Передача унаследованной сельскохозяйственной земли: процедуры для наследников за границей и иностранных наследников

Унаследованная сельскохозяйственная земля не всегда может быть разделена по числу наследников, как обычный земельный участок под застройку. Закон № 5403 содержит особые положения о передаче по наследству, разделе и землях с достаточным доходом, чтобы сохранить экономическую целостность земли. Проживание за границей эти правила не отменяет; в отношении иностранного наследника отдельно проверяются условия приобретения недвижимости. [1, 2]

Юридический и фактический характер земли

Вместе проверяются назначение земли в земельной книге, размер участка, фактическое использование, градостроительный статус и оценка сельскохозяйственного органа. Из того, что в земельной книге записано «поле», не следует считать, что все особые условия выяснены. У наследодателя в том же регионе могут быть и другие земли и связь экономической целостности между ними.

Дата смерти имеет значение. Наследства, открывшиеся до изменений, вступивших в силу 15 мая 2014 года, и переходные положения оцениваются отдельно. Нынешняя система передачи не может применяться ко всем прежним наследствам без какой-либо проверки. [1]

Годичный срок и процедура министерства

Статья 8/B Закона № 5403 в отношении сельскохозяйственных земель, входящих в наследство, исходит из передачи права собственности; при согласии она предусматривает завершение сделок в течение одного года со дня открытия наследства. Если в срок нет ни передачи, ни соответствующего иска, вступает в действие механизм уведомления и иска министерства по ст. 8/Ç. Предоставленный в этом рамках трёхмесячный срок отслеживается отдельно. [1]

Истечение одного года не означает, что все права наследников автоматически переходят к Казне (Hazine). Но нельзя сказать и того, что срок не имеет значения. Если получено уведомление, следует зафиксировать дату и запрошенное действие; пребывание за границей не должно считаться причиной, сама по себе приостанавливающей срок.

О каких вариантах могут договориться наследники?

В отношении сельскохозяйственных земель выдел, деление на доли, передача долей, преобразование в долевую собственность и другие перечисленные в законе сделки связаны с разрешением министерства. Наследники не могут создать юридически самостоятельные участки, проведя между собой границу. Соглашение о фактическом пользовании на карте не заменяет раздел в земельной книге. [1]

Иностранный наследник и доверенность из-за границы

Хотя к недвижимости в Турции применяется турецкое наследственное право, проверяются и условия приобретения недвижимости иностранцами. Готовятся свидетельство о праве на наследство, паспорт, иностранные документы и комплект заверений и переводов. Если есть статус «Голубая карта» (Mavi Kart), он подтверждается отдельно. [3, 4]

Доверенность должна подходить не только для перехода права в земельной книге, но при необходимости и для раздела, передачи, получения цены и судебных действий. Обращения в сельскохозяйственный орган и в земельную книгу ведутся согласованно. Расчёты по урожаю, аренде и расходам с арендатором или наследником, обрабатывающим землю, ведутся отдельно.

Последующий рост стоимости и налог

Статья 8/C Закона содержит особое положение о сумме, причитающейся остальным наследникам, если у переданной сельскохозяйственной земли с достаточным доходом в течение двадцати лет возникает рост стоимости из-за несельскохозяйственного использования. Это не означает, что любой рост рыночной цены автоматически делится; требуются основания и условия расчёта, указанные в законе. [1]

Освобождение от пошлин и гербового сбора при согласованной передаче в установленный законом срок оценивается отдельно. Это освобождение не означает, что все налоги отпадают. Налог на наследство, подоходный налог и последствия последующей продажи рассматриваются по своим положениям. [5]

Почему проверки по каждому участку может быть недостаточно?

Даже если земли наследодателя числятся на разных листах земельной книги, они могут оцениваться в рамках сельскохозяйственной экономической целостности. Возможность орошения, подъезд, структура посевов, фактические отношения по ведению хозяйства и установленные законом критерии размера должны проверяться вместе. То, что у каждого участка отдельный правоустанавливающий документ, не приводит к выводу, что целое можно по желанию отдать разным наследникам. Поэтому перед обращением важно составить перечень всей сельскохозяйственной недвижимости. [1]

Помимо записи в земельной книге, необходимая для конкретной сделки оценка запрашивается в иле или районном управлении сельского и лесного хозяйства. Расхождение между границей на кадастровой карте и фактическим использованием, проезд через соседний участок или водопользование могут повлиять на оценку. То, что один из наследников годами обрабатывает землю, не показывает, что вся собственность перешла к нему; но это может быть конкретным доказательством при оценке пригодного наследника и в расчёте доходов и расходов.

Как подтверждается заявление о том, что лицо является пригодным наследником?

Исследуются история сельскохозяйственной деятельности лица, требующего передачи земли себе, источник его средств к существованию, знания и опыт, а также установленные законом приоритеты. В отношении наследника, проживающего за границей, вывод не делается только по адресу проживания. Следует представить план ведения хозяйства на земле, имеющуюся деятельность и осуществимое финансирование. В ответ на возражение другой стороны «он никогда не занимался сельским хозяйством» более полезны конкретные записи, чем общий семейный рассказ. [1]

Быть пригодным наследником не означает получить землю безвозмездно, не удовлетворив экономические права остальных наследников. Установленный законом механизм оценки и оплаты применяется дополнительно. Лицо, не способное профинансировать цену, ссылкой лишь на заявление о приоритете может не довести дело до результата. Поэтому требование о передаче и график оплаты цены следует готовить вместе.

Расчёт по урожаю и хозяйству ведётся отдельно от раздела

Урожай, находившийся на поле на дату смерти, посев после смерти, полученные субсидии и доход от сдачи в аренду не следует записывать в расчёт одного и того же периода. Подтверждается, кто оплатил семена, удобрения, орошение и расходы на уборку. При оценке труда и расходов наследника, использующего землю, защищается и право собственности остальных. Неправильно ни автоматически принимать каждый расход, ни считать каждый урожай валовым доходом без затрат. [6]

Если есть действующая сельскохозяйственная аренда или отношения испольщины, договор изучается. Решение о передаче не отменяет само по себе продолжающиеся договорные права третьего лица. Соглашение о временном управлении для передачи урожая и следующего посевного периода может уменьшить экономический ущерб на время судебного дела. Следует прямо указать, что это соглашение не является разделом собственности.

Итоговые документы в рабочем деле

Свидетельства о праве на наследство, перечень участков, оценка сельскохозяйственного органа, решение о разделе или судебное решение, платёжные документы и актуальные записи земельной книги подшиваются вместе. Если есть иностранный наследник, режим приобретения завершается отдельно. Наличие освобождения от пошлины не показывает, что налог на наследство или последующий подоходный налог тоже отпал. [5]

Пока отслеживаются годичный срок и следующая за ним процедура министерства, фиксируется дата каждого полученного уведомления. По завершении сделки следует закрыть не только запись в земельной книге, но и расчёт по урожаю, аренде и расходам. Так между лицом, принимающим землю, и остальными наследниками не останется неопределённого расчёта за прошлый период ведения хозяйства.

Почему дата смерти и характер земли — отправная точка дела?

Различие по 15 мая 2014 года: новый порядок автоматически не применяется к старому наследству

В решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 21.01.2021, E.2017/1289, K.2021/226 наследодатель умер 2 мая 2014 года. Суд первой инстанции, основываясь на системе ст. 8/C Закона № 5403, вступившей в силу позднее, постановил передать сельскохозяйственную землю. Кассационный суд отменил решение, указав, что новое положение не может применяться к этому наследству, поскольку смерть наступила до 15 мая 2014 года. Было разъяснено, что требование, основанное на новом положении, подлежит отклонению. Этот результат не означает, что все права наследников в рамках прежнего режима прекратились.

Поэтому на первой встрече следует изучить не только запись в земельной книге, но и свидетельство о смерти. Если в одной семье смерти следуют одна за другой, дата каждого перехода наследства важна отдельно. То, что недвижимость и сегодня записана на имя наследодателя, не означает, что наследство открывается сегодня. Подача иска только на основании действующей статьи закона без оценки переходного положения может привести к неверному правовому результату.

Участки, ставшие земельными участками под застройку по записи или фактически

В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 23.10.2023, E.2023/4387, K.2023/4974 требовалась передача сельскохозяйственной земли пригодному наследнику. В ходе отмены и нового рассмотрения после первого решения об удовлетворении исследовались изменение участков в результате градостроительной реализации и их нынешний характер. По итогам экспертной оценки спорные участки были признаны земельными участками под застройку и не подпадающими под Закон № 5403; иск был отклонён, и отказ оставлен в силе.

Хотя в деле были и возражения о том, что истец живёт в Германии и не занимается сельским хозяйством, окончательным основанием отказа стал характер имущества, не подпадающего под действие закона. Это решение нельзя представлять как «наследник, живущий за границей, не может получить сельскохозяйственную землю». Старый номер участка, закрытая запись в земельной книге или прошлое сельскохозяйственное использование сами по себе недостаточны. Актуальный кадастр, градостроительный статус, сельскохозяйственная классификация и фактическое положение должны исследоваться вместе. Для доступа по ссылкам на оба решения может потребоваться учётная запись.

Как определяется доходная стоимость; можно ли использовать старую формулу расчёта?

Различие между сельскохозяйственной доходной стоимостью и рыночной стоимостью

При закреплении сельскохозяйственной земли за пригодным наследником сельскохозяйственная доходная стоимость может напрямую влиять на то, что причитается остальным наследникам. Не каждый пример расчёта, встречающийся в интернете, актуален. В частности, старые изложения, где годовой чистый доход умножается на неизменный коэффициент, нельзя использовать без проверки даты.

В опубликованном иловым управлением министерства тексте изменения к положению от 8 декабря 2021 года сельскохозяйственная доходная стоимость связана с оценкой среднегодового чистого дохода по ставке капитализации. Для расчёта значение имеют цены на урожай, издержки производства, севооборот, экономический срок службы многолетних растений и ставка капитализации по илу или району, определяемая министерством. Поэтому недостаточно использовать только цену продажи соседнего поля или неизменную формулу «в двадцать раз». В заключении должны быть указаны источник данных и дата расчёта.

Работа Кемаля Эрдогана 2016 года «Переход сельскохозяйственных земель по наследству» (Tarım Arazilerinin Miras Yoluyla İntikali) обсуждает значение разницы между доходной стоимостью и рыночной стоимостью для экономических интересов остальных наследников. Эта историческая оценка полезна; однако методика расчёта периода, когда работа была опубликована, не может заменить актуальное регулирование после изменения 2021 года.

На какие конкретные данные может опираться возражение против заключения эксперта?

Следует изучить орошаемый или богарный характер земли, структуру посевов, издержки производства, урожайность, экономическую целостность и применённую ставку. То, что земля годами оставалась незанятой, не обязательно означает, что её доходная способность равна нулю; за основу берутся критерии оценки, установленные положением. С другой стороны, неверные предположения о подъезде, возможности орошения и объективных условиях производства могут повлиять на результат заключения. Возражение должно объяснять, какие данные и почему неверны, а не только говорить «цена занижена».

Как наследник, требующий передачи земли себе, выплачивает остальные доли?

Статья 8/D Закона № 5403 предусматривает внесение цены на депозит кассы суда для удовлетворения долей остальных наследников. Судья может предоставить срок до шести месяцев; по ходатайству может быть предоставлен дополнительный срок до шести месяцев. Эти сроки сами по себе не являются безусловным правом на ожидание в двенадцать месяцев. Если оплата в срок не произведена и другого наследника, требующего передачи, нет, возникает продажа.

Наследнику, проживающему за границей, не следует вести расчёт только исходя из стоимости земли. Валютный перевод, запрос банком документов об источнике средств, полномочие представителя на платёж и своевременный перевод на счёт суда планируются вместе. Изменение валютного курса само по себе не продлевает срок, установленный судом. Предусмотренная законом возможность поддержки по процентам кредита зависит от бюджета и условий применения; нельзя сказать, что каждому автоматически будет предоставлен кредит или грант.

Сельскохозяйственная техника, животные и долги хозяйства

Передача земли не означает, что всё оборудование безвозмездно будет принадлежать тому же наследнику. В ст. 8/E Закона отдельно урегулирована передача по реальной стоимости транспортных средств, инвентаря и животных, необходимых для хозяйства. Для тесно связанного побочного промышленного предприятия рассматривается также ст. 8/H. Следует определить, на чьё имя зарегистрирован трактор, наличие долга по финансированию, залог и принадлежность хозяйству. Оборудование другого лица не может быть включено в наследственную массу.

Практический план дела для наследника, проживающего за границей

Первый этап: право и правовой режим

Вместе запрашиваются дата смерти, свидетельство о праве на наследство, гражданство или статус «Голубая карта» (Mavi Kart) и актуальная запись в земельной книге. В отношении иностранного наследника отдельно проверяются условия приобретения по ст. 35 Закона о земельной книге. То, что один из режимов — сельскохозяйственной передачи или приобретения недвижимости иностранцами — изучен, не означает, что другой завершён.

Второй этап: изучение земли и хозяйства

По каждому участку перечисляются площадь, класс земли, экономическая целостность, градостроительный статус, структура посевов, отношения аренды или испольщины и обременения. Одних прошлых записей в правоустанавливающем документе недостаточно. По сельскохозяйственной деятельности, знаниям, опыту и связи наследника со средствами к существованию готовятся актуальные документы. Оценка пригодного наследника проводится по критериям законодательства; наличие адреса за границей само по себе не завершает всю оценку.

Третий этап: соглашение, оплата и регистрация

Среди вариантов, допускаемых законом, — передача одному или нескольким наследникам, товарищество семейного имущества, общество с ограниченной ответственностью, участниками которого наследники являются пропорционально своим долям, и передача третьему лицу; у каждого варианта свои условия. Если соглашение не достигнуто, применяется установленная судом очерёдность передачи. Годичный срок и предоставленный министерством трёхмесячный дополнительный порядок не приводят к тому, что земля сама переходит государству; может возникнуть начало судебной процедуры.

Права остальных наследников при росте стоимости из-за несельскохозяйственного использования в течение двадцати лет после передачи также должны быть отражены в договоре и плане дела. Не каждый рост рыночной цены подпадает под это положение. Разрешение на несельскохозяйственное использование — административный вопрос, отдельный от перехода собственности по наследству. Переход по наследству или судебное решение не дают автоматически разрешения на желаемую застройку земли.

Вывод

При наследовании сельскохозяйственной земли прежде всего должны быть определены применимый период и целостность земли. Соглашение наследников реализуется вместе с разрешением министерства, оценкой, оплатой цены и записью в земельной книге. После сделки следует отслеживать также права на доход от урожая и на установленный законом рост стоимости.

Связанные статьи: Переход права собственности в земельном кадастре к иностранному наследнику в Турции: заявление, документы, ограничения и регистрация; Как наследник, живущий за границей, может продать унаследованный дом в Турции? Доверенность, налоги и получение оплаты; Как получить арендный доход от унаследованного дома? Права наследника за границей на управление и на отчёт

Часто задаваемые вопросы

Можно ли разделить поле по числу наследников?

Нельзя, пока не выполнены установленные законом минимальный размер, достаточный доход и условия разрешения.

Теряется ли собственность по истечении года?

Это нельзя объяснить как автоматическую потерю права; вступает в действие предусмотренный законом порядок уведомления и иска.

Не может ли проживающий за границей получить землю?

Такого абсолютного правила нет; проверяются критерии пригодного наследника и, если лицо иностранец, условия приобретения.

Делится ли каждый последующий рост стоимости?

Особое положение ограничено ростом из-за несельскохозяйственного использования и условиями закона.

Источники

[1] Закон № 5403 о защите почв и использовании сельскохозяйственных земель

[2] Закон о земельной книге № 2644

[3] Закон № 5718 о международном частном праве и международном гражданском процессе

[4] Закон о гражданстве Турции № 5901

[5] Закон о налоге на наследство и передачу имущества № 7338

[6] Гражданский кодекс Турции № 4721

[7] Решение 14-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 21.01.2021, E.2017/1289, K.2021/226

[8] Решение 7-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 23.10.2023, E.2023/4387, K.2023/4974

[9] Опубликованный иловым управлением министерства текст изменения к положению от 8 декабря 2021 года

[10] Работа Кемаля Эрдогана 2016 года «Переход сельскохозяйственных земель по наследству» (Tarım Arazilerinin Miras Yoluyla İntikali)