В разрешении на строительство важны двухлетний срок начала и пятилетний срок завершения строительства; истечение срока не влечёт одинакового результата по продлению в каждом деле. Необходимо совместно изучать своевременно поданное заявление о продлении, фактическую дату начала строительства, состояние завершённости и впоследствии изменённый план. Изменение от 1 июля 2026 года дополнительно разграничило правила, применяемые к зданиям, требующим нового разрешения, в зависимости от того, было ли начато строительство в течение двух лет.
Поэтому наличие разрешения, выданного много лет назад, само по себе не показывает, что сегодня строительство можно продолжать. Так же истечение срока разрешения не означает, что все приобретённые права в любом случае исчезают. Правильный ответ основывается на изучении документов и дат.
Сколько лет действует разрешение на строительство?
Согласно статье 29 Закона о застройке № 3194 строительство должно быть начато в течение двух лет со дня выдачи разрешения. Здание, как правило, должно быть завершено в течение пяти лет, включая срок начала. В отношении зданий, строительство которых не начато или не завершено в срок, встаёт вопрос об утрате силы разрешения и необходимости нового разрешения.
Здесь есть две отдельные проверки: было ли строительство начато вовремя? Завершено ли здание в общий срок? Положительный ответ на первый вопрос не означает, что второй срок неограничен. Специальные положения Положения о продлении, добавлении времени и завершённых зданиях оцениваются отдельно.
Как доказывается, что строительство было начато?
Ограждение участка, подготовка проекта или покупка материалов — это не то же самое, что начало строительства здания по разрешению. Записи технадзора (yapı denetim), установленные на месте обстоятельства, протоколы строительной площадки, соответствующие технические документы и датированные фотографии следует изучать совместно. Дату достижения уровня строительства по возможности нужно устанавливать одновременными записями, а не составленным позднее общим письмом.
Если в деле администрации имеется неверное или неполное определение уровня строительства, его следует оспорить техническим пояснением. Если спор передан в суд, осмотр на месте и экспертиза могут позволить сопоставить текущее состояние с документами прошлых дат. Задача технического эксперта — не решать вместо суда вопросы о сроке и праве.
Почему важно заявление о продлении до истечения срока?
Третья часть статьи 54 Положения о застройке в планируемых зонах (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) связывает с заявлением о продлении, поданным в срок действия разрешения, особое последствие. При этом условии, независимо от даты, в которую администрация осуществляет продление, может применяться пятилетнее продление на основании плана и норм, действовавших на дату первого разрешения. Такое продление срока может быть произведено не более двух раз.
Поэтому запись, показывающая, что заявление подано вовремя, имеет решающее значение. Устный разговор или запись на приём не следует приравнивать к надлежащему заявлению о продлении. Состав материалов заявления, уведомления о недостающих документах и дополнения следует сохранять.
Если администрация задерживает, теряет ли дата заявления значение?
Положение отдельно защищает факт подачи заявления в срок. Тем не менее вопрос о том, можно ли продолжать строительство до завершения процедуры разрешения, оценивается по статусу действующего разрешения и конкретным решениям. Не следует делать вывод «Я подал заявление, теперь могу продолжать любую деятельность».
Неподачу заявления о продлении в срок следует отличать от случая, когда администрация поздно рассматривает вовремя поданное заявление. Если обоснование отказа опирается лишь на истечение срока на дату решения, запись о подаче заявления приобретает особое значение.
Что принесло изменение от 1 июля 2026 года?
Изменением, опубликованным в Официальном вестнике (Resmî Gazete) № 33297 от 1 июля 2026 года, в пятую часть статьи 54 Положения добавлены новые предложения. Для зданий, на которые необходимо выдать новое разрешение, проведено различие между теми, строительство которых было начато в первые два года, и теми, строительство которых не начато. Норма вступила в силу в день опубликования.
Здания, строительство которых начато в течение двух лет
Для зданий, требующих нового разрешения и строительство которых начато в первые два года, требуются меры, предусмотренные соответствующими действующими нормами в части пожарной безопасности, землетрясений, тепло- и гидроизоляции, а также окружающей среды и энергоэффективности. В остальных вопросах за основу берутся меры, требовавшиеся нормами на дату получения зданием разрешения.
Это различие показывает, что, ссылаясь на старое разрешение, нельзя полностью исключить действующие требования безопасности. Вместе с тем неверно оценивать каждое дело во всех аспектах только по новым правилам. Влияние изменения плана следует рассматривать вместе с другими частями статьи 54 Положения и специальными положениями плана.
Здания, строительство которых не начато в течение двух лет
Для зданий, строительство которых не начато в первые два года, новое разрешение выдаётся в соответствии с действующими нормами плана и законодательства. Наличие в старом разрешении более высокого коэффициента застройки (emsal) или иного вида использования само по себе не обеспечивает их сохранения. Правильное установление в деле факта начала строительства имеет не только техническое, но и непосредственно правовое последствие.
Существование этой новой нормы требует осторожности при использовании решений по продлению более ранних разрешений. Применение краткого изложения решения, вынесенного по прежнему законодательству, к текущему делу в неизменном виде может вводить в заблуждение.
Обязательно ли новое разрешение, если здание завершено, а разрешение на ввод в эксплуатацию не получено?
Седьмая часть статьи 54 Положения регулирует особый случай. В отношении зданий, завершённых в соответствии с разрешением и приложениями к нему, разрешение на которые утратило силу из-за того, что в срок действия разрешения не было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, при условии наличия необходимого отчёта о проверке и рассмотрения администрацией дела и осмотра на месте разрешение на ввод в эксплуатацию может быть выдано без выдачи нового разрешения.
Поэтому требовать новое разрешение с нуля в каждом деле с истёкшим разрешением может быть неверно. Однако здание должно быть действительно завершено и соответствовать своему разрешению. Самовольные пристройки или отступления от проекта не устраняются одним лишь пояснением «здание уже было достроено».
Одно ли и то же завершение и ввод в пользование?
Фактическое использование не является бесспорным доказательством завершения в соответствии с разрешением или условий разрешения на ввод в эксплуатацию. Важны технический отчёт, проекты и осмотр администрацией на месте. Записи вроде подключения к электричеству или воде могут помочь; сами по себе они не подтверждают всех градостроительных условий.
Как оцениваются изменение плана и приобретённое право?
Статья 29 Закона № 3194 сохраняет приобретённые права при начатом строительстве. Однако приобретённое право — это не то же самое, что ожидание лишь на бумаге. Законное разрешение, уровень строительства, своевременное начало, заявление о продлении и принятые позднее административные или судебные решения следует оценивать совместно.
В статье 54 Положения отдельно содержатся положения об изменениях плана и о случаях отведения под общественные нужды. Такие особенности, как попадание на дорогу или территорию технической инфраструктуры, решение об экспроприации и возникновение долевой собственности в результате перепланировки участков, могут изменить результат. Поэтому правила, что «первое разрешение замораживает все права бессрочно», не существует.
Отмена разрешения и истечение его срока различаются
Отмена разрешения ввиду его незаконности с самого начала — это иная проблема, нежели одно лишь истечение срока. Последствия отменённого судом плана или разрешения не следует сводить к обычному режиму продления, рассматриваемому в этой статье. Если имеются дополнительные действия, такие как опечатывание строительства, отзыв разрешения или исполнение судебного решения, правовое последствие каждого определяется отдельно.
Почему старое решение Государственного совета следует читать вместе с действующей нормой?
Решение 6-й палаты Государственного совета (Danıştay) от 26 января 2004 года, E.2002/3991, K.2004/418, касается просьбы о продлении разрешения, поданной после истечения срока, и изменившихся условий плана. Палата отменила решение об отмене, вынесенное по правилам того времени на основании приобретённого права.
Решение — исторический пример, показывающий значение времени подачи заявления и изменения плана. Однако ввиду изменения от 1 июля 2026 года это решение нельзя сегодня представлять так, что ко всем разрешениям с истёкшим сроком применяются только новый план и новые нормы. В текущем деле отдельно оцениваются, в частности, начало строительства в первые два года и применимые технические правила безопасности. Полный текст решения.
Каким путём идти против отказа в продлении?
Против окончательного решения об отказе при отсутствии специальной нормы возможен иск об отмене в административный суд в общий 60-дневный срок. Своевременное обращение по статье 11 İYUK отличается от обращения по статье 10 İYUK в деле, по которому ещё не совершено действий. Не следует предполагать, что каждое новое заявление даст новые 60 дней.
Подача иска не даёт разрешения продолжать строительство. Для приостановления исполнения необходимо одновременно показать явную незаконность и ущерб, который трудно возместить. Приостановление решения об отказе также не означает, что суд сам выдаёт новое разрешение; администрация должна действовать в соответствии с обоснованием суда.
| Документ в деле | Правовое значение |
|---|---|
| Первое разрешение и все продления | Определяются начало сроков и цепочка актов. |
| Записи о начале и уровне строительства | Проверяется двухлетнее условие начала строительства. |
| Записи о заявлении и вручении | Выясняется, было ли продление запрошено в срок. |
| Примечания к старому и действующему плану | Сопоставляются изменившиеся условия застройки. |
| Отчёты о проверке | Проверяются надлежащее завершение и действующие меры. |
| Решения о приостановке | Выясняются периоды, которые могут быть добавлены к сроку. |
Положения Положения о периодах, когда строительство было остановлено судом, министерством или администрацией, необходимо оценивать отдельно. Не любая коммерческая задержка или проблема с финансированием влечёт тот же результат. Основание периода, который предлагается добавить к сроку, следует подтвердить документом.
Заключение
При истечении срока разрешения на строительство единого автоматического правила продления нет. Своевременное заявление, начало строительства в первые два года, исключение для завершённых зданий и изменения плана следует оценивать каждое отдельно. Изменение 2026 года ввело важное различие, особенно для зданий, требующих нового разрешения. Подготовку заявления следует вести, совместно изучая разрешение и архив технадзора.
Связанные статьи: Отказ в заявлении о разделе и объединении участков; Отмена разрешения на строительство и приобретённые права; Невыдача разрешения на ввод в эксплуатацию и пути обращения в суд
Часто задаваемые вопросы
Что будет, если я не начну строительство в течение двух лет после получения разрешения?
Встаёт вопрос об утрате силы разрешения и необходимости нового разрешения. По действующему регулированию новое разрешение выдаётся по действующим нормам плана и законодательства.
Имеет ли значение просьба о продлении до истечения пяти лет?
Да. Положение статьи 54/3 Положения обеспечивает особую защиту заявлению, поданному в срок. Записи о заявлении следует сохранять.
Освобождает ли старое разрешение от правил по землетрясениям и пожарам?
Нет. Регулирование 2026 года отдельно требует в соответствующих делах с новым разрешением действующих мер безопасности и защиты окружающей среды.
Если здание завершено, обязательно ли получать новое разрешение?
Нет. В отношении зданий, завершённых в соответствии с разрешением, при наличии условий статьи 54/7 разрешение на ввод в эксплуатацию может быть выдано без выдачи нового разрешения.
Могу ли я продолжать строительство, подав иск об отмене?
Подача иска сама по себе не является разрешением. Правовое положение действующего разрешения и решения о приостановке, если оно есть, следует изучить отдельно.
Источники
- Закон о застройке № 3194, статьи 29–31. Действующий текст.
- Положение о застройке в планируемых зонах, особенно статья 54. Сводный текст статьи.
- Официальный вестник № 33297 от 1 июля 2026 года, Положение о внесении изменений в Положение о застройке в планируемых зонах, статьи 5 и 9. Текст изменения.
- Закон об административном судопроизводстве № 2577, статьи 7, 10, 11, 27 и 28. Действующий текст.
- Государственный совет, 6-я палата, 26 января 2004 года, E.2002/3991, K.2004/418. Использовано в историческом законодательном контексте. Полный текст.