Продажа недвижимости, арестованной за налоговый долг, является действием, отдельным от платёжного приказа и решения об аресте. Отмена (fesih) торгов по недвижимости, проведённых налоговой инспекцией в соответствии с Законом № 6183, требуется путём подачи жалобы в суд по исполнительным делам по месту нахождения недвижимости. Статья 99 Закона устанавливает, что вручение уведомления о торгах заинтересованному лицу является началом семидневного срока для обращения. Это специальное правило не следует путать с общими описаниями сроков, которые используются для всех исполнительных торгов.
Собственнику недвижимости необходимо прежде всего определить, какое действие он оспаривает: сам долг, личная ответственность, арест, оценка, подготовка к продаже и состоявшиеся торги — это разные правовые вопросы. Требование об отмене торгов само по себе не возобновляет пропущенные сроки подачи исков против предыдущих действий. В то же время существенные нарушения закона в деле об исполнении и продаже должны рассматриваться в рамках надлежащего способа защиты.
Чем налоговый арест отличается от отмены торгов по недвижимости?
Арест, наложенный для взыскания налоговой задолженности, является мерой принудительного исполнения, подготавливающей продажу имущества. Незаконность ареста и незаконность торгов, проведённых комиссией по продаже, — не одно и то же требование. Наличие иска против ареста в налоговом суде само по себе не устраняет торги, проведённые позднее.
Какой судебный путь избрать, определяется действительным характером действия. Обращение в административные суды против действия налоговой инспекции по взысканию и жалоба об отмене торгов, подаваемая в суд по исполнительным делам по статье 99 Закона № 6183, не могут заменять друг друга. Недостаточно и того, чтобы заголовок заявления гласил «отмена продажи»; необходимо ясно указать запрашиваемый результат и оспариваемое решение.
| Рассматриваемое действие | Основное содержание проверки | На что обратить внимание при обращении |
|---|---|---|
| Платёжный приказ | Долг, вручение уведомления и ответственность | Имеет собственный специальный срок для иска |
| Налоговый арест | Основание и объём ареста | Налоговое судопроизводство и временная защита оцениваются отдельно |
| Подготовка к продаже | Стоимость, объявление, условия и уведомление | Проверяется, может ли действие быть самостоятельным предметом иска |
| Состоявшиеся торги по недвижимости | Законность торгов | Специальный порядок отмены по статье 99 Закона № 6183 |
Подаётся ли жалоба в тот же суд при продаже, проводимой SGK?
Основной предмет этой статьи — продажа недвижимости, проводимая налоговой инспекцией. При исполнительных производствах по Закону № 6183, которые ведёт SGK, важно специальное правило о подсудности в статье 88 Закона № 5510. В разделе 21.10 Циркуляра SGK № 2024/12 для исков об отмене торгов по недвижимости учреждения указан суд по трудовым делам. Суд не следует выбирать, не выяснив, какое учреждение провело торги. Продажа специальным исполнительным управлением также не тождественна продаже налоговой инспекции.
Как исчисляется семидневный срок для отмены торгов?
Прямое положение статьи 99 Закона № 6183 исходит из вручения уведомления о торгах заинтересованным лицам. Дата торгов, составление решения о торгах, объявление и вручение уведомления заинтересованному лицу — отдельные записи. Сначала следует получить решение о торгах и документ о вручении; необходимо установить, кому, по какому адресу и каким порядком направлено уведомление. При электронном вручении нельзя смешивать даты поступления в систему, прочтения и юридического признания уведомления врученным.
При исчислении срока совместно рассматриваются день начала, случай, когда последний день приходится на выходной, и применимые процессуальные нормы. Если заявляется о ненадлежащем вручении, необходимо документально подтвердить, как лицо узнало о торгах; нельзя игнорировать возможность того, что вручение может быть признано действительным. Ожидание с мыслью «вручение ненадлежащее, срок вообще не начинается» небезопасно. Дело следует подготовить в момент, когда стало известно решение о торгах.
Подача в налоговую инспекцию заявления об отмене продажи не заменяет обращение в суд по исполнительным делам. Переговоры с администрацией, обсуждение платежей или ожидание документов сами по себе не продлевают специальный семидневный срок. При обращении сведения о деле следует также сообщить подразделению, осуществляющему продажу, чтобы на стадии регистрации учитывалось, что в суд обращались.
Какие нарушения закона рассматриваются при отмене торгов?
Требование об отмене не должно основываться только на утверждении «моё имущество продано дёшево». Необходимо объяснить, какое императивное правило было нарушено при продаже и как это повлияло на участие, конкуренцию, цену или права заинтересованного лица. Не каждый формальный недостаток имеет одинаковый вес; оцениваются также статус заявителя, его правовой интерес и заявление о конкретном ущербе.
Недостатки объявления, вручения уведомлений и условий продажи
В объявлении о продаже характер недвижимости, её местоположение, правовое положение или условия торгов могут быть указаны неверно. Различия между условиями продажи и объявлением могут привести к тому, что участники предлагают цену, исходя из разной информации. Объём объявления, способ его опубликования и установленные законом сроки следует рассматривать вместе с уведомлениями, которые необходимо было направить заинтересованным лицам.
Для таких утверждений необходимы образец объявления, записи о публикации, редакция условий продажи на дату торгов, запись в реестре прав на недвижимость и документы о вручении. Позднее изменённая интернет-страница сама по себе может не доказывать объявление в день торгов. Против возражения администрации «необходимое объявление сделано» следует конкретизировать, какая обязанность не была выполнена.
Оценка стоимости и действительные характеристики недвижимости
Градостроительный статус недвижимости, разрешение на строительство, фактическая площадь использования, структура долевой собственности, обременения и рыночные условия на дату оценки оцениваются в совокупности. Расхождение между объявленным предметом продажи и оценённым имуществом, неверная площадь или выбор неверных аналогов может быть поставлено в центр проверки.
Однако запрашиваемая цена в актуальном объявлении о недвижимости не является убедительным доказательством рыночной стоимости на более раннюю дату. Техническое возражение следует готовить, исходя из метода в отчёте об оценке, а также даты и сопоставимости аналогичных продаж (emsal). Предыдущие уведомления и возможности обращения, касающиеся оценки, также должны быть показаны в деле; не следует полагать, что любое возражение против оценки будет выслушано без ограничений после торгов.
Запрет на участие в торгах и нарушение конкуренции
Закон № 6183 содержит правила о лицах, которые не могут участвовать в торгах, и о порядке торгов. Утверждения о прямом или косвенном участии запрещённого лица, о действиях, препятствующих участникам, и о том, что процесс подачи предложений не отражал действительность, должны опираться на конкретные документы. Рассматриваются протокол торгов, список участников, записи об обеспечительных взносах и, если есть, законно полученные электронные записи.
Близость или знакомство сами по себе не доказывают злоупотребления. Напротив, значение могут иметь взаимно подтверждающие записи о платежах, документы, показывающие согласованные действия, и противоречия в протоколе. Подача заявления о преступлении не заменяет обращение об отмене торгов и не сохраняет короткий срок для жалобы.
Как остановить продажу или регистрацию права?
Если защита требуется до торгов, следует рассмотреть временную защиту в судебном порядке, соответствующем характеру существующего ареста или действия по продаже. После проведения торгов приобретает значение порядок регистрации по статье 99: уведомление о регистрации в реестре прав на недвижимость не должно направляться до истечения срока для жалобы, а при подаче жалобы — без учёта её исхода.
Эта защита не означает «я подал обращение, поэтому все действия автоматически аннулированы». Дату и объём обращения и судебные решения следует сообщить взыскивающему органу, а состояние записей в реестре — отслеживать. Если имеется отдельное решение о приостановлении исполнения или об обеспечительной мере, необходимо ясно указать, к какому действию оно относится.
Какие документы должны быть в деле для обращения?
Решение о торгах и документ о вручении стоят на первом месте. К ним добавляются платёжный приказ, записи об аресте, решение о продаже, отчёт об оценке, условия продажи, объявление, протоколы торгов и сведения об обременениях из реестра. Представляются также документы, показывающие статус заявителя как собственника, сособственника, правообладателя или иного заинтересованного лица.
В заявлении не следует ограничиваться ходатайством об истребовании всего дела. Каждое утверждение по возможности должно быть связано с определённой записью. В отношении документа, находящегося в учреждении, ходатайство об истребовании подаётся с указанием его названия, даты и того, какое нарушение закона он должен объяснить. Просительная часть должна быть чётко сформулирована в отношении отмены торгов, необходимой временной защиты и расходов.
Устраняет ли решение об отмене торгов и сам долг?
Нет. Решение об отмене относится к результату действия по торгам; оно не означает, что налоговый долг и арест в любом случае прекращаются. Повторная продажа, исправление прежних подготовительных действий, возврат уплаченной покупателем суммы и устранение положения с регистрацией отслеживаются в зависимости от объёма решения.
В случае отклонения обращения порядок обжалования следует определять, рассматривая в совокупности дату решения, применимые специальные и общие процессуальные положения, переходные положения и денежные пределы. Формулировки о порядке обжалования и денежных пределах в старых сборниках закона не следует использовать, не выяснив действующий режим. Требование покупателя на торгах о возврате цены или о потере стоимости денег также требует оценки, отдельной от требования должника об отмене.
Заключение
При продаже недвижимости, арестованной за налоговый долг, эффективная правовая защита зависит от того, чтобы оспаривать надлежащее действие в надлежащем суде и в установленный для него срок. Специальный семидневный срок, связанный с вручением уведомления о торгах заинтересованному лицу, следует рассматривать вместе с записями об уведомлении в деле о продаже; основания для отмены следует подкреплять конкретными документами. Иск по аресту, жалобу на торги и стадию регистрации права необходимо отслеживать по отдельности.
Связанные материалы: Возражение против налогового платёжного приказа: иск об отмене, сроки и приостановление исполнения; Как снять электронный арест за налоговый долг? Блокировка счёта и судебные средства защиты; Арест дома, земельного участка и автомобиля за налоговый долг: иск об отмене и снятие ареста; Иск об освобождении имущества от ареста при налоговом аресте: как снять арест с чужого имущества?.
Часто задаваемые вопросы
Оспариваются ли торги по недвижимости, проведённые налоговой инспекцией, в налоговом суде?
Для отмены состоявшихся торгов статья 99 Закона № 6183 предусматривает порядок жалобы в суд по исполнительным делам по месту нахождения недвижимости. Отмена ареста — это другое. Раздел «Чем налоговый арест отличается от отмены торгов по недвижимости?» объясняет это различие. Соответствующее пояснение
Начинается ли семидневный срок со дня торгов?
Статья 99 Закона № 6183 исходит из вручения уведомления о торгах заинтересованному лицу. Необходимо проверить порядок вручения и конкретные даты. См. раздел «Как исчисляется семидневный срок для отмены торгов?» Соответствующее пояснение
Достаточно ли низкой цены самой по себе для отмены торгов?
Не всякое утверждение о низкой цене автоматически влечёт отмену. Рассматриваются метод оценки, условия продажи, конкуренция и конкретное нарушение закона. Раздел «Оценка стоимости и действительные характеристики недвижимости» даёт пояснение. Соответствующее пояснение
Если торги отменят, спишется ли мой налоговый долг?
Нет. Отмена торгов и прекращение налогового долга — разные последствия. Это объяснено в разделе «Устраняет ли решение об отмене торгов и сам долг?» Соответствующее пояснение
Источники
- Закон № 6183 о порядке взыскания публичных долгов (Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun), в особенности ст. 77 и 90–99. Ссылка на действующую редакцию
- Министерство казначейства и финансов, историческая редакция Закона № 6183; в особенности положения статьи 99 о вручении, жалобе и регистрации. Не используется самостоятельно для прежних способов обжалования и денежных пределов
- SGK, Циркуляр № 2024/12 от 14.08.2024, раздел 21.10; специальное разграничение подсудности для продаж учреждения. Текст учреждения, опубликованный TÜRMOB
- Закон № 5510 о социальном страховании и общем медицинском страховании, ст. 88; Закон № 2004 об исполнительном производстве и банкротстве и соответствующие процессуальные положения