Yaşlı ve Bakıma Muhtaç Kişilerin Malvarlığının Hukuken Korunması: Tapu, Vekaletname, Vesayet ve Dava Yolları

Yaşlı kişinin malvarlığının korunmasında temel ilke: Özerklik ve etkili hukuki koruma

Yaşlılık mülkiyet ve tasarruf hakkını kaldırmaz

Anayasa m. 17, 20 ve 35 uyarınca kişinin maddi ve manevi varlığı, özel hayatı, mülkiyet ve miras hakları korunur. TMK m. 9–15 ise fiil ehliyetinin koşullarını belirler. Yaşlı bir kişinin fiziksel desteğe gereksinim duyması; evini satamayacağı, parasını kullanamayacağı veya kimin kendisine bakacağına karar veremeyeceği anlamına gelmez. Hukuki koruma, kişinin kendi kararlarını verme özgürlüğüne gereksiz müdahale edilmeden sağlanmalıdır.

Malvarlığı bakımından riskli işlemler

• Taşınmazın gerçekte ödenmeyen bir bedelle satış gibi gösterilmesi, bağışlanması veya bakım karşılığı devredilmesi.
• Sınırsız satış, ipotek, tahsil ve banka yetkileri içeren vekaletname düzenlenmesi; vekilin bedeli kendisine veya yakınına aktarması.
• Banka hesaplarından yetkisiz nakit çekme, havale, internet bankacılığı veya kart işlemleri.
• Zihinsel duruma ilişkin somut tereddüt bulunan tarihte sözleşme, tapu işlemi veya vekaletname yapılması.
• Korkutma, aldatma, yakınların baskısı, ekonomik ve duygusal bağımlılıktan yararlanma.
• Vasi veya kayyımın menfaat çatışması içinde hareket etmesi; gerekli mahkeme izni olmadan taşınmaz satılması.

Bu işlemlerin hukuki nitelikleri farklıdır. Yakın akrabalık veya düşük satış bedeli tek başına muvazaanın ya da suçun ispatı değildir; fakat diğer kanıtlarla birlikte incelenmesi gereken olgulardır.

Üç ayrı hukuki aşama

Yaşlı kişi hayattayken kendi iradesi ve uygun temsil yoluyla koruma sağlanır; şüpheli işlem gerçekleştiğinde geçersizlik, fesih, iade, tedbir ve tazminat yolları gündeme gelir; kişinin ölümünden sonra ise mirasçılık sıfatı ve terekenin hukuki durumu yeni talepleri mümkün kılabilir. Bu üç aşama birbirinin yerine kullanılamaz.

Fiil ehliyeti, ayırt etme gücü ve sağlık raporlarının delil değeri

Ayırt etme gücünün işlem ve tarih bakımından değerlendirilmesi

TMK m. 10 uyarınca ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan ergin kişi fiil ehliyetine sahiptir. TMK m. 13, akla uygun davranma yeteneğine ilişkin ölçütü düzenler; TMK m. 15, ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiillerinin hukuki sonuçlarına ilişkin temel kuraldır. Değerlendirme, taşınmaz satışı, vekaletname düzenleme, bağışlama veya başka bir işlem hangi tarihte yapılmışsa o tarih itibarıyla ve işlemin niteliğine göre yapılır. Sonradan konan demans tanısı veya sonradan verilen kısıtlama kararı, önceki işlemin geçersizliğini kendiliğinden kanıtlamaz.

Demans, Alzheimer ve diğer hastalıklar otomatik ehliyetsizlik değildir

Tıbbi hastalık adı ile hukuki ayırt etme gücü aynı şey değildir. Hastalığın ağırlığı, seyri, kişinin ilgili işlemdeki anlama ve değerlendirme yeteneği ve işlem anındaki koşulları birlikte araştırılır. Ayrıca duyma, görme ve hareket kısıtlılığı kendi başına zihinsel yetersizlik sayılmaz. Bu konunun kapsamlı nörolojik ve adli tıbbi ayrıntıları bağımsız Yaşlılık, Demans ve İşlem Ehliyeti rehberinin konusudur; burada dava stratejisini belirleyen temel ölçüt açıklanmaktadır.

Tıbbi belgeler ve geriye dönük uzman değerlendirmesi

• İşlemden önceki ve sonraki nöroloji, psikiyatri, aile hekimliği ve hastane kayıtları tarih sırasıyla toplanmalıdır.
• Reçeteler, yatışlar, bilişsel testler ve uzman değerlendirmeleri sağlık verisinin hukuka uygun teminiyle incelenmelidir.
• Noter ve tapu işlem belgeleri; o anda kişinin bilgi edinme, anlatma ve imza süreçleri bakımından gözden geçirilmelidir.
• Tanıklar, işlemi bizzat görüp görmedikleri ve hangi somut olguyu bildikleri bakımından ayrılmalıdır.
• Gerekli durumda mahkemenin Adli Tıp Kurumundan işlem tarihindeki hukuki ehliyete ilişkin rapor alması değerlendirilmelidir.

Tek bir sağlık raporunun varlığı veya yokluğu her dosyada kesin sonuç doğurmaz. Bilimsel raporun değerlendirdiği tarih, dayanak belgeler, yöntemi ve karşı görüşler önemlidir.

Vekaletnameyle taşınmaz ve banka hesabı işlemleri

Temsil yetkisi ile mülkiyet ayrı kavramlardır

Vekaletname düzenlenmesi taşınmazın mülkiyetinin vekile geçtiği anlamına gelmez. Temsil yetkisinin kapsamı, TBK m. 40 ve devamı ile vekalet ilişkisine dair m. 502–513'e göre incelenir. Taşınmaz satışı, bağışlama ve ayni hak işlemlerinde gerekli özel yetki ve resmi şekil koşulları ayrıca gözetilir.

Önleyici vekaletname tasarımı

Vekalet mümkün olduğunca belirli taşınmaz, işlem, yetki, süre veya talimatla sınırlandırılabilir. Satış, bağış, ipotek, bedel tahsili, hesap açma/kapama ve para transferi yetkileri aynı şekilde verilmek zorunda değildir. Vekaletname içindeki yetkiler; kişinin ihtiyacı, menfaati ve kanuni özel yetki koşulları bakımından ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Noterlik işlemine ek olarak ilgili kurumlara bildirim ve hesap erişim yönetimi düşünülmelidir.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması

TBK m. 506 kapsamında vekil, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözetme, sadakat ve özenle hareket etme borcu altındadır. Vekilin yazılı satış yetkisi bulunması, yetkisini kendisine veya yakınına menfaat sağlamak için serbestçe kullanabileceği anlamına gelmez. Tapu devri ve bedel akışı; emsal değer, banka hareketi, taraf ilişkisi ve talimatlar birlikte incelenerek değerlendirilir.

Yetkisiz temsil ve yetkinin kötüye kullanılması farklıdır

İşlemi yapma yetkisinin hiç bulunmaması veya aşılması ile mevcut yetkinin vekalet verenin zararına kullanılması farklı hukuki sebeplerdir. Dava dilekçesinde bu ayrımın karıştırılması, ispat ve talep sonucunu olumsuz etkileyebilir.

İlk devralan ve sonraki devralanın iyiniyeti

Vekil ile işlem yapan kişi vekalet görevinin kötüye kullanıldığını bilmiyorsa ve kendisinden beklenen özeni gösterdiğinde de bilebilecek durumda değilse, vekil ile vekalet veren arasındaki iç ihlalin üçüncü kişi yönünden etkisi sınırlanabilir. Sonraki devirlerde TMK m. 1023–1024'teki tapu siciline güven koruması, yolsuz tescil ve iyiniyet ayrıca araştırılır. İlk alıcının hukuki durumu sonraki her malik için otomatik sonuç yaratmaz.

Vekaletin geri alınması, azil ve önceki işlemler

Vekaletin geri alınması gelecekteki riskleri azaltabilir, ancak geçmişteki satışları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Noterlik ve banka gibi ilgili kurumlarda bildirimin nasıl yapılacağı, hukuken sonuç doğurduğu tarih ve üçüncü kişilerin durumu izlenmelidir. Geçmiş işlem için ayrıca tapu iptali, alacak, tazminat veya hesap verme davası gerekebilir.

Banka hesabının korunması, kart ve dijital erişim

Yaşlı kişinin banka hesabı, emeklilik maaşı, birikimleri ve yatırım varlıkları aile fertlerinin ortak mülkiyeti haline gelmez. Hesaptan para çeken kişinin hukuki yetkisi, verilen talimat, iki aşamalı doğrulama, kart/şifre erişimi, işlem saatleri, alıcı hesaplar ve paranın fiili kullanımı incelenmelidir. Vekilin hesap vermesi ve teslim borcu, TBK m. 508 kapsamında önem taşır. Yetkisiz işlemlerde bankaya zamanında yazılı bildirim, işlem kayıtlarının korunması, uygun alacak/tazminat davası ve suç şüphesi varsa başsavcılık başvurusu ayrı süreçlerdir. Banka hesabını bloke ettirme yetkisi, yalnız aile üyeliğinden doğmaz; somut hukuki dayanak ve gerektiğinde mahkeme kararı gerekir.

Satış, bağış, bakım karşılığı devir, intifa ve oturma hakkı

Aile içi taşınmaz devrinin gerçek niteliği

Tapuda satış yazması, bedelin gerçekten ödendiğini ve işlemde her durumda gerçek satış iradesi bulunduğunu kesin olarak göstermez. Buna karşılık yakınlık ilişkisi ve düşük bedel de tek başına muvazaa kanıtı değildir. Ödeme kayıtları, taşınmaz değerleri, tarafların ekonomik durumu, işlem öncesi ve sonraki davranışlar ve somut amaç birlikte incelenir.

Bağış ve bakım sözleşmesinin ayrılması

Gerçek bağış kural olarak karşılıksız; TBK m. 611–619 kapsamındaki gerçek ölünceye kadar bakma sözleşmesi ise bakım ve gözetim borcunun karşılık teşkil ettiği ivazlı bir sözleşmedir. Bakımın yapılmaması nedeniyle fesih ile sözleşmenin kuruluşundaki muvazaa aynı iddia değildir. Gerçek bağışın geri alınması da TBK m. 295 ve devamındaki özel nedenlere bağlıdır. Ayrıntılı bakım borcu, ipotek, fesih ve tapu meseleleri ilgili özgün ana makalede ele alınmıştır.

İntifa veya oturma hakkının koruyucu işlevi

Taşınmazı devreden kişi konutta yaşamaya veya taşınmazdan gelir elde etmeye devam etmek istiyorsa intifa ve oturma hakkı değerlendirilebilir. Bunların kapsamı, tescili, devir ve kullanım sınırlamaları, gider paylaşımı ve sona ermesi birbirinden farklıdır. Mülkiyeti devretmek, oturmaya veya kira gelirine kendiliğinden devam etme hakkı vermez. Uygun sınırlı ayni hak, işlemden önce açık ve tescile elverişli biçimde kararlaştırılmalıdır.

İlgili yazılar: Yaşlılık, Demans ve İşlem Ehliyeti; Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil; İntifa Hakkı ve Oturma Hakkı.

Vesayet, kayyımlık ve yasal danışmanlık: En az müdahaleci koruma

Kısıtlama sebepleri birbiri yerine kullanılamaz

TMK m. 405 akıl hastalığı veya akıl zayıflığı ve kanuni koşullarla bağlantılı kısıtlamayı; m. 406 kötü yönetim ve diğer kanuni durumları; m. 408 ise ergin kişinin yaşlılığı, engelliliği, deneyimsizliği veya ağır hastalığı nedeniyle işlerini gerektiği gibi yönetemediğini kanıtlayarak kendi isteğiyle kısıtlanmasını düzenler. Bunların ispat ve usul koşulları farklıdır. Özellikle yaşlılık tek başına ve kişinin isteği dışında m. 408 kapsamında otomatik kısıtlama sebebi gibi yorumlanamaz.

Vesayet makamı, denetim makamı ve kişi hakları

Vesayet makamı sulh hukuk, denetim makamı asliye hukuk mahkemesidir. TMK m. 409 uyarınca akıl hastalığı veya akıl zayıflığı sebebiyle kısıtlamada resmi sağlık kurulu raporu güvence işlevi görür. Kişinin dinlenmesi ve sürece katılımı, ilgili hukuki koşullarda gözetilmelidir. Vesayet, ailenin malvarlığı yönetimini ele geçirmesi için bir yöntem değil, korunacak kişinin yararına düzenlenmiş yargısal bir kurumdur.

TMK m. 420 ile vesayet sürecindeki geçici tedbirler

Esas vesayet kararı henüz verilmemişken kişisel veya ekonomik menfaatin acilen korunması gerekiyorsa TMK m. 420 kapsamında uygun geçici önlemler gündeme gelebilir. Kanunun öngördüğü koşullarda geçici temsilci atanması ve koruma önlemleri düşünülebilir. Bunun için somut tehlike, gereklilik, kapsam ve ölçülülük açıklanmalıdır. Vesayet başvurusu yapılması kendiliğinden bütün hesapları bloke etmez veya tapu satışlarını durdurmaz.

TMK m. 429: Yasal danışmanlık ve alternatif koruma

Tam vesayetin gerekli olmadığı, ancak kanunda belirtilen bazı işlemler yönünden destek ve denetim ihtiyacının bulunduğu durumlarda TMK m. 429 kapsamındaki yasal danışmanlık değerlendirilebilir. Bu araç vesayetin bütün sonuçlarını otomatik doğurmaz. Bir hukuki işlemin danışman onayı gerektirip gerektirmediği, yasal danışmanlığın kapsamı ve somut karar incelenerek belirlenmelidir.

Kayyımlık ve menfaat çatışması

TMK m. 426 ve devamı kapsamında belirli işlemde temsil veya yönetim kayyımı gerekebilir. Vasi ile korunan kişinin çıkarlarının çatıştığı, vasinin kendisinin veya yakınlarının malvarlığı devrinden yarar sağlayacağı hallerde temsil yetkisi ve yargısal denetim ayrıca ele alınmalıdır. Vasi, vesayet altındaki kişinin malvarlığının sahibi değildir.

İlgili yazılar: Vesayet, vasilik ve kayyımlık işlemleri.

Vasinin denetlenmesi, şikâyet, izin ve taşınmaz satışı

Vasinin envanter, yönetim ve hesap verme yükümlülüğü

Vasi, kişinin gelir ve giderlerini menfaatine uygun yönetmeli, malvarlığı envanteri ve hesap verme gereklerini yerine getirmelidir. Malvarlığının amacı dışında kullanıldığı, hesapların saklandığı veya zarar doğduğu iddialarında vesayet dosyasındaki envanter, banka kayıtları, hesap raporları ve mahkeme kararları istenmelidir. Gerektiğinde vasinin görevine ilişkin önlemler, görevden alınma ve tazminat sorumluluğu değerlendirilebilir.

TMK m. 461: Şikâyet ve on günlük itiraz süresi

Ayırt etme gücüne sahip vesayet altındaki kişi ve her ilgili, vasinin eylem ve işlemlerine karşı vesayet makamına şikâyet edebilir. Vesayet makamının kararlarına karşı ise tebliğden itibaren on gün içinde denetim makamına itiraz edilebilir. Bu on günlük süreyi doğrudan her vasi işlemine karşı genel dava süresi gibi göstermek doğru değildir: şikâyetin konusu ve itiraz edilen vesayet makamı kararı ayrı belirlenir.

TMK m. 462–463: Hangi işlem için hangi izin?

TMK m. 462, taşınmaz alımı, satımı, rehnedilmesi ve taşınmaz üzerinde diğer ayni hakların kurulmasını vesayet makamı iznine tabi tutar. Borçlanma, bazı uzun süreli kiralama, mirasın paylaştırılması ve diğer işlemler bakımından da ilgili bentler incelenmelidir. TMK m. 463'teki bazı işlem türlerinde vesayet makamının izni yanında denetim makamının izni de gereklidir. Her taşınmaz satışı için m. 463'ün tamamının kendiliğinden uygulandığı söylenemez; işlem türüne ve özel rejime bakılır.

TMK m. 444: 2026 yılında değişen elektronik satış usulü

16.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanun'un 12. maddesiyle değiştirilen TMK m. 444/2, vesayet altındaki kişinin taşınmazlarının satışında UYAP'a entegre elektronik satış portalı üzerinden açık artırmayı düzenlemiştir. Satışın vesayet altındaki kişinin menfaati bakımından gerekli olması ve vesayet makamının talimatı şarttır. İhalenin onanmasına ilişkin kararın ihale tarihinden itibaren on gün içinde verilmesi öngörülmüştür.

Elektronik açık artırma ve onama

Güncel elektronik satış usulü, önceki dönemde anlatılan fiziki açık artırma sisteminden ayrılmalıdır. Somut işlemin tarihi, değişiklik ve geçiş hükümleri araştırılarak hangi usulün geçerli olduğu belirlenir. Tapu tesciline dayanak olacak onama kararı ile ödeme ve tescil belgeleri birlikte incelenmelidir.

Pazarlıkla satış istisnası

TMK m. 444/3 uyarınca denetim makamı, istisnai özel durumları, taşınmazın niteliğini veya düşük değerini gözeterek pazarlıkla satışa karar verebilir. Bu istisna, vasinin kendi tercihine göre serbestçe pazarlıkla satış yapabileceği anlamına gelmez.

Usulsüz vasinin işlemine karşı sonuçlar

Gerekli iznin bulunmaması, menfaat çatışması, sahte veya eksik belge, satış bedelinin korunmaması gibi iddialarda işlemin geçerliliği ve olası tapu, para ve sorumluluk talepleri ayrı ayrı incelenir. Vasi işlemi, vesayet makamı kararı, denetim makamı kararı ve tapudaki son tescil birbirine karıştırılmamalıdır.

Acil malvarlığı koruma yolları: Tapu, banka, belgeler ve delil

Tapu devri riski ve ihtiyati tedbir

Taşınmazın devredileceğine ilişkin somut, yakın bir risk varsa tapu kaydı ve işlem belgeleri hukuka uygun biçimde araştırılmalı; hak sahipliği ve gerekli koşullar mevcutsa HMK m. 389 ve devamına dayalı ihtiyati tedbir istenmelidir. Gelecekte mirasçı olma beklentisi tek başına kişinin hayattaki geçerli tasarrufunu sınırlamaz. Tedbirin koşulları, yaklaşık ispatı, teminatı, uygulanması ve itirazı dosyaya göre belirlenir. Başvurunun yapılması tek başına satış yasağı getirmez.

Banka hesabı bakımından acil işlemler

Hesap hareketlerinin yazılı olarak araştırılması, yetkisiz işleme bankaya başvuru, kart/erişim yetkilerinin güvenli biçimde gözden geçirilmesi ve gerekiyorsa uygun yargısal önlem değerlendirilmelidir. Kişinin açık yetkisi veya temsil hakkı olmadan yakınları hesap bilgilerine sınırsız erişim sağlayamaz. İşlem verileri banka, mahkeme veya yetkili merci kanalıyla hukuka uygun elde edilmelidir.

Delil tespiti, belge muhafazası ve kişisel veriler

Tapu işlem evrakı, noterlik vekaletname sureti, emsal piyasa değeri, banka akışı, sağlık kayıtları, mesaj ve görüşme kayıtları birbirleriyle zaman çizelgesinde ilişkilendirilmelidir. HMK m. 400 ve devamı kapsamında şartları varsa delil tespiti düşünülür. Hukuka aykırı ses kaydı, hesap erişimi veya sağlık dosyası temini delil ve kişisel veri hukuku sorunları doğurabilir.

Yaşlı kişi hayattayken kim hangi başvuruyu yapabilir?

Yakınlık tek başına temsil veya dava hakkı değildir

Çocuk, eş, kardeş veya ileride mirasçı olması beklenen başka bir kişinin varlığı, sağ kişiye ait tüm hakların doğrudan kullanılabilmesi anlamına gelmez. Hukuki işlem ehliyeti yerinde olan kişi kendi adına dava açabilir, vekil tayin edebilir ve geçerli tasarrufta bulunabilir. Diğer kişilerin dava açma yetkisi somut hak, kanuni temsil, vekalet, vesayet, kayyımlık veya özel yasal düzenleme ile araştırılır.

Vasi veya kayyımın dava yetkisi

Vesayet altındaki kişi adına açılacak dava bakımından vasi/kayyım sıfatı, dava için gerekli özel izinler ve varsa menfaat çatışması değerlendirilir. TMK m. 462'de dava açma gibi bazı işlemler için vesayet makamının izni gerekmektedir; kanuni istisnalar ve acil işlemler ayrıca incelenmelidir.

Sonradan ölüm ve taraf teşkili

Dava devam ederken kişinin ölümü, taraf ehliyeti ve temsil bakımından yeni inceleme gerektirir. Mirasçıların belirlenmesi, mirasçılık belgesi, terekeye ilişkin hakların niteliği ve usuli taraf teşkili tamamlanmadan doğrudan önceki vasi üzerinden devam edildiği varsayılmamalıdır.

Dava türleri: Ehliyetsizlik, vekaletin kötüye kullanılması, aşırı yararlanma, aldatma ve tapu iptali

Ayırt etme gücü yokluğu ve geçersizlik

İşlem tarihinde ayırt etme gücü bulunmadığı kanıtlanırsa TMK m. 15 ve ilgili hükümler çerçevesinde işlemin hukuki sonucu ve gerektiğinde tapu iptali ve tescil incelenir. Sonraki kişilere devir varsa ayni hakların kazanılması ve tapu siciline güven ayrıca değerlendirilmelidir. Ehliyetsizlik, vekaletin kötüye kullanılmasından ayrı bir geçersizlik iddiasıdır.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması

Vekilin sadakat borcunu ihlali, alıcının iyiniyetli olması veya olmaması ve sonradan yapılan devirler birlikte değerlendirilir. Tapu iptali mümkün değilse vekilin hesap verme ve tazminat borcu ile diğer parasal istemler gündeme gelebilir. Talep sonucu, yalnızca “vekalet kötüye kullanıldı” demekle yetinmeden hangi malvarlığı sonucunun istendiğini göstermelidir.

TBK m. 28: Aşırı yararlanma ve süre

Karşılıklı edimler arasında açık oransızlık ve zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanma koşulları birlikte aranır. Zarar gören, şartlarına göre sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirip verdiğini geri isteyebilir veya sözleşmeye bağlı kalarak oransızlığın giderilmesini talep edebilir.

Bir yıllık ve beş yıllık süre

Bir yıllık süre, düşüncesizlik veya deneyimsizliğin öğrenildiği; zor durumda kalmada bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlar. Her halde sözleşmenin kuruluşundan itibaren beş yıllık üst süre vardır. Bu süreler muris muvazaası veya ehliyetsizlik iddiasına mekanik olarak uygulanamaz.

TBK m. 36–39: Aldatma, korkutma ve öğrenme süresi

Aldatma veya korkutma iddiasında davranış, iradeye etkisi, bunun delilleri ve TBK m. 39'daki hak kullanım süresi değerlendirilir. Yanılma veya aldatmanın öğrenilmesinden; korkutmada ise etkinin ortadan kalkmasından itibaren bir yıl içerisinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmeyen veya verdiğini geri istemeyen kişi, kanuni koşullarda sözleşmeyi onamış sayılır. Aldatma ya da korkutma nedeniyle tazminat hakkının değerlendirilmesi ayrıca mümkündür.

Bağışlamanın geri alınması ve bakım sözleşmesinin feshi

Gerçek bağışta TBK m. 295 ve devamındaki geri alma koşulları; gerçek bakım sözleşmesinde TBK m. 616–618'deki özel fesih rejimi değerlendirilir. Bakımın yetersiz ifasına dayanılan fesih ile başlangıçtaki muris muvazaası ve saklı pay için tenkis birbirinin yerine konulmamalıdır.

Tapu iptali mümkün değilse hangi parasal talepler gündeme gelir?

İyiniyetli sonraki malikin hakları, taşınmazın elden çıkması veya davada aynen iadenin mümkün olmaması nedeniyle tapu talebi sonuçsuz kalabilir. Bu durumda somut olaya göre vekile karşı hesap verme ve teslim, zarar tazmini, haksız fiil, sebepsiz zenginleşme veya devre konu paranın iadesi tartışılabilir. Parasal talebin hukuki sebebi, borçlusu, tutarı, faiz başlangıcı ve zamanaşımı ayrı saptanmalıdır. Aynı zarar için birden çok hukuki sebep tartışılsa dahi mükerrer tahsil talep edilmemelidir.

Kişinin ölümünden sonra mirasçıların kullanabileceği haklar

Mirasın açılması ve hak sahipliği

TMK m. 599 kapsamında mirasçılık ve tereke ilişkisi ölüm üzerine gündeme gelir. Kişinin sağlığındaki malvarlığı üzerinde gelecekte mirasçı olma beklentisi doğrudan dava hakkı doğurmaz. Ölüm sonrasında ise dava konusu hakkın terekeye ait olup olmadığı, mirasçıların birlikte mi yoksa pay oranında mı hareket edeceği ve taraf sıfatı değerlendirilmelidir.

Muris muvazaası ve gerçek bakım amacı

Mirasbırakanın gerçek bağış iradesini görünürde satış veya bakım sözleşmesiyle gizlemesi ve mirasçılardan mal kaçırma amacı ayrı delillerle araştırılır. Gerçek ivazlı bakım sözleşmesi sırf miras paylarını azalttığı için geçersiz olmaz. Mirasbırakanın bütün malvarlığı, temlik tarihi itibarıyla taşınmaz değerleri, yaş ve sağlık durumu, bakım ilişkisinin gerçekliği ve aile ilişkileri birlikte incelenir.

Tenkis, saklı pay ve denkleştirme

Saklı payı ihlal eden kanunen tenkise tabi kazandırmalar için TMK m. 560 ve devamı; denkleştirme iddiaları için ilgili miras hükümleri uygulanır. Gerçek ivazlı sözleşme, gizli bağış ve karma kazandırma farklı sonuçlara tabidir. Tenkis süreleri ve hesapları muris muvazaası davasının süre ve ispat rejimiyle karıştırılmamalıdır.

Miras yoluyla geçen ve geçmeyen talepler

Mirasbırakanın sağlığında doğmuş malvarlığı alacaklarının hangilerinin mirasçılara geçtiği; kişiye sıkı sıkıya bağlı hakların hangilerinin sona erdiği somut hukuki sebep temelinde ayrılır. Özellikle bakım sözleşmesinin feshi ve irade bozukluğuna dayalı hakların mirasçılarca kullanılabileceği varsayımı otomatik kurulamaz.

İlgili yazılar: Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil; Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi; Hayattayken Miras Planlaması; Anne, Baba ve Çocuklar Arasında Tapu Devri.

Ceza hukuku boyutu ve özel hukuk davasıyla ilişkisi

Somut olayda aldatıcı davranışlarla malvarlığı edinilmesi, emanet edilen paranın amacı dışında kullanılması, hukuken önem taşıyan belgenin sahteleştirilmesi, tehditle işlem yaptırılması veya başka davranışlar suç şüphesi yaratabilir. Ancak bedelin ödenmemesi, aile içi uyuşmazlık veya sözleşmenin ihlali tek başına dolandırıcılık ya da güveni kötüye kullanma suçunu oluşturmaz. Suçun tüm unsurları, kast ve deliller ayrı değerlendirilmelidir. Cumhuriyet başsavcılığına başvuru tapu davasındaki süreleri kendiliğinden durdurmaz; ceza soruşturması da özel hukukta aynen iade kararının yerine geçmez.

Yabancı kişilerin Türkiye'deki malvarlığı ve sınır ötesi işlemler

Yaşlı kişinin yabancı uyruklu olması, yurt dışında yaşaması, vekaletnameyi yabancı ülkede düzenlemesi veya mirasçıların farklı ülkelerde bulunması durumunda MÖHUK, yabancıların taşınmaz edinim sınırlamaları, Türkiye'deki taşınmazın aynına ilişkin hukuk, konsolosluk/noterlik işlemleri, apostil veya tasdik, yeminli tercüme ve temsil belgeleri ayrıca incelenir. Yabancı ülkede verilen vesayet veya mahkeme kararının Türkiye'de kendiliğinden aynı yetkiyi sağladığı varsayılmamalıdır. Somut olayda tanıma, tenfiz, uygulanacak hukuk ve milletlerarası yetki ayrı belirlenir.

Uygulama tablosu: Hukuki sorun, başvuru, delil ve süre

Tablodaki her süre yalnız gösterilen başvuru veya işlem içindir. Özellikle tapu iptali davalarına tek ve değişmez bir genel süre uygulanamaz; hukuki sebep ve ileri sürülen talep araştırılmalıdır.

Delil planı ve somut olayda ispat zinciri

İşlem belgelerinin tarihsel eşleştirilmesi

Noter vekaletnamesi, tapu resmi senedi, tapu yevmiye kayıtları, taşınmazın devir tarihindeki piyasa değerine ilişkin belgeler, banka transferleri ve teslim bilgileri tek zaman çizelgesine konulmalıdır. Böylece gerçek irade, bedel ödemesi ve sonraki devirler arasındaki bağlantı araştırılır.

Tanık ve sağlık delillerinin birlikte değerlendirilmesi

Tanıkların yalnız aile içi kanaatleri değil, bizzat gördükleri işlem, görüşme veya bakım olayları önemlidir. Sonradan düzenlenen sağlık raporlarının geriye dönük değerlendirmesi kaynak kayıtlarla karşılaştırılmalıdır. Lehe ve aleyhe delillerin bir kısmının göz ardı edilmesi, hem dava hem savunma bakımından yanıltıcı sonuca götürebilir.

Davalı ve üçüncü kişinin savunmaları

Karşı taraf gerçek bedel ödediğini, kişinin ayırt etme gücünün yerinde olduğunu, işlem için özgür irade bulunduğunu, bakım borcunun yerine getirildiğini veya iyiniyetle hak kazandığını ileri sürebilir. Etkili dava stratejisi, yalnız kendi iddiasını değil en güçlü karşı savunmayı ve bu savunmanın hangi delille doğrulanıp çürütülebileceğini de incelemelidir.

Sözleşme ve devir öncesi 20 maddelik kontrol listesi

1. İşlemin yapılmasını bizzat kişinin isteyip istemediği doğrulandı mı?
2. İşlem ve ekonomik sonuçları kişiye anlaşılır biçimde açıklandı mı?
3. İşlem tarihindeki ayırt etme gücü konusunda somut tereddüt var mı?
4. Gerekli resmi şekil ve belge türü doğru seçildi mi?
5. Taşınmazın malik, pay ve takyidat bilgileri güncel mi?
6. Satış, bağış ve bakım karşılığı devir arasında gerçek amaca uygun seçim yapıldı mı?
7. İşlem bedeli, hesap ve ödeme kanalı belirli mi?
8. Vekaletname yalnız gerekli yetkileri mi içeriyor?
9. Taşınmazı temsilci veya yakını ediniyorsa menfaat çatışması araştırıldı mı?
10. İntifa veya oturma hakkı ihtiyacı değerlendirildi mi?
11. Bakım sözleşmesinin edimleri ve teminatları açık mı?
12. Banka hesapları için temsil ve dijital erişim ayrı düzenlendi mi?
13. Kısıtlama veya yasal danışmanlık kararı bulunuyor mu?
14. Vasi/kayyım yetkisi ve mahkeme izinleri kontrol edildi mi?
15. Vesayet altındaki taşınmaz için güncel satış usulü gözetildi mi?
16. Tapu veya banka işlemini destekleyen belgeler saklanıyor mu?
17. Yabancılık unsuru ve tercüme/tasdik koşulları kontrol edildi mi?
18. Harç, vergi, masraf ve işlem sonrası yükümlülükler incelendi mi?
19. Olası miras ve dava sonuçları gerçek hukuki tür üzerinden değerlendirildi mi?
20. İleriye dönük denetim, belge erişimi ve güvenli saklama düzeni belirlendi mi?

Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararları ışığında hukuki değerlendirme

Vesayet makamı izni olmadan yapılan taşınmaz satışı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 23.10.2014, E. 2014/623, K. 2014/16330. Erişilen karar pasajında kısıtlı kişinin vesayet altındayken izin alınmadan yaptığı taşınmaz satışına geçerlilik tanınamayacağı değerlendirilmiştir. Bu yaklaşımın uygulamadaki sonucu, yalnız tapu senedine değil vesayet dosyasındaki izin ve temsil koşullarına da bakılmasıdır. Karar bağlantısı: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 23.10.2014, E. 2014/623, K. 2014/16330

Üçüncü kişinin iyiniyeti ve vekaletin kötüye kullanılması

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 09.12.2025, E. 2024/1501, K. 2025/5807. Erişilen gerekçe pasajında vekilin sadakat borcuyla birlikte vekille sözleşme yapan iyiniyetli kişinin hukuki konumu üzerinde durulmuştur. Vekilin ihlali ile devralanın hak kazanması farklı incelemeler gerektirir. Karar bağlantısı: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 09.12.2025, E. 2024/1501, K. 2025/5807

Ehliyet incelemesinin önceliği ve işlem tarihinin önemi

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 15.05.2025, E. 2024/2586, K. 2025/2577. Erişilen karar pasajında kişinin vekaletname ve satış tarihlerindeki hukuki işlem ehliyetinin Adli Tıp değerlendirmesiyle araştırılması gerektiğine ilişkin yargılama süreci aktarılmıştır. Bu yaklaşım, ehliyetsizlik iddiası ile vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasının birbirinden ayrılmasını gerektirir. Karar bağlantısı: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 15.05.2025, E. 2024/2586, K. 2025/2577

Vekil ile devralan arasında el ve işbirliği iddiası

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 28.02.2023, E. 2023/948, K. 2023/1172. Erişilen pasajda vekalet verenin zararlandırılması, vekil ile taşınmazı devralanın baba-oğul ilişkisi ve bedelsiz devir iddiaları bağlamında değerlendirilmiştir. Yakınlık tek başına değil, devir bedeli ve somut davranışlarla birlikte anlam kazanır. Karar bağlantısı: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 28.02.2023, E. 2023/948, K. 2023/1172

Vesayet tedbirinin süresi de mülkiyet hakkı bakımından denetlenir

Anayasa Mahkemesi, Sevim Gergerli, B. No. 2023/65565, 24.12.2025. Başvuru, vesayet sürecindeki taşınmaz ve banka hesabı tedbirlerinin uzunluğu ile bankadaki paranın değer kaybı iddialarına ilişkindir. Kararın yayımlanan sonuç tablosunda geçici hukuki korumadan kaynaklanan mülkiyet hakkı iddiası yönünden ihlal, başka bir özel hukuk boyutu yönünden ise başvuru yollarının tüketilmemesi sonucu ayrılmıştır. Koruma tedbiri sınırsız ve süresiz bir mülkiyet müdahalesine dönüşmemelidir. Karar bağlantısı: eski--kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr

Sonuç

Yaşlı ve bakıma muhtaç kişinin malvarlığını korumada belirleyici olan, yalnızca taşınmazın kimin adına tescilli bulunduğu değildir. Kişinin işlem anındaki ehliyeti, serbest iradesi, temsil yetkisinin kapsamı, yapılan işlemin gerçek amacı, gerekiyorsa vesayet makamının izni ve üçüncü kişilerin hukuki konumu birlikte değerlendirilmelidir.

Koruma, kişi hayattayken özgür tasarruf hakkını gözeten önleyici yöntemlerle başlayabilir; işlem gerçekleşmişse geçersizlik, tapu iptali, iade, tazminat veya uygun geçici tedbir yollarıyla devam edebilir. Kişi öldükten sonraysa mirasçılık, tereke ve saklı pay hükümleri çerçevesinde farklı haklar gündeme gelir. Dava stratejisi, doğru hukuki sebep kadar doğru tarih ve delile dayanmalıdır.

Etkili hukuki koruma, yaşlı bireyin yerine karar vermek değil; onun özgür iradesini, malvarlığını ve hukuken korunmaya değer menfaatlerini birlikte güvence altına almaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Yaşlı kişi evini kendi kararıyla satabilir mi?

Evet. Yaşlılık tek başına satış yasağı doğurmaz. İşlem tarihinde ayırt etme gücü ve diğer geçerlilik koşulları bulunmalıdır.

Demans veya Alzheimer tanısı tapu işlemini otomatik geçersiz kılar mı?

Hayır. İşlem anındaki ayırt etme gücü ve tıbbi/hukuki deliller birlikte incelenir.

Çocuklar anne veya babalarının ev satmasını engelleyebilir mi?

Sırf gelecekte mirasçı olacakları için engelleyemezler. Somut koruma sebebi varsa kanuni başvuru yolları değerlendirilebilir.

Vekaletnameyle satılan ev geri alınabilir mi?

Somut işlemin yetki ve iyiniyet koşullarına göre tapu iptali ve tescil veya tazminat gündeme gelebilir; her vekalet ihlalinde otomatik geri alma olmaz.

Vasi kısıtlının taşınmazını dilediği kişiye satabilir mi?

Hayır. Kanuni izin, menfaat ve satış usulü koşulları uygulanır. TMK m. 444'ün 2026 değişikliği ayrıca dikkate alınır.

Vasinin işlemine nereye şikâyet edilir?

TMK m. 461 koşullarında vesayet makamına şikâyet edilebilir. Vesayet makamının kararına karşı tebliğden itibaren on gün içinde denetim makamına itiraz öngörülür.

Vesayet davası açılması banka hesaplarını otomatik bloke eder mi?

Hayır. Koruma için somut koşullarda mahkemece geçici tedbir kararı gerekli olabilir.

Sağlık raporu tapu işleminde her zaman zorunlu mudur?

Her işlemde otomatik zorunluluk bulunduğu söylenemez. Somut ehliyet tereddüdü ve uygulanan resmi usul değerlendirilir.

Aşırı yararlanma davasında süre ne kadardır?

TBK m. 28'de belirtilen başlangıçlardan itibaren bir yıl ve her halde sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıllık süre öngörülür.

Mirasçılar kişi hayattayken muris muvazaası davası açabilir mi?

Yalnız gelecekte mirasçı olma beklentisi bu hakkı doğurmaz; ölüm sonrası mirasçı talepleri ile sağ kişiyi koruma yolları ayrıdır.

Tapu iptali olmazsa zarar karşılıksız mı kalır?

Her zaman değil. Olayın niteliğine göre hesap verme, iade veya tazminat gibi parasal talepler ayrıca incelenebilir.

Şüpheli para çekme ceza soruşturmasına konu olabilir mi?

Somut davranış suç unsurlarını oluşturuyorsa evet; ancak banka veya aile uyuşmazlığı her durumda suç değildir.

Yabancı ülkede düzenlenen vekaletname Türkiye'de kullanılabilir mi?

Belgenin düzenlendiği ülke, konsolosluk veya noterlik işlemi, tasdik/apostil, tercüme ve işlem yetkisi koşulları değerlendirilmelidir.

Kaynakça

1. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, m. 17, 20 ve 35.
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 9–15, 405–429, 441–444, 461–463, 560–571, 599, 1023–1024. Güncel m. 444/2 için 16.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanun m. 12. Resmi Adalet Mevzuat erişimi. mevzuat.adalet.gov.tr.
3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 28, 36–39, 40 ve devamı, 295 ve devamı, 502–513, 611–619. Mevzuat Bilgi Sistemi. mevzuat.gov.tr.
4. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 12, 190, 389 ve devamı, 400 ve devamı. Mevzuat Bilgi Sistemi. mevzuat.gov.tr.
5. 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun. Mevzuat Bilgi Sistemi. mevzuat.gov.tr.
6. Yargıtay 1. HD, 23.10.2014, E. 2014/623, K. 2014/16330.
7. Yargıtay 1. HD, 09.12.2025, E. 2024/1501, K. 2025/5807.
8. Yargıtay 1. HD, 15.05.2025, E. 2024/2586, K. 2025/2577.
9. Yargıtay 1. HD, 28.02.2023, E. 2023/948, K. 2023/1172.
10. Anayasa Mahkemesi, Sevim Gergerli, B. No. 2023/65565, 24.12.2025. eski--kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr.