Gayrimenkul Alım-Satımı

Bir konut, villa, arsa, tarla, iş yeri veya yatırım taşınmazı satın almak; satış bedelini ödemek ve tapuyu devralmaktan ibaret değildir. Tapu sicilindeki bir şerh, ipotek veya tedbir; belediye imar dosyasındaki bir aykırılık; yapı ruhsatı, iskân veya onaylı mimari projedeki bir sorun; satıcının temsil yetkisindeki eksiklik ya da sözleşme ve ödeme planındaki belirsizlik, taşınmazın kullanılmasını, değerini, finansmanını ve yeniden satışını doğrudan etkileyebilir.

Güvenli bir gayrimenkul alım-satım süreci; satıcının ve mülkiyetin incelenmesini, güncel ve geçmiş tapu kayıtlarının araştırılmasını, belediye ve imar işlem dosyasının kontrolünü, onaylı mimari proje ile mevcut fiilî durumun karşılaştırılmasını, satış fiyatının emsal ve değerleme verileriyle değerlendirilmesini, yapının teknik durumunun araştırılmasını, sözleşmenin hazırlanmasını, ödeme ve tapu devrinin eş zamanlı planlanmasını gerektirir. Güneş & Güneş Hukuk Bürosu, alıcı ve satıcı tarafındaki hukuki süreci dosyanın niteliğine göre yürütür; mimari, mühendislik, harita ve değerleme konularında gerektiğinde bağımsız ve yetkili uzmanlarla koordinasyon sağlar.

Taşınmaz İncelemesi Talep Edin

Satın alma güvenliği için temel kural: Tapu ve belediye–imar incelemesi tamamlanmadan, onaylı proje ile fiilî durum karşılaştırılmadan ve sözleşme koşulları belirlenmeden kapora, rezervasyon bedeli veya ön ödeme yapılmamalıdır.

Taşınmaz Satın Almadan Önce İncelediğimiz Temel Alanlar

Tapu Sicili ve Mülkiyet Yapısı

Taşınmazın güncel tapu kayıtları, maliki, pay oranları, vasfı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu, arsa payı, eklentileri ve bağımsız bölüm bilgileri incelenir. Tapu senedi görüntüsü tek başına yeterli kabul edilmez; güncel kayıt örneği, takyidatlar ve gerekli hâllerde önceki devirler birlikte değerlendirilir.

Satıcının Kimliği, Yetkisi ve Tasarruf Ehliyeti

Satıcının gerçek hak sahibi olup olmadığı, vekâletname veya temsil belgesinin kapsamı, tüzel kişilerde temsil ve imza yetkisi, küçük veya kısıtlı maliklerde gerekli izinler ve miras yoluyla edinilen taşınmazlarda mirasçılık ve intikal durumu araştırılır. Aile konutu, eş rızası, ortak mülkiyet ve pay satışı nedeniyle doğabilecek sınırlamalar ayrıca değerlendirilir.

Belediye ve İmar İşlem Dosyası

Taşınmazın bağlı bulunduğu belediye veya yetkili idare nezdindeki imar ve yapı dosyası incelenir. Güncel imar planı, plan notları, imar durumu, yapı ruhsatı, tadilat ruhsatları, yapı kullanma izin belgesi, onaylı mimari proje, varsa idari yaptırım ve devam eden işlem kayıtları birlikte ele alınır.

Onaylı Mimari Proje ile Fiilî Durumun Karşılaştırılması

Belediyeden veya yetkili idareden temin edilen onaylı mimari proje ile taşınmazın mevcut kullanım biçimi ve fiziksel durumu karşılaştırılır. Bağımsız bölümün blok, kat, numara, konum, cephe, sınır, kullanım amacı, alan, oda düzeni, balkon, teras, bodrum, çatı, depo, otopark ve diğer eklentileri incelenir. Gerektiğinde yerinde inceleme; mimar, mühendis veya harita uzmanı desteğiyle gerçekleştirilir.

Gayrimenkul Değerleme, Emsal ve Fiyat Araştırması

Satış bedelinin piyasa koşullarıyla uyumunun değerlendirilebilmesi için gerektiğinde lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı veya işlemin niteliğinin gerektirdiği yetkili değerleme kuruluşuyla koordinasyon kurulur. Değerleme tarihi, amacı, kullanılan yöntem, karşılaştırılabilir emsaller, taşınmazın hukuki ve teknik durumu ile rapordaki varsayımlar birlikte incelenir. İlan fiyatı, belediye emlak vergisi değeri, banka ekspertiz değeri ve piyasa değeri aynı kavramlar değildir; her veri kendi amacı ve dayanağı içinde değerlendirilir.

İnşaat Kalitesi ve Teknik Durum Araştırması

Yapının taşıyıcı sistemi, malzeme ve işçilik durumu, görünür çatlak ve deformasyonlar, nem ve su yalıtımı, çatı, cephe, ortak alanlar, mekanik ve elektrik tesisatı ile teslim kalitesinin araştırılması için gerektiğinde mimar ve ilgili mühendislerden teknik inceleme alınır. Projeden veya inşaat hâlinde satışta teknik şartname, mahal listesi, örnek daire ve fiilî imalat karşılaştırılır. Teknik uzmanın tespitleri; sözleşmedeki ayıp, eksik iş, teslim, bedel, teminat ve sorumluluk hükümlerine yansıtılır.

Sözleşme, Kapora ve Ön Ödeme

Rezervasyon formu, kapora belgesi, taşınmaz satış sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve diğer ön sözleşmeler; şekil, bağlayıcılık, ödeme, teslim, tapu devri, temerrüt, ayıp, cezai şart ve bedel iadesi hükümleri yönünden hazırlanır veya incelenir. Tapu, belediye ve teknik inceleme tamamlanmadan doğan ödeme risklerinin sözleşmeyle nasıl yönetileceği belirlenir.

Satış Bedeli ve Tapu Devrinin Güvenli Planlanması

Ödeme takvimi, para birimi, banka hesapları, ipotekli satış, kredi kullanımı, takyidatların kaldırılması ve tapu devri arasındaki sıra açıkça yapılandırılır. Dosyanın koşulları uygunsa Tapu Takas veya güvenilir hesap gibi ödeme ile tescili ilişkilendiren yöntemler değerlendirilir. Yabancı alıcının bulunduğu işlemlerde döviz alım belgesi ve diğer özel belgeler ayrıca planlanır.

Tapu kaydının temiz görünmesi, yapının ruhsatına, onaylı projesine ve imar mevzuatına uygun olduğunu göstermez. Değerleme raporu hukuki ve teknik incelemenin; yalnız görsel inceleme de yapı güvenliği veya inşaat kalitesi araştırmasının yerine geçmez.

Gayrimenkul Alım-Satımı ve Hukuki İnceleme Çalışma Alanlarımız

Satın Alma Amacının ve İşlem Yapısının Belirlenmesi

Taşınmazın konut, ticari kullanım, kiralama, proje geliştirme, tarımsal faaliyet, turizm yatırımı, ikamet veya vatandaşlık amacıyla mı edinileceği belirlenir. Aynı taşınmaz, farklı kullanım hedefleri bakımından farklı ruhsat, imar, vergi, şirket ve yabancılar hukuku sonuçları doğurabilir. İnceleme kapsamı, yatırım amacı ve işlem biçimine göre oluşturulur.

Malik, Satıcı ve Temsil Yetkisinin İncelenmesi

Gerçek kişi satıcının kimliği ve tasarruf yetkisi; şirket satıcının güncel ticaret sicili, temsil şekli, imza yetkileri, gerekli organ kararları ve işlemin şirketin faaliyet ve yetki düzeniyle uyumu kontrol edilir. Vekâletle satışta vekâletnamenin taşınmazı ve satış işlemini kapsayıp kapsamadığı; yurt dışında düzenlenen belgelerde apostil, tasdik ve tercüme şartları değerlendirilir.

Satıcının küçük, kısıtlı, mirasçı veya kayyım/vasi aracılığıyla temsil edilen bir kişi olması hâlinde mahkeme ve vesayet makamı izinleri ayrıca incelenir. Mülkiyetin eşler, mirasçılar veya ortaklar arasında paylı olması durumunda önalım, aile konutu, miras intikali ve diğer paydaşlık sorunları satıştan önce belirlenir.

Güncel Tapu Kaydı ve Takyidat İncelemesi

Taşınmazın tapu sicilinde yer alan kayıt ve sınırlamalar yalnız adlarıyla değil, kapsamları ve satışa etkileriyle birlikte değerlendirilir. İnceleme, dosyaya göre aşağıdaki kayıtları kapsar:

• İpotek ve kanuni ipotekler
• Haciz ve ihtiyati hacizler
• İhtiyati tedbir ve dava şerhleri
• İntifa, oturma, üst ve diğer irtifak hakları
• Aile konutu şerhi
• Taşınmaz satış vaadi ve kira şerhleri
• Önalım, alım ve geri alım hakları
• Yönetim planı ve kat mülkiyeti kayıtları
• Kamulaştırma, riskli yapı ve diğer belirtmeler
• Geçit, mecra ve kullanım hakları
• Beyanlar hanesindeki yapısal veya idari kayıtlar
• Tasarruf yetkisini veya mülkiyet devrini etkileyen diğer takyidatlar

Bir kaydın bulunması her zaman satışın yapılamayacağı anlamına gelmez. Ancak kaydın nasıl kaldırılacağı, satıştan sonra devam edip etmeyeceği, bedel ve kullanım üzerindeki etkisi ile alıcı bakımından doğuracağı risk işlem öncesinde açıklığa kavuşturulmalıdır.

Tapu Geçmişi ve Önceki Devirlerin Araştırılması

Gerekli görülen işlemlerde önceki malik ve devirler, miras intikalleri, pay satışları, ipotek tesis ve terkinleri, satış vaadi şerhleri ve mülkiyet değişiklikleri araştırılır. Muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, sahtecilik, bağışın satış gibi gösterilmesi veya tasarrufun iptali iddiasına yol açabilecek belirtiler varsa hukuki risk ayrıca değerlendirilir.

Tapu geçmişinin incelenebilmesi için hak sahibinin yetkilendirmesi, hukuki yararın ortaya konulması veya ilgili kurumun aradığı diğer koşullar gerekebilir. Kayıtlara erişim imkânı ve incelemenin kapsamı somut dosyaya göre belirlenir.

Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Arsa Payı Kontrolü

Bağımsız bölümün kat mülkiyetli mi, kat irtifaklı mı olduğu; tapudaki bağımsız bölüm numarası, niteliği, arsa payı ve eklentilerinin onaylı proje ve fiilî kullanımla uyumu araştırılır. Arsa payının bağımsız bölümle orantısı, ortak alanların kullanımı, depo, otopark, bahçe, teras veya çatı alanlarına ilişkin tahsisler ve yönetim planı incelenir.

Kat irtifakı bulunması, yapının tamamlandığını veya yapı kullanma izin belgesi alındığını tek başına göstermez. Kat mülkiyeti bulunması da taşınmazda sonradan ruhsata aykırı değişiklik yapılmadığı anlamına gelmez.

Belediye, İmar ve Yapı Dosyasının Ayrıntılı İncelenmesi

Güncel İmar Planı, Plan Notları ve İmar Durumu

Taşınmazın yürürlükteki uygulama imar planındaki kullanım kararı, yapılaşma koşulları ve plan notları incelenir. Dosyanın niteliğine göre;

• Konut, ticaret, turizm, tarım veya diğer kullanım kararı
• Emsal, taban alanı, yapı yüksekliği ve kat adedi
• Çekme mesafeleri ve yapı yaklaşma sınırları
• Yola, yeşil alana veya kamu hizmetine ayrılan bölümler
• Parselasyon ve 18. madde uygulaması
• İfraz, tevhit ve yola terk koşulları
• Yapı yasağı veya geçici yapılaşma sınırlamaları
• Kıyı, orman, sit, koruma alanı ve özel çevre statüsü
• Kentsel dönüşüm, rezerv yapı alanı ve riskli alan kararları
• Kamulaştırma veya plan değişikliği ihtimali
• Plan iptali ve devam eden idari yargı süreçleri

değerlendirilir. İnternet üzerindeki imar ekranı veya emlak ilanındaki bilgi tek başına yeterli sayılmaz; güncel plan, plan notu ve idari işlem dosyası esas alınır.

Yapı Ruhsatı, Tadilat Ruhsatları ve Ruhsat Süresi

Ana yapı ruhsatı, yenileme veya tadilat ruhsatları, ruhsat tarihleri, yapı sınıfı, kullanım amacı, bağımsız bölüm sayısı, toplam inşaat alanı ve ruhsat eki projeler incelenir. Ruhsatın süresi, yapının ruhsat dönemi içinde başlayıp tamamlanıp tamamlanmadığı ve daha sonraki değişikliklerin tadilat projesine bağlanıp bağlanmadığı araştırılır.

Ruhsatın bulunması, yapının ruhsata uygun tamamlandığını tek başına göstermez. Yapıdaki sonradan gerçekleştirilen değişiklikler ve mevcut kullanım biçimi ayrıca kontrol edilmelidir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi — İskân — İncelemesi

Yapının tamamı veya ilgili bağımsız bölüm bakımından yapı kullanma izin belgesi bulunup bulunmadığı, belgenin hangi yapı ve kullanım için düzenlendiği, kısmi iskân olup olmadığı ve ruhsat–proje bilgileriyle uyumu değerlendirilir. Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması; abonelik, kredi, sigorta, kat mülkiyeti, kullanım ve yeniden satış bakımından sonuç doğurabilir.

İskân belgesi tek başına yeterli görülmez. Belgenin düzenlenmesinden sonra yapılmış ruhsatsız ilave, kapatma, birleştirme, bölme veya kullanım amacı değişiklikleri bulunabilir.

Yapı Tatil Tutanağı, Mühürleme, Para Cezası ve Yıkım Kararları

Belediye veya yetkili idare kayıtlarında yapı tatil tutanağı, mühürleme, imar para cezası, ruhsat iptali, yıkım kararı, aykırılığın giderilmesi talebi veya devam eden idari/yargısal süreç bulunup bulunmadığı araştırılır. Bu kayıtların malike, yapıya veya bağımsız bölüme etkisi; satıştan sonra kimin sorumluluğunda olacağı ve sözleşmede nasıl düzenleneceği belirlenir.

Yapı Kayıt Belgesi ve İmar Barışı Kayıtları

Taşınmaz hakkında yapı kayıt belgesi düzenlenmişse belgenin kapsamı, beyan edilen alan ve kullanım, ödeme, iptal veya geçerlilik durumu ile tapu ve belediye kayıtlarına etkisi incelenir. Yapı kayıt belgesi; mülkiyet, depreme dayanıklılık, onaylı proje uygunluğu veya kalıcı imar hakkı bakımından tek başına yeterli güvence olarak değerlendirilmemelidir.

Kadastro, Parsel Sınırı ve Fiilî Kullanım

Arsa ve arazilerde ada-parsel bilgileri, kadastro çapı, aplikasyon, yüzölçümü, parsel sınırları, yola erişim, komşu kullanımları, geçit ve irtifak hakları incelenir. Binanın parsel içindeki konumu, komşu parsele taşma, sınır ihlali, fiilî yol veya kullanım farklılığı iddialarında harita uzmanı ve teknik ölçüm gerekebilir.

Onaylı Mimari Proje ile Fiilî Durumun Uygunluk Denetimi

Onaylı mimari proje ile mevcut fiilî durumun karşılaştırılması, taşınmaz satın alma incelemesinin temel aşamalarından biridir. Satıcının veya emlak danışmanının sunduğu plan yerine, mümkün olduğunda belediye ya da yetkili idare arşivindeki onaylı proje esas alınır. Projenin okunması ve yerinde teknik karşılaştırma gereken hâllerde lisanslı mimar, mühendis veya harita uzmanıyla çalışılır.

Bağımsız Bölümün Doğru Yer ve Nitelikte Olduğunun Kontrolü

• Tapudaki blok, kat ve bağımsız bölüm numarası
• Projedeki bağımsız bölümün konumu ve girişi
• Cephe, kat, merdiven ve asansör bağlantısı
• Konut, iş yeri, depo veya diğer kullanım niteliği
• Bağımsız bölüm sınırları ve komşu bölümler
• Arsa payı ve projedeki bağımsız bölüm bağlantısı

karşılaştırılır. Tapuda yazılı numaranın fiilen gösterilen taşınmazla aynı olup olmadığı özellikle kontrol edilir.

Alan, Mekân Dağılımı ve Sonradan Yapılan Değişiklikler

• Projedeki ölçüler ile mevcut alan ve mekân düzeni
• Brüt ve net alan beyanlarının dayanağı
• Sonradan eklenen veya kaldırılan duvarlar
• Birleştirilen ya da bölünen bağımsız bölümler
• Kapalı hâle getirilen balkon ve teraslar
• Çatı arasına, bodruma veya sığınağa yapılan müdahaleler
• Bahçe, otopark, depo ve ortak alan kullanımları
• Cephe, kapı, pencere ve giriş değişiklikleri
• Islak hacim, tesisat ve kullanım amacı değişiklikleri
• Projede bulunmayan ilave kat, oda, yapı veya eklentiler

tespit edilir. Satış ilanındaki veya sözleşmedeki metrekare bilgisi, onaylı proje ve gerektiğinde teknik ölçümle doğrulanmadan kesin kabul edilmemelidir.

Ortak Alanlara Müdahale ve Özel Kullanım İddiaları

Merdiven, sahanlık, bahçe, otopark, çatı, teras, sığınak, kapıcı dairesi ve diğer ortak alanların bağımsız bölüme katılıp katılmadığı incelenir. Fiilî olarak yalnız bir malik tarafından kullanılan alanın hukuken bağımsız bölüme veya eklentiye ait olduğu varsayılmamalıdır. Yönetim planı, onaylı proje, tapu kaydı ve kat malikleri kararları birlikte değerlendirilir.

Proje–Fiilî Durum Farklılığının Olası Sonuçları

Onaylı projeye aykırılık;

• İmar yaptırımı, mühürleme veya yıkım riski
• Yapı kullanma izni ve ruhsat sorunları
• Kat mülkiyeti ve tapu düzeltme ihtiyacı
• Banka kredisi veya ipotek değerlemesinde sorun
• Sigorta ve hasar süreçlerinde uyuşmazlık
• Abonelik, iş yeri ruhsatı veya kullanım izni sorunu
• Kiralama ve tahliye uyuşmazlığı
• Yeniden satışta değer ve pazarlanabilirlik kaybı
• Yabancı alıcı veya vatandaşlık başvurusunda uygunluk sorunu
• Ortak alan ve kat mülkiyeti uyuşmazlığı

doğurabilir. Tespit edilen farklılığın giderilebilir olup olmadığı, tadilat ruhsatı veya proje değişikliği gerektirip gerektirmediği ve giderim sorumluluğunun sözleşmede nasıl düzenleneceği ayrıca belirlenir.

Hukuki inceleme ile teknik inceleme birbirini tamamlar. Avukat tapu, sözleşme, imar dosyası ve idari kayıtların hukuki sonuçlarını değerlendirir; yapı, ölçüm, statik veya proje uygunluğu gerektiren teknik tespitler ilgili meslek uzmanlarınca yapılır.

Yapısal ve Teknik Risklerin İncelenmesi

İnşaat Kalitesi, Malzeme ve İşçilik İncelemesi

İnşaat kalitesi hakkında değerlendirme yapılması gereken dosyalarda, taşınmazın türüne göre mimar, inşaat mühendisi, makine mühendisi, elektrik mühendisi veya diğer ilgili teknik uzmanlardan yerinde inceleme ve raporlama talep edilebilir. İnceleme kapsamı somut taşınmaza göre aşağıdaki konuları içerebilir:

• Taşıyıcı sisteme ilişkin görünür çatlak, deformasyon ve müdahale belirtileri
• Duvar, döşeme, sıva, boya, doğrama ve sabit imalatlardaki işçilik durumu
• Çatı, teras, cephe, temel ve ıslak hacimlerde su ve nem belirtileri
• Isı, su ve ses yalıtımına ilişkin gözlemler ve mevcut belgeler
• Elektrik, sıhhi tesisat, ısıtma, soğutma, havalandırma ve yangın sistemleri
• Asansör, otopark, havuz, peyzaj ve diğer ortak alan imalatları
• Kullanılan malzemelerin teknik şartname, mahal listesi ve sözleşmeyle uyumu
• Tamamlanmamış, ayıplı veya sonradan değiştirilmiş imalatlar
• İnşaat hâlindeki projelerde gerçekleşme seviyesi ve teslim için kalan işler

Görsel incelemenin kapsamı ve sınırları raporda açıkça gösterilmelidir. Gizli ayıp, zemin veya taşıyıcı sistem performansı gibi özel araştırma gerektiren konularda ölçüm, numune, laboratuvar incelemesi ya da ayrı mühendislik çalışması gerekebilir. Hukuk bürosu teknik uygunluk veya yapı güvenliği raporu düzenlemez; bağımsız uzmanın bulgularını alım kararı, sözleşme, teminat, teslim ve uyuşmazlık riski bakımından hukuken değerlendirir.

Statik, Deprem ve Yapı Güvenliği Belgeleri

Taşınmazın yaşı, yapım sistemi, deprem geçmişi, tadilatları ve kullanım amacı dikkate alınarak statik proje, zemin etüt raporu, yapı denetim kayıtları, riskli yapı kararı ve güçlendirme belgeleri incelenebilir. Görsel inceleme veya değerleme raporu, yapının deprem performansını kendiliğinden ortaya koymaz. Teknik güvenlik konusunda gerektiğinde yetkili mühendislik incelemesi yaptırılmalıdır.

Mekanik, Elektrik, Yangın ve Enerji Belgeleri

Ticari, turistik veya özel amaçlı taşınmazlarda mekanik ve elektrik projeleri, yangın tahliye ve uygunluk kayıtları, asansör belgeleri, Enerji Kimlik Belgesi ve kullanım amacına ilişkin teknik şartlar gündeme gelebilir. İncelemenin kapsamı taşınmazın niteliğine göre belirlenir.

Gayrimenkul Değerleme, Emsal Karşılaştırması ve Fiyat Araştırması

Satış fiyatının makul olup olmadığı yalnız emlak ilanına, satıcının beyanına veya tek bir metrekare fiyatına bakılarak belirlenemez. Taşınmazın konumu, niteliği, kullanım amacı, yüzölçümü, yaşı, ruhsat ve iskân durumu, proje–fiilî durum uygunluğu, takyidatları, kira durumu, yapı ve inşaat kalitesi, gelir üretme kapasitesi ve karşılaştırılabilir satışlar birlikte değerlendirilmelidir.

Dosyanın amacı ve işlem türüne göre lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı ya da yetkili değerleme kuruluşundan rapor alınması koordine edilebilir. Fiyat ve emsal araştırmasında;

• Aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların karşılaştırılabilir verileri
• İlan bedeli ile doğrulanabilir işlem veya piyasa verileri arasındaki ayrım
• Arsa payı, net/brüt alan, cephe, kat, manzara, ulaşım ve kullanım özellikleri
• İmar hakkı, ruhsat, iskân ve onaylı proje durumu
• Kiracılık, gelir ve gider yapısı ile boşluk riski
• Tadilat, güçlendirme, eksik iş veya bakım ihtiyacının mali etkisi
• Hukuki takyidatların ve kullanım sınırlamalarının değere etkisi
• Değerleme tarihinden sonra piyasa koşullarının değişebileceği

gözetilir. Belediyedeki emlak vergisi değeri vergisel işlemlere, banka ekspertizi kredi ve teminat değerlendirmesine, belirli resmî değerleme raporları ise düzenlendikleri işleme hizmet eder; bunların her biri güncel serbest piyasa satış fiyatıyla aynı kabul edilmemelidir.

Değerleme Raporunun Hukuki ve Teknik İncelemeden Farkı

Değerleme raporu taşınmazın belirli bir tarihteki değerine ve değerlemeyi etkileyen unsurlara odaklanır. Tapu sicilindeki bütün hukuki risklerin, satıcının yetkisinin, sözleşme hükümlerinin, belediye yaptırımlarının, inşaat kalitesinin veya onaylı projeyle fiilî durum arasındaki her farklılığın çözüldüğü anlamına gelmez. Aynı şekilde hukuki inceleme de piyasa değeri veya yapı güvenliği raporu değildir. Değerleme, hukuki ve teknik durum tespitinin yerine değil, gerektiğinde yanına eklenen ayrı bir çalışmadır.

Bulguların Satın Alma Kararına ve Sözleşmeye Yansıtılması

Değerleme ve teknik inceleme sonuçları yalnız bilgi notu olarak bırakılmaz. Tespit edilen hususlar; bedelin yeniden değerlendirilmesi, satıcının aykırılığı gidermesi, eksik işlerin teslimden önce tamamlanması, bedelin bir bölümünün koşula bağlanması, teminat alınması, garanti ve ayıp hükümlerinin düzenlenmesi veya belirli risklerin gerçekleşmesi hâlinde sözleşmeden dönme imkânı yönünden hukuken değerlendirilir. Bu değerlendirme yatırım getirisi veya değer artışı garantisi oluşturmaz.

Sözleşme, Kapora ve Ödeme Güvenliği

Rezervasyon Formu ve Kapora Belgeleri

“Kapora” adı altında yapılan ödemenin bağlanma parası, cayma parası veya ön ödeme niteliği; hangi durumda satış bedeline mahsup edileceği ve hangi koşullarda iade edileceği açıkça yazılmalıdır. Emlak danışmanı, proje geliştiricisi veya satıcı tarafından sunulan standart formun alıcının tapu ve imar incelemesinden dönme hakkını koruyup korumadığı değerlendirilir.

Taşınmaz Satış ve Satış Vaadi Sözleşmeleri

Taşınmaz mülkiyetinin devri kanunun aradığı resmî şekil ve tapu siciline tescille gerçekleşir. Güncel sistemde taşınmaz satış sözleşmeleri tapu müdürlüklerinin yanı sıra noterliklerde de yapılabilir. Özel yazılı sözleşme, rezervasyon formu veya kapora belgesi tek başına mülkiyeti devretmez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde resmî şekil, tapuya şerh, teslim, ödeme, devir tarihi ve sözleşmenin yerine getirilmemesinin sonuçları birlikte düzenlenmelidir. Her sözleşmenin tapu devri veya satış vaadi işlevi taşıdığı varsayılmamalıdır.

Sözleşmede Güvence Altına Alınması Gereken Konular

• Tarafların kimliği, sıfatı ve temsil yetkisi
• Taşınmazın açık tapu, ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
• Tapu, belediye, imar ve proje beyanlarının doğruluğu
• Satış bedeli, para birimi ve ödeme takvimi
• Kapora ve ön ödemenin hukuki niteliği
• İpotek ve takyidatların kaldırılma yöntemi
• Tapu devri ile ödemenin sırası
• Teslim tarihi, anahtar ve fiilî zilyetliğin devri
• Kiracı veya kullanıcı bulunması hâlindeki yükümlülükler
• Aidat, vergi, abonelik ve diğer borçların paylaşımı
• Yapı, proje ve ruhsat aykırılıklarından sorumluluk
• Ayıp, eksik iş ve üçüncü kişi iddiaları
• Temerrüt, cezai şart, dönme ve bedel iadesi
• Uygulanacak hukuk ve uyuşmazlık çözüm yolu
• Yabancı alıcı veya vatandaşlık amacı varsa özel uygunluk koşulları

Güvenli Ödeme, İpotek ve Banka İşlemleri

Satış bedelinin tapu devrinden önce doğrudan ve güvencesiz biçimde ödenmesi önemli risk doğurabilir. Ödeme; tapu başvuru numarası, banka transferi, güvenilir hesap veya Tapu Takas sistemi, kredi ve ipotek kurulması, mevcut ipoteğin kapatılması ve tescil anıyla uyumlu biçimde planlanır. Hangi yöntemin kullanılacağı tarafların, bankanın ve tapu işleminin koşullarına göre belirlenir.

Yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu işlemlerde döviz alım belgesi, banka dekontu, kimlik/vergi numarası ve diğer özel işlem belgeleri güncel TKGM düzenlemelerine göre ayrıca kontrol edilir.

Kullanım, Teslim ve Taşınmazla Birlikte Devralınabilecek Sorunlar

Kiracı, İşgalci veya Diğer Kullanıcıların Durumu

Taşınmazın boş olduğu yönündeki beyan fiilen kontrol edilir. Kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, tapuya şerhli kira, kullanım hakkı, aile konutu veya üçüncü kişi zilyetliği varsa teslim ve tahliye koşulları satış sözleşmesinde düzenlenir. Satın alma, mevcut kullanıcının taşınmazdan kendiliğinden ve derhâl çıkarılacağı anlamına gelmez.

Kat Malikleri, Yönetim Planı ve Ortak Giderler

Site veya apartman yönetim planı, aidat ve ortak gider borçları, olağanüstü gider kararları, devam eden davalar, yönetim kararları, ortak alan tahsisleri ve tesis kullanım koşulları incelenebilir. Satıcı ile yönetimden alınan bilgiler karşılaştırılır; taşınmazın tesliminde sayaç, abonelik, anahtar, demirbaş ve ortak kullanım hakları tutanağa bağlanır.

Vergi, Harç ve Diğer Mali Yükümlülükler

Emlak vergisi değeri, tapu harcı, döner sermaye ücreti, KDV ihtimali, değer artış kazancı, şirket satışı veya ticari işlemden doğabilecek mali sonuçlar dosyanın taraflarına ve taşınmazın niteliğine göre değerlendirilir. Hukuki inceleme gerektiğinde mali müşavir veya vergi uzmanı çalışmasıyla tamamlanır. İlan bedeli, gerçek satış bedeli ve resmî beyanlar arasındaki uyumsuzluğun hukuki ve mali sonuçları taraflara açıklanır.

Farklı Taşınmaz Türlerine Göre İnceleme

Konut, Daire ve Villa Alımları

Tapu ve bağımsız bölüm bilgileri; kat mülkiyeti/kat irtifakı, ruhsat, iskân, onaylı proje, fiilî durum, site yönetimi, ortak alanlar, kiracı ve teslim koşullarıyla birlikte incelenir.

Arsa ve Arazi Alımları

İmar kararı, yapılaşma koşulları, kadastro sınırı, yola cephe ve erişim, ifraz/tevhit, tarımsal nitelik, sit/orman/kıyı statüsü, kamulaştırma ve altyapı olanakları araştırılır. Taşınmazın ilan edilen geliştirme potansiyeli resmî plan ve kayıtlarla doğrulanır.

Ticari ve Turistik Taşınmazlar

Tapu ve imar incelemesine ek olarak kullanım amacı, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı, turizm belgesi, yangın ve teknik uygunluk, mevcut kira ilişkileri, işletme hakları ve faaliyete özgü idari izinler değerlendirilir. Taşınmazın mülkiyeti ile işletme ruhsatı veya faaliyet izninin aynı hukuki değer olmadığı gözetilir.

İnşaat Hâlindeki ve Projeden Satılan Taşınmazlar

Arsa mülkiyeti, yüklenicinin satış yetkisi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kat irtifakı, yapı ruhsatı, onaylı proje, inşaat seviyesi, teslim şartları, teminatlar, tüketici mevzuatı ve satış vaadi sözleşmesi incelenir. Maket, katalog, ilan veya örnek dairede gösterilen özelliklerin sözleşme, teknik şartname, mahal listesi ve onaylı projeye yansıtılıp yansıtılmadığı; gerektiğinde teknik uzman desteğiyle mevcut imalatın vaat edilen malzeme ve işçilikle uyumu kontrol edilir.

Hisseli Taşınmaz ve Pay Satın Alımı

Satın alınacak şeyin bağımsız bir taşınmaz mı yoksa yalnız bir pay mı olduğu açıkça belirlenir. Payın fiilen belirli bir bölgeyi kullanma hakkı sağladığı varsayılmamalıdır. Kullanım anlaşmaları, kanuni önalım hakkı, paydaşlar, ortaklığın giderilmesi ihtimali ve taşınmazın bölünebilirliği değerlendirilir.

Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Alımı

Yabancı gerçek kişi veya yabancı sermayeli şirketin taşınmaz ediniminde ülke, kişi, miktar, konum, askerî veya özel güvenlik bölgesi, taşınmazın niteliği ve özel kanunlardan doğan sınırlamalar araştırılır. Pasaport, vergi/yabancı kimlik numarası, tercüme, vekâletname, değerleme ve döviz alım belgesi süreçleri işlem tarihindeki güncel kurallara göre yürütülür.

Gayrimenkul edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı hedefleniyorsa taşınmazın, satıcının, önceki devirlerin, değer ve banka belgelerinin vatandaşlık mevzuatına uygunluğu ayrıca incelenir. Vatandaşlık şartlarına ilişkin ayrıntılı açıklamalar, ilgili bağımsız çalışma alanı sayfasında yer almalıdır.

Satıcı Tarafında Gayrimenkul Satışının Hazırlanması

Hukuki inceleme yalnız alıcı bakımından yapılmaz. Satıcı tarafında;

• Güncel tapu ve takyidatların çıkarılması
• İpotek, haciz veya diğer kayıtların satıştan önce kaldırılmasının planlanması
• Belediye, ruhsat, iskân ve proje belgelerinin hazırlanması
• Şirket veya temsil yetkilerinin tamamlanması
• Kiracı ve teslim durumunun açıklığa kavuşturulması
• Sözleşme, kapora ve ödeme koşullarının düzenlenmesi
• Vergi ve harç yükümlülüklerinin değerlendirilmesi
• Tapu başvurusu, güvenli ödeme ve devir işleminin koordine edilmesi

konularında hukuki hizmet sunulur. Satıcının taşınmaza ilişkin beyanları gerçek ve denetlenebilir belgelere bağlanarak sonradan doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi amaçlanır.

Gayrimenkul Alım-Satım Süreci Nasıl Yürütülür?

Ön Değerlendirme ve İnceleme Kapsamı

Alıcının veya satıcının amacı, taşınmaz türü, işlem takvimi, finansman biçimi ve özel riskler belirlenir. Kurumlardan kayıt temini için malik yetkisi veya vekâletname gerekip gerekmediği açıklanır.

Tapu, Malik ve Takyidat Araştırması

Güncel tapu kaydı, takyidatlar, mülkiyet ve temsil durumu ile gerektiğinde önceki devirler incelenir. Satışa engel, satıştan sonra devam edecek veya sözleşmede özel güvence gerektirecek kayıtlar belirlenir.

Belediye–İmar Dosyası ve Proje İncelemesi

İmar durumu, plan notları, ruhsat, iskân, onaylı proje ve idari yaptırım kayıtları incelenir. Onaylı mimari proje ile fiilî durum arasındaki karşılaştırma için gerekiyorsa yerinde teknik inceleme organize edilir.

Değerleme ve Teknik İnceleme

İşlemin niteliği gerektiriyorsa lisanslı değerleme uzmanı veya yetkili değerleme kuruluşuyla fiyat ve emsal çalışması; mimar ve mühendislerle proje, inşaat kalitesi, imalat ve teknik durum incelemesi koordine edilir. Raporların kapsamı, varsayımları ve sınırlamaları hukuki inceleme bulgularıyla birlikte değerlendirilir.

Hukuki Risk Değerlendirmesi ve İşlem Koşulları

Tespit edilen hususlar; satışa etkisi, giderilme yolu, gerekli belge veya izinler ve sözleşmede alınması gereken güvenceler yönünden sınıflandırılır. İncelemenin kapsamı ve erişilebilen kayıtlar açıkça belirtilir.

Sözleşme ve Ödeme Planının Kurulması

Kapora, ön ödeme, satış vaadi, teslim, tapu devri, takyidatların kaldırılması, ayıp ve sözleşmeden dönme hükümleri dosyaya göre düzenlenir. Ödeme ile tescilin güvenli ve denetlenebilir biçimde ilişkilendirilmesi planlanır.

Tapu veya Noter Satış İşlemi

Gerekli belgeler tamamlanarak Web Tapu, tapu müdürlüğü veya uygulanabilir hâllerde noterlik işlemi hazırlanır. Taraflar veya özel yetkili temsilcileri işlemde hazır bulunur; tescil ve ödeme adımları takip edilir.

Teslim ve Satış Sonrası İşlemler

Anahtar, fiilî kullanım, sayaçlar, demirbaşlar, site yönetimi, abonelikler ve belgeler teslim tutanağıyla kayıt altına alınabilir. Tapu kaydı ve işlem belgeleri kontrol edilir; gerekli vergi, belediye veya yönetim bildirimleri yönünden taraflara bilgi verilir.

İlk İncelemede Yararlı Belgeler

• Tapu senedi veya ada-parsel/bağımsız bölüm bilgileri
• Satıcının kimlik ve iletişim bilgileri
• Şirket satıcıda ticaret sicili, imza ve yetki belgeleri
• Vekâletname, vesayet kararı veya mirasçılık belgesi
• Güncel tapu kayıt örneği ve takyidat belgesi
• Kat mülkiyeti/kat irtifakı kayıtları ve yönetim planı
• İmar durumu, plan notları ve çap belgeleri
• Yapı ruhsatı ve tadilat ruhsatları
• Yapı kullanma izin belgesi — iskân
• Belediye onaylı mimari proje ve diğer uygulama projeleri
• Yapı kayıt belgesi ve ilgili başvuru dosyası
• Yapı tatil tutanağı, ceza, yıkım veya mühürleme belgeleri
• Kadastro çapı, aplikasyon ve harita belgeleri
• Değerleme raporu ve teknik inceleme kayıtları
• Teknik şartname, mahal listesi, garanti belgeleri ve teslim/eksik iş tutanakları
• Statik, mimari, mekanik ve elektrik projeleri ile zemin etüt belgesi
• DASK, Enerji Kimlik Belgesi ve gerekli teknik belgeler
• Kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü ve kullanım belgeleri
• Site/apartman yönetimi aidat ve karar bilgileri
• Rezervasyon, kapora, satış veya satış vaadi sözleşmesi taslakları
• Banka kredisi, ipotek, ödeme planı ve dekontlar
• Yabancı alıcılar için pasaport, vergi/YKN, tercüme ve vekâletname belgeleri

Her taşınmazda bütün belgeler aranmaz. İnceleme listesi; taşınmazın niteliğine, kullanım amacına, taraflara ve erişilebilen resmî kayıtlara göre belirlenir.

Antalya’da Gayrimenkul Alım-Satımı, Tapu ve İmar İncelemesi

Güneş & Güneş Hukuk Bürosu, 18 Mart 1999 tarihinde Kemer’de kurulmuş olup 27 yılı aşkın kurumsal geçmişiyle mesleki faaliyetini 2007’den bu yana Antalya merkezli olarak sürdürmektedir. Büromuz; taşınmazın ve işlemin niteliği, görevli ve yetkili tapu müdürlüğü, belediye ve mahkeme, yerinde inceleme ve keşif gereklilikleri ile ilgili usul kuralları dikkate alınarak Türkiye’nin 81 ilindeki hukuki inceleme, danışmanlık, işlem takibi ve dava süreçlerinde hukuki hizmet sunabilmektedir.

Türkiye dışında yaşayan Türk vatandaşlarının, yabancı gerçek kişilerin ve yabancı şirketlerin Türkiye bağlantılı gayrimenkul alım-satımı ve tapu işlemleri; çevrim içi görüşme, güvenli belge paylaşımı ve çok dilli iletişim olanaklarından yararlanılarak değerlendirilebilmektedir. Yabancı unsur taşıyan her dosyada mütekabiliyet, askerî güvenlik izni, yabancı belgelerin kullanılması, apostil veya tasdik, tercüme, yurt dışı tebligatı ve kararın uygulanabilirliği ayrıca incelenir.

Büromuz, Türkçe, İngilizce, Almanca ve Rusça iletişim imkânıyla; dünyanın farklı ülkelerinde bulunan kişilerin ve şirketlerin Türkiye’deki gayrimenkul alım-satımı, tapu ve imar incelemesi süreçlerine ilişkin hukuki süreçlerini dosyanın gerektirdiği kapsamda yürütmektedir. Antalya’daki fiziksel merkez ile Türkiye genelindeki ve uluslararası bağlantılı hukuki hizmetler; her dosyanın görev, yetki, süre, delil ve temsil koşulları gözetilerek planlanır.

Güneş & Güneş Hukuk Bürosu’nun Yaklaşımı

18 Mart 1999’dan Bu Yana Hukuki Hizmet

Büromuz, 18 Mart 1999’dan bu yana yerli ve yabancı müvekkillerine hukuki danışmanlık ve dava hizmeti sunmaktadır.

Tapu Kaydıyla Sınırlı Kalmayan İnceleme

Taşınmaz; mülkiyet, belediye–imar, onaylı proje, fiilî kullanım, sözleşme, ödeme, vergi ve teslim boyutlarıyla birlikte değerlendirilir. Bir kaydın bulunması veya bulunmaması tek başına sonuç kabul edilmez; kayıtların birbirleriyle uyumu araştırılır.

Belediye ve İmar Uygulamalarına İlişkin Tecrübe

Belediye ve imar işlem dosyalarının hukuki değerlendirilmesinde büromuzun 22 yıllık belediye avukatlığı tecrübesinden yararlanılır. Teknik uzmanlık gerektiren mimari, mühendislik, harita ve değerleme konuları ilgili uzmanlarla koordineli olarak ele alınır.

Satıcı ve Proje Tarafından Bağımsız Hukuki Değerlendirme

Hukuki inceleme, taşınmazı pazarlayan satıcı, emlak danışmanı veya proje geliştiricisinden bağımsız olarak; müvekkilin amacı, hakları ve işlem güvenliği çerçevesinde yürütülür.

Türkçe, İngilizce, Almanca ve Rusça İletişim

Yabancı alıcı ve satıcıların bulunduğu işlemlerde Türkçe, İngilizce, Almanca ve Rusça iletişim imkânı sunulur; yabancı belgeler, vekâletname, tercüme, apostil ve uluslararası ödeme gereksinimleri dosya özelinde değerlendirilir.

İlgili Çalışma Alanları

• Gayrimenkul Hukuku ve Tapu Davaları
• Tapu İptal ve Tescil Davaları
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları
• İnşaat ve Proje Hukuku
• Kat Mülkiyeti ve Kat Malikleri Uyuşmazlıkları
• Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı İşlemleri
• Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinimi
• Gayrimenkul Edinimi Yoluyla Türk Vatandaşlığı
• Kira Hukuku ve Tahliye Davaları
• İmar Hukuku ve İdari Davalar

İlgili Sektörler

• Gayrimenkul ve İnşaat: Alım-satım ve tapu işlemleri; yatırım ve proje geliştirme öncesi inceleme.

Satın Alma Kararından Önce Taşınmazın Bütününü İnceleyin

Gayrimenkul alım-satımında hukuki güvenlik, yalnızca tapuda haciz veya ipotek bulunup bulunmadığının kontrolüyle sağlanamaz. Malik ve temsil yetkisi, tapu geçmişi, belediye imar dosyası, ruhsat ve iskân, onaylı mimari proje ile fiilî durum, sözleşme, ödeme ve teslim aynı işlem planı içinde değerlendirilmelidir.

Kapora veya ön ödeme yapmadan önce taşınmazın hukuki, tapusal, belediye–imar ve proje durumunun incelenmesi; gerektiğinde değerleme, emsal fiyat ve inşaat kalitesi araştırmasının bağımsız uzmanlarla yürütülmesi; tespit edilen risklerin sözleşmeye ve ödeme planına doğru biçimde yansıtılması için Güneş & Güneş Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Taşınmaz İncelemesi Talep Edin

Genel bilgilendirme: Bu sayfa genel hukuki bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Her taşınmazın kayıtları, fiilî durumu, tarafları ve işlem amacı farklıdır. Buradaki açıklamalar hukuki görüş, teknik uygunluk raporu veya sonuç taahhüdü oluşturmaz; somut taşınmaz ve belgeler incelenmeden işlem yapılmamalıdır.