Ortaklığın Giderilmesi
Davaları

Paylı mülkiyette her paydaşın payı belirli olsa da bu pay, taşınmazın belirli bir odasının veya fiziksel bölümünün tek başına mülkiyeti anlamına gelmez. Elbirliği mülkiyetinde ise hak sahipliği ortaklık ilişkisine bağlıdır; mirasçının tereke payı ile belirli taşınmazdaki tasarruf yetkisi aynı değildir.

• Güncel tapu, iktisap sebebi, pay devri ve mirasçılık kayıtlarının birlikte incelenmesi.
• İntikal eksikliği, hatalı kayıt veya elbirliğinin paylı mülkiyete çevrilmesi ihtiyacının ayrılması.
• Belirli malın ortaklığının giderilmesi ile bütün mirasın paylaşılması talebinin karşılaştırılması.

TMK m. 698 uyarınca paylaşma istemi; geçerli bir hukukî işlem, malın sürekli bir amaca özgülenmesi veya uygun olmayan zamanda ileri sürülmesi nedeniyle sınırlanabilir. Paylaşmayı isteme hakkı kural olarak en çok on yıl sınırlandırılabilir; taşınmazlarda ilgili sözleşmenin resmî şekli ve tapuya şerhi ayrıca değerlendirilir.

Taşınmazda oturmak, payın küçük olması veya satış istememek tek başına davayı engellemez. Buna karşılık ortak kullanım amacı, geçerli sözleşme ve özel kanun sınırlamaları somut delillerle ileri sürülebilir. Kat mülkiyetine bağlı ortak yerler bağımsız bir arsa payı gibi ayrı paylaşım konusu yapılamaz.

Karar bütün ortakları etkilediği için tüm paydaşların yargılamada yer alması gerekir. Ölmüş paydaşın mirasçıları, sonradan devralan malik ve tapudaki kimlik farklılıkları güncel kayıtlarla araştırılır. Eksik taraf teşkili ve usulsüz tebligat süreci uzatabilir.

• Küçük veya kısıtlı paydaş için kanunî temsil, menfaat çatışması ve gerektiğinde kayyım/izin koşulları.
• Adres, nüfus kaydı, mirasçılık belgesi ve yabancı ülkede tebligat ihtiyacı.
• Borçlu ortağın alacaklısının İİK m. 121 kapsamında yetki ve hukukî yararının ayrıca incelenmesi.

Alacaklı olmak, borçluya ait bütün hisseli mallar için doğrudan ve sınırsız paylaşma davası açma hakkı vermez.

Taşınır veya taşınmaz malın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme, HMK m. 4 kapsamında sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaz davasında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Birden fazla taşınmaz, farklı yargı çevreleri, mirasın bütünü veya ayrı mülkiyet çekişmesi varsa talebin niteliği ve HMK m. 12 dâhil ilgili hükümler ayrıca incelenir. Dava açılmadan önce uygulanabilir dava şartı arabuluculuk tamamlanır; görev ve yetki incelemesi hazırlık aşamasından itibaren yapılır.

1 Eylül 2023’ten itibaren açılan, 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamındaki taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Önceden açılmış davalar ve özel durumlar geçiş hükümleriyle değerlendirilir. Arabulucu karar vermez; anlaşma tarafların iradesine bağlıdır.

• Güncel hak sahiplerinin ve uyuşmazlık konusu malların doğru belirlenmesi.
• Payın devralınması, ödeme takvimi, teminat, ortak satış veya aynen bölüşme seçeneklerinin müzakeresi.
• Anlaşma belgesinin resmî şekil, tapu ve kanunî sınırlamalara uygun hazırlanması.

Bu kapsamdaki anlaşma için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmaza ilişkin şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi verir. Tescile yönelik anlaşmada şerh sonrasındaki tapu işlemleri ayrıca takip edilir. Büromuz arabuluculukta taraf vekilliği ile tarafsız arabuluculuk görevini birbirinden ayırır.

Bütün ilgili hak sahipleri anlaşırsa payın bir veya birkaç ortağa devri, taşınmazın birlikte üçüncü kişiye satılması ya da uygun malların karşılıklı tahsisi değerlendirilebilir. Birden fazla malın bulunması, mahkemenin bunları taraf iradesinden bağımsız biçimde dilediği gibi dağıtabileceği anlamına gelmez.

• Hangi mal veya payın kime, hangi bedel ve tarihte devredileceğinin belirlenmesi.
• Ödeme güvencesi, teslim, kira geliri, gider, vergi ve harçların düzenlenmesi.
• Resmî şekil, tapu tescili, temsil ve gerekiyorsa izinlerin tamamlanması.

Sözlü mutabakat veya adi yazılı metin, her taşınmaz işlemi için yeterli değildir. Anlaşmanın dava ve satış dosyası üzerindeki etkisi de açıkça düzenlenir.

Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması, şartları varsa diğer paydaşların kanunî önalım hakkını gündeme getirebilir. Alıcının sıfatı, işlemin gerçek niteliği, bildirim ve süreler incelenir. Miras payının devri ile tapudaki taşınmaz payının devri aynı işlem değildir.

Cebrî artırmayla satışta kanunî önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733). Bu nedenle özel anlaşmayla pay satın alma, önalım davası ve ihaleye katılma seçenekleri birbirine karıştırılmamalıdır. Devrin devam eden davadaki taraf sıfatına ve mirasçılara özgü satış rejimine etkisi ayrıca kontrol edilir.

Aynen taksim, malın fiziksel ve hukukî olarak bağımsız kullanılabilen parçalara ayrılmasıdır. Taraflardan biri bu yöntemi isterse talep; yüzölçümü, paydaş sayısı, pay oranları, ulaşım, imar ve tarım kuralları ile önemli değer kaybı yönünden değerlendirilir.

• İfraz krokisi ve ilgili idarenin görüşü üzerinden bölünebilirlik incelemesi.
• Oluşacak parçaların ekonomik ve işlevsel değerlerinin karşılaştırılması.
• Eşdeğer olmayan parçalar için para eklenerek denkleştirme olanağı.

Fiilen bölüşülmüş kullanım alanları tek başına ayrı mülkiyet yaratmaz. Hukuken bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybı doğuyorsa satış seçeneği gündeme gelir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10 kapsamında, elverişli yapıda ortaklardan birinin istemi üzerine bağımsız bölümlerin tahsisiyle ortaklık sona erdirilebilir. Yapının tamamlanma durumu, bağımsız bölüm sayısı ve nitelikleri, her paydaşa tahsis imkânı ve değer farkları birlikte incelenir.

• Onaylı mimarî proje, yapı kullanma izin belgesi ve m. 12 kapsamındaki belgeler.
• Arsa payları, bağımsız bölüm değerleri ve para ile denkleştirme.
• Giderilebilir teknik eksiklikler ile kurulmayı engelleyen hukukî eksikliklerin ayrılması.

Her bina, çok katlı olması nedeniyle bu yola elverişli sayılmaz. Uygulanabilir talep ve belgeler değerlendirilmeksizin satışın kaçınılmaz olduğu varsayılmamalıdır.

Plan kararı, asgarî parsel büyüklüğü, yola cephe, yapılaşma koşulları ve mevcut yapılar aynen taksim olanağını belirleyebilir. Tapuda arsa yazması tek başına serbest bölünebilirlik anlamına gelmez. Kadastro, belediye ve ilgili idare kayıtları keşif ve bilirkişi incelemesiyle birlikte ele alınır.

Sit, koruma, kıyı, orman sınırı, kamulaştırma, imar uygulaması veya kamuya ayrılmış alanlar varsa etkileri ayrıca araştırılır. İdare işlemlerinin iptali veya tazminat talepleri, ortaklığın giderilmesi davasının kendiliğinden çözeceği konular değildir.

Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanundaki asgarî ve yeter gelirli arazi büyüklükleri, ekonomik bütünlük ve mirasa bağlı devir düzenlemeleri uygulanabilir. Parselin tapudaki niteliği yanında fiilî ve hukukî tarımsal durumu da incelenir.

Özellikle mirasın açıldığı tarih, arazi sınıfı ve ilgili idarenin görüşü önemlidir. Her tarla eşit parçalara ayrılamaz; mirasçılardan birine devir veya özel kanundaki diğer seçenekler genel paylaşma kurallarından ayrı değerlendirilebilir. Sulama, ürün, ağaç, tesis ve işletme bütünlüğü değerlemeye konu edilir.

Ortaklığın giderilmesi yalnız taşınmazlarla sınırlı değildir. Ortak mülkiyetteki araç, makine ve diğer taşınırlar bakımından da malın bölünebilirliği, sicil kayıtları ve satış koşulları incelenebilir.

Şirket payı, ortaklık hakkı, fikrî hak, alacak veya işletme malvarlığı ise otomatik olarak taşınmazla aynı rejime tabi tutulmaz. Hakkın niteliği, şirket/ortaklık sözleşmesi ve özel tasfiye hükümleri değerlendirilir. Miras ortaklığındaki hakların tasfiyesi ile şirketin sona erdirilmesi de ayrı hukukî süreçlerdir.

Taşınmaz üzerindeki ev, yapı, tesis ve ağaç gibi bütünleyici parçalar, kural olarak arsa ile birlikte satılır. Bunların belirli bir paydaş tarafından meydana getirildiği iddiası; tapu kaydı, tarafların kabulü, yapım/dikim kayıtları, ödeme belgeleri ve gerektiğinde ayrı tespit davasıyla değerlendirilir.

• Muhdesatın kime ait olduğu çekişmeliyse görevli mahkemede tespit ve bekletici mesele ihtiyacının incelenmesi.
• Arsa ve muhdesatın ayrı değerlerinin, toplam değere oranlarının ve kime isabet ettiğinin açıkça gösterilmesi.
• Satış bedelinde muhdesata düşen bölüm ile kalan arsa bedelinin paylaştırılmasının ayrılması.

Yapıyı yaptırmış olmak tapudaki arsa payını kendiliğinden artırmaz. İddianın tanınması, değer artışına katkı ve oran hesabı somut dosyada doğrulanır; sabit yapım gideri ile satış bedelinden ayrılacak oran aynı değildir.

Değerleme; uygun emsaller, konum, yüzölçümü, imar hakkı, fiilî kullanım, yapı özellikleri, yıpranma, takyidatlar ve ilgili değerleme tarihi üzerinden denetlenir. İlan bedeli ile gerçekleşmiş satış bedeli aynı veri değildir; karşılaştırma ve düzeltmelerin gerekçesi raporda görülebilmelidir.

• Bölünebilirlik ve kat mülkiyeti yönünden eksik teknik araştırma.
• Emsal seçimi, ölçüm, arsa/yapı/ağaç değerleri ve gerekçesiz indirimler.
• Muhdesat aidiyeti, mükerrer hesap ve paylaştırma oranlarında tutarsızlık.

Yargılama sırasında tebliğ edilen bilirkişi raporuna HMK m. 281 uyarınca kural olarak iki hafta içinde itiraz edilebilir. Şartları varsa süresi içinde ek süre, ek rapor veya yeni bilirkişi talep edilir. Satış aşamasındaki kıymet takdirine şikâyet ise ayrı süre ve usule tabidir; bu iki işlem karıştırılmaz.

Ortaklığın giderilmesi, mevcut mülkiyet ilişkisini sona erdirir; yanlış tapu kaydı, muvazaalı devir veya payın gerçekte kime ait olduğu iddiasını tek başına karara bağlamaz. Tapu iptal ve tescil, mirasçılık belgesinin düzeltilmesi veya başka bir dava gerekebilir.

Ayrı davanın sonucu hak sahiplerini ve payları etkileyecekse bekletici mesele koşulları incelenir. Tedbir talebi de otomatik kabul edilmez; iddia, delil, hukukî yarar ve somut risk birlikte ortaya konur.

Bir paydaşın taşınmazı kullanması, kira toplaması veya bakım giderlerini üstlenmesi, paylaşma davasından ayrı alacak ve hesap talepleri doğurabilir. Kullanım anlaşması, yararlanmanın engellenmesi, bildirimler, gelir dönemi ve ödeme belgeleri incelenir.

Ecrimisilde haksız kullanım ve gerektiğinde intifadan men koşulu ile istisnalar ayrıca değerlendirilir. Ortaklığın giderilmesi geçmiş kira ve gider hesaplarını kendiliğinden tasfiye etmez. Kiracı veya oturan paydaşın tahliyesi de sırf dava açılmasıyla gerçekleşmez; kira ilişkisi, ihale ve teslim aşamasındaki özel usuller ayrılır.

Davalı paydaş, sadece satışa karşı çıkmakla sınırlı değildir. Aynen taksim veya kat mülkiyeti seçeneğini, paylaşmayı sınırlayan geçerli nedenleri, eksik tarafları, muhdesat iddiasını ve rapordaki hataları ileri sürebilir. Delillerin ve taleplerin usulüne uygun, zamanında sunulması önemlidir.

Bu davanın iki taraflı niteliği nedeniyle davacının feragati, diğer paydaşın davaya devam etme iradesi varsa her durumda yargılamayı sona erdirmez. Feragat, davanın geri alınması, sulh ve yalnızca duruşmaya katılmama farklı sonuçlar doğurur. Tebligatın göz ardı edilmesi hakları koruyan bir yöntem değildir.

Paylaşım biçimi, taraf teşkili, teknik inceleme ve dağıtım oranları kararla birlikte denetlenir. İstinaf süresi HMK m. 345 uyarınca kural olarak kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Taşınmazın aynına ilişkin kararın uygulanması bakımından kesinleşme koşulu gözetilir.

Temyiz imkânı; kararın niteliği, HMK m. 362’deki sulh hukuk sınırlamaları ve 2026’da eklenen yeniden esas hakkında karara ilişkin hükümler birlikte incelenerek belirlenir. Her karar için temyiz açık olduğu veya her istinaf kararının kesin olduğu varsayılmaz. Satış memurluğu işlemlerine şikâyet ve ihalenin feshi, esas hükme karşı kanun yolundan ayrıdır.

Haciz, ipotek, intifa, irtifak, tedbir ve şerhler; yalnız borçlu payına mı yoksa taşınmazın tamamına mı ilişkin olduklarına göre incelenir. Hakkın kuruluşu, kapsamı, sırası ve satış şartnamesine etkisi değerlendirilmeden bütün kayıtların satışla silineceği söylenemez.

Bir paydaşın kişisel borcu, diğer paydaşın satış bedelini otomatik olarak borcun karşılığı hâline getirmez. İntifa hakkının mal veya satış bedeli üzerindeki devamı, TMK m. 700 dâhil özel koşullara göre değerlendirilir. Hak sahiplerine bildirim, bedelden ödeme ve terkin işlemleri dosya bazında takip edilir.

Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancı kişiler ile yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları bakımından mirasçılık, taraf sıfatı, yabancı belge, milletlerarası yetki ve tebligat önceden planlanır. Tapu edinim sınırlamaları ile şirketler ve yabancı tüzel kişiler hakkındaki özel hükümler ayrıca kontrol edilir.

• Konsolosluk veya yabancı makam önünde düzenlenecek vekâletnamenin yetki ve şekli.
• Belgenin türüne göre apostil/tasdik, tercüme ve gerektiğinde tanıma koşulları.
• Yurt dışı adres ve tebligat, çevrim içi görüşme ve güvenli belge akışı.

Vekille takip çoğu işlemin Türkiye’ye gelmeden yürütülmesini mümkün kılabilir; kişisel katılım gerektiren işlem, temsil yetkisi ve kurum uygulaması somut dosyada doğrulanır.

Miras taşınmazında önce kimlerin mirasçı ve malik olduğu, intikal durumu, mirasın reddi, vasiyetname ve payları etkileyen uyuşmazlıklar belirlenir. Mirasçılar anlaşamazsa belirli taşınmazın ortaklığının giderilmesi veya terekenin kapsamına göre mirasın paylaşılması gündeme gelebilir.

Sağ kalan eşin aile konutu üzerindeki talep ve hakları, tereke borçları, tarımsal işletme veya araziye özgü devir hükümleri ayrıca incelenir. Mirasçıların tamamının malik olup olmadığı, ilk artırmaya kimlerin katılabileceğini de etkiler. Miras ortaklığı ile şirket ortaklığının tasfiyesi aynı usule tabi değildir.

Satış kararı kesinleştikten sonra işlemler mahkemenin görevlendirdiği satış memuru eliyle, HMK m. 322 ve uygulanabilir İİK hükümlerine göre yürütülür. Dava açılması veya satış kararı tek başına ihalenin yapıldığı anlamına gelmez.

• Satış talebi, gerekli giderler, güncel kıymet takdiri ve tebligatlar.
• İlan, şartname, taşınmazın hak ve yükleri ile elektronik artırma takvimi.
• Katılım ve teminat koşulları, teklif yetkisi, bedelin ödenmesi ve teslim/tescil işlemleri.

Paydaş olmak, teklif veya bedel ödeme kurallarından kendiliğinden muafiyet sağlamaz. İİK m. 114 kapsamında ihale bedelinin, sonuç tutanağının portalda ilanından itibaren yedi gün içinde ödenmesi gerekir. Güncel düzenlemede süresinde ödememe; teminatın iade edilmemesi yanında teklif bedelinin yüzde beşi oranında idarî para cezası doğurabilir. Uygulanacak rejim ilan tarihiyle kontrol edilir.

İki ayrı düzenleme vardır: TMK m. 699 kapsamındaki yalnız paydaşlar arasında satış için bütün paydaşların rızası aranır. Buna karşılık İİK m. 114’teki özel miras artırması, kanunî şartları gerçekleştiğinde ilk artırmayı malik mirasçılarla sınırlar.

• Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmaması gerekir.
• Bu özel ilk artırma bir defa uygulanır. Teklif; muhammen bedelin tamamı veya rüçhanlı alacaklar toplamından yüksek olan tutarı ve buna eklenen paraya çevirme/paylaştırma masraflarını aşmalıdır.
• İkinci artırmada muhammen bedelin yüzde ellisi veya rüçhanlı alacaklar toplamından yüksek olan tutar ve ek masraflar esas alınır. Yalnız yüzde elli bedeli karşılamak her durumda yeterli değildir.
• 7589 sayılı Kanunun geçiş hükmüne göre 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış artırmalara eski hükümler uygulanır.

Bu düzenleme taşınmazın mutlaka aile içinde kalacağını veya paydaşa sabit bedelle devredileceğini garanti etmez. İlk artırma sonuçsuz kalırsa sonraki aşamanın katılım ve satış koşulları ayrıca değerlendirilir.

Dağıtımda tapu/miras payları, kabul edilmiş veya hükme bağlanmış muhdesat oranları, satış giderleri, harçlar ve hak sahiplerine yapılacak ödemeler birlikte ele alınır. Muhdesata ayrılacak bedel ile arsa payına isabet eden bedel ayrılarak hesaplanır.

• Kesinleşmiş hüküm ile paylaştırma cetveli veya hesap dökümünün uyumu.
• Haciz, ipotek ve diğer hakların hangi payı veya bedeli etkilediği.
• Ödeme kayıtları, kesintiler, temsil yetkisi ve başvuru sürelerinin kontrolü.

Davayı açan taraf bütün bedeli almaz. Net ödeme, satışın gerçekleşen bedeline ve dosyaya özgü kesintilere bağlıdır. Payların basit çarpımı; muhdesat veya takyidat bulunan dosyada tek başına doğru sonucu vermeyebilir.