Ist eine Grundbuchübertragung zwischen Eltern und Kind rechtlich möglich?
Die familiäre Nähe macht das Grundbuchgeschäft nicht unwirksam
Ein Elternteil kann das in seinem Eigentum stehende Grundstück unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen an das Kind verkaufen, verschenken oder gegen eine angemessene Gegenleistung übertragen. Dass das Kind künftig gesetzlicher Erbe sein wird, nimmt dem derzeitigen Eigentümer nicht von selbst die Verfügungsbefugnis zu Lebzeiten. Artikel 35 der Verfassung und die Bestimmungen des Türkischen Zivilgesetzbuchs (TMK) über das Eigentum, die Handlungsfähigkeit und die Übertragung von Grundstücken finden zusammen Anwendung.
Die familiäre Beziehung kann jedoch beim Nachweis Bedeutung erlangen, ob der Preis gezahlt wurde und welchen wahren Zweck die Übertragung hatte. Die Eintragung eines Kaufs im Grundbuch bedeutet nicht unstreitig, dass der Kaufpreis gezahlt wurde; die Eintragung einer Schenkung wiederum bedeutet nicht, dass die Zuwendung im Erbrecht keinerlei Folgen hat.
Rechtliche Bezeichnung, wirtschaftlicher Gehalt und wahrer Wille eines Geschäfts können auseinanderfallen
Bei der Bestimmung der wahren Natur des Geschäfts werden die öffentliche Urkunde, der Vertragsinhalt, die Zahlungsbelege, der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Übertragung, die familiären Beziehungen und das Verhalten der Parteien gemeinsam gewürdigt. Steht hinter dem äußeren Geschäft ein anderer rechtlicher Zweck, können Fragen des Scheingeschäfts, der verdeckten Schenkung, der Ausgleichung oder der Herabsetzung aufkommen. Die Voraussetzungen dieser Rechtsinstitute sind nicht dieselben.
Welche rechtliche Gestaltung kommt bei der Übertragung von Grundstücken innerhalb der Familie in Betracht?
Echter Kauf
Beim echten Kauf einigen sich die Parteien auf einen Geldpreis als Gegenleistung für die Übertragung des Eigentums am Grundstück. Für den Grundstückskauf sind nach Artikel 706 TMK, Artikel 237 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) und Artikel 26 des Grundbuchgesetzes (Tapu Kanunu) die öffentliche Form und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Vornahme des Geschäfts beim Grundbuchamt oder vor einer anderen gesetzlich zuständigen Stelle und die Eintragung des Eigentums sind getrennte, aber miteinander verbundene Abschnitte.
Beim Kauf innerhalb der Familie ist es sehr wichtig, klar zu dokumentieren, wie der Preis bestimmt wurde, wie er gezahlt wurde und auf welches Geschäft sich die Zahlung bezieht. Eine Banküberweisung, der Verwendungszweck der Zahlung und stimmige Kontobewegungen helfen bei der Beurteilung späterer Streitigkeiten; allerdings beweist selbst eine einzelne Banküberweisung nicht von selbst, dass sämtliche Voraussetzungen des Geschäfts echt sind.
Echte Schenkung
Soll ein Grundstück unentgeltlich übertragen werden, sind die für die Schenkung geltenden Wirksamkeits- und Formvorschriften zu beachten. Eine echte Schenkung bedeutet nicht die Verschleierung eines Kaufs. Die Bestimmungen über den Schenkungsvertrag, Artikel 285 TBK ff. sowie die Regeln des TMK zur Ausgleichung und Herabsetzung im Erbrecht werden zusammen angewandt.
Eine echte Schenkung an eines der Kinder ist nicht allein deshalb automatisch ein Scheingeschäft, weil den anderen Kindern nicht in gleicher Höhe Vermögen zugewendet wurde. Gleichwohl können bei Eintritt des Erbfalls die Ausgleichung der unentgeltlichen Zuwendung an einen Abkömmling und die Herabsetzung von Zuwendungen, die den Pflichtteil verletzen, in Betracht kommen.
Leibgedingvertrag (ölünceye kadar bakma sözleşmesi)
Der Leibgedingvertrag nach Artikel 611–619 TBK betrifft die Übertragung eines Vermögenswerts auf den Pflegegläubiger gegen lebenslange Pflege und Betreuung. Dieser Vertrag unterliegt in der Regel der in Artikel 612 TBK vorgesehenen öffentlichen Form. Eine Übertragung zum Zweck echter Pflege ist nicht dasselbe wie eine unentgeltliche Schenkung. Eine schwere Erkrankung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist nicht in jedem Fall eine Wirksamkeitsvoraussetzung.
Wurde dagegen anstelle eines echten Pflegezwecks nur zum Schein ein Pflegevertrag errichtet, um Vermögen vor den Erben beiseitezuschaffen, kann ein Scheingeschäft des Erblassers (muris muvazaası) erörtert werden. Wird die Pflege später nicht ordnungsgemäß erbracht, bringt dies im Unterschied zur anfänglichen Behauptung eines Scheingeschäfts die Vorschriften über Vertragsverletzung und Auflösung ins Spiel. Für eine eingehendere Prüfung kann auf den bereits veröffentlichten Beitrag unserer Kanzlei mit dem Titel Grundbuchberichtigung beim Leibgedingvertrag verwiesen werden.
Übertragung des nackten Eigentums unter Vorbehalt des Nießbrauchs
Ein Elternteil kann das nackte Eigentum am Grundstück auf das Kind übertragen und den Nießbrauch für sich behalten. So werden Eigentum und Nutzungsbefugnisse getrennt. Der Vorbehalt des Nießbrauchs beantwortet jedoch nicht von selbst die Frage, ob die Übertragung ein Kauf oder eine Schenkung ist oder ob die Absicht bestand, Vermögen vor den Erben beiseitezuschaffen.
Der Nießbrauch schützt das Grundstück; er beweist nicht die Echtheit des Kaufs
Wird das nackte Eigentum an einem Grundstück unter dem Anschein eines Kaufs übertragen und verbleibt der Nießbrauch beim Elternteil, ist dies für sich allein kein Beweis für ein Scheingeschäft. Der Preis, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Parteien, die übrigen Grundstücke und der wahre Zweck werden im Geschäft gesondert geprüft. Das Erlöschen und die Löschung des Nießbrauchs dürfen nicht mit der anfänglichen Wirksamkeit der Eigentumsübertragung verwechselt werden.
Testament und Erbvertrag
Soll das Vermögen erst nach dem Tod übergehen, kann der Elternteil anstelle einer Übertragung unter Lebenden Verfügungen von Todes wegen wie ein Testament oder einen Erbvertrag in Betracht ziehen. Diese sind einem Kauf oder einer Schenkung, die im Grundbuch das Eigentum bereits zu Lebzeiten übergehen lassen, nicht gleichzustellen. Es gelten die Regeln des TMK über Form, Verfügungsfähigkeit, Pflichtteil und Ungültigkeit.
Notar, Grundbuchamt und öffentliche Form bei der Grundbuchübertragung
Eine mündliche Abrede oder familiäre Korrespondenz allein überträgt das Eigentum nicht
Die für die Übertragung des Grundstückseigentums vorgesehenen Vorschriften über die öffentliche Form und die Eintragung sind zwingend. Ein innerhalb der Familie aufgesetztes privates Protokoll, eine Geldquittung oder die mündliche Erklärung der Parteien tritt nicht an die Stelle des förmlichen Übertragungsgeschäfts. Das Grundstücksverkaufsversprechen ist ein eigenständiges Rechtsinstitut; das Versprechen darf nicht mit der Übertragung des Grundbucheigentums verwechselt werden.
Die Art des notariellen Akts ist von Bedeutung
Die notarielle Beglaubigung einer Unterschrift genügt nicht für jedes Geschäft, für das das Gesetz die öffentliche Beurkundung verlangt. Es muss bestimmt werden, ob es sich bei dem vorzunehmenden Geschäft um einen Kauf, ein Verkaufsversprechen, eine Schenkung, eine Vollmacht oder einen Erbvertrag handelt; für jedes ist die zuständige Stelle und die erforderliche Form gesondert zu prüfen.
Erforderliche Prüfungen vor der Grundbuchübertragung
Zu prüfen sind der Eigentümer und die Beteiligungsquote, Hypotheken, Pfändungen, Vermerke, die Eigenschaft als Familienwohnung, Nießbrauchs- und Wohnrechte, Beschränkungen der Handlungsfähigkeit, der Vertretungsnachweis, die Beschaffenheit des Grundstücks und mögliche Erwerbsbeschränkungen. Bei Geschäften über die Familienwohnung sind die Zustimmung des Ehegatten und die Schutzordnung nach Artikel 194 TMK zusätzlich von Bedeutung. Sind die Parteien nicht verheiratet oder ist das Grundstück keine Familienwohnung, kann diese Bestimmung nicht mechanisch angewandt werden.
Ist der Verkauf eines Elternteils an ein Kind ein Beiseiteschaffen von Vermögen vor den Erben?
Wann entsteht ein Scheingeschäft des Erblassers?
Beim Scheingeschäft des Erblassers (muris muvazaası) sind der Unterschied zwischen dem wahren Schenkungswillen des Erblassers und dem im Grundbuch erklärten Kauf oder sonstigen entgeltlichen Geschäft sowie die Absicht, Vermögen vor den Erben beiseitezuschaffen, die zentralen Fragen. Der Rechtsvereinheitlichungsbeschluss des Kassationshofs vom 01.04.1974 mit der Nummer 1974/1 E. und 1974/2 K. ist die grundlegende Rechtsprechung auf diesem Gebiet.
Die Übertragung eines Grundstücks auf ein Kind, eine dadurch entstehende Wertungleichheit unter den Erben oder die Vornahme der Übertragung vor dem Tod ist für sich allein kein Scheingeschäft des Erblassers. Der wahre Wille ist anhand konkreter Tatsachen festzustellen.
Wurde der Kaufpreis tatsächlich gezahlt?
Zahltag und Zahlungsweise des Preises werden anhand von Tatsachen wie Bankbewegungen, Einkommen und Ersparnissen des Käufers, Kreditunterlagen, dem Wert des Grundstücks und der Frage, ob die Zahlung später zurückgegeben wurde, gewürdigt. Der Einwand der Barzahlung wird nach dem konkreten Fall und den Beweisregeln gesondert behandelt. Dass der Kaufpreis in der öffentlichen Urkunde niedrig erscheint, genügt für sich allein ebenfalls nicht unbedingt für die Annahme eines Scheingeschäfts; es kann in steuerlicher Hinsicht gesonderte Folgen haben.
Die Kaufkraft des Kindes und die familiäre Beziehung
Von Bedeutung sind die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Käufers zum Zeitpunkt der Übertragung, die Mittel, mit denen das Grundstück erworben wurde, und frühere Zuwendungen innerhalb der Familie. Die Behauptung unzureichender wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit garantiert jedoch für sich allein nicht den Erfolg der Klage; die Akte ist in ihrer Gesamtheit zu prüfen.
Kann innerhalb der Familie eine echte Aufteilung vorgenommen worden sein?
Hat der Erblasser zu Lebzeiten unter Berücksichtigung aller seiner Kinder eine echte und angemessene Aufteilung vorgenommen, ist dies bei der Würdigung des Vorwurfs des Beiseiteschaffens von Bedeutung. Zu erforschen sind, wer welches Grundstück erhalten hat, ob als Preis oder Gegenleistung Geld gegeben wurde, die Aufteilung insgesamt und die Annahmeerklärungen der Parteien. Es ist auch möglich, dass einige Übertragungen Scheingeschäfte und andere echte Käufe sind; jedes Geschäft wird gesondert geprüft.
Der Ansatz des Kassationshofs beim Einwand der echten Aufteilung
In dem zugänglichen Teil der Entscheidung des 1. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi) vom 10.10.2024, E. 2023/5095, K. 2024/5537, finden sich Würdigungen zum Aufteilungswillen des Erblassers, zur Gegenleistung an die übrigen Erben und zum Nachweis der Scheingeschäftsbehauptung. Diese Entscheidung ist eines der Beispiele dafür, dass alle Zuwendungen gemeinsam zu untersuchen sind; sie ist keine allgemeine Regel, die jede Aufteilung innerhalb der Familie für wirksam erklärt.
Wie wird die Unterscheidung zwischen Töchtern und Söhnen bei der Beweiswürdigung behandelt?
Dass der Erblasser seine Töchter und Söhne unterschiedlich behandelt hat, kann zusammen mit Zeugenaussagen und anderen Tatsachen Gegenstand der Erforschung des wahren Willens sein. Die Geltendmachung einer allein auf dem Geschlecht beruhenden Ungleichheit bedeutet jedoch nicht, dass die gesetzlichen Voraussetzungen eines Scheingeschäfts bei der konkreten Übertragung zwingend erfüllt sind. Das echte Geschäft und der behauptete Zweck müssen durch Beweise konkretisiert werden.
Verwandte Beiträge: Grundbuchberichtigung wegen Scheingeschäfts des Erblassers; Fälle, die nicht als Scheingeschäft des Erblassers gelten.
Welche Rechte haben die Erben, wenn eine echte Schenkung vorgenommen wurde?
Schenkung und Scheingeschäft des Erblassers sind nicht dieselbe Klage
Dass im Grundbuch offen und wirksam eine Schenkung vorgenommen wurde, bedeutet nicht, dass die Regeln des Scheingeschäfts des Erblassers, die einen äußeren Kauf betreffen, allein deshalb automatisch anzuwenden sind, weil die Interessen der übrigen Erben berührt werden. Im konkreten Fall sind Geschäftsunfähigkeit, Willensmängel, Formverstoß, Ausgleichung und Herabsetzung getrennte Rechtswege.
Ausgleichung im Erbrecht bei einer Schenkung an einen Abkömmling
Nach Artikel 669 TMK können die gesetzlichen Erben verpflichtet sein, unentgeltliche Zuwendungen unter Lebenden, die sie auf Anrechnung auf ihren Erbteil erhalten haben, bei der Ausgleichung zu berücksichtigen. Eine unentgeltliche Vermögensübertragung des Erblassers an seinen Abkömmling unterliegt, sofern nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist, in der Regel der Ausgleichung. Die Möglichkeiten der Rückgabe oder der Anrechnung werden im Rahmen von Artikel 671 TMK ff. beurteilt.
Die Ausgleichung macht einen echten Grundstückskauf nicht allein deshalb zur Schenkung, weil er an einen Erben erfolgte. Auch nicht jede Unterstützung innerhalb der Familie kann zwingend in die Ausgleichungsberechnung einbezogen werden; gewöhnliche Geschenke und die besonderen Unterscheidungen des Gesetzes werden berücksichtigt.
Verletzung des Pflichtteils und Herabsetzung
Nach Artikel 560 TMK ff. kann die Herabsetzung bei Zuwendungen in Betracht kommen, die die Rechte der pflichtteilsberechtigten Erben verletzen und nach dem Gesetz der Herabsetzung unterliegen. Artikel 565 TMK regelt, welche Zuwendungen unter Lebenden der Herabsetzung unterliegen können. Nicht jede unentgeltliche Zuwendung unterliegt derselben Berechnungsmethode.
Die Frist von einem und zehn Jahren bei der Herabsetzungsklage
Nach Artikel 571 TMK erlischt das Recht zur Erhebung der Herabsetzungsklage ein Jahr nach Kenntnis von der Verletzung des Pflichtteils; was die einschlägige äußere Frist betrifft, erlischt es bei Testamenten zehn Jahre nach der Eröffnung, bei anderen Verfügungen zehn Jahre nach dem Zeitpunkt des Erbfalls. Die im Gesetz vorgesehenen Sonderfälle und die Einrede der Herabsetzung sind gesondert zu würdigen.
Worin unterscheiden sich Ausgleichung und Herabsetzung?
Die Ausgleichung betrifft die Berücksichtigung einer unentgeltlichen Zuwendung bei der Teilung des Nachlasses; die Herabsetzung dient dagegen dem Schutz des Pflichtteils. Klagebefugnis, Gegner, Antrag, Bewertung und Fristvoraussetzungen können unterschiedlich sein. Die Geltendmachung von Anträgen hilfsweise für dasselbe Grundstück ist im Hinblick auf Artikel 111 der Zivilprozessordnung (HMK) gesondert zu prüfen.
Kann ein Elternteil nach der Übertragung weiter im Grundstück wohnen?
Absicherung durch Nießbrauch und Wohnrecht
Soll der Elternteil weiter im übertragenen Grundstück wohnen oder die Mieteinnahmen weiter beziehen, können beschränkte dingliche Rechte wie der Nießbrauch oder das Wohnrecht in Betracht kommen. Umfang, Eintragung, Übertragbarkeit, Ausübungsvoraussetzungen und Erlöschen dieser Rechte sind nicht dieselben.
Überlebender Ehegatte und Familienwohnung
Der Schutz der Familienwohnung, der Güterstand der Ehegatten, das Erbrecht und die Begründung eines dinglichen Rechts an der Wohnung sind verschiedene Fragen. Bestimmungen wie Artikel 194 TMK und nach dem Tod Artikel 240 oder 652 TMK finden nur Anwendung, wenn ihre eigenen Voraussetzungen erfüllt sind. Ob ein Familienwohnungsvermerk besteht und auf welcher Grundlage der rechtliche Schutz beruht, ist gesondert zu prüfen.
Verwandte Beiträge: Nießbrauch und Wohnrecht; Leibgedingvertrag.
Was gilt, wenn das Grundstück per Vollmacht auf das Kind übertragen wurde?
Umfang der Vertretungsmacht und Pflichten des Bevollmächtigten
Nach den Bestimmungen des TMK und des TBK verleiht eine Vollmacht die Befugnis, bestimmte Geschäfte vorzunehmen. Der Bevollmächtigte muss im Sinne von Artikel 506 TBK mit Treue und Sorgfalt handeln. Wird das Geschäft trotz bestehender Befugnis entgegen den Interessen des Vollmachtgebers vorgenommen, kann dies Gegenstand des Vorwurfs des Missbrauchs der Vollmacht sein.
Wenn der Bevollmächtigte an sich selbst oder an Angehörige verkauft
Bei Geschäften, an denen der Bevollmächtigte ein eigenes Interesse hat, werden die besondere Befugnis, der Geschäftsumfang, der Interessenkonflikt und der gute Glaube des Dritten besonders geprüft. Die Erteilung einer Vollmacht gibt dem Bevollmächtigten kein unbeschränktes Verfügungsrecht über das Grundstück. Es wird geprüft, ob das Geschäft mit dem Willen und den Weisungen des Vollmachtgebers vereinbar ist.
Macht das hohe Alter oder eine Erkrankung des Elternteils die Grundbuchübertragung unwirksam?
Urteilsfähigkeit zum Zeitpunkt des Geschäfts
Bei der Beurteilung der Geschäftsfähigkeit nach Artikel 9, 10, 13 und 15 TMK kommt es auf die Urteilsfähigkeit der Person zum Zeitpunkt des Geschäfts an. Hohes Alter oder die Diagnose einer Demenz oder Alzheimer-Erkrankung führt nicht für jedes Geschäft von selbst zur Unwirksamkeit; ärztliche Unterlagen, der Schweregrad der Erkrankung, die Art des Rechtsgeschäfts und die Untersuchung durch einen Sachverständigen sind von Bedeutung.
Beweiswert eines nachträglich eingeholten Gesundheitsberichts
Ein Bericht, der nach dem Geschäft erstellt wurde, kann für die Erläuterung des Zustands zum Zeitpunkt des Geschäfts wichtig sein; er beweist oder widerlegt jedoch nicht automatisch die Fähigkeit zum selben Zeitpunkt. Die rechtmäßige Beschaffung von Gesundheitsdaten und ihre Würdigung zusammen mit Notar- und Grundbuchunterlagen sowie Zeugenaussagen sind erforderlich.
Verwandte Beiträge: Alter, Demenz und Geschäftsfähigkeit; Grundbuchberichtigung wegen Geschäftsunfähigkeit.
Was geschieht mit dem Recht des Erben, wenn das Grundstück an einen Dritten verkauft wurde?
Erster und spätere Erwerber werden unterschiedlich geprüft
Die Bestimmungen über das Vertrauen auf das Grundbuch und die unrichtige Eintragung in Artikel 1023–1024 TMK können das Recht des späteren Erwerbers beeinflussen. Die Behauptung, das erste Geschäft sei ein Scheingeschäft oder fehlerhaft, bedeutet nicht, dass der spätere Erwerber das Grundstück in jedem Fall automatisch verliert.
Ist die Eintragung nicht möglich, ein Geldanspruch
Ist es rechtlich nicht möglich, das Grundstück in natura zurückzuerlangen, können je nach konkretem Verhältnis ein Schadensersatz- oder ein Forderungsbegehren in Betracht kommen. Diese Begehren müssen in der Klageschrift in einer ihrer Rechtsnatur entsprechenden Weise erhoben werden; erwirbt später ein Dritter, kommt Artikel 125 HMK besondere Bedeutung zu.
Die Stellung des vor dem Geschäft verstorbenen Ehegatten, der übrigen Kinder und der Enkel
Zu Lebzeiten des Erblassers sind Erwartung und erworbenes Erbrecht verschieden
Zu Lebzeiten des Elternteils gibt die Aussicht, dass die Kinder künftig Erben werden, ihnen nicht die Befugnis, jede Verfügung des Elternteils zu verhindern. Die künftig auszuübenden erbrechtlichen Rechte wie das Scheingeschäft des Erblassers und die Herabsetzung sind von den Ansprüchen zu unterscheiden, die der derzeitige Eigentümer für sein eigenes Geschäft geltend machen kann.
Abkömmlinge eines vorverstorbenen Kindes
Nach den Regeln der Erbfolge nach Parentelen und des Eintrittsrechts können die Abkömmlinge eines vor dem Erblasser verstorbenen Kindes Erben sein. Die Klagebefugnis und der Erbteil der Enkel bestimmen sich nach dem konkreten Erbschein und den erbrechtlichen Bestimmungen des TMK.
Kann ein Erbteil verkauft werden, bevor der Erbfall eingetreten ist?
Nach Artikel 678 TMK sind Verträge über ein noch nicht eröffnetes Erbrecht, die ohne Mitwirkung oder Erlaubnis des Erblassers geschlossen werden, ungültig. Die Bestimmungen des Artikels 677 TMK über die Übertragung eines Erbteils nach Eintritt des Erbfalls sind dagegen eine gesonderte Regelung. Daher dürfen familieninterne Schriftstücke mit der Überschrift 'Ich habe auf mein künftiges Erbrecht verzichtet' nicht mit dem Erbverzichtsvertrag verwechselt werden.
Steuerliche und gebührenrechtliche Folgen der Grundstücksübertragung innerhalb der Familie
Kauf und Schenkung sind nicht dasselbe steuerliche Geschäft
Kauf und Schenkung können hinsichtlich der Grundbuchgebühr, der Erbschafts- und Übertragungsteuer und anderer finanzieller Pflichten unterschiedlich beurteilt werden. Die Verwendung der Bezeichnung Kauf im Grundbuch nimmt eine echte unentgeltliche Zuwendung nicht aus der steuerlichen Prüfung heraus. Die Gebührenbemessungsgrundlage, der tatsächliche Zustand des Grundstücks und die am Tag des Geschäfts geltenden Vorschriften sind zu prüfen.
Unentgeltlicher Übergang zwischen Eltern und Kindern im Jahr 2026
In der aktuellen konsolidierten Fassung des Artikels 16 des Gesetzes Nr. 7338 über die Erbschafts- und Übertragungsteuer (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu) bei der Einnahmenverwaltung (Gelir İdaresi Başkanlığı) ist geregelt, dass beim unentgeltlichen Übergang an Mutter, Vater, Ehegatten oder eines der Kinder (ausgenommen Übergänge vom Adoptierten an den Adoptierenden) die Hälfte der Sätze des Tarifs für unentgeltliche Übergänge angewandt wird. Für diese Bestimmung sind das Datum des Inkrafttretens im Jahr 2026 und der Tag, an dem das Ereignis eintrat, von Bedeutung. Es ist nicht richtig, die Satzermäßigung als Steuerbefreiung zu betrachten. Freibeträge und Tarifstufen sind jedes Jahr gesondert zu prüfen.
Die Risiken eines zu niedrig angegebenen Preises
Ein nicht erklärbarer Unterschied zwischen dem in der Eigentumsurkunde angegebenen Preis, der tatsächlichen Zahlung und den amtlichen Wertangaben kann in beweisrechtlicher und steuerlicher Hinsicht ein Risiko darstellen. Die Beweisregeln des Steuerrechts und des Scheingeschäfts des Erblassers sind einander nicht gleich; ein niedriger Preis hat für sich allein nicht in beiden Bereichen dasselbe Ergebnis.
Welche Klagen können die Erben erheben?
Grundbuchberichtigung und Eintragung aufgrund des Scheingeschäfts des Erblassers
Nach Eintritt des Erbfalls kann der Erbe, dessen Erbrecht verletzt wurde, bei Vorliegen der Voraussetzungen des Rechtsvereinheitlichungsbeschlusses von 1974 die Aufhebung der Eintragung und die Eintragung entsprechend dem Erbteil verlangen. Die konkrete Klagebefugnis, das Klagegrundstück und der Klageantrag sind sorgfältig zu bestimmen. Was den Nachweis des Scheingeschäfts betrifft, ist die Erörterung von Verjährung und Ausschlussfrist in der Regel nicht dieselbe wie bei der Herabsetzungsklage; dagegen können Rechtsmissbrauch, verfahrensrechtliche Fragen und Probleme mit Dritten gesondert geprüft werden.
Herabsetzung und Ausgleichung
Nach Eintritt des Erbfalls wird gesondert geprüft, ob die Schenkung der Herabsetzung oder der Ausgleichung unterliegt. Beim Ausgleichungsbegehren sind maßgeblich, ob die Zuwendung unentgeltlich an einen Abkömmling erfolgte und welchen ausdrücklichen Willen der Erblasser hatte; bei der Herabsetzung sind der Pflichtteil und die gesetzlichen Fristen maßgeblich.
Geschäftsunfähigkeit und Willensmängel
Wird geltend gemacht, dass zum Zeitpunkt des Geschäfts keine Urteilsfähigkeit bestand oder dass Täuschung oder Drohung vorlag, können sich daraus unterschiedliche Rechtsfolgen und Fristen ergeben. Der Übergang bestimmter zu Lebzeiten entstandener Rechte auf die Erben ist von höchstpersönlichen Rechten zu unterscheiden.
Zuständiges Gericht, Prozessvoraussetzungen und Mediation
Die sachliche Zuständigkeit richtet sich nach der Art der Klage; bei Klagen, die das Grundstück selbst (dingliche Rechte) betreffen, ist die ausschließliche örtliche Zuständigkeit des Ortes, an dem das Grundstück liegt, nach Artikel 12 HMK von Bedeutung. Nachlassteilung, Aufhebung der Gemeinschaft, Grundbuchberichtigung und reine Forderungsklagen dürfen nicht als denselben Klagevoraussetzungen unterliegend angesehen werden. Insbesondere die Mediationsvoraussetzungen bei Streitigkeiten über die Teilung beweglicher und unbeweglicher Sachen bzw. die Aufhebung der Gemeinschaft im Anwendungsbereich von Artikel 18/B des Gesetzes Nr. 6325 sowie bei Klagen auf Grundbuchberichtigung, die auf anderen Rechtsgründen beruhen, sind gesondert zu prüfen.
Einstweilige Verfügung und Artikel 125 HMK
Besteht die Gefahr, dass das Grundstück während des Verfahrens auf einen Dritten übertragen wird, kann nach Artikel 389 HMK ff. eine einstweilige Verfügung (ihtiyati tedbir) in Betracht kommen. Die Klageerhebung verhindert nicht von selbst die Übertragung des Grundstücks. Erfolgt die Übertragung während des Verfahrens, können die Wahlmöglichkeiten im Verfahren und die Fragen des Parteiwechsels nach Artikel 125 HMK aufkommen.
Welche Beweise sollten vor der Klage gesichert werden?
Grundbuch- und Geschäftsunterlagen
Zu prüfen sind die öffentlichen Urkunden, die Übertragungen von der ersten Eintragung bis heute, die Tagebuchunterlagen (yevmiye), Vermerke, der Verkehrswert des Grundstücks, Gemeindedaten sowie Hypotheken- und Nießbrauchsunterlagen.
Bank und wirtschaftliche Lage
Die Herkunft des Kaufpreises, die Bankbewegungen am Tag der Übertragung, die Zahlungsfähigkeit von Verkäufer und Käufer sowie Kredit- und Schuldverhältnisse sind anhand rechtmäßig erlangter Unterlagen zu erforschen. Es kann erforderlich sein, Kontobewegungen über das Gericht zu beschaffen.
Zeugenaussagen und familiäre Beziehungen
Der Zeuge soll nicht nur die Feindschaft zwischen den Parteien schildern, sondern Ereignisse, die er unmittelbar kennt, wie die Vornahme der Zahlung, die Nutzung des Grundstücks, die Echtheit der Pflege oder die Erklärungen des Erblassers. Aussagen vom Hörensagen werden von Aussagen aufgrund eigener Wahrnehmung unterschieden.
Vergleich des gesamten Vermögens
Die Prüfung darf nicht auf das Klagegrundstück beschränkt werden. Die weiteren Grundstücke, das Geld, die Gesellschaftsanteile und die Zuwendungen an andere Kinder, die der Erblasser zum Zeitpunkt der Übertragung besaß bzw. vornahm, können in gemeinsamer Würdigung für den wahren Willen und den Einwand der Aufteilung maßgeblich sein.
Würdigung anhand von Entscheidungen des Kassationshofs
Reichweite der Rechtsprechung von 1974 zum Scheingeschäft des Erblassers
Die Entscheidung des Großen Plenums für Rechtsvereinheitlichung beim Kassationshof (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu) vom 01.04.1974, E. 1974/1, K. 1974/2, ist die grundlegende Stütze der Klagen, in denen eine durch einen äußeren Kauf oder ein ähnliches Geschäft verdeckte Schenkung und die Absicht, Vermögen vor den Erben beiseitezuschaffen, geprüft werden. Im Rechtsvereinheitlichungsbeschluss vom 16.03.1990, E. 1989/1, K. 1990/2, wurde entschieden, dass kein Anlass besteht, den früheren Ansatz zu ändern.
Echte Aufteilung innerhalb der Familie und ein Beispiel der Abweisung
In dem zugänglichen Teil der Begründung der Entscheidung des 1. Zivilsenats des Kassationshofs vom 01.04.2019, E. 2016/8799, K. 2019/2284, wird beurteilt, ob die Übertragung des Erblassers an andere Familienmitglieder und eine Absicht vorlag, dem Erben Vermögen vorzuenthalten. Der entscheidende Punkt ist hier, dass ein herausgegriffenes Geschäft nicht von den übrigen Geschäften innerhalb der Familie gelöst werden darf.
Die Entscheidung von 2024 zum Aufteilungswillen
In dem zugänglichen Teil der Entscheidung des 1. Zivilsenats des Kassationshofs vom 10.10.2024, E. 2023/5095, K. 2024/5537, werden die Einwände des echten Aufteilungswillens, der Gewährung einer Gegenleistung und des Nachweises der Behauptung erörtert. Das konkrete Ergebnis und die Begründung der Entscheidung sind zusammen mit den Voraussetzungen des betreffenden Falls zu würdigen.
Unentgeltliche Zuwendung an einen Abkömmling bei der Ausgleichung
In dem zugänglichen Teil der Entscheidung des 7. Zivilsenats des Kassationshofs vom 27.05.2024, E. 2023/4071, K. 2024/2952, wird der Unterschied in der Vermutung zwischen unentgeltlichen Zuwendungen an Abkömmlinge im Anwendungsbereich von Artikel 669 TMK und Zuwendungen an andere gesetzliche Erben erläutert. Diese Unterscheidung bestimmt, auf welchen Beweisgegenstand sich Kläger und Beklagter konzentrieren.
Familienspezifische rechtliche Checkliste vor der Grundbuchübertragung
- Der wahre Zweck sollte als Kauf, Schenkung, Übertragung gegen Pflege oder Zuwendung nach dem Tod bestimmt werden.
- Der Zeitpunkt der Übertragung und die anzuwendenden Vorschriften sollten geprüft werden.
- Eigentümer, Grundstücksanteil und Belastungen im Grundbuch sollten überprüft werden.
- Ob eine Familienwohnung vorliegt und die Voraussetzungen der Zustimmung des Ehegatten sollten geprüft werden.
- Bei konkretem Zweifel an der Handlungsfähigkeit zum Zeitpunkt des Geschäfts sollte eine geeignete Untersuchung vorgenommen werden.
- Kaufpreis und Zahlungsweise sollten dem wahren Verhältnis entsprechend gestaltet werden.
- Bankunterlagen und Geschäftsbeschreibungen sollten stimmig gehalten werden.
- Bei einer Schenkung sollte die wahre rechtliche Natur nicht verborgen werden.
- Bei einer Übertragung gegen Pflege sollten Form und Umfang der Pflege klar sein.
- Für die Wohn- und Einkommenssicherung des Elternteils sollten Nießbrauch und Wohnrecht geprüft werden.
- Der Bedarf an einer gesetzlichen Hypothek oder anderen Sicherheit ist zu bewerten.
- Frühere Zuwendungen an die anderen Kinder sollten festgehalten werden.
- Die Ausgleichungswirkung einer unentgeltlichen Zuwendung an einen Abkömmling sollte berechnet werden.
- Pflichtteil und Möglichkeit der Herabsetzung sollten geprüft werden.
- Für die Nachlassplanung sollten Testament und Erbvertrag als Alternativen verglichen werden.
- Soll das Geschäft per Vollmacht erfolgen, sollten besondere Befugnis und Interessenkonflikt untersucht werden.
- Dingliche Rechte Dritter und das Risiko einer späteren Weiterübertragung sollten bedacht werden.
- Grundbuchgebühr und die Folgen der Erbschafts- und Übertragungsteuer sollten nach der wahren Art des Geschäfts berechnet werden.
- Geschäftsunterlagen sowie medizinische und wirtschaftliche Unterlagen sollten sicher aufbewahrt werden.
- Für den Fall künftiger Streitigkeiten sollte im Voraus bewertet werden, welcher Anspruch von wem geltend gemacht werden kann.
Fazit
Die Übertragung von Grundstücken zwischen Eltern und Kindern besteht nicht aus einem einzigen Grundbuchgeschäft. Der echte Kauf, die Schenkung, der Leibgedingvertrag, die Übertragung des nackten Eigentums unter Vorbehalt des Nießbrauchs und die Verfügung von Todes wegen müssen hinsichtlich ihrer Begründung, ihres Nachweises und ihrer steuer-, erb- und prozessrechtlichen Folgen voneinander unterschieden werden.
Der Vorwurf des Beiseiteschaffens von Vermögen vor den Erben, die echte unentgeltliche Zuwendung, die Ausgleichung im Erbrecht, die Herabsetzung des Pflichtteils und die Geschäftsfähigkeit sind verschiedene Rechtsfragen. Werden diese Fragen unter demselben Antrag wahllos vermischt, kann dies zum Rechtsverlust oder zu falschen Anträgen führen. Für eine wirksame rechtliche Würdigung sind der wahre Wille zum Zeitpunkt des Geschäfts, der Preis, die wirtschaftlichen Verhältnisse, die übrigen Zuwendungen innerhalb der Familie sowie Grundbuch- und Bankunterlagen gemeinsam zu prüfen.
Bei der Vermögensübertragung innerhalb der Familie besteht der sichere Weg nicht darin, erst nach dem Geschäft an die Möglichkeit eines Rechtsstreits zu denken, sondern von Anfang an die richtige rechtliche Gestaltung zu wählen, die Rechte des Elternteils abzusichern und die erbrechtlichen Wirkungen vorauszusehen.
Häufig gestellte Fragen
Kann der Vater sein Haus nur an eines seiner Kinder verkaufen?
Ja, er kann bei Handlungsfähigkeit und Wahrung der öffentlichen Form einen echten Kauf vornehmen. Die Echtheit des Geschäfts und etwaige Einwendungen der Erben werden anhand konkreter Beweise gewürdigt.
Kann die Mutter ihr Haus ihrer Tochter schenken?
Ja. Die öffentliche Form der Schenkung, ihre steuerlichen Folgen und ihre Wirkungen der Ausgleichung und Herabsetzung nach dem Tod sind jedoch gesondert zu beurteilen.
Kann keine Klage wegen Beiseiteschaffens von Nachlassvermögen erhoben werden, wenn im Grundbuch ein Kauf eingetragen ist?
Nein. Lässt sich behaupten und beweisen, dass es sich dem Anschein nach um einen Kauf, in Wirklichkeit aber um eine unentgeltliche Zuwendung handelt und dass die Absicht bestand, Vermögen vor den Erben beiseitezuschaffen, kann ein Scheingeschäft des Erblassers in Betracht kommen.
Ist ein im Grundbuch angegebener niedriger Preis für sich allein ein Scheingeschäft?
Nein. Der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übertragung, die tatsächliche Zahlung und die übrigen Ereignisse werden gemeinsam gewürdigt; zudem können steuerliche Pflichten entstehen.
Unterliegt ein einem der Kinder geschenktes Haus im Erbfall der Ausgleichung?
Bei unentgeltlichen Zuwendungen an Abkömmlinge werden die Regel in Artikel 669 TMK und der ausdrückliche Wille des Erblassers berücksichtigt. Der Umfang jeder Zuwendung wird gesondert geprüft.
Sind Ausgleichung und Herabsetzung dasselbe?
Nein. Die Ausgleichung betrifft die Berücksichtigung einer unentgeltlichen Zuwendung bei der Teilung des Nachlasses, die Herabsetzung dagegen den Schutz des Pflichtteils.
Kann zu Lebzeiten des Erblassers eine Klage wegen Scheingeschäfts des Erblassers erhoben werden?
Während sich das auf das Scheingeschäft des Erblassers gestützte Recht des Erben auf den Eintritt des Erbfalls bezieht, werden bei lebendem Eigentümer die Geschäftsunfähigkeit hinsichtlich seines eigenen Geschäfts, der Missbrauch der Vollmacht oder andere Rechte gesondert behandelt.
Kann der Elternteil das nackte Eigentum übertragen und weiter im Haus wohnen?
Die Begründung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts in geeigneter Form kann in Betracht kommen. Umfang, Eintragung und Erlöschen der Rechte sind gesondert zu regeln.
Gilt auch ein echter Pflegevertrag als Scheingeschäft des Erblassers?
Ein echter entgeltlicher Pflegevertrag ist nicht automatisch ein Scheingeschäft. Wurde dem Anschein nach ein Pflegevertrag verwendet, um in Wirklichkeit Vermögen beiseitezuschaffen, kann eine andere Würdigung erfolgen.
Kann das Grundstück zurückgeholt werden, wenn die Übertragung an einen Dritten erfolgt ist?
Der gute Glaube des Dritten, das Vertrauen auf das Grundbuch und die Übertragungskette können maßgeblich sein. Ist die Aufhebung der Eintragung nicht möglich, werden geeignete Geldansprüche geprüft.
Fällt bei einer Schenkung innerhalb der Familie Erbschafts- und Übertragungsteuer an?
Bei einem echten unentgeltlichen Übergang kann nach den Voraussetzungen von Freibeträgen und Tarif Steuer anfallen. Die Satzregelung für Übertragungen innerhalb der Familie im Jahr 2026 wird nach dem Zeitpunkt des Geschäfts angewandt; eine automatische vollständige Befreiung gibt es nicht.
Kann vor dem Tod der Mutter oder des Vaters auf den Erbteil verzichtet werden?
Artikel 678 TMK und die besonderen Bestimmungen über den Erbverzichtsvertrag sind gesondert zu würdigen. Es ist nicht möglich, ein gewöhnliches, innerhalb der Familie unterschriebenes Schriftstück in jedem Fall als wirksamen Verzicht anzusehen.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu, TMK), Art. 9–15, 194, 495 ff., 560–571, 669–678, 706, 1023–1024; Gesetz Nr. 6098, Türkisches Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu, TBK), Art. 19, 27–28, 36–39, 237, 285 ff., 502–513, 611–619; Gesetz Nr. 6100, Zivilprozessordnung (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK), Art. 12, 111, 125, 190, 389 ff.; Gesetz Nr. 7338 über die Erbschafts- und Übertragungsteuer (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu), Art. 16; Gebührengesetz Nr. 492 (Harçlar Kanunu), Tarif (4); Gesetz Nr. 6325, Art. 18/B. Rechtsinformationssystem (Mevzuat Bilgi Sistemi).
- Gesetz Nr. 7338 über die Erbschafts- und Übertragungsteuer (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu), aktuelle Fassung. Aktuelle Fassung des Erbschafts- und Übertragungsteuergesetzes der Einnahmenverwaltung (Gelir İdaresi Başkanlığı).
- Großes Plenum für Rechtsvereinheitlichung beim Kassationshof (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu), 01.04.1974, E. 1974/1, K. 1974/2.
- Großes Plenum für Rechtsvereinheitlichung beim Kassationshof, 16.03.1990, E. 1989/1, K. 1990/2.
- 1. Zivilsenat des Kassationshofs, 01.04.2019, E. 2016/8799, K. 2019/2284.
- 1. Zivilsenat des Kassationshofs, 10.10.2024, E. 2023/5095, K. 2024/5537.
- 7. Zivilsenat des Kassationshofs, 27.05.2024, E. 2023/4071, K. 2024/2952.
- Gunes & Gunes Anwaltskanzlei, „Grundbuchberichtigung wegen Scheingeschäfts des Erblassers“.
- Gunes & Gunes Anwaltskanzlei, „Ausgleichung im Erbrecht (Rückführung in den Nachlass)“.
- Gunes & Gunes Anwaltskanzlei, „Grundbuchberichtigung beim Leibgedingvertrag“.