İfraz ve Tevhit Başvurusunun Reddi: Belediye Kararına İtiraz, İptal Davası ve Teknik İnceleme

İfraz veya tevhit başvurusunun reddi, yalnız belediyenin takdirine bırakılmış bir sonuç değildir. Ret kararının imar planına, 3194 sayılı İmar Kanunu’na ve uygulanabilir yönetmeliğe uygun olması gerekir. Buna karşılık tapuda malik olmak, istenen her bölünmenin veya birleştirmenin onaylanmasını sağlamaz. Doğru başvuru yolu; taşınmazın imar parseli olup olmadığı, parselasyon gerekip gerekmediği, plan koşulları ve ret işleminin gerekçesi birlikte incelenerek belirlenir.

İfraz, bir taşınmazın birden fazla parsele ayrılması; tevhit ise parsellerin birleştirilmesidir. Uyuşmazlık çoğu zaman satış, aile içi paylaşım veya yapı ruhsatı hazırlığı sırasında ortaya çıkar. Başvurunun neden reddedildiğini teknik belgelerle ortaya koymak, yalnız “mülkiyet hakkım engellendi” demekten daha etkili bir hukuki başlangıçtır.

İfraz ve tevhit, parselasyondan nasıl ayrılır?

3194 sayılı Kanun’un 15 ve 16. maddelerindeki işlemler ile 18. maddeye göre yapılan arazi ve arsa düzenlemesi aynı değildir. Parselasyon, belirli bir düzenleme alanındaki mülkiyet dokusunu imar planına göre yeniden oluşturabilir; düzenleme ortaklık payı ve yeni parsel tahsisleri gündeme gelebilir. İfraz veya tevhit ise kendine özgü koşullarla parsel sınırlarının değiştirilmesidir.

Bu ayrım önemlidir: Belediye, kapsamlı parselasyon gerektiren bir alanı yalnız münferit başvurularla dönüştüremez. Malik de ifraz talebini, 18. madde uygulamasının bütün sonuçlarından kaçınmanın garantili yolu olarak kullanamaz. Başvuru öncesinde tapu parseli, kadastro paftası, uygulama imar planı ve varsa tescilli parselasyon planı karşılaştırılmalıdır.

Parselasyon yapılmadan ifraz veya tevhit mümkün mü?

Kanun’un 15. maddesi, imar planı bulunan alanlarda önce parselasyon yapılmasını esas alır. İşlemlerin tescilli parselasyon planı bulunan alanlarda gerçekleştirilmesi kuraldır. Bununla birlikte merkezi yönetim kapsamındaki idarelerin kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlar gibi kanunda sayılan durumlar ile parselasyonun mümkün olmadığı belirli meskûn alanlar ve diğer yasal istisnalar ayrıca değerlendirilir.

İstisnanın varlığı, plan ve yönetmelik koşullarını ortadan kaldırmaz. Başvuruda yalnız “çevrede yapılaşma var” denilmesi yerine hangi istisnaya dayanıldığı ve bunun harita, yapılaşma durumu veya mülkiyet belgesiyle nasıl doğrulandığı açıklanmalıdır.

Belediye hangi nedenlerle başvuruyu reddedebilir?

Parselin asgari büyüklüğü, cephesi, derinliği, yola bağlantısı ve yapılaşma koşulları denetimin başlıca konularıdır. Farklı kullanım kararlarına sahip parsellerin birleştirilmesi veya bölünme sonucunda yapılaşmaya elverişsiz parseller oluşturulması sorun yaratabilir. Sit alanı, kıyı, tarım arazisi veya özel koruma mevzuatı varsa ek sınırlamalar devreye girer.

Teknik eksiklik ile hukuki engel ayrılmalıdır

Eksik koordinat, hatalı aplikasyon veya tamamlanabilir bir belge eksikliği ile planın açıkça yasakladığı bir işlem aynı gerekçeyle ele alınamaz. İdarenin hangi belgenin eksik olduğunu ve hangi kurala dayanıldığını anlaşılabilir şekilde açıklaması beklenir. Başvurunun tamamlanması mümkünse, bunu sağlayacak teknik düzeltme belirlenmelidir.

Öte yandan projenin düzeltilmesi, daha önce tebliğ edilmiş kesin ret kararının dava süresini kendiliğinden durdurmaz. “Haritacı yeni çizim hazırlıyor” gerekçesiyle süre takibinin bırakılması hak kaybına yol açabilir. Başvuru dosyası ve dava takvimi birlikte yönetilmelidir.

Komşu parselde onay verilmesi tek başına yeterli mi?

Eşitlik iddiası için karşılaştırılan parsellerin hukuki ve teknik koşullarının benzer olması gerekir. Farklı plan notları, cephe, yol bağlantısı veya işlem tarihi sonucu değiştirebilir. Ayrıca hukuka aykırı önceki bir işlem, aynı aykırılığın tekrarlanmasını isteme hakkı vermez. Emsal işlem sunulacaksa yalnız encümen kararının sonucu değil, dayandığı plan ve parsel özellikleri de temin edilmelidir.

Başvuru kime yapılır, karar ne zaman verilmelidir?

3194 sayılı Kanun’un 16. maddesi, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki işlemler bakımından belediye encümeninin; dışındaki işlemler bakımından ilgili il idare kurulunun onayını düzenler. Büyükşehir sistemi ve özel yetkili alanlar nedeniyle somut taşınmaz yönünden görevli idare ayrıca belirlenmelidir.

Aynı maddede, onay işleminin başvurudan itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılması; tescil veya terkin için 15 gün içinde tapuya bildirim; tapu idaresince işlemin bir ay içinde sonuçlandırılması öngörülür. Bunlar aynı nitelikte süreler değildir ve belediyenin susması otomatik onay anlamına gelmez. İşlemin yapılmasına ilişkin süre ile mahkemeye başvuru süresi ayrı hesaplanır.

Başvuruya mülkiyet ve temsil belgeleri, teknik dosya, ilgili plan örneği ve talebin açık açıklaması eklenmelidir. Evrak kayıt numarası ile teslim tarihi saklanmalıdır. Sözlü görüşmeler, yazılı başvurunun ve yazılı ret kararının yerine geçmez.

Ret kararına karşı itiraz ve dava süresi

Kesin ve yürütülmesi zorunlu bir ret işlemine karşı genel olarak idare mahkemesinde iptal davası açılır. Özel bir süre öngörülmemişse İYUK’un 7. maddesindeki 60 günlük genel süre uygulanır. Sürenin başlangıcında tebliğ ve somut dosyadaki öğrenme olguları önem taşır; güvenli yaklaşım, belgelenebilir en erken tarih üzerinden takvim oluşturmaktır.

İdareye yeniden başvurmak süreyi nasıl etkiler?

Dava süresi içinde yapılan ve İYUK’un 11. maddesinin koşullarını taşıyan kaldırma, geri alma veya değiştirme başvurusu işlemeye başlayan süreyi durdurabilir. Güncel düzenlemede 30 gün cevap verilmemesi ret sayılır; bundan sonra önceki günler de hesaba katılarak kalan süre işler. Her yeni dilekçe yeni bir 60 gün sağlamaz.

Henüz bir işlem tesis edilmemişse İYUK’un 10. maddesindeki işlem yapılması başvurusu ve zımni ret rejimi gündeme gelir. Bu rejimin 30 günlük cevap süresi, mevcut ret kararına karşı itirazla karıştırılmamalıdır. Başvurunun niteliği dilekçenin başlığına değil, içeriğine göre değerlendirilir.

Davalı ve yetkili mahkeme nasıl belirlenir?

Dava, ret işlemini tesis eden idareye yöneltilir; encümen üyeleri kişisel davalı değildir. Taşınmaza ilişkin imar uyuşmazlıklarında İYUK’un 34. maddesindeki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kuralı dikkate alınır. Aynı dosyada özel hukuk paydaşlık sorunu bulunması, idari ret kararının denetimi ile tapudaki hak uyuşmazlığını birbirinden ayırmayı gerektirir.

Mahkeme hangi belgeleri ve hukuka aykırılıkları inceler?

İptal davasında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden hukuka uygunluk denetlenir. Teknik değerlendirme gereken dosyalarda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir. Bilirkişiden hukuki hüküm vermesi değil, plan ve parsel koşullarına ilişkin uzmanlık sorularını cevaplaması beklenir.

Örneğin belediye “yola cephe yok” diyorsa mevcut yolun yalnız fiilen kullanılması yeterli olmayabilir. İmar planındaki yol kararı, tapu ve uygulama durumu birlikte incelenmelidir. Buna karşılık paftaların hatalı çakıştırılmasıyla varılan bir ret sonucu teknik incelemeyle çürütülebilir.

Re’sen tevhit hakkında gerçek Danıştay kararı

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 07.11.2022 tarihli, E.2022/1231, K.2022/3119 sayılı kararı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin yapılaşmaya elverişsiz parsellerin birleştirilmesine ilişkin düzenlemesini konu alır. Kurul, düzenlemeye karşı davanın reddi yönündeki kararı onamıştır. İncelemede, 3194 sayılı Kanun’un 15. maddesine getirilen yasal dayanak da değerlendirilmiştir.

Kararın uygulamadaki önemi, müstakil yapılaşmaya elverişsiz imar parsellerinde idarenin hiçbir koşulda müdahale edemeyeceği düşüncesini dışlamasıdır. Ancak bu sonuç, her parselin maliklere haber verilmeden birleştirilebileceği anlamına gelmez. Kanundaki bildirim, üç aylık anlaşma imkânı ve somut teknik koşullar ayrıca denetlenir. Düzenleyici işlem hakkında verilen karar, her bireysel tevhit işlemini peşinen hukuka uygun kılmaz. Kararın tam metni.

Yürütmenin durdurulması onay yerine geçer mi?

Dava açılması ret kararını kendiliğinden etkisiz hâle getirmez. Yürütmenin durdurulması için açık hukuka aykırılık ve uygulanma hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar koşulları birlikte gösterilmelidir. Yaklaşan yatırım veya satış tarihi tek başına yeterli olmayabilir; zararın somut belgelerle açıklanması gerekir.

Ret işleminin yürütmesinin durdurulması, mahkemenin teknik projeyi onayladığı veya tapuda doğrudan yeni parsel oluşturduğu anlamına gelmez. İdare, kararın gerekçesine uygun işlem yapmak zorundadır. Nihai iptal sonrasında da başvurunun bütün yasal koşulları dikkate alınarak yeniden değerlendirilmesi söz konusu olur.

Sonuç

İfraz ve tevhit uyuşmazlığında başarı, talebin teknik olarak yapılabilirliği ile ret gerekçesinin hukuken geçerliliğinin birlikte incelenmesine bağlıdır. İlk adım; yazılı kararın, güncel planın, tapu kayıtlarının ve teknik projenin aynı dosyada toplanmasıdır. Süre takibi bekletilmeden yapılmalı, parselasyon gerekliliği ve özel mevzuat engelleri açıkça değerlendirilmelidir.

İlgili yazılar: İmar davalarında süre aşımı ve yeni başvuru; Ruhsat için bedelsiz yola terk şartı ve iade davası; Yapı ruhsatının süresi ve yenilenmesi

Sıkça Sorulan Sorular

Belediye 30 günde cevap vermezse ifraz onaylanmış olur mu?

Hayır. Kanundaki işlem süresinin aşılması otomatik onay oluşturmaz. İYUK’un zımni ret ve dava hükümleri ayrıca değerlendirilir.

Tapum varsa istediğim büyüklükte parsel oluşturabilir miyim?

Hayır. Plan, yönetmelik, parselasyon ve varsa özel koruma mevzuatındaki koşullar geçerlidir.

İfraz reddi ile 18. madde uygulaması aynı davanın konusu mudur?

Her zaman değil. İşlemlerin tarihleri, içerikleri ve bağlantısı incelenir. Ayrı işlemlerin ayrı süreleri bulunabilir.

Komşumun muvafakati olmadan tevhit yapılabilir mi?

Rızai işlem ile kanunda koşulları belirlenmiş re’sen işlem ayrılmalıdır. Paydaşlık ve temsil koşulları ayrıca incelenir.

İptal kararı çıkınca tapu hemen değişir mi?

İptal, ret işleminin hukuki etkisini kaldırır; teknik onay ve tapu işlemlerinin kendiliğinden tamamlandığı anlamına gelmez.

Kaynakça

• 3194 sayılı İmar Kanunu, özellikle m.15, 16 ve 18. Güncel metin.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, m.2, 7, 10, 11, 27, 28 ve 34. Güncel metin.
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, m.7. Madde metni.
• Danıştay İDDK, 07.11.2022, E.2022/1231, K.2022/3119. Tam metin.