Die Familienwohnung ist die Wohnung, die den Mittelpunkt der gemeinsamen Lebensführung der Ehegatten bildet. Der Ehegatte, dem sie gehört, kann ohne die ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten diese Wohnung nicht übertragen, die Rechte an der Wohnung nicht beschränken und den entsprechenden Mietvertrag nicht kündigen. Dieser Schutz ist von der Forderung aus dem Güterstand unabhängig. [1]
Was bewirkt der Vermerk?
Der Ehegatte, der nicht Eigentümer ist, kann verlangen, dass im Grundbuch ein Familienwohnungsvermerk eingetragen wird. Der Vermerk ist dafür bedeutsam, dass Dritte die Lage erkennen und der Schutz durchgesetzt wird. Allein durch den Vermerk erwirbt der Ehegatte jedoch keinen Eigentumsanteil. Auch das Fehlen des Vermerks beseitigt die Eigenschaft der Immobilie als Familienwohnung nicht von selbst.
Auf welches Geschäft muss sich die Zustimmung beziehen?
Der Zusammenhang der ausdrücklichen Zustimmung mit dem bestimmten Geschäft wird untersucht. Ein allgemeines Gespräch in der Familie und der Wille, die Immobilie zu übertragen oder mit einer Hypothek zu belasten, sind nicht dasselbe. Kann die Zustimmung nicht erlangt werden oder wird sie ohne wichtigen Grund verweigert, kann der Eigentümer-Ehegatte das Eingreifen des Gerichts verlangen. Umfang der Urkunde und Streit über die Unterschrift werden gesondert geprüft.
Was kann man tun, wenn der Verkauf bereits erfolgt ist?
Unter Beurteilung der Eigenschaft der Immobilie als Familienwohnung zum Zeitpunkt des Geschäfts, der Zustimmung und der Stellung des Käufers kommen die Aufhebung des Grundbucheintrags und Neueintragung sowie ein Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz in Betracht. Guter Glaube des Dritten und sein Vertrauen in das Grundbuch werden im konkreten Fall untersucht. Das Ergebnis darf nicht auf den Satz „es gab einen Vermerk“ oder „es gab keinen Vermerk“ verkürzt werden.
Welche Unterlagen werden verwendet?
Adressregister, Abonnements, Unterlagen zum tatsächlichen Leben, die Grundbuchvorgangsakte, die Zustimmungsurkunde und die Geschäftsbedingungen sind bedeutsam. Eine Zweitwohnung oder eine Anlageimmobilie wird nicht allein deshalb zur Familienwohnung, weil sie einem der Ehegatten gehört. Auch die vorübergehende Trennung der Ehegatten zeigt nicht in jedem Fall, dass die Eigenschaft als Familienwohnung endet.
Wie wirken sich Tod oder Scheidung auf den Schutz aus?
Die Beendigung der Ehe kann das rechtliche Interesse und die Folgen einer anhängigen Klage beeinflussen. Nach dem Tod beruhen die Zuweisungsrechte (özgüleme) des überlebenden Ehegatten auf gesonderten Grundlagen. Eine anhängige Grundbuchklage wird nicht von selbst zu einer Klage auf Erbauseinandersetzung. Je nach neuem Stand der Akte sind Partei und Antrag zu prüfen.
Sind Familienwohnungsvermerk und Klage aus dem Güterstand dasselbe?
Nein. Der Schutz der Familienwohnung nach Artikel 194 des Türkischen Zivilgesetzbuchs (Türk Medeni Kanunu) ist der besondere Schutz, der verhindert, dass der Eigentümer-Ehegatte während der Ehe ohne die ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten das Recht an der Wohnung beschränkt. Die Beteiligungsforderung ist dagegen eine persönliche Forderung, die aus der Auseinandersetzungsrechnung entsteht.
Das Zivilplenum des Kassationshofs (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) hat in seiner Entscheidung vom 25. Oktober 2022, E. 2019/2-765, K. 2022/1369, den Schutz nach Artikel 194 des Türkischen Zivilgesetzbuchs auf die Übertragung einer Familienwohnung ohne ausdrückliche Zustimmung des nicht eingetragenen Ehegatten angewandt und angenommen, dass das Fehlen eines Vermerks im Grundbuch für sich allein das Erfordernis der ausdrücklichen Zustimmung nicht beseitigt. Im konkreten Fall werden die Eigenschaft als Familienwohnung, die Zustimmung, die Stellung des Dritten und der Fortbestand der Ehe gesondert geprüft.
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Häufig gestellte Fragen
Welcher Klageweg kommt in Betracht, wenn die Familienwohnung ohne meine Zustimmung übertragen wurde?
Geprüft werden, ob die Immobilie zum Zeitpunkt des Geschäfts Familienwohnung war, ob die ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten fehlte und welche Natur das Geschäft hat. Die Aufhebung des Grundbucheintrags und Neueintragung sowie ein Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz kommen in Betracht; es ist ein von der Forderung aus dem Güterstand getrennter Rechtsgrund. Zustimmung, Eigenschaft als Familienwohnung und Stellung des Dritten sind zu beweisen. Nicht jede Wohnung oder Anlageimmobilie fällt automatisch unter den Schutz der Familienwohnung.
Wie wird die Stellung des erwerbenden Dritten geprüft, wenn im Grundbuch kein Familienwohnungsvermerk eingetragen ist?
Das Fehlen des Vermerks beseitigt die Eigenschaft als Familienwohnung nicht von selbst. Gleichwohl sind das Vertrauen des Dritten in das Grundbuch, sein guter Glaube und die Frage, ob er die Familienwohnung kannte, wichtige Bestandteile der Streitigkeit. Register, tatsächliche Nutzung, Nähe, Geschäftsbedingungen und Zustimmung werden gemeinsam untersucht. Eine endgültige Verallgemeinerung wie „ohne Vermerk ist der Verkauf stets wirksam“ oder „der Dritte ist nicht in jedem Fall geschützt“ darf nicht vorgenommen werden.
Wie werden die Anträge beurteilt, wenn während einer Klage über die Übertragung der Familienwohnung der Tod eintritt?
Da die Ehe durch den Tod endet, werden rechtliches Interesse und Ergebnis eines auf den Schutz der Familienwohnung gestützten, fortlaufenden Antrags neu beurteilt. Die Klage wird nicht automatisch zu einer Klage des überlebenden Ehegatten auf Erwerb der Wohnung im Wege der Erbschaft. Nachlass, Erben, Wirksamkeit des Geschäfts und die auf Artikel 240 oder 652 beruhenden gesonderten Zuweisungsrechte (özgüleme) sind zu prüfen. Parteiwechsel und Anpassung des Antrags sind ordnungsgemäß vorzunehmen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information. Bei einer konkreten Streitigkeit werden Sachverhaltsdaten, Unterlagen, Antragsart und Fristen gemeinsam beurteilt.