Nießbrauch und Wohnrecht: Bestellung im Grundbuch, bloßes Eigentum, Mieteinnahmen, Erbfolge, Löschung und Klagewege

Was ist der Nießbrauch? Welche Befugnisse verleiht er?

Rechtsnatur des Nießbrauchs nach Art. 794 TMK

Nach Art. 794 des Gesetzes Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu, TMK), ist der Nießbrauch ein beschränktes dingliches Recht, das an beweglichen Sachen, Grundstücken, Rechten oder einem Vermögen bestellt werden kann. Sofern nichts anderes geregelt ist, verleiht er dem Berechtigten die Befugnis zur vollen Nutzung des Gegenstands. Diese Befugnis bedeutet nicht, dass das Eigentum auf den Berechtigten übergeht. Der Eigentümer behält die Befugnisse des Eigentums, die nicht durch den Nießbrauch eingeschränkt sind; der Nießbraucher übt die Nutzungs- und Ertragsbefugnisse aus, die das Recht gewährt.

Ist das Recht an einem Grundstück bestellt, ist seine Eintragung im Grundbuch für die Bestimmung der Rechtslage gegenüber Dritten maßgeblich. Der Nießbraucher kann in der Wohnung wohnen und je nach den Umständen das Grundstück vermieten und so seine Erträge ziehen. Entscheidend sind jedoch der Gegenstand, die Dauer und gegebenenfalls die Beschränkungen des Rechts.

Wie schränkt der Nießbrauch das Eigentum ein?

Solange der Nießbrauch besteht, bleibt der Inhaber des bloßen Eigentums Eigentümer des Grundstücks. Soweit jedoch die Befugnisse zur Nutzung und zur Erzielung von Einkünften vom Nießbrauch erfasst sind, kann der Eigentümer sie nicht eigenständig ausüben. Die Grenze zwischen den Rechten des Nießbrauchers und den Verfügungen des Eigentümers ist anhand der amtlichen Urkunde und des Grundbucheintrags zu prüfen.

Wird der Nießbrauch nur an Wohnhäusern bestellt?

Nein. Art. 794 TMK lässt den Nießbrauch auch an beweglichen Sachen, Rechten und Vermögen zu. Das Hauptanliegen dieses Beitrags sind dagegen die Bestellung und die Folgen des Nießbrauchs und des Wohnrechts an Grundstücken. Der Nießbrauch an Gesellschaftsanteilen und Wertpapieren unterliegt gesonderten Sonderregelungen; insoweit besteht ein Zusammenhang mit dem von der Kanzlei veröffentlichten Beitrag zu Gesellschaftsanteilen.

Was ist das Wohnrecht (sükna)?

Wohnnutzung nach Art. 823 TMK

Das Wohnrecht verleiht die Befugnis, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen. Art. 823 TMK bestimmt ausdrücklich, dass dieses Recht nicht auf andere übertragen werden kann und nicht auf die Erben übergeht. Soweit das Gesetz nichts Abweichendes vorsieht, finden die Vorschriften über den Nießbrauch entsprechend Anwendung, soweit sie passen.

Es handelt sich um eine engere Wohnnutzung als beim Nießbrauch: Das Wohnrecht dient im Allgemeinen nicht dazu, aus dem Grundstück gewerbliche Mieteinnahmen zu erzielen, sondern den Wohnbedarf des Berechtigten zu decken. Das Wohnrecht gibt dem Berechtigten nicht dieselbe allgemeine Befugnis wie der Nießbrauch, das Haus an Dritte zu vermieten und die Miete einzuziehen.

Kann man mit Familienangehörigen zusammen wohnen?

Nach Art. 824 TMK richtet sich der Umfang des Wohnrechts nach den persönlichen Bedürfnissen. Sofern nicht ausdrücklich bestimmt ist, dass das Recht allein dem Berechtigten zusteht, darf die Person mit ihrer Familie und ihrem Hausstand zusammen wohnen. Besteht das Wohnrecht nur an einem Teil des Gebäudes, kommt auch die Nutzung der gemeinsam genutzten Bereiche in Betracht.

Beschränkung des Wohnrechts auf eine bestimmte Wohnung, ein Stockwerk oder ein Zimmer

Wird das Recht nicht am gesamten Wohnraum, sondern an einem bestimmten Teil bestellt, muss der Nutzungsbereich eindeutig beschrieben werden. Wie die Nutzung der gemeinsamen Bereiche eines Mehrfamilienhauses, des Eingangs, des Treppenhauses, des Aufzugs und der Nebenkosten aufgeteilt wird, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Unklare Beschreibungen des Teils können später zu Streit über die Räumung oder die Nutzung führen.

Gegenüber wem kann das Wohnrecht geltend gemacht werden?

Ein ordnungsgemäß bestelltes und eingetragenes Wohnrecht an einem Grundstück ist ein dingliches Recht. Auch bei einem Eigentümerwechsel kann der neue Eigentümer das Recht nicht ignorieren, solange sein Umfang und seine Beendigungsgründe nicht gesondert eingetreten sind. Allein weil das Eigentum gewechselt hat, kann die Räumung des Wohnrechtsinhabers nicht automatisch verlangt werden.

Persönlicher Charakter des Wohnrechts und Unmöglichkeit, die Ausübung einem anderen zu überlassen

Die Unübertragbarkeit des Wohnrechts nach Art. 823 TMK beschränkt nicht nur die Übertragung des dinglichen Rechts im Grundbuch auf eine andere Person, sondern auch, dass die an den Wohnbedarf gebundene persönliche Nutzung einem Dritten wie eine eigenständige Erwerbs- oder Vermietungsbefugnis überlassen wird. Dagegen erlaubt Art. 824 TMK, dass der Berechtigte mit seiner Familie und seinem Hausstand zusammen wohnt, sofern nicht ausdrücklich bestimmt ist, dass das Recht nur ihm zusteht. Dass ein Familienangehöriger mit dem Berechtigten zusammenlebt, ist nicht dasselbe, wie wenn der Berechtigte die Wohnung verlässt und sie der eigenständigen Nutzung eines Dritten überlässt.

Behinderung der Ausübung des Wohnrechts und Zugang zur Wohnung

Wechselt der Eigentümer die Schlösser, verhindert er den Zutritt zur Wohnung, schränkt er den Nutzungsbereich rechtswidrig ein oder behindert er tatsächlich die Nutzung der gemeinsamen Bereiche, kann dies je nach Inhalt des Wohnrechts Gegenstand von Anträgen auf Unterlassung der Störung (elatmanın önlenmesi) und gegebenenfalls einstweiligen Rechtsschutz sein. Zu würdigen sind gemeinsam, welchen Bereich der Berechtigte nutzen darf, der Umfang der gemeinsamen Bereiche, die Grundbucheintragung und die tatsächliche Nutzung. Ein Streit innerhalb der Familie beendet das eingetragene Wohnrecht nicht von selbst.

Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Praktische Folge: Wer weiter im Haus wohnen, es aber später vermieten und Einnahmen erzielen möchte, erhält durch ein Wohnrecht möglicherweise nicht dieselbe Sicherheit. Die Wahl ist nach dem tatsächlichen Bedarf der Person und den langfristigen Folgen des zu bestellenden Rechts zu treffen.

Wie werden Nießbrauch und Wohnrecht im Grundbuch bestellt?

Konstitutive Wirkung der Eintragung und amtliche Urkunde

Art. 795 TMK bestimmt, dass der Nießbrauch an einem Grundstück durch Eintragung im Grundbuch (tapu kütüğü) bestellt wird. Auch für das Wohnrecht gelten die Eintragungsregeln in einer seiner Natur entsprechenden Weise. Es kann nicht angenommen werden, dass eine mündliche Vereinbarung zwischen Eigentümer und Berechtigtem oder ein bloß privatschriftlicher Text allein die Bestellung eines dinglichen Rechts im Grundbuch ersetzt. Der Rechtsgrund des Geschäfts, die erforderliche amtliche Form sowie Fähigkeit und Befugnisse der Beteiligten sind zu prüfen.

Vorbehalt des Nießbrauchs bei Übertragung des Eigentums

Die Übertragung des gesamten Eigentums am Grundstück mit anschließender Bestellung eines Nießbrauchs und die Übertragung des Eigentums als bloßes Eigentum unter Vorbehalt des Nießbrauchs können im Ergebnis zu einem ähnlichen Nutzungsgleichgewicht führen. Dennoch sind die Reihenfolge der Geschäfte, die steuerlichen Folgen, der Parteiwille und der Wortlaut der Grundbuchurkunde sorgfältig zu würdigen.

Nießbrauch oder Wohnrecht für mehrere Personen

Sind mehrere Berechtigte vorhanden, muss in der amtlichen Urkunde klargestellt werden, ob die Rechte gemeinsam, anteilig, befristet oder in einer bestimmten Reihenfolge ausgeübt werden. Was mit der Stellung des anderen Berechtigten beim Tod eines Berechtigten geschieht, bestimmt sich nach der vertraglichen Regelung und dem Grundbuch; es darf nicht angenommen werden, dass ein nie bestellter neuer Nießbrauch mit dem Tod automatisch entsteht.

Vollmacht, Fähigkeit und Risiko bei Geschäften innerhalb der Familie

Bei Grundbuchgeschäften sind das Erfordernis einer besonderen Vertretungsbefugnis und die Geschäftsfähigkeit von Bedeutung. Besonders bei Übertragungen älterer Personen auf ihre Kinder können später Einwände wegen eines Scheingeschäfts des Erblassers (muris muvazaası), fehlender Geschäftsfähigkeit oder Missbrauchs der Vollmacht erhoben werden. Der Vorbehalt des Nießbrauchs beseitigt keinen dieser Einwände von selbst.

Überlassung der Ausübung des Nießbrauchs an Dritte: Art. 806 TMK

Das Recht selbst und die Ausübung des Nießbrauchs sind nicht dieselbe Rechtsbefugnis. Der zugunsten einer natürlichen Person bestellte Nießbrauch ist an die Person gebunden und endet mit dem Tod; dagegen kann nach Art. 806 TMK, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt und die Art der Sache keine persönliche Ausübung verlangt, die Befugnis zur Ausübung einem Dritten überlassen werden. Die Vermietung des Grundstücks zur Erzielung von Einnahmen ist ein Beispiel dafür, wie sich dieser Unterschied in der Praxis zeigt. Der Eigentümer kann kraft Gesetzes seine Rechte auch unmittelbar gegenüber demjenigen geltend machen, der die Ausübung übernommen hat.

Die Überlassung der Ausübung begründet keinen neuen Nießbrauch

Die Überlassung der Ausübung ist weder die Eintragung eines neuen selbstständigen Nießbrauchs im Grundbuch noch ein Geschäft, das die Dauer des Rechts verlängert. Der Tod des ursprünglichen Berechtigten oder ein anderer Beendigungsgrund wirkt sich auch auf die Rechtsgrundlage der Nutzung durch den Dritten aus. Das Schicksal eines im Einzelfall wirksam geschlossenen Mietvertrags wird jedoch gesondert geprüft. Die Überlassung der Ausübungsbefugnis darf nicht mit der ausdrücklichen Unübertragbarkeitsregel des Art. 823 TMK für das Wohnrecht verwechselt werden.

Wie bestimmt sich das verbleibende Recht beim Tod mehrerer Berechtigter?

Dass an demselben Grundstück zwei oder mehr Personen Nießbrauch oder Wohnrecht haben können, bedeutet nicht, dass beim Tod das gesamte Recht automatisch dem Überlebenden zufällt. Ob die Rechte gemeinsam, nach unabhängigen Anteilen oder Nutzungsbereichen oder für bestimmte Zeiträume bestellt wurden, ergibt sich aus der amtlichen Urkunde und dem Grundbuch. Der Umfang des Rechts, das mit dem Tod einer Person endet, und das Recht, das zugunsten des Überlebenden fortbesteht, sind getrennt auszuweisen. Die Dauer des zugunsten der verstorbenen Person bestellten Rechts wird nicht allein dadurch verlängert, dass ein überlebender Berechtigter vorhanden ist.

Was ist bloßes Eigentum? Welche Geschäfte darf der Eigentümer vornehmen?

Befugnisse des Inhabers des bloßen Eigentums

Der Inhaber des bloßen Eigentums ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer des Grundstücks; er darf jedoch die durch Nießbrauch oder Wohnrecht beschränkten Nutzungs- und Ertragsbefugnisse nicht unter Verletzung des dinglichen Rechts ausüben. Die Rechtsfolgen von Verfügungen auf der Grundlage des Eigentums werden unter Wahrung des eingetragenen Rechts des Berechtigten beurteilt.

Kann der Eigentümer das bloße Eigentum an Dritte verkaufen?

Das mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht belastete bloße Eigentum kann grundsätzlich verkauft werden. Der Verkauf beendet das eingetragene Nießbrauchs- oder Wohnrecht nicht von selbst. Der neue Eigentümer trifft auf die bestehende dingliche Last. Erklärungen, der Käufer könne sofort in das Grundstück einziehen oder Mieteinnahmen einziehen, führen zu Streit, wenn sie mit dem im Grundbuch eingetragenen Recht nicht vereinbar sind.

Rangfolge von Hypothek, Pfändung und Zwangsversteigerung

Pfandrechte, Pfändungen und andere Belastungen, die vor oder nach dem Nießbrauch oder Wohnrecht bestellt wurden, können durch ihre Rangfolge zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Die bloße Feststellung, es gebe einen Nießbrauchsvermerk, schließt die Sicherheitsprüfung daher nicht ab; Eintragungsdatum und Rang des Vermerks sowie das Zwangsvollstreckungsrecht sind gesondert zu prüfen.

Welche Maßnahmen kann der Eigentümer gegen eine rechtswidrige Ausübung des Nießbrauchs verlangen?

Nach Art. 807 TMK kann der Eigentümer einer rechtswidrigen oder der Natur der Sache nicht entsprechenden Nutzung der Nießbrauchssache widersprechen. Solange der Nießbrauch besteht, kann der Eigentümer das Grundstück nicht willkürlich zurückverlangen; er kann aber verlangen, dass die Grenzen der Nutzungsbefugnis eingehalten und die Substanz des Grundstücks geschützt wird. Die behauptete Verletzung muss konkret nachgewiesen werden.

Recht des bloßen Eigentümers auf Sicherheitsleistung: Art. 808 TMK

Der Eigentümer, der nachweist, dass seine Rechte gefährdet sind, kann vom Nießbraucher Sicherheitsleistung verlangen. Die Gefahr wird etwa danach beurteilt, ob die Gefahr einer schweren Schädigung der Substanz des Grundstücks besteht oder ein schutzwürdiges Interesse konkret gefährdet wird. Art. 809 TMK enthält jedoch eine wichtige Ausnahme: Bei Schenkungen unter Vorbehalt des Nießbrauchs kann vom Schenker keine Sicherheit verlangt werden. Diese Ausnahme darf bei Geschäften, bei denen das bloße Eigentum innerhalb der Familie im Wege der Schenkung übertragen wird, nicht übersehen werden.

Wird keine Sicherheit geleistet, tritt die Maßnahme der Verwaltung nicht von selbst ein

Nach Art. 810 TMK kann der Richter des Friedensgerichts (sulh hâkimi), wenn der Nießbraucher nicht innerhalb angemessener Frist Sicherheit leistet oder trotz des Widerspruchs des Eigentümers die rechtswidrige Nutzung fortsetzt, bis zu einer neuen Entscheidung den Besitz des Nießbrauchers aufheben und den Gegenstand des Rechts einem zu bestellenden Verwalter (kayyım) übergeben. Dieses Ergebnis bedeutet nicht, dass das dingliche Recht von selbst erlischt. Der Antrag wird anhand des konkreten Risikos, der Mitteilungen, der gesetzten Frist, der Nutzungsunterlagen und der erforderlichen gerichtlichen Entscheidung geprüft.

Recht, die amtliche Erstellung eines Verzeichnisses durch den Notar zu verlangen: Art. 811 TMK

Eigentümer und Nießbraucher können jederzeit verlangen, dass die dem Nießbrauch unterliegenden Gegenstände unter Teilung der Kosten amtlich durch einen Notar verzeichnet werden. Dieses Verfahren kann Beweiswert haben, insbesondere für den bestehenden Zustand des Gebäudes, das Inventar, die durch gewöhnliche Nutzung entstehende Abnutzung und die Herausgabe- und Schadensersatzforderungen, die die Beteiligten später geltend machen können. Das amtliche Verzeichnis ist kein Mittel absoluter Gewissheit, das die Fotos, Feststellungsprotokolle, Rechnungen, Zahlungsbelege und technischen Gutachten der Beteiligten ersetzt. Von Bedeutung ist, auf welchen Zeitpunkt sich die verzeichneten Gegenstände beziehen und welche Einwände die Gegenseite erhebt.

Wem stehen die Mieteinnahmen zu? Wer darf vermieten?

Anspruch des Nießbrauchers auf Mieteinnahmen

Zur Nutzungs- und Ertragsbefugnis des Nießbrauchers gehören grundsätzlich auch die Mietfrüchte des Grundstücks. In der zugänglichen Begründung der Entscheidung des 6. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi) vom 02.11.2015, E. 2015/6314, K. 2015/9270, wird dem Recht des Nießbrauchers, die Mietzahlungen zu verlangen, Bedeutung beigemessen. Maßgeblich sind im Einzelfall jedoch die Parteien des Mietvertrags, die Zahlungstermine, bereits erfolgte Zahlungen und die Mitteilungen an den Mieter.

Hat der bloße Eigentümer den Mietvertrag unterzeichnet

In diesem Fall sind das Mietverhältnis, die Vertretungsbefugnis, das Bestellungsdatum des Nießbrauchs und die Person, an die der Mieter gezahlt hat, gemeinsam zu prüfen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Inhaber des bloßen Eigentums in jedem Fall weiterhin zur Einziehung der Miete befugt ist. Besteht zwischen den Berechtigten Streit, kommen eine schriftliche Mitteilung an den Mieter und gegebenenfalls Möglichkeiten der Hinterlegung in Betracht.

Stirbt der Nießbraucher während des laufenden Mietverhältnisses

Der Nießbrauch endet mit dem Tod der natürlichen Person, die ihn innehat. Es lässt sich jedoch nicht sagen, dass der Tod alle Folgen des bestehenden Mietverhältnisses von selbst beseitigt; die Fortsetzung des Mietvertrags, der Parteiwechsel, fällige Mietforderungen und die Zuordnung der einzelnen Zeiträume sind gesondert zu prüfen. Mitteilungen, die eine Zahlung des Mieters an die falsche Person verhindern, sind von Bedeutung.

Darf der Wohnrechtsinhaber die Wohnung vermieten?

Gegenstand des Wohnrechts ist die Nutzung als Wohnung. Der Berechtigte kann die ihm eingeräumte persönliche Wohnbefugnis nicht wie ein gewöhnliches Recht auf Mieteinnahmen ausüben. Die Unübertragbarkeit des persönlichen Rechts darf nicht mit der Regelung des Art. 824 TMK über das gemeinsame Wohnen von Familie und Hausstand verwechselt werden.

Zeitliche Abgrenzung der Mieteinnahmen bei Beginn und Ende des Nießbrauchs

Art. 805 TMK stellt für Zinsen auf Kapital und andere periodische Einkünfte auf den Zeitraum zwischen Beginn und Ende des Nießbrauchs ab. Bei Mietforderungen für Grundstücke sind dagegen die Parteien des Mietvertrags, der Zahlungszeitraum, die Fälligkeit, die Daten der Bestellung und des Endes des Nießbrauchs, die Person, an die zuvor gezahlt wurde, und die einschlägigen Vorschriften des Schuldrechts gemeinsam zu behandeln. Allein dass die Miete nach dem Tod des Nießbrauchers eingezogen wird, bestimmt noch nicht, zu welchem Zeitraum die Einnahme gehört.

Zahlung des Mieters an den früheren Eigentümer und Mitteilung

Für den Mietschuldner sind der Wechsel des Berechtigten, die Zahlungszeitpunkte und bereits erfolgte Erfüllungshandlungen von Bedeutung. Der Streit darüber, an wen die Mietschuld zu zahlen ist, ist anhand des Nießbrauchs im Grundbuch, des Mietvertrags, der Mitteilung und der Zahlungsbelege zu prüfen. Automatische Regelungen, die zu einer erneuten Zahlung für denselben Zeitraum führen könnten, sind zu vermeiden. Unter geeigneten Voraussetzungen kommen Schutzwege wie Hinterlegung oder Beweissicherung in Betracht.

Instandhaltung, Reparatur, Steuern, Versicherung und andere Kosten

Ausübung des Nießbrauchs und Teilung der Kosten

Art. 803–812 TMK regeln Themen wie die Sorgfaltspflicht des Nießbrauchers, die Erhaltung der Sache, die gewöhnliche Instandhaltung, die Betriebskosten und die Sicherheitsleistung. Der Nießbraucher muss die wirtschaftliche Substanz der Sache erhalten und die Pflichten zu normaler Nutzung und Instandhaltung erfüllen. Zwischen gewöhnlichen Kosten und außergewöhnlichen Arbeiten zur Erhaltung des Werts der Sache ist zu unterscheiden.

Unterschied zwischen gewöhnlicher Instandhaltung und wesentlicher Reparatur

Die Kosten der täglichen Nutzung und gewöhnlichen Instandhaltung sind nicht dasselbe wie die strukturelle Erneuerung des Gebäudes oder ein notwendiger großer Reparaturbedarf. Wem welche Kosten zufallen, bestimmt sich nach Gesetz, Vertrag, Ursache und Art der Arbeit. Es ist rechtlich nicht sicher, alle großen Reparaturkosten automatisch dem Nießbraucher aufzuerlegen.

Kosten des Wohnrechtsinhabers: Art. 825 TMK

Gewährt das Wohnrecht die Nutzung des ganzen Gebäudes oder Teils, fallen die für seine Erhaltung und gewöhnliche Instandhaltung erforderlichen Reparatur- und Erneuerungskosten dem Wohnrechtsinhaber zur Last. Nutzt der Berechtigte die Wohnung gemeinsam mit dem Eigentümer, trägt der Eigentümer die Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Diese beiden verschiedenen gesetzlichen Fallgestaltungen sind klar zu trennen.

Hausgeld und Wohnungseigentumsverhältnis

Beim Hausgeld (aidat) in einem Mehrfamilienhaus, bei gemeinschaftlichen Kosten, Verbindlichkeiten aus dem Wohnungseigentum und Pflichten aus dem Verwaltungsplan können das Außenverhältnis und das Innenverhältnis zwischen Eigentümer und Berechtigtem unterschiedlich sein. Das Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu), der Verwaltungsplan und die einschlägigen Grundbucheinträge sind gemeinsam zu prüfen. Die Zahlungspflicht zwischen Berechtigtem und Verwaltung lässt sich nicht mit einem einzigen allgemeinen Satz bestimmen.

Grundsteuer, Versicherung und Grundbuchgebühr

Steuerpflicht, Gebührenbemessungsgrundlage, Bewertung von Nießbrauch und bloßem Eigentum sowie die entgeltliche oder unentgeltliche Natur des Geschäfts werden gesondert nach dem konkreten Steuerrecht beurteilt. Eine feste prozentuale Bewertungsregel sollte nicht bei jedem Grundstücksverkauf als Maßstab für den aktuellen Marktwert herangezogen werden. Gebühren und Beträge des Dienstleistungsbetriebs (döner sermaye) sind anhand des am Tag des Geschäfts geltenden Tarifs zu überprüfen.

Gewöhnliche Instandhaltung, wichtige Reparaturen und Mitteilung an den Eigentümer: Art. 812 TMK

Der Nießbraucher ist verpflichtet, die zur Erhaltung und gewöhnlichen Instandhaltung der Sache erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen vorzunehmen. Sind bedeutendere Arbeiten oder Maßnahmen erforderlich, muss er den Eigentümer unterrichten und deren Durchführung zulassen. Unterlässt der Eigentümer die notwendigen Arbeiten, kann der Nießbraucher sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf Rechnung des Eigentümers ausführen lassen. Bei Ausübung dieser Befugnis sind die Notwendigkeit der Arbeit, ihr Betrag, die vorherige Mitteilung und die Nachweise von Bedeutung.

Steuern, Betriebskosten und weitere Pflichten des Eigentümers: Art. 813 TMK

Art. 813 TMK weist dem Nießbraucher während der Dauer des Nießbrauchs grundsätzlich die gewöhnlichen Instandhaltungs- und Betriebskosten, die Zinsen der Schulden, für die der Gegenstand des Nießbrauchs Sicherheit bietet, sowie die Steuern und Abgaben zu. Für einige vom Eigentümer gezahlte Steuern kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen im Innenverhältnis eine Ersatzpflicht entstehen. Dass die übrigen Pflichten dem Eigentümer obliegen, und die gesetzlichen Ausnahmen sind in derselben Vorschrift geregelt. Allgemeine Aussagen, wonach alle Kosten bei einer Seite liegen, sind daher unzutreffend.

Zinsen auf Schulden und Versicherung beim Nießbrauch an einem Vermögen: Art. 814–815 TMK

Art. 814 TMK sieht eine besondere Pflicht hinsichtlich der Zinsen der Schulden des Vermögens vor, wenn Gegenstand des Nießbrauchs nicht ein einzelnes Grundstück, sondern ein Vermögen ist. Der Nießbraucher kann unter den Voraussetzungen, die die Lage rechtfertigt, verlangen, von dieser Pflicht befreit zu werden; in diesem Fall dauert der Nießbrauch an dem nach Zahlung der Schulden verbleibenden Teil fort. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift darf nicht mit dem allgemeinen Nießbrauch an einem Grundstück verwechselt werden.

Art. 815 TMK regelt dagegen die Pflicht des Nießbrauchers, zugunsten des Eigentümers eine Versicherung abzuschließen und unter den bestimmten Voraussetzungen die Versicherungsprämien zu zahlen, wenn dies nach den örtlichen Gebräuchen zu einer guten Verwaltung gehört. Es lässt sich daher nicht sagen, jeder Nießbraucher müsse bedingungslos alle Versicherungen abschließen oder er habe überhaupt keine Versicherungspflicht. Police, versicherte Sache, Risiko und Zahlungsnachweise sind im Einzelfall zu prüfen.

Bauarbeiten, wesentliche Erneuerung und Änderung der Beschaffenheit des Grundstücks

Das Bestehen des Nießbrauchs gibt dem Berechtigten keine Befugnis, die wirtschaftliche Substanz und den physischen Charakter der Sache unbegrenzt zu verändern. Bei wesentlichen baulichen Eingriffen und Bauleitplanmaßnahmen sind der Umfang des dinglichen Rechts, der Wille des Eigentümers, öffentlich-rechtliche Genehmigungen, das Wohnungseigentumsgesetz und das Baurecht gemeinsam zu würdigen. Die Abgrenzung zwischen gewöhnlicher Instandhaltung und projektpflichtiger Erneuerung wird anhand der Reparaturrechnungen, Fotos, Bau- oder Genehmigungsunterlagen und gegebenenfalls eines technischen Sachverständigengutachtens bestimmt.

Wie enden Nießbrauch und Wohnrecht?

Tod des Berechtigten

Nach Art. 797 TMK endet der zugunsten einer natürlichen Person bestellte Nießbrauch mit dem Tod. Art. 823 TMK bestimmt ausdrücklich, dass das Wohnrecht nicht auf die Erben übergeht. Der Tod des Berechtigten gibt seinem Erben nicht die Befugnis, in derselben Wohnung dasselbe dingliche Recht innezuhaben.

Ablauf der Frist und Verzicht auf das Recht

Bei befristet bestellten Rechten führen der Fristablauf oder ein wirksamer Verzicht des Berechtigten zu den Vorgängen der Beendigung und Löschung. Die Löschung des Grundbucheintrags und der materiell-rechtliche Beendigungsgrund des Rechts sind nicht derselbe Vorgang. Art. 796 TMK unterscheidet, in welchen Fällen die Löschung dem Recht ein Ende setzt und in welchen Fällen dem Eigentümer die Befugnis erwächst, die Löschung zu verlangen.

Dauer des Nießbrauchs bei juristischen Personen

Nach Art. 797 TMK kann der zugunsten juristischer Personen bestellte Nießbrauch höchstens hundert Jahre dauern; die vereinbarte Dauer, das Ende der Rechtspersönlichkeit und die einschlägigen Sonderbedingungen werden gemeinsam gewürdigt. Die für natürliche Personen geltende Regel der Beendigung durch Tod gilt für juristische Personen nicht unverändert.

Untergang des Grundstücks, Enteignung und Versicherungsleistung

Nach Art. 798 TMK ist der Eigentümer nicht in jedem Fall verpflichtet, eine so stark zerstörte Sache wiederherzustellen, dass sie nicht mehr genutzt werden kann. Beim Fortbestand des Nießbrauchs an Ersatzwerten wie einer Versicherungs- oder Enteignungsentschädigung ist nach der Sondervorschrift zu entscheiden. Daher sollte bei einem eingestürzten Gebäude oder einem enteigneten Grundstück nicht angenommen werden, dass das Recht vollständig und ohne jede wirtschaftliche Gegenleistung endet.

Unterschied zwischen Beendigung des Rechts und Antrag auf Löschung

Art. 796 TMK unterscheidet, bei welchem Ereignis die Beendigung unmittelbar eine materiell-rechtliche Folge ist und bei welchem der Eigentümer die Löschung des Grundbucheintrags verlangen muss. Mit dem Tod des Nießbrauchers, der eine natürliche Person ist, endet das Recht grundsätzlich im Augenblick des Todes; für die Löschung des Eintrags im Register kann jedoch ein gesonderter Verwaltungsakt erforderlich sein. Diese Unterscheidung ist insbesondere bei Kauf-, Kredit- und Verkaufsgeschäften wichtig.

Umfang der Löschung beim Tod eines von mehreren Nießbrauchern

Wird mit der Sterbeurkunde ein Antrag gestellt, ist nicht auf den gesamten Eintrag im Grundbuch, sondern auf den Umfang des zugunsten der verstorbenen Person bestellten Rechts abzustellen. Ein zugunsten der überlebenden Person unabhängig bestelltes Recht wird nicht von selbst gelöscht, weil die andere Person gestorben ist. Berechtigung, Anteil, Dauer und Bestimmungen der amtlichen Urkunde werden verglichen.

Löschung von Nießbrauch und Wohnrecht im Grundbuch

Welche Unterlagen sind für die Löschung erforderlich?

Je nach Beendigungsgrund wie Tod, Fristablauf, Verzicht oder rechtskräftige Gerichtsentscheidung ändern sich Antrag und Art der Unterlagen. Der Tod des Berechtigten kann durch Melderegister und andere zuständige Register nachgewiesen werden. Maßgeblich ist das aktuelle Unterlagen- und Antragsverfahren des zuständigen Grundbuchamts (tapu müdürlüğü).

Was kann der Grundstückseigentümer im Todesfall tun?

Ist der Nießbraucher gestorben, kann der Eigentümer mit den erforderlichen Beweismitteln die Löschung des Eintrags im Grundbuch beantragen. Dass der Eintrag im Register sichtbar bleibt, obwohl das Recht materiell-rechtlich beendet ist, kann bei späteren Verkaufs- und Kreditgeschäften ein tatsächliches Hindernis darstellen. Wichtig ist, den Löschungsantrag anhand eines aktuellen Registerauszugs zu überprüfen.

Kann der Eigentümer zu Lebzeiten des Berechtigten einseitig die Löschung herbeiführen?

Besteht das Recht fort, kann der Eigentümer die Löschung nicht durch ein einseitiges Geschäft herbeiführen, nur weil er das Recht nicht mehr will. Die Form des Verzichts, der Wille des Berechtigten, eine Klage oder die gesetzlichen Beendigungsvoraussetzungen werden geprüft. Bei Grundbuchgeschäften müssen die Befugnis und die Willenserklärung, die die Rechte der Beteiligten beenden, ordnungsgemäß sein.

Rückgabe des Grundstücks nach Beendigung: Art. 799 TMK

Mit Beendigung des Nießbrauchs ist der Berechtigte verpflichtet, den Gegenstand des Rechts dem Eigentümer zurückzugeben. Beim Tod der Person ist gesondert zu prüfen, ob diejenigen, die das Grundstück tatsächlich weiter nutzen, eine andere Rechtsgrundlage haben. Schlüssel, tatsächlicher Nutzungsbereich, vorhandene Gegenstände und der Zustand des Grundstücks sollten bei der Übergabe möglichst dokumentiert werden.

Haftung für Schäden, gewöhnliche Abnutzung und Zusätze: Art. 800–801 TMK

Nach Art. 800 TMK haftet der Nießbraucher für den Untergang oder die Wertminderung der Sache, sofern er nicht beweist, dass der Schaden nicht auf seinem Verschulden beruht; dagegen begründen durch gewöhnliche Nutzung eintretende Wertminderungen keine Haftung. Von Bedeutung ist die sachverständige Beurteilung von Nutzungsart, Nutzungsdauer, früherem Zustand der Sache und Schadensursache.

Art. 801 TMK gibt dem Nießbraucher dagegen die Möglichkeit, für Aufwendungen, Erneuerungen und Zusätze, zu denen er nicht verpflichtet war, bei Beendigung des Rechts nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag Ersatz zu verlangen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann auch die Entfernung der Zusätze in Betracht kommen. Dass Aufwendungen getätigt wurden, bedeutet nicht, dass der Betrag in jedem Fall vollständig erstattet wird.

Welche Beweismittel sind bei der Rückgabe zu prüfen?

Zu würdigen sind das amtliche Verzeichnis bei Bestellung, das Übergabeprotokoll, Foto- und Videoaufnahmen, Reparatur- und Erneuerungsrechnungen, Banküberweisungen, Verwaltungsunterlagen, Gutachten und die Wahrnehmungen von Zeugen. Anspruch, Schaden und gegebenenfalls Schadensberechnung sind getrennt voneinander darzulegen.

Einjährige Verjährung ab dem Zeitpunkt der Rückgabe: Art. 802 TMK

Sehr wichtig: Art. 802 TMK sieht für alle Ansprüche, die im Zeitpunkt der Rückgabe vom Eigentümer oder Nießbraucher geltend gemacht werden können, eine einjährige Verjährung ab dem Zeitpunkt der Rückgabe vor. Es ist nicht richtig, diese Frist automatisch ab der Bestellung des Rechts oder dem Tod des Berechtigten laufen zu lassen. Die materielle Natur des jeweiligen Anspruchs, der Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe des Grundstücks und die Anwendungsvoraussetzungen der gesetzlichen Sondervorschrift sind im Einzelfall zu prüfen.

Nießbrauch und Wohnrecht des überlebenden Ehegatten

Art. 240 TMK: Familienheim bei der Liquidation des Güterstands

Beim Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung kann der überlebende Ehegatte, wenn die Voraussetzungen vorliegen, am Familienheim den Nießbrauch oder das Wohnrecht verlangen, unter Anrechnung auf die Beteiligungsforderung und erforderlichenfalls mit Zahlung eines Ausgleichs. Bei Vorliegen wichtiger Gründe kann auch die Zuweisung des Eigentums in Betracht kommen. Dieses Begehren ist eine güterrechtliche Würdigung, die vom Erbteil getrennt ist.

Art. 652 TMK: Gemeinsame Wohnung bei der Teilung des Nachlasses

Bei der Teilung des Nachlasses kann der überlebende Ehegatte im Rahmen der Voraussetzungen die Zuweisung des Eigentums an der gemeinsamen Wohnung und am Hausrat unter Anrechnung auf seinen Erbteil verlangen; aus wichtigen Gründen kommt auch ein Nießbrauch oder Wohnrecht in Betracht. Grund, Berechnung und Folgen von Art. 240 und Art. 652 TMK sind nicht gegeneinander austauschbar.

Sind Familienwohnungsvermerk und Wohnrecht dasselbe?

Nein. Der Schutz der Familienwohnung nach Art. 194 TMK betrifft den Grundbuchvermerk und die Zustimmung des Ehegatten; er ist nicht identisch mit einem selbstständigen Wohnrecht nach Art. 823 TMK. Das Bestehen eines Familienwohnungsvermerks zeigt für sich allein nicht, dass ein über den Tod hinaus reichendes Wohnrecht bestellt wurde.

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Leibgedingvertrag, Schenkung und Grundstücksübertragung innerhalb der Familie

Übertragung des bloßen Eigentums auf das Kind

Vater oder Mutter können das bloße Eigentum an ihrem Grundstück auf ihr Kind übertragen und für sich selbst Nießbrauch oder Wohnrecht bestellen. Dieses Vorgehen kann helfen, künftigen Nutzungs- und Wohnbedarf zu decken; hat das Geschäft jedoch die Natur eines echten Verkaufs, einer Schenkung oder eines Pflegevertrags, werden deren gesonderte Wirksamkeits- und erbrechtliche Folgen geprüft.

Gilt ein Verkauf unter Vorbehalt des Nießbrauchs als Vermögensverschiebung zulasten der Erben?

Für sich allein nein. Der Vorbehalt des Nießbrauchs begründet keine Vermutung eines Scheingeschäfts; er macht das Geschäft aber auch nicht völlig immun gegen die Prüfung auf ein Scheingeschäft. Der scheinbare Kaufpreis, die tatsächliche Zahlung, der wahre Wille des Erblassers, die Beziehungen der Erben, der Anteil des übertragenen Vermögens und die Beweismittel werden gemeinsam gewürdigt.

Pflichtteil, Herabsetzung und Ausgleichung

Ein echter Verkauf, eine unentgeltliche Schenkung und eine Zuwendung unter Anrechnung auf den Erbteil können unterschiedliche Folgen haben. Die Herabsetzung (tenkis) nach Art. 560 ff. TMK, die Ausgleichung (denkleştirme) nach Art. 669 ff. TMK sowie die Löschung und Neueintragung im Grundbuch wegen eines Scheingeschäfts des Erblassers sind nicht gegeneinander austauschbar. Die wirtschaftliche und rechtliche Natur der Übertragung des bloßen Eigentums ist gesondert zu prüfen.

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Aufhebung der Gemeinschaft und Vorkaufsrecht bei einem mit Nießbrauch belasteten Grundstück

Beteiligung des Nießbrauchers bei der Aufhebung der Gemeinschaft

Besteht an einem im Miteigentum stehenden Grundstück ein Nießbrauch, ist in der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft (ortaklığın giderilmesi) die Rechtsstellung des Berechtigten zu berücksichtigen. In der Entscheidung des 7. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) vom 09.01.2023, E. 2022/5906, K. 2023/22, wurden die Hinzuziehung des Nießbrauchers zum Verfahren und die Unterscheidung nach dem Bestellungsdatum des Rechts und dem anzuwendenden Recht geprüft. Insbesondere ohne Würdigung von Art. 700 TMK und der rechtsprechungsmäßigen Übergangsregeln für ältere Rechte darf nicht bei allen Verkäufen zum selben Ergebnis gelangt werden.

Verkauf des Anteils am bloßen Eigentum und gesetzliches Vorkaufsrecht

In der zugänglichen Begründung der Entscheidung des 6. Zivilsenats des Kassationshofs vom 04.10.2010, E. 2010/2251, K. 2010/10203, wird festgestellt, dass der echte Verkauf eines Anteils unter Vorbehalt des Nießbrauchs für sich allein das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht hindert. Hinsichtlich der Vorkaufsfrist und der Berechtigung sind jedoch die am Tag des Geschäfts geltenden Vorschriften des TMK und deren Änderungen gesondert zu prüfen.

Unterscheidung zwischen vor und nach 2002 bestelltem Nießbrauch bei der Aufhebung der Gemeinschaft

Art. 700 TMK stellt eine besondere Beziehung zwischen dem Nießbrauch eines Miteigentümers an seinem eigenen Anteil und der Aufhebung der Gemeinschaft her. Die Folgen von Rechten, die vor dem 01.01.2002 bestellt wurden, und von später bestellten Rechten dürfen nicht als gleich angesehen werden. Auch die Entscheidung des 7. Zivilsenats des Kassationshofs vom 09.01.2023, E. 2022/5906, K. 2023/22, ist für die Beteiligung des Nießbrauchers am Verfahren und für die historischen Regelungen von Interesse. Ob der Nießbrauch am Verkaufserlös fortbesteht oder ein Verkauf mit der Belastung in Betracht kommt, wird nach dem Bestellungsdatum von Anteil und Recht beurteilt.

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Welche Klagen können bei einer Verletzung von Nießbrauch oder Wohnrecht erhoben werden?

Behinderung der Nutzung und Unterlassung der Störung

Wird der Berechtigte daran gehindert, das Grundstück entsprechend seinem Recht zu nutzen, kommen die dingliche Rechtsschutzklage und andere geeignete Anträge in Betracht. Klägereigenschaft, Rechtsart, Grundbucheintrag, Eingriff und Klageantrag werden gemeinsam gewürdigt.

Mietforderung und Rechnungslegung

Stehen die Mietfrüchte dem Nießbraucher zu, wird geprüft, wer die Beträge eingezogen hat, ob der Mieter zuvor gezahlt hat und wie das Vertretungsverhältnis ausgestaltet ist. Es wird nicht davon ausgegangen, dass ein Zahlungsanspruch und eigentumsbezogene Ansprüche dieselbe Rechtsnatur haben.

Räumung und Nutzungsentschädigung (ecrimisil) bei erloschenem Recht

Nach Beendigung von Nießbrauch oder Wohnrecht wird geprüft, ob die Person, die das Grundstück nutzt, eine andere Rechtsgrundlage zur Nutzung hat. Der Eigentümer kann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, Unterlassung der Störung, Räumung oder ein Entgelt für die unberechtigte Nutzung verlangen. Bestehen ein wirksamer Mietvertrag oder ein anderes Recht, kann das Ergebnis anders ausfallen.

Unrichtige Löschung oder Eintragung

Bei rechtswidriger Löschung, gefälschten Unterlagen, Missbrauch der Vertretungsbefugnis oder unrichtiger Eintragung werden zusammen mit Art. 1023–1025 TMK die Lage der Beteiligten und der späteren Rechtserwerber geprüft. Maßgeblich sind die Grundbucheinträge, die Tagebuchunterlagen (yevmiye) und die amtlichen Unterlagen, die dem Geschäft zugrunde liegen.

Zuständigkeit, örtliche Zuständigkeit und einstweilige Verfügung

Bei Ansprüchen, die das Grundstück selbst betreffen, ist die ausschließliche örtliche Zuständigkeit nach Art. 12 HMK von Bedeutung. Dagegen können bei Mietforderungen oder vertraglichen Ansprüchen sachliche und örtliche Zuständigkeit nach Sondervorschriften abweichen. Wer einstweilige Maßnahmen beantragt, muss die Voraussetzungen der Art. 389 ff. HMK und die Glaubhaftmachung darlegen. Allein die Klageerhebung hält das Geschäft nicht von selbst an.

Vergleichende rechtliche Würdigung von Entscheidungen des Kassationshofs

Befugnis des Nießbrauchers hinsichtlich der Mieteinnahmen

6. Zivilsenat des Kassationshofs, 02.11.2015, E. 2015/6314, K. 2015/9270. In der zugänglichen Passage der Entscheidung wurde das Recht, auf der Grundlage des Nießbrauchseintrags im Grundbuch die Mietzahlungen zu verlangen, gewürdigt. Es wurde nicht als ausreichend angesehen, dass das Gericht erster Instanz allein aufgrund des Nachweises eines mündlichen Mietverhältnisses entschied; es wurde darauf hingewiesen, dass die zuvor an den Vermieter erfolgten Zahlungen zu untersuchen seien. Praktische Folge: Gläubigereigenschaft hinsichtlich der Miete, Nießbrauch im Grundbuch und Zahlungsbelege sind gemeinsam zu prüfen.

Das Wohnrecht ist enger als der Nießbrauch

2. Zivilsenat des Kassationshofs, 15.06.2015, E. 2015/626, K. 2015/12665. In der zugänglichen Begründung der Entscheidung wurde die Auffassung vertreten, dass das Wohnrecht bei einer Regelung, die auf die Wohnnutzung gerichtet ist, eine engere Befugnis als der Nießbrauch gewähren kann. Praktische Folge: Über die im Vertrag verwendeten Worte hinaus sind die tatsächliche Nutzung und die rechtliche Natur des Parteiwillens von Bedeutung.

Tod und Nichtübergang auf die Erben

14. Zivilsenat des Kassationshofs, 24.03.2015, E. 2015/2288, K. 2015/3178. In der zugänglichen Begründung der Entscheidung wurden die Beendigung des Nießbrauchs mit dem Tod des Berechtigten und die Befreiung des bloßen Eigentums von dieser Beschränkung gewürdigt. Praktische Folge: Der Nießbrauch nach dem Tod darf nicht wie ein neuer Eigentumsanteil den Erben zugeschrieben werden.

Verfahrensrechtliche Stellung des Berechtigten bei der Aufhebung der Gemeinschaft

7. Zivilsenat des Kassationshofs, 09.01.2023, E. 2022/5906, K. 2023/22. Die zugängliche Passage der Entscheidung zeigt, wie wichtig die Hinzuziehung des Nießbrauchers zum Verfahren und die Unterscheidung zwischen dem Bestellungsdatum des Rechts und der Verkaufsart sind. Praktische Folge: Ein Verkaufsantrag darf nicht entschieden werden, ohne dass die Parteien des Verfahrens vollständig bestimmt und die Grundbucheinträge geprüft wurden.

Welche Tatsachen trennen Stattgabe und Abweisung?

Bei der Prüfung des Anspruchs des Nießbrauchers auf Mieteinnahmen sind das Recht im Grundbuch, die Parteien des Mietvertrags und die bezahlten Zeiträume maßgeblich; beim Schutzantrag des bloßen Eigentümers sind es die Schadensgefahr, die vertragswidrige Nutzung und die geleisteten Sicherheiten. Beim Schutz des Wohnrechts wird die persönliche oder gemeinsame Nutzung mit der Familie von der Überlassung zur eigenständigen Nutzung an Dritte unterschieden. Der grundlegende Unterschied zwischen Streitigkeiten mit unterschiedlichem Ergebnis liegt nicht allein im Vermerk „Nießbrauch besteht“ oder „im Grundbuch eingetragener Eigentümer“, sondern in der Natur des konkreten Rechts und den nachgewiesenen Tatsachen.

Entscheidungen zu Grundbucheintragung, Miete und Beendigung im Zusammenhang gelesen

In der Entscheidung des 8. Zivilsenats des Kassationshofs vom 27.11.2024, E. 2023/3706, K. 2024/6918, wird die Rechtsnatur von Nießbrauch und Wohnrecht verglichen. In der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 08.05.2024, E. 2023/3408, K. 2024/1602, wird dagegen in einem Streit um die Mietbeträge auf die frühere Rechtsprechung verwiesen. Die Begründung, in der die frühere Entscheidung wiedergegeben wird, und das eigene Ergebnis der späteren Entscheidung müssen getrennt werden. Aus diesen Entscheidungen dürfen ohne vollständige Prüfung des Volltextes keine allgemeinen und absoluten Schlüsse gezogen werden.

Zu prüfende Unterlagen vor Vertrag und Grundbuchgeschäft

1. Aktuelle und frühere Grundbucheinträge, Belastungen, Eigentumsanteile.
2. Art des zu bestellenden Rechts: Nießbrauch oder Wohnrecht; gesamtes Grundstück oder bestimmter Teil?
3. Dauer des Rechts, Beginn und Tag der Eintragung.
4. Geschäftsfähigkeit, Vertretungsbefugnis und besondere Vollmachtsvoraussetzungen von Eigentümer und Berechtigten.
5. Entgeltliche oder unentgeltliche Natur der Übertragung des bloßen Eigentums.
6. Künftiger Bedarf an Mieteinnahmen und Mietverträge.
7. Hausgeld, gewöhnliche Instandhaltung, wesentliche Reparaturen und Versicherungskosten.
8. Rangfolge bereits bestellter Hypotheken, Pfändungen und Beschränkungen.
9. Bedarf der Person, mit Familie oder Hausstand zu wohnen.
10. Tod des Berechtigten, Verzicht, Frist und Löschungsordnung.
11. Einschlägige Grundbuchgebühr, steuerliche Folgen und Kosten des Dienstleistungsbetriebs (döner sermaye).
12. Pflichtteil der Erben und andere mit der Übertragung zusammenhängende Zuwendungen.
13. Verfahren bei Übergabe, Schlüssel und Abrechnung bei Beendigung des Vertrags.
14. Plan zur Beweissicherung bei einstweiliger Verfügung oder Streit.
15. Bei Auslandsbezug: Grundstückserwerb, Vertretung und anzuwendendes Recht.

Vergleich von Geschäft, Antrag und Beweis bei Nießbrauch und Wohnrecht

Diese Tabelle ersetzt nicht die verbindliche Bestimmung der Klageart oder des sachlich zuständigen Gerichts. Art der Ansprüche, Fristen und zuständige Gerichtsbarkeit sind nach dem konkreten Rechtsverhältnis zu bestimmen.

Fazit

Nießbrauch und Wohnrecht sind zwei unterschiedliche dingliche Rechte, die es ermöglichen, bestimmte Nutzungssicherheiten zu wahren, obwohl das Eigentum am Grundstück auf einen anderen übergegangen ist. Der Nießbrauch ist im Allgemeinen weit hinsichtlich der Nutzung und der Mietfrüchte; das Wohnrecht ist dagegen auf den Wohnbedarf zugeschnitten und enger gefasst. Bei beiden sind Bestellung, Umfang im Grundbuch, Kosten sowie die Folgen von Tod und Löschung nach dem Gesetz zu bestimmen.

Der wichtigste Schutz für denjenigen, der das bloße Eigentum am Grundstück überträgt, besteht nicht darin, sich allein auf das Vertrauen innerhalb der Familie oder ein mündliches Versprechen zu verlassen, sondern das seinem tatsächlichen Bedarf entsprechende Recht rechtlich wirksam und im Grundbuch überprüfbar zu bestellen. Entsteht ein Streit, sind Eigentumsrecht, beschränktes dingliches Recht, Mietverhältnis und erbrechtliche Ansprüche nicht zu vermengen, sondern getrennt zu würdigen.

Häufig gestellte Fragen

Kann der Eigentümer ein mit einem Nießbrauch belastetes Haus verkaufen?

Grundsätzlich kann das bloße Eigentum verkauft werden; der Verkauf beseitigt den Nießbrauch nicht von selbst. Rang der Belastung und Ausnahmen der Zwangsvollstreckung sind gesondert zu prüfen.

Kann der Nießbraucher das Haus vermieten?

Im Rahmen des Nießbrauchs ist es grundsätzlich möglich, die Mietfrüchte zu ziehen. Der bestehende Mietvertrag, die Vertretung und die Zahlungsbedingungen werden gesondert geprüft.

Kann der Wohnrechtsinhaber das Haus vermieten?

Das Wohnrecht ist auf die persönliche Wohnnutzung gerichtet; es gewährt nicht wie der Nießbrauch eine allgemeine Befugnis zu Mieteinnahmen.

Geht der Nießbrauch auf die Erben über?

Er endet mit dem Tod des Berechtigten, wenn dieser eine natürliche Person ist. Vor dem Tod entstandene Forderungen können gesondert beurteilt werden.

Darf der Wohnrechtsinhaber mit seiner Familie wohnen?

Sofern nicht ausdrücklich bestimmt ist, dass das Recht nur der Person zusteht, darf er mit Familie und Hausstand wohnen (Art. 824 TMK).

Kann der bloße Eigentümer den Nießbraucher aus dem Haus setzen?

Solange der Nießbrauch fortbesteht und dem Nutzungsrecht entsprechend ausgeübt wird, kann der Eigentümer allein aufgrund seiner Eigenschaft als Eigentümer keine Räumung verlangen; konkrete Verletzungen und Beendigungsgründe werden gesondert geprüft.

Wird die Löschung im Grundbuch beim Tod des Nießbrauchers von selbst vorgenommen?

Das Recht endet mit dem Tod; für die Löschung des Eintrags im Grundbuch kann jedoch nach dem aktuellen Register- und Geschäftsverfahren ein Löschungsantrag erforderlich sein.

Muss der Nießbraucher die Kosten tragen?

Gewöhnliche Instandhaltung und Kosten sind von wesentlichen Erneuerungen zu trennen. Art. 803, 812–815 TMK und rechtmäßige Vertragsbestimmungen werden gemeinsam gewürdigt; insbesondere sind gewöhnliche Kosten und wichtige Reparaturen zu unterscheiden.

Wer trägt die Instandhaltungs- und Reparaturkosten des Wohnrechts?

Art. 825 TMK sieht unterschiedliche Regeln für die Nutzung der gesamten Wohnung und für die gemeinsame Nutzung mit dem Eigentümer vor.

Ist die Grundstücksübertragung an das Kind unter Vorbehalt des Nießbrauchs eine Vermögensverschiebung zulasten der Erben?

Für sich allein nicht. Die Echtheit des Verkaufs und der Zweck des Erblassers werden nach den Voraussetzungen von Scheingeschäft, Herabsetzung und Ausgleichung gesondert geprüft.

Kann der überlebende Ehegatte am Familienheim Nießbrauch oder Wohnrecht erhalten?

Unter den besonderen Voraussetzungen von Art. 240 oder 652 TMK kommt dies in Betracht; die rechtliche Grundlage und die Berechnung der beiden Vorschriften sind unterschiedlich.

Kann bei einem mit Nießbrauch belasteten Grundstück die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden?

Unter den konkreten Eigentums- und Berechtigungsvoraussetzungen ist dies möglich; Stellung des Nießbrauchers im Verfahren, Bestellungsdatum des Rechts und rechtliche Wirkungen des Verkaufs werden gesondert bestimmt.

Kann der Nießbraucher die Ausübungsbefugnis einem anderen überlassen?

Grundsätzlich ist dies unter den Voraussetzungen des Art. 806 TMK möglich; einem Dritten wird nicht der Nießbrauch selbst, sondern seine Ausübung überlassen. Vertrag, Pflicht zur persönlichen Nutzung und Art des Rechts können das Ergebnis ändern.

Unter welchen Voraussetzungen kann der bloße Eigentümer Sicherheit verlangen?

Nach Art. 808 TMK muss er nachweisen, dass seine Rechte gefährdet sind. Bei einer Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs ist zusätzlich die besondere Ausnahme des Art. 809 TMK zu beachten.

Kann der Eigentümer bei vertragswidriger Nutzung durch den Nießbraucher sofort das Haus an sich nehmen?

Nein. Angemessene Frist, Verstoß und Entscheidung des Richters des Friedensgerichts nach Art. 810 TMK werden gewürdigt. Es lässt sich nicht sagen, dass das Recht von selbst entfällt.

Welche Frist ist für den Schadensersatzantrag nach der Übergabe des Grundstücks von Bedeutung?

Art. 802 TMK sieht für Ansprüche, die im Zeitpunkt der Rückgabe geltend gemacht werden können, eine einjährige Verjährung ab dem Tag der Rückgabe vor. Diese Frist wird nicht automatisch auf den Todestag gelegt.

Kann der Eigentümer für das mit einem Nießbrauch belastete Grundstück ein notarielles Verzeichnis verlangen?

Ja. Nach Art. 811 TMK kann unter Teilung der Kosten ein amtliches Verzeichnis erstellt werden; es hilft, den gegenwärtigen Zustand und später auftretende Schadensbehauptungen zu belegen.

Quellen und rechtliche Grundlagen

1. Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu), insbesondere Art. 194, 240, 652, 700, 794–825, 1023–1026. Justizministerium, Rechtsvorschriften. mevzuat.adalet.gov.tr.
2. Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), Tapu Sicili Uygulamaları (2014), Abschnitte zu Bestellung und Löschung des Nießbrauchs. tkgm.gov.tr.
3. 6. Zivilsenat des Kassationshofs, 02.11.2015, E. 2015/6314, K. 2015/9270; Mieteinnahmen.
4. 2. Zivilsenat des Kassationshofs, 15.06.2015, E. 2015/626, K. 2015/12665; Abgrenzung von Wohnrecht und Nießbrauch.
5. 14. Zivilsenat des Kassationshofs, 24.03.2015, E. 2015/2288, K. 2015/3178; Tod und Erben.
6. 7. Zivilsenat des Kassationshofs, 09.01.2023, E. 2022/5906, K. 2023/22; Aufhebung der Gemeinschaft.
7. 6. Zivilsenat des Kassationshofs, 04.10.2010, E. 2010/2251, K. 2010/10203; Verkauf des Anteils am bloßen Eigentum und Vorkaufsrecht.
8. Gunes & Gunes Anwaltskanzlei, „Erbrecht des überlebenden Ehegatten: Liquidation des Güterstands, Beteiligungsforderung und Familienheim“.
9. Gunes & Gunes Anwaltskanzlei, „Wohnen in einem geerbten Haus: Nutzungsrecht, Nutzungsentschädigung und Teilung der Mieteinnahmen“.
10. Gunes & Gunes Anwaltskanzlei, „Pfandrecht und Nießbrauch an Gesellschaftsanteilen: Bestellung, Stimmrecht und Verwertung der Sicherheit“.
11. Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch, Art. 799–815; Rückgabe, Schadensersatz, Verjährung, Überlassung der Ausübung des Nießbrauchs, Aufsicht, Sicherheit, amtliches Verzeichnis und Kostenteilung. mevzuat.adalet.gov.tr.
12. 8. Zivilsenat des Kassationshofs, 27.11.2024, E. 2023/3706, K. 2024/6918; Rechtsnatur der Rechte.
13. 3. Zivilsenat des Kassationshofs, 08.05.2024, E. 2023/3408, K. 2024/1602; Mietstreitigkeit.