Taşınmazın imar planında yol veya yeşil alan olarak gösterilmesi, belediyenin her durumda bedelsiz devir isteyebileceği anlamına gelmez. Buna karşılık daha önce bedelsiz terk edilmiş yerin kullanımının değişmesi de otomatik iade sonucu doğurmaz. İlk aşamada terkin hukuki dayanağı ve iradenin koşulları; sonraki aşamada terk amacı, fiilî kullanım ve talep edilen hukuki koruma incelenmelidir.
Uyuşmazlık genellikle iki farklı zamanda ortaya çıkar: Malik henüz ruhsat veya ifraz alamamışken kendisinden ücretsiz terk istenir; yahut yıllar önce terk edilen alanın yol yerine başka amaçla kullanıldığı anlaşılır. Bu iki durumun dava konusu, delilleri ve görevli yargı yolu aynı olmak zorunda değildir.
Bedelsiz terk, DOP ve kamulaştırma arasındaki fark
Bedelsiz terk, taşınmazın bir bölümünün karşılık alınmadan kamuya bırakılmasına ilişkin işlemleri ifade eder. Bunun rızai bağış, belirli amaca bağlı devir veya imar uygulamasının parçası olması hukuki değerlendirmeyi değiştirir. İşlemin belediye yazısında “terk” diye adlandırılması tek başına yeterli değildir.
Düzenleme ortaklık payı, 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesindeki düzenleme kapsamında, kanuni koşullarla alınan paydır. Her ruhsat başvurusunda uygulanabilen genel bir bedelsiz devir yetkisi değildir. DOP’un üst sınırı ile hesap ve kullanım koşulları bulunduğu gibi önceki bedelsiz terklerin sonraki uygulamada dikkate alınması da ayrıca araştırılır.
Kamulaştırma ise özel mülkiyetin kanuni usulle ve karşılığı ödenerek kamuya geçirilmesidir. Plan kararı, kamulaştırma veya diğer yasal edinim yöntemlerinden biri uygulanmadan tek başına tapuyu belediyeye geçirmez. Kamu hizmeti gereksinimi, seçilen yöntemin kanuna uygunluğunun ayrıca denetlenmesini engellemez.
Belediye ruhsatı bedelsiz terk koşuluna bağlayabilir mi?
Önce belediyenin tam olarak ne istediği belirlenmelidir. Planın uygulanabilmesi için parselin imar parseline dönüştürülmesi gereği ile hukuki dayanağı açıklanmayan ücretsiz devir talebi birbirinden farklıdır. Parselin kamu hizmetine ayrılan bölümü, parselasyon durumu, ifraz veya tevhit projesi ve ilgili yönetmelik birlikte incelenir.
Sözlü talep yerine yazılı işlem neden gerekli?
“Yola terk yapmadan dosyanız ilerlemez” şeklindeki sözlü açıklama, başvurunun hangi nedenle reddedildiğini ve talebin dayanağını göstermeyebilir. Ruhsat veya ifraz talebi yazılı yapılmalı; istenen terkin yüzölçümü, paftası, dayandığı kanun maddesi ve işlemi tesis edecek makam açıklığa kavuşturulmalıdır.
Kesin ret veya koşul içeren işlem ortaya çıktığında dava süresi ayrıca izlenmelidir. İdarenin gerekçe vermemesi, sürenin hiç başlamadığı varsayımına dayanak yapılmamalıdır. Başvuru ve tebligat kayıtları korunmalıdır.
İmzalanan terk belgesi her tartışmayı bitirir mi?
İmza önemli bir delildir; ancak belgenin içeriği, işlem zinciri ve iradenin hangi şartlarda açıklandığı birlikte değerlendirilir. Şartsız bağış ile yalnız yol olarak kullanılmak üzere yapılan devir aynı değildir. Öte yandan her imar bağlantılı terkin zorunlu veya geçersiz olduğu da söylenemez.
İade ihtimalini korumak isteyen malik açısından devir öncesindeki belge incelemesi özellikle önemlidir. Amaç ve koşulların açık yazılması, sonradan yalnız sözlü açıklamalara dayanılmasına göre daha güçlü ispat sağlar. Belgeye tek taraflı not düşülmesinin her durumda geçerli bir şart oluşturduğu da varsayılmamalıdır.
Hangi belgeler birlikte incelenmelidir?
Terk işleminden önceki ve sonraki parsel numaraları değişmiş olabilir. Bu nedenle bugünkü tapuya bakmak yeterli değildir. Kadastro ve imar uygulamaları boyunca taşınmazın nasıl dönüştüğünü gösteren bağlantı kurulmalıdır.
| Belge | İnceleme amacı |
|---|---|
| İlk tapu ve sonraki tedavül kayıtları | Mülkiyet zinciri ile terk alanı belirlenir. |
| Terk talepnamesi ve resmî senet | Bağışın amacı ve koşulları araştırılır. |
| Encümen kararı ve ruhsat yazışmaları | Terkin hangi işlemle bağlantılı olduğu görülür. |
| Eski ve yeni planlar | Kullanım kararının değişip değişmediği saptanır. |
| Aplikasyon ve çakıştırma krokisi | Bugünkü alan eski terk parçasıyla eşleştirilir. |
| Fotoğraf, keşif ve bilirkişi | Fiilî kullanım ve yüzölçümü doğrulanır. |
Malik değişmiş veya miras intikali olmuşsa talep hakkının kime ait olduğu ayrıca incelenmelidir. İade veya bedel isteyebilecek kişinin belirlenmesi, yalnız güncel komşu parsel malikliği üzerinden yapılmamalıdır. Mirasçılık belgesi, devir senedi ve davanın dayandığı hak önem taşır.
Terk edilen yer yol olarak kullanılmazsa geri alınabilir mi?
İade ihtimali vardır; ancak terkin koşulları, amaç değişikliğinin niteliği ve sonraki işlemler incelenmeden kesin cevap verilemez. Alanın hiç kullanılmaması, başka bir kamu hizmetine ayrılması veya özel kişiye satılması farklı değerlendirmeler gerektirir. Kullanımın değiştiği tarih ve bu değişikliğin öğrenilmesi de bazı talep türlerinde süre bakımından önemlidir.
Başka bir kamu hizmeti her durumda yeterli gerekçe midir?
Bir kamu hizmetinden diğerine geçiş, tek başına hukuka aykırılık veya hukuka uygunluk sonucu doğurmaz. Amaç değişikliğinin somut gerekçesi, malike yüklenen külfet ve tarafların beklentileri değerlendirilmelidir. “Artık belediye binası yapıldı” açıklaması, terk koşullarının ve mülkiyet hakkının incelenmesini gereksiz kılmaz.
Belediye satış yapacaksa eski malikin önceliği var mı?
3194 sayılı Kanun’un 17. maddesindeki özel durumlar ile belediyeye ait taşınmazların genel satış usulü ayrılmalıdır. Müstakil yapılaşmaya elverişli bir taşınmazın eski malike doğrudan satılması veya ücretsiz verilmesi her olayda zorunlu değildir. Belediyenin satış kararına karşı idari denetim ile mülkiyete dayalı özel hukuk talebi farklı yollardır.
İbrahim Manav kararı: İade iddiası gerekçesiz reddedilemez
Anayasa Mahkemesinin 29.12.2021 tarihli İbrahim Manav kararı, B. No: 2019/2755, yeşil alan ve yol olarak terk edilen taşınmazların farklı kullanımını ele alır. Mahkeme, terk amacı ve kullanım değişikliğine ilişkin etkili iddiaların derece mahkemelerince yeterince karşılanmadığını belirleyerek mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.
Kararın ağırlık noktası, somut kullanım ve adil denge değerlendirmesinin yapılmamasıdır. AYM, bu kararla bütün terk alanlarını doğrudan eski malik adına tescil etmiş değildir. İhlalin giderilmesi için yeniden yargılama öngörülmüştür. Bu nedenle karar, “terk edilen yer her koşulda geri alınır” şeklinde kullanılmamalıdır. Tam karar metni.
Danıştay’ın 2024 kararı: Otomatik iade kabul edilmeyen durum
Danıştay 6. Dairesinin 11.01.2024 tarihli, E.2019/14221, K.2024/181 sayılı kararında, daha önce yola terk edilen ve sonradan konut alanında kalan taşınmazların eski malike satışıyla ilgili uyuşmazlık incelenmiştir. Daire, imar uygulaması bağlantısını, terkten sağlanan yapılaşma yararını ve parsellerin müstakil yapılaşmaya elverişliliğini değerlendirmiş; belediyenin işlemini iptal eden kararı bozmuştur.
Bu karar, geçmişte terk yapılmış olmasının tek başına bedelsiz geri verme veya doğrudan satış zorunluluğu yaratmadığını gösterir. AYM’nin mülkiyet hakkı güvenceleri ile birlikte okunmalıdır; uyuşmazlıkların işlem türü ve olguları farklıdır. Bir kararın sonuç cümlesi diğer dosyaya otomatik taşınamaz. Kararın tam metni.
İdare mahkemesi mi, adli yargı mı?
Ruhsatın hukuka aykırı terk koşuluyla reddedilmesi, plan değişikliği veya belediyenin kesin idari kararının iptali isteniyorsa idari yargı gündeme gelir. Tapu iptali ve tescil, bağışın geri alınması veya özel hukuk ilişkisinden doğan bedel taleplerinde ise adli yargı söz konusu olabilir. Talebin gerçek hukuki sebebi ve sonucu belirleyicidir.
Fiilî el atma, hukuki kısıtlama, rızai devir ve bağışın geri alınması aynı başlık altında toplanmamalıdır. Görevli mahkeme yanlış seçilirse esas uyuşmazlığa ulaşmak gecikir. “Belediye davalıysa her dava idare mahkemesindedir” yaklaşımı da “tapu varsa her dava asliye hukuk mahkemesindedir” yaklaşımı da güvenilir değildir.
Dava süresi nasıl belirlenir?
İptal davasında özel hüküm yoksa genel 60 günlük süre dikkate alınır. Süresinde İYUK 11 başvurusunun etkisi ile yeni işlem talebindeki İYUK 10 rejimi ayrılmalıdır. Plan davasında ilan ve kanundaki üst sınır ayrıca değerlendirilir. Özel hukuk taleplerinde ise talep türüne göre hak düşürücü süre veya zamanaşımı gündeme gelebilir; bütün terk uyuşmazlıkları için tek süre verilemez.
Yürütmenin durdurulması ve ihtiyati tedbir
İdari işlemin uygulanmasının durdurulması isteniyorsa İYUK 27’deki koşullar açıklanır. Satışın veya inşai faaliyetin yaklaşması, somut zarar ihtimalini gösterebilir; ancak açık hukuka aykırılık da ortaya konulmalıdır. Adli yargıdaki ihtiyati tedbir ise farklı kurallara tabidir. Birini istemek diğerinin yerine geçmez.
Mahkeme kararı olmadan alana müdahale etmek, yolu kapatmak veya belediyenin kullanımını fiilen engellemek hukuki koruma yöntemi değildir. Tapu ve idari işlemler üzerinden uygun başvurunun yapılması gerekir. Geçici koruma talebi, esas davanın hukuki sebebiyle uyumlu kurulmalıdır.
Sonuç
Bedelsiz terk uyuşmazlığının merkezinde, taşınmazın hangi hukuki nedenle ve hangi amaçla kamuya bırakıldığı bulunur. Ruhsat öncesindeki hukuka aykırı koşul ile yıllar sonra ortaya çıkan amaç dışı kullanım ayrı değerlendirilmelidir. Terk senedi, plan geçmişi, fiilî kullanım ve yargı yolu birlikte incelenmeden otomatik iade veya kesin ret sonucuna varılamaz.
İlgili yazılar: İfraz ve tevhit başvurusunun reddi; İmar davalarında süre aşımı ve yeni başvuru
Sıkça Sorulan Sorular
Planda yol görünmesi bedelsiz terk için yeterli mi?
Tek başına yeterli değildir. Mülkiyetin kamuya geçirilmesinin kanuni dayanağı ve uygulanacak yöntem ayrıca belirlenmelidir.
Bedelsiz terk ile DOP aynı mı?
Hayır. DOP kanuni arazi düzenlemesi kapsamında alınan paydır. Rızai terk ve sonraki mahsup koşulları ayrı incelenir.
Yol yapılmadıysa arsamı kesin geri alır mıyım?
Kesin sonuç söylenemez. Terk koşulları, süreler, kullanım değişikliği ve sonraki işlemler belirleyicidir.
AYM kararı doğrudan tapumu geri verir mi?
İhlal kararı ile tapu tescili aynı şey değildir. Kararın öngördüğü giderim ve yeniden yargılama süreci incelenmelidir.
Belediye taşınmazı satmadan başvuru yapılabilir mi?
Kesin işlem ve hukuki menfaat koşulları varsa uygun dava ve geçici koruma yolu değerlendirilebilir. Satışın tamamlanmasını beklemek her durumda gerekli değildir.
Kaynakça
- 3194 sayılı İmar Kanunu, özellikle m.15–18. Güncel metin.
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, m.7, 10, 11 ve 27. Güncel metin.
- AYM, İbrahim Manav, 29.12.2021, B. No: 2019/2755, özellikle §§ 47–56 ve hüküm. Resmî karar kaydı. Erişilen tam metin aynası.
- Danıştay 6. Daire, 11.01.2024, E.2019/14221, K.2024/181. Tam metin.