Aşağıdaki sorular inşaat sözleşmesinde teslimin ispatı, eksik ve ayıplı imalat, arsa payı karşılığı inşaatta gecikme konularında genel bir çerçeve sunar. Somut olayda süreler, belgeler ve yürürlükteki düzenlemeler ayrıca değerlendirilir.
6 sorudan 1–6 gösteriliyor
İnşaat sözleşmesinde teslimin gerçekleştiği nasıl ispatlanır?
Teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği, sözleşmenin kabul ölçütleri ile objektif ve denetlenebilir kayıtlar üzerinden belirlenir.
İnşaat işinde fiilî kullanım, anahtar verilmesi veya fotoğraf tek başına her zaman sözleşmeye uygun teslimin kanıtı değildir. Proje, teknik şartname, yapı kullanım izni gerekip gerekmediği, geçici/kesin kabul hükümleri, teslim tutanağı ve giderilmemiş eksikler birlikte incelenir. Teslimin hangi tarihte ve hangi kapsamda yapıldığını ileri süren tarafın ispat yükü usule göre belirlenir. Hakediş ve son ödeme yapılmış olması da tek başına tüm eksik veya ayıpların kabul edildiğini göstermeyebilir.
Eksik veya ayıplı imalat karşısında hangi haklar değerlendirilebilir?
Eksik iş ile ayıplı iş farklıdır; talep hakkı sözleşmeye, ayıbın niteliğine ve bildirim koşullarına göre belirlenir.
Eksik iş, kararlaştırılan edimin tamamlanmamış olmasını; ayıplı iş ise yapılan işin sözleşmeye veya beklenen niteliklere uygun olmamasını ifade eder. İş sahibinin dönme, bedel indirimi, onarım ve zarar tazmini gibi haklarının koşulları farklı olabilir. Açık ve gizli ayıplar, muayene ve bildirim yükümlülükleri ile zamanaşımı ayrıca incelenmelidir. Keşif, fotoğraf, teknik rapor, hakediş ve kabul tutanakları incelemenin temel belgeleridir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme nasıl ele alınır?
Gecikmede başlangıç ve bitiş tarihleri, ek süreler, taraflara yüklenen yükümlülükler ve cezai şart ayrı hesaplanmalıdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ruhsat alma, yer teslimi, projelendirme, inşaata başlama ve bağımsız bölümlerin teslim süreleri ayrı yükümlülükler olabilir. Müteahhide atfedilebilen gecikme ile idari engel veya arsa sahibinden kaynaklanan gecikme birbirinden ayrılır. Gecikme tazminatı, cezai şart, kira kaybı, teminatların kullanılması, fesih ve tapu devri taleplerinin birlikte ileri sürülme koşulları sözleşme hükümlerine göre incelenmelidir.
Yapı kullanma izin belgesi olmadan inşaat teslim edilmiş sayılır mı?
Her sözleşmede aynı sonuç doğmaz; teslim şartları ve eserin kullanım amacına uygunluğu değerlendirilir.
Sözleşmede iskân belgesinin teslim koşulu yapılıp yapılmadığı, fiilî kullanma, eksik işler ve idari engeller birlikte incelenir. Anahtarın verilmesi tek başına bütün sözleşmesel edimlerin tamamlandığını göstermeyebilir.
Ayıplı inşaatta yükleniciye ihtar göndermek gerekli midir?
Ayıbın türüne ve TBK ile sözleşme hükümlerine göre gözden geçirme ve bildirim yükümlülükleri önem taşır.
Açık ve gizli ayıbın öğrenilmesi, ihbarın zamanı, fotoğraf, uzman incelemesi ve giderim girişimleri belgelenmelidir. Ağır kusur ve gizleme iddiaları kanuni süreleri etkileyebilir.
İnşaat sözleşmesi feshedilince arsa tapuları otomatik geri döner mi?
Hayır; fesih veya dönmenin etkisi, sözleşmenin türü ve yapılmış tapu devirleri ayrıca incelenir.
Arsa payı karşılığı sözleşmede resmî şekil, yüklenicinin ifa düzeyi, üçüncü kişilerin hakları ve tasfiye talepleri belirleyicidir. Tapu iptali ve tescil, bedel veya tazminat talepleri doğru taraflara yöneltilmelidir.