Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi: Kuruluş, Tapu Devri, Teslim, Fesih ve Davalar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazından belirlenen payları veya bağımsız bölümleri devretme borcunu, yüklenicinin ise sözleşme ve onaylı projeye uygun yapı meydana getirip teslim etme borcunu birleştiren karma bir sözleşmedir. Sözleşmenin geçerliliği bakımından resmî şekil, projenin uygulanması bakımından ruhsat ve teknik ekler, arsa sahibinin korunması bakımından teminat ve tapu devrinin zamanlaması kritik önemdedir. Özellikle Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı gereğince, sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili sona ermesi üçüncü kişilerin tapuya güvenerek iyiniyetle kazandıkları mülkiyet ya da ipotek haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. [1] Uyuşmazlıklarda sözleşme türü, fiilî gerçekleşme, tapu hareketleri, üçüncü kişilerin edinim tarihi ve somut deliller birlikte değerlendirilmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir ve Hukuki Niteliği Nasıldır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, bir taşınmaz üzerinde yapı yapılmasına imkân sağlar ve kararlaştırılan arsa payını ya da bağımsız bölümü yükleniciye devretmeyi üstlenir. Yüklenici ise yapıyı kararlaştırılan proje, teknik şartname, ruhsat, imar düzeni ve fen kurallarına uygun biçimde meydana getirerek arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etmeyi borçlanır. Uygulamada bu sözleşme için “kat karşılığı inşaat”, “arsa payı karşılığı yapım” veya “düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi” adları kullanılır. Asıl belirleyici husus belge başlığı değil, tarafların üstlendiği karşılıklı edimlerdir.

Hukuki niteliği bakımından sözleşme, TBK m. 470 ve devamındaki eser sözleşmesi unsurlarıyla taşınmaz devrini veya devir vaadini birleştiren karma nitelikte bir borç ilişkisidir. Yüklenicinin yapım borcu yalnız bina iskeletini tamamlamak değildir; kararlaştırılan eseri sözleşmeye ve hukuka uygun sonuçla meydana getirmeyi ve teslim etmeyi içerir. Arsa sahibinin borcu da yalnız şantiyeye giriş izni vermekle sınırlı olmayıp tapu devri, ruhsat işlemlerinde iş birliği, gerekli vekâletler ve kendi edimine düşen işlemleri içerebilir. [2] [3]

Sözleşmenin tarafları arasındaki borç ilişkisi ile tapu sicilinde meydana gelen aynî hak değişikliği farklı hukuki düzlemlerdir. Taraflardan birinin yükümlülüğünü ihlali, tapuda daha önce tesis edilmiş üçüncü kişi hakkının hangi koşullarda korunacağını tek başına çözmez. 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararının önemini oluşturan da bu ayrımdır. [1]

Kat karşılığı sözleşme, anahtar teslim sözleşme ve satış vaadinden hangi yönleriyle ayrılır?

Anahtar teslim veya götürü bedelli klasik eser sözleşmesinde iş sahibi çoğu zaman yapım bedelini para olarak öder. Arsa payı karşılığı modelde yüklenicinin ekonomik karşılığı belirli arsa payları veya bağımsız bölümlerdir; dolayısıyla inşaatın finansmanı ile tapu devri birbirine bağlanır. Taşınmaz satış vaadi ise tek başına belirli bir taşınmazın ileride satılmasına ilişkin borç doğurabilir; yapım yükümlülüğü içeren karma sözleşmenin bütün sonuçlarını kendiliğinden taşımaz.

“Hasılat paylaşımı”, “gelir paylaşımı”, “anahtar teslim yapım”, “proje geliştirme” ve “kat karşılığı” adları birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Sözleşmenin gerçekte hangi edimleri içerdiği, şekil, vergi, temsil, devir, fesih ve üçüncü kişi hakları bakımından sonucu etkiler. Ayrıntılı sözleşme türleri, daha önce hazırlanan İnşaat Sözleşmeleri Rehberi’nde ayrıca incelenmiştir; bu yazı arsa payı karşılığı modelin özgün risklerine odaklanır.

Sözleşmenin Geçerlilik Şartları ve Resmî Şekil Zorunluluğu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yükleniciye taşınmaz mülkiyeti veya pay devri vaadi yükleyen bölümü sebebiyle, kural olarak noterde düzenleme şeklinde resmî işlem yapılması gerekir. Türk Medeni Kanunu m. 706, Türk Borçlar Kanunu m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 ile 89 hükümleri bu değerlendirmenin temel dayanaklarıdır. İmzaların yalnız noterde onaylanması, düzenleme şeklinde resmî sözleşmeyle aynı işlem değildir. Tapudaki gerçek devir işlemi ile bu devri üstlenen borçlandırıcı sözleşmenin de birbirinden ayırt edilmesi gerekir. [1] [3] [4]

Noterde imza onayı neden her durumda yeterli değildir?

Noterlikte imza tasdiki ile düzenleme şeklinde resmî senet farklıdır. Resmî şeklin geçerlilik şartı olduğu bir işlemde, yalnız tarafların daha önce hazırladığı metne attıkları imzaların onaylanması şekil eksikliğini gidermeyebilir. Bu nedenle resmî senedin ana edimleri, bağımsız bölüm dağılımını, devrin yöntemini ve tarafları bağlayan esaslı koşulları kapsaması gerekir. Sonradan imzalanan ve taşınmaz devri yükümlülüğünü esaslı biçimde değiştiren ek protokollerin şekil yönünden ayrıca değerlendirilmesi zorunludur.

Arsa payı oranlarının sözleşmede belirsiz bırakılması; bağımsız bölümlerin numaralarının, blokların veya alanların objektif biçimde belirlenememesi; esaslı edimlerin daha sonra taraflardan birinin tek taraflı kararına bırakılması ihtilaf yaratır. Henüz mimari projesi tamamlanmamış yapılarda, dağılımın hangi onaylı proje, alan ve hesaplama sistemine göre kesinleşeceği açık bir yöntemle bağlanmalıdır.

Şekle aykırı sözleşme sonradan geçerli hâle gelebilir mi?

Resmî şekle aykırılık temel geçersizlik riskidir. Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında, şekle uyulmayan ilişkinin taraflarca uzun süre fiilen uygulandığı, esaslı edimlerin yerine getirildiği ve geçersizliğe dayanılmasının somut olayda hakkın kötüye kullanılması oluşturduğu istisnai durumlar tartışılmaktadır. Böyle bir olasılık, şekil şartının önemsiz olduğu veya her inşaatın ilerlemesiyle geçersiz sözleşmenin otomatik olarak geçerli olacağı anlamına gelmez. TMK m. 2 kapsamında yapılacak değerlendirme, gerçekleşen imalat, devirler ve tarafların davranışlarıyla sınırlı biçimde yürütülmelidir. [3] [9]

İmza Öncesinde Arsa, Tapu, İmar ve Yetki İncelemesi

İlk kontrol arsanın fiilî görünümü değil, tapu sicilindeki hukuki durumudur. Ada, parsel, yüzölçümü, niteliği, güncel ve geçmiş malik kayıtları, hisseler, ipotekler, hacizler, intifa ve irtifak hakları, şerhler, tedbirler ve varsa devam eden davalar değerlendirilmelidir. Tapu kaydına konu olmayan fiilî kullanım düzeni ile mülkiyet ve paydaşlık rejimi farklı olabilir.

İmar durumu, yapılaşma koşulları, plan notları, çekme mesafeleri, emsal, yükseklik, otopark, afet ve zemin koşulları, kültür ve tabiat varlığı ile kıyı mevzuatından kaynaklanan sınırlamalar incelenmelidir. Mimari projedeki tahminî bağımsız bölüm sayısının belediye tarafından kesin olarak onaylandığı varsayılamaz. Bu nedenle satış veya paylaşım hesabının ruhsat alınabilmesine ve onaylı projeye göre uyarlanmasına ilişkin hükümler gereklidir. [5] [6]

Paylı mülkiyet ve miras ortaklığında kimler sözleşmeye katılmalıdır?

Paylı taşınmazlarda tek bir paydaşın bütün taşınmazı etkileyen yapım ve tasarruf işlemleri için diğer paydaşlar adına kendiliğinden işlem yapma yetkisi bulunmaz. İşlemin türü ve kapsamına göre TMK m. 692 ve ilgili paydaşlık hükümleri değerlendirilmeli; bütün taşınmaza ilişkin tasarruflarda gerekli oybirliği veya özel kanundaki farklı karar rejimi tespit edilmelidir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar, temsilci atanması ve ortaklığın yetki yapısı ayrıca incelenmelidir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan dönüşümlerde ise özel karar, bildirim ve satış hükümleri bulunabileceğinden genel paydaşlık çoğunluğu özel rejime mekanik biçimde uygulanmamalıdır. [3] [7]

Vekâletnamenin kapsamı nasıl sınırlandırılmalıdır?

Yükleniciye veya proje görevlilerine verilen vekâlet, ruhsat ve proje işlemlerini yürütme ihtiyacıyla ölçülü olmalıdır. Tapu devri, ipotek tesisi, bağımsız bölüm satışına onay, yeni sözleşme yapma, sulh, feragat ve ibra gibi etkili işlemler ayrı yetki ve koşullarla değerlendirilmelidir. Vekâlet, sözleşmenin maddi hükümlerinin veya tapu sicilindeki kayıtların yerine geçmez. Özellikle taşınmaz tasarrufuna yönelik yetkilerde aranan özel yetki ve şekil şartları ile vekâletin sona erme koşulları kontrol edilmelidir.

Sözleşmede Bağımsız Bölüm ve Arsa Payı Dağılımı Nasıl Düzenlenmelidir?

Paylaşım yalnız “arsa sahibine yüzde 50, yükleniciye yüzde 50” şeklinde bırakıldığında uygulama sırasında ciddi belirsizlik doğabilir. Her bağımsız bölümün blok, kat, numara, tahminî brüt/net alan, kullanım amacı, cephe ve eklentileri belirlenmeli; ruhsat/proje değişikliği nedeniyle numaralar değişirse özdeşlik tespitine yarayacak karşılaştırma cetveli hazırlanmalıdır. Otopark, depo, teknik hacimler, teras ve ortak alanlar bakımından tapu ve kat mülkiyeti rejimine uygun ayrım yapılmalıdır.

Alan kaybı veya artışı, emsal değişikliği, yeni belediye şartı, yeni bağımsız bölüm doğması ve kat irtifakının kurulması hâllerinde paylaşımın nasıl yeniden hesaplanacağı belirlenmelidir. Fiilî değer farklılıkları yalnız metre kare oranına indirgenmemeli; değerleme gerekiyorsa bağımsız uzman raporunun hangi hesap yöntemine dayanacağı açıklanmalıdır.

Ek teknik protokol ve onaylı proje sözleşmenin neresindedir?

Ana sözleşmede hukuki omurganın kurulması; teknik ayrıntıların ise imzalı, tarihli, sürümü belirli bir teknik şartname/protokolle açıklanması uygulamada yararlıdır. Ancak teknik protokol esaslı taşınmaz devri koşulunu resmî şekil dışında değiştirecek biçimde tasarlanamaz. Çatışma hâlinde hangi dokümanın üstün olduğu, yeni çizimin kimce onaylandığı ve ek protokol değişikliğinin hangi yazılı prosedürle yürürlüğe gireceği açık olmalıdır.

Tapu Devri Ne Zaman Yapılmalı: Peşin Devir mi, Aşamalı Devir mi?

Arsa sahibinin sözleşmenin başında yükleniciye yüksek oranlı tapu devretmesi, projeyi finanse etmeyi kolaylaştırabilse de güçlü bir geri alma ve üçüncü kişi edinimi riski oluşturur. Tapu yüklenici adına geçtiğinde yüklenici bu hak üzerinde çeşitli işlemler yapabilir; sonradan yapılan işlem ile arsa sahibinin sözleşmeye dayalı geri alma talebi farklı kişiler arasında karşılaşabilir. Bu nedenle risk, yalnız sözleşmeye “tapu avanstır” yazılarak giderilemez. [1]

Aşamalı devir modelinde belirli yapım basamaklarının gerçekleşmesi ile yükleniciye devir hakkının doğması düzenlenebilir. Ölçütler soyut yüzde ifadeleri yerine, onaylı iş programı, yapı denetim kayıtları, hakediş/imalat tespitleri, ruhsat ve iskânla bağlantılı objektif belgelere bağlanmalıdır. Kademeli devir dahi tapunun üçüncü kişiye devrini mutlak önlemez; şerh, ipotek, banka güvencesi ve özel yasak kayıtlarının birlikte incelenmesi gerekir.

Tapuya şerh konulması hangi korumayı sağlar?

TMK m. 1009 arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini düzenler. Şerh, belirli koşullarda kişisel hakkın sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesini sağlar; ancak her uyuşmazlığı kendiliğinden çözen, tapudaki her aynî hak devrini mutlak yasaklayan bir mekanizma değildir. Şerhin kapsamı, içeriği, üçüncü kişinin edinim anındaki bilgi durumu ve varsa diğer tapu kayıtları ayrı incelenmelidir. [1] [3]

Şerh ile dava sırasında ihtiyati tedbir/tedbir şerhi birbirine karıştırılmamalıdır. Birincisi sözleşmeden doğan hakkın tapuda görünürlüğü ve ileri sürülebilirliğiyle ilgilidir; ikincisi uyuşmazlık kapsamında mahkemenin belirli şartlarla tanıdığı geçici hukuki koruma tedbiridir.

Arsa Sahibinin Hakları ve Başlıca Borçları

Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin öngörülen kalite ve zamanda teslimini; onaylı projeye uygunluğu; teknik şartnameye riayeti; eksik ve ayıpların giderilmesini; gerektiğinde cezai şart veya tazminatı ve yüklenicinin kendi payı üzerindeki işlemleri hukuka uygun biçimde yapmasını talep edebilir. Sözleşmede hüküm varsa ilerleme raporlarının ve şantiye kayıtlarının belirli aralıklarla bildirilmesini de isteyebilir.

Buna karşılık arsa sahibi, devri kararlaştırılan paylar yönünden kendi edimini zamanında yerine getirmeli; yapı ruhsatı, proje, vekâlet veya imza gerektiren işlemlerde makul iş birliğini sağlamalı; yüklenicinin işin görülmesini gereksiz yere engellememelidir. Arsa sahibinden kaynaklanan gecikmeler, yüklenicinin temerrüt ve süre uzatımı savunmalarında önem kazanabilir. Yalnız yüklenicinin gecikmesi değil, gecikmenin hangi olay ve taraf davranışından kaynaklandığı da ispatlanmalıdır. [2]

Yüklenicinin Borçları: Ruhsat, İmalat, Malzeme, İş Programı ve Teslim

Yüklenici, eseri özen ve sadakat borcuna uygun olarak meydana getirmekle, uygun malzemeyi sağlamakla, işin organizasyonunu yürütmekle ve eseri sözleşmede kararlaştırılan sonuçla teslim etmekle yükümlüdür. TBK m. 471–473, işin yürütülmesi ve eserin ayıplı veya gecikmiş olacağına ilişkin erken uyarılar bakımından temel hükümlerdir. [2]

İş programının yalnız takvimden ibaret olmaması gerekir. Yer teslimi, başlangıç koşulları, temel/taşıyıcı sistem, kaba yapı, mekanik-elektrik işlerin tamamlanması, cephe, peyzaj, ortak alanlar, testler, yapı kullanım izni ve fiilî teslim gibi dönüm noktaları ayrı gösterilmelidir. Taşeron kullanılması yüklenicinin arsa sahibine karşı üstlendiği asli edim ve sorumluluğu kendiliğinden ortadan kaldırmaz; alt yüklenicinin hukuki konumu ile ana yüklenicinin borçları ayrıca tespit edilmelidir.

Projeye aykırılık ve izinsiz proje değişikliği

Yüklenicinin onaylı mimari proje veya bağımsız bölüm dağılımını tek taraflı değiştirmesi; arsa sahibine düşen bölümün cephesini, alanını, yerini veya kullanımını etkilemesi hâlinde ciddi ihlal doğurabilir. Belediyenin belirli değişikliği idari bakımdan uygun görmesi, bu değişikliğin taraflar arasındaki sözleşmeye otomatik olarak uygun olduğu anlamına gelmez. Proje revizyonu, ilgili tarafın onayı, resmî şekil gerektiren hususlar ve teknik denetim yönünden ayrı değerlendirilmelidir.

Teslim, İskân, Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Anahtarın verilmesi, inşaatın fiziken kullanılabilmesi, bağımsız bölümün sözleşmeye uygun teslimi ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınması aynı işlem değildir. Bir yapının görünürde tamamlanması; ortak alanlar, tesisat testleri, ruhsat uygunluğu, belediye işlemleri veya yasal kullanım şartları yönünden eksikliklerin bulunmadığını kanıtlamaz. Sözleşme gereği teslim ediminin hangi belgelerle tamamlanacağı bu sebeple açıkça yazılmalıdır.

Kat irtifakı, yapım aşamasında belirli bağımsız bölümlere ilişkin pay ilişkisini gösterirken kat mülkiyeti tamamlanmış yapının hukuki rejimiyle bağlantılıdır. Her iki kurumun kurulması veya çevrilmesi için taşınmazın tapu, proje ve idari durumuna uygun işlem gereklidir. Yüklenicinin “kat irtifakı kuruldu” savunması, tüm imalatın sözleşmeye uygun teslim edildiğinin kendiliğinden delili değildir. [5] [8]

Teslim tutanağında hangi kayıtlar bulunmalıdır?

Teslim tarihi, teslim edilen bağımsız bölüm, anahtar ve erişim durumu, elektrik-su-mekanik sistemlerin işleyişi, ortak alanların durumu, görülen eksikler, görünür ayıplar, kabul edilmeyen işler, varsa çekince ve giderilme süresi tutanakta belirtilmelidir. Tutanaktaki genel “eksiksiz teslim alındı” ibaresinin daha sonra ileri sürülebilecek haklara etkisi sözleşme ve kanun çerçevesinde incelenmelidir. Arsa sahibinin ayıp ihbarını zamanında ve ispatlanabilir biçimde yapması önemlidir. [2]

Geç Teslim, Yüklenici Temerrüdü ve Gecikme Tazminatı

Gecikme değerlendirmesinde öncelikle sözleşmedeki başlangıç ve teslim tarihi, işin süre uzatımına konu olup olmadığı, arsa sahibinin iş birliği yükümlülükleri ve yüklenicinin kusursuzluk savunması belirlenir. TBK m. 117 ve devamı ile karşılıklı borç yükleyen sözleşmelere ilişkin TBK m. 123–125, temerrüt durumuna göre uygulanabilir. İhtarın gerekli olduğu durumlar ile kesin vade ve ek süre gerekmeyen istisnalar birbirinden ayrılmalıdır. [2]

Kira kaybı, kullanım mahrumiyeti, ceza koşulu ve diğer zarar talepleri aynı kalemmiş gibi toplanamaz. Ceza koşulunun ifayla birlikte talep edilip edilemeyeceği, ifanın çekincesiz kabulünün sonucu, TBK m. 179–182, sözleşme metni ve somut ihlal üzerinden incelenmelidir. Aynı zarar unsurunun farklı isimlerle ikinci kez tahsili istenemez. Gecikme iddiasında banka/ödeme kayıtları, kira rayici, bağımsız bölüm değeri ve ihtar-teslim belgeleri ayrıca değerlendirilmelidir. [2]

Eksik ve Ayıplı İşler: İhbar, Onarım, Bedel İndirimi ve Tazminat

Eksik iş, sözleşmede kararlaştırılan imalatın hiç yapılmaması veya tamamlanmamasıdır; ayıplı iş ise meydana getirilen eserin kararlaştırılan veya hukuken beklenen nitelikleri taşımamasıdır. Bu ayrım, kabul, ihbar, seçimlik hak, zamanaşımı ve bilirkişi hesaplaması bakımından önemlidir. TBK m. 474–478 düzenlemeleri ayıp ve ilgili süreler bakımından değerlendirilir. [2]

Arsa sahibinin eseri gözden geçirme ve ayıpları uygun sürede bildirme yükümlülüğü; açık ve gizli ayıp ayrımıyla incelenir. Gizli ayıp sonradan ortaya çıkmışsa öğrenilmesi üzerine yapılacak bildirimin şartları ayrıca ele alınır. Taşınmaz yapılardaki ayıptan sorumluluk yönünden TBK m. 478'de teslimden başlayan beş yıllık, yüklenicinin ağır kusurunda yirmi yıllık zamanaşımı süreleri düzenlenmiştir. Sürenin somut talebe ve eyleme uygulanıp uygulanmadığı, teslim tarihi ve ağır kusur şartı ayrıca kontrol edilmelidir; “her inşaat davası beş yıldır” genellemesi doğru değildir. [2]

Eserin kullanıma elverişliliği, ayıbın giderilmesinin teknik olarak mümkün ve orantılı olup olmadığı, sözleşmeden dönmenin koşulları ve taşınmaz yapıda özel sonuçlar ayrıca değerlendirilmelidir. Teknik bilirkişi raporları yalnız yapım maliyetini değil, hata kaynağını, kusur dağılımını ve gerekli giderim yöntemini açıklamalıdır.

Teminat Düzeni: Banka Teminat Mektubu, İpotek, Kefalet ve Diğer Güvenceler

Arsa sahibinin korunması bakımından banka teminat mektubu, geçerli ipotek, kefalet, sigorta, teminat kesintisi, aşamalı devir veya sair güvence araçları birlikte değerlendirilebilir. Her aracın hukuki niteliği farklıdır. “Kesin teminat” adı verilmesi, banka mektubunun her durumda ilk talepte ödeneceğini veya ipoteğin hangi alacağı güvence altına aldığını tek başına belirlemez.

Teminatın asgari kapsamı; hiç başlanmayan inşaat, işi terk, gecikme, ayıp giderimi, üçüncü kişi takyidatları, vergi/harç ve idari işlem riskleri gibi olaylar yönünden ayrı değerlendirilmelidir. Teminatın sona erme ve iade koşulları, tutarın hangi tarihte artırılacağı ve teminatın yalnız belirli yükümlülükleri mi yoksa tüm edimleri mi güvence altına aldığı sözleşmede açık olmalıdır.

Arsa sahibinin verdiği ipotek ile yüklenicinin yararına kurulan ipotek arasındaki risk

Yüklenicinin finansman için kullandığı krediye güvence olarak taşınmaz üzerine ipotek kurulması arsa sahibini ayrıca etkileyebilir. Sözleşmenin ileride sona ermesi, bankanın veya başka bir üçüncü kişinin usulüne uygun kazanılmış aynî hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmayabilir. 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı, belirli koşullarda iyiniyetli ipotek hakkı edinimini de kapsamına almaktadır. [1]

Müteahhidin Konkordatosu, İflası veya İşi Bırakmasının Hukuki Sonuçları

Yüklenicinin mali durumunun bozulması; tapu devirleri, bankalara verilen teminatlar, alacaklı hacizleri, proje şirketinin malvarlığı, alt yüklenici alacakları ve tamamlanmamış yapının geleceği üzerinde farklı etkiler doğurabilir. Bu durumlarda sözleşmenin sona erip ermediği, konkordato mühleti ve iflas hukukuna özgü işlemlerle birlikte değerlendirilir. Konkordato başvurusu yapılması tek başına her sözleşmeyi otomatik olarak sona erdirmez; iflas da bütün tapu devri uyuşmazlıklarını tek bir kuralla çözmez.

Erken dönemde tapu takyidatlarının güncel dökümü, banka ve finansman belgeleri, bağımsız bölüm satışı kayıtları, şantiyenin mevcut durumu ve zorunlu bakım/güvenlik giderleri belirlenmelidir. Yeni yüklenici ile devam kararı verilmeden önce mevcut sözleşmenin geçerli biçimde sona erdirilmesi veya devri ve eski hak/teminat kayıtlarının nasıl yönetileceği hukukî ve mali yönden incelenmelidir.

Sözleşmeden Dönme, İleriye Etkili Fesih ve Tasfiyenin Birbirinden Ayrılması

İnşaat yarım kaldığında “sözleşmeyi feshediyoruz” yazılması, tek başına istenen bütün aynî ve parasal sonuçları sağlamaz. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmede yüklenicinin temerrüdü, uygun ek süre ve istisnalar yönünden TBK m. 123–125 değerlendirilmelidir. Geriye etkili sonuç doğuran dönme ile ileriye etkili sonuç doğuran fesih/tasfiye ayrımı inşaatın seviyesi, edimlerin niteliği, iş sahibinin menfaati ve dürüstlük kuralıyla bağlantılıdır. [2] [10]

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, E.1983/3, K.1984/1 sayılı kararı; yapımın geldiği aşama ve olayın özellikleri haklı gösterdiğinde TMK m. 2 bağlamında ileriye etkili sonucun tartışılabileceği hukuki çerçeve bakımından önem taşır. Bazı Yargıtay uygulamalarında %90 ve üzeri fizikî gerçekleşme ölçütü öne çıkmaktadır; ancak bu oran, inşaatın hukuka ve sözleşmeye uygun teslim edildiğini, ruhsat/iskân eksiklerinin önemsizleştiğini veya üçüncü kişi tapularının otomatik korunduğunu gösteren tek başına nihai ölçüt değildir. İnşaatın tümü, işin niteliği ve seçilen talep incelenmelidir. [10] [11]

Geriye etkili sona ermede tapu ve imalat bedeli nasıl ele alınır?

Tarafların aldıklarını geri verme, devredilen tapu paylarının iadesi, karşılıklı edimler ve fiilen yapılan imalatın hukuki ve ekonomik değeri aynı dosyada gündeme gelebilir. Ancak üçüncü kişinin korunan mülkiyet veya ipotek hakkı varsa tapunun tamamının aynen iadesi mümkün olmayabilir. Böyle durumlarda yükleniciye karşı kişisel alacak, bedel ve tazminat talepleri ayrıca değerlendirilmeli; iade/tazminat hesapları çifte tahsile yol açmayacak biçimde kurulmalıdır. [1]

İleriye etkili sona ermede tasfiye nasıl yapılır?

İnşaatın gerçekleşme düzeyi, işin hangi kısmının arsa sahibine ve hangi kısmının yükleniciye ekonomik yarar sağladığı, arsa paylarının geçerli biçimde hak edilip edilmediği ve eksik kalan işin bedeli teknik bilirkişi ve belge incelemesiyle belirlenmelidir. Taraflara bırakılacak bağımsız bölümler, daha önce yapılan satışlar, ipotekler ve giderimler yönünden fiilî ve hukuki durum ayrı ayrı ele alınmalıdır. “Yüzde 90 tamamlandı, bütün paylar yükleniciye kalır” biçiminde genel bir sonuç çıkarılamaz. [10] [11]

2025 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı: Üçüncü Kişinin Tapuya Güveni ve İyiniyeti

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yüklenici adına yapılan tapu devri ve yüklenicinin üçüncü kişiye satış veya ipotek tesisinden sonra sözleşmenin geçersizliği yahut geriye etkili sona ermesinin, üçüncü kişinin aynî hakkına etkisine ilişkindir. [1]

Kararın temel sonucu şudur: Üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek iyiniyetli aynî hak edindiği iddiası dinlenmelidir. Edinim sırasında kötüniyetli olduğu somut delillerle ortaya konulamayan üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkı korunabilir. Sözleşmenin arsa sahibi ile yüklenici arasında sona ermesi, üçüncü kişi yönünden otomatik tapu iptal gerekçesi oluşturmaz. Buna karşılık üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı tespit edilirse söz konusu hakkın korunup korunmayacağı farklı şekilde değerlendirilir. [1] [3]

İyiniyetin belirlenmesinde hangi olgular önem taşır?

TMK m. 3 iyiniyet karinesini ve durumun gerektirdiği özenin gösterilmesi ilkesini; TMK m. 1023–1024 ise tapu siciline güven ve yolsuz tescile dayanmanın sınırlarını düzenler. Üçüncü kişinin edinim anında sözleşme ilişkisini, inşaatın tamamlanmadığını, sözleşmenin feshi/temerrüt riskini ve sicil dışındaki belirleyici bilgileri bilip bilmediği veya gerekli özenle bilmesi gerekip gerekmediği somut olayda incelenir. [1] [3]

Tarafların yakın ilişkisi, olağan dışı bedel, satış tarihi, arsa sahibi ile yüklenici arasında ihtar veya dava bulunması, alıcının fiilî şantiye bilgisi, sözleşme ve tapu şerhinin içeriği gibi deliller duruma göre anlam taşıyabilir. Ancak tek bir unsurun varlığı bütün dosyalarda kötüniyeti kesinleştirmez. İddia ve deliller, hangi alıcının hangi payı hangi tarihte hangi bilgi durumuyla edindiği temelinde kişi kişi değerlendirilmelidir.

Üçüncü kişinin yalnız alacak hakkı varsa sonuç aynı mıdır?

Hayır. Yükleniciden noter satış vaadi veya adi sözleşmeyle bağımsız bölüm alma hakkı edinen kişinin durumu ile tapuya tescil yoluyla mülkiyet veya ipotek gibi bir aynî hak kazanan kişinin durumu aynı değildir. 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararının çekirdeği tapu siciline güvenen üçüncü kişinin aynî hakkıdır. Sözleşmeden kaynaklanan kişisel haklar bakımından şekil, devir, şerh ve sözleşmesel talep koşulları ayrıca incelenir. [1]

Karar bütün eski ve kesinleşmiş davaları kendiliğinden değiştirir mi?

İçtihadı birleştirme kararı benzer hukuki uyuşmazlıklarda mahkemelerin sonraki değerlendirmeleri için bağlayıcı içtihat niteliği taşır. Bununla birlikte kesinleşmiş her mahkeme kararının hiçbir başvuru şartı aranmadan ortadan kalktığı söylenemez. Kesin hüküm, olağan/olağanüstü kanun yolları, usulî kazanılmış hak tartışmaları ve uygulanacak geçiş koşulları ayrıca incelenmelidir. [1] [12]

Tapu İptal ve Tescil Davası, Tazminat ve Geçici Hukuki Koruma

Sözleşme geçersizliği, dönme veya fesih sonrasında tapu iptal ve tescil, menfi tespit, sözleşmesel alacak, tazminat, ceza koşulu veya imalat bedeli talepleri gündeme gelebilir. Hangi talebin kimlere karşı yöneltileceği, sicilde malik görünen kişinin kimliği, sonradan lehine ipotek veya başka sınırlı aynî hak tesis edilenler, tarafların sözleşmesel sıfatı ve taleplerin birbiriyle bağdaşması üzerinden belirlenir. Yanlış tarafla açılmış dava veya eksik ipotek/tescil talebi, kararın uygulanabilirliğini etkileyebilir.

Tapuda devir tehlikesi veya delillerin kaybolma ihtimali varsa HMK m. 389 ve devamı çerçevesinde ihtiyati tedbir, HMK m. 400 ve devamı çerçevesinde delil tespiti koşulları değerlendirilebilir. Geçici tedbirin mahkemece verilmesi için somut risk, yaklaşık ispat ve ölçülülük ayrıca ele alınmalıdır. Dava açılması, tek başına tapu devrini durdurmaz. [12]

Hangi mahkeme görevli ve yetkilidir?

Görev; salt “inşaat davası” etiketine göre değil, tarafların hukuki niteliğine ve dava konusuna göre belirlenir. Genel malvarlığı uyuşmazlıklarında asliye hukuk mahkemesi, somut olayın ticari dava niteliğinde olması durumunda asliye ticaret mahkemesi, tüketici işlemi bulunması hâlinde tüketici mahkemesi ihtimali ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Tapu iptal ve tescil gibi aynî hakka ilişkin davalarda HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkili olabilir; yalnız parasal sözleşme alacağı uyuşmazlığında aynı kural otomatik uygulanmaz. Arabuluculuk dava şartı olup olmadığı da davanın ticari/tüketici niteliğine ve istenen talebin türüne göre ayrı belirlenmelidir. [12] [13]

İspat bakımından hangi belgeler önemlidir?

• Noterde düzenleme şeklindeki sözleşme, esaslı ekler, vekâletnameler ve bütün revizyonlar.
• Güncel ve geçmiş tapu kayıtları, şerh/tedbir/ipotek belgeleri ve her devir tarihindeki takyidat dökümü.
• Onaylı mimari ve mühendislik projeleri, ruhsat, tadilat ruhsatı, yapı denetim ve yapı kullanım izni kayıtları.
• Yer teslimi, iş programı, şantiye tutanakları, fotoğraflar, teknik tespitler, bilirkişi raporları ve imalat seviyesine ilişkin tarihli kayıtlar.
• İhtarlar, tebliğ belgeleri, yazışmalar, ödeme dekontları, yüklenici ile üçüncü kişiler arasındaki sözleşmeler ve satış belgeleri.
• Teslim ve kabul tutanakları, ayıp bildirimleri, hasar kayıtları, kira ve zarar hesabına ilişkin belgeler.
• Banka teminat mektubu, ipotek akdi, kredi/finansman sözleşmesi, konkordato veya icra dosyası kayıtları.

Bir belgenin mevcut olması, onun davadaki belirli iddiayı otomatik olarak ispatladığı anlamına gelmez. Tarih, taraf, yetki, belge içeriği ve diğer delillerle tutarlılık birlikte incelenmelidir.

Sözleşme Hazırlanırken Kontrol Edilmesi Gereken Temel Koruma Hükümleri

Bu tablo, tek başına imzaya hazır sözleşme yerine geçmez. Projenin hukuki yapısına göre esaslı başka hükümler de gerekli olabilir. En önemlisi, bir teminat hükmünün yalnız ana sözleşmede yazılı olması değil, ilgili hakkın gerçekten ve usulüne uygun kurulmuş olmasıdır.

Sözleşmeye Başlamadan ve Uyuşmazlık Çıktığında İzlenecek İşlem Sırası

Sözleşme öncesi: Arsanın tapu ve imar kayıtları, tüm paydaşların yetkileri, yüklenicinin hukuki ve mali durumu, proje ve bağımsız bölüm paylaşımı incelenir. Resmî şekil ve teknik ekler tamamlanmadan ağır sonuç doğurabilecek tapu devri veya geniş vekâlet verilmez.

Yapım sırasında: Ruhsat, iş programı, teknik gerçekleşme, hakediş, tahsilat, satış yetkileri ve şerhler düzenli belgelendirilir. Projeye aykırı imalat veya gecikme fark edildiğinde ilgili kanuni ve sözleşmesel bildirim gereklilikleri geciktirilmeden değerlendirilir.

İhlal hâlinde: Sözleşme ve tapu kayıtları sabitlenir; imalatın mevcut durumu gerekiyorsa mahkeme eliyle tespit ettirilir. İhtar, ek süre ve talepler, dönme/fesih ile aynî hak sonuçları arasında çelişki doğurmayacak biçimde hazırlanır. Üçüncü kişi malik ve ipotek alacaklılarının edinim tarihleri ayrıca incelenir.

Tasfiye ve karar sonrası: Devam edecek inşaat, yüklenici değişimi, tapu sicil düzeltmesi, teminatların kullanılması, alacak hesabı, vergi/harç ve ruhsat işlemleri tek bir hukuki ve teknik planla ele alınır. Kesinleşen kararın infazı, tapu müdürlüğü işlemleri ve ilgili üçüncü kişi haklarına etkisi ayrıca izlenir.

İlgili yazılar: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tapuların İadesi; İnşaat Sözleşmelerinde Geç, Eksik ve Ayıplı Teslim; Müteahhit Tapuyu Vermiyorsa Ne Yapılır?; Müteahhitten Alınan Tapu İptal Edilebilir mi?; İnşaat Eser Sözleşmelerinde Yüklenici, Taşeron ve Hakediş Uyuşmazlıkları.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hukukî güvence yalnız yapının tamamlanmasına değil, resmî şekil, öngörülebilir paylaşım, teknik denetim, teminat, tapu devrinin doğru zamanlaması ve üçüncü kişi haklarının korunması esaslarına bağlıdır. Yapım sürecinin ilerlemesi, eksik veya ayıplı işin varlığı, teslimin gerçekleşmesi ve sözleşmenin sona erme koşulları somut delillerle incelenmelidir.

2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı sonrası, sözleşmenin geriye etkili sona ermesine dayanılarak üçüncü kişi tapularının koşulsuz iptalinin istenmesi hukuki açıdan risklidir. Tarafların haklarını koruyacak yaklaşım, sözleşme kurulurken güvencelerin gerçekten tesis edilmesi; uyuşmazlıkta ise talep, tapu, imalat ve iyiniyet incelemesinin aynı bütünlük içinde yürütülmesidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?

Taşınmaz payı devri veya devir vaadi içeren bu karma sözleşmenin kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Yalnız imza onayı çoğu durumda bu şeklin yerine geçmez. Fiilî ifa ve dürüstlük kuralına dayalı istisnalar, olayın özellikleriyle sınırlıdır. [1] [3] [4]

Kat karşılığı inşaatta tapuyu baştan vermek zorunlu mudur?

Hayır. Devrin başlangıçta, belirli inşaat aşamalarında veya teslim sonrasında yapılması sözleşme ve finansman yapısına göre düzenlenebilir. Başlangıçta toplu devir, arsa sahibinin aynî hakkının korunması yönünden ayrıca risk yaratır; tapu şerhi, teminat ve banka güvenceleri değerlendirilmelidir. [1]

Sözleşmeye “tapu avanstır” yazılırsa tapu otomatik geri döner mi?

Hayır. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki geri alma ilişkisi, tapuya güvenerek iyiniyetli aynî hak edinen üçüncü kişinin korunmasından ayrıdır. 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı nedeniyle bu kayıt üçüncü kişilerin haklarını her durumda ortadan kaldırmaz. [1]

Müteahhit daireyi üçüncü kişiye satmışsa sözleşme feshedilince tapu iptal edilir mi?

Mutlaka değil. Üçüncü kişinin aynî hakkı edinirken tapu siciline güvenip güvenmediği ve iyiniyetli olup olmadığı incelenir. Kötüniyet somut delillerle ortaya konulamazsa mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gündeme gelebilir. [1]

İnşaat yüzde 90 tamamlanmışsa her durumda ileriye etkili fesih mi uygulanır?

Hayır. Bazı Yargıtay kararlarında %90 ve üzeri gerçekleşme önemli bir ölçüt olarak kullanılmaktadır; ancak teknik gerçekleşme, işin tamamı, hukuki ifa, talepler ve olayın diğer özellikleri birlikte değerlendirilmelidir. Oran tek başına teslimi veya tapu hakkını kesinleştirmez. [10] [11]

İskân yoksa bağımsız bölüm teslim edilmiş sayılır mı?

Teslim ve iskân farklı kurumlardır. Somut sözleşme yapı kullanım iznini teslim borcuna bağlamışsa eksikliği önemli olabilir. Anahtarın verilmesi, tüm sözleşmesel ve idari yükümlülüklerin yerine getirildiğini otomatik olarak göstermez. [5] [8]

Gizli ayıp sonradan ortaya çıkarsa kaç yıl içinde dava açılır?

TBK m. 478 taşınmaz yapılarda ayıptan doğan talepler bakımından genel olarak teslimden itibaren beş yıllık; yüklenicinin ağır kusuru hâlinde yirmi yıllık zamanaşımı düzenler. Ayıbın bildirilmesi, hukuki nitelik, teslim tarihi ve somut talep ayrı incelenmelidir. [2]

Arsa sahiplerinden biri imza atmazsa diğerleri bütün arsayı bağlayabilir mi?

Kural olarak hayır; fakat işlemin niteliğine, mülkiyet rejimine ve uygulanabilecek özel kanun hükümlerine göre yetki ve çoğunluk değerlendirmesi gerekir. Genel paylı mülkiyet kuralları ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel dönüşüm rejimi karıştırılmamalıdır. [3] [7]

Sözleşmenin tapuya şerhi üçüncü kişilere karşı koruma sağlar mı?

TMK m. 1009 kapsamında sözleşmeden doğan hakkın tapuya şerhi önemli koruma sağlayabilir; bunun kapsamı ve etkisi somut kayda bağlıdır. Şerh, bütün satış ve ipotek işlemlerinin otomatik geçersizliği veya kesin dava sonucu anlamına gelmez. [1] [3]

Sözleşmeden dönme ve tapu iptal davalarında hangi belgeler gerekir?

Noterde düzenlenen sözleşme ve ekleri, geçmiş/güncel tapu kayıtları, devir ve ipotek belgeleri, onaylı proje, ruhsat, inşaat seviyesi tespitleri, ihtar ve tebliğ belgeleri, ödeme ve yazışma kayıtları, teslim/ayıp tutanakları temel delil gruplarıdır. Davanın taraf ve talepleri ayrıca belirlenmelidir. [12]

Kaynakça

1. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2, 18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete; tam karar: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/e-2024-1-k-2025-2-t-16-5-2025 (kararın hüküm ve gerekçeleri incelenmiştir). Resmî içtihat portalındaki uygulama: https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1216648700
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m. 112, 117–125, 147, 179–182, 237 ve 470–486: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103273
3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m. 2–3, 692, 705–706, 1009, 1020–1025: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103249
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60 ve 89 ile 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26; resmî ilgili kanun koleksiyonu: https://www.aile.gov.tr/eyhgm/mevzuat/ulusal-mevzuat/kanunlar/noterlik-kanunu/
5. 3194 sayılı İmar Kanunu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni hükümleri; resmî mevzuat erişimi: https://www.mevzuat.gov.tr/ (kanun no 3194)
6. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve ilgili yapı denetimi mevzuatı; resmî mevzuat erişimi: https://www.mevzuat.gov.tr/ (kanun no 4708)
7. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, özel karar ve uygulama rejimi; resmî mevzuat erişimi: https://www.mevzuat.gov.tr/ (kanun no 6306)
8. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve bağımsız bölüm rejimi; resmî mevzuat erişimi: https://www.mevzuat.gov.tr/ (kanun no 634)
9. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2025/31 E., 2026/300 K., arsa payı karşılığı sözleşmede resmî şekil ve şekle aykırılığın istisnai etkisi tartışmaları, tam karar bağlantısı: https://hks.sinaneldem.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-2025-31-esas-2026-300-karar/7f8f8d09-8bd2-493b-a1c2-d0e1e1393a06
10. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 25.01.1984, E.1983/3, K.1984/1; 2025 kararı içinde tarihsel ilke ve atıf: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/e-2024-1-k-2025-2-t-16-5-2025
11. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2025/282 E., 2025/4510 K., ileriye etkili fesih, imalat seviyesi ve tasfiye değerlendirmesi; tam karar erişimi: https://www.arakarar.com/karar/yargitay-6-hukuk-dairesi-2025-282-e-2025-4510-k-592d5844e860
12. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m. 2, 12, 114, 389–399, 400–405: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103103
13. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m. 4–5/A ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun; taraf ve işlem türüne göre görev ve dava şartı değerlendirmesi; resmî mevzuat: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103039