Aile konutu, eşlerin birlikte yaşam faaliyetlerinin merkezini oluşturan konuttur. Malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan bu konutu devredemez, konut üzerindeki hakları sınırlayamaz veya ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Bu koruma, mal rejimi alacağından bağımsızdır. [1]
Şerh ne sağlar?
Malik olmayan eş tapuya aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir. Şerh, üçüncü kişilerin durumu görmesi ve korumanın uygulanması bakımından önem taşır. Ancak şerh tek başına eşe mülkiyet payı kazandırmaz. Şerhin bulunmaması da taşınmazın aile konutu niteliğini kendiliğinden yok etmez.
Rıza hangi işleme ilişkin olmalıdır?
Açık rızanın belirli işlemle bağlantısı araştırılır. Genel bir aile içi konuşma ile taşınmazın devrine veya ipoteğine yönelik irade aynı değildir. Rıza sağlanamıyor veya haklı sebep olmadan esirgeniyorsa malik eş mahkemenin müdahalesini isteyebilir. Belgenin kapsamı ve imza tartışması ayrıca incelenir.
Satış gerçekleşmişse ne yapılabilir?
Taşınmazın işlem tarihindeki aile konutu niteliği, rıza ve alıcının durumu değerlendirilerek tapu iptali ve tescil ile geçici koruma talebi gündeme gelebilir. Üçüncü kişinin iyi niyeti ve sicile güveni somut olayda araştırılır. Sonuç, yalnız “şerh vardı” veya “şerh yoktu” cümlesine indirgenmemelidir.
Hangi belgeler kullanılır?
Adres kayıtları, abonelikler, fiilî yaşamı gösteren belgeler, tapu işlem dosyası, rıza belgesi ve işlem koşulları önemlidir. İkinci ev veya yatırım taşınmazı, yalnız eşlerden birine ait olduğu için aile konutu olmaz. Eşlerin geçici ayrılığı da her durumda aile konutu niteliğinin sona erdiğini göstermez.
Ölüm veya boşanma korumayı nasıl etkiler?
Evliliğin sona ermesi, devam eden davanın hukuki yarar ve sonuçlarını etkileyebilir. Ölümden sonra sağ kalan eşin özgüleme hakları ayrı dayanaklara bağlıdır. Devam eden tapu davası kendiliğinden miras paylaşımı davasına dönüşmez. Dosyanın yeni durumuna göre taraf ve talep incelemesi yapılmalıdır.
Aile konutu şerhi ile mal rejimi davası aynı şey midir?
Hayır. Türk Medeni Kanunu madde 194’teki aile konutu koruması, evlilik sürerken malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan konut üzerindeki hakkı sınırlamasını önleyen özel korumadır. Katılma alacağı ise tasfiye hesabından doğan şahsî alacaktır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.10.2022 tarihli, Esas 2019/2-765, Karar 2022/1369 sayılı kararı, aile konutunun malik olmayan eşin açık rızası olmadan devrinde Türk Medeni Kanunu madde 194 korumasını uygulamış; tapuda şerh bulunmamasının tek başına açık rıza koşulunu ortadan kaldırmadığını kabul etmiştir. Somut olayda aile konutu niteliği, rıza, üçüncü kişinin durumu ve evliliğin devam edip etmediği ayrı incelenir.
İlgili yazılar: Boşanmada Mal Paylaşımı Nasıl Yapılır? Mal Rejimi Davaları Rehberi; Boşanmada Mal Kaçırma Nasıl Önlenir? İhtiyati Tedbir ve Üçüncü Kişiye Devir; Eşin Ölümünden Sonra Aile Konutu Kime Kalır? Özgüleme ve Mirasçılarla Uyuşmazlık; Eşlerin Ortak Tapulu Evinde Haklar: Paylaşım, Kullanım Bedeli ve Ortaklığın Giderilmesi.
Sık sorulan sorular
Aile konutu rızam dışında devredildiyse hangi dava yolu değerlendirilir?
Taşınmazın işlem tarihinde aile konutu olması, diğer eşin açık rızasının bulunmaması ve işlemin niteliği incelenir. Tapu iptali ve tescil ile geçici koruma talebi gündeme gelebilir; mal rejimi alacağından ayrı hukuki sebeptir. Rıza, aile konutu niteliği ve üçüncü kişinin durumu delillendirilmelidir. Her konut veya yatırım taşınmazı aile konutu korumasına otomatik girmez.
Tapuda aile konutu şerhi yoksa satın alan üçüncü kişinin durumu nasıl incelenir?
Şerhin bulunmaması aile konutu niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte üçüncü kişinin tapuya güveni, iyi niyeti ve aile konutunu bilip bilmediği uyuşmazlığın önemli parçasıdır. Sicil, fiilî kullanım, yakınlık, işlem koşulları ve rıza birlikte araştırılır. “Şerh yoksa satış daima geçerli” veya “üçüncü kişi her durumda korunmaz” biçiminde kesin genelleme yapılmamalıdır.
Aile konutunun devrine ilişkin dava sürerken ölüm olursa talepler nasıl değerlendirilir?
Ölümle evlilik sona erdiğinden devam eden aile konutu korumasına dayalı talebin hukuki yararı ve sonucu yeniden değerlendirilir. Dava otomatik olarak sağ kalan eşin konutu miras yoluyla edinmesi davasına dönüşmez. Tereke, mirasçılar, işlemin geçerliliği ve 240 veya 652. maddeye dayanan ayrı özgüleme hakları incelenmelidir. Taraf değişikliği ve talep uyarlaması usulüne uygun yapılmalıdır.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme içindir. Somut uyuşmazlıkta olay tarihleri, belgeler, talep türü ve süreler birlikte değerlendirilir.