Самовольное строительство и несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель

Как нормы 2026 года изменили режим застройки сельскохозяйственных земель?

Новое Положение от 4 апреля 2026 года

Положение об охране и использовании сельскохозяйственных земель, опубликованное в Официальной газете № 33214 от 4 апреля 2026 года, отменило прежнее Положение от 9 декабря 2017 года. Новое Положение в совокупности регулирует характеристики строений сельскохозяйственного назначения, разрешения на несельскохозяйственное использование, проекты охраны почв, порядок подачи заявлений, выявление самовольного использования и порядок применения санкций по Закону № 5403.

Наиболее заметная особенность Положения состоит в том, что самовольное строительство рассматривается не только как правонарушение, на которое отвечают штрафом за прошлое. Регулирование создаёт систему ликвидации и приведения в первоначальное состояние, которая препятствует завершению или использованию строения, обязывает устранить нарушение и в итоге ведёт к сносу и возвращению земли в сельскохозяйственное производство.

Закон № 7584 от 20 июня 2026 года

Изменение закона от 20 июня 2026 года затронуло применительно к Закону № 5403 три важные области:

• За отдельные деяния самовольного использования и порчи земли административный штраф из расчёта за квадратный метр в тексте закона был заново установлен в размере 2 500 турецких лир.
• На территориях, сельскохозяйственный характер которых подлежит сохранению по планам застройки, а также на некоторых сельскохозяйственных землях, не охваченных планом, введено ограничение на приобретение кооперативами права собственности или ограниченных вещных прав на недвижимость. Для сельскохозяйственных кооперативов сохраняется особый режим, зависящий от разрешения Министерства.
• Предусмотрено, что к строениям и сооружениям, возведённым без разрешения, не подключаются электричество, вода и природный газ и не заключаются абонентские договоры, а к нарушившим это учреждениям и организациям применяется административный штраф за каждого абонента.

Эти изменения показывают, что незаконное использование сельскохозяйственных земель превратилось в сферу надзора с множеством участников, охватывающую не только владельца строения, но и кооперативы, юридических лиц, посредников и организации, оказывающие коммунальные услуги.

Изменение от 4 августа 2026 года и переходное положение

Изменением, опубликованным в Официальной газете № 33330 от 4 августа 2026 года, установлено, что заявления, поданные в подразделения Министерства до 4 апреля 2026 года — даты вступления Положения в силу, — рассматриваются по нормам прежнего Положения. Поэтому критерии для двух однотипных заявлений могут различаться не только в зависимости от даты решения, но и от даты подачи заявления.

Заявления, поданные до 4 апреля 2026 года

Если заявление было надлежащим образом подано до 4 апреля 2026 года, в силу переходного положения может потребоваться применение прежнего регулирования. Для этого важно доказать не только то, что заявление было подготовлено, но и в какой день и с какими документами оно было подано в компетентное подразделение Министерства. Поэтому следует сохранять входящий регистрационный номер, запись об электронной подаче, расписку о получении и письма о недостающих документах.

Пределы критерия, сниженного с 5 до 2 гектаров

Изменение от 4 августа снизило определённый порог площади участка в разделе 6.1 Приложения 1 с 5 до 2 гектаров. Это изменение нельзя толковать как автоматически порождающее право на строительство на любом сельскохозяйственном участке площадью более двух гектаров. Соответствующий вид строения, класс земли, фактическое сельскохозяйственное использование участка, площадь застройки, ситуационный план, проект и прочие условия оцениваются в совокупности.

Хронология нормативных актов 2026 года

Запись «поле» в земельном кадастре сама по себе не определяет возможность застройки

Вид недвижимости, указанный в записи земельного кадастра, — отправная точка проверки, но сам по себе он не определяет результат. Степень охраны участка как сельскохозяйственной земли определяется свойствами почвы, возможностью орошения, текущим производством, единством с соседними участками, плановыми решениями и данными Министерства. Два участка, записанные в кадастре как «поле», могут подпадать под разные разрешительные режимы по сельскохозяйственному праву.

Почему важен класс сельскохозяйственной земли?

Закон № 5403 делит сельскохозяйственные земли на классы по производственному потенциалу и особенностям использования. На абсолютных сельскохозяйственных землях, землях особых культур, землях многолетних насаждений и орошаемых сельскохозяйственных землях несельскохозяйственное использование допускается на более ограниченных условиях, чем на маргинальных сельскохозяйственных землях.

Абсолютные сельскохозяйственные земли

Это земли регионального, местного или общегосударственного значения с высоким потенциалом сельскохозяйственного производства. Их нельзя открыть для несельскохозяйственного использования без соблюдения строгих условий, таких как отсутствие альтернативного участка и наличие одной из особых целей, предусмотренных Законом.

Земли особых культур и земли многолетних насаждений

Это территории, имеющие особую ценность для выращивания определённых культур или для многолетнего производства. Непрерывность производства, ирригационная инфраструктура и экономическое единство важны при рассмотрении вопроса о разрешении.

Орошаемые сельскохозяйственные земли

Это территории, которые используют возможности орошения в сельскохозяйственном производстве. Инвестиции в орошение и инфраструктура, созданная за счёт государственных средств, могут повысить значимость охраны при рассмотрении заявления о несельскохозяйственном использовании.

Маргинальные сельскохозяйственные земли

Это территории со сравнительно ограниченным потенциалом сельскохозяйственного производства, которые, однако, сохраняют статус сельскохозяйственных земель. Квалификация «маргинальные» не означает свободы застройки; она лишь может создавать иной правовой порог при рассмотрении вопроса о разрешении.

Охраняемая зона большой равнины

В охраняемых зонах больших равнин (büyük ova koruma alanı) несельскохозяйственное использование и порча земли оцениваются строже. Некоторые административные штрафы по Закону № 5403 в этих зонах применяются в двойном размере. Нахождение участка в такой зоне следует проверять не только по правоустанавливающему документу, но и по данным Министерства и плановой документации.

Разграничение сельских населённых пунктов, сельских кварталов и территорий с планом

Сфера действия Положения определяется не только административной границей, в которой находится недвижимость. Из сферы действия Положения могут быть исключены территории, подпадающие под Лесной закон и Закон о пастбищах; несельскохозяйственные территории, определённые в Законе № 5403; утверждённые деревенские/сельские населённые пункты и прилегающие к ним территории, а также населённые территории; утверждённые в соответствии с законодательством территории с планом, за исключением мест, выделенных в планах застройки как «территории, сельскохозяйственный характер которых подлежит сохранению»; участки, получившие статус участка под застройку на основании действующего утверждённого плана, а также места, определённые при первичном кадастровом учёте как несельскохозяйственные или получившие статус участка под застройку. На территориях оливковых рощ Положение применяется по вопросам, не урегулированным Законом № 3573.

В итоге само по себе нахождение участка в административных границах деревни, сельского квартала или прилегающей зоны муниципалитета (mücavir alan) не даёт освобождения. Нахождение недвижимости в пределах утверждённого населённого пункта и прилегающей территории либо иной исключённой территории должно подтверждаться утверждённой границей, планом, кадастровыми документами и документами земельного кадастра.

Оливковые рощи, пастбища, леса и охраняемые территории

Недвижимость может одновременно находиться в оливковой роще, на пастбище, в лесу, прибрежной зоне, природной охраняемой зоне, археологической охраняемой зоне, водосборном бассейне или особо охраняемой природной территории. В таком случае соответствия Закону № 5403 недостаточно; применяются также соответствующие специальные законы и решения об охране. Получение одного из разрешений не лишает силы другие охранные режимы.

Сельскохозяйственное разрешение, план застройки, разрешение на строительство и разрешение на деятельность не заменяют друг друга

Самая распространённая ошибка в отношении сельскохозяйственных земель — рассматривать разрешения, которые необходимо получить у разных органов, так, будто существует единая «лицензия». На самом деле каждое разрешение отвечает на свой вопрос.

Разрешение по сельскохозяйственному законодательству

Использование площади, необходимой для строений сельскохозяйственного назначения, и заявления о несельскохозяйственном использовании рассматриваются по статьям 13 и 14 Закона № 5403 и по Положению. Решающими могут быть класс земли, наличие альтернативного участка, публичный интерес, проект охраны почв и сельскохозяйственное единство.

Разрешение на строительство и план застройки

Разрешение на использование, выданное Министерством сельского хозяйства или подразделением губернаторства, не означает, что выдано разрешение на строительство по Закону № 3194 о градостроительстве (3194 sayılı İmar Kanunu). Точно так же строение, признанное допустимым по градостроительному законодательству, не может быть размещено на сельскохозяйственной земле без разрешения на несельскохозяйственное использование.

Разрешения на деятельность, туризм и размещение

Такие виды использования, как парк tiny house, кемпинг, глэмпинг, комплекс бунгало, загородный ресторан или средство размещения, помимо сельскохозяйственных и градостроительных разрешений могут потребовать разрешения на осуществление деятельности, туристического сертификата, а также соблюдения противопожарных, санитарных, транспортных и экологических требований. Здание, построенное по разрешению на сельскохозяйственное строение, нельзя впоследствии превратить в средство размещения.

Под видом строения сельскохозяйственного назначения нельзя вести несельскохозяйственное использование

Строение сельскохозяйственного назначения — это не любое строение, в названии которого есть сельскохозяйственное слово. Строение должно иметь реальную и соразмерную связь с ведением производства, сохранением продукции, животноводческой деятельностью или насущными потребностями сельскохозяйственного предприятия.

Дом при винограднике

Дом при винограднике (bağ evi) рассматривается как строение, обслуживающее сельскохозяйственное использование земли и соответствующее требованиям Положения к размерам, проекту и месту расположения. Одной площади участка недостаточно. Фактическое использование строения как постоянного жилья, дачи для отдыха или сдаваемого в аренду объекта размещения может являться нарушением цели разрешения.

Числовые пороги не дают автоматического права на строительство

Эти цифры — лишь часть критериев, необходимых для рассмотрения заявления о разрешении. Арендатор не может просить о доме при винограднике на арендованной земле; действует принцип «один дом при винограднике на семью в пределах одного района и один на участок»; на участке в долевой собственности требуется нотариально удостоверенное согласие остальных сособственников. Помимо разрешения по сельскохозяйственному законодательству, должны быть отдельно выполнены условия плана, проекта, разрешения на строительство и иного специального законодательства.

Сельскохозяйственный склад и навес

Склад должен служить хранению продукции, оборудования или средств производства. Переоборудование внутренних помещений под жильё, устройство кухни и санузла, создание больших террас и ландшафтных зон или туристическое использование могут привести к переоценке истинного характера строения.

Теплица и животноводческий объект

Для теплиц и животноводческих объектов важны производственная мощность, управление водой и отходами, соседние участки, транспортный доступ, санитарно-защитные расстояния и целостность проекта. Получение разрешения не даёт права на расширение независимо от проекта или на ведение иной деятельности.

Привязка к проекту и цели использования

Разрешённое строение должно возводиться в соответствии с утверждённым ситуационным планом, архитектурным/техническим проектом и проектом охраны почв. Последующее увеличение площади застройки, изменение места расположения, добавление новых самостоятельных блоков или изменение цели использования могут образовать новое нарушение.

Tiny house и контейнеры не находятся вне сельскохозяйственного разрешительного режима

В спорах о tiny house недостаточно сосредоточиваться только на том, есть ли у строения колёса. Если объект, который по законодательству о дорожном движении является транспортным средством или прицепом, постоянно размещён на сельскохозяйственной земле и фактически превращает её в территорию для проживания, это отдельно оценивается по Закону № 5403.

Колёсный tiny house и прицеп-караван

Временное и мобильное использование — не то же самое, что постоянное проживание. Длительное нахождение объекта на одном месте, прокладка подъездной дороги, устройство парковки, ограждения по периметру, ландшафтного оформления, террасы, резервуара для воды, выгребной ямы, линии электропередачи или общей зоны отдыха могут быть весомыми признаками несельскохозяйственного использования земли.

Стационарный tiny house, контейнер и сборное строение

Сборные или контейнерные объекты, закреплённые на грунте, установленные на фундамент или платформу и подключённые к инженерным сетям, могут считаться строениями по градостроительному законодательству. С точки зрения сельскохозяйственного права главный вопрос состоит в том, затронут ли производственный потенциал почвы и совместимо ли использование с сельскохозяйственной целью.

Колёса или номерной знак сами по себе не защищают

Наличие у объекта регистрации в органах дорожного движения или номерного знака не означает, что на участке разрешено вести туристическую деятельность, деятельность по размещению или хобби-сад. Точно так же то, что ранее был заключён договор на электричество или воду, не делает окончательно законным использование земли.

Оценивается фактическое использование в целом

Администрация может проверять не только отдельные объекты, но и всё использование участка. Размещение большого количества объектов на одной земле, внутренние дороги, общие зоны, пронумерованные участки, распределение через членство и коммерческая реклама свидетельствуют о модели землепользования, отличной от стоянки отдельного транспортного средства.

Хобби-сады и модели фактических долей юридически не делят сельскохозяйственную землю

Раздел на местности на небольшие части недвижимости, не разделённой в земельном кадастре, с целью обойти правила о минимальной площади сельскохозяйственных земель и распределение этих частей через членство в кооперативе, доли в компании, договоры пользования или передачу владения сопряжены с правовыми рисками.

Что такое фактическая доля?

Фактическая доля (fiili hisse) — это часть, не зарегистрированная в земельном кадастре как самостоятельный участок или доля, но обозначенная на местности и предоставленная определённому лицу. Такие части, образованные забором, номером, дорожкой, отдельным входом или схемой пользования, не дают права, подлежащего регистрации в кадастре.

Легитимирует ли членство или участие право пользования?

Членство в кооперативе или компании не создаёт права строить или проживать на определённой части сельскохозяйственной земли. Указание в договоре о членстве «зоны пользования», «сада», «доли» или «места под объект» не устраняет запретов сельскохозяйственного, градостроительного и кадастрового законодательства.

Пункт 7 статьи 22 Положения и уголовная норма Закона

Если создаются фактические доли, которые невозможно зарегистрировать, и через отношения членства или участия с юридическим лицом частного права передаётся владение или оказывается посредничество в таких сделках, и это, нарушая целостность земли, приводит к использованию не по назначению, Положение предусматривает подачу сообщения о преступлении в соответствующую прокуратуру Республики (Cumhuriyet Başsavcılığı). Материальной основой уголовной ответственности является статья 21 Закона № 5403. Закон предусматривает для физических лиц лишение свободы на срок от одного года до трёх лет и судебный штраф в размере от ста до тысячи дневных ставок, а для соответствующего юридического лица — административный штраф, установленный законом. Для штрафа юридического лица необходимо отдельно рассчитать актуальную сумму, применимую на дату деяния.

Эта норма не делает автоматически преступлением любой кооператив или любую модель участия. В конкретном деле необходимо совокупно исследовать элементы фактического раздела, передачи владения, нарушения целостности земли и использования не по назначению.

Влияние приведения земли в первоначальное состояние на уголовное производство

Закон связывает с устранением нарушения особое последствие. Если целостность сельскохозяйственной земли восстановлена и земля приведена в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства, публичное обвинение не возбуждается; уже возбуждённое публичное обвинение прекращается; назначенное наказание отменяется со всеми последствиями. Эта возможность — не амнистия, наступающая сама собой. Документами должно быть подтверждено, что устранение нарушения технически завершено, целостность земли восстановлена, а пригодность для производства установлена компетентной администрацией.

Модель кооператива сама по себе не делает использование сельскохозяйственной земли законным

Закон № 7584 дополнительно ограничил приобретение кооперативами права собственности и ограниченных вещных прав на недвижимость на некоторых охраняемых сельскохозяйственных территориях. Исключение для сельскохозяйственных кооперативов, зависящее от разрешения Министерства, может применяться только в рамках реальной сельскохозяйственной деятельности и при соблюдении законных условий.

Исключение для сельскохозяйственных кооперативов

Наличия в наименовании кооператива слов «сельское хозяйство», «производство» или подобных самого по себе недостаточно. Устав, деятельность членов, план использования недвижимости и фактическая практика должны соответствовать сельскохозяйственной цели.

Ранее приобретённая недвижимость

Для недвижимости, приобретённой до изменения закона, наличие права собственности не означает законности использования земли. Новое строительство, распределение пользования, фактический раздел или абонентские подключения отдельно проверяются по законодательству, действовавшему на соответствующую дату.

Риски для членов, руководителей и юридического лица

Административный штраф, приведение в первоначальное состояние, снос, сообщение о преступлении и частноправовая ответственность в одном и том же деле могут быть обращены к разным лицам. Решение правления кооператива не освобождает автоматически от ответственности собственника земли, фактического пользователя или подрядчика.

Как развивается процедура после выявления самовольного строительства?

Система санкций Положения состоит из последовательных административных актов. У каждого этапа могут быть своё вручение, свой срок и свои правовые последствия.

Какие сведения должен содержать акт обследования?

В акте должны быть указаны как минимум данные об участке, координаты, используемая или повреждённая площадь, количество и характер строений, ведущаяся сельскохозяйственная деятельность, класс земли, фотографии и метод измерения, предполагаемая дата начала деяния и связь адресата с деянием. Общие формулировки затрудняют судебную проверку расчёта площади и установления нарушителя.

Немедленное приостановление деятельности

Если работы начаты без разрешения, деятельность полностью приостанавливается. Если работы завершены, использование объекта не допускается. Это решение — административный акт, отличный от административного штрафа, и его вручение и порядок исполнения нужно проверять отдельно.

Первый административный штраф

Штраф может быть наложен на собственника земли или на лицо, испортившее землю. Эти два качества не всегда совпадают в одном лице. Если землю фактически испортили арендатор, оператор, подрядчик, кооператив или третье лицо, ответственное лицо должно определяться на основании конкретных доказательств.

В течение семи дней в земельный кадастр может быть внесена отметка

Если по результатам проверки, жалобы или проверки по собственной инициативе выявлено нарушение, Министерство или губернаторство не позднее чем через семь дней уведомляет управление кадастра, и в раздел заявлений недвижимости вносится отметка «Использовано вопреки цели Закона № 5403.». Эта запись не погашается, пока компетентная администрация не уведомит управление кадастра об устранении нарушения. Отметка имеет прямое значение для правовой проверки перед продажей, кредитованием, ипотекой, оценкой и вступлением в кооператив.

Заявление о разрешении в течение одного месяца не является градостроительной амнистией

Подача в течение одного месяца с момента вручения постановления об административном штрафе заявления о разрешении по статье 13 или 14 Закона № 5403 сама по себе не делает самовольное строение законным.

Куда и как подаётся заявление о разрешении?

Физические и юридические лица подают заявления о сельскохозяйственном или несельскохозяйственном использовании в муниципалитет, если недвижимость находится в пределах границ муниципалитета и прилегающей зоны, а если за их пределами — в специальную провинциальную администрацию или иную организацию, обладающую полномочиями по планированию. Соответствующая организация направляет заявление в провинциальное управление сельского и лесного хозяйства через Портал TAD — Систему оценки сельскохозяйственных земель и информирования (Tarım Arazileri Değerlendirme ve Bilgilendirme Sistemi). Работы по планированию и некоторые особые инвестиционные заявления могут вестись непосредственно через Портал TAD; заявления о сельскохозяйственных или несельскохозяйственных строениях могут подаваться также уполномоченными авторами планов.

В какой срок нужно представить недостающие документы?

Недостающие документы, которые должны быть получены от государственных учреждений, представляются в течение шести месяцев, прочие документы — в течение трёх месяцев. Заявление, не дополненное в срок, не рассматривается и возвращается заявителю. Если недостатки будут устранены позднее, процедура продолжается с того места, где она остановилась, с учётом вступивших тем временем в силу изменений законодательства.

Выданное разрешение в течение двух лет должно быть подкреплено планом, согласованием или разрешением на строительство

Разрешение на землепользование может быть признано недействительным, если в течение двух лет со дня его вручения заявителю не завершены необходимые заключительные процедуры. Для видов деятельности, не требующих плана или разрешения, должны быть завершены необходимые процедуры согласования; для несельскохозяйственного использования должен быть утверждён план; для разрешения на строение сельскохозяйственного назначения должно быть получено разрешение на строительство. Если в течение этого срока земля была испорчена застройкой, выемкой или подсыпкой грунта, независимо от нового заявления о разрешении может быть начата процедура санкций по статье 21 Закона № 5403.

Когда начинается срок?

Срок начинается с надлежащего вручения постановления об административном штрафе. Необходимо тщательно проверить адресата вручения, адрес, записи электронного вручения и дату вручения. То, что о решении о приостановлении деятельности стало известно раньше, не следует автоматически приравнивать к началу месячного срока, связанного с вручением постановления о штрафе.

Достаточно ли просто подать заявление?

Нет. Закон и Положение требуют, помимо своевременной подачи заявления, фактического получения необходимого разрешения. То, что заявление ещё не рассмотрено, возможность отказа или недостающие документы не дают права продолжать пользоваться строением.

Случаи, когда разрешение не может быть выдано

Разрешение может быть юридически невозможно из-за класса земли, статуса большой равнины, планового решения, особого охранного режима, площади участка, вида строения или цели использования. В этом случае подача заявления в месячный срок не препятствует сносу.

Отменяется ли первый штраф?

Получение разрешения впоследствии не отменяет само по себе первый административный штраф, наложенный за совершённое в прошлом деяние — начало работ без разрешения. Постановление о штрафе отдельно проверяется с точки зрения даты деяния, вины, адресата, измерения и правового основания.

Нарушение, не устранённое в срок, может повлечь трёхкратный штраф и снос

Если заявление не подано или в разрешении отказано, предоставляется двухмесячный срок для сноса самовольного строения и приведения земли в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства.

Вручение двухмесячного срока

Обязанность должна быть вручена в понятной форме: какие строения подлежат удалению и какими работами земля должна быть приведена в первоначальное состояние. Неопределённое предписание о «приведении в первоначальное состояние» может породить споры об объёме и стоимости работ.

Почему важно повторное обследование?

Для трёхкратной санкции подразделения Министерства должны вновь установить, что нарушение продолжается по истечении предоставленного срока. Если ограничиться первым актом, без ответа могут остаться доводы о том, что снос частично выполнен, строение удалено или земля вновь используется для производства.

Условия трёхкратного штрафа

Трёхкратный штраф не является автоматическим продолжением первого штрафа. Требуются надлежащее вручение срока, истечение срока, продолжение нарушения и законно проведённое повторное обследование. В расчётной таблице должно быть показано, какая сумма была утроена и как учтено соотношение с повышением для большой равнины.

Снос и возвращение в сельскохозяйственное производство

Снос — это не только демонтаж строения. В рамки приведения в первоначальное состояние может входить и удаление подсыпки, бетона, платформ, дорог, инженерных сетей, выгребных ям, ограждений или материалов, покрывающих почву, восстановление пригодности почвы к обработке и необходимая очистка.

По какому техническому порядку осуществляется снос?

Согласно пункту 6 статьи 22 Положения снос осуществляется в соответствии с Положением о сносе зданий (Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik). В зависимости от характера строения учитываются план и разрешение на снос, техническая ответственность, отключение электричества, воды и природного газа, меры по охране окружающей среды и охране труда, вывоз строительных отходов и защита соседних участков. Процедура не заканчивается демонтажем строения; должно быть завершено и приведение земли в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства.

Если муниципалитет или специальная провинциальная администрация не сносит строение, Министерство может вмешаться непосредственно

Снос и приведение в первоначальное состояние должны быть осуществлены соответствующим муниципалитетом или специальной провинциальной администрацией в течение одного месяца. Бездействие местной администрации не даёт владельцу строения приобретённого права или бессрочного права пользования.

Полномочие Министерства на замещающий снос

Если местная администрация не осуществит снос в течение одного месяца, Министерство может непосредственно снести строение или обеспечить его снос. Тем самым предполагается не допустить, чтобы санкция не исполнялась из-за предпочтений местной администрации или нехватки бюджетных средств.

Два отдельных режима взыскания расходов

1. Если снос осуществляет местная администрация, расходы на снос и очистку, первоначально покрытые Министерством, взыскиваются с ответственных лиц по общим правилам.
2. Если Министерство вмешивается непосредственно, поскольку местная администрация не выполнила свою обязанность, расходы на снос взыскиваются с соответствующего муниципалитета или специальной провинциальной администрации с надбавкой в сто процентов; если их невозможно взыскать, производятся удержания из долей центрального бюджета.

Должник и правовое основание по этим двум путям различаются; одну и ту же статью расходов не следует рассматривать как единую процедуру взыскания.

Нарушение проекта охраны почв — отдельный режим санкций

Начало работ без разрешения и ведение разрешённой деятельности с нарушением проекта охраны почв — разные нарушения. При нарушении проекта налагается административный штраф и предоставляется срок не более двух месяцев для приведения деятельности в соответствие с проектом.

Если по истечении срока нарушение продолжается, деятельность может быть приостановлена, разрешение на использование аннулировано, а штраф применён в повышенном размере. Самовольные строения сносятся, а земля приводится в состояние, пригодное для производства. Кроме того, за ущерб, возникший из-за того, что проект не был подготовлен, был подготовлен ненадлежащим образом или в него не были внесены необходимые изменения, может наступить ответственность лиц, подготовивших или утвердивших проект либо принявших решение о том, что проект не требуется.

К самовольным строениям нельзя подключать электричество, воду и природный газ

Законом № 7584 введён принцип, согласно которому к строениям и сооружениям, возведённым без разрешения, не подключаются электричество, вода и природный газ и не заключаются абонентские договоры. Эта норма — дополнительная санкция, призванная не допустить использования абонентских договоров или договоров на оказание услуг, как это бывало раньше, в качестве доказательства законности строения.

Ответственность поставщиков коммунальных услуг

Местная администрация, государственное учреждение, организация или частная компания, осуществившие подключение или заключившие абонентский договор для самовольного строения или сооружения, подвергаются административному штрафу в размере 100 000 турецких лир за каждого абонента. Если в течение тридцати дней с момента вручения постановления о штрафе соответствующий договор не расторгнут, за каждый месяц, в котором установлено продолжение действия договора, дополнительно налагается административный штраф в размере 100 000 турецких лир. Актуальная применимость сумм на дату деяния и влияние переоценки должны проверяться отдельно.

Существующие абонентские договоры

Существующий договор на электричество, воду или природный газ не свидетельствует о соответствии строения сельскохозяйственному и градостроительному законодательству. Необходимо проверить дату подключения, разрешительный статус строения и уведомление, направленное компетентной администрацией поставщику. Действующая система Закона предусматривает после уведомления тридцатидневный срок для расторжения и новую санкцию за каждый последующий месяц; наличие старого договора само по себе не порождает приобретённого права пользования.

Адресатом административного штрафа не является автоматически собственник по кадастру

Закон № 5403 предусматривает, что штраф налагается «на собственника земли или на лицо, испортившее землю». Эта формулировка не даёт администрации права произвольного выбора; должна быть установлена связь между деянием и лицом.

Собственник земли

Собственник мог сам возвести строение, поручить его возведение, предоставить его в пользование или сознательно поддерживать нарушение. Однако одного того, что недвижимость записана в земельном кадастре на имя собственника, не во всех случаях достаточно, чтобы автоматически налагать на собственника все штрафы, вытекающие из самостоятельного деяния третьего лица.

Лицо, испортившее землю

Арендатор, оператор, подрядчик, кооператив или иной пользователь могли фактически выполнить работы по подсыпке, бетонированию, выемке грунта, прокладке дороги, строительству или подключению к сетям. Личность лица, испортившего землю, устанавливается по договорам, платежам, заявлениям о разрешении, рекламе, видеозаписям, данным о транспортных средствах, показаниям свидетелей, счетам и результатам осмотра на месте.

Юридическое лицо и его органы

Если деяние совершено в рамках деятельности юридического лица, применение к юридическому лицу административной санкции само по себе не исключает уголовной ответственности руководителей или физических лиц. Законное основание и личные элементы каждого вида ответственности должны проверяться отдельно.

Стандарт доказывания ответственности

Деяние, за которое налагается административный штраф, должно быть подтверждено ясными и конкретными доказательствами в отношении даты, места, площади и нарушителя. Фотография или спутниковый снимок — важное доказательство, однако без указания даты и координат снимка и лица, совершившего деяние, его одного может оказаться недостаточно.

Как проверяется расчёт административного штрафа?

Неправильно оценивать размер штрафа только по итоговой сумме. Все составляющие расчёта должны быть видны.

Единичная ставка, действовавшая на дату деяния

Закон № 7584 от 20 июня 2026 года изменил не все виды нарушений одинаково. Необходимо совокупно определить дату совершения деяния, подпункт закона, под который подпадает нарушение, и актуальную сумму соответствующего года. Последующее ужесточение санкционной нормы не может автоматически применяться к прошлому деянию; утверждение о длящемся деянии также должно быть обосновано конкретными датами и действиями.

Три отдельных режима штрафов нельзя смешивать

Двойной размер в охраняемой зоне большой равнины и трёхкратный размер при неустранении нарушения в срок рассматриваются отдельно и только при соблюдении условий соответствующей нормы.

Используемая или повреждённая площадь

Штраф должен рассчитываться не по всей площади участка, а по указанной в законе используемой или повреждённой площади. Метод измерения пятна застройки, террас, дорог, парковки, инженерных сетей и иных площадей, препятствующих сельскохозяйственному производству, должен быть отражён в акте.

Двойной размер в охраняемой зоне большой равнины

Если участок находится в охраняемой зоне большой равнины, соответствующий штраф может применяться в двойном размере. Этот статус должен основываться на официальной записи на дату административного акта и быть прямо указан в решении.

Трёхкратный размер при продолжении нарушения

Для трёхкратного штрафа требуются условия о сроке и повторном обследовании, описанные в предыдущем разделе. Одного наличия первого обследования для повышенного штрафа недостаточно.

Ежегодная переоценка и актуальность

Фиксированные административные штрафы, установленные Законом, могут изменяться по правилам переоценки соответствующего года. Поэтому сумма, указанная в опубликованной статье, не должна подменять сумму, применимую на дату деяния. В решении об административной санкции должны быть отдельно указаны использованная единичная ставка, минимальная сумма и повышения.

Таблица проверки расчёта

Штраф, снос и приведение в первоначальное состояние могут обжаловаться разными путями

Один из самых важных вопросов по актам, принятым на основании Закона № 5403, — какой орган компетентен рассматривать спор. Оба общих допущения — «раз это административный акт, всегда компетентен административный суд» и «раз это штраф, всегда компетентен мировой уголовный судья (sulh ceza hâkimliği)» — ошибочны.

Годичный срок административного возражения по Положению не является сроком на обращение в суд

Статья 18 Положения допускает однократное административное возражение против решений, принятых по Положению, или против класса земли, определённого отчётом об изысканиях, путём подачи его в губернаторство для передачи в Министерство в течение одного года после вручения губернаторством. Решение Министерства является окончательным в рамках административного возражения; оно не исключает судебного контроля.

Предупреждение о сроке: этот годичный срок не означает, что срок обращения к мировому уголовному судье против административного штрафа или срок подачи иска в административный суд составляет один год. Пятнадцатидневный срок обращения, когда наложен только административный штраф, и общий срок подачи иска по административным актам, если нет специальной нормы, необходимо соблюдать отдельно для каждого вручения. Административное обращение, поданное после истечения срока на подачу иска, как правило, не возобновляет истёкший срок.

Если наложен только административный штраф

Суд по компетенционным спорам (Uyuşmazlık Mahkemesi) в решении от 15 июня 2026 года, E. 2026/293, K. 2026/288, постановил, что спор, в котором требуется только отмена административного штрафа, наложенного по статье 21 Закона № 5403, подведомствен общим судам. Основаниями послужили отсутствие в Законе № 5403 специального порядка судебного обжалования и применение статьи 27 Закона № 5326 о правонарушениях (5326 sayılı Kabahatler Kanunu).

Решение 10-й палаты Государственного совета (Danıştay) от 17 февраля 2025 года, E. 2024/3762, K. 2025/577, также оставило в силе решение о том, что иск, касающийся только административного штрафа по Закону № 5403, не подведомствен административным судам.

Практический вывод: если вручено только постановление о штрафе, обращение к мировому уголовному судье подаётся в течение 15 дней со дня вручения. Поскольку срок является пресекательным, дату вручения следует проверить незамедлительно.

Если в том же акте содержатся также приведение в первоначальное состояние, снос или иное административное решение

Суд по компетенционным спорам в решении от 31 октября 2022 года, E. 2022/406, K. 2022/515, постановил, что спор подведомствен административным судам, поскольку наряду с административным штрафом в той же цепочке административных актов имелось решение о приведении земли в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства. Основанием послужил пункт 8 статьи 27 Закона о правонарушениях.

Практический вывод: если вместе со штрафом принято решение о сносе, приведении в первоначальное состояние, аннулировании разрешения на использование или иное решение, относящееся к компетенции административных судов, проверяется, относятся ли акты к одному и тому же кругу. При наличии связи доводы о незаконности могут рассматриваться совместно в административном суде.

Если акты вручены в разные даты и разными документами

Штраф, приостановление деятельности, снос и взыскание расходов могут быть оформлены в разные даты. В этом случае компетентный орган, срок на подачу иска и дата вручения должны оцениваться отдельно для каждого акта. Иск, поданный против одного акта, сам по себе не сохраняет срок для другого акта.

Срок подачи иска и приостановление исполнения в административных судах

По административным актам, для которых не предусмотрен специальный срок, общий срок подачи иска в административные суды, как правило, составляет 60 дней со дня, следующего за письменным уведомлением. Однако всегда необходимо проверять конкретный акт, специальный закон и вручение. Подача иска сама по себе не приостанавливает исполнение акта. В отношении сноса, запрета использования или приостановления деятельности можно ходатайствовать о приостановлении исполнения, конкретно обосновав условия трудновосполнимого ущерба и явной незаконности.

Матрица обжалования и судебных путей

Основные основания для отмены актов обследования и санкций

Отсутствие конкретизации деяния

Общей формулировки «имеет место несельскохозяйственное использование» недостаточно. Нужно объяснить, каким образом строение, подсыпка, дорога или использование препятствуют сельскохозяйственному производству.

Неверный адресат

Наложение штрафа на собственника по кадастру только на основании записи о праве собственности, хотя деяние совершило другое лицо, или возложение действия юридического лица на руководителя без какого-либо исследования может повлечь незаконность.

Неопределённость измерения площади

Площадь, отмеченная на спутниковом снимке, и фактическое использование на местности могут различаться. Крупные штрафы без метода измерения, координат и расчётной таблицы порождают проблему проверяемости.

Неправильное определение класса земли или статуса большой равнины

На результат влияет, является ли земля абсолютной, землёй особых культур, многолетних насаждений, орошаемой или маргинальной. Вместо старого изыскания, записи по соседнему участку или немотивированной классификации следует использовать актуальные научные данные.

Смешение даты деяния с датой выявления

Если санкционная норма впоследствии ужесточена, новую повышенную сумму нельзя применять к прежнему деянию. Утверждение о длящемся характере деяния также должно быть обосновано элементами даты и действий.

Отсутствие срока или повторного обследования

Непредоставление предусмотренных Законом сроков или непроведение повторного обследования в процедуре трёхкратного штрафа, аннулирования разрешения на использование и сноса может сделать акт порочным.

Ошибки компетенции и формы

Согласно статье 23 Положения административный штраф должен налагаться местным гражданским администратором (mülki amir) по форме акта, установленной в Приложениях 11 и 12. Акт проверки или обследования и итоговое решение об административной санкции должны быть разграничены; в решении должны быть проверяемым образом указаны губернатор/каймакам или надлежащая передача полномочий, подпись, номер решения, адресат, деяние, дата, участок, измерение площади, применённый подпункт закона, единичная ставка, минимальная сумма и при наличии двукратные/трёхкратные повышения. Неясность правового основания, порядка обжалования или элементов расчёта может нарушить право на защиту и принцип правовой определённости.

Документы, которые нужно проверить до покупки недвижимости или вступления в кооператив

Осмотр на месте перед покупкой

Проверка документов не заменяет осмотра земли. На месте следует проверить объекты, дороги, террасы, инженерные сети, ограждение по периметру, продолжается ли сельскохозяйственное производство и единство с соседними участками.

Гарантии, которые должны быть в договоре

Вместо общих заявлений продавца или кооператива вроде «разрешение можно получить», «tiny house разрешены» или «подключение готово» к договору следует приложить номера, объём, срок действия и возможность передачи существующих разрешений. На случай, если разрешение не будет получено либо последует снос или штраф, необходимо чётко предусмотреть положения о расторжении, возврате цены и ответственности.

Самые частые ошибки на практике

• Считать, что колёсный объект во всех случаях освобождён от сельскохозяйственного и градостроительного законодательства.
• Принимать разрешение на несельскохозяйственное использование за разрешение на строительство или на осуществление деятельности.
• Рассматривать месячное заявление как «градостроительную амнистию».
• Полагать, что после уплаты административного штрафа строение может остаться.
• Считать договор на электричество или воду окончательным доказательством законности строения.
• Рассматривать членство в кооперативе как вещное право на определённую часть земли.
• Оспаривать только штраф и пропустить срок сноса или приведения в первоначальное состояние.
• Полагать, что все акты будут рассматриваться одним и тем же судом.
• Автоматически считать собственника по кадастру лицом, совершившим деяние.
• Не ставить под сомнение расчёт площади по всему участку.
• Применять вместо законодательства, действовавшего на дату деяния, более строгие нормы, действующие на дату выявления.
• Полагать, что подача иска сама по себе останавливает снос.

Связанные материалы: Tiny house и бунгало: руководство по градостроительным требованиям и разрешениям; Земля, градостроительство и строительство: руководство по туристическим объектам; Возражение и иск об отмене градостроительного штрафа; Возражение и иск об отмене решения о сносе.

Заключение

Нормы 2026 года создали комплексный режим санкций, при котором самовольное использование сельскохозяйственных земель влечёт не только административный штраф, но дополняется приостановлением деятельности, запретом использования, отказом в подключении или расторжением абонентских договоров, сносом строения, возвращением земли в сельскохозяйственное производство и взысканием расходов.

Чтобы определить правовой результат в этой системе, нужно совокупно ответить на следующие вопросы:

1. К какому классу сельскохозяйственных земель относится недвижимость и находится ли она в зоне большой равнины или ином охранном режиме?
2. Действительно ли строение или деятельность имеют сельскохозяйственное назначение?
3. Имеются ли по отдельности сельскохозяйственное разрешение, план застройки, разрешение на строительство и разрешение на осуществление деятельности?
4. Делит ли модель tiny house, контейнера или кооператива землю фактически или выводит ли её из производства?
5. Показывает ли акт обследования конкретно деяние, площадь, дату и ответственное лицо?
6. Рассчитан ли штраф исходя из правильной суммы, правильной даты и правильного адресата?
7. Надлежащим ли образом применены месячный и двухмесячный сроки в процедуре сноса и приведения в первоначальное состояние?
8. Куда следует обращаться — к мировому уголовному судье или в административный суд?

Правовая и техническая проверка, проведённая до установки строения, покупки недвижимости или вступления в кооператив, — наиболее эффективная защита от риска крупных штрафов, сноса и потери инвестиций, который может возникнуть впоследствии. Если санкция уже вручена, каждое из решений — о штрафе, приостановлении, сносе и приведении в первоначальное состояние — следует незамедлительно оценить с точки зрения его собственного срока и компетентного органа.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли построить дом на поле?

Строительство жилья на сельскохозяйственной земле не является общим правом. Совокупно проверяются класс земли, условия для строений сельскохозяйственного назначения, разрешение на несельскохозяйственное использование, план застройки и разрешение на строительство. Статус «поле» сам по себе не влечёт ни запрета, ни разрешения.

Сколько декаров земли нужно для дома при винограднике?

По действующим критериям на абсолютных землях, землях особых культур и маргинальных сельскохозяйственных землях требуется не менее 2 гектаров; на землях многолетних насаждений — не менее 1 гектара; на землях защищённого грунта — не менее 0,3 гектара. Дом при винограднике, который может быть разрешён, имеет площадь застройки не более 30 м² и два этажа. Однако эти цифры не дают автоматического права на строительство; дополнительно требуются соблюдение ограничения на семью/участок, согласие сособственников, проект, сельскохозяйственное разрешение, план и разрешение на строительство.

Нужно ли для tiny house разрешение на несельскохозяйственное использование?

Разрешение требуется, если фактическое использование препятствует сельскохозяйственному производству, создаёт территорию постоянного проживания или туризма либо включает работы по инженерным сетям и грунту. То, что объект колёсный, само по себе не даёт освобождения.

Можно ли снести колёсный tiny house?

В конкретном деле вместо «сноса» может стоять вопрос об удалении объекта и приведении земли в первоначальное состояние. Платформа, терраса, дорога, выгребная яма, инженерные сети и иные стационарные элементы также могут быть удалены. Объём меры определяется по акту и тексту решения.

Считается ли контейнер строением?

В зависимости от связи с грунтом и инженерными сетями, срока использования, цели использования и физических характеристик он может быть признан строением. С точки зрения сельскохозяйственного права дополнительно проверяется, используется ли земля не по назначению.

Легализует ли месячный срок подачи заявления строение?

Нет. Подать заявление в течение месяца недостаточно; необходимое разрешение должно быть юридически возможным и должно быть фактически получено. Заявление само по себе не отменяет ранее наложенный первый штраф.

Что будет, если сельскохозяйственное разрешение на использование в течение двух лет не будет подкреплено разрешением на строительство?

Разрешение может быть признано недействительным, если необходимые процедуры по плану, согласованию или разрешению на строительство не завершены в течение двух лет. Если земля испорчена застройкой, выемкой или подсыпкой грунта, дополнительно могут применяться санкционные нормы Закона № 5403.

Может ли строение остаться после уплаты штрафа?

Нет. Уплата штрафа не прекращает обязанности по сносу или приведению в первоначальное состояние. Штраф и административные меры — разные последствия.

Защищено ли строение, если муниципалитет его не сносит?

Нет. Если местная администрация не осуществит снос в течение месяца, Министерство может непосредственно снести строение или обеспечить его снос; к местной администрации может применяться взыскание расходов в повышенном размере.

Можно ли приобрести сельскохозяйственную землю через кооператив?

Изменением 2026 года приобретение кооперативами на определённых сельскохозяйственных территориях ограничено. Для сельскохозяйственных кооперативов предусмотрено исключение, зависящее от разрешения Министерства. Членство не даёт самостоятельного участка или права на строительство.

Даёт ли членство в хобби-саде право, регистрируемое в кадастре?

Нет. Незарегистрированная схема пользования или договор о членстве не создают вещного права в земельном кадастре. Фактический раздел и использование не по назначению могут дополнительно повлечь санкции.

Можно ли подключить самовольное строение к электричеству и воде?

Законом № 7584 введён принцип, согласно которому к строениям и сооружениям, возведённым без разрешения, не подключаются электричество, вода и природный газ/не заключаются абонентские договоры. Наличие существующего договора не делает строение законным.

В какой суд обжалуется административный штраф?

Если наложен только административный штраф по Закону № 5403, по общему правилу компетентен мировой уголовный судья, а срок составляет 15 дней. Если в том же акте содержится и решение, относящееся к компетенции административных судов, например о сносе или приведении в первоначальное состояние, компетентными могут быть административные суды.

Продлевает ли годичный срок возражения по Положению срок подачи иска?

Нет. Годичный срок по статье 18 Положения относится к административному возражению, подаваемому в губернаторство для передачи в Министерство. Срок для обращения к мировому уголовному судье или в административный суд должен рассчитываться отдельно для каждого акта и вручения; влияние административного возражения на срок подачи иска оценивается с учётом конкретной даты обращения и статьи 11 Закона № 2577 об административном судопроизводстве (2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, İYUK).

Можно ли приостановить исполнение решения о сносе?

В иске, поданном в административный суд, можно ходатайствовать о приостановлении исполнения, конкретно обосновав явную незаконность и трудновосполнимый или невосполнимый ущерб. Подача иска сама по себе не останавливает снос.

Отвечает ли прежний собственник за строение, возведённое новым собственником?

Как правило, в силу принципа личного характера наказания исследуется связь между деянием и лицом. Однако дата перехода права собственности, начало нарушения, отношения пользования и участие прежнего собственника в деянии должны проверяться конкретно.

Можно ли впоследствии переоборудовать сельскохозяйственный склад в жильё?

Нет. Использование вопреки цели разрешения может повлечь аннулирование разрешения на использование, административный штраф, приостановление деятельности и процедуру сноса/приведения в первоначальное состояние. Для нового использования все уровни разрешений должны быть оценены заново.

Источники и правовые основания

1. Положение об охране и использовании сельскохозяйственных земель (Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik) - 4 апреля 2026 года, Официальная газета 33214
2. Положение о внесении изменений в Положение об охране и использовании сельскохозяйственных земель (Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik) - 4 августа 2026 года, Официальная газета 33330
3. Закон № 7584 о внесении изменений в Закон об охране почв и землепользовании и некоторые законы (7584 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun) - 20 июня 2026 года
4. Закон № 5403 об охране почв и землепользовании (5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu) - действующая редакция
5. Закон № 3194 о градостроительстве (3194 sayılı İmar Kanunu) - действующая редакция
6. Министерство сельского и лесного хозяйства (Tarım ve Orman Bakanlığı) - сообщение об опубликовании нового Положения
7. Положение о сносе зданий (Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik) - 13 октября 2021 года, Официальная газета 31627
8. Закон № 5326 о правонарушениях (5326 sayılı Kabahatler Kanunu) - действующая редакция
9. Закон № 2577 об административном судопроизводстве (2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu) - действующая редакция
10. Суд по компетенционным спорам (Uyuşmazlık Mahkemesi), E. 2026/293, K. 2026/288, 15 июня 2026 года
11. Суд по компетенционным спорам (Uyuşmazlık Mahkemesi), E. 2022/406, K. 2022/515, 31 октября 2022 года
12. Государственный совет, 10-я палата (Danıştay 10. Daire), E. 2024/3762, K. 2025/577, 17 февраля 2025 года
13. Государственный совет, 10-я палата (Danıştay 10. Daire), E. 2024/1558, K. 2024/1063, 26 марта 2024 года.
14. Государственный совет, 10-я палата (Danıştay 10. Daire), E. 2023/6115, K. 2024/529, 6 марта 2024 года.