Taşınmaz devrinde tarafların dışarıya açıkladığı işlem ile gerçek ortak iradeleri uyuşmuyorsa muvazaa gündeme gelebilir. Ancak görünürdeki satışa kimin itiraz ettiği belirleyicidir. İşlemi yapan kişinin kendi iddiası, mirasçının muris muvazaası iddiası ve alacaklının tahsil amacıyla açtığı dava aynı ispat kurallarına ve aynı hüküm sonucuna tabi değildir. [1, 2]
Bu makale, özellikle işlemin tarafının “gerçekte satış istemedik” veya “satış gösterdik, bağış amaçladık” iddiasını ele alır. Mevcut muris muvazaası ve tapu iptali rehberi ise mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıyan özel uyuşmazlık için ayrıca değerlendirilmelidir.
Muvazaa nedir; düşük bedelden nasıl ayrılır?
TBK m.19 uyarınca sözleşmenin türü ve içeriği belirlenirken kullanılan sözcüklerden çok tarafların gerçek ve ortak iradesi esas alınır. Muvazaa, yalnız bir kişinin gizli düşüncesi veya sonradan duyduğu pişmanlık değildir. Taraflar arasında görünürdeki işlemin gerçek durumu yansıtmadığı konusunda bir anlaşma bulunmalıdır. [1]
Tapuda bedelin düşük gösterilmesi, satış bedelinin hiç ödenmemesi, devralanın yakın akraba olması veya satıcının taşınmazı kullanmaya devam etmesi araştırılabilecek olgulardır. Fakat bunlardan biri tek başına her zaman muvazaa sonucunu vermez. Ödeme borcunun yerine getirilmemesi gerçek bir satışta da görülebilir; düşük bedel için gabin şartları ise ayrıca araştırılır. Benzer bir uyuşmazlık için şirket taşınmazının yetkisiz veya usulsüz devri yazısı da incelenebilir.
Mutlak ve nispi muvazaa
Mutlak muvazaada görünürdeki işlemle açıklanan hukuki sonuç gerçekte istenmez. Nispi muvazaada ise görünürdeki işlemin arkasında başka bir gerçek işlem bulunur. Tapuda satış gösterilip gerçekte bağış amaçlanması ikinci gruba örnektir. Görünürdeki işlemin geçersizliği yanında gizli işlemin kendi geçerlilik şartları da incelenir.
Taşınmaz devrine ilişkin resmî şekil, burada özellikle önem taşır. Gizli işlemin ispatlanması, onun bütün şekil ve geçerlilik koşullarını kendiliğinden yerine getirmez. TBK m.19’un gerçek iradeye yönelmesi, taşınmaz bağışının resmî şekil gereğini ortadan kaldırmaz. [1, 3]
İşlemin tarafı kendi muvazaasına dayanabilir mi?
Taraf muvazaası iddiasını bütünüyle imkânsız saymak doğru değildir. İşlemin tarafı da gerçek ortak iradenin farklı olduğunu ileri sürebilir; fakat bunu hangi delille ispatlayacağı ve TMK m.2 kapsamında hakkın kullanılış biçimi ayrıca önem taşır. “Kişi kendi muvazaasına hiçbir zaman dayanamaz” biçimindeki tek cümlelik kural, ispat ve dürüstlük incelemelerini birbirine karıştırır. [1, 2, 3]
Yazılı delil gereği
Taraflar arasındaki resmî veya yazılı işlem karşısında, görünürdeki işlemin gerçeği yansıtmadığı iddiası senede karşı ispat kurallarıyla birlikte değerlendirilir. Karşı belge, yazılı anlaşma, ikrar veya uygulanabilen diğer kanuni ispat yolları gündeme gelebilir. Yalnız aile üyelerinin “aslında bağıştı” demesi her durumda yeterli değildir. [2]
HMK m.200–203 kapsamındaki yazılı delil, delil başlangıcı ve istisnalar somutlaştırılmalıdır. Yakın akrabalık, senede karşı ileri sürülen bütün iddialarda otomatik tanık serbestisi yaratıyormuş gibi ele alınmamalıdır. Öte yandan geçerli bir delil başlangıcı veya diğer ispat olanağı varsa bunun da incelenmesi gerekir.
2025/5756 sayılı kararda neden ret sonucu çıktı?
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 08.12.2025 tarihli, E.2025/311, K.2025/5756 sayılı kararında, taşınmazın çıplak mülkiyetini torunlarına satış göstererek devreden kişi, gerçek amacının bağış olduğunu ileri sürmüştür. Bölge adliye mahkemesi uyuşmazlığı taraf muvazaası olarak değerlendirmiş; yazılı ispatın gerçekleşmemesi nedeniyle ret sonucu korunmuştur. Yargıtay kararı onamıştır. [4]
Dosyada davalıların kendi muvazaasına dayanamayacağı yönündeki savunması da bulunur. Ancak savunmadaki her cümle, mahkemenin bütün olaylara uygulanacak hukuk kuralı değildir. Bu kararı açıklarken taraf savunması, mahkemenin nitelendirmesi ve onama sonucu birbirinden ayrılmalıdır. Çıkarılacak pratik sonuç, gizli bağış iddiasının ve ardından ileri sürülen geri alma sebebinin ayrı kanıtlanması gerektiğidir.
Taraf muvazaası ile muris muvazaası neden ayrılır?
Muris muvazaasında, mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı belirli türdeki görünürde satış ve gizli bağış işlemleri tartışılır. İddia eden mirasçı, işlemin tarafı olan devredenle aynı konumda değildir. Miras hakkına dayanması, ispat ve talep kapsamını etkiler.
Buna karşılık malik hayattayken yaptığı işlemi kendisi tartışıyorsa, sırf ileride miras konusu olabilecek bir taşınmazdan söz edilmesi davayı muris muvazaasına dönüştürmez. Çocukların gelecekte mirasçı olma beklentisi de hayattaki malikin her tasarrufuna müdahale hakkı yaratmaz. Ehliyetsizlik, temsil veya başka bir mevcut hak iddiası varsa bunlar kendi koşullarıyla değerlendirilir.
Mirasbırakanın yaptığı görünürdeki her işlem de muris muvazaası değildir. Gerçek satış, açık bağış, inanç ilişkisi ve tenkise tabi kazandırma farklı hukuki sonuçlara yol açabilir. Mevcut muris muvazaası yazısı bu sınırları ayrıntılı ele aldığından, aynı içeriği burada yeniden çoğaltmak yerine doğru dava türünü ayırmak önemlidir.
İnançlı işlemle muvazaa arasındaki sınır
İnançlı işlemde hakkın gerçekten devri ve belirli koşullarda geri verme yükümlülüğü amaçlanabilir. Muvazaada ise görünürde açıklanan işlem veya onun niteliği gerçek ortak iradeyi yansıtmaz. “Tapuyu geçici olarak verdim” ifadesi bu nedenle her dosyada muvazaa anlamına gelmez.
Geri verme anlaşması, bir borcun ödenmesi veya başka bir amacın gerçekleşmesi üzerine tescil borcu doğuruyorsa inançlı işlem hükümleri değerlendirilir. Yazılı belge, muacceliyet ve zamanaşımı farklı önem kazanır. Başlangıçtan geçersizlik ile geçerli devirden sonra borca aykırılık ayrılmalıdır.
| Sorulacak soru | Muvazaa ihtimali | İnançlı işlem ihtimali |
|---|---|---|
| Devir sonucu gerçekten istendi mi? | Görünürdeki sonuç veya nitelik gerçekte istenmemiştir | Mülkiyetin devri gerçekten istenmiştir |
| Geri isteme neye dayanıyor? | Görünürdeki işlemin geçersizliği | Geri verme yükümlülüğünün ifası |
| Hangi zaman önemlidir? | Ortak iradenin işlem anındaki durumu | Anlaşma, koşul ve geri verme borcunun muacceliyeti |
| Temel delil sorunu nedir? | Görünürdeki işlemden farklı ortak irade | Geri devir anlaşması ve gerçekleşen koşul |
Alacaklının TBK m.19 davasında tapu kimin adına geçer?
Alacaklı, borçlu ile üçüncü kişinin danışıklı işlemi nedeniyle tahsilinin engellendiğini ileri sürebilir. Burada gerçek bir alacak, zarar ve danışıklı işlem bağlantısı araştırılır. Amaç her zaman taşınmazı davacı alacaklı adına tescil ettirmek değildir; alacağın tahsiline yönelik haciz ve satış yetkisi söz konusu olabilir. [5]
2026/932: Aciz belgesi ve hüküm sonucu ayrımı
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 16.02.2026 tarihli, E.2025/9160, K.2026/932 sayılı kararında, İİK m.277 ve devamı ile TBK m.19’a terditli dayanılan dava incelenmiştir. Daire, TBK m.19’a dayalı muvazaa iddiasının yalnız aciz belgesi yokluğu nedeniyle reddedilemeyeceğini belirtmiş; önce alacağın gerçekliğinin, ardından diğer şartların incelenmesini isteyerek kararı bozmuştur. İddia kanıtlanırsa alacaklıya, İİK m.283/1’in kıyasen uygulanmasıyla haciz ve satış yetkisi verilebileceğini açıklamıştır. [5]
Bu karar, alacaklı sıfatının kanıtlanmasının gereksiz olduğu anlamına gelmez. Ayrıca İİK’daki tasarrufun iptaliyle genel muvazaa davasının süre ve dava şartlarının aynı kabul edilemeyeceğini gösterir. Alacaklıya yönelik dava tasarımı, malikin kendi tapusunu geri istemesinden ayrı yapılmalıdır.
Hangi delil hangi iddiayı destekler?
Önce davacının işlemdeki konumu belirlenmelidir. İşlemin tarafı, onun hukuki halefi ve kendi hakkına dayanarak itiraz eden üçüncü kişi bakımından ispat değerlendirmesi farklılaşabilir. Özellikle mirasçının hangi hakka dayandığı açıkça yazılmalıdır. Sadece “mirasçıyım” demek bütün ispat kurallarını tek başına belirlemez.
| Delil | Olası katkısı | Dikkat edilmesi gereken sınır |
|---|---|---|
| Karşı belge veya yazılı anlaşma | Gerçek ortak iradeyi ortaya koyma | İmza, tarih, taşınmaz ve işlemle bağlantı |
| Banka ve ödeme kayıtları | Bedelin gerçekten verilip verilmediği | Ödeme eksikliği tek başına muvazaa değildir |
| Zilyetlik ve kullanım | Devir sonrası fiilî düzen | Kullanımın kira, intifa veya izinle sürmesi mümkün olabilir |
| Tanıklar | Doğrudan görülen anlaşma ve davranışlar | Davacının konumuna göre tanıkla ispat sınırları |
| Yazışmalar | Ortak amaç veya geri verme açıklaması | Aidiyet, tam bağlam ve hukuka uygun elde edilme |
Satış parasının devredene dönmesi veya görünürde ödeme sonrası aynı tutarın geri gönderilmesi araştırılabilir. Bununla birlikte para akışının başka bir borçtan kaynaklanma ihtimali de değerlendirilir. Delil, yalnız iddiayı destekleyen parça seçilerek değil, bütün işlem ilişkisi içinde okunmalıdır.
Üçüncü kişinin iyiniyeti ve ipotekler
Muvazaalı işlemle oluşan kayıt üzerinden sonradan ayni hak kazanan kişinin TMK m.1023 kapsamında korunması gündeme gelebilir. Bu kişi, görünürdeki anlaşmanın tarafı olan ilk alıcıyla aynı değildir. Sonraki kişinin işlem anında yolsuzluğu bilmesi veya bilmesi gerekmesi ayrı delillerle ortaya konulmalıdır. [3]
İpotek bakımından da ipoteği kuran işlem, hak sahibi ve kazanım tarihi incelenir. Bir satışın iptal edilmesi, taşınmaz üzerindeki her ayni hakkın kendiliğinden kalkması demek değildir. Davalı yapısı ve talep sonucu, iptali istenen her hak bakımından ayrı kurulmalıdır.
Süre, mahkeme ve geçici koruma nasıl belirlenir?
Muvazaaya dayalı geçersizlik iddiası, hileye ilişkin bir yıllık hak kullanma süresiyle aynı değildir. Buna karşılık sırf muvazaa sözcüğü kullanıldı diye bütün süre sorunlarının ortadan kalktığı kabul edilmez. Kadastro öncesi nedenler, sonraki kişinin korunması, bağımsız alacak talepleri ve talep edilen hukuki sonucun niteliği incelenir. [1, 3]
Malikin ayni hakkına dayalı tapu iptali uyuşmazlığında olağan görev asliye hukuk mahkemesinde, kesin yetki taşınmazın bulunduğu yerdedir. Alacaklının tahsil amaçlı davasında ise ayni hak davasına ilişkin sonuçlar otomatik uygulanmaz. Talebin niteliği görev, yetki ve geçici koruma aracını etkiler. [2, 5]
Tapunun geri alınmasının amaçlandığı dosyada yeniden devir tehlikesine karşı ihtiyati tedbir değerlendirilebilir. Alacaklının tahsil amaçlı davasında tedbir veya ihtiyati haciz incelemesi, ilgili dava türü ve güncel içtihatlara göre ayrıca yapılmalıdır. Bütün “muvazaa” davalarına tek tip koruma dilekçesi kullanılması doğru değildir.
Harç ve giderler dava konusu değer ve talep sonucuna göre belirlenir. Ayni hakka ilişkin hükümde kesinleşme ve güncel parsel bilgilerinin doğruluğu önemlidir. Alacaklının haciz ve satış yetkisi elde ettiği hüküm ise tapunun malik adına geri dönüşüyle aynı uygulama sürecine sahip değildir. [2]
İlgili konular için bağışlanan taşınmazın geri alınması ve hukuk davalarında tanık delili yazılarımıza ve tapu iptal ve tescil davaları sayfamıza da bakabilirsiniz.
Konunun ayrıntıları için ölünceye kadar bakma sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
Sonuç
Muvazaalı taşınmaz devrinde doğru başlangıç, davacının kim olduğunu, gerçek ortak iradenin ne olduğunu ve hangi hukuki sonucun istendiğini belirlemektir. Taraf muvazaasında yazılı ispat, muris muvazaasında mirasçının kendi hakkı, alacaklı davasında ise gerçek alacak ve tahsil amacı öne çıkar. Bu ayrımlar yapılmadan kullanılan genel “tapu iptal” başlığı, hem delil hem süre hem de hükmün uygulanması bakımından yanıltıcı olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda satış gösterilen bağış mutlaka iptal olur mu?
Hayır. Gerçek irade, gizli işlemin geçerlilik şartları, iddia edenin konumu ve ispat kuralları birlikte değerlendirilir.
Kendi yaptığım muvazaalı işlemi ileri sürebilir miyim?
Bu iddia bütünüyle imkânsız değildir. Ancak yazılı ispat ve dürüstlük kuralı gibi konular somut dosyada belirleyicidir.
Satış parasının ödenmemesi yeterli kanıt mıdır?
Tek başına her durumda yeterli değildir. Gerçek satışta ödeme borcuna aykırılık da söz konusu olabilir.
Akrabalar arasında tanık her zaman yeterli midir?
Hayır. Senede karşı ispat, delil başlangıcı ve uygulanabilen istisnalar incelenmelidir.
Malik hayattayken çocukları muris muvazaası davası açabilir mi?
Salt gelecekte mirasçı olma beklentisi bu özel dava hakkını doğurmaz. Varsa başka mevcut haklar ve ehliyet gibi meseleler ayrı değerlendirilir.
İnançlı işlem de muvazaa mıdır?
Her zaman değildir. Gerçek devir ve geri verme borcu içeren ilişkiyle başlangıçta görünürde kalan işlem farklı hukuki yapılardır.
Alacaklı davayı kazanırsa ev onun adına mı geçer?
TBK m.19’a dayalı tahsil amaçlı davada sonuç, koşullarına göre haciz ve satış yetkisi olabilir. Davacı alacaklı adına tescil otomatik sonuç değildir.
Sonraki alıcının tapusu da mutlaka iptal edilir mi?
Hayır. Sonraki kişinin sicile güveni ve iyiniyeti ayrı değerlendirilir.
Kaynakça
1 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.19, 28, 39, 237 ve 288.
2 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 12, 26, 33, 190, 199–203, 367 ve 389–397.
3 — 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.2–3, 706 ve 1023–1025.
4 — Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 08.12.2025, E.2025/311, K.2025/5756, karar metni; taraf muvazaası ve ispat.
5 — Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 16.02.2026, E.2025/9160, K.2026/932, karar metni; TBK m.19, İİK m.277 ve 283/1 ayrımı.