Grundbuchberichtigung beim Leibgedingvertrag: Pflegepflicht, Auflösung und Rechte der Erben

Ob ein im Rahmen eines Leibgedingvertrags (ölünceye kadar bakma sözleşmesi) übertragenes Grundstück zurückgeholt werden kann, hängt von der Art der Pflichtverletzung, davon ab, ob der Vertrag fortbestehen kann, und davon, auf wessen Namen das Grundbuch steht. Der Pflegegläubiger kann die Auflösung des Vertrags und, sofern die Voraussetzungen vorliegen, die Rückübertragung des Eigentums auf seinen Namen verlangen. Umgekehrt kann auch ein Pflegeschuldner, der die Pflege erbracht, das versprochene Grundstück aber nicht erhalten hat, einen Eintragungsanspruch geltend machen. Das Klagerecht der Erben wird von diesen beiden Konstellationen getrennt beurteilt. [1, 2, 3]

Deshalb lautet die erste Frage nicht nur „Wurde gepflegt?“. Zu klären ist, wer was verlangt und auf welches Recht er sich stützt. Der Anspruch des lebenden Pflegegläubigers wegen Vertragsverletzung, der nach dem Tod erhobene Einwand des Scheingeschäfts des Erblassers (muris muvazaası) und der Eintragungsanspruch des Pflegeschuldners gegen die Erben setzen jeweils andere Beweise und andere rechtliche Voraussetzungen voraus.

Was bewirkt ein Leibgedingvertrag für das Grundstück?

Nach Art. 611 des Türkischen Obligationenrechts (Türk Borçlar Kanunu, TBK) verpflichtet sich der Pflegeschuldner, den Pflegegläubiger für dessen restliche Lebenszeit zu betreuen und zu versorgen; der Pflegegläubiger verpflichtet sich seinerseits, sein Vermögen oder bestimmte Vermögenswerte zu übertragen. Der Vertrag begründet gegenseitige Verpflichtungen. Die Übertragung eines Hauses gegen Pflege gilt nicht schon deshalb als Schenkung, weil sie zwischen nahen Verwandten erfolgt. [1]

Vertrag und Eigentumsübergang sind nicht dasselbe Rechtsgeschäft

Die Urkunde kann die sofortige Übertragung des Grundstücks vorsehen, sie kann aber auch nur eine Verpflichtung zur künftigen Übertragung begründen. Ein wirksamer Vertrag bedeutet nicht, dass eine im Grundbuch noch nicht vollzogene Eintragung als vollzogen gilt. Grundbuchauszug, notarielle Urkunde und Leibgedingvertrag sind gemeinsam zu lesen. Enthält eine gesonderte Urkunde neben einem im Grundbuch eingetragenen Verkauf eine Pflegepflicht, ist das Verhältnis dieser Urkunden gesondert zu erläutern. [1, 2]

Art. 612 TBK verlangt auch für einen Pflegevertrag, der keinen Erben einsetzt, die Form eines Erbvertrags. Die gesetzliche Ausnahme von der Schriftform für vom Staat anerkannte Pflegeeinrichtungen bleibt vorbehalten. Eine innerhalb der Familie unterschriebene Erklärung wie „Wenn du mich pflegst, gehört dir das Haus“ begründet daher für sich genommen keinen wirksamen Pflegevertrag, der einen Eintragungsanspruch tragen könnte. Zu prüfen sind die Form des Rechtsgeschäfts, die zuständige Urkundsperson, die Zeugen und der Wille der handelnden Person. [1, 2]

Muss der Pflegegläubiger bei Vertragsschluss schwer krank sein?

Nein. Auch ein künftig entstehender Pflegebedarf kann Gegenstand des Vertrags sein. Dass eine ältere Person kurz nach Vertragsschluss stirbt, macht das Rechtsgeschäft für sich genommen nicht unwirksam. Der Beschluss des Zivilplenums des Kassationsgerichts (Hukuk Genel Kurulu) vom 10. Dezember 2025, E.2024/563, K.2025/808, stellt fest, dass ein konkreter Pflegebedarf bei Errichtung nicht zwingend vorliegen muss; zu untersuchen sind aber der tatsächliche Zweck und der Umfang des übertragenen Vermögens. Diese Aussage bedeutet nicht, dass jeder Pflegevertrag gegen Einwände der Erben immun ist. [4]

Wie wird der Umfang der Pflegepflicht bestimmt?

Pflege kann mehr sein als die Zahlung von Geld oder gelegentliche Besuche. Art. 614 TBK regelt Pflichten wie angemessene Ernährung und Unterkunft sowie Sorgfalt und Behandlung bei Krankheit. Bei der Bestimmung des konkreten Umfangs werden die früheren Lebensverhältnisse des Pflegegläubigers, der Inhalt des Vertrags und der Wert des übertragenen Vermögens gemeinsam berücksichtigt. [1]

Ob die Parteien zusammengewohnt haben, ist wichtig. Dass beide unter derselben Anschrift gemeldet sind, beweist aber allein weder, dass gepflegt wurde, noch bedeutet die Meldung unter verschiedenen Anschriften, dass keine Pflege erfolgte. Die Beschaffung von Medikamenten, die Fahrt zu Gesundheitseinrichtungen, Ernährung, Körperpflege, sichere Unterbringung und Unterstützung im Bedarfsfall müssen konkret dargelegt werden. Ob der Pflegeschuldner geeignete Hilfspersonen einsetzte, wird ebenfalls nach Dauer und Qualität der Leistung beurteilt.

Wirkt sich das Verhalten des Pflegegläubigers auf das Ergebnis aus?

Geprüft wird das Vorbringen, der Pflegeschuldner sei an der Leistung gehindert worden, er sei nicht ins Haus gelassen worden oder das Zusammenleben sei wegen des Verhaltens der anderen Partei unzumutbar geworden. Pauschale Vorwürfe genügen dafür nicht. Dargelegt werden muss, welche Pflege zu welchem Zeitpunkt angeboten wurde, warum sie nicht erbracht werden konnte und ob alternative Lösungen vorgeschlagen wurden. Verschulden und Fortführbarkeit des Vertrags sind für die Beurteilung einer Auflösung und eines etwaigen Schadensersatzes von Bedeutung. [1]

In welchen Fällen kann der Vertrag aufgelöst werden?

Erhebliches Missverhältnis der Leistungen und sechsmonatige Kündigungsfrist

Art. 616 TBK ermöglicht bei einem erheblichen Missverhältnis zwischen den gegenseitigen Leistungen eine Auflösung mit einer Frist von sechs Monaten, wenn die begünstigte Partei nicht beweisen kann, dass sie eine Schenkungsabsicht hatte. Dies unterscheidet sich von der Behauptung, überhaupt nicht gepflegt worden zu sein. Das Missverhältnis wird nach der gesetzlich vorgegebenen Berechnungsmethode beurteilt; bereits erbrachte Leistungen sind in den Ausgleich einzubeziehen. [1]

Der hohe Wert des Grundstücks entscheidet für sich allein nichts. Maßgeblich sind die Möglichkeit, dass die Pflege auf unbestimmte Zeit andauert, die wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse der Parteien sowie die Umstände des Vertragsschlusses. Den Wert der gesamten Pflegebeziehung mechanisch mit wenigen Monatsentgelten zu vergleichen, und dabei den erst später eingetretenen Todeszeitpunkt zugrunde zu legen, kann irreführend sein.

Auflösung ohne Frist wegen schwerer Vertragsverletzung oder wichtigen Grundes

Nach Art. 617 TBK kommt eine Auflösung ohne Einhaltung einer Frist in Betracht, wenn die Pflichtverletzung die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar macht oder wichtige Gründe die Fortsetzung unmöglich oder übermäßig belastend machen. Die schuldhaft handelnde Partei muss das Empfangene zurückgeben und der schuldlosen Partei eine angemessene Entschädigung zahlen. Nicht jede kleinere Störung führt zum selben Ergebnis; Schwere, Dauer und Auswirkung der Pflichtverletzung sowie das Verhalten der Parteien sind darzulegen. [1]

Das Gericht kann auch erwägen, das gemeinsame Wohnen zu beenden und dem Pflegegläubiger eine lebenslange Rente zuzusprechen. Weil diese Option im Gesetz vorgesehen ist, kann man nicht sagen: „Gibt es Streit über die Pflege, kommt das Grundstück immer zurück.“ Entscheidend ist, ob die Rentenlösung im konkreten Fall angemessen ist und sicher erfüllt werden kann. [1]

Tod des Pflegeschuldners

Art. 618 TBK gibt dem Pflegegläubiger das Recht, innerhalb eines Jahres nach dem Tod des Pflegeschuldners die Auflösung zu verlangen. Welcher Betrag von den Erben gefordert werden kann, richtet sich in diesem Fall nach dem gesetzlichen Sondermaßstab. Die Vorschrift darf nicht so verstanden werden, dass das übertragene Haus stets und von selbst in natura zurückfällt. Der Tod des Pflegegläubigers und der Tod des Pflegeschuldners haben nicht dieselbe Rechtsfolge. [1]

Wie unterscheidet das Kassationsgericht zwischen unterbliebener Pflege und Eintragungsansprüchen?

2026/1155: Grundbuchberichtigung zugunsten des Pflegegläubigers

In seinem Beschluss vom 2. März 2026, E.2025/5596, K.2026/1155 befasste sich der 7. Zivilsenat des Kassationsgerichts (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) mit einem Fall, in dem die Person, die ihr Grundstück gegen Pflege übertragen hatte, geltend machte, die Pflege sei nicht erbracht worden. Das Ausgangsgericht würdigte Zeugenaussagen, eine gesundheitliche Untersuchung und die Einlassungen der Parteien und ordnete die Aufhebung des Vertrags und der Grundbucheintragung an. [5]

Das Kassationsgericht bestätigte die Entscheidung, nachdem es Ausführungen korrigiert hatte, die versehentlich aus einer anderen Akte übernommen worden waren. Die Entscheidung ist daher keine Aufhebung mit der Anweisung, die Pflegepflicht weiter zu untersuchen. Ebenso wenig kann sie so gelesen werden, dass die Vernehmung nur verwandter Zeugen automatisch zur Abweisung führt; sie beruht auf einer konkreten Beweiswürdigung. [5]

2026/3517: Der Eintragungsanspruch des Pflegeschuldners

In seinem Beschluss vom 29. Juni 2026, E.2025/5182, K.2026/3517 befasste sich der 7. Zivilsenat des Kassationsgerichts mit einem Fall, in dem eine Person, die angab, ihren Vater gepflegt zu haben, die Eintragung der Miteigentumsanteile an dem Grundstück verlangte, die im Vertrag für sie vorgesehen waren. Die Erben machten geltend, die Pflege sei nicht erbracht worden, und ein von einer lesekundigen Person mit dem Fingerabdruck vorgenommenes Rechtsgeschäft sei unwirksam. [6]

Das Gericht würdigte, dass die Person wegen einer teilweisen Lähmung nicht unterschreiben konnte, sowie die Umstände der Errichtung der öffentlichen Urkunde, und nahm an, dass die Pflege erbracht worden war. Die stattgebende Entscheidung wurde bestätigt. Die Entscheidung stellt keinen allgemeinen Grundsatz auf, dass jedes Rechtsgeschäft einer lesekundigen Person mit Fingerabdruck wirksam ist. Sie zeigt, dass die Akte und die Formvorschriften im konkreten Sachverhalt geprüft wurden. [6]

2026/1139: Verfahrensrechtliche Aufhebung ist nicht dasselbe wie Begründetheit in der Sache

In seinem Beschluss vom 2. März 2026, E.2026/341, K.2026/1139 befasste sich der 7. Zivilsenat des Kassationsgerichts mit einer Klage des Pflegegläubigers, die nach dessen Tod fortgeführt wurde; erörtert wurde die Zustellung an den Nachlassvertreter. Die Mehrheit, die berücksichtigte, dass dem Vertreter, einem bei der Anwaltskammer eingetragenen Rechtsanwalt, nicht elektronisch zugestellt worden war, sowie den Zeitpunkt der Kenntnisnahme, hob die Entscheidung auf, damit eine Berufungsprüfung stattfinden kann. [7]

Das Ergebnis der Entscheidung besagt nicht, dass die Pflichtverletzung endgültig bewiesen wäre oder das Grundstück zwingend zurückübertragen werden müsste. Die Aufhebung ist eine verfahrensrechtliche Entscheidung, die die Prüfung eines Rechtsbehelfs ermöglicht. Sie zeigt, dass Fehler bei der Prozessführung und bei der Vertretung auch die Prüfung eines dem Anschein nach starken materiellen Anspruchs verzögern können. [7]

Was können die Erben verlangen, wenn der Pflegegläubiger stirbt?

Die Behauptung unterbliebener Pflege ist vom eigenständigen Erbrecht zu trennen

Es darf nicht unterstellt werden, dass die Erben nach dem Tod anstelle des Pflegegläubigers ein persönliches Auflösungsrecht wegen nicht ordnungsgemäß erbrachter Pflege in demselben Umfang ausüben können, das der Gläubiger zu Lebzeiten nicht genutzt hat. Davon zu trennen ist die Frage, ob eine zu Lebzeiten erhobene Klage und bereits entstandene Vermögensansprüche von den Erben oder vom Nachlassvertreter weiterverfolgt werden. Der Beschluss 2026/1139 ist im Zusammenhang mit der Fortführung einer bestehenden Klage nach dem Tod zu lesen. [6, 7]

Die Erben können aus eigenen, selbständigen Gründen geltend machen, das Rechtsgeschäft sei wegen Geschäftsunfähigkeit, eines Formmangels oder eines Scheingeschäfts unwirksam. Eine Herabsetzungsklage wegen Verletzung des Pflichtteils wird ebenfalls gesondert geprüft; Art. 615 TBK behält dieses Recht vor. Es kann jedoch nicht gesagt werden, dass ein echter und gegenseitiger Pflegevertrag stets der Herabsetzung unterliegt. Die Voraussetzungen eines entgeltlichen Geschäfts, der Einwand einer verdeckten oder gemischten Schenkung und die Verletzung des Pflichtteils sind voneinander zu trennen. [1, 4]

Beendet die erbrachte Pflege die Prüfung auf ein Scheingeschäft?

Nein. Tatsächlich erbrachte Pflege ist ein wichtiges Beweisergebnis, doch das Rechtsgeschäft wird insgesamt beurteilt. Im Beschluss K.2025/808 des Zivilplenums (Hukuk Genel Kurulu) wurden trotz erbrachter Pflege das einzige und wertvolle übertragene Vermögen, die familiären Beziehungen und der tatsächliche Zweck gemeinsam gewürdigt; ein Beharrungsbeschluss (direnme kararı), der auf einem Scheingeschäft des Erblassers bestand, wurde aufgehoben. Dieses Ergebnis lässt sich nicht allein damit begründen, dass die Person „ihr gesamtes Vermögen übertragen“ hat. [4]

Dieser eigenständige Klagegrund wird im Leitfaden zur Grundbuchberichtigung und Eintragung wegen Scheingeschäfts des Erblassers ausführlich behandelt. Werden in derselben Klageschrift die Erfüllung eines Pflegevertrags und der Vorwurf der Vermögensverschiebung vermischt, bleibt unklar, welcher Sachverhalt welchen Antrag stützt.

Gegen wen, wo und mit welchen Unterlagen wird geklagt?

Bei einer auf den Vertrag gestützten Klage auf Grundbuchberichtigung ist grundsätzlich das Zivilgericht erster Instanz (Asliye Hukuk Mahkemesi) zuständig; bei Ansprüchen am Grundstück selbst ist der ausschließliche Gerichtsstand des Lageorts zu beachten. Der Pflegeschuldner, der aktuell eingetragene Eigentümer und der Schuldner einer etwaigen Geldforderung können verschiedene Personen sein. Das Grundbuchamt ist nicht schon deshalb automatisch Beklagter in diesem privatrechtlichen Streit, weil es das Rechtsgeschäft vollzogen hat. [2, 3]

Ist das Grundstück an einen Dritten übergegangen, werden der Erwerb der späteren Person und die Art des geltend gemachten Rechts geprüft. Eine spätere Vertragsverletzung macht nicht jeden nachfolgenden Grundbucheintrag automatisch unrichtig. Wird das Grundstück während des Verfahrens übertragen, kommt außerdem Art. 125 der Zivilprozessordnung (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK) zur Anwendung. Wird neben dem Grundbuchantrag eine Zahlung verlangt, sind Schuldner, Schaden und Reihenfolge der Anträge klar darzustellen. [2, 3]

Für die Akte sind folgende Unterlagen nützlich, die einander ergänzen:

• Beglaubigte Abschrift des Vertrags, seine Anlagen, die öffentliche Urkunde sowie alle Übertragungsvermerke im Grundbuch.
• Nachweise, die den vereinbarten Umfang der Pflege und ihre tatsächliche Durchführung belegen.
• Gesundheitsunterlagen, Pflegekosten, Korrespondenz und Zeugen, die den konkreten Sachverhalt kennen.
• Mitteilungen über die Auflösung oder die Erfüllung der Pflege sowie Zustellungsnachweise.
• Bei einem Todesfall der Erbschein, das laufende Verfahren und Entscheidungen über die Vertretung des Nachlasses.

Besteht die Gefahr einer Übertragung des Grundstücks, sind die Gründe für eine einstweilige Verfügung (ihtiyati tedbir) und die Glaubhaftmachung gesondert vorzubereiten. Die Klageerhebung sperrt das Grundbuch nicht von selbst. Die Möglichkeit einer gesetzlichen Sicherungshypothek ist ebenfalls von Beginn an zu prüfen: Art. 613 TBK und Art. 893–894 des Türkischen Zivilgesetzbuchs (Türk Medeni Kanunu, TMK) sind gemeinsam zu betrachten; diese Sicherung darf nicht als automatisch im Grundbuch eingetragen angesehen werden, und die Frist für den Eintragungsanspruch ist von Bedeutung. [1, 2, 3]

Für Gerichtsgebühren und Kosten werden der Streitwert, der geltend gemachte Anteil sowie der Bedarf an einem Augenschein (keşif) und einem Sachverständigen (bilirkişi) bestimmt. Es lässt sich nicht sagen, wie viele Monate das Verfahren dauert, oder dass es nur eine feste Kostenposition gibt. Ein bloßer Grundstücksstreit macht nicht jedes Verfahren zu einer verpflichtenden Mediation; betrifft der Anspruch zugleich eine Teilung oder die Aufhebung einer Gemeinschaft, ist Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325 über die Mediation gesondert zu prüfen. [3, 8]

Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Beitrag zur Rückforderung eines geschenkten Grundstücks.

Fazit

Die Rückholung des Grundstücks beim Leibgedingvertrag hängt vom konkreten Umfang der Pflege und den rechtlichen Folgen der Pflichtverletzung ab. Fortbestand des Vertrags, Auflösung mit oder ohne Frist, lebenslange Rente und Rückgabemöglichkeiten sind jeweils gesondert zu beurteilen. Der Eintragungsanspruch der Person, die die Pflege erbracht hat, ist die Gegenseite desselben Vertrags.

Eine wirksame Aktenvorbereitung führt amtliche Unterlagen, den täglichen Ablauf der Pflege, Mitteilungen und den aktuellen Stand des Grundbuchs zusammen. Werden der Scheinanspruch der Erben und das persönliche Recht des Pflegegläubigers getrennt, werden sowohl der richtige Antrag als auch der richtige Beweis klarer.

Häufig gestellte Fragen

Kehrt das Grundbuch für das Haus, das ich übergeben habe, sofort zurück, wenn ich nicht gepflegt werde?

Nein. Geprüft werden die Art der Pflichtverletzung, die Voraussetzungen der Auflösung und der Stand des Grundbuchs. Das Gericht kann im geeigneten Fall auch eine Lösung mit lebenslanger Rente erwägen. Klage und Antrag müssen richtig formuliert werden.

Muss man schwer krank sein, um einen Pflegevertrag abzuschließen?

Nein. Auch ein künftig entstehender Pflegebedarf kann Gegenstand des Vertrags sein. Dass danach nur kurze Zeit gepflegt werden konnte, bedeutet für sich allein keine Unwirksamkeit.

Ist es allein ein Auflösungsgrund, nicht im selben Haus wie der Pflegeschuldner zu wohnen?

Nicht in jedem Fall. Inhalt des Vertrags, tatsächlich erbrachte Pflege, Grund für das getrennte Wohnen und die Frage, ob die Bedürfnisse erfüllt wurden, werden gemeinsam gewürdigt.

Können meine anderen Geschwister den Pflegevertrag anfechten lassen?

Allein dass das Grundstück einem Geschwisterkind überlassen wurde, reicht nicht aus. Es müssen die jeweiligen Voraussetzungen von Ansprüchen wie Scheingeschäft, Geschäftsunfähigkeit, Formmangel oder Herabsetzung erfüllt sein. Zudem ist das persönliche Auflösungsrecht des Pflegegläubigers gesondert zu betrachten.

Ich habe meinen Vater gepflegt, das Grundstück wurde aber nicht auf meinen Namen übertragen. Kann ich klagen?

Wenn ein wirksamer Vertrag, das versprochene Grundstück oder der versprochene Anteil und die Voraussetzungen der Erfüllung vorliegen, kann ein Eintragungsanspruch geprüft werden. Die Form des Vertrags und die Erfüllung der Pflegepflicht sind dabei wichtig.

Was geschieht, wenn der Pflegeschuldner vor mir stirbt?

Nach Art. 618 TBK besteht die Möglichkeit, innerhalb eines Jahres die Auflösung zu verlangen. Der Betrag, der von den Erben verlangt werden kann, richtet sich nach einer Sonderregelung; es wird nicht angenommen, dass das Grundstück von selbst zurückfällt.

Kann eine lesekundige Person mit dem Fingerabdruck einen Pflegevertrag schließen?

Die Frage lässt sich nicht allein mit der Lesekundigkeit beantworten. Geprüft werden, ob die Person unterschreiben konnte, der Grund für den Fingerabdruck und die amtlichen Formvorschriften. Die Würdigung im Beschluss 2026/3517 stützt sich auf die teilweise Lähmung und auf die Akte des Rechtsgeschäfts.

Bleiben bei Auflösung des Vertrags frühere Pflegekosten unberücksichtigt?

Nein. Je nach anwendbarer Auflösungsvorschrift werden die erbrachten Leistungen, der Ausgleich, das Verschulden und der Schadensersatz beurteilt. Es darf nicht unterstellt werden, dass der volle Wert des Grundstücks ohne jede Berechnung zurückverlangt werden kann.

Quellen und rechtliche Grundlagen

1 — Gesetz Nr. 6098, Türkisches Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu), insbesondere Art. 611–619.

2 — Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu), insbesondere Art. 545, 640, 705–706, 893–894 und 1023–1025.

3 — Gesetz Nr. 6100, Zivilprozessordnung (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), insbesondere Art. 2, 12, 111, 125, 190, 297 und 389–397.

4 — Zivilplenum des Kassationsgerichts (Hukuk Genel Kurulu), 10. Dezember 2025, E.2024/563, K.2025/808, insbesondere Rn. 31–45; amtlichen Entscheidungstext prüfen.

5 — 7. Zivilsenat des Kassationsgerichts (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 2. März 2026, E.2025/5596, K.2026/1155, vollständiger Entscheidungstext in öffentlich zugänglicher Fassung; mit berichtigter Begründung bestätigt.

6 — 7. Zivilsenat des Kassationsgerichts (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 29. Juni 2026, E.2025/5182, K.2026/3517, vollständiger Entscheidungstext in öffentlich zugänglicher Fassung; Bestätigung hinsichtlich der Stattgabe des Eintragungsanspruchs.

7 — 7. Zivilsenat des Kassationsgerichts (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 2. März 2026, E.2026/341, K.2026/1139, vollständiger Entscheidungstext in öffentlich zugänglicher Fassung; Aufhebung hinsichtlich Zustellung und Berufungsprüfung, abweichende Meinung vorhanden.

8 — Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Zivilsachen (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), Art. 17/B und 18/B.