1. Правовое основание и правовая природа запрета повторной сдачи в аренду
Статья 355 Турецкого закона об обязательствах № 6098 устанавливает особый механизм санкций, защищающий арендаторов от необоснованных оснований для выселения. Цель этой нормы — не ограничивать право собственности собственника, а обеспечить добросовестность заявления «мне нужно это жильё» и предотвратить злоупотребление правом (статья 2 Турецкого гражданского кодекса (TMK)).
Сфера применения: Этот запрет действует только в отношении аренды жилых помещений и крытых нежилых помещений. Он не распространяется на поля, земельные участки и помещения, предназначенные для временного использования сроком менее шести месяцев. Кроме того, данное правило относительно императивно: условия, включённые в договор аренды с самого начала и гласящие, что «арендатор отказался от компенсации по статье 355 TBK», юридически недействительны.
2. По каким основаниям выселения действует трёхлетний запрет?
Запрет возникает не при каждом выезде. Он применяется только к следующим особым законным способам выселения:
- Потребность арендодателя (наймодателя) или родственников, определённых законом (супруг, потомки, предки), в жилом помещении или рабочем месте (статья 350, часть 1 TBK)
- Потребность нового собственника в жилом помещении или рабочем месте (статья 351 TBK)
- Реконструкция или градостроительные работы на участке (существенная перестройка) (статья 350, часть 2 TBK)
Ключевое различие: В случаях, когда арендатор не платит арендную плату (просрочка), подписывает обязательство об освобождении помещения, истёк максимальный десятилетний срок продления или договор прекращён по двум обоснованным уведомлениям, положение статьи 355 TBK (трёхлетний запрет повторной сдачи в аренду) не применяется.
3. Главное условие для компенсации: судебное решение и исполнение
Чтобы прежний арендатор получил годовую компенсацию, решающее значение для исхода дела имеет то, каким образом было освобождено помещение. Кассационный суд толкует выражение закона «когда он добился освобождения» очень узко.
Может ли арендатор, съехавший после официального уведомления, требовать компенсацию?
Нет. Согласно актуальной практике Кассационного суда, арендатор не может требовать эту компенсацию, если он освободил жильё до начала любого судебного разбирательства после того, как арендодатель нотариальным уведомлением написал: «Мой сын приедет, освободите жильё, иначе я подам иск».
Актуальная позиция 3-й гражданской палаты Кассационного суда (взгляд на 2025–2026 годы)
3-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi) в решении от 24.06.2025, E. 2024/3099, K. 2025/3540 (и в особом мнении к этому решению) очень чётко обозначила границы текущей практики. В деле решение о выселении вступило в законную силу, было возбуждено исполнительное производство, и исполнительный документ был вручён арендатору. Арендующая компания сама передала ключ, чтобы сотрудники исполнительной службы не приходили в помещение и не повредили её деловой репутации. Большинство судей Кассационного суда отклонило иск, поскольку принудительное выселение силами судебных приставов (icra memuru marifetiyle) фактически не состоялось.
(В особом мнении указывалось, что вступившее в законную силу решение и исполнительный документ уже сделали выселение обязательным, а выезд арендатора не может считаться добровольным.)
Практическая стратегия: Чтобы арендатор не утратил своё право, при неблагоприятном исходе иска о выселении он должен передать ключ не арендодателю лично, а путём заявления в исполнительное производство (İcra Müdürlüğü), по которому проводится выселение, с занесением этого заявления в протокол (tutanak).
4. Когда начинается трёхлетний срок и что такое исключение «веской причины»?
Трёхлетний срок запрета повторной сдачи в аренду начинается не с даты судебного решения, а с даты, когда арендатор фактически освободил и передал недвижимость.
Исключение веской причины: Если арендодатель сдаёт жильё другому лицу в течение трёх лет после освобождения, как правило, он выплачивает компенсацию. Однако выражение «без веской причины» в тексте статьи 355 TBK даёт арендодателю возможность защиты. Веской причиной должны быть обстоятельства, возникшие позднее, не предвидимые и не связанные с виной арендодателя.
- Обстоятельства, которые могут быть приняты: внезапная смерть сына или дочери, имевших потребность, неожиданное обязательное назначение на службу либо состояние жилья, непригодного для проживания в тот момент из-за тяжёлой болезни.
- Обстоятельства, которые не будут приняты: причины, зависящие от собственной воли арендодателя, например «сын передумал ехать за границу», «я не сломал стену между магазинами» или «у меня возникли финансовые трудности». (Кассационный суд, 6-я гражданская палата, E. 2015/7078)
5. Размер, налогообложение и объём компенсации
Каков размер компенсации?
Согласно статье 355 TBK компенсация не может быть меньше общей суммы одной годовой арендной платы, уплаченной прежним арендатором в последнем арендном году. Пример: Если в последнем году арендатор платил 30 000 TL в месяц, законный минимум компенсации, который можно требовать, составляет 360 000 TL. Сумма, за которую новый арендатор снимает жильё (например, 50 000 TL), не меняет расчёта минимальной компенсации.
Можно ли требовать больше годовой суммы?
Да, эта сумма является нижним пределом. Если арендатор подтвердит конкретными счетами и документами расходы на переезд, комиссию, уплаченную за новое жильё, возможную упущенную выгоду от бизнеса или обязательные расходы на ремонт, он может требовать компенсацию, превышающую годовую арендную плату.
Налогообложение компенсации (налогово-правовой аспект)
Компенсация, выплачиваемая арендодателем, не является «доходом от аренды». Поскольку это выплата, возмещающая уменьшение имущества арендатора или устраняющая нарушение договора, она освобождается от подоходного налога в рамках Закона о подоходном налоге № 193 (GVK); при этом не нужно начислять удержание налога у источника (stopaj) или KDV.
6. Компетентный суд, обязательная медиация и процессуальные изменения
Компетентный суд
По всем требованиям и искам о компенсации, вытекающим из арендных отношений, независимо от размера суммы, компетентным судом является мировой суд по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi).
Обязательная медиация и критические тактики
С 1 сентября 2023 года перед подачей иска по арендным спорам обязательно обращение к медиации. Практическая стратегия: В ходе медиации арендодатели иногда пытаются уйти от ответственности, передавая (продавая) недвижимость другому лицу. Притворная сделка (muvazaa) не устраняет ответственность по статье 355 TBK. В протоколе медиации арендатор должен чётко сформулировать своё требование (например: не менее одной годовой арендной платы + убытки от переезда + законные проценты) и потребовать, чтобы датой начала начисления процентов считалась «дата заключения нового договора аренды».
Изменение статьи 107 Закона о гражданском судопроизводстве № 6100 (HMK) в 2026 году
Законом № 7589, вступившим в силу 31.07.2026, статья 107 Закона о гражданском судопроизводстве № 6100 (HMK) (иск о неопределённом требовании) отменена. Такие иски теперь должны подаваться как частичный иск (статья 109 HMK). Стратегия однократного увеличения размера требования до завершения исследования должна строиться адвокатами с учётом этой новой процедуры.
7. Положение статьи 355 TBK в судебных решениях
Индивидуальная жалоба в Конституционный суд (AYM)
Хотя арендодатель в рамках права собственности (статья 35 Конституции) вправе использовать недвижимость по своему усмотрению, Конституционный суд, руководствуясь принципом социального правового государства, считает законные ограничения, защищающие слабую сторону — арендатора, при выселении из жилых и нежилых помещений, такие как трёхлетний запрет, соразмерными и соответствующими Конституции.
Бремя доказывания и решения региональных апелляционных судов (BAM)
Региональные апелляционные суды (BAM) не считают скриншоты объявлений на сайтах недвижимости (например, sahibinden.com) сами по себе достаточным доказательством того, что жильё сдано третьему лицу. Сильные доказательства:
- Истребование судом записей о регистрации по месту жительства (e-Devlet, отдел учёта населения) лица, въехавшего в помещение.
- Запрос в соответствующих учреждениях сведений о том, на чьё имя и когда были оформлены абонементы на умные счётчики воды, электроэнергии и природного газа.
- Реестр взносов на содержание дома (дворовой/домовой управляющей компании).
8. Практический контрольный список: что делать и чего избегать
✅ Что следует делать:
- После завершения иска о выселении передайте ключ путём составления протокола по исполнительному производству, а не лично.
- После выезда регулярно в течение трёх лет проверяйте состояние недвижимости (объявления о сдаче, абонементы на коммунальные услуги).
- Обратитесь к медиации в течение 2 лет с момента, когда вы узнали, что жильё сдано снова (или что в него въехал новый арендатор) (во избежание риска истечения срока исковой давности).
- Сохраняйте чеки и счета за расходы, понесённые при переезде (перевозка, покраска, комиссия), оформленные на ваше имя.
❌ Чего следует избегать:
- Не освобождайте жильё в расчёте на то, что потом сможете подать иск о компенсации только потому, что пришло нотариальное уведомление или было отправлено сообщение в WhatsApp «мой сын женится». (Ваш иск будет отклонён по процессуальным основаниям.)
- Не освобождайте жильё на основании «ikale (bozma) sözleşmesi» или обязательства об освобождении помещения, подписанного сторонами до завершения судебного процесса. Запрет повторной сдачи в аренду (статья 355 TBK) не применяется к выселениям, основанным на обязательстве об освобождении помещения.
Подробнее см. нашу статью о иске о выселении по причине потребности.
Заключение
Если арендодатель, добившись выселения арендатора по причине потребности, сдаёт жильё другому лицу, турецкое обязательственное право связывает с этим серьёзную санкцию в виде компенсации. Однако не менее важно добиваться своего права надлежащим процессуальным путём. При «добровольном» выселении без прохождения судебной и исполнительной стадий путь к компенсации закрыт. Поэтому процесс следует вести с самого начала по стратегии адвоката, специализирующегося на недвижимости.
Для правовой оценки: Чтобы оценить, соответствует ли ваше дело условиям статьи 355 TBK, а также проанализировать решение о выселении и новый процесс аренды, вы можете обратиться в юридическое бюро Güneş & Güneş.
Конфиденциальность и отказ от ответственности: Настоящая статья подготовлена в целях общего информирования с учётом академических работ и практики Кассационного суда в соответствии с действующим на 2026 год законодательством. Каждый правовой спор различается в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Перед совершением любых юридических действий рекомендуем получить правовое заключение, относящееся к вашему делу.