Fiduziarisches Geschäft (inançlı işlem) und Grundbuchberichtigung: schriftlicher Beweis, Rückübertragungspflicht und Fristen

Ein fiduziarisches Geschäft (inançlı işlem) kann in Betracht kommen, wenn ein Grundstück tatsächlich übertragen wurde, zugleich aber vereinbart ist, dass es zurückzugeben ist, sobald ein bestimmter Zweck endet oder eine Bedingung eintritt. Eine Klage, die sich allein auf die Behauptung stützt, „den Grundbuchauszug anvertraut zu haben“, genügt nicht. Die Klage muss darlegen, auf welcher Vereinbarung die Rückübertragungspflicht beruht, wann sie entstanden ist, wie sie bewiesen wird und gegen wen sie sich richten muss. [1, 2, 3]

Beim fiduziarischen Geschäft werden die Übertragung des Eigentums und die Rückgabepflicht gemeinsam betrachtet. Der Treugeber (inanan kişi) überträgt ein Recht zu einem bestimmten Zweck; der Treuhänder (inanılan kişi) ist verpflichtet, dieses Recht im Einklang mit der Vereinbarung zu nutzen und unter den vereinbarten Bedingungen zurückzugeben. Dieser Aufbau ist sowohl von der Scheinhandlung (muvazaa), bei der von Anfang an keine Übertragung gewollt war, als auch von einem gewöhnlichen Grundstückskauf zu unterscheiden, der nicht in der vorgeschriebenen Form geschlossen wurde.

In welchen Grundstücksstreitigkeiten tritt ein fiduziarisches Geschäft auf?

Übertragung zur Sicherheit

Ein Beispiel ist die Übertragung eines Grundstücks zur Sicherung einer Schuld, verbunden mit der Vereinbarung, dass es nach Tilgung der Schuld zurückgegeben wird. Allerdings ist nicht jeder unter Wert erfolgte Verkauf und nicht jede Übertragung durch einen Schuldner automatisch ein fiduziarisches Geschäft. Die Rückübertragungsvereinbarung der Parteien und die Schuld, an die sie geknüpft ist, müssen bestimmt werden.

Die Übertragung eines Grundstücks kann auch als tatsächliche Erfüllung einer Schuld vereinbart worden sein. In diesem Fall beweist die Aussage „es gab ein Geschäft im Zusammenhang mit der Schuld“ keine Rückgabepflicht. Eine endgültige Übertragung ist anhand des Vertrags und der Zahlungsbelege von einer vorübergehenden Übertragung zur Sicherheit zu unterscheiden. Zum Vergleich können die Ausführungen im Beitrag zur Grundbucheintragung auf Grundlage eines Wiederkaufsrechts herangezogen werden.

Eintragung auf den Namen eines Dritten und die Behauptung eines Treuhandverhältnisses

Wenn der Kaufpreis eines Grundstücks von einer Person gezahlt, das Grundstück aber auf den Namen einer anderen Person eingetragen wurde, kann dies ebenfalls ein Treuhandverhältnis begründen, sofern eine Rückgabevereinbarung besteht. Die Zahlung des Preises macht jedoch für sich allein weder zum Eigentümer im Grundbuch noch begründet sie den Anspruch, das Grundstück zurückzuerhalten. Die Zahlung kann auf einer Schenkung, einem Darlehen, einem Gesellschafterbeitrag oder einer anderen Beziehung beruhen.

Deshalb wird neben der Frage, wer den Erwerb finanziert hat, untersucht, warum das Grundbuch auf den Namen einer anderen Person angelegt wurde und unter welchen Bedingungen vereinbart wurde, dass es zurückzuübertragen ist. Ob das Geschäft einem rechtswidrigen Zweck diente, kann ebenfalls gesondert geprüft werden; die Einordnung als fiduziarisches Geschäft rechtfertigt nicht automatisch jeden Zweck. [1] Für Einzelheiten kann außerdem der Beitrag zur unbefugten oder fehlerhaften Übertragung von Gesellschaftsvermögen gelesen werden.

Wie werden fiduziarisches Geschäft, Scheingeschäft und Kaufvorvertrag voneinander abgegrenzt?

Die Bezeichnung „Klage auf Grundbuchberichtigung“ kann in all diesen Streitigkeiten verwendet werden, doch ihre tatsächlichen Grundlagen sind nicht dieselben. Beim fiduziarischen Geschäft kann die ursprüngliche Eintragung nicht schon deshalb als rechtsgrundlos bezeichnet werden, weil ihr nur ein Vertrauensverhältnis zugrunde lag. Das Problem liegt meist darin, dass die nach einer wirksamen Übertragung übernommene Rückgabepflicht nicht erfüllt wird.

Zu diesem Thema siehe den Beitrag zum außerhalb des Grundbuchs erworbenen Grundstück und seiner Grundbucheintragung.

Eine schriftliche Beweisführung zu einer Treuhandurkunde bedeutet nicht, dass für die Übertragung des Eigentums keine förmliche Mitwirkung erforderlich wäre. Die Eintragung selbst und der Nachweis der Rückgabepflicht sind unterschiedliche Fragen. Soll die Eintragung auf Grundlage eines gerichtlichen Urteils erfolgen, ist außerdem Art. 716 des Türk Medeni Kanunu (TMK) zu prüfen. [2]

Warum ist der schriftliche Beweis entscheidend?

In der Praxis des Kassationshofs (Yargıtay) zu fiduziarischen Geschäften ist der Rechtsvereinheitlichungsbeschluss vom 5. Februar 1947 (E.1945/20, K.1947/6) einer der zentralen Bezugspunkte. Dieser Grundsatz wird in den unten dargestellten Entscheidungen von 2024 angewendet. Der schriftliche Nachweis eines Vertrauensverhältnisses und die ergänzenden Beweismittel, die bei Vorliegen eines schriftlichen Beweisanfangs (delil başlangıcı) zur Verfügung stehen, müssen klar voneinander getrennt werden. [3, 4, 5]

Was muss eine Treuhandurkunde enthalten?

Die eindeutigen Angaben zum Grundstück, die Parteien, der Zweck der Übertragung, die Bedingung für die Rückgabe, gegebenenfalls der Schuldbetrag, der Zahlungsplan und der Zeitpunkt der Rückübertragung sollten verständlich sein. Eine unbestimmte Notiz wie „ich habe es treuhänderisch erhalten“ kann erheblichen Streit auslösen, wenn nicht erkennbar ist, welches Grundstück gemeint ist. Auch die Unterschriften und das Original der Urkunde sind wichtig.

Es darf nicht verallgemeinert werden, dass jede Treuhandurkunde notariell beurkundet werden müsste. Die Art der Urkunde, ihre Unterschrift, ihr Inhalt und die Natur des Rechtsverhältnisses beeinflussen jedoch ihren Beweiswert. Allein das Vorliegen einer notariellen Beurkundung bedeutet nicht, dass die Urkunde die Bedingungen der Rückübertragung ausdrücklich enthält.

Ersetzt eine enge Verwandtschaft den schriftlichen Beweis?

Vertrauen innerhalb der Familie hebt das Erfordernis eines rechtlichen Nachweises nicht auf. Die Regeln über den Beweis durch Urkunden (Art. 200–203 des Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK), über den Gegenbeweis gegen eine Urkunde und über die Ausnahmen sind je nach Art des Streits gemeinsam zu prüfen. Eine Haltung wie „wir sind Geschwister, also brauchen wir keine Urkunde“ oder „wir sind verwandt, also genügt immer ein Zeuge“ ist nicht tragfähig. [6]

Besonders wichtig ist, wie der scheinbar förmliche Vorgang mit der behaupteten Rückgabepflicht in Einklang gebracht wird. Die Existenz von Zeugen rechtfertigt es nicht, die Prüfung schriftlicher Unterlagen oder eines schriftlichen Beweisanfangs zu überspringen. Die konkrete Akte muss zeigen, welche Ausnahme von den Beweisregeln anwendbar ist und warum.

Beweisen WhatsApp-Nachrichten und E-Mails ein fiduziarisches Geschäft?

Elektronische Daten können im Sinne von Art. 199 HMK eine Urkunde sein. Allerdings beweist nicht jede Urkunde für sich allein eine Tatsache endgültig. Der schriftliche Beweisanfang nach Art. 202 HMK ist eine Urkunde, die das behauptete Rechtsgeschäft zwar nicht vollständig beweist, es aber wahrscheinlich macht, und die von der Gegenpartei oder deren Vertreter stammt. Liegen diese Voraussetzungen vor, kann ein ergänzender Beweis durch Zeugen möglich sein. [6]

2024/5689: Nachrichten und Zeugen zusammen als ausreichend erachtet

Im Urteil des 7. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) vom 12. Dezember 2024 (E.2024/195, K.2024/5689) wurde die positive Antwort der Gegenpartei auf Schreiben, mit denen die Rückgabe des Grundbuchs verlangt wurde, als schriftlicher Beweisanfang anerkannt. Das Treuhandverhältnis wurde zusammen mit Zeugenaussagen als bewiesen angesehen, die erklärten, wer den Preis des Grundstücks gezahlt hatte und wie die Eintragung gestaltet war; die Klageabweisung wurde aufgehoben. [3]

Diese Entscheidung besagt nicht, dass ein beliebiger WhatsApp-Screenshot genügt, um das Grundbuch zurückzuholen. Es kommt auf den Absender, den Empfänger, den Bezug zum Grundstück, den gesamten Gesprächsverlauf und die Anerkennung durch die Gegenpartei an. Die Akte muss nicht einen einzelnen Satz, sondern den Zusammenhang vorlegen, der seine Bedeutung zeigt.

2024/3183: Unbestimmte Korrespondenz führte nicht zum gleichen Ergebnis

Im Urteil des 7. Zivilsenats des Kassationshofs vom 4. Juni 2024 (E.2023/4141, K.2024/3183) wurde erörtert, dass sich die Korrespondenz nicht eindeutig dem Grundstück zuordnen ließ, ein nicht unterzeichnetes Protokoll vorlag und weitere Beweismittel fehlten; die Abweisung wurde bestätigt. Auch zum Eid betonte das Gericht, dass die Beklagten nicht Partei des Vertrauensverhältnisses waren und ein Eid Tatsachen betreffen muss, die die schwörende Person selbst betreffen. [4]

Zusammen gelesen zeigen beide Entscheidungen, dass nicht die Bezeichnung des Mittels über das Ergebnis entscheidet. Statt zu sagen „es gibt WhatsApp“, muss erklärt werden, warum diese Nachricht die Rückübertragungspflicht wahrscheinlich macht. Sätze, die sich auf ein anderes Grundstück, eine andere Schuld oder ein nicht abgeschlossenes Vergleichsgespräch beziehen, haben nicht dasselbe Gewicht.

Unversehrtheit des elektronischen Datensatzes

Telefonnummer und Zuordnung des Kontos, zeitliche Reihenfolge und das vollständige Gespräch müssen erhalten bleiben. Abgeschnittene oder veränderte Bilder können den Beweis schwächen. Der unbefugte Zugriff auf fremde Konten ist zu unterlassen; rechtmäßig erlangte Aufzeichnungen sind ordnungsgemäß vorzulegen. Gegebenenfalls kann eine technische Untersuchung und Zugang zum Original der Urkunde beantragt werden.

Was kann unternommen werden, wenn sich das Original des Protokolls bei der Gegenpartei befindet?

Die Behauptung, das Original einer Urkunde befinde sich in den Händen der Gegenpartei, wird im Rahmen der Regeln über die Urkundenvorlage geprüft. Die Urkunde muss bezeichnet werden, und es muss dargelegt werden, wer sie besitzt und warum davon auszugehen ist. Die Anordnung des Gerichts zur Vorlage, die Erklärungspflicht und die Folgen einer Weigerung der Vorlage werden nach Art. 219–220 HMK geprüft; eine automatische Annahme oder Ablehnung wird nicht unterstellt. [6]

Im Urteil des 1. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi) vom 11. November 2024 (E.2024/4867, K.2024/6128) wurde angeordnet zu ermitteln, ob sich die Originale der von den Parteien herangezogenen Protokolle beim Beklagten befinden. Auch andere Verfahren aus derselben Urkunde und die Frage, ob elektronische Aufzeichnungen einen Beweisanfang darstellen, wurden geprüft; wegen unvollständiger Prüfung wurde die Entscheidung aufgehoben. [5]

In diesem Beispiel wurde das Vorhandensein einer Abschrift des Protokolls nicht als endgültiger Prozesserfolg gewertet. Das Original der Urkunde, ihre Zuordnung, ihr Verhältnis zu anderen Akten und ergänzende Beweise müssen untersucht werden. Auch die Schlussfolgerung „das Original ist nicht bei mir, daher ist kein Beweis mehr möglich“ kann voreilig sein.

Wann entsteht die Rückgabepflicht?

Die Verpflichtung kann an einen bestimmten Termin, an die Tilgung einer Schuld, an die Verwirklichung eines Zwecks oder an ein anderes Ereignis gebunden sein. Solange diese Bedingung nicht eingetreten ist, kann ein Rückübertragungsverlangen verfrüht sein. Erscheint die Vereinbarung unbefristet, sind das Ende des Verhältnisses, das Recht auf Rückforderung und die Art, wie die Forderung fällig wurde, gesondert zu bewerten.

Erfüllung der eigenen Leistung durch den Treugeber

Wurde das Grundstück als Sicherheit für eine Schuld übertragen, ist entscheidend, ob die Schuld getilgt wurde. Nach Art. 97 des Türk Borçlar Kanunu (TBK) kann bei einem gegenseitig verpflichtenden Vertrag die Voraussetzung eintreten, dass man die eigene Leistung erbringt oder ihre Erbringung anbietet. Ob das Gericht eine Maßnahme wie die Hinterlegung anordnet, wird zusammen mit Bestand und Höhe der Schuld beurteilt. [1]

Es genügt nicht, zu erklären, man habe gezahlt; es muss dargelegt werden, welche Schuld getilgt wurde. Erhebt der Erwerber weitere Forderungen, ist ihr Verhältnis zur bedingten Rückübertragung zu erläutern. Eine tatsächlich nicht bestehende oder bereits beglichene Schuld darf nicht als unbestimmter Grund akzeptiert werden, die Rückübertragung zu verhindern.

Wann beginnt die Verjährung beim fiduziarischen Geschäft?

Für den persönlichen Anspruch auf Rückübertragung aus einem Vertrauensverhältnis wird in der Praxis die allgemeine zehnjährige Verjährungsfrist angewendet. Nach Art. 146 und 149 TBK beginnt sie mit der Fälligkeit (muacceliyet) der Forderung. Deshalb wird nicht in jedem Fall der Tag der ersten Übertragung des Grundstücks als Beginn angesehen. Die Rückgabebedingung, der Tag der Aufforderung und das Verhalten des Schuldners werden zusammen geprüft. [1]

Ist beispielsweise vereinbart, dass nach vollständiger Tilgung der Schuld rückübertragen wird, ist das Verhältnis mit dem Tag der Zahlung zu verknüpfen. Wurde die Rückgabe dagegen längst verlangt und ausdrücklich verweigert, bedeutet der Umstand, dass die Parteien noch verhandeln, nicht zwingend, dass die Frist nie zu laufen begonnen hat. Der Hinweis, dass „das Treuhandverhältnis fortbesteht“, ersetzt in keinem Fall die Prüfung von Fälligkeit und Verjährung.

Ein notarielles Aufforderungsschreiben (ihtar) kann für Beweis und Verzug bedeutsam sein, doch nicht jedes Aufforderungsschreiben unterbricht die Verjährung. Die Hemmungsgründe nach Art. 154 TBK sind ebenfalls zu berücksichtigen. Klageerhebung, Anerkenntnis der Forderung und gewöhnliche Erinnerungsschreiben aus anderen gesetzlichen Gründen sind zu unterscheiden. [1]

Wie werden der richtige Beklagte und der Antrag bestimmt?

Der Schuldner der Rückübertragung und der heutige eingetragene Eigentümer können verschiedene Personen sein. Wurde das Grundstück an einen Dritten verkauft, werden die Wirkung des persönlichen Vertrauensverhältnisses gegenüber dem Dritten und dessen Kenntnis gesondert geprüft. Die gute oder böse Gläubigkeit des späteren Erwerbers, die rechtliche Natur der ersten Eintragung und das angestrebte Ergebnis sind darzulegen; eine Klage auf Aufhebung aller Verkäufe sollte ohne diese Darlegung nicht erhoben werden. Art. 1023–1024 TMK sind bei Fragen des Vertrauens auf das Grundbuch zu prüfen, soweit deren Voraussetzungen vorliegen. [2]

Lässt sich das Grundstück nicht zurückholen, kann ein Anspruch auf Zahlung des Preises oder auf Schadensersatz wegen Verletzung der Pflicht in Betracht kommen. Allerdings ist es gleichermaßen problematisch, den heutigen Eigentümer alle Schulden aus einer persönlichen Treuhandvereinbarung übernehmen zu lassen oder den früheren Schuldner zu verpflichten, ein Grundstück zu übertragen, das er nicht mehr besitzt. Der Beklagte für jeden Anspruch ist gesondert zu bestimmen.

Die Bedeutung des Beschlusses von 2026 zur Teiländerung der Klage

Im Beschluss des Großen Plenums für Rechtsvereinheitlichung des Kassationshofs (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu) vom 8. Mai 2026 (E.2021/8, K.2026/1) wurde entschieden, dass ein neuer Anspruch, der zu Beginn nicht geltend gemacht wurde, nicht durch eine Teiländerung der Klage (kısmi ıslah) in den Prozess eingeführt werden kann. Die Klageschrift sollte nicht unvollständig bleiben in der Annahme, dass später ein Geldanspruch zu einem Grundbuchberichtigungsanspruch hinzugefügt werden kann. Die Entscheidung bedeutet nicht, dass alle Wege der Klageänderung abgeschafft sind oder dass Art. 125 HMK zur Rechtshängigkeit während des Verfahrens nicht mehr gilt. [7]

In einem gewöhnlichen Grundbuchstreit ist das Gericht erster Instanz (asliye hukuk mahkemesi) am Ort des Grundstücks ausschließlich örtlich zuständig; einstweilige Maßnahmen, soweit nötig, und die wirksame Vertretung der Parteien werden ebenfalls geprüft. Ob das zugrunde liegende Verhältnis handelsrechtlicher oder anderer besonderer privater Natur ist, ist für die sachliche Zuständigkeit und die Voraussetzungen der Klage gesondert zu prüfen. Gerichtskosten, Ortsbesichtigung und Sachverständigenkosten werden entsprechend dem Streitwert eingeplant. Damit die Entscheidung im Grundbuch vollzogen werden kann, ist bei einem dinglichen Recht die Rechtskraft erforderlich. [6]

Zu verwandten Themen siehe unsere Beiträge zu der Scheinübertragung von Grundstücken (muvazaalı taşınmaz devri), zur Grundbuchberichtigung wegen Missbrauchs einer Vollmacht und zur Rückforderung eines geschenkten Grundstücks sowie unsere Seite zu Klagen auf Grundbuchberichtigung.

Fazit

Eine starke Akte beim fiduziarischen Geschäft legt die Rückgabevereinbarung, die Fälligkeit der Schuld und das geeignete Beweismittel gemeinsam offen. Die Zahlung des Preises, eine enge Verwandtschaft oder eine einzelne Nachricht lösen für sich allein nicht jeden Streit. Schriftliche Urkunden, von der Gegenpartei stammende schriftliche Beweisanfänge, ergänzende Zeugen und Zahlungsnachweise müssen miteinander verknüpft werden. Wird der Grundbuchanspruch und gegebenenfalls ein alternativer Geldanspruch von Anfang an gegen die richtigen Personen gerichtet, verringern sich verfahrensrechtliche Probleme, die später nur schwer zu beheben sind.

Häufig gestellte Fragen

Genügt es zu sagen, ich habe den Grundbuchauszug anvertraut?

Nein. Der Inhalt der Rückgabevereinbarung, ihr Bezug zum Grundstück und geeignete Beweismittel müssen dargelegt werden.

Muss eine Treuhandvereinbarung immer notariell beurkundet werden?

Das Erfordernis eines schriftlichen Beweises und das Erfordernis einer notariellen Beurkundung sind nicht dasselbe. Inhalt und Unterschrift der Urkunde sowie die Art des Verhältnisses werden gesondert beurteilt; die förmliche Übertragung des Grundbuchs ist eine andere Frage.

Genügt eine WhatsApp-Nachricht, um das Grundbuch zurückzuholen?

Je nach den Umständen kann sie einen schriftlichen Beweisanfang darstellen und durch Zeugen ergänzt werden. Eine einzelne Nachricht gilt für sich allein nicht als ausreichend.

Beweist ein Bankbeleg ein fiduziarisches Geschäft?

Er kann die Zahlung belegen. Warum diese Zahlung zu einer Eintragung auf den Namen einer anderen Person und zu einer Rückgabepflicht führte, muss gesondert bewiesen werden.

Was kann geschehen, wenn sich das Original des Vertrags beim Beklagten befindet?

Die Urkunde kann konkret bezeichnet und ihre Vorlage nach Art. 219–220 HMK verlangt werden. Die Folgen einer Nichtvorlage werden vom Gericht unter den gesetzlichen Voraussetzungen beurteilt.

Beginnt die Verjährung immer mit der Übertragung des Grundbuchs?

Nein. Beim persönlichen Anspruch auf Rückübertragung kommt es auf die Fälligkeit der Forderung, die Bedingungen der Vereinbarung und den Zeitpunkt an, ab dem die Rückgabe verlangt werden konnte.

Kann ich das als Sicherheit übergebene Grundstück zurückerhalten, ohne die Schuld zu bezahlen?

Der Inhalt der Vereinbarung und die gegenseitigen Leistungen werden geprüft. Ist die Rückübertragung an die Tilgung der Schuld gebunden, müssen Sie gegebenenfalls Ihre eigene Leistung erbringen oder in geeigneter Form anbieten.

Wenn das Grundstück an einen Dritten verkauft wurde, wird dann nur Geld verlangt?

Es gibt nicht in jedem Fall nur eine Lösung. Die Stellung des späteren Erwerbers, seine Kenntnis und die rechtliche Grundlage des Grundbuchanspruchs werden ebenso geprüft wie die Geldhaftung des ursprünglichen Schuldners.

Quellen und rechtliche Grundlagen

1 — Gesetz Nr. 6098, Türk Borçlar Kanunu (Türkisches Obligationengesetz), insbesondere Art. 19, 26–27, 97, 112, 146, 149 und 154.

2 — Gesetz Nr. 4721, Türk Medeni Kanunu (Türkisches Zivilgesetzbuch), insbesondere Art. 706, 716 und 1023–1025.

3 — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (7. Zivilsenat des Kassationshofs), 12. Dezember 2024, E.2024/195, K.2024/5689, vollständiger Entscheidungstext; elektronische Aufzeichnung und schriftlicher Beweisanfang.

4 — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (7. Zivilsenat des Kassationshofs), 4. Juni 2024, E.2023/4141, K.2024/3183, Entscheidungstext; Beweiskraft und Eid. Der im Text erwähnte Rechtsvereinheitlichungsgrundsatz von 1947 wird über diese Praxis ebenfalls herangezogen.

5 — Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (1. Zivilsenat des Kassationshofs), 11. November 2024, E.2024/4867, K.2024/6128, vollständiger Entscheidungstext; Original des Protokolls und Art. 219–220 HMK.

6 — Gesetz Nr. 6100, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (Zivilprozessordnung), insbesondere Art. 2, 12, 111, 125, 190, 199–203, 219–220, 225, 367 und 389–397.

7 — Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu (Großes Plenum für Rechtsvereinheitlichung des Kassationshofs), 8. Mai 2026, E.2021/8, K.2026/1, Resmî Gazete (Amtsblatt) 30. Juni 2026, Nr. 33296; veröffentlichte Fassung der Entscheidung auf der Website des Türkiye Barolar Birliği.