Weichen die nach außen erklärten Erklärungen der Parteien bei einer Grundstücksübertragung vom tatsächlichen gemeinsamen Willen ab, kann ein Scheingeschäft (muvazaa) in Betracht kommen. Entscheidend ist jedoch, wer den scheinbaren Verkauf angreift. Die Behauptung der am Geschäft beteiligten Person selbst, der Vorwurf des Erben, es handle sich um ein Scheingeschäft des Erblassers, und eine Klage des Gläubigers zur Durchsetzung einer Forderung unterliegen nicht denselben Beweisregeln und nicht derselben Rechtsfolge. [1, 2]
Dieser Beitrag behandelt insbesondere die Behauptung einer Partei des Geschäfts, „wir wollten in Wahrheit keinen Verkauf“ oder „wir haben einen Verkauf vorgetäuscht, beabsichtigten aber eine Schenkung“. Der bestehende Leitfaden zum Scheingeschäft des Erblassers und zur Grundbuchberichtigung ist für den besonderen Streit über den Entzug von Vermögen zulasten der Erben gesondert zu prüfen.
Was ist ein Scheingeschäft und wie grenzt es sich von einem niedrigen Preis ab?
Nach Art. 19 TBK ist bei der Bestimmung von Art und Inhalt eines Vertrags der tatsächliche und gemeinsame Wille der Parteien maßgeblich und nicht der Wortlaut. Ein Scheingeschäft ist nicht bloß der geheime Gedanke einer einzelnen Person oder eine spätere Reue. Zwischen den Parteien muss eine Vereinbarung bestehen, dass das scheinbare Geschäft die tatsächliche Lage nicht wiedergibt. [1]
Ein im Grundbuch niedrig angegebener Preis, ein nie gezahlter Kaufpreis, ein Erwerber, der ein naher Angehöriger ist, oder ein Veräußerer, der das Grundstück weiter nutzt, sind Umstände, die zu prüfen sind. Keiner dieser Umstände führt jedoch für sich allein stets zu einem Scheingeschäft. Die Nichtzahlung des Preises kann auch bei einem echten Kauf vorkommen; für einen niedrigen Preis sind die Voraussetzungen der Übervorteilung (gabin) gesondert zu prüfen. Für einen ähnlichen Streit kann auch der Beitrag über die nicht ermächtigte oder fehlerhafte Übertragung von Gesellschaftsgrundstücken herangezogen werden.
Absolutes und relatives Scheingeschäft
Beim absoluten Scheingeschäft wird die Rechtsfolge, die das scheinbare Geschäft erklärt, in Wahrheit nicht gewollt. Beim relativen Scheingeschäft verbirgt sich hinter dem scheinbaren Geschäft dagegen ein anderes, wirkliches Geschäft. Ein im Grundbuch gezeigter Verkauf, obwohl eine Schenkung gewollt ist, ist ein Beispiel für die zweite Gruppe. Neben der Unwirksamkeit des scheinbaren Geschäfts werden auch die Gültigkeitsvoraussetzungen des verdeckten Geschäfts geprüft.
Die für die Übertragung von Grundstücken erforderliche amtliche Form ist hier besonders wichtig. Der Nachweis des verdeckten Geschäfts erfüllt nicht automatisch alle Form- und Gültigkeitsvoraussetzungen dieses Geschäfts. Dass Art. 19 TBK auf den wirklichen Willen abstellt, hebt das Formerfordernis für die Schenkung eines Grundstücks nicht auf. [1, 3]
Kann sich eine Partei des Geschäfts auf ihr eigenes Scheingeschäft berufen?
Es ist nicht richtig, die Behauptung einer Partei des Geschäfts als gänzlich ausgeschlossen anzusehen. Eine Partei kann auch geltend machen, dass der wirkliche gemeinsame Wille ein anderer war. Welche Beweismittel sie dafür einsetzt und wie die Ausübung dieses Rechts nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (dürüstlük kuralı) in Art. 2 TMK zu bewerten ist, sind jedoch gesondert von Bedeutung. Der einzige Satz, „eine Person kann sich nie auf ihr eigenes Scheingeschäft berufen“, vermengt Fragen des Beweises mit Fragen der Redlichkeit. [1, 2, 3]
Erfordernis des schriftlichen Beweises
Liegt zwischen den Parteien ein formelles oder schriftliches Geschäft vor, wird die Behauptung, das scheinbare Geschäft entspreche nicht der Wahrheit, zusammen mit den Regeln des Beweises gegen die Urkunde (senede karşı ispat) bewertet. Eine Gegenurkunde, eine schriftliche Vereinbarung, ein Geständnis oder andere zulässige gesetzliche Beweismittel können in Betracht kommen. Eine bloße Aussage von Familienangehörigen, es sei „in Wahrheit eine Schenkung“ gewesen, genügt jedoch nicht in jedem Fall. [2]
Der schriftliche Beweis, der Beweisanfang (delil başlangıcı) und die Ausnahmen nach Art. 199–203 des Gesetzes Nr. 6100, Zivilprozessordnung (HMK), sind konkret darzulegen. Enge Verwandtschaft darf nicht so behandelt werden, als begründe sie bei allen gegen eine Urkunde gerichteten Behauptungen eine automatische Freiheit zum Zeugenbeweis. Liegt andererseits ein gültiger Beweisanfang oder eine andere Beweismöglichkeit vor, ist auch diese zu prüfen.
Warum führte die Entscheidung Nr. 2025/5756 zur Abweisung?
In der Entscheidung E.2025/311, K.2025/5756 des 1. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi) vom 8. Dezember 2025, machte eine Person, die das nackte Eigentum an einem Grundstück unter dem Anschein eines Verkaufs an ihre Enkel übertragen hatte, geltend, der eigentliche Zweck sei eine Schenkung gewesen. Das regionale Berufungsgericht wertete den Streit als Parteisimulation und bestätigte die Abweisung, weil der schriftliche Beweis nicht erbracht war. Der Kassationshof bestätigte die Entscheidung. [4]
Im Verfahren berief sich die Beklagtenseite außerdem darauf, sie könne sich nicht auf ihr eigenes Scheingeschäft berufen. Jeder Satz einer Verteidigung ist jedoch keine Rechtsnorm, die das Gericht auf alle Sachverhalte anwendet. Bei der Erläuterung dieser Entscheidung sind das Vorbringen der Partei, die rechtliche Einordnung durch das Gericht und das Ergebnis der Bestätigung getrennt zu halten. Die praktische Lehre lautet, dass die Behauptung einer verdeckten Schenkung und der anschließend geltend gemachte Aufhebungsgrund jeweils gesondert zu beweisen sind.
Warum werden Parteisimulation und Scheingeschäft des Erblassers unterschieden?
Beim Scheingeschäft des Erblassers geht es um bestimmte Arten scheinbarer Verkäufe und verdeckter Schenkungen, die der Erblasser in der Absicht vornahm, Vermögen seinen Erben zu entziehen. Der klagende Erbe befindet sich nicht in derselben Lage wie der Veräußerer, der Partei des Geschäfts war. Die Berufung auf das Erbrecht wirkt sich auf den Beweis und den Umfang des Anspruchs aus.
Ficht dagegen der zu Lebzeiten handelnde Eigentümer ein von ihm selbst vorgenommenes Geschäft an, wird der Fall nicht allein dadurch zum Scheingeschäft des Erblassers, dass von einem Grundstück die Rede ist, das künftig Teil eines Nachlasses werden könnte. Auch die Erwartung, Kinder würden künftig Erben, begründet kein Recht, in jede Verfügung des lebenden Eigentümers einzugreifen. Werden Geschäftsunfähigkeit, Vertretung oder ein anderes bestehendes Recht geltend gemacht, sind diese nach ihren eigenen Voraussetzungen zu beurteilen.
Nicht jedes scheinbare Geschäft des Erblassers ist ein Scheingeschäft des Erblassers. Ein echter Verkauf, eine offene Schenkung, ein Treuhandverhältnis und eine Übertragung, die einer Herabsetzung (tenkis) unterliegt, können zu unterschiedlichen Rechtsfolgen führen. Da der bestehende Beitrag zum Scheingeschäft des Erblassers diese Grenzen ausführlich behandelt, kommt es darauf an, die richtige Klageart zu bestimmen, statt denselben Inhalt hier erneut darzustellen.
Die Grenze zwischen fiduziarischem Geschäft und Scheingeschäft
Bei einem fiduziarischen Geschäft kann das Recht tatsächlich übergehen sollen, verbunden mit der Pflicht zur Rückgabe unter bestimmten Voraussetzungen. Beim Scheingeschäft gibt das scheinbare Geschäft oder seine nach außen gezeigte Art den wirklichen gemeinsamen Willen nicht wieder. Die Aussage „ich habe den Grundbuchauszug nur vorübergehend übergeben“ bedeutet deshalb nicht in jedem Fall ein Scheingeschäft.
Begründet die Rückgabevereinbarung die Pflicht zur Eintragung bei Zahlung einer Schuld oder bei Eintritt eines anderen Zwecks, sind die Vorschriften über das fiduziarische Geschäft zu prüfen. Schriftlicher Beweis, Fälligkeit und Verjährung gewinnen dann eine andere Bedeutung. Zu unterscheiden ist zwischen der Unwirksamkeit von Anfang an und dem Verstoß gegen eine Pflicht nach einer wirksamen Übertragung.
| Zu stellende Frage | Möglichkeit eines Scheingeschäfts | Möglichkeit eines fiduziarischen Geschäfts |
|---|---|---|
| Wurde das Ergebnis der Übertragung tatsächlich gewollt? | Das scheinbare Ergebnis oder seine Art wurde in Wahrheit nicht gewollt | Die Übertragung des Eigentums wurde tatsächlich gewollt |
| Worauf stützt sich das Verlangen auf Rückgabe? | Unwirksamkeit des scheinbaren Geschäfts | Erfüllung der Rückgabepflicht |
| Welcher Zeitpunkt ist maßgeblich? | Der gemeinsame Wille im Zeitpunkt des Geschäfts | Die Vereinbarung, die Bedingung und die Fälligkeit der Rückgabepflicht |
| Was ist das zentrale Beweisproblem? | Ein vom scheinbaren Geschäft abweichender gemeinsamer Wille | Die Rückgabevereinbarung und der Eintritt der Bedingung |
Auf wen wird das Grundbuch bei der Klage des Gläubigers nach Art. 19 TBK eingetragen?
Der Gläubiger kann geltend machen, dass die Durchsetzung seiner Forderung durch ein kollusives Geschäft zwischen Schuldner und einem Dritten vereitelt wird. Zu prüfen sind dann eine tatsächliche Forderung, ein Schaden und der Zusammenhang mit dem kollusiven Geschäft. Ziel ist nicht immer die Eintragung des Grundstücks auf den Namen des klagenden Gläubigers; in Betracht kommt auch die Befugnis zur Pfändung und Verwertung zur Durchsetzung der Forderung. [5]
2026/932: Bescheinigung der Zahlungsunfähigkeit und die Unterscheidung der Urteilsformel
In der Entscheidung E.2025/9160, K.2026/932 des 12. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi) vom 16. Februar 2026, wurde eine Klage geprüft, die hilfsweise auf Art. 277 ff. des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes (İİK) und auf Art. 19 TBK gestützt war. Die Kammer stellte fest, dass eine auf Art. 19 TBK gestützte Scheingeschäftsklage nicht allein wegen fehlender Bescheinigung der Zahlungsunfähigkeit (aciz belgesi) abgewiesen werden kann. Zunächst sei zu prüfen, ob die Forderung besteht, danach die übrigen Voraussetzungen; sie hob die Entscheidung auf. Sie erläuterte, dass dem Gläubiger bei Erweis des Anspruchs durch entsprechende Anwendung von Art. 283/1 İİK die Befugnis zur Pfändung und Verwertung eingeräumt werden kann. [5]
Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass der Nachweis der Gläubigerstellung entbehrlich ist. Sie zeigt außerdem, dass Frist und Verfahrensvoraussetzungen der Anfechtungsklage nach dem İİK nicht ohne Weiteres mit denen einer allgemeinen Scheingeschäftsklage gleichgesetzt werden können. Die Klage gegen den Gläubiger ist getrennt von dem Begehren des Eigentümers aufzubauen, sein eigenes Grundbuch zurückzuerhalten.
Welcher Beweis stützt welchen Anspruch?
Zunächst ist die Stellung des Klägers im Geschäft zu bestimmen. Die Beurteilung des Beweises kann sich für eine Partei des Geschäfts, ihren Rechtsnachfolger und einen Dritten, der sich auf ein eigenes Recht beruft, unterscheiden. Insbesondere ist klar darzulegen, auf welches Recht sich der Erbe stützt. Die bloße Aussage „ich bin Erbe“ bestimmt noch nicht alle Beweisregeln.
| Beweismittel | Möglicher Beitrag | Zu beachtende Grenze |
|---|---|---|
| Gegenurkunde oder schriftliche Vereinbarung | Macht den wirklichen gemeinsamen Willen sichtbar | Unterschrift, Datum, das Grundstück und der Bezug zum Geschäft |
| Bank- und Zahlungsunterlagen | Zeigt, ob der Preis tatsächlich gezahlt wurde | Fehlende Zahlung allein ist kein Scheingeschäft |
| Besitz und Nutzung | Die tatsächliche Lage nach der Übertragung | Die Nutzung kann auf Miete, Nießbrauch oder Erlaubnis beruhen |
| Zeugen | Unmittelbar wahrgenommene Vereinbarungen und Verhaltensweisen | Grenzen des Zeugenbeweises je nach Stellung des Klägers |
| Schriftwechsel | Gemeinsamer Zweck oder Erklärung zur Rückgabe | Zurechnung, vollständiger Zusammenhang und rechtmäßige Erlangung |
Geprüft werden kann, ob der Kaufpreis an den Veräußerer zurückgeflossen ist oder ob nach einer scheinbaren Zahlung derselbe Betrag zurückgesandt wurde. Zu berücksichtigen ist jedoch auch die Möglichkeit, dass der Geldfluss auf einer anderen Schuld beruht. Beweismittel sind im gesamten Zusammenhang des Geschäfts zu lesen, nicht durch Auswahl nur der Teile, die den Anspruch stützen.
Gutgläubigkeit Dritter und Hypotheken
Wer später auf Grundlage einer durch ein kollusives Geschäft entstandenen Eintragung ein dingliches Recht erwirbt, kann unter Art. 1023 des Türkischen Zivilgesetzbuchs (TMK) schutzwürdig sein. Diese Person ist nicht dieselbe wie der erste Käufer, der Partei der scheinbaren Vereinbarung war. Ob die spätere Person die Unregelmäßigkeit im Zeitpunkt des Geschäfts kannte oder kennen musste, ist mit gesonderten Beweismitteln darzulegen. [3]
Auch bei Hypotheken werden das Geschäft, das die Hypothek begründete, der Berechtigte und der Zeitpunkt des Erwerbs geprüft. Die Aufhebung eines Verkaufs beseitigt nicht automatisch jedes dingliche Recht am Grundstück. Die Parteistellung der Beklagten und das Klagebegehren sind für jedes Recht, dessen Aufhebung verlangt wird, gesondert festzulegen.
Wie werden Frist, Gericht und vorläufiger Rechtsschutz bestimmt?
Der auf Scheingeschäft gestützte Einwand der Unwirksamkeit ist nicht dasselbe wie die einjährige Frist zur Ausübung des Rechts bei arglistiger Täuschung (aldatma). Allein die Verwendung des Wortes Scheingeschäft bedeutet jedoch nicht, dass alle Probleme der Fristen entfallen. Zu prüfen sind vorkatastrale Gründe, der Schutz einer späteren Person, selbständige Ansprüche auf Zahlung und die Art der angestrebten Rechtsfolge. [1, 3]
Bei einem Streit um die Grundbuchberichtigung, der auf dem dinglichen Recht des Eigentümers beruht, ist das Zivilgericht erster Instanz (asliye hukuk mahkemesi) zuständig; die ausschließliche Zuständigkeit (kesin yetki) liegt am Ort des Grundstücks. Bei der Klage des Gläubigers zur Durchsetzung einer Forderung gelten die Folgen einer Klage über ein dingliches Recht dagegen nicht automatisch. Die Art des Anspruchs beeinflusst die sachliche Zuständigkeit, die örtliche Zuständigkeit und die Art des vorläufigen Rechtsschutzes. [2, 5]
Geht es darum, das Grundbuch zurückzuerlangen, kommt eine einstweilige Verfügung (ihtiyati tedbir) gegen eine erneute Übertragung in Betracht. Bei der Klage des Gläubigers zur Durchsetzung einer Forderung sind Maßnahmen oder der Arrest (ihtiyati haciz) gesondert nach der jeweiligen Klageart und der aktuellen Rechtsprechung zu prüfen. Es ist nicht richtig, für alle Klagen wegen „Scheingeschäfts“ einen einheitlichen Schutzantrag zu verwenden.
Gerichtsgebühren (harç) und Auslagen richten sich nach dem Streitwert und dem Klagebegehren. Bei einem Urteil über ein dingliches Recht sind Rechtskraft und die Richtigkeit der aktuellen Flurstücksangaben wichtig. Das Urteil, aufgrund dessen ein Gläubiger die Befugnis zur Pfändung und Verwertung erhält, folgt nicht demselben Vollstreckungsverfahren wie die Rückübertragung des Grundbuchs auf den Namen des Eigentümers. [2]
Zu verwandten Themen lesen Sie bitte unsere Beiträge zur Rückforderung eines geschenkten Grundstücks und zum Zeugenbeweis in Zivilverfahren sowie unsere Seite zu den Klagen auf Grundbuchberichtigung und Eintragung.
Für Einzelheiten lesen Sie bitte unseren Beitrag zum Leibgedingvertrag.
Fazit
Bei einer Scheingeschäft-Übertragung eines Grundstücks besteht der richtige Ausgangspunkt darin, den Kläger, den wirklichen gemeinsamen Willen und die angestrebte Rechtsfolge zu bestimmen. Bei der Parteisimulation steht der schriftliche Beweis im Vordergrund, beim Scheingeschäft des Erblassers das eigene Recht des Erben, bei der Klage des Gläubigers die tatsächliche Forderung und der Zweck der Durchsetzung. Ein allgemeiner Titel „Grundbuchberichtigung“, der diese Unterscheidungen nicht trifft, kann hinsichtlich Beweis, Frist und Anwendung des Urteils irreführen.
Häufig gestellte Fragen
Wird eine im Grundbuch als Verkauf dargestellte Schenkung immer aufgehoben?
Nein. Der wirkliche Wille, die Gültigkeitsvoraussetzungen des verdeckten Geschäfts, die Stellung des Klägers und die Beweisregeln werden gemeinsam beurteilt.
Kann ich mich auf ein von mir selbst vorgenommenes Scheingeschäft berufen?
Die Behauptung ist nicht gänzlich ausgeschlossen. Im konkreten Fall sind jedoch der schriftliche Beweis und der Grundsatz von Treu und Glauben maßgeblich.
Genügt die Nichtzahlung des Kaufpreises als Beweis?
Nicht in jedem Fall. Auch bei einem echten Kauf kann die Pflicht zur Zahlung verletzt werden.
Genügt unter Verwandten immer ein Zeuge?
Nein. Der Beweis gegen eine Urkunde, der Beweisanfang und die anwendbaren Ausnahmen sind zu prüfen.
Können Kinder eine Klage wegen Scheingeschäfts des Erblassers erheben, solange der Eigentümer lebt?
Die bloße Erwartung, künftig Erbe zu werden, begründet dieses besondere Klagerecht nicht. Andere bestehende Rechte und Fragen der Geschäftsfähigkeit sind gesondert zu beurteilen.
Ist ein fiduziarisches Geschäft auch ein Scheingeschäft?
Nicht immer. Ein Verhältnis mit einer echten Übertragung und einer Rückgabepflicht sowie ein scheinbares Geschäft, das von Anfang an nur scheinbar ist, sind verschiedene rechtliche Konstruktionen.
Wird das Haus auf den Namen des Gläubigers übertragen, wenn er den Prozess gewinnt?
Bei einer Klage zur Durchsetzung einer Forderung nach Art. 19 TBK kann das Ergebnis je nach Voraussetzungen die Befugnis zur Pfändung und Verwertung sein. Die Eintragung auf den Namen des klagenden Gläubigers ist kein automatisches Ergebnis.
Wird auch der Grundbuchtitel des späteren Käufers zwingend aufgehoben?
Nein. Das Vertrauen der späteren Person in das Grundbuch und ihre Gutgläubigkeit werden gesondert beurteilt.
Quellen und rechtliche Grundlagen
1 — Gesetz Nr. 6098, Türkisches Obligationengesetz (TBK), insbesondere Art. 19, 28, 39, 237 und 288.
2 — Gesetz Nr. 6100, Zivilprozessordnung (HMK), insbesondere Art. 2, 12, 26, 33, 190, 199–203, 367 und 389–397.
3 — Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch (TMK), insbesondere Art. 2–3, 706 und 1023–1025.
4 — 1. Zivilsenat des Kassationshofs (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi), 8. Dezember 2025, E.2025/311, K.2025/5756, Entscheidungstext; Parteisimulation und Beweis.
5 — 12. Zivilsenat des Kassationshofs (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi), 16. Februar 2026, E.2025/9160, K.2026/932, Entscheidungstext; Unterscheidung zwischen Art. 19 TBK sowie Art. 277 und 283/1 İİK.