Bir taşınmaz gerçekten devredilmiş, fakat belirli bir amaç sona erdiğinde veya koşul gerçekleştiğinde geri verilmesi kararlaştırılmışsa inançlı işlem gündeme gelebilir. Bu davada yalnız “tapuyu emanet verdim” denilmesi yeterli değildir. Geri devir borcunun hangi anlaşmaya dayandığı, ne zaman doğduğu, hangi delille ispatlanacağı ve kime yöneltileceği açıklanmalıdır. [1, 2, 3]
İnançlı işlemde mülkiyetin devri ile geri verme borcu birlikte düşünülür. İnanan kişi, belirli bir amaçla hakkı devreder; inanılan kişi ise bu hakkı anlaşmaya uygun kullanmak ve kararlaştırılan koşullarda geri vermekle yükümlü olur. Bu yapı, başlangıçtan beri hiçbir devir istenmeyen muvazaadan ve gerekli biçimde kurulmamış sıradan taşınmaz satışından ayrılmalıdır.
İnançlı işlem hangi taşınmaz uyuşmazlıklarında görülür?
Teminat amacıyla yapılan devir
Borç ilişkisine güvence oluşturmak için taşınmazın devredilmesi ve borç ödendiğinde geri verilmesinin kararlaştırılması bir örnektir. Ancak her düşük bedelli satış veya borçlu kişinin yaptığı her devir kendiliğinden inançlı işlem sayılmaz. Tarafların geri devir anlaşması ve bu anlaşmanın hangi borca bağlı olduğu belirlenmelidir.
Taşınmaz devri, borcun gerçek ifası olarak kararlaştırılmış da olabilir. Bu durumda “borçla ilgili bir işlem vardı” demek geri verme yükümlülüğünü kanıtlamaz. Borcun tasfiyesi için kesin devir ile geçici teminat devri, sözleşme ve ödeme belgeleri üzerinden ayrılır. Ayrıca alım ve geri alım hakkına dayalı tapu tescili yazısındaki açıklamalar karşılaştırma için kullanılabilir.
Başkası adına yapılan tescil ve emanet iddiası
Bedeli bir kişi tarafından ödenen taşınmazın başka kişi adına alınması da geri verme anlaşmasıyla birlikte inanç ilişkisini gündeme getirebilir. Bununla birlikte bedeli ödemek, tek başına tapuda malik olmak veya mutlaka geri devir alacağı kazanmak anlamına gelmez. Ödeme bağış, borç, ortaklık katkısı veya başka bir ilişkiye dayanabilir.
Bu nedenle kimin neyi finanse ettiği sorusunun yanında tapunun neden başka kişi adına düzenlendiği ve hangi koşullarda devredileceğinin kararlaştırıldığı araştırılır. İşlemin hukuka aykırı bir amaca hizmet edip etmediği de ayrıca değerlendirilebilir; inançlı işlem nitelendirmesi her amaca otomatik geçerlilik sağlamaz. [1] Ayrıntılı bilgi için şirket taşınmazının yetkisiz veya usulsüz devri yazısı da okunabilir.
İnançlı işlem, muvazaa ve satış vaadi nasıl ayrılır?
| İlişki | Temel irade | Başlıca uyuşmazlık |
|---|---|---|
| İnançlı işlem | Hakkın gerçekten devri ve koşullu geri verme borcu | Geri devir anlaşması, koşul ve ispat |
| Muvazaa | Görünürdeki işlemde açıklanan sonuç gerçekte istenmez | Gerçek ortak irade ve görünürdeki işlemin geçersizliği |
| Satış vaadi | İleride satışın yapılması borcu | Vaadin geçerli şekli, ifa koşulları ve şerh |
| Haricî satış iddiası | Tapu dışı satış anlaşması | Resmî şekil ve varsa özel hukuki sonuçlar |
Tapu iptali sözcükleri bu uyuşmazlıkların hepsinde kullanılabilir; fakat maddi dayanakları aynı değildir. İnançlı işlemde başlangıçtaki tescilin sırf güven ilişkisi bulunduğu için her durumda yolsuz olduğu söylenemez. Sorun çoğunlukla geçerli devirden sonra üstlenilen geri verme borcunun yerine getirilmemesidir.
Konunun ayrıntıları için haricen satın alınan taşınmazın tapusu yazısına bakılabilir.
İnanç belgesine ilişkin yazılı ispat yaklaşımı, tapu devrinin resmî işlem gerektirmediği anlamına gelmez. Mevcut tescilin yapılmasıyla geri verme yükümlülüğünün kanıtlanması farklı meselelerdir. Mahkeme hükmüne dayanan tescil talebi bakımından TMK m.716 da değerlendirilir. [2]
Yazılı delil neden belirleyicidir?
Yargıtayın inançlı işlem uygulamasında 05.02.1947 tarihli, E.1945/20, K.1947/6 sayılı içtihadı birleştirme kararı temel başvuru noktalarındandır. Bu ilke, aşağıda yer verilen 2024 tarihli kararlarda da uygulanmaktadır. İnanç ilişkisinin yazılı ispatı ile yazılı delil başlangıcı bulunması hâlindeki tamamlayıcı ispat yolları birbirinden ayrılmalıdır. [3, 4, 5]
İnanç belgesinde ne bulunmalıdır?
Taşınmazın açık bilgileri, taraflar, devrin amacı, geri verme koşulu, varsa borç miktarı, ödeme düzeni ve geri devir zamanı anlaşılır olmalıdır. Hangi taşınmaza ilişkin olduğu belirsiz bir “emanet aldım” yazısı önemli tartışma yaratabilir. Tarafların imzaları ve belgenin aslı ayrıca önem taşır.
Her inanç belgesinin noterlikte düzenlenmesi zorunluymuş gibi genelleme yapılmamalıdır. Bununla birlikte belgenin türü, imzası, içeriği ve hukuki ilişkinin niteliği ispat gücünü etkiler. Noterlik işlemi bulunması da belgenin geri devir koşullarını açıkça içerdiği anlamına gelmez.
Yakın akrabalık yazılı delilin yerine geçer mi?
Aile içinde güven bulunması, hukuki ispat ihtiyacını ortadan kaldırmaz. HMK m.200–203’teki senetle ispat, senede karşı ispat ve istisna hükümleri, uyuşmazlığın niteliğine göre birlikte değerlendirilmelidir. “Kardeşim olduğu için belgeye gerek yok” veya “akrabayız, tanık her durumda yeterlidir” biçimindeki yaklaşım güvenli değildir. [6]
Özellikle görünürdeki resmî işlemle ileri sürülen geri verme ilişkisinin nasıl bağdaştırıldığı önemlidir. Tanıkların varlığı, yazılı belge veya delil başlangıcı konusundaki incelemenin atlanmasını haklı kılmaz. Hangi ispat istisnasının neden uygulanacağı somut dosyada gösterilmelidir.
WhatsApp ve e-posta inançlı işlemi ispatlar mı?
Elektronik veriler HMK m.199 anlamında belge olabilir. Ancak her belge tek başına kesin ispat sağlamaz. HMK m.202’deki delil başlangıcı, iddia edilen hukuki işlemi tamamen ispatlamasa da muhtemel gösteren ve karşı taraftan veya temsilcisinden kaynaklanan belgedir. Bu koşullar varsa tanıkla tamamlayıcı ispat mümkün olabilir. [6]
2024/5689: Mesajlar ve tanıklar birlikte yeterli bulundu
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 12.12.2024 tarihli, E.2024/195, K.2024/5689 sayılı kararında, tapunun geri verilmesi yönündeki yazışmalara karşı tarafın olumlu cevabı delil başlangıcı kabul edilmiştir. Taşınmazın bedelini kimin ödediğini ve tescil düzenini açıklayan tanık anlatımlarıyla birlikte inanç ilişkisinin ispatlandığı değerlendirilmiş; ret kararı bozulmuştur. [3]
Bu karar, herhangi bir WhatsApp ekran görüntüsünün tapuyu geri almaya yeteceğini söylemez. Gönderici, muhatap, taşınmazla bağlantı, konuşmanın bütünü ve karşı tarafın kabulü önemlidir. Dosyaya yalnız tek cümle değil, anlamı gösteren bağlam sunulmalıdır.
2024/3183: Belirsiz yazışmalar aynı sonucu doğurmadı
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 04.06.2024 tarihli, E.2023/4141, K.2024/3183 sayılı kararında, yazışmaların taşınmaza açıkça bağlanamaması, imzalanmamış protokol ve diğer deliller tartışılmış; ret sonucu onanmıştır. Yemin bakımından da davalıların inanç ilişkisinin tarafı olmaması ve yeminin kişinin kendisinden kaynaklanan vakıalara ilişkin olması üzerinde durulmuştur. [4]
İki karar birlikte okunduğunda araç adının sonucu belirlemediği görülür. “WhatsApp var” demek yerine, o mesajın geri devir borcunu neden muhtemel gösterdiği açıklanmalıdır. Başka bir taşınmaza, başka bir borca veya sonuçlanmamış uzlaşma görüşmesine ait cümleler aynı değerde değildir.
Elektronik kaydın bütünlüğü
Telefon numarası ve hesabın aidiyeti, tarih sırası ve tam konuşma korunmalıdır. Kesilmiş veya üzerinde değişiklik yapılmış görüntüler ispatı zayıflatabilir. Başkasının hesabına izinsiz erişilmemeli; hukuka uygun elde edilen kayıtlar usulüne uygun sunulmalıdır. Gerektiğinde teknik inceleme ve belge aslına erişim talep edilir.
Protokolün aslı karşı taraftaysa ne yapılabilir?
Belgenin aslının karşı tarafta olduğu iddiası, belge ibrazı hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Belge tanımlanmalı, kimin elinde olduğu ve neden buna inanıldığı açıklanmalıdır. Mahkemenin ibraz kararı, açıklama yükümlülüğü ve ibrazdan kaçınmanın sonucu HMK m.219–220 kapsamında incelenir; otomatik kabul veya otomatik ret varsayılmaz. [6]
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 11.11.2024 tarihli, E.2024/4867, K.2024/6128 sayılı kararında, tarafların dayandığı protokollerin asıllarının davalıda bulunup bulunmadığının araştırılması istenmiştir. Aynı belgeden kaynaklanan diğer davalar ve elektronik kayıtların delil başlangıcı niteliği de değerlendirme konusu yapılmış; eksik inceleme nedeniyle karar bozulmuştur. [5]
Bu örnekte protokol suretinin bulunması davanın kesin kazanılması sayılmamıştır. Belgenin aslı, aidiyeti, diğer dosyalarla ilişkisi ve tamamlayıcı deliller araştırılmalıdır. “Aslı bende değil, artık ispat mümkün değil” sonucu da aynı şekilde erken olabilir.
Geri verme borcu ne zaman doğar?
Borç belirli tarihe, bir borcun ödenmesine, bir amacın gerçekleşmesine veya başka bir olaya bağlanmış olabilir. Bu koşul gerçekleşmeden geri devir talebi erken sayılabilir. Anlaşmanın süresiz görünmesi hâlinde ilişkinin sona ermesi, geri isteme ve muacceliyetin nasıl oluştuğu ayrıca değerlendirilir.
İnananın kendi edimini yerine getirmesi
Taşınmaz borca teminat olarak devredilmişse borcun ödenip ödenmediği önemlidir. TBK m.97 çerçevesinde, karşılıklı borç yükleyen ilişkide kendi edimini yerine getirme veya yerine getirmeyi teklif etme koşulu gündeme gelebilir. Mahkemenin depo ettirme gibi bir uygulama yapıp yapmayacağı, borcun varlığı ve miktarıyla birlikte değerlendirilir. [1]
Kişinin ödeme yaptığını söylemesi yeterli değildir; hangi borcun kapandığı gösterilmelidir. Alıcının başka alacaklar ileri sürmesi hâlinde bunların geri devir koşuluyla ilişkisi açıklanır. Gerçekte hiç bulunmayan veya zaten ödenmiş bir borç, belirsiz biçimde geri devri engelleyen gerekçe olarak kabul edilmemelidir.
İnançlı işlemde zamanaşımı ne zaman başlar?
İnanç ilişkisinden doğan kişisel geri devir alacağı bakımından uygulamada genel on yıllık zamanaşımı değerlendirilir. TBK m.146 ve 149 uyarınca başlangıç, alacağın muacceliyetidir. Bu nedenle her olayda tapunun ilk devredildiği gün otomatik başlangıç kabul edilmez. Geri verme koşulu, talep zamanı ve borçlunun davranışları birlikte incelenir. [1]
Örneğin borç tamamen ödendiğinde geri devir yapılacağı kararlaştırılmışsa, ödeme tarihiyle ilişki kurulmalıdır. Buna karşılık geri verme çok önce istenmiş ve açıkça reddedilmişse, tarafların hâlen görüşüyor olması sürenin hiç başlamadığı anlamına gelmeyebilir. Her dosyada “inanç ilişkisinin sürdüğünü” söylemek, muacceliyet ve zamanaşımı incelemesini ortadan kaldırmaz.
Noter ihtarı, delil ve temerrüt yönünden önem taşıyabilir; fakat her ihtar zamanaşımını kesen işlem değildir. TBK m.154’teki kesilme sebepleri ayrıca dikkate alınır. Dava açma, alacağın ikrarı veya diğer kanuni sebeplerle sıradan hatırlatma yazışması ayrılmalıdır. [1]
Doğru davalı ve talep nasıl belirlenir?
Geri devir borçlusu ile güncel tapu maliki aynı kişi olmayabilir. Taşınmaz başkasına satılmışsa kişisel inanç ilişkisinin üçüncü kişiye etkisi ve üçüncü kişinin bilgisi ayrı incelenir. Sonraki alıcının iyi veya kötü niyeti, ilk tescilin hukuki niteliği ve istenen sonuç açıklanmadan yalnız bütün satışların iptali talep edilmemelidir. TMK m.1023–1024, koşulları oluşan sicile güven meselelerinde değerlendirilir. [2]
Tapu geri alınamıyorsa borca aykırılık nedeniyle bedel veya zarar talebi gündeme gelebilir. Ancak taşınmazın güncel malikine kişisel inanç sözleşmesinin bütün borçlarını yüklemek veya eski borçluya artık sahip olmadığı tapuyu devrettirmek aynı ölçüde sorun yaratır. Her talebin muhatabı ayrı belirlenmelidir.
2026 kısmi ıslah kararının önemi
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 08.05.2026 tarihli, E.2021/8, K.2026/1 sayılı kararı, başlangıçta istenmeyen yeni bir talebin kısmi ıslahla davaya eklenemeyeceğini kabul etmiştir. Tapu talebine ileride para talebi eklenebileceği varsayımıyla başlangıç dilekçesi eksik bırakılmamalıdır. Karar bütün ıslah yollarının veya dava sırasında devre ilişkin HMK m.125’in kaldırılması anlamına gelmez. [7]
Olağan tapu iptali uyuşmazlığında asliye hukuk mahkemesi, taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi, gerekiyorsa tedbir ve geçerli taraf temsili değerlendirilir. Temel ilişkinin ticari veya başka özel nitelikte olması görev ve dava şartları bakımından ayrıca incelenmelidir. Harç, keşif ve bilirkişi giderleri talebin değerine göre planlanır. Ayni hakka ilişkin kararın tapuda uygulanmasında kesinleşme aranır. [6]
İlgili konular için muvazaalı taşınmaz devri, vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve bağışlanan taşınmazın geri alınması yazılarımıza ve tapu iptal ve tescil davaları sayfamıza da bakabilirsiniz.
Sonuç
İnançlı işlemde güçlü dosya, geri verme anlaşmasını, borcun muacceliyetini ve uygun ispat aracını birlikte ortaya koyar. Bedeli ödemek, yakın akrabalık veya tek bir mesaj tek başına her uyuşmazlığı çözmez. Yazılı belge, karşı taraftan kaynaklanan delil başlangıcı, tamamlayıcı tanıklar ve ödeme kayıtları birbirleriyle bağlanmalıdır. Tapu talebi ile alternatif parasal talebin başlangıçta doğru kişilere yöneltilmesi, sonradan telafisi güç usul sorunlarını azaltır.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuyu emanet verdim demek yeterli midir?
Hayır. Geri verme anlaşmasının içeriği, taşınmazla bağlantısı ve uygun deliller gösterilmelidir.
İnanç sözleşmesi mutlaka noterlikte mi yapılır?
Yazılı ispat gerekliliği ile noterlikte düzenleme zorunluluğu aynı değildir. Belgenin içeriği, imzası ve ilişkinin niteliği ayrıca değerlendirilir; tapu devrinin resmî işlemi bundan farklıdır.
WhatsApp mesajı tapuyu geri almaya yeter mi?
Koşullarına göre delil başlangıcı olabilir ve tanıklarla tamamlanabilir. Her mesaj tek başına yeterli sayılmaz.
Banka dekontu inançlı işlemi kanıtlar mı?
Ödemeyi gösterebilir. Bunun neden başka kişi adına tescile ve geri verme borcuna yol açtığı ayrıca ispatlanmalıdır.
Sözleşmenin aslı davalıdaysa ne yapılır?
Belge somutlaştırılarak HMK m.219–220 kapsamında ibrazı istenebilir. İbraz edilmemenin sonucu mahkemece kanuni koşullarla değerlendirilir.
Zamanaşımı her zaman tapu devrinden mi başlar?
Hayır. Kişisel geri devir alacağında muacceliyet, anlaşmanın koşulları ve geri verme borcunun ne zaman istenebilir olduğu önemlidir.
Borcu ödemeden teminat olarak verdiğim tapuyu alabilir miyim?
Anlaşmanın içeriği ve karşılıklı edimler incelenir. Geri devir borcun ödenmesine bağlıysa kendi ediminizin yerine getirilmesi veya uygun şekilde teklif edilmesi gerekebilir.
Taşınmaz başkasına satılırsa yalnız para mı istenir?
Her olayda tek sonuç yoktur. Sonraki kişinin konumu, bilgisi ve hukuki dayanakla tapu talebi; ilk borçluya karşı parasal sorumluluk ayrı değerlendirilir.
Kaynakça
1 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.19, 26–27, 97, 112, 146, 149 ve 154.
2 — 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.706, 716 ve 1023–1025.
3 — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 12.12.2024, E.2024/195, K.2024/5689, tam karar metni; elektronik kayıt ve delil başlangıcı.
4 — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.06.2024, E.2023/4141, K.2024/3183, karar metni; delillerin yeterliliği ve yemin. Metinde anılan 1947 tarihli içtihadı birleştirme ilkesine de bu uygulama üzerinden başvurulmuştur.
5 — Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 11.11.2024, E.2024/4867, K.2024/6128, tam karar metni; protokol aslı ve HMK m.219–220.
6 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 12, 111, 125, 190, 199–203, 219–220, 225, 367 ve 389–397.
7 — Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 08.05.2026, E.2021/8, K.2026/1, Resmî Gazete 30.06.2026, sayı 33296; TBB üzerindeki yayımlanmış karar nüshası.