Ausländer und im Ausland lebende Personen: Klagen auf Grundbuchberichtigung in Türkiye

Ausländische Staatsangehörige und im Ausland lebende türkische Staatsbürger können in Türkiye eine Klage auf Berichtigung des Grundbuchs und Eintragung für Grundstücke erheben, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Der Erfolg der Klage hängt zuerst von der rechtlichen Grundlage des Eigentumsanspruchs, von den Beweisen und von der Eigentumskette ab. Wegen des Auslandsbezugs bedürfen die Zuständigkeit des Gerichts, das anwendbare Recht, Beschränkungen des Grundstückserwerbs, Sicherheitsleistungen, Vollmachten und die Verwendung ausländischer Dokumente einer zusätzlichen Prüfung. 123

Nicht jede im Ausland lebende Person ist rechtlich ein „Ausländer“. Ein türkischer Staatsbürger, der in Deutschland lebt, eine Person mit ausschließlich ausländischer Staatsangehörigkeit, ein Doppelstaater und eine Person im Anwendungsbereich von Artikel 28 des Gesetzes Nr. 5901 über die türkische Staatsangehörigkeit (Türk Vatandaşlığı Kanunu) sollten nicht unter derselben Überschrift beurteilt werden. Der erste Schritt besteht darin, die Staatsangehörigkeit und den Aufenthaltsstatus des Klägers durch Dokumente festzustellen. Diese Unterscheidung ist besonders wichtig für die Sicherheitsleistung und für die Voraussetzungen des Grundstückserwerbs in Türkiye. 124

Welches Gericht ist für ein Grundstück in Türkiye zuständig?

Der Lageort des Grundstücks ist maßgeblich

MÖHUK 40 knüpft die internationale Zuständigkeit türkischer Gerichte an die innerstaatlichen Regeln über die örtliche Zuständigkeit. Nach HMK 12 ist bei Klagen, die ein dingliches Recht an einem Grundstück oder dessen Inhaberschaft ändern können, das Gericht am Lageort des Grundstücks ausschließlich zuständig. Dass der Kläger in London und der Beklagte in Berlin wohnt, ändert diese Regel nicht von selbst. 12

Das sachlich zuständige Gericht wird gesondert bestimmt. Bei allgemeinen Streitigkeiten über die Berichtigung und Eintragung des Grundbuchs steht in der Regel das Zivilgericht erster Instanz (asliye hukuk mahkemesi) im Vordergrund. Ein Verbrauchergeschäft, eine Handelsbeziehung oder eine Streitigkeit nach einem Sondergesetz kann andere Regeln zur sachlichen Zuständigkeit auslösen. Allein das Vorhandensein eines Grundbucheintrags in der Akte erlaubt keine einheitliche Antwort auf das zuständige Gericht für alle Klagen. 2

Ändert eine ausländische Gerichtsentscheidung den türkischen Grundbucheintrag unmittelbar?

Eine ausländische Entscheidung führt, nach Übersetzung und Vorlage beim Grundbuchamt (tapu müdürlüğü), nicht automatisch zu einer Eintragungswirkung in Türkiye. Geprüft werden die Voraussetzungen der Anerkennung bzw. Vollstreckbarerklärung sowie die ausschließliche Zuständigkeit türkischer Gerichte. MÖHUK 54/1-b und 58 sind bei dieser Prüfung wichtig. Eine ausländische Entscheidung, die unmittelbar über das dingliche Recht an einem Grundstück in Türkiye urteilt, ist nicht dasselbe wie eine ausländische Entscheidung, die ein anderes Rechtsverhältnis regelt und als Beweismittel in der Akte vorgelegt wird. 1

Wie sich etwa eine Entscheidung aus einem ausländischen Scheidungs- oder Erbverfahren auf ein Grundstück in Türkiye auswirkt, muss anhand des Entscheidungstenors geprüft werden. Die Aussage „Das Haus wurde mir in der ausländischen Entscheidung zugesprochen“ allein ist keine ausreichende rechtliche Grundlage, um das Grundbuch zu ändern.

Anwendbares Recht und Beschränkungen des Grundstückserwerbs

Nach MÖHUK 21 unterliegen Eigentum und andere dingliche Rechte an einem Grundstück dem Recht des Staates, in dem das Grundstück liegt. Für ein Grundstück in Türkiye gilt hinsichtlich der dinglichen Rechte türkisches Recht. Eine ausländische Rechtswahl im Vertrag hebt die zwingenden Regeln über das Eigentum an Grundstücken in Türkiye und die Eintragungserfordernisse nicht auf. 1

Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 (Tapu Kanunu) sieht landesweite und flächenbezogene Grenzen für den Erwerb von Grundstücken durch ausländische natürliche Personen vor. Nach dem gesetzlichen Rahmen liegt die Grenze bei dreißig Hektar je Person im ganzen Land und bei zehn Prozent der Privateigentumsfläche des Landkreises. Die im Gesetz vorgesehenen Befugnisse des Staatspräsidenten, diese Grenzen zu erhöhen oder zu beschränken, bleiben vorbehalten. Die aktuellen Erwerbsbedingungen nach Land, Grundstück und Region müssen für den konkreten Fall geprüft werden; auf eine veraltete Länderliste im Internet darf für ein verbindliches Ergebnis nicht vertraut werden. 3

Eine im Ausland gegründete Gesellschaft und eine in Türkiye gegründete Gesellschaft mit ausländischem Kapital sind ebenfalls verschieden. Für die erstgenannte gilt der Sonderrahmen von Artikel 35 des Grundbuchgesetzes; für die zweite sind die Kriterien zu Beteiligung und Kontrolle nach Artikel 36 maßgeblich. Ein Grundstück, das eine Person nicht auf den eigenen Namen erwerben kann, scheinbar auf den Namen eines anderen erwerben zu lassen, ist kein sicherer Weg, die Erwerbsbeschränkungen zu umgehen. In einem solchen Fall werden der tatsächliche Zweck des Geschäfts und die Voraussetzungen einer Rückforderung des Grundstücks gesondert geprüft. 35 Zum Vergleich können die Ausführungen im Beitrag taşınmaz alımıyla Türk vatandaşlığı (auf Türkisch) herangezogen werden.

Warum werden Blaue Karte (Mavi Kart) und Doppelstaatsangehörigkeit gesondert geprüft?

Artikel 28 des Gesetzes Nr. 5901 regelt eine besondere Rechtsstellung für Personen, die durch Geburt türkische Staatsbürger waren und ihre Staatsangehörigkeit durch eine Entlassungsgenehmigung (çıkma izni) verloren haben, sowie für ihre Abkömmlinge im Anwendungsbereich der Vorschrift. Dieser Status unterscheidet sich von einer Beurteilung allein anhand eines ausländischen Passes. Ob die Person tatsächlich in den Anwendungsbereich der Vorschrift fällt und welcher Art das Geschäft ist, muss dokumentiert werden. 4

Wer mehrere Staatsangehörigkeiten besitzt und zugleich türkischer Staatsbürger ist, wird nach der Anknüpfung an das türkische Recht in MÖHUK 4 beurteilt. Der Reisepass, der Personenstandsnachweis und die Dokumente über den Erwerb oder Verlust der Staatsangehörigkeit, die in die Akte eingereicht werden, müssen miteinander übereinstimmen. Die Erläuterung von Änderungen des Vor- oder Nachnamens erleichtert den Nachweis, dass verschiedene Dokumente dieselbe Person betreffen. 1

In welchen Fällen kann die Berichtigung und Eintragung verlangt werden?

Ein ausländischer oder im Ausland wohnender Eigentümer kann die Berichtigung des Registers verlangen, wenn eine Unterschrift gefälscht, eine Vollmacht gefälscht wurde, die Vertretungsmacht missbraucht wurde, ein Willensmangel vorliegt, ein Scheingeschäft vorliegt oder ein anderer Nichtigkeitsgrund gegeben ist. Der geltend gemachte Grund wirkt sich auf die Beweislast, die Frist und die Beklagten aus. Die Aussage „Ich konnte nicht nach Türkiye kommen“ allein macht eine Eintragung nicht unwirksam. 56

Die Nichtzahlung des Kaufpreises, eine Übertragung, die im Grundbuch nie vollzogen wurde, und eine rechtswidrige Verfügung über ein bestehendes Eigentum sind auseinanderzuhalten. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, der nicht in der vorgeschriebenen amtlichen Form geschlossen wurde, überträgt das Eigentum in der Regel nicht unmittelbar. Die Zahlung des Preises begründet nicht in jedem Fall ein Recht auf Aufhebung der Eintragung; stattdessen kommen eine Rückzahlung des Preises, ein vertraglicher Anspruch oder ein anderer Klageweg in Betracht. 567

Wurde das Grundstück später an einen Dritten übertragen, sind der heutige Eigentümer und die Eigentumskette zu prüfen. Der Schutz eines Dritten, der auf das Grundbuch gutgläubig vertraut hat, richtet sich nach Artikel 1023–1024 TMK. Ein rechtswidriges erstes Geschäft bedeutet nicht zwingend, dass das Grundstück von jedem späteren Erwerber zurückgefordert werden kann. Beziehungen, Preis, Reihenfolge der Geschäfte und Kenntnis des Streits werden anhand konkreter Beweise bewertet. 5 Weitere Einzelheiten finden Sie im Beitrag sahte vekâletname, kimlik veya imzayla yapılan tapu devrinin iptali (auf Türkisch).

Muss ein ausländischer Kläger eine Sicherheit leisten?

MÖHUK 48: Ausländereigenschaft und Gegenseitigkeit

MÖHUK 48 sieht eine Sicherheitsleistung für ausländische natürliche und juristische Personen vor, die vor einem türkischen Gericht eine Klage erheben, sich einem Verfahren anschließen oder Vollstreckungsverfahren einleiten. Das Gericht gewährt eine Befreiung auf der Grundlage der Gegenseitigkeit. Gegenseitigkeit beschränkt sich nicht auf ein zweiseitiges Abkommen; sie kann im Rahmen des einschlägigen internationalen Übereinkommens, einer gesetzlichen Regelung oder der tatsächlichen Praxis beurteilt werden. Jedem Ausländer dieselbe Sicherheit aufzuerlegen, ohne die Befreiung zu prüfen, ist kein richtiges Vorgehen. 17

Diese Sicherheit für die Kosten unterscheidet sich von einer Sicherheit, die für Gerichtsgebühren, einen Kostenvorschuss oder eine einstweilige Verfügung verlangt werden kann. Die Befreiung von der einen Sicherheit befreit nicht automatisch von den anderen. Die vom Gericht gesetzte Frist und der Umfang seiner Zwischenentscheidung sind einzuhalten; es genügt nicht, bloß zu behaupten, dass Gegenseitigkeit besteht. 12

HMK 84–85: im Ausland lebender türkischer Staatsbürger

Ein türkischer Staatsbürger ohne gewöhnlichen Aufenthalt in Türkiye kann bei Klageerhebung einer Prüfung der Sicherheitsleistung nach HMK 84 unterliegen. Die Ausnahmen des HMK 85 gelten jedoch gesondert. Wichtig ist beispielsweise, ob der Kläger ein Grundstück besitzt, das die in Türkiye verlangte Sicherheit deckt, oder eine durch ein dingliches Sicherungsrecht besicherte Forderung hat. Die Aussagen „Ich bin türkischer Staatsbürger, daher wird nie eine Sicherheit verlangt“ und „Ich bin im Ausland, daher ist eine feste Sicherheit erforderlich“ sind beide unvollständig. 2

Was zeigt die Entscheidung des Kassationsgerichts von 2025?

Die Entscheidung der 3. Zivilkammer des Kassationsgerichts (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi) vom 15. Oktober 2025, E. 2025/1328, K. 2025/4863, betrifft einen im Ausland lebenden Käufer, der die Rückzahlung einer Zahlung verlangte, die für einen formlosen (harici) Verkauf eines Grundstücks geleistet wurde. Sie ist keine Entscheidung, die unmittelbar die Aufhebung des Eigentumstitels anordnet. Dennoch ist sie aufschlussreich für die verfahrensrechtlichen Sicherungen eines ausländischen Klägers und dafür, wie der Anspruch zu formulieren ist, wenn keine Übertragung erfolgt ist. 7

Das erstinstanzliche Gericht hatte die Klage wegen Verjährung abgewiesen und den Zeitpunkt zugrunde gelegt, zu dem das Grundstück an einen Dritten verkauft wurde. Die Kammer stellte fest, dass im konkreten Fall zu klären ist, ob die Kenntnis des Käufers von diesem Verkauf behauptet und bewiesen wurde, und dass der Zeitpunkt, zu dem die Aussicht auf eine Übertragung im Grundbuch endete, gesondert zu bewerten ist. Der rechtliche und tatsächliche Rahmen des früheren Vertrags ist zu wahren. Daraus lässt sich nicht ableiten, dass bei jeder Grundstücksklage die Verjährung erst mit Klageerhebung zu laufen beginnt. 7

Der zweite wichtige Aspekt der Entscheidung betrifft die Sicherheit. Die Kammer verlangte, dass die Befreiung bei der zuständigen Stelle des Ministeriums geprüft wird und gegebenenfalls eine feste Frist für die Sicherheitsleistung gesetzt wird, und dass eine Entscheidung über die Prozessvoraussetzung erst danach ergeht. Das Urteil des Berufungsgerichts (Bölge adliye mahkemesi) wurde aufgehoben und das erstinstanzliche Urteil wurde kassiert. Bei einer Akte mit Auslandsbezug erfordert die Prüfung der Sicherheit eine von der Hauptklage getrennte Vorbereitung. 7

Kann das Verfahren ohne Anreise nach Türkiye verfolgt werden?

Das Verfahren kann über einen Rechtsanwalt mit einer geeigneten Vollmacht verfolgt werden. Die Vertretungsmacht für den Prozess und die Befugnis, das Grundstück zu verkaufen, den Preis einzuziehen, sich zu vergleichen, zu verzichten oder anzuerkennen, sind nicht dasselbe. Die Geschäfte, für die HMK 74 eine besondere Vollmacht verlangt, und die Bedürfnisse der Akte sind gemeinsam zu bewerten. Eine übermäßig weit gefasste Verkaufsvollmacht darf nicht als notwendiger Bestandteil der Verfahrensführung angesehen werden. 2

Bei im Ausland ausgestellten Dokumenten werden die ausstellende Behörde, das anwendbare internationale Übereinkommen und das Beglaubigungssystem geprüft. HMK 224 regelt die Beweiskraft ausländischer öffentlicher Urkunden und den Vorbehalt von Vereinbarungen. Eine Apostille bezieht sich auf die Unterschriften- und Beglaubigungskette der Urkunde, auf die sie angebracht ist. Sie beweist für sich genommen weder den rechtlichen Inhalt der Urkunde, noch dass die Vollmacht für die Klage ausreicht, noch dass das Geschäft wirksam ist. Eine türkische Übersetzung muss dem Zweck und der Art der Urkunde entsprechend erstellt werden. 2

Ob das persönliche Erscheinen zu einer Verhandlung erforderlich ist, kann je nach Verfahrensgestaltung des Gerichts unterschiedlich sein. Ein Rechtsanwalt allein an Stelle der Partei genügt nicht in allen Fällen, etwa bei einer Parteivernehmung (isticvap), einem Eid oder der Prüfung von Identität oder Unterschrift. Eine Online-Teilnahme darf nicht als in jeder Akte unbedingtes Recht oder als technisch stets verfügbare Option unterstellt werden. 2 Ergänzend kann der Beitrag Türkiye’ye gelmeden miras işlemleri (auf Türkisch) gelesen werden.

Welche zusätzlichen Unterlagen sind bei geerbten Grundstücken erforderlich?

Nach MÖHUK 20 unterliegt die Erbfolge grundsätzlich dem Heimatrecht des Erblassers, während für Grundstücke in Türkiye türkisches Recht gilt. Die Erbenstellung, die Sterbeurkunde, Familienbeziehungen, ein etwaiges Testament und die Voraussetzungen, unter denen ausländische Dokumente in Türkiye verwendet werden können, sind gemeinsam zu prüfen. Ein im Ausland ausgestellter Erbschein sollte nicht in jeder Akte als ausreichend für eine unmittelbare Eintragung angesehen werden. 1

Ob eine ausländische Person Erbe sein kann und ob sie das Grundstück dauerhaft behalten darf, sind verschiedene Prüfungen. Artikel 35 des Grundbuchgesetzes sieht, abgesehen von bestimmten Erwerbsbeschränkungen, die Abwicklung von durch Erbgang erworbenen Grundstücken und die Auszahlung des Erlöses an den Berechtigten vor. Eine Erwerbsbeschränkung bedeutet daher nicht in jedem Fall, dass der wirtschaftliche Wert des Erbanteils vollständig verloren geht. 3 Zu diesem Thema siehe yabancılar ve yurt dışında yaşayanlar için Türkiye’de miras intikali (auf Türkisch).

Wie sind Akte und Fristen zu überwachen?

Bei der Vorprüfung sollten der aktuelle Grundbuchauszug, die amtliche Geschäftsakte, die Vollmacht, Bankzahlungen, Korrespondenz und Staatsangehörigkeitsdokumente zusammengeführt werden. Bei einer Überweisung in Fremdwährung sind Absender, Empfänger, Verwendungszweck, Datum und die Schuld, auf die sich die Zahlung bezieht, wichtig. Ein übersetzter Bankbeleg (dekont) löst für sich allein nicht den gesamten Streit über Unterschrift und Willensübereinstimmung. 2

Ein Leben im Ausland verlängert im Allgemeinen nicht die Fristen für die Klageerhebung oder für Rechtsbehelfe. Die Art der Zustellung, ihr Datum, die Vertretung durch einen Rechtsanwalt und etwaige elektronische Zustellungsnachweise werden gesondert geprüft. Arglist, Drohung, ein Erbstreit oder ein vertraglicher Anspruch können anderen Fristregeln unterliegen. Die Frist ist nach dem Grund des Verfahrens zu berechnen. 126

Besteht die Gefahr einer Übertragung, wird eine einstweilige Verfügung nach HMK 389 ff. geprüft. Die Klageerhebung verhindert den Verkauf des Eigentumstitels nicht automatisch. Umfang der einstweiligen Verfügung, ihre Sicherheit und ihre Umsetzung im Grundbuch werden gesondert verfolgt. Die Befreiung eines ausländischen Klägers von der Sicherheit für die Kosten beseitigt nicht automatisch die für eine einstweilige Verfügung erforderliche Sicherheit. 2

Für Schritte nach der Entscheidung kann der tescil kararının uygulanması rehberi (auf Türkisch) herangezogen werden. Für gesonderte Schäden aus Fehlern im Register kann die TMK 1007 tazminat incelemesi (auf Türkisch) gemeinsam geprüft werden. Als eigenständiger Leitfaden ist außerdem der Beitrag vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali (auf Türkisch) hilfreich.

Fazit

Bei einer Grundstücksklage mit Auslandsbezug müssen der Eigentumsanspruch und die verfahrensrechtliche Vorbereitung gemeinsam betrieben werden. Der Staatsangehörigkeitsstatus, das richtige Gericht, die Erwerbsbeschränkungen, die Befreiung von der Sicherheitsleistung und eine verwendbare Vollmacht sollten vor Klageerhebung geklärt sein. Ist eine Übertragung nicht möglich, sind die Voraussetzungen eines Zahlungsanspruchs gesondert zu klären. Ein Leben im Ausland sollte nicht als Hemmung aller Fristen verstanden werden.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein ausländischer Staatsangehöriger in Türkiye eine Grundbuchberichtigungsklage erheben?

Ja. Weitere Voraussetzungen wie das Rechtsschutzinteresse, die Erwerbsbedingungen und die Sicherheitsleistung werden gesondert geprüft. Allein die Ausländereigenschaft hindert die Klageerhebung nicht. 13

Wird von einem in Deutschland lebenden türkischen Staatsbürger eine Sicherheit verlangt?

Nach HMK 84–85 werden der gewöhnliche Aufenthalt und die Ausnahmen geprüft. Das Leben im Ausland führt nicht in jedem Fall zu einer festen Sicherheitspflicht. 2

Gilt für jeden ausländischen Kläger derselbe Sicherheitssatz?

Nein. Nach MÖHUK 48 werden die vom Gericht festgesetzte Sicherheit und die auf Gegenseitigkeit beruhende Befreiung geprüft. Ein einheitlicher Prozentsatz für alle Ausländer ist nicht vorhersehbar. 17

Muss ich nach Türkiye reisen, um eine Klage zu erheben?

Das Verfahren kann über einen Rechtsanwalt verfolgt werden. Verfahrenshandlungen, die das persönliche Erscheinen einer Partei erfordern, werden jedoch gesondert beurteilt. Es kann nicht zugesichert werden, dass in jeder Akte kein Erscheinen nötig ist. 2

Reicht eine apostillierte Vollmacht für jedes Grundbuchgeschäft aus?

Nein. Beglaubigung, Form der Errichtung und Umfang der erteilten Befugnis sind gemeinsam zu prüfen. Eine Apostille behebt nicht jeden Mangel bei Befugnis oder Inhalt. 2

Welches Recht gilt für den Nachlass eines ausländischen Staatsangehörigen, der in Türkiye ein Grundstück besitzt?

Für Grundstücke in Türkiye ist die türkischrechtliche Regel in MÖHUK 20 maßgeblich. Erbscheine und die Erwerbsbeschränkungen für Ausländer werden gesondert geprüft. 13

Ich habe den Preis gezahlt, aber kein Eigentum wurde übertragen: Muss zwingend eine Grundbuchklage erhoben werden?

Geprüft werden die Form des Vertrags, die rechtliche Grundlage des Anspruchs und ob eine Übertragung möglich ist. In manchen Fällen kommen eine Rückzahlung des Preises oder ein Schadensersatzweg in Betracht. Die Zahlung allein begründet kein Recht auf Eintragung. 567

Quellen und rechtliche Grundlagen

1. Gesetz Nr. 5718 über das internationale Privat- und Verfahrensrecht (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun), insbesondere Art. 4, 20, 21, 40, 48, 54 und 58; amtlicher Text, abgerufen am 13. Oktober 2026. Quellenlink
2. Gesetz Nr. 6100 über die Zivilprozessordnung (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), insbesondere Art. 2, 12, 74, 84–88, 114–115, 149, 169 ff., 224 und 389–393; amtlicher Text, abgerufen am 13. Oktober 2026. Quellenlink
3. Grundbuchgesetz Nr. 2644 (Tapu Kanunu), Art. 35–36; amtlicher Text, abgerufen am 13. Oktober 2026. Quellenlink
4. Gesetz Nr. 5901 über die türkische Staatsangehörigkeit (Türk Vatandaşlığı Kanunu), Art. 28; amtlicher Text, abgerufen am 13. Oktober 2026. Quellenlink
5. Gesetz Nr. 4721 über das Türkische Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu), insbesondere Art. 706 und 1023–1025; amtlicher Text, abgerufen am 13. Oktober 2026. Quellenlink
6. Gesetz Nr. 6098 über das Türkische Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu), Bestimmungen zu Willensmängeln, Vertretung, Form des Vertrags und Auftrag; amtlicher Text, abgerufen am 13. Oktober 2026. Quellenlink
7. Kassationsgericht, 3. Zivilkammer (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi), 15. Oktober 2025, E. 2025/1328, K. 2025/4863. Volltext der Entscheidung in Übertragung. Rückzahlung des Preises bei formlosem Grundstücksverkauf, Beginn der Verjährung im konkreten Fall und Befreiung eines ausländischen Klägers von der Sicherheitsleistung; der Volltext in einer Zweitveröffentlichung wurde geprüft, abgerufen am 13. Oktober 2026.