Нахождение недвижимости в охранной зоне (sit) не означает автоматического перехода права собственности к государству; полномочия по использованию и строительству ограничиваются в зависимости от охранного статуса. Порядок действий зависит от того, является ли территория археологической, городской, исторической или природной охранной зоной. Сначала следует получить решение о регистрации, пограничный план и охранные условия; возражение против статуса, разрешение на проект и требования о компенсации необходимо оценивать отдельно.
Почему вид охранной зоны — первый вопрос?
Фраза «мой участок в охранной зоне» сама по себе не объясняет правового последствия. В археологической зоне на первом плане подземные и надземные культурные слои; в городской — целостность исторической среды; в природной — природные ценности и экологические особенности. Недвижимость может находиться и в нескольких охранных статусах. Дополнительно могут применяться положения о побережье, лесах или особой охране окружающей среды.
Как степень археологической зоны влияет на застройку?
Принципиальное решение № 658 устанавливает разные принципы охраны и использования в зависимости от степени археологической зоны. В зонах первой степени подход к охране очень строг; для второй и третьей степени также действуют собственные условия. Третья степень не означает «свободное строительство». Необходимо завершить процедуру, предусмотренную планом, музейным обследованием и соответствующими решениями советов.
Ремонт существующего здания, новое строительство, сельскохозяйственное использование, инфраструктура и раскопки не следует считать подчинёнными одному режиму разрешений. Отсутствие видимых остатков на участке само по себе не доказывает, что у него нет свойств охранной зоны. В оценку могут включаться целостность территории и данные, находящиеся под землёй.
Какие органы компетентны в природной зоне?
В природных охранных зонах учитываются полномочия Министерства окружающей среды, градостроительства и изменения климата и подразделений по охране природных ценностей. Совет по охране культурных ценностей и комиссия по охране природных ценностей — не один и тот же орган. Среди категорий природных зон важно различие между строго охраняемой чувствительной территорией, квалифицированной зоной природной охраны и зоной устойчивой охраны и контролируемого использования.
Нельзя автоматически сопоставлять прежнюю степень природной зоны с новой категорией. Необходимо видеть действующее решение о регистрации и границу. То, что в какой-либо категории определённая деятельность может рассматриваться, не показывает, что владельцу участка безусловно выдано разрешение. Кроме того, в местах с особым управлением территорией порядок компетенции может отличаться.
Как узнать статус охранной зоны и какие документы получить?
Отметка в записи земельного реестра — важная отправная точка; однако проверку не следует ограничивать ею. У соответствующей администрации необходимо запросить решение совета или Министерства, приложенный координатный план, акт выявления, сведения об объявлении, градостроительный план с охранной целью и условия переходного периода. Если прежний номер участка изменился, следует получить и связующие записи.
Достаточно ли запроса об участке в интернете?
Онлайн-карты облегчают предварительную проверку. Однако из-за масштаба, системы координат или даты обновления между изображением на экране и утверждённой границей может быть расхождение. Для покупки или подготовки иска за основу необходимо брать акт, полученный от соответствующей администрации, и его приложения. Наложение, выполненное инженером-геодезистом, показывает, затронут ли участок целиком или только его часть.
При проверке до заключения договора заявление продавца «скоро охранную зону отменят» не заменяет официального решения. Права на застройку, стоимость реставрации и влияние процедуры получения разрешений на финансирование следует изучать вместе. Приобретение при осведомлённости об ограничении также может иметь значение при оценке некоторых доводов, заявляемых впоследствии; это не означает, что утрачены все права на обращение.
Как готовятся возражение и иск об отмене решения об охранной зоне?
Предмет возражения необходимо выбрать чётко: объявление территории охранной зоной, определённая часть границы, степень или категория, градостроительный план с охранной целью или отказ в заявлении на разрешение — это разные акты. Оспаривание одного из них само по себе не сохраняет сроки для остальных. Если по одному и тому же участку есть решения разных дат, нужно определить, какое решение создаёт актуальный правовой эффект.
Каков срок при решении совета по культурным ценностям?
Статья 18 положения о советах по охране предусматривает возражение в Высший совет по охране в течение 60 дней со дня вручения или объявления решения регионального совета. Возражение оценивается Министерством и при необходимости выносится на рассмотрение Высшего совета. Этот путь не является общей системой возражений, подлежащей применению без изменений к актам в отношении природных зон.
Если в административной юстиции нет особого срока, общий срок подачи иска составляет 60 дней. Влияние обращения, отвечающего статье 11 Закона об административном судопроизводстве (İYUK), на срок исчисляется отдельно. Не следует предполагать, что срок подачи иска автоматически продлевается из-за повестки и срока принятия решения советом. Дату объявления, личное вручение и документы об узнавании необходимо оценивать применительно к каждому делу.
На каких доказательствах должны основываться доводы об отмене?
Против охранного решения может быть недостаточно ссылки лишь на то, что стоимость недвижимости упала. Следует исследовать научную основу акта выявления, целостность территории, почему граница проведена именно в этом месте, заключения учреждений и обоснование решения. К соответствующим специальностям могут относиться археология, искусствоведение, градостроительное планирование, биология или геология; состав экспертной комиссии определяется исходя из спора.
Заключение эксперта с конкретными данными в масштабе участка более полезно, чем общее возражение. В заключении следует разделить выводы на дату решения об охранной зоне и текущее состояние; необходимо учитывать, что одно лишь наличие самовольных построек в окрестностях не порождает разрешения на собственном участке. Иные незаконные практики не создают автоматически основания для требования равного обращения.
Одно и то же ли приостановление исполнения и разрешение на строительство?
Подача иска об отмене сама по себе не лишает решение об охранной зоне действия. Для приостановления исполнения необходимо совместно обосновать условия статьи 27 İYUK. Вместо одного лишь ожидания будущей продажной цены следует документально подтвердить, в чём состоит конкретный и неминуемый ущерб.
Объём решения суда также необходимо читать отдельно. Временная защита, предоставленная в отношении статуса или решения об отказе, не заменяет разрешения муниципалитета или утверждения проекта советом. Производство раскопок или вмешательства без разрешения при действующем охранном статусе может повлечь, помимо административных санкций, и уголовную ответственность по Закону № 2863.
Можно ли требовать экспроприацию, обмен и компенсацию?
Решение об охранной зоне не означает, что любая недвижимость будет немедленно экспроприирована. Статья 15 Закона № 2863 и связанные нормы содержат экспроприацию и при определённых условиях механизмы обмена на объекты Казны. Условия следует исследовать отдельно с точки зрения вида статуса, абсолютного запрета на строительство, плана и характеристик собственности. Нельзя утверждать, что при всех видах охранных зон существует одно и то же право на обмен.
Для компенсации важны длительность ограничения, фактические возможности собственника по использованию, результат заявлений об экспроприации или обмене и возложенное на него бремя. То, что административное решение законно, не устраняет полностью оценку соразмерности в отношении права собственности. В то же время не каждое длительное ограничение требует выплаты полной стоимости недвижимости.
О чём говорит решение Конституционного суда по делу Arzu Mülayim и других?
В решении Arzu Mülayim и другие, № заявления: 2017/25436, 21.07.2020 Конституционный суд (AYM) оценил процедуру обмена и компенсации в отношении находящегося в долевой собственности имущества в археологической зоне первой степени. Суд постановил, что право собственности заявителей, жалобы которых он рассмотрел по существу, не нарушено, приняв во внимание, что обмен в конкретном деле обладал потенциалом эффективного средства защиты и что обращение по этому вопросу не было надлежащим образом доведено до конца.
В решении рассматривается различие между обращением всех собственников участков в пределах одного квартала и совместным распоряжением собственников одного участка, находящегося в долевой собственности. Эти два условия нельзя смешивать. Решение не означает, что в любой охранной зоне в компенсации будет отказано; оно показывает конкретное значение имеющихся средств защиты и процедуры, которой следовал собственник. Отдельное процессуальное решение, вынесенное в отношении одного из заявителей, также отделено от результата по существу.
Как следует оформить материалы обращения?
- Необходимо получить решение о регистрации, пограничный план и научное дело выявления.
- Следует документально подтвердить правоустанавливающие документы, структуру долевой собственности, текущее использование и разрешённые строения.
- Даты объявления, вручения, обращений и ответов следует собрать в одном графике.
- Требования о снятии статуса, выдаче разрешения и возмещении ущерба необходимо разделить.
- Техническое заключение эксперта и правовое обоснование обращения должны соответствовать друг другу.
Заключение
Для недвижимости в охранной зоне решение прежде всего зависит от определения правильного статуса и компетентного органа. Условия путей возражения, разрешения на проект, обмена и компенсации различаются. Когда научные заключения, реальное влияние на использование и полная история обращений оцениваются вместе, права собственника можно защитить надёжнее.
Связанные материалы: Возражение против линии кромки берега и иск об отмене: право собственности, застройка и права на компенсацию; Отказ совета по охране в утверждении проекта: возражение, иск об отмене и повторное обращение; Охранные зоны и решения об охране
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать недвижимость в охранной зоне?
Если нет особого запрета на продажу, передача права собственности может быть возможна. Однако охранный статус при продаже не исчезает; покупателю следует выяснить разрешения и условия использования.
Можно ли сразу получить разрешение на строительство в археологической зоне третьей степени?
Нет. Без оценки соответствующего плана, принципиального решения, а также процедур совета и музея нельзя сделать вывод о возможности застройки.
Если в земельном реестре нет отметки об охранной зоне, территория не охраняется?
К такому выводу нельзя прийти только по земельному реестру. Необходимо изучить также действующее решение о регистрации и утверждённую границу.
Всегда ли решение об охранной зоне порождает компенсацию?
Нет. Влияние и длительность ограничения, имеющиеся средства защиты и обращения оцениваются применительно к конкретному делу.
Источники и правовые основания
- Закон № 2863 — текст Министерства, статьи 7, 9, 11, 15, 17, 61.
- Принципиальное решение № 658, условия охраны и использования археологических зон.
- Положение о советах по охране, статья 18 и примечание об отмене.
- Объявления Министерства окружающей среды, градостроительства и изменения климата об охранных зонах.
- Закон об административном судопроизводстве № 2577 (İYUK), статьи 7, 11, 27.
- AYM, Arzu Mülayim и другие, 2017/25436, 21.07.2020, в частности §§53-60 и резолютивная часть.