Покупка недвижимости, проверка ТАПУ и муниципальных градостроительных документов

Покупка жилого дома, виллы, земельного участка, поля, нежилого помещения или инвестиционной недвижимости не сводится к уплате цены и получению ТАПУ. Отметка, ипотека или обеспечительная мера в земельном кадастре; нарушение в муниципальном градостроительном деле; проблема с разрешением на строительство, разрешением на ввод в эксплуатацию (iskân) или утверждённым архитектурным проектом; недостаток полномочий продавца как представителя либо неопределённость в договоре и графике платежей могут напрямую повлиять на использование недвижимости, её стоимость, финансирование и перепродажу.

Безопасный процесс купли-продажи недвижимости требует проверки продавца и права собственности, изучения актуальных и прежних записей земельного кадастра, проверки муниципального и градостроительного дела, сравнения утверждённого архитектурного проекта с фактическим состоянием, оценки продажной цены по данным аналогов и оценки, изучения технического состояния здания, подготовки договора, а также одновременного планирования платежа и передачи права собственности в кадастре. Юридическая фирма Güneş & Güneş ведёт правовой процесс на стороне покупателя и продавца в зависимости от характера дела и при необходимости координирует вопросы архитектуры, инженерии, геодезии и оценки с независимыми и уполномоченными специалистами.

Запросить проверку недвижимости

Основное правило безопасности покупки: задаток (kapora), плату за бронирование или предоплату нельзя вносить до завершения проверки ТАПУ и муниципальных градостроительных документов, до сравнения утверждённого проекта с фактическим состоянием и до определения условий договора.

Основные направления, которые мы проверяем до покупки недвижимости

Земельный кадастр и структура права собственности

Изучаются актуальные записи земельного кадастра по объекту, собственник, размеры долей, назначение, режим поэтажной собственности или сервитута этажной собственности (kat irtifakı), доля земельного участка, принадлежности и сведения об обособленном помещении. Одного изображения свидетельства о праве собственности недостаточно; оцениваются актуальная выписка, обременения и при необходимости предыдущие сделки по передаче объекта.

Личность, полномочия и правомочие продавца на распоряжение

Выясняется, является ли продавец действительным правообладателем, каков объём доверенности или документа о представительстве, как определены полномочия представителя и право подписи у юридических лиц, какие разрешения необходимы при несовершеннолетних собственниках или собственниках, находящихся под опекой, и каково положение с наследованием и переходом прав на недвижимость, полученную по наследству. Ограничения, которые могут возникнуть в связи с семейным жильём, согласием супруга, общей собственностью и продажей доли, оцениваются отдельно.

Муниципальное и градостроительное дело

Изучается градостроительное и строительное дело в муниципалитете или компетентном органе, к которому относится недвижимость. Совместно рассматриваются действующий план застройки, примечания к плану, статус застройки, разрешение на строительство, разрешения на реконструкцию, разрешение на ввод в эксплуатацию, утверждённый архитектурный проект, а также, при наличии, административные санкции и записи о текущих процедурах.

Сравнение утверждённого архитектурного проекта с фактическим состоянием

Утверждённый архитектурный проект, полученный в муниципалитете или у компетентного органа, сравнивается с существующим способом использования и физическим состоянием недвижимости. Изучаются блок, этаж, номер, расположение, фасад, границы, назначение использования, площадь, планировка комнат, балкон, терраса, подвал, крыша, кладовая, парковочное место и иные принадлежности обособленного помещения. При необходимости осмотр на месте проводится с помощью архитектора, инженера или специалиста по геодезии.

Оценка недвижимости, аналоги и изучение цены

Чтобы оценить соответствие продажной цены рыночным условиям, при необходимости организуется взаимодействие с лицензированным оценщиком недвижимости или уполномоченной оценочной организацией, которую требует характер сделки. Совместно изучаются дата оценки, цель, применённый метод, сопоставимые аналоги, правовое и техническое состояние недвижимости и допущения, принятые в отчёте. Цена в объявлении, стоимость для целей налога на имущество, определяемая муниципалитетом, банковская оценка и рыночная стоимость не являются одним и тем же; каждый показатель оценивается в рамках его собственной цели и основы.

Качество строительства и техническое состояние

Для изучения несущей системы, материалов и качества работ, видимых трещин и деформаций, влаги и гидроизоляции, крыши, фасада, мест общего пользования, механических и электрических сетей и качества передачи при необходимости запрашивается техническое заключение архитектора и соответствующих инженеров. При продаже по проекту или в процессе строительства сравниваются техническая спецификация, ведомость отделки помещений, образец квартиры и фактически выполненные работы. Выводы технического специалиста отражаются в положениях договора о недостатках, невыполненных работах, передаче, цене, обеспечении и ответственности.

Договор, задаток и предоплата

Бланки бронирования, документы о задатке, договоры купли-продажи недвижимости, предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные предварительные договоры готовятся или проверяются с точки зрения формы, обязательной силы, платежа, передачи, перехода права собственности, просрочки, недостатков, договорной неустойки и возврата цены. Определяется, как с помощью договора будут управляться платёжные риски, возникающие до завершения проверки ТАПУ, муниципальных документов и технической проверки.

Безопасное планирование продажной цены и передачи права собственности

Календарь платежей, валюта, банковские счета, продажа с ипотекой, использование кредита, снятие обременений и очерёдность передачи права собственности в кадастре структурируются чётко. Если условия дела подходят, рассматриваются способы, увязывающие оплату с регистрацией, такие как Tapu Takas или надёжный счёт. В сделках с участием иностранного покупателя документ о покупке валюты и иные специальные документы планируются отдельно.

То, что запись в земельном кадастре выглядит чистой, не означает, что здание соответствует разрешению, утверждённому проекту и градостроительному законодательству. Отчёт об оценке не заменяет правовую и техническую проверку, а один лишь визуальный осмотр не заменяет изучение безопасности здания или качества строительства.

Наши направления работы по купле-продаже недвижимости и правовой проверке

Определение цели покупки и структуры сделки

Определяется, приобретается ли недвижимость для проживания, коммерческого использования, сдачи в аренду, развития проекта, сельскохозяйственной деятельности, инвестиции в туризм, получения вида на жительство или гражданства. Одна и та же недвижимость в зависимости от целей использования может порождать разные последствия в сфере разрешений, застройки, налогов, корпоративного права и права иностранцев. Объём проверки формируется исходя из инвестиционной цели и формы сделки.

Проверка собственника, продавца и полномочий представителя

У продавца-физического лица проверяются личность и право распоряжения; у продавца-компании проверяются актуальные данные торгового реестра, форма представительства, права подписи, необходимые решения органов и соответствие сделки деятельности и порядку полномочий компании. При продаже по доверенности оценивается, охватывает ли доверенность недвижимость и сделку продажи; в отношении документов, оформленных за рубежом, оцениваются требования к апостилю, удостоверению и переводу.

Если продавец является несовершеннолетним, находится под опекой, является наследником либо представлен через куратора (kayyım) или опекуна, отдельно проверяются разрешения суда и органа опеки. Если право собственности находится в долевой собственности супругов, наследников или участников, до продажи выясняются вопросы преимущественного права покупки, семейного жилья, перехода наследства и иные проблемы совместной собственности.

Проверка актуальной записи земельного кадастра и обременений

Записи и ограничения, содержащиеся в земельном кадастре по недвижимости, оцениваются не только по названиям, но и вместе с их содержанием и влиянием на продажу. В зависимости от дела проверка охватывает следующие записи:

• Ипотека и законная ипотека
• Арест и предварительный арест имущества
• Обеспечительные меры и отметки о судебном споре
• Узуфрукт, право проживания, право застройки и иные сервитуты
• Отметка о семейном жилье
• Отметки о предварительных договорах купли-продажи недвижимости и об аренде
• Права преимущественной покупки, покупки и обратной покупки
• План управления и записи о поэтажной собственности
• Экспроприация, аварийное здание и иные пометки
• Права прохода, прокладки коммуникаций и пользования
• Структурные или административные записи в разделе заявлений
• Иные обременения, влияющие на право распоряжения или передачу права собственности

Наличие записи не всегда означает, что продажа невозможна. Однако то, как запись будет снята, сохранится ли она после продажи, как она влияет на цену и использование и какой риск создаёт для покупателя, необходимо выяснить до сделки.

Изучение истории права собственности и прежних сделок

В сделках, где это признано необходимым, изучаются прежние собственники и сделки по передаче, переходы по наследству, продажи долей, установление и погашение ипотек, отметки о предварительных договорах и изменения права собственности. Если имеются признаки, которые могут привести к доводу о притворной сделке наследодателя, недееспособности, злоупотреблении полномочиями по доверенности, подлоге, дарении, оформленном как продажа, либо об оспаривании сделки должника, правовой риск оценивается отдельно.

Для изучения истории права собственности могут потребоваться уполномочие правообладателя, подтверждение правового интереса или иные условия, которых требует соответствующий орган. Возможность доступа к записям и объём проверки определяются по конкретному делу.

Проверка поэтажной собственности, сервитута этажной собственности и доли земельного участка

Выясняется, оформлено ли обособленное помещение как поэтажная собственность или как сервитут этажной собственности, а также соответствие номера, назначения, доли земельного участка и принадлежностей обособленного помещения в кадастре утверждённому проекту и фактическому использованию. Изучаются соотношение доли земельного участка и обособленного помещения, использование мест общего пользования, закрепление кладовых, парковочных мест, сада, террасы или чердачных площадей, а также план управления.

Наличие сервитута этажной собственности само по себе не свидетельствует о том, что здание завершено или получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Наличие поэтажной собственности также не означает, что в недвижимости впоследствии не были сделаны изменения, противоречащие разрешению.

Подробная проверка муниципального, градостроительного и строительного дела

Актуальный план застройки, примечания к плану и статус застройки

Изучаются решение о виде использования, условия застройки и примечания к плану в действующем плане застройки в отношении недвижимости. В зависимости от характера дела оцениваются

• Решение об использовании под жильё, торговлю, туризм, сельское хозяйство или иное
• Коэффициент плотности застройки, площадь застройки, высота здания и этажность
• Расстояния отступа и границы приближения застройки
• Части, предназначенные для дорог, зелёных зон или общественных нужд
• Перепланировка и применение статьи 18
• Условия раздела, объединения и безвозмездной передачи под дорогу
• Запрет на строительство или временные ограничения застройки
• Статус побережья, леса, охраняемого памятника, охранной зоны и особой природоохранной территории
• Городская трансформация, зона резервной застройки и решения об аварийных зонах
• Возможность экспроприации или изменения плана
• Отмена плана и текущие административные судебные процессы

Сведения на онлайн-экране застройки или в объявлении о недвижимости сами по себе не считаются достаточными; за основу берутся актуальный план, примечание к плану и административное дело.

Разрешение на строительство, разрешения на реконструкцию и срок разрешения

Изучаются основное разрешение на строительство, разрешения на обновление или реконструкцию, даты разрешений, класс здания, назначение использования, число обособленных помещений, общая площадь строительства и проекты, приложенные к разрешению. Выясняется срок действия разрешения, было ли здание начато и завершено в течение периода действия разрешения и были ли последующие изменения связаны с проектом реконструкции.

Наличие разрешения само по себе не свидетельствует о том, что здание завершено в соответствии с разрешением. Изменения, произведённые в здании впоследствии, и существующий способ использования необходимо проверять отдельно.

Проверка разрешения на ввод в эксплуатацию (iskân)

Оценивается, имеется ли разрешение на ввод в эксплуатацию на всё здание или на соответствующее обособленное помещение, на какое здание и использование оформлен документ, имеется ли частичное разрешение на ввод в эксплуатацию и соответствие данным разрешения и проекта. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию может иметь последствия для подключения коммуникаций, кредитования, страхования, поэтажной собственности, использования и перепродажи.

Одного разрешения на ввод в эксплуатацию недостаточно. После оформления документа могли быть выполнены пристройки без разрешения, закрытие, объединение, разделение или изменение назначения использования.

Протокол о приостановлении строительства, опечатывание, штраф и решения о сносе

Выясняется, есть ли в записях муниципалитета или компетентного органа протокол о приостановлении строительства, опечатывание, градостроительный штраф, отмена разрешения, решение о сносе, требование об устранении нарушения или текущая административная либо судебная процедура. Определяются влияние этих записей на собственника, здание или обособленное помещение, вопрос о том, кто будет нести за них ответственность после продажи, и порядок их урегулирования в договоре.

Свидетельство о регистрации строения и записи градостроительной амнистии

Если по недвижимости оформлено свидетельство о регистрации строения (yapı kayıt belgesi), изучаются объём свидетельства, заявленные площадь и использование, оплата, статус аннулирования или действительности и влияние на записи кадастра и муниципалитета. Свидетельство о регистрации строения не следует считать достаточной гарантией само по себе в отношении права собственности, сейсмостойкости, соответствия утверждённому проекту или постоянного права застройки.

Кадастровая съёмка, границы участка и фактическое использование

В отношении земельных участков и полей изучаются данные о квартале и участке, кадастровый план, вынос границ в натуре, площадь, границы участка, доступ к дороге, использование соседями, права прохода и сервитуты. При доводах о положении здания в пределах участка, выходе на соседний участок, нарушении границ, фактической дороге или различиях в использовании могут потребоваться специалист по геодезии и технические измерения.

Проверка соответствия утверждённого архитектурного проекта фактическому состоянию

Сравнение утверждённого архитектурного проекта с существующим фактическим состоянием является одним из основных этапов проверки при покупке недвижимости. Вместо плана, предоставленного продавцом или консультантом по недвижимости, по возможности за основу берётся утверждённый проект из архива муниципалитета или компетентного органа. Там, где нужно прочитать проект и провести техническое сравнение на месте, мы работаем с лицензированным архитектором, инженером или специалистом по геодезии.

Проверка того, что обособленное помещение находится в нужном месте и имеет нужное назначение

• Блок, этаж и номер обособленного помещения в кадастре
• Расположение и вход обособленного помещения в проекте
• Фасад, этаж, лестница и связь с лифтом
• Назначение использования: жильё, нежилое помещение, кладовая или иное
• Границы обособленного помещения и соседние помещения
• Связь доли земельного участка с обособленным помещением в проекте

сравниваются. Особо проверяется, совпадает ли номер, указанный в кадастре, с фактически показываемой недвижимостью.

Площадь, распределение помещений и последующие изменения

• Размеры по проекту и существующие площадь и планировка помещений
• Основание заявленных данных о брутто- и нетто-площади
• Стены, добавленные или убранные впоследствии
• Объединённые или разделённые обособленные помещения
• Балконы и террасы, ставшие закрытыми
• Вмешательства в чердак, подвал или убежище
• Использование сада, парковочного места, кладовой и мест общего пользования
• Изменения фасада, дверей, окон и входа
• Изменения мокрых зон, сетей и назначения использования
• Дополнительные этажи, комнаты, сооружения или принадлежности, которых нет в проекте

выявляются. Данные о квадратных метрах в объявлении о продаже или в договоре не следует принимать как окончательные без проверки по утверждённому проекту и при необходимости техническими измерениями.

Вмешательство в места общего пользования и доводы об исключительном использовании

Изучается, не были ли лестница, лестничная площадка, сад, парковочное место, крыша, терраса, убежище, квартира консьержа и иные места общего пользования присоединены к обособленному помещению. Нельзя исходить из того, что площадь, фактически используемая только одним собственником, юридически принадлежит обособленному помещению или его принадлежности. План управления, утверждённый проект, запись в кадастре и решения собственников помещений оцениваются совместно.

Возможные последствия расхождения между проектом и фактическим состоянием

Нарушение утверждённого проекта может повлечь

• Градостроительные санкции, опечатывание или риск сноса
• Проблемы с разрешением на ввод в эксплуатацию и разрешением на строительство
• Необходимость исправления поэтажной собственности и записи в кадастре
• Проблемы при банковском кредите или оценке ипотеки
• Споры в страховых процедурах и при урегулировании ущерба
• Проблемы с подключением коммуникаций, разрешением на нежилое помещение или разрешением на использование
• Споры об аренде и выселении
• Потерю стоимости и ликвидности при перепродаже
• Проблемы соответствия для иностранного покупателя или заявления на гражданство
• Споры о местах общего пользования и поэтажной собственности

Отдельно определяется, можно ли устранить выявленное расхождение, требуется ли для этого разрешение на реконструкцию или изменение проекта и как в договоре будет урегулирована ответственность за устранение.

Правовая проверка и техническая проверка дополняют друг друга. Юрист оценивает правовые последствия ТАПУ, договора, градостроительного дела и административных записей; технические заключения, требующие оценки конструкции, измерений, статики или соответствия проекту, даются соответствующими специалистами.

Проверка конструктивных и технических рисков

Проверка качества строительства, материалов и работ

По делам, где необходима оценка качества строительства, в зависимости от типа недвижимости могут быть запрошены осмотр на месте и заключение архитектора, инженера-строителя, инженера-механика, инженера-электрика или иных соответствующих технических специалистов. В зависимости от конкретной недвижимости объём проверки может охватывать следующие вопросы:

• Видимые трещины, деформации и признаки вмешательства в несущую систему
• Состояние выполненных работ в стенах, перекрытиях, штукатурке, покраске, столярных изделиях и стационарных работах
• Признаки воды и влаги в крыше, террасе, фасаде, фундаменте и мокрых зонах
• Наблюдения и имеющиеся документы о тепло-, гидро- и звукоизоляции
• Электрические, сантехнические системы, отопление, охлаждение, вентиляция и противопожарные системы
• Работы по лифту, парковке, бассейну, благоустройству и иным местам общего пользования
• Соответствие использованных материалов технической спецификации, ведомости отделки помещений и договору
• Незавершённые, имеющие недостатки или изменённые впоследствии работы
• Уровень готовности и оставшиеся до передачи работы в проектах, находящихся в процессе строительства

Объём и пределы визуального осмотра должны быть чётко указаны в заключении. По вопросам, требующим специальных исследований, таким как скрытые недостатки либо характеристики грунта или несущей системы, могут потребоваться измерения, отбор образцов, лабораторные исследования или отдельная инженерная работа. Юридическая фирма не составляет отчёт о технической пригодности или безопасности здания; она юридически оценивает выводы независимого специалиста с точки зрения решения о покупке, договора, обеспечения, передачи и риска спора.

Документы по статике, сейсмостойкости и безопасности здания

С учётом возраста недвижимости, строительной системы, сейсмической истории, реконструкций и назначения использования могут быть изучены статический проект, отчёт геологических изысканий, записи строительного надзора, решение об аварийном здании и документы об усилении. Визуальный осмотр или отчёт об оценке сами по себе не выявляют сейсмические характеристики здания. По вопросам технической безопасности при необходимости следует заказать проверку у уполномоченных инженеров.

Документы по механике, электрике, пожарной безопасности и энергетике

Для коммерческой, туристической недвижимости или недвижимости специального назначения могут возникнуть механические и электрические проекты, записи о пожарной эвакуации и соответствии, документы на лифт, энергетический сертификат и технические требования, относящиеся к назначению использования. Объём проверки определяется характером недвижимости.

Оценка недвижимости, сравнение аналогов и изучение цены

Разумность продажной цены нельзя определить, глядя только на объявление о недвижимости, заявление продавца или цену за один квадратный метр. Расположение недвижимости, её назначение, цель использования, площадь, возраст, статус разрешения и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответствие проекта и фактического состояния, обременения, положение с арендой, качество здания и строительства, способность приносить доход и сопоставимые продажи необходимо оценивать совместно.

В зависимости от цели дела и вида сделки может быть организовано получение отчёта от лицензированного оценщика недвижимости или уполномоченной оценочной организации. При изучении цены и аналогов учитываются

• Сопоставимые данные по аналогичной недвижимости в том же районе
• Различие между ценой в объявлении и проверяемыми данными о сделках или рынке
• Доля земельного участка, нетто-/брутто-площадь, фасад, этаж, вид, транспортная доступность и особенности использования
• Градостроительные права, разрешение, разрешение на ввод в эксплуатацию и статус утверждённого проекта
• Аренда, структура доходов и расходов, риск простоя
• Финансовое влияние реконструкции, усиления, невыполненных работ или потребности в обслуживании
• Влияние правовых обременений и ограничений использования на стоимость
• То, что рыночные условия могут измениться после даты оценки

Стоимость для налога на имущество в муниципалитете служит налоговым операциям, банковская экспертная оценка — оценке кредита и обеспечения, а отдельные официальные отчёты об оценке — сделке, для которой они составлены; ни один из этих показателей не следует считать равным текущей свободной рыночной цене продажи.

Отличие отчёта об оценке от правовой и технической проверки

Отчёт об оценке сосредоточен на стоимости недвижимости на определённую дату и на элементах, влияющих на оценку. Он не означает, что решены все правовые риски в земельном кадастре, вопросы полномочий продавца, положения договора, санкции муниципалитета, качество строительства или любые расхождения между утверждённым проектом и фактическим состоянием. Точно так же правовая проверка не является отчётом о рыночной стоимости или безопасности здания. Оценка не заменяет правовое и техническое установление состояния, а представляет собой отдельную работу, добавляемую при необходимости.

Отражение выводов в решении о покупке и в договоре

Результаты оценки и технической проверки не остаются лишь информационной запиской. Выявленные вопросы оцениваются юридически с точки зрения пересмотра цены, устранения нарушения продавцом, завершения незавершённых работ до передачи, постановки части цены в зависимость от условия, получения обеспечения, урегулирования положений о гарантии и недостатках либо возможности отказа от договора в случае наступления определённых рисков. Эта оценка не является гарантией инвестиционной доходности или роста стоимости.

Договор, задаток и безопасность платежей

Бланк бронирования и документы о задатке

Характер платежа, внесённого под названием «kapora», — задаток, отступное или предоплата, случаи, в которых он засчитывается в продажную цену, и условия его возврата должны быть чётко записаны. Оценивается, сохраняет ли типовой бланк, предложенный консультантом по недвижимости, застройщиком или продавцом, право покупателя отказаться по итогам проверки ТАПУ и градостроительных документов.

Договоры купли-продажи недвижимости и предварительные договоры

Передача права собственности на недвижимость происходит в официальной форме, требуемой законом, и путём регистрации в земельном кадастре. В действующей системе договоры купли-продажи недвижимости могут заключаться как в управлениях кадастра, так и у нотариусов. Простой письменный договор, бланк бронирования или документ о задатке сами по себе право собственности не передают.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества необходимо совместно урегулировать официальную форму, отметку в кадастре, передачу, платёж, дату передачи права и последствия неисполнения договора. Не следует исходить из того, что любой договор выполняет функцию передачи права собственности в кадастре или предварительного договора.

Вопросы, которые необходимо обеспечить в договоре

• Личность, статус и полномочия представителя сторон
• Чёткие данные недвижимости по ТАПУ, кварталу и участку и обособленному помещению
• Достоверность заявлений о ТАПУ, муниципалитете, застройке и проекте
• Продажная цена, валюта и график платежей
• Правовая природа задатка и предоплаты
• Способ снятия ипотек и обременений
• Очерёдность передачи права собственности в кадастре и платежа
• Дата передачи, ключи и переход фактического владения
• Обязанности при наличии арендатора или пользователя
• Распределение взносов, налогов, платежей за коммунальные подключения и иных долгов
• Ответственность за нарушения в отношении здания, проекта и разрешения
• Недостатки, невыполненные работы и требования третьих лиц
• Просрочка, договорная неустойка, отказ от договора и возврат цены
• Применимое право и способ разрешения споров
• Особые условия соответствия при иностранном покупателе или цели получения гражданства

Безопасная оплата, ипотека и банковские операции

Прямая и необеспеченная выплата продажной цены до передачи права собственности в кадастре может создать значительный риск. Оплата планируется в согласовании с номером заявки в кадастре, банковским переводом, надёжным счётом или системой Tapu Takas, оформлением кредита и ипотеки, закрытием действующей ипотеки и моментом регистрации. Какой способ будет использован, определяется по условиям сторон, банка и операции в кадастре.

В сделках, где покупателем является иностранное физическое лицо, документ о покупке валюты, банковская квитанция, идентификационный/налоговый номер и иные специальные документы сделки дополнительно проверяются в соответствии с актуальными положениями TKGM (Генерального управления земельного кадастра и регистрации).

Использование, передача и проблемы, которые могут перейти вместе с недвижимостью

Положение арендаторов, лиц, занимающих помещение, и других пользователей

Заявление о том, что недвижимость свободна, проверяется на практике. Если имеется договор аренды, обязательство об освобождении помещения, аренда с отметкой в кадастре, право пользования, семейное жильё или владение третьего лица, условия передачи и выселения урегулируются в договоре купли-продажи. Покупка не означает, что нынешний пользователь покинет недвижимость самостоятельно и немедленно.

Собственники помещений, план управления и общие расходы

Могут быть изучены план управления жилым комплексом или многоквартирным домом, членские взносы и задолженность по общим расходам, решения о чрезвычайных расходах, текущие судебные дела, решения управления, закрепление мест общего пользования и условия пользования сооружениями. Сведения от продавца и от управления сравниваются; при передаче недвижимости счётчики, подключения, ключи, инвентарь и права общего пользования фиксируются в протоколе.

Налоги, пошлины и иные финансовые обязательства

Стоимость для налога на имущество, пошлина за регистрацию права собственности, плата за услуги оборотного фонда (döner sermaye), возможность НДС, налог на прирост стоимости, а также финансовые последствия, которые могут возникнуть из продажи компании или коммерческой сделки, оцениваются в зависимости от сторон дела и характера недвижимости. Правовая проверка при необходимости дополняется работой бухгалтера-консультанта или налогового специалиста. Правовые и финансовые последствия расхождения между ценой в объявлении, фактической продажной ценой и официальными заявлениями разъясняются сторонам.

Проверка в зависимости от вида недвижимости

Покупка жилья, квартир и вилл

Данные ТАПУ и об обособленном помещении изучаются вместе с поэтажной собственностью/сервитутом этажной собственности, разрешением, разрешением на ввод в эксплуатацию, утверждённым проектом, фактическим состоянием, управлением комплексом, местами общего пользования, арендаторами и условиями передачи.

Покупка земельных участков и земель

Изучаются решение о застройке, условия застройки, кадастровая граница, выход на дорогу и доступ, раздел/объединение, сельскохозяйственное назначение, статус памятника/леса/побережья, экспроприация и возможности инфраструктуры. Заявленный потенциал развития недвижимости проверяется по официальным планам и записям.

Коммерческая и туристическая недвижимость

Помимо проверки ТАПУ и градостроительных документов, оцениваются назначение использования, разрешение на открытие и ведение деятельности, туристический сертификат, пожарная и техническая безопасность, существующие арендные отношения, права на ведение деятельности и административные разрешения, специфичные для вида деятельности. Учитывается, что право собственности на недвижимость и разрешение на ведение деятельности или разрешение на осуществление деятельности не являются одной и той же правовой ценностью.

Недвижимость в процессе строительства и продаваемая по проекту

Изучаются право собственности на участок, полномочия подрядчика на продажу, договор строительства в обмен на долю участка, сервитут этажной собственности, разрешение на строительство, утверждённый проект, уровень строительства, условия передачи, обеспечение, потребительское законодательство и предварительный договор купли-продажи. Проверяется, отражены ли характеристики, показанные на макете, в каталоге, объявлении или образце квартиры, в договоре, технической спецификации, ведомости отделки помещений и утверждённом проекте, а при необходимости с помощью технических специалистов — соответствует ли выполненная работа обещанным материалам и качеству работ.

Недвижимость в долевой собственности и покупка доли

Чётко определяется, является ли приобретаемый объект самостоятельной недвижимостью или только долей. Нельзя исходить из того, что доля фактически даёт право пользоваться определённой частью. Оцениваются соглашения о пользовании, законное преимущественное право покупки, сособственники, возможность прекращения общей собственности и делимость недвижимости.

Приобретение недвижимости иностранцами в Турции

При приобретении недвижимости иностранным физическим лицом или компанией с иностранным капиталом изучаются страна, лицо, площадь, расположение, военные или особые охраняемые зоны, назначение недвижимости и ограничения, вытекающие из специальных законов. Процессы с паспортом, налоговым/иностранным идентификационным номером, переводом, доверенностью, оценкой и документом о покупке валюты проводятся по правилам, действующим на дату сделки.

Если целью является получение гражданства Турции путём приобретения недвижимости, отдельно проверяется соответствие недвижимости, продавца, предыдущих сделок, стоимости и банковских документов законодательству о гражданстве. Подробные пояснения об условиях получения гражданства должны находиться на странице соответствующего самостоятельного направления практики.

Подготовка продажи недвижимости на стороне продавца

Правовая проверка проводится не только для покупателя. На стороне продавца юридические услуги оказываются по следующим вопросам:

• Получение актуальной выписки ТАПУ и обременений
• Планирование снятия ипотеки, ареста или иных записей до продажи
• Подготовка документов муниципалитета, разрешения, разрешения на ввод в эксплуатацию и проекта
• Дополнение полномочий компании или представителя
• Выяснение положения арендаторов и порядка передачи
• Урегулирование условий договора, задатка и оплаты
• Оценка налоговых обязательств и пошлин
• Координация подачи заявки в кадастр, безопасной оплаты и сделки по передаче

Цель состоит в предотвращении споров, которые могут возникнуть впоследствии, путём привязки заявлений продавца о недвижимости к достоверным и проверяемым документам.

Как ведётся процесс купли-продажи недвижимости?

Предварительная оценка и объём проверки

Определяются цель покупателя или продавца, вид недвижимости, график сделки, форма финансирования и особые риски. Разъясняется, требуются ли для получения записей от органов полномочия собственника или доверенность.

Изучение ТАПУ, собственника и обременений

Проверяются актуальная запись земельного кадастра, обременения, положение с правом собственности и представительством, а при необходимости — предыдущие сделки по передаче. Выявляются записи, препятствующие продаже, сохраняющиеся после продажи или требующие особого обеспечения в договоре.

Муниципальное и градостроительное дело и проверка проекта

Проверяются статус застройки, примечания к плану, разрешение, разрешение на ввод в эксплуатацию, утверждённый проект и записи об административных санкциях. Для сравнения утверждённого архитектурного проекта с фактическим состоянием при необходимости организуется техническая проверка на месте.

Оценка и техническая проверка

Если этого требует характер сделки, исследование цены и аналогов координируется с лицензированным оценщиком или уполномоченной оценочной организацией, а проверка проекта, качества строительства, выполненных работ и технического состояния — с архитекторами и инженерами. Объём, допущения и ограничения отчётов оцениваются вместе с выводами правовой проверки.

Оценка правовых рисков и условия сделки

Выявленные вопросы классифицируются по влиянию на продажу, способу устранения, необходимым документам или разрешениям и гарантиям, которые должны быть получены в договоре. Объём проверки и доступные записи указываются чётко.

Составление договора и плана платежей

Задаток, предоплата, предварительный договор, передача, переход права собственности в кадастре, снятие обременений, недостатки и положения об отказе от договора урегулируются в зависимости от дела. Планируется безопасная и проверяемая увязка оплаты с регистрацией.

Сделка купли-продажи в кадастре или у нотариуса

После завершения необходимых документов готовится операция через Web Tapu, в управлении кадастра или, где применимо, у нотариуса. Стороны или их представители со специальными полномочиями присутствуют при сделке; отслеживаются шаги по регистрации и оплате.

Передача и действия после продажи

Ключи, фактическое использование, счётчики, инвентарь, управление комплексом, подключения и документы могут быть зафиксированы в акте передачи. Проверяются запись в земельном кадастре и документы сделки; сторонам даётся информация о необходимых налоговых, муниципальных или управленческих уведомлениях.

Документы, полезные при первичной проверке

• Свидетельство о праве собственности или данные по кварталу/участку/обособленному помещению
• Данные о личности и контактные данные продавца
• При продавце-компании — документы торгового реестра, подписи и полномочий
• Доверенность, решение об опеке или свидетельство о праве на наследство
• Актуальная выписка из земельного кадастра и документ об обременениях
• Записи о поэтажной собственности/сервитуте этажной собственности и план управления
• Статус застройки, примечания к плану и документы по кадастровому плану
• Разрешение на строительство и разрешения на реконструкцию
• Разрешение на ввод в эксплуатацию (iskân)
• Архитектурный проект, утверждённый муниципалитетом, и иные рабочие проекты
• Свидетельство о регистрации строения и соответствующее заявочное дело
• Протокол о приостановлении строительства, документы о штрафе, сносе или опечатывании
• Кадастровый план, вынос границ в натуре и геодезические документы
• Отчёт об оценке и записи технической проверки
• Техническая спецификация, ведомость отделки помещений, гарантийные документы и акты передачи/незавершённых работ
• Статические, архитектурные, механические и электрические проекты и документ геологических изысканий
• DASK (обязательное страхование от землетрясений), энергетический сертификат и необходимые технические документы
• Договор аренды, обязательство об освобождении помещения и документы о пользовании
• Сведения о взносах и решениях управления комплексом/многоквартирным домом
• Проекты бланка бронирования, договора о задатке, купли-продажи или предварительного договора
• Банковский кредит, ипотека, график платежей и банковские квитанции
• Для иностранных покупателей — паспорт, налоговый/иностранный идентификационный номер, перевод и доверенность

При каждой недвижимости запрашиваются не все документы. Перечень документов для проверки определяется характером недвижимости, целью использования, сторонами и доступными официальными записями.

Покупка недвижимости, проверка ТАПУ и градостроительных документов в Анталье

Юридическая фирма Güneş & Güneş основана 18 марта 1999 года в Кемере и, имея более 27 лет институциональной истории, с 2007 года осуществляет профессиональную деятельность с центром в Анталье. С учётом характера недвижимости и сделки, компетентного управления кадастра, муниципалитета и суда, требований осмотра на месте и соответствующих процессуальных правил наша фирма может оказывать юридические услуги во всех 81 провинциях Турции в рамках правовой проверки, консультирования, сопровождения сделок и судебных разбирательств.

Покупка недвижимости и операции в кадастре граждан Турции, проживающих за пределами Турции, иностранных физических лиц и иностранных компаний в Турции могут оцениваться с использованием онлайн-встреч, безопасного обмена документами и многоязычного общения. По каждому делу с иностранным элементом отдельно рассматриваются взаимность, разрешение военной безопасности, использование иностранных документов, апостиль или удостоверение, перевод, вручение за границей и возможность принудительного исполнения решения.

Имея возможность общения на турецком, английском, немецком и русском языках, наша фирма ведёт юридические процессы лиц и компаний в разных странах мира по покупке недвижимости, ТАПУ и градостроительной проверке в Турции в объёме, которого требует дело. Юридические услуги из физического офиса в Анталье, по всей Турции и с международным элементом планируются с учётом условий предметной и территориальной подсудности, сроков, доказательств и представительства по каждому делу.

Подход юридической фирмы Güneş & Güneş

Юридические услуги с 18 марта 1999 года

Наша фирма с 18 марта 1999 года оказывает отечественным и иностранным клиентам юридическое консультирование и услуги по ведению дел в суде.

Проверка, не ограниченная записью в кадастре

Недвижимость оценивается в совокупности: с точки зрения права собственности, муниципальной застройки, утверждённого проекта, фактического использования, договора, платежа, налогов и передачи. Наличие или отсутствие записи само по себе не принимается за вывод; изучается согласованность записей между собой.

Опыт в муниципальной и градостроительной практике

При правовой оценке муниципальных и градостроительных дел используется 22-летний опыт нашей фирмы в качестве юрисконсульта муниципалитета. Вопросы архитектуры, инженерии, геодезии и оценки, требующие технической экспертизы, решаются в координации с соответствующими специалистами.

Правовая оценка, независимая от продавца и проекта

Правовая проверка проводится независимо от продавца, консультанта по недвижимости или застройщика, продвигающих недвижимость, в рамках цели клиента, его прав и безопасности сделки.

Общение на турецком, английском, немецком и русском языках

В сделках с участием иностранных покупателей и продавцов предлагается общение на турецком, английском, немецком и русском языках; иностранные документы, доверенность, перевод, апостиль и требования международных платежей оцениваются применительно к конкретному делу.

Связанные направления практики

• Право недвижимости и иски по ТАПУ
• Иски об аннулировании и регистрации ТАПУ
• Иски о разделе общей собственности
• Строительное и проектное право
• Поэтажная собственность и споры собственников помещений
• Городская трансформация и процедуры в отношении аварийных зданий
• Приобретение недвижимости иностранцами в Турции
• Гражданство Турции через приобретение недвижимости
• Аренда и выселение
• Градостроительное право и административные иски

Связанные отрасли

• Недвижимость и строительство: Сделки купли-продажи и операции в кадастре; проверка до инвестиций и развития проекта.

Проверьте недвижимость целиком до принятия решения о покупке

При купле-продаже недвижимости правовая безопасность не может быть обеспечена одной лишь проверкой наличия в кадастре ареста или ипотеки. Собственник и полномочия представителя, история права собственности, муниципальное градостроительное дело, разрешение и разрешение на ввод в эксплуатацию, утверждённый архитектурный проект и фактическое состояние, договор, платёж и передача должны оцениваться в рамках единого плана сделки.

Вы можете обратиться в юридическую фирму Güneş & Güneş, чтобы до внесения задатка или предоплаты проверить правовое положение недвижимости, положение в кадастре, в муниципальных градостроительных документах и по проекту; при необходимости провести оценку, изучение цен аналогов и качества строительства силами независимых специалистов; и чтобы выявленные риски были надлежащим образом отражены в договоре и плане платежей.

Запросить проверку недвижимости

Общая информация: Эта страница подготовлена с целью предоставления общей правовой информации. Записи, фактическое состояние, стороны и цель сделки у каждой недвижимости различны. Приведённые здесь пояснения не являются юридическим заключением, отчётом о технической пригодности или обязательством в отношении результата; без изучения конкретной недвижимости и документов сделку совершать не следует.