Marina yatırımı tek bir ruhsatla tamamlanan bir işlem değildir. Kıyı alanının hukuki kullanımı, imar planı, çevresel etki değerlendirmesi, kıyı yapısı projeleri, inşaat ve işletme izinleri ile turizm belgelendirmesi birlikte yürütülür. Bir aşamadaki olumlu karar, diğer idarenin aradığı şartları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
13 Ekim 2026 itibarıyla özellikle ÇED mevzuatındaki değişikliklere dikkat edilmelidir. 2025 yılında Çevre Kanunu m.10 değiştirilmiş, 5 Mart 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle Ek-2 değerlendirmesinin karar terminolojisi de yenilenmiştir. Eski bir yatırımın belgeleri ile yeni başvurunun izleyeceği yol ayrı incelenmelidir.
Yer seçimi ve kıyı alanının hukuki statüsü
Anayasa m.43 ile Kıyı Kanunu, kıyıların hukuki rejiminin temelini oluşturur. Denize komşu tapulu taşınmaz satın almak, kıyı veya deniz alanında marina kurma hakkını kendiliğinden vermez. Kıyı kenar çizgisi, mülkiyet, kamu alanının kullanımı ve gerekli tahsis veya irtifak düzeni birlikte araştırılmalıdır.
Korunan alan, doğal veya arkeolojik sit, Özel Çevre Koruma Bölgesi, orman, turizm merkezi ve askerî güvenlik gibi statüler projeyi etkileyebilir. Her biri için yetkili idare ve uygulanacak izin ayrı belirlenir. Yatırımcı, arazi edinmeden veya uzun süreli kira taahhüdüne girmeden önce bu koşulların gerçekleşmesini ön şart olarak düzenlemeyi değerlendirmelidir.
Kıyıya erişim ve kamu yararı incelemesi, yalnız plan üzerinde yol bırakılmasıyla sınırlı görülmemelidir. Güvenlik, hizmet alanı ve kıyının ortak kullanımının hukuka uygun dengesi proje ve işletme aşamasında korunmalıdır. Özel işletme sözleşmesi, kamu hukukundan doğan sınırları genişletemez. Bu yönüyle kıyıda kalan taşınmazın tapu iptali yazısı da birlikte okunabilir.
Projenin gerçek kapsamı belirlenmeli
Yat limanı, tekne bağlama yeri, çekek alanı, ticari liman ve turizm tesisi aynı hukuki kategori değildir. Adlandırma yerine fiilî fonksiyon, kapasite, kıyı yapısı ve yardımcı üniteler incelenir. Akaryakıt, bakım, konaklama, restoran, otopark ve dip taraması gibi bileşenlerin bağımsız izin ihtiyacı olabilir.
ÇED sınıflandırmasında güncel ek listeler kullanılmalıdır. Yat limanı projeleri ile daha dar nitelikteki bağlama veya iskele projeleri arasındaki ayrım, tasarımla ve idarenin kapsam değerlendirmesiyle yapılır. Eski mevzuattan alınmış genel bir kapasite eşiğine dayanarak projenin kapsam dışında kaldığı ileri sürülmemelidir. Entegre projenin çevresel etkileri yapay biçimde parçalara ayrılarak değerlendirilmemelidir.
Güncel Ek-1 m.10/e, yat limanlarını sayısal kapasite eşiği koymadan listeler. Ek-1 m.10/ç ise 24 metre ve üzeri yat veya teknelere tadilat, imalat, bakım, onarım ya da çekek hizmetlerinden birini veya birkaçını veren tesisleri kapsar. Ek-2 m.28/h, 5 metrenin üzerindeki ve 24 metrenin altındaki araçlara bu hizmetleri veren tesisleri; m.28/ı da yat veya tekne yanaşma ve bağlanma yerlerini düzenler. Bu nedenle gerçek bir yat limanını daha küçük bir bağlama yeri gibi adlandırmak, uygulanacak ÇED sürecini tek başına değiştirmez.
18 Mart 2026 tarihli 2026/4 sayılı ÇED Genelgesi bakımından kıyı yatırımlarında ÇED alanı ile imar planı alanının uyumu ve eşik değeri bulunmayan liman veya yat limanı projelerindeki değişiklikler özellikle önem taşır. Boyut veya kapasite artışının yalnız “revizyon” diye adlandırılması yeniden idari değerlendirme ihtiyacını kaldırmaz.
2026 ÇED düzeninin getirdiği değişiklik
Çevre Kanunu m.10’da gerekli ÇED Olumlu kararı alınmadan projeye ilişkin izin, onay, teşvik ve ruhsat verilmemesi; yatırıma başlanmaması ve ihale edilmemesi esası düzenlenmiştir. İlgili süreçlere başvuru yapılabilmesi ise ayrıca mümkündür. Başvuru yapılabilmesi ile yatırımın fiilen başlatılabilmesi karıştırılmamalıdır.
5 Mart 2026 değişikliğinden sonra ÇED Yönetmeliği m.17 kapsamındaki ön inceleme ve değerlendirme, ÇED Olumlu veya ÇED Raporu Hazırlanmalıdır kararıyla sonuçlanır. Yeni dosyalar için eski “ÇED Gerekli Değildir” kararını olağan güncel sonuç olarak göstermek yanıltıcıdır. Ek-1 kapsamında yürüyen rapor sürecindeki olumlu veya olumsuz karar düzeni ise kendi hükümlerine tabidir.
Geçici m.1/2, 7554 sayılı Kanun’un ilgili hükmü yürürlüğe girmeden önce Ek-2 kapsamında değerlendirilmiş ve geçerliliği devam eden kararlar için geçiş kuralı içerir. Dolayısıyla eski kararların tümünün sırf isim değişti diye hükümsüz olduğunu söylemek de doğru değildir. Kararın tarihi, geçerliliği, yatırımın gerçekleşme durumu ve değişiklikler birlikte incelenmelidir.
ÇED raporunda hangi sorunlar görünür olmalı
Marina projesinde su dolaşımı, deniz dibi habitatı, atıksu, atık kabulü, dip taraması, deniz trafiği, gürültü ve kara ulaşımı birlikte değerlendirilmelidir. Bilimsel verinin başka bir koy veya başka kapasitedeki projeden aktarılması, yerin özelliklerini açıklamaya yetmeyebilir. Mevsimsel kullanım ve yakın tesislerin toplam etkisi de önemlidir.
Halkın bilgilendirilmesi ve katılımı, yalnız toplantı yapıldığına dair tutanak üretmek değildir. Görüşlerin nasıl değerlendirildiği ve projeye ne ölçüde yansıdığı izlenebilir olmalıdır. Yatırımcı açısından erken aşamada ortaya çıkan teknik itirazların cevaplanması, sonraki dava riskini azaltabilecek bir proje kalitesi unsurudur; onay garantisi değildir.
Proje dosyasındaki kapasite, koordinat, iskele planı ve kara alanı diğer izinlerdeki verilerle aynı olmalıdır. ÇED kararına esas taahhütler, işletmeye geçildikten sonra da takip edilir. Kâğıt üzerinde gösterilen atık kabul kapasitesinin fiilen sağlanamaması yeni yaptırımlar doğurabilir. Deniz kirliliği cezalarına itiraz için ayrı rehbere bakılabilir.
İzinler arasındaki ilişki
| İşlem grubu | Temel inceleme | Diğer işlemlerle ilişkisi |
|---|---|---|
| Alanın kullanımı | Mülkiyet, tahsis, irtifak veya kullanım hakkı | Yatırımcının alanda işlem yapma dayanağı |
| İmar ve kıyı planı | Kıyı kenar çizgisi ve uygun plan kararları | Proje yerleşimiyle uyum |
| ÇED | Kapsam, rapor veya ön değerlendirme, karar | Çevresel şartların diğer izinlere yansıması |
| Kıyı yapısı ve inşaat | Teknik proje onayları ve yapı süreçleri | Fiilî yapımın hukuki ve teknik koşulları |
| Denizcilik işletmesi | Faaliyet türüne uygun işletme izni ve denetim | Bağlama kapasitesi ve seyir güvenliği |
| Turizm belgesi | Deniz turizmi tesisi nitelikleri | Belgeli işletmenin sınıfı ve hizmetleri |
| Çevre işletme yükümlülükleri | Atık kabulü, arıtma, izin ve lisans kapsamı | Sürekli işletme ve raporlama |
Bu tablo her proje için değişmez ve kapalı bir izin listesi değildir. Projenin yeri ve yan faaliyetleri ek işlemler gerektirebilir. Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yerel ve koruma idarelerinin görevleri aynı başvuruya indirgenmemelidir.
Konunun ayrıntıları için yapı ruhsatının iptali bölümüne bakılabilir.
Yatırım belgesi işletmeye açılma izni değildir
Deniz Turizmi Yönetmeliği’ndeki yatırım ve işletme belgesi, farklı aşamalara ilişkindir. Tesisin fiziksel nitelikleri, bağlama kapasitesi, güvenlik, personel ve hizmet alanları belgelendirmede önem taşır. Turizm yatırım belgesi alınması, diğer ruhsat ve izinler tamamlanmadan müşteriye hizmet sunma hakkını tek başına vermez.
Açılış öncesinde sigorta, yangın ve acil müdahale, elektrik altyapısı, atık kabul sözleşmeleri, deniz araçlarının emniyetli hareketi ve personel görevleri tamamlanmalıdır. Marina bağlama sözleşmeleri tesisin fiilî hizmet kapasitesiyle uyumlu olmalıdır. Tanıtımda vaat edilen bakım, gözetim veya koruma hizmetinin sözleşmede bütünüyle dışlanması ayrıca uyuşmazlık yaratabilir.
İşletme dosyasına 9 Eylül 2026 tarihli 2026/12 sayılı Denizcilik Atıkları Uygulaması Genelgesinin getirdiği atık teslim ve kayıt düzeni de dahil edilmelidir. Atık kabul kapasitesi ile kabul edilen teknelerin kayıtları birlikte takip edilir. Tesis ve çekek alanlarındaki çevre yükümlülükleri için ayrı incelememize bakılabilir.
Kapasite artışı ve işletmenin devri
Mevcut marinada yeni ponton, daha büyük yat kabulü, çekek alanı eklenmesi veya akaryakıt birimi kurulması yalnız ticari karar değildir. ÇED Yönetmeliği m.20, 24 ve ilgili uygulama esasları çerçevesinde değişikliğin mevcut etkilerle birlikte değerlendirilmesi gerekir. Proje alanı sınırları içinde kalınması, her değişikliği otomatik izinli yapmaz.
Yönetmelik m.21 uyarınca proje sahibi veya unvan değişikliğinde belgelerin ve taahhütlerin 90 takvim günü içinde ilgili il müdürlüğüne sunulmasına ilişkin yükümlülük bulunmaktadır. Devirle önceki taahhütlerin yeni sahip tarafından üstlenilmiş sayılmasına ilişkin hüküm ayrıca önemlidir. Satın alma incelemesi yalnız aktif ruhsatların listesini değil, geçmiş taahhüt ve uyumsuzlukları da kapsamalıdır.
İdari dava ve yatırım takvimi
ÇED sonucu alınan kararlar bakımından İYUK m.20/A’daki ivedi yargılama usulü uygulanır; idari yaptırım kararları bu bent kapsamından ayrıdır. Bu usulde dava açma süresi 30 gündür ve İYUK m.11’deki idari başvuru mekanizması uygulanmaz. Dava başlangıcı bakımından ilan, bildirim ve öğrenme olguları özel olarak değerlendirilmelidir.
Nihai karara karşı 15 günlük temyiz süresi ve Danıştay incelemesi gibi özel kurallar bulunmaktadır. Her marina işleminin aynı usule tabi olduğu söylenemez; imar, ruhsat, tahsis ve yaptırım işlemleri ayrı nitelendirilir. Projeye dava açılmış olması da işlemi kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması kararı ve kararın kapsamı izlenmelidir.
Yatırım sözleşmelerinde izin koşulları, izin alınamamasının mali sonucu, yüklenicinin işe başlama tarihi ve finansman kullanımı birbiriyle uyumlu olmalıdır. İzin belirsizliği sürerken geri alınamaz taahhütler verilmesi, hukuki riskin doğrudan finansman riskine dönüşmesine yol açabilir.
Konunun ayrıntıları için Türkiye’de yat hukuku, bayrak, vergiler ve ithalat işlemleri bölümüne bakılabilir.
Konunun ayrıntıları için serbest bölgede şirket kurmak ve yatırım yapmak bölümüne bakılabilir.
Sonuç
Marina yatırımında uygulanabilir yol haritası, alanın hukuki statüsü ve gerçek proje kapsamıyla başlar. 2026 ÇED değişiklikleri, eski kararların geçiş hükümleri ve işletme devrindeki yükümlülükler birlikte değerlendirilmelidir. İzinlerin dosyada bulunması kadar, aynı kapasite ve aynı projeyi kapsaması da önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Deniz kenarında arsa almak marina kurma hakkı verir mi
Hayır. Kıyı ve deniz alanının kullanımı, plan, çevre ve işletme izinleri ayrıca gereklidir.
ÇED Olumlu kararı bütün ruhsatların yerine geçer mi
Hayır. Diğer idarelerin mevzuatındaki izin ve denetim sorumlulukları devam eder.
2026’da Ek-2 dosyası ÇED Gerekli Değildir kararıyla mı sonuçlanır
5 Mart 2026 değişikliğiyle güncel kararlar ÇED Olumlu veya ÇED Raporu Hazırlanmalıdır şeklindedir.
Eski ÇED Gerekli Değildir kararları otomatik geçersiz mi oldu
Hayır. Geçiş hükmü, karar tarihi, geçerlilik ve proje değişiklikleri birlikte incelenmelidir.
Mevcut marinaya ponton eklemek yeniden inceleme gerektirir mi
Kapasite, boyut, alan ve çevresel etkiler bakımından idari değerlendirme gerekebilir. İşin küçük görülmesi tek başına muafiyet sağlamaz.
Marina devralırken yalnız ruhsatları görmek yeterli mi
Hayır. Taahhütler, izleme raporları, geçmiş aykırılıklar, kullanım hakları ve devir bildirimleri de incelenmelidir.
Kaynakça
- 3621 sayılı Kıyı Kanunu. Kıyı kullanımı, plan ve yapılaşma. Kaynak bağlantısı
- 2872 sayılı Çevre Kanunu. m.10, 20/ı, 24–25 ve ilgili yükümlülükler; 7554 ve 7579 sayılı kanunlarla yapılan değişiklikler dahil. Kaynak bağlantısı
- Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliği — güncel metin. 29.7.2022 / 31907; 5.3.2026 / 33187 değişikliği; m.17, 20, 21, 24 ve geçici hükümler. Kaynak bağlantısı
- ÇED Yönetmeliği — güncel Ek-1 ve Ek-2. 5.3.2026 değişiklikleri; Ek-1 m.10 ve Ek-2 m.28. Kaynak bağlantısı
- ÇŞİDB — 2026/4 sayılı ÇED uygulama genelgesi duyurusu. 18.3.2026; güncel uygulama ve proje değişiklikleri. Kaynak bağlantısı
- 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu. Özellikle m.27–29; yabancı yatların kalışı ve işletilmesi. Kaynak bağlantısı
- Kültür ve Turizm Bakanlığı — Deniz turizmi işlemleri. Deniz turizmi tesisi ve araç belgelendirmesi; yönetmelik uygulamasına giriş. Kaynak bağlantısı
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu. m.20/A ve 27; ivedi yargılama ve yürütmenin durdurulması. Kaynak bağlantısı
- İMEAK DTO — 2026/12 sayılı Denizcilik Atıkları Uygulaması Genelgesi. 9.9.2026 Genelgesi; %80 doluluk, 20/15 gün; 10.9.2026 tarihli 709 sayılı sirküler. Kaynak bağlantısı