niteliğini ayırmak gerekir

Bu konuda “tapu davasındaki hiçbir para alacağı kesinleşmeden istenemez” veya “para yazıyorsa kesinleşme hiçbir zaman aranmaz” biçiminde iki uç genellemeden kaçınılmalıdır. Hüküm fıkrasının neye karar verdiği ve icranın tapu sicilinde değişiklik yaratıp yaratmayacağı önemlidir. Güncel içtihatların olay ve tarih bağlamıyla karşılaştırılması gerekir. 56

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 11.03.2026 tarihli, E. 2026/921, K. 2026/1772 sayılı kararında; tapu istemi ile parasal taleplerin terditli biçimde ileri sürüldüğü ve yargılama sırasında talep sırasının değiştirildiği bir dosya incelenmiştir. Daire, uyuşmazlığın temelde taşınmazın aynına ilişkin olduğunu değerlendirerek para hükmü için de kesinleşme aranması gerektiği yönünde karar vermiş ve bölge adliye mahkemesi hükmünü bozmuştur. 6 Ayrıntılı bilgi için kesinleşmeden icraya konulabilen ilamlar yazısı da okunabilir.

24 Haziran 2026 tarihli HGK kararı neyi farklı ele aldı?

Hukuk Genel Kurulunun 24.06.2026 tarihli, E. 2025/654, K. 2026/406 sayılı kararında ise tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat istenen davada taşınmaz yargılama sırasında cebri satışla el değiştirmiştir. Sonuçta tapu talebi reddedilmiş ve para alacağına hükmedilmiştir. Kurul çoğunluğu, ilamın icra edilecek hüküm bölümünü esas almış; bu hükmün yerine getirilmesinin tapu sicilinde değişiklik yaratmayacağını belirterek kesinleşme şartı aramamıştır. Direnme kararı onanmıştır. 5

Karşı görüşte, uyuşmazlıkta ayni hak tartışıldığı için tazminat hükmünün de kesinleşmesi gerektiği savunulmuş; çoğunluk bunu benimsememiştir. Dolayısıyla Mart 2026 tarihli daire kararı ile Haziran 2026 tarihli HGK çoğunluk yaklaşımı birlikte görülmelidir. HGK kararı somut uyuşmazlığın gerekçesi ve sonucu olarak açıklanmalı; bütün olasılıkları ortadan kaldıran bir içtihadı birleştirme kararı gibi sunulmamalıdır. 56

Harç borcunun kamu alacağı olarak tahsili ile karşı tarafa ödenecek yargılama gideri veya vekâlet ücretinin ilamlı icrası da aynı soru değildir. HMK 302, bakiye karar ve ilam harcının ödenmemesinin ilamın alınmasına, tebliğine ve kanun yoluna başvuruya engel oluşturmadığını açıkça düzenler. 1

Tescil kararı taşınmazın boşaltılmasını sağlar mı?

Tapuda malik olmakla taşınmazı fiilen teslim almak farklıdır. Hükümde teslim, tahliye veya elatmanın önlenmesi yönünde icra edilebilir bir karar bulunup bulunmadığı incelenmelidir. İİK 26 taşınmazın tahliye ve teslimine ilişkin ilamların icrasını düzenler; icra müdürlüğü hükümde olmayan yeni bir yükümlülüğü kendiliğinden kuramaz. 35

Taşınmazı kullanan kişinin kiracı, eski malik veya üçüncü kişi olması da sonucu etkileyebilir. Sadece tescil kararı alındığı için mevcut her kullanım ilişkisi kendiliğinden sona ermiş sayılmamalıdır. Geçmiş dönem kullanım bedeli veya ecrimisil isteniyorsa hukuki sebep, dönem, kötü niyet ve gerekli diğer koşullar ayrıca araştırılır. 23

Yeni devir, ipotek veya haciz görülürse ne yapılır?

Karar öncesi ve sonrası tapu hareketleri karşılaştırılmalıdır. Dava sırasında devir HMK 125; kesin hükmün sonraki hak kazananlara etkisi HMK 303; iyi niyetli kazanım ise TMK 1023–1024 çerçevesinde değerlendirilir. Bir kaydın tarihi tek başına bütün çatışmayı çözmeyebilir. İpotek veya haczin kaldırılmasının hüküm kapsamında bulunup bulunmadığı ayrıca belirlenir. 12

İhtiyati tedbir kararının ne zamana kadar sürdüğü de takip edilmelidir. HMK 397/2’deki genel düzenleme ve mahkemenin somut kararı birlikte okunur. Tedbirin varlığı, tüm sınırlı ayni hakların veya hacizlerin otomatik silineceği anlamına gelmez. Bu nedenle tescil sonrası güncel takyidat kaydının kontrolü son aşamanın parçasıdır. 1 Bu konu, ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Tapu müdürlüğü işlemi reddederse hangi yol izlenir?

Öncelikle eksikliğin belge, teknik uygulama veya hükmün kapsamıyla mı ilgili olduğu ayrıştırılır. Sözlü açıklamayla yetinilmemeli, gerekçeli ret ve tebliğ tarihi belirlenmelidir. Tapu Sicili Tüzüğü 26’ya göre ret kararına tebliğden itibaren on beş gün içinde bölge müdürlüğüne; bölge müdürlüğü kararına da tebliğden itibaren on beş gün içinde Genel Müdürlüğe itiraz edilebilir. 4

Bu idari itiraz, mahkeme hükmünü değiştiren bir kanun yolu değildir. Hükümdeki belirsizlik için mahkemeye, ayni hak uyuşmazlığı için uygun yargısal yola başvurulması gerekebilir. İdari itirazın ayrıca gündeme gelebilecek bütün dava sürelerini durdurduğu varsayılmamalıdır. Sorunun kaynağı belirlenmeden aynı belgeyi tekrar tekrar sunmak zaman kaybettirir. 124

Yurt dışından yürütülecek başvurular için yabancılar ve yurt dışında yaşayanlar rehberi; şirket lehine kurulmuş hükümler için şirket taşınmazları incelemesi tamamlayıcıdır.

Sonuç

Tapu davasının kazanılmasından sonra kararın doğru uygulanması ayrı bir takip işidir. Tebligat ve kanun yolları, kesinleşme kaydı, teknik ekler, tescil ve fiilî teslim birbirine bağlanmalıdır. Para hükmünün icrası ise güncel içtihat dikkate alınarak ayrıca incelenmelidir. İşlem tamamlandığında yeni tapu ve takyidat kaydının hükümle karşılaştırılması, kazanılan hakkın sicilde doğru görünmesini sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Davayı kazandım; aynı gün tapuyu üzerime alabilir miyim?

Doğrudan tescil hükmünde kural olarak kesinleşme ve tapuda uygulanabilir karar belgeleri gerekir. İlk derece kararının verilmesi tek başına yeterli değildir. 14

Kaybeden taraf tapuya gelmezse tescil yapılamaz mı?

Kesinleşmiş mahkeme kararına dayanan edinimde önceki malikin tescil beyanı aranmaz. Belgeler ve hükmün kapsamı uygun olmalıdır. 2

İstinaf ve temyiz süresi kaç gündür?

HMK’daki genel süre, ilgili ilamın usulen tebliğinden itibaren iki haftadır. Kanun yolunun açık olup olmadığı ve özel usul hükümleri ayrıca değerlendirilir. 1

Kararda yanlış parsel yazılmışsa tavzihle değiştirilir mi?

Açık yazım hatası, gerçek belirsizlik ve esaslı hüküm değişikliği birbirinden ayrılır. Tashih veya tavzih, hükmedilmemiş farklı bir taşınmazı karara ekleme yolu değildir. 1

Tapu talebi reddedilip bedele hükmedilmişse kesinleşme gerekir mi?

Otomatik tek cevap verilemez. 24.06.2026 tarihli HGK kararı, somut para hükmünün tapu sicilini değiştirmediği gerekçesiyle kesinleşme aramamıştır; farklı yaklaşımı yansıtan kararlar da dosya bağlamıyla karşılaştırılmalıdır. 56

Tapu benim adıma geçince kullanıcı kendiliğinden çıkar mı?

Tescil ve fiilî teslim ayrıdır. Hükümde teslim veya tahliyeye ilişkin icra edilebilir karar olup olmadığı ve kullanıcının hukuki durumu incelenmelidir. 35

Tapu müdürlüğünün ret kararına ne kadar sürede itiraz edilir?

Tüzük 26 kapsamında bölge müdürlüğüne tebliğden itibaren on beş gün; bölge müdürlüğü kararına karşı Genel Müdürlüğe yine tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir. 4

Kaynakça

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.125, 297, 302–306, 341, 345, 350, 361–362, 367, 397 ve Ek 1; resmi bütünleşik metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.683, 705, 1013 ve 1023–1025; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
3. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, özellikle m.26, 28, 32, 36 ve 40; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
4. 2013/5150 sayılı Tapu Sicili Tüzüğü, özellikle m.20 ve 26; resmi metin, erişim 13.10.2026. Kaynak bağlantısı
5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.06.2026, E. 2025/654, K. 2026/406. Tam karar aktarımı; para hükmünün niteliği, kesinleşme ve karşı görüş. İkincil yayımdaki gerekçe ve hüküm incelenmiştir; erişim 13.10.2026.
6. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 11.03.2026, E. 2026/921, K. 2026/1772. Tam karar aktarımı; terditli talepte kesinleşme gereğini benimseyen farklı yaklaşım. İkincil tam metin incelenmiştir; erişim 13.10.2026.