Городская реновация

• Проверка записи в земельном реестре, долей земельного участка, статуса поэтажной собственности или сервитута этажной собственности (kat irtifakı) и права на обращение до определения аварийного здания
• Сопровождение процесса, в котором определение проводится организацией, лицензированной Управлением по городской трансформации (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı)
• Организация правовой и технической проверки отчёта об определении аварийного здания
• Проверка идентификационного номера здания, отчёта, уведомления в земельный реестр и пометки об аварийном здании
• Определение путей обжалования определений аварийных зданий, которые считаются не соответствующими фактам или законодательству
• Оценка доводов о недостаточном обследовании, образцах, несущей системе, данных или расчётах совместно с техническими экспертами

Определение аварийного здания проводится не на основе правового мнения, а компетентными организациями по действующим техническим правилам. Адвокатская услуга включает полномочия, уведомление, сроки, правовые последствия отчёта, подготовку технического возражения и, когда спор необходимо передать в административные суды, ведение судебного процесса.

• Проверка объявления в канцелярии мухтара (старосты квартала), уведомления в e-Devlet, протокола, вывешенного на здании, и других уведомлений
• Подготовка технического возражения против определения аварийного здания в установленный срок и подача его в компетентный орган
• Выявление правовых и технических недостатков, на которых основывается рассмотрение технической комиссией
• Оценка условий иска об отмене в связи с отклонением возражения или актами, которые сразу становятся окончательными
• Подготовка в конкретном деле ходатайства о приостановлении исполнения в случаях, когда существует вероятность труднопоправимого ущерба
• Ведение апелляционного производства и, при наличии условий, кассационного производства

Техническое возражение против определения аварийного здания может быть подано в течение пятнадцати дней с последнего дня объявления в соответствующей канцелярии мухтара. Поскольку срок обращения в суд по административным актам, принятым в рамках Закона № 6306, в отличие от общего срока может составлять тридцать дней, дату уведомления или объявления необходимо определять отдельно для каждого акта.

• Проверка уведомлений о выселении и сносе с точки зрения процедуры и сроков
• Определение правового положения собственников, арендаторов и фактических пользователей здания
• Сопровождение разрешения на снос, выселения из здания и отключения таких услуг, как электричество, вода и природный газ
• Правовые обращения по поводу выселения или сноса, осуществляемых администрацией
• Споры о возложении расходов на снос на собственников и их взыскании как публичного требования
• Действия по передаче и фиксации в отношении общих зон, обособленных помещений и движимого имущества
• Обеспечение доказательств перед сносом, фиксация существующего здания и обособленных помещений

После вступления определения аварийного здания в силу собственникам может быть предоставлен срок для выселения и сноса. Если снос не произведён в течение срока, это может привести к отключению инженерных коммуникаций, выселению из здания и его сносу администрацией и взысканию расходов с собственников пропорционально их долям.

• Обеспечение проверки экспертами технической пригодности здания для усиления
• Оценка проекта усиления, разрешения и условий выполнения
• Рассмотрение споров между собственниками помещений о решении об усилении
• Процессы установления и судебные процессы о необходимости или осуществимости усиления
• Подготовка договора подряда, технического задания, обеспечения и положений о контроле для работ по усилению
• Действия по снятию пометки об аварийном здании в записи земельного реестра после завершения усиления

Вариант усиления не следует определять только сравнением затрат. Техническое состояние здания, градостроительные права, условия принятия решений по поэтажной собственности, возможность получения разрешения, утрата возможности пользования и долгосрочная безопасность должны оцениваться вместе.

• Проверка списка собственников и долей земельного участка по записям земельного реестра
• Созыв собрания, повестка, передача предложений и составление протокола собрания
• Правовой контроль решений собственников о выборе подрядчика, новой реализации, проекте и договоре
• Расчёт кворума для принятия решения на основе долей земельного участка
• Надлежащее уведомление собственников, не присоединившихся к решению, о решении и условиях соглашения
• Разрешение споров о ненадлежащем созыве, неполной информации, представительстве без полномочий, доверенностях, подписях и большинстве
• Иски и защита по вопросу действительности решений собственников

При решении о повторной оценке по Закону № 6306 определяющей является воля совладельцев, представляющих более половины долей в соответствующем объекте недвижимости. Предварительная попытка добиться единогласия не считается обязательной предварительной стадией. Созыв собрания, кворум, подписанный протокол и уведомление не присоединившихся к решению собственников о предложении завершаются отдельно.

• Определение собственников, не присоединившихся к решению абсолютного большинства, и размеров их долей
• Уведомление о решении и условиях соглашения через нотариуса, объявление в канцелярии мухтара и иными предусмотренными законом способами
• Подготовка дела по заявлению о продаже долей или правовая проверка заявления
• Экспертная проверка рыночной стоимости, определённой Комиссией по определению стоимости (Bedel Tespiti Komisyonu)
• Сопровождение аукциона, участия, обеспечения, оплаты и регистрации в земельном реестре
• Оценка условий иска об отмене продажи или административных актов, предшествующих продаже
• Проверка доводов о праве собственности, ненадлежащем уведомлении, действительной стоимости и соразмерности

Продажа доли не происходит сама собой. Документы о приглашении на собрание и протокол, расчёт большинства, уведомление о решении и предложении, срок принятия, определение стоимости и дело об аукционе проверяются вместе. Условия участия и объявления при первой продаже и последующих продажах различаются; процедуры продажи для аварийного здания и для реализации по зоне не смешиваются.

• Подготовка договоров строительства в обмен на долю земельного участка, подряда, строительства «под ключ» и разработки проекта
• Проверка формы, необходимой для действительности договора, и полномочий собственников на представительство
• Проверка соответствия договору долей земельного участка, обособленных помещений и таблиц распределения
• Закрепление в договоре архитектурного проекта, технического задания, перечня помещений и стандартов материалов
• Регулирование ответственности за разрешение на строительство, утверждение проекта, снос, строительную площадку и разрешение на ввод в эксплуатацию
• Определение начала строительства, поэтапной передачи, окончательной передачи и положений о просрочке
• Формирование банковской гарантии, ипотеки, поручительства, страхования и других моделей защиты
• Привязка передачи доли земельного участка к уровню строительства и ограничение риска бесконтрольной предварительной передачи
• Регулирование дополнительных расходов, налогов, пошлин, помощи в оплате аренды, временного жилья, взносов и общих расходов
• Подготовка положений о недостатках, незавершённых работах, просрочке, договорной неустойке, расторжении, ликвидации и разрешении споров

В договоре городской трансформации недостаточно записать только распределение обособленных помещений. Возможность того, что проект не будет завершён, финансовая структура подрядчика, возможность обратить обеспечение в деньги, уровень выполнения, на котором будет произведена передача права собственности, а также ответственность за разрешение и разрешение на ввод в эксплуатацию должны быть чётко урегулированы в договоре.

• Проверка торгового реестра подрядчика, полномочий на представительство, структуры участия и капитала
• Оценка документа о полномочиях, текущих проектов и общедоступных правовых записей
• Сравнение предложений по обособленным помещениям, квадратным метрам, материалам, срокам, стоимости и обеспечению
• Оценка использования подрядчиком субподрядчиков, финансирования проекта и структуры ответственности
• Подготовка отчёта о правовых рисках перед заключением договора
• Представление собственников или подрядчика в процессе встреч, переговоров и подписания договора

Проверка подрядчика не даёт «гарантии успеха»; однако если правовая структура компании, полномочия на представительство, обязательства и предлагаемые средства защиты становятся видимыми до заключения договора, предсказуемые риски можно уменьшить.

• Проверка соответствия долей земельного участка в земельном реестре расположению и стоимости существующих обособленных помещений
• Обеспечение определения экспертами существующих стоимостей до трансформации
• Сравнение обособленных помещений, предоставляемых в новом проекте, по расположению, фасаду, этажу, площади и принадлежностям
• Регулирование надбавки за расположение, разницы в стоимости, компенсации выравнивания и способов доплаты
• Разрешение споров о неверных долях земельного участка и распределении обособленных помещений
• Оценка различий между записями земельного реестра, архитектурным проектом и фактическим использованием
• Изучение влияния ипотеки, ареста имущества, узуфрукта, семейного жилья, обеспечительных мер и других обременений на процесс трансформации

Равные квадратные метры не всегда означают равную стоимость. При распределении обособленных помещений такие элементы стоимости, как этаж, фасад, вид, вид использования, принадлежности, доступ и расположение в проекте, должны рассматриваться вместе.

• Изучение влияния решений о зоне риска или зоне резервной застройки на объект недвижимости
• Сопровождение процессов определения статуса правообладателя, оценки, выселения, сноса, урегулирования и распределения
• Оценка планов застройки, парцелляции, новой структуры собственности и распределения обособленных помещений
• Консультирование в процессах абсолютного большинства по зоне и продажи долей
• Проверка договоров с администрацией, писем о согласии, возложения долговых обязательств (borçlandırma) и документов о передаче
• Административные обращения и судебные пути против решений о зоне риска или зоне резервной застройки и мер по их реализации
• Оценка экспроприации, срочной экспроприации и иных вмешательств в право собственности

Аварийное здание, зона риска и зона резервной застройки — не один и тот же правовой статус. Принимающий решение орган, применимый метод, процесс принятия решения собственниками, полномочия по планированию и возможности судебного обращения могут различаться в зависимости от конкретного статуса.

• Оценка условий обращения для собственников, арендаторов и обладателей ограниченных вещных прав
• Сравнение вариантов помощи в оплате аренды и кредита с субсидированием процентов
• Подготовка и сопровождение заявлений о поддержке при выселении или переезде
• Обращения по поводу отклонения заявления, неполной выплаты или споров о статусе правообладателя
• Оценка предусмотренных законом освобождений от налогов, пошлин и сборов в зависимости от действия
• Сопровождение документов об освобождении при операциях в земельном реестре, у нотариуса, в муниципалитете и при финансировании
• Изучение актуальных условий периодических или региональных программ поддержки

Поскольку суммы поддержки и условия программ со временем могут меняться, не следует совершать действия на основании старых цифр из интернета. Возможность совместного использования одним лицом помощи в оплате аренды и поддержки процентов, дату обращения и условия выселения необходимо проверять по действующему регулированию.

• Оценка уведомления арендатора о выселении, его прав на переезд и поддержку
• Определение того, как договор аренды будет затронут процессом аварийного здания и сноса
• Споры о депозите, арендной плате, внесённой вперёд, оснащении и передаче объекта
• Влияние узуфрукта, права проживания и иных ограниченных вещных прав на процесс трансформации
• Оценка утраты деятельности, выселения и договорных отношений арендаторов коммерческих помещений
• Организация передачи, фиксации и документов до выселения

Статус арендатора или обладателя ограниченного вещного права не даёт права голоса в качестве собственника при решении о новом строительстве, принимаемом собственниками; однако он может порождать права, требующие отдельной защиты в отношении выселения, договора, поддержки и пользования.

• Изучение соотношения участка, кадастрового квартала (ada), блока и комплексной застройки
• Определение того, в отношении какого здания или блока определение аварийного здания имеет последствия
• Оценка плана управления, общих зон, долей земельного участка и решений собственников
• Решение проблем поэтапной трансформации, общей инфраструктуры и целостности проекта
• Правовая координация нескольких подрядчиков или разных предложений по реализации
• Разграничение полномочий и ответственности управления комплексом и собраний собственников

В жилых комплексах с несколькими блоками принятие решения без совместной проверки технического статуса каждого здания, структуры собственности на участок и плана управления может порождать споры о расчёте большинства и зоне реализации.

• Правовое сопровождение процедур разрешения на снос и нового разрешения на строительство
• Оценка влияния градостроительного статуса, примечаний к плану и условий проекта на договор трансформации
• Сравнение архитектурного проекта с распределением обособленных помещений по договору
• Действия в земельном реестре, необходимые для объединения, раздела участков и реализации
• Действия по регистрации сервитута этажной собственности, поэтажной собственности и обособленных помещений
• Получение разрешения на ввод в эксплуатацию и действия по передаче
• Изучение влияния ипотеки, ареста имущества, отметок и иных записей в земельном реестре на новые записи о праве собственности

До подачи заявления на разрешение проверяется, надлежащим ли образом собственникам, не присоединившимся к решению, уведомлены решение и предложение и в каких случаях необходимо подавать заявление о продаже долей. Статья 15/4 Положения о применении на этой стадии требует заявления о продаже; это не то же самое, что завершённая продажа. Общие градостроительные споры рассматриваются вместе с соответствующим направлением — градостроительным правом.

• Установление уровня строительства и соответствия договору совместно с техническими экспертами
• Оценка доводов о просрочке, незавершённых работах, работах с недостатками и отклонении от проекта
• Официальное требование (ihtar) в связи с просрочкой, договорная неустойка, утраченная арендная плата и требования о возмещении ущерба
• Использование банковской гарантии, ипотеки, поручительства и других средств защиты
• Изучение правового положения передач долей земельного участка, произведённых подрядчику
• Расторжение или ликвидация договора и варианты продолжения с новым подрядчиком
• Иски об аннулировании и регистрации права собственности, о взыскании требований, возмещении ущерба и из договора подряда
• Оценка влияния мирового соглашения с кредиторами (konkordato) или банкротства подрядчика на проект

В спорах, возникающих после начала строительства, важны своевременное обеспечение доказательств, проверка движений в земельном реестре и защита существующего обеспечения. Комплексные споры по договорам и строительству с подрядчиком ведутся отдельно в рамках направления «Строительное право».

• Представление интересов собственников, проживающих за пределами Турции, на собраниях, при заключении договоров, в земельном реестре и в судах
• Проверка доверенностей, апостилей, заверения и переводов, оформленных за рубежом
• Сопровождение процессов уведомления и вручения документов иностранным собственникам
• Координация многоязычных договоров и процессов правового информирования
• Оценка валюты, платежей, налогов и действий в земельном реестре совместно с соответствующими специалистами
• Ведение коммуникации между иностранным собственником и управлением в Турции, другими собственниками и подрядчиком на правовой основе

Юридическое бюро Güneş & Güneş оказывает услуги на турецком, английском, немецком и русском языках и сопровождает действия городской трансформации собственников, находящихся в Турции или за рубежом.