Vertragsprüfung bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume
Wird ein Mietvertrag nur auf einem fertigen Formular geschlossen und sind die Bestimmungen zu Zahlung, Steigerung, Sicherheit, Nutzung und Beendigung nicht auf die Immobilie und die Parteien abgestimmt, können später ernsthafte Streitigkeiten entstehen. Bei der Erstellung oder Prüfung eines Vertrags werden insbesondere die folgenden Bereiche kontrolliert:
- Identität der Parteien, Vertretung und Unterschriftsbefugnis
- Ob der Vermieter Eigentümer ist, und seine Vermietungsbefugnis
- Richtigkeit der Grundbuch-, Adress- und Einheitsangaben der Immobilie
- Nutzungszweck, Genehmigung und Betriebsbedingungen
- Mietdauer, Übergabedatum und Verlängerungsregelung
- Miete, Zahlungstag, Bankkonto und Standard für Zahlungsangaben
- Mietsteigerungsklausel und zwingende Beschränkungen
- Wirksamkeit von Kaution, Bürgschaft und anderen Sicherheiten
- Verteilung von Hausgeld, Steuern, Versicherung, Instandhaltungs- und Reparaturkosten
- Inventar, vorhandene Mängel und Übergabeprotokoll
- Umbauten, Ausstattung, Genehmigung, Beschilderung und Pflicht zur Wiederherstellung des früheren Zustands
- Untermiete, Übertragung des Nutzungsrechts oder des Vertrags
- Wirksamkeit von Klauseln zu vorzeitiger Räumung, Vertragsstrafe und Fälligstellung
- Zustelladressen, Notar, KEP und Regelung der elektronischen Kommunikation
- Streitbeilegung, Zuständigkeit und Mediationsklauseln
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume können Vertragsklauseln, die zum Nachteil des Mieters gegen zwingende Vorschriften verstoßen, selbst dann nicht die erwartete Rechtsfolge entfalten, wenn sie im Text stehen. Die Vertragsfreiheit und die Schutzvorschriften des Gesetzes sind deshalb gemeinsam zu bewerten.
Grundlegende Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem für den im Vertrag vorgesehenen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und sie während der Vertragsdauer in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter muss dagegen die Miete und die von ihm zu tragenden Nebenkosten rechtzeitig zahlen, die Mietsache sorgfältig und entsprechend dem vertraglichen Nutzungszweck gebrauchen, die erforderlichen Mitteilungen machen und die Immobilie am Ende der Mietzeit mit Ausnahme der Abnutzung durch gewöhnlichen Gebrauch in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat.
Tritt an der Mietsache ein Mangel auf, der den Gebrauchswert beeinträchtigt, werden die Art des Mangels, ob er dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt wurde, ob ein dringendes Eingreifen erforderlich ist und die Verhinderung einer Ausweitung des Schadens geprüft. Ansprüche auf Mangelbeseitigung, Mietminderung, Schadensersatz oder Kündigung können im selben Vorgang an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft sein.
Erneuerungen und Veränderungen des Mieters werden im Hinblick auf die schriftliche Zustimmung des Vermieters bewertet; Arbeiten des Vermieters danach, ob dem Mieter ihre Duldung zugemutet werden kann. Wertsteigerung, Miete und die Pflicht zur Wiederherstellung des früheren Zustands werden gesondert geprüft. Dass eine Partei Instandhaltung oder Reparatur hat durchführen lassen, bedeutet nicht, dass die Kosten in jedem Fall von der anderen Partei verlangt werden können.
Gewerbemietverhältnisse und Handelsverträge
Bei Gewerbemietverhältnissen kommt es nicht nur auf die körperliche Übergabe der Immobilie an, sondern darauf, dass sie für die geplante Tätigkeit rechtlich und technisch nutzbar ist. Bauplanungsrechtliche Nutzung, Nutzungsgenehmigung des Gebäudes, Betriebseröffnungs- und Gewerbegenehmigung, Verwaltungsplan sowie im Grundbuch eingetragene Eigenschaften und Verbote sollten vor Vertragsschluss geprüft werden.
Bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen werden die folgenden Punkte besonders geregelt:
- Festmiete, Umsatzmiete oder gemischtes Mietmodell
- Mehrwertsteuer, Quellensteuer, Stempelsteuer und Rechnungsstellung
- Gemeinschaftsflächen, Hausgeld sowie Werbe- und Marketingkosten
- Ausbauzeit, Investitionsbeitrag und Mietbeginn
- Genehmigung, Betriebserlaubnis, Beschilderung und Nutzungsbedingungen
- Instandhaltung, Reparatur, Versicherung und Risikoverteilung
- Untermiete, Betriebsübertragung und Vertragsübertragung
- Vorzeitiger Auszug, Wiedervermietung und Schaden während der angemessenen Frist
- Verlängerungsoption und Methode der Mietsteigerung
- Sicherheit, Bürgschaft, Bankgarantie und Konzerngarantie
- Räumung, Schlüsselübergabe und Wiederherstellung des früheren Zustands
Die Übertragung des Mietverhältnisses durch den Gewerbemieter auf einen Dritten sollte insbesondere bei Betriebsübertragungen und Umstrukturierungen von Unternehmen gesondert bewertet werden. Die schriftliche Zustimmung des Vermieters, ein berechtigter Grund und die fortbestehende Haftung des ausscheidenden Mieters werden anhand des konkreten Vorgangs bestimmt.
Familienwohnung, Vermerk und Übertragungsvorgänge
Mietverträge über eine Familienwohnung
Wird die Mietsache als Familienwohnung genutzt, gelten besondere Vorschriften für die Kündigung des Mietvertrags und die Beteiligung des Ehegatten am Vertrag. Geprüft werden, ob der mietende Ehegatte den Vertrag ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten beenden kann, und die Rechtsfolgen von Mitteilungen.
Vormerkung des Mietrechts im Grundbuch
Insbesondere bei langfristigen Gewerbe-, Grundstücks- und Investitionsmietverhältnissen werden die Vertragsklausel zur Vormerkung des Mietrechts im Grundbuch und die Eintragungsverfahren durchgeführt. Die Wirkung der Vormerkung auf Rechte, die gegenüber späteren Erwerbern der Immobilie geltend gemacht werden können, wird bewertet.
Untermiete, Übertragung des Nutzungsrechts und Vertragsübertragung
Die erforderlichen Zustimmungs- und Formerfordernisse für die Überlassung der Mietsache an einen Dritten, ihre Untervermietung oder die Übertragung des Mietverhältnisses werden unter Beachtung der unterschiedlichen Vorschriften für Wohnraum- und Gewerbemietverhältnisse geprüft.
Schriftliche Zustimmung und Umbaukosten
Für Erneuerungen und Veränderungen des Mieters ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters im Hinblick auf Artikel 321 TBK wichtig. Ansprüche auf Wiederherstellung des früheren Zustands und auf Wertsteigerung werden neben der Zustimmung anhand gesonderter schriftlicher Regelungen bewertet. Die Voraussetzungen für Veränderungen durch den Vermieter fallen unter Artikel 320 TBK.
Verzugsstrafe und Fälligstellung
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume sind eine an verspätete Mietzahlung geknüpfte Vertragsstrafe und Klauseln, nach denen spätere Mieten fällig werden, nach Artikel 346 TBK unwirksam. Dass sie im Vertrag stehen, macht die Bestimmung nicht von selbst anwendbar. Form und Höchstbetrag der Bürgschaft und gegebenenfalls die Zustimmung des Ehegatten werden zusätzlich geprüft.
Wie wir bei diesem Thema arbeiten
Wir prüfen den Nutzungszweck der Immobilie und die Leistungen der Parteien gemeinsam. Wir erstellen den Vertragstext im Einklang mit zwingenden Vorschriften, Betriebsbedingungen, Zustimmung, Sicherheit und Übergaberegelung; in einer Streitigkeit bauen wir Anspruch und Verteidigung auf denselben Unterlagen auf.