Проверка договора при аренде жилых и крытых нежилых помещений
Заключение договора аренды только по готовой форме, без приведения положений об оплате, повышении, обеспечении, использовании и прекращении в соответствие с недвижимостью и сторонами, может впоследствии привести к серьёзным спорам. При подготовке или проверке договора особое внимание уделяется следующим областям:
- Личность сторон, представительство и полномочия на подписание
- Является ли арендодатель собственником и его полномочия на сдачу в аренду
- Достоверность сведений о недвижимости из реестра, адреса и отдельного помещения
- Цель использования, разрешения и условия деятельности
- Срок аренды, дата передачи и порядок продления
- Арендная плата, день платежа, банковский счёт и стандарт пояснений к платежу
- Положение о повышении арендной платы и императивные ограничения
- Действительность депозита, поручительства и иных видов обеспечения
- Распределение взносов, налогов, страхования, расходов на содержание и ремонт
- Оснащение, имеющиеся недостатки и акт передачи
- Переустройство, отделка, разрешения, вывески и обязанность привести имущество в прежнее состояние
- Субаренда, передача права пользования или договора
- Действительность положений о досрочном выселении, договорной неустойке и досрочном истребовании долга
- Адреса для уведомлений, нотариус, KEP и порядок электронного общения
- Разрешение споров, подсудность и положения о медиации
При аренде жилых и крытых нежилых помещений условия договора, противоречащие императивным нормам в ущерб арендатору, могут не порождать ожидаемых правовых последствий, даже если они записаны в тексте. Поэтому свободу договора и защитные нормы закона необходимо оценивать совместно.
Основные права и обязанности арендодателя и арендатора
Арендодатель обязан передать арендованное имущество в согласованную дату в состоянии, пригодном для использования, предусмотренного договором, и поддерживать его в таком состоянии в течение срока договора. Арендатор, в свою очередь, должен своевременно уплачивать арендную плату и дополнительные расходы, которые лежат на нём, пользоваться имуществом с осмотрительностью и в соответствии с целью использования по договору, делать необходимые уведомления и по окончании аренды вернуть недвижимость в том состоянии, в котором её получил, за исключением износа от обычного использования.
Когда в арендованном имуществе проявляется недостаток, влияющий на ценность пользования, рассматриваются характер недостатка, своевременность уведомления арендодателя, необходимость срочного вмешательства и предотвращение увеличения ущерба. Требования об устранении недостатка, о снижении арендной платы, о возмещении ущерба или о расторжении в одном и том же случае могут зависеть от разных условий.
Обновления и изменения, произведённые арендатором, оцениваются с точки зрения письменного согласия арендодателя; работы, которые проведёт арендодатель, — с точки зрения того, можно ли ожидать от арендатора их терпеть. Отдельно рассматриваются прирост стоимости, арендная плата и обязанность привести имущество в прежнее состояние. То, что одна из сторон организовала содержание или ремонт, не означает, что расходы во всех случаях можно взыскать с другой стороны.
Аренда коммерческих помещений и коммерческие договоры
При аренде коммерческих помещений важна не только физическая передача недвижимости, но и то, чтобы она была юридически и технически пригодна для планируемой деятельности. Градостроительное назначение, разрешение на эксплуатацию здания, разрешение на открытие и ведение деятельности, план управления, характеристики и запреты в реестре недвижимости следует проверять до подписания договора.
В долгосрочной коммерческой аренде особо регулируются следующие вопросы:
- Фиксированная арендная плата, арендная плата с оборота или смешанная модель
- НДС, налог у источника, гербовый сбор и порядок выставления счетов
- Общие зоны, взносы, расходы на рекламу и маркетинг
- Срок отделки, вклад в инвестиции и начало начисления арендной платы
- Разрешение, разрешение на деятельность, вывески и условия использования
- Содержание, ремонт, страхование и распределение риска
- Субаренда, передача бизнеса и передача договора
- Досрочный выезд, повторная сдача в аренду и ущерб за разумный срок
- Опцион на продление и способ повышения арендной платы
- Обеспечение, поручительство, банковская гарантия и корпоративная гарантия
- Выселение, передача ключей и приведение имущества в прежнее состояние
Передачу арендных отношений арендатором коммерческого помещения третьему лицу следует оценивать отдельно, особенно при передаче бизнеса и реструктуризации компаний. Письменное согласие арендодателя, уважительная причина и сохраняющаяся ответственность передающего арендатора определяются применительно к конкретной сделке.
Семейное жильё, отметка и сделки по передаче
Договоры аренды семейного жилья
Если арендованное имущество используется как семейное жильё, к расторжению договора аренды и к участию супруга в договоре применяются особые положения. Рассматриваются вопросы о том, может ли арендатор-супруг прекратить договор без прямого согласия другого супруга, и правовые последствия уведомлений.
Отметка об арендном праве в реестре недвижимости
Особенно при долгосрочной аренде коммерческих помещений, земельных участков и инвестиционной аренде осуществляются положение договора об отметке арендного права в реестре недвижимости и процедуры регистрации. Оценивается влияние отметки на права, которые можно заявить против лиц, позднее приобретших недвижимость.
Субаренда, передача права пользования и передача договора
Требуемые согласие и условия формы для предоставления арендованного имущества в пользование третьему лицу, сдачи его в субаренду или передачи арендных отношений рассматриваются с учётом различающихся положений об аренде жилых и коммерческих помещений.
Письменное согласие и расходы на переустройство
Для обновлений и изменений, производимых арендатором, письменное согласие арендодателя имеет значение с точки зрения статьи 321 TBK. Требования о приведении в прежнее состояние и о приросте стоимости оцениваются наряду с согласием на основании отдельных письменных договорённостей. Условия изменений, которые произведёт арендодатель, подпадают под статью 320 TBK.
Неустойка за просрочку и досрочное истребование долга
При аренде жилых и крытых нежилых помещений условие о неустойке за несвоевременную уплату арендной платы и положения о том, что последующая арендная плата подлежит уплате досрочно, недействительны согласно статье 346 TBK. Запись в договоре сама по себе не делает положение применимым. Форма и максимальная сумма поручительства и при необходимости согласие супруга проверяются дополнительно.
Как мы работаем по этой теме
Мы совместно изучаем цель использования недвижимости и встречные исполнения сторон. Мы готовим текст договора в соответствии с императивными нормами, условиями деятельности, согласием, обеспечением и порядком передачи; в споре мы выстраиваем требование и защиту на тех же документах.