Aşağıdaki sorular kiracının tahliye sebepleri, kira artışı uyuşmazlıkları ve ihtar ile tebligatın geçerliliği konularında genel bir çerçeve sunar. Somut olayda süreler, belgeler ve yürürlükteki düzenlemeler ayrıca değerlendirilir.
6 sorudan 1–6 gösteriliyor
Kiracı hangi hukuki sebeplerle tahliye edilebilir?
Kiracının tahliyesi ancak kanunda öngörülen bir sebep ve bu sebebe uygun usulle mümkündür; ev sahibinin tek taraflı istemi yeterli değildir.
Kira bedelinin ödenmemesi, gerçek ihtiyaç, yeniden inşa veya imar, kanuna uygun tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresi birbirinden farklı hukuki şartlara tabidir. TBK m.315, m.347, m.350 ve m.352 başlıca dayanaklardandır. Her tahliye iddiası için ihtar gerekip gerekmediği, dava veya icra yolu, uygulanacak süre ve deliller ayrı ayrı belirlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuk ve ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası ayrıca değerlendirilir. Kiracının tahliye taahhüdü imzaladığı tarihin ve taşınmazın tesliminin uyuşmazlığa etkisi özellikle incelenmelidir.
Kira artışı uyuşmazlığında uygulanacak kurallar nasıl belirlenir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışının temel ölçütü TBK m.344’tür; yenileme tarihi, TÜFE on iki aylık ortalama oranı ve sözleşme süresi önemlidir.
TBK m.344, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla ilişkilendirir. Bununla birlikte taraflar arasındaki artış şartı, sözleşme tarihi, beş yıllık kira dönemi ve hâkimin kira bedelini belirlemesi gibi olasılıklar ayrı değerlendirilir. Bir dönem uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı, 2026 yılının genel ve sürekli kuralı gibi sunulmamalıdır. Kira tespit davası ile aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama birbirinden farklı hukuki kurumlardır. Ayrıca yeni malik, yabancı para üzerinden kira ve özel hükümler söz konusuysa analiz değişebilir. Gerçek yenileme ayı için açıklanan resmî TÜFE verisi esas alınmalıdır.
Kiracıya yapılan ihtar ve tebligatın geçerliliği neden önemlidir?
İhtarın içeriği ve usulüne uygun tebliği, kiracının temerrüdünün doğması ve bazı tahliye sebepleri bakımından belirleyici olabilir.
TBK m.315 kapsamında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle verilen ihtarda, kira borcunun, tanınan sürenin ve yasal sonuçların belirgin olması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunun öngördüğü asgari süreye uyulup uyulmadığı incelenir. TBK m.352/2’deki iki haklı ihtar iddiasında ise ihtarların kira dönemleri, haklılığı ve ispatı önemlidir. Noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü posta veya elektronik tebligat kaydının hukuki etkisi tebliğin usulüne bağlıdır. Gönderilen fakat usulüne uygun tebliğ edildiği kanıtlanamayan ihtar üzerine koşulların kendiliğinden gerçekleştiği kabul edilmemelidir. İhtar ve dava süreleri, sözleşmenin türüne ve somut olaya göre birlikte hesaplanmalıdır.
Kiracı her yıl TÜFE oranında artışı kabul etmek zorunda mıdır?
Kira artışı TBK m.344 ve sözleşme hükümlerindeki emredici sınırlarla belirlenir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış anlaşmaları için on iki aylık TÜFE ortalaması üst sınırı ve beş yılı aşan sözleşmelerde kira tespit rejimi ayrı değerlendirilir. Geçmişteki geçici sınırların bugün otomatik sürdürülmemesi gerekir.
Kira ödemesi banka yerine elden yapılmışsa nasıl ispat edilir?
Elden ödeme iddiası hukuki ve vergiye ilişkin ispat sorunları doğurabilir.
Makbuz, imzalı belge, taraf yazışmaları ve kira sözleşmesi incelenir. Bankadan ödeme ve belgelendirme yükümlülükleri ayrıca değerlendirilmeli; yalnız sözlü beyana güvenilmemelidir.
Yeni malik kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?
Hayır; yeni malikin ihtiyaç sebebine dayalı tahliye talebi kanuni bildirim ve dava koşullarına tabidir.
TBK m.351 uyarınca edinim tarihinden sonra bildirim ve dava takvimi önemlidir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ile mevcut sözleşme hükümleri ayrı değerlendirilmelidir.