Гражданство Турции через покупку недвижимости: право собственности, оценка и платёжные риски

При покупке недвижимости в Турции ради гражданства недостаточно просто достичь порога в 400 000 долларов США. Право покупателя на приобретение, характер объекта и история собственности, допустимая сумма инвестиции, банковские записи и трёхлетнее обязательство должны проверяться вместе. Независимо от этого, приобретённый объект должен быть юридически защищаемым и экономически пригодным для использования. Соответствие требованиям гражданства и безопасная инвестиция — два отдельных результата одной проверки. [1][2][3]

Самая эффективная юридическая проверка проводится до внесения задатка (kapora) и до принятия на себя обязывающих обязательств. После передачи права собственности недостающий документ, возможно, удастся восполнить; однако неподходящий объект, недействительные полномочия представителя или фактически не произведённый платёж впоследствии исправить путём оформления документов невозможно. Это руководство объясняет, какие документы следует оценивать вместе — от решения о покупке до дела о гражданстве.

Различие между инвестиционным условием и решением о гражданстве

Положение о применении Закона о гражданстве Турции, ст. 20/2-b, регулирует покупку недвижимости установленного вида не менее чем на 400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте и внесение в записи земельного кадастра отметки о непродаже на три года. В отношении объектов, по которым установлена поэтажная собственность или сервитут этажной собственности (kat irtifakı), возможен также путь нотариального предварительного договора купли-продажи (satış vaadi) при условии единовременной оплаты необходимой суммы и отметки об обязательстве не производить передачу и погашение записи (terkin) в течение трёх лет. Документы и правовые последствия этих двух путей не одинаковы. [2]

Признание инвестиции подходящей уполномоченным органом само по себе не даёт гражданства. Статья 10/2 Закона № 5901 указывает, что наличие условий не создаёт абсолютного права, а статья 12 регулирует приобретение решением Президента при условии отсутствия препятствий с точки зрения национальной безопасности и публичного порядка. Обещание продавца о гражданстве не связывает публичный орган. Вместе с тем ложные заявления продавца об объекте или принятые им на себя особые обязательства могут повлечь ответственность по частному праву. [1]

Поэтому в договоре следует разделять пригодность объекта и вероятность отказа, вытекающего из личных обстоятельств покупателя. Например, скрытую продавцом историю передач и неблагоприятный результат проверки безопасности покупателя нельзя оформить как один и тот же риск. В первом случае основание для требования к продавцу может усилиться; во втором автоматический возврат цены не наступает лишь потому, что гражданство не получено. Решающее значение имеют договор, основание и доказательства. [8]

Для сравнения с другими инвестиционными путями можно обратиться к нашей статье о преимуществах и недостатках видов инвестиций.

Какой объект и какой покупатель подходят для этого пути

Предварительное условие — возможность иностранца приобретать недвижимость в Турции. Согласно ст. 35 Закона о земельном кадастре, оцениваются вместе ограничения, связанные с гражданством страны и объектом недвижимости, предел в тридцать гектаров на одно лицо по всей стране и невозможность превышения приобретениями иностранцев десяти процентов площади района, находящейся в частной собственности. У Президента есть также полномочия увеличивать этот размер и ограничивать приобретения. Предел по району не является личной квотой, дающей каждому иностранцу право приобрести десять процентов района. [4]

При покупке ради гражданства под Положение подпадают объекты, по которым установлена поэтажная собственность или сервитут этажной собственности, а также объекты категории «земельный участок» (arsa) с расположенным на них строением. Недостаточно того, что пустой земельный участок стоит дорого. В отношении участка со строением следует проверять категорию объекта по кадастровой записи, соответствие строения закону и разрешение на ввод в эксплуатацию. При пути через предварительный договор условие поэтажной собственности или сервитута этажной собственности требуется дополнительно. Подходящими могут быть и отдельные обособленные помещения, не являющиеся жильём; система не ограничена покупкой только квартир. [2][3]

Важно, чтобы инвестиция оформлялась на имя заявителя — физического лица. Объекты, приобретённые на имя супруга (супруги), ребёнка или компании заявителя, автоматически не добавляются к личной сумме инвестиции заявителя. В то же время статус иностранного супруга (супруги) и несовершеннолетних либо находящихся на иждивении иностранных детей по ст. 12/1-b Закона № 5901 оценивается отдельно по документам, подтверждающим семейную связь и иные условия. Подачу заявления в составе семьи не следует путать с суммированием отдельных объектов членов семьи как одной инвестиции. [1][3]

При пути через покупку возможно достичь суммы несколькими подходящими объектами. При предварительном договоре действует правило, по которому требуемая сумма обеспечивается одним договором; в одном договоре можно указать несколько объектов. Восполнение недостающей суммы покупки отдельным предварительным договором или предложение одного объекта, разделённого на части, нескольким иностранцам как инвестиции для гражданства порождают разные проблемы. Согласно разъяснению TKGM, объекты, приобретённые в долях после 1 февраля 2023 года, нельзя использовать для гражданства; по более ранним сделкам дата приобретения оценивается отдельно. [3]

Проверка по земельному кадастру не сводится к прочтению имени собственника

Фотография свидетельства о праве собственности не показывает состояние кадастра на день сделки. В актуальной записи квартал, участок, блок, этаж, обособленное помещение, площадь, доля земельного участка и сведения о собственнике должны быть сопоставлены с фактически продаваемым помещением. При условии обоснования заинтересованности записи и документы кадастра могут быть изучены. Ссылка на незнание записи в земельном кадастре не является надёжным возражением с учётом ст. 1020 Гражданского кодекса Турции. [5]

Если продавец — компания, проверяются торговый реестр и форма представительства; если действует представитель — объём доверенности и её актуальная действительность. То, что маркетинговая компания презентует проект, само по себе не доказывает наличие полномочий продавать от имени собственника или получать оплату. При продаже по доверенности отдельно оцениваются специальные полномочия, необходимые для таких действий, как передача объекта и обременение вещным правом. Если подписывающее лицо и лицо, получающее оплату, различаются, это обстоятельство должно быть объяснено в деле. [8]

Тот факт, что нынешний продавец — гражданин Турции, не завершает проверку соответствия требованиям гражданства. Такие обстоятельства, как прежний иностранный собственник, родство с заявителем, участие в компании, продавец, получивший гражданство через инвестиции, и использование объекта в прежних делах о гражданстве, следует выяснять с точки зрения действующих правил TKGM. Представлять прошлое владение объектом любым иностранцем как бессрочный запрет без исключений также неверно; значение имеют дата передачи и характер сделки. [3]

Последствия ипотеки, ареста имущества, узуфрукта, предварительного договора купли-продажи, семейного жилья и записей о судебных спорах различны. Не каждое обременение в кадастре одинаково препятствует продаже; а возможность продажи не показывает, что объект будет принят для целей гражданства. При сделках с ипотекой и арестом имущества отдельно изучаются инвестиционный счёт и права кредитора. Судебные или исполнительные записи, способные привести к изменению собственности, в особенности отметка по ст. 150/c Закона об исполнительном производстве и банкротстве, должны быть выяснены в кадастровом управлении до сделки. [3][5]

Заявление продавца о том, что он погасит долг, не является достаточным обеспечением. Остаток долга, условие снятия ипотеки, получатель платежа и порядок исключения записи из кадастра должны быть оформлены письменно. Даже если покупатель не принимал долг на себя лично, он может столкнуться с обращением взыскания на объект с ипотекой. Трёхлетнее обязательство по гражданству не следует рассматривать как защиту, прекращающую права прежних кредиторов. [3][5]

Риски, связанные с застройкой, передачей и покупкой у подрядчика

Установление сервитута этажной собственности не означает, что здание завершено или пригодно для проживания. Разрешение на строительство, утверждённый проект, разрешение на ввод в эксплуатацию, фактическое использование и категория по кадастровой записи должны проверяться вместе. Следует сопоставить с приложениями к договору, указана ли показанная в офисе продаж площадь как чистая или как брутто, а также правовое положение принадлежностей, парковки и общих зон. Проблемы с разрешением, использованием и нарушениями в рамках ст. 21, 30 и 32 Закона о застройке могут повлечь последствия, не зависящие от расчёта суммы для гражданства. [6]

Отчёт об оценке не заменяет подробного исследования сейсмических характеристик. Для физической безопасности здания необходимо заключение технического эксперта, для передачи, недостатков и использования — правовой анализ. В объекте с арендатором новый собственник, как правило, становится стороной арендных отношений. Покупка ради гражданства не является особым основанием для выселения, позволяющим немедленно выселить арендатора. Дату передачи и ожидание передачи свободного объекта следует оценивать вместе с имеющимися арендными документами. [8]

Пределы решения, защищающего доверие к земельному кадастру

В проектах строительства в обмен на долю участка неисполнение подрядчиком обязательств перед собственником земельного участка может затронуть и покупателя. Решение Большой общей коллегии по объединению судебной практики Кассационного суда (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu) от 16 мая 2025 года, E.2024/1, K.2025/2 признало, что доводы о добросовестности третьих лиц, приобретших вещное право у подрядчика, подлежат рассмотрению. Тем самым отказались от подхода, при котором в силу недействительности договора между собственником земельного участка и подрядчиком либо его расторжения с обратной силой запись о праве третьего лица в кадастре автоматически оставалась без защиты. [7]

Защита не безусловна. Решение прямо указывает, что в отношении третьих лиц, не являвшихся добросовестными при приобретении, объект может вернуться собственнику земельного участка. При оценке могут иметь значение близкие отношения, необычно низкая цена, быстрые последовательные передачи или известные противоречия в записях и документах. Приобретение личного права лишь по предварительному договору не равнозначно приобретению вещного права в силу доверия к кадастру. [5][7]

Разбор решения, подготовленный İlyas Sağlam, также обсуждает критику прежней практики и значение презумпции добросовестности. Эта академическая оценка не означает, что любая покупка в проекте безопасна. Практический вывод для покупателя — выяснить отношения между собственником земельного участка и подрядчиком, имеющиеся обеспечения и известные споры и сохранить записи проверки. [18]

Отчёт об оценке и Документ об определении суммы

Продажную цену, рыночную стоимость объекта и принимаемую для гражданства сумму инвестиции нужно различать. Договорённость с продавцом о цене, эквивалентной 430 000 долларов США, не гарантирует, что эта сумма будет принята в деле о гражданстве. Официальная стоимость сделки, банковские платежи и применимая процедура определения стоимости проверяются отдельно. Налоговая стоимость или цена в объявлении не могут заменить эту проверку. [2][3]

Согласно действующему разъяснению TKGM, Документ об определении суммы (Tutar Tespit Belgesi), то есть TTB, формируется на основании отчёта оценочной организации, уполномоченной Комиссией рынка капитала (SPK), и направляется через TADEBİS в систему TAKBİS/WebTapu. Представление бумажного документа не заменяет электронную запись. В действующем разъяснении предусмотрено, что срок между TTB и подачей заявления о сделке ради гражданства не должен превышать двенадцати месяцев. Поэтому сведения о единственной организации или шестимесячном сроке из прежней практики нельзя применять в текущей сделке без изменений. [9]

Сделки, стороной которых являются государственные организации, и продажи инвестиционных трастов недвижимости (GYO) нужно проверять отдельно. В частности, в сделках GYO могут возникать варианты с отчётом KAP, составленным до сделки и содержащим стоимость соответствующего обособленного помещения, и с новым отчётом, являющимся основой для TTB, а при необходимости — заключение TKGM. Заявление продавца о том, что он GYO, не означает, что проверка стоимости вообще не нужна. [9]

При проверке отчёта следует обращать внимание на правильное обособленное помещение, вид использования, площадь, физическое состояние и дату оценки. При технической ошибке запрашивается мотивированное исправление с подтверждающими документами. Не является решением указание недостоверной стоимости для достижения порога или сокрытие низкой стоимости простым повышением договорной цены. TTB — документ, оценивающий сумму инвестиции; документ о соответствии (uygunluk belgesi) и решение о принятии в гражданство — более поздние, отдельные процедуры. [3][9]

DAB и согласованность платёжных записей

Документ о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) показывает запись о продаже валюты, относящейся к стоимости недвижимости, Центральному банку через банк в Турции. DAB сам по себе не доказывает, что продавец получил оплату. Платёж продавцу должен быть отдельно подтверждён банковскими записями; в документах должны прослеживаться связь заявителя, объекта, суммы и сделки. Порядок конвертации валюты, перевода продавцу и сделки в кадастре следует заранее спланировать с банком до осуществления платежа. [2][3]

Оплата со счёта третьего лица либо иному связанному лицу не признаётся автоматически недействительной в каждом случае. В практике TKGM оценивается разумная связь со сторонами. Однако перевод на личный счёт посредника без пояснения, счёт несвязанной компании или платежи по частям могут создать серьёзные проблемы с доказыванием. Полномочие на представительство, правоотношение, платёжное поручение и банковскую квитанцию (dekont) следует подшивать вместе. Квитанция, полученная только от продавца, не заменяет необходимых банковских документов. [3]

В платёжной таблице по каждому переводу должны быть дата, отправитель, получатель платежа, валюта, сумма, банковская ссылка и соответствующий объект. Причина расхождения между DAB и квитанцией должна быть показана; при расчёте курса следует разделять применяемую дату и вид документа. Пересчитывать каждый документ по одному сегодняшнему курсу неверно. Комиссии, пошлины, налоги и сервисные расходы, не относящиеся к стоимости недвижимости, не следует рассматривать как сумму, составляющую порог инвестиции. [3]

В гипотетическом примере допустим, что приемлемая цена подходящего объекта — 385 000 долларов США, прочие расходы — 20 000 долларов США. Рост общего бюджета до 405 000 долларов США не устраняет недостатка в инвестиции в недвижимость. Точно так же оценка в 420 000 долларов не компенсирует фактически произведённый платёж в 385 000 долларов. Порог отличается от общей суммы расходов. [2][3]

Влияние недостоверного документа DAB на гражданство

В решении 10-й палаты Государственного совета (Danıştay) от 5 февраля 2026 года, E.2024/405, K.2026/361 рассматривались отмена документа об установлении инвестиции в недвижимость (taşınmaz yatırım tespit belgesi) и отзыв гражданства из-за недостоверных документов DAB. Довод истца о том, что он произвёл платёж подрядчику и что у него есть приобретённое право, не был признан достаточным; иск отклонён с выводом, что правовое условие инвестиции в момент приобретения отсутствовало. В мотивах отмечено также, что отдельный иск об отмене документа о соответствии не подавался. [10]

Конкретное дело относится к периоду прежнего порога в 250 000 долларов; эта сумма не является сегодняшним предельным значением инвестиции. Кроме того, опубликованное решение может быть обжаловано в кассационном порядке. Практический урок: передача сделки посреднику не устраняет необходимости проверять реальную инвестицию и банковские документы. Значение имеет не само наличие документа в деле, а возможность проверить его по банковской записи. [10]

Актуальный календарь системы безопасных платежей

Дополнительная статья 1 Положения о торговле недвижимостью регулирует платёжную систему, обеспечивающую одновременный переход продажной цены, уплачиваемой установленными способами, и права собственности. Изменением от 1 октября 2026 года дата в переходном положении изменена на 1 декабря 2026 года. Поэтому утверждать, что по состоянию на 12 октября 2026 года система обязательна для всех продаж, неверно. На дату сделки следует отдельно проверять новые отсрочки, охват протокола и объявления о применении. [11]

В продажах с кредитованием положение предусматривает использование системы в части платежей, не относящихся к сумме кредита. Это исключение не означает, что при любом кредите условие гражданства будет выполнено. Охват системы, пилотное применение и размер платы за использование определяются в рамках соответствующего протокола. Существующую платёжную услугу банка и применение новой обязательной системы не следует считать одним и тем же. [11]

Безопасный платёж — инструмент, уменьшающий риск высвобождения цены в неподходящее время; он не гарантирует ни соответствия объекта требованиям гражданства, ни завершения строительства. Для иностранного покупателя следует письменно подтвердить согласованность DAB, получателя платежа, одновременности и банковских доказательств, необходимых для гражданства, с системой. Задаток, блокированная сумма, платёж для снятия ипотеки и оставшаяся продажная цена должны планироваться отдельными статьями.

Предварительный договор и покупка на стадии проекта

Основные правила — официальная форма продажи недвижимости и приобретение права собственности регистрацией. Вместе с тем нотариусы вправе составлять договор купли-продажи недвижимости в рамках ст. 61/A Закона о нотариате. Однако предварительный договор купли-продажи, оформленный у нотариуса, не является состоявшейся продажей недвижимости; он, по существу, порождает право требовать передачи в будущем. Простое удостоверение подписи под договором также нельзя приравнять к предварительному договору, составленному нотариусом в форме составления документа. [5][8][12]

Если для гражданства выбран предварительный договор, важны единовременная оплата необходимой суммы, статус объекта (поэтажная собственность или сервитут этажной собственности) и обязательство в течение трёх лет не отчуждать объект и не погашать запись в кадастре. Кампания рассрочки в проекте сама по себе не меняет требуемое для гражданства условие единовременной оплаты. Поскольку значительные средства уплачиваются до получения права собственности, обеспечение передачи и возврата следует выстраивать отдельно. [2][3]

Иностранный покупатель, действующий не в коммерческих или профессиональных целях, в зависимости от характера конкретной сделки может считаться потребителем. Автоматически считать каждого иностранного инвестора потребителем неверно. При продаже жилья с предоплатой, имеющей характер потребительской сделки, применяются ст. 40–46 Закона № 6502: договор не может быть заключён без разрешения на строительство; предварительное информирование необходимо не менее чем за один день; до заключения действительного договора нельзя требовать платёж или документ, создающий обязательство. Нарушение формы не является возражением, которым продавец мог бы свободно пользоваться во вред потребителю. [13]

При одностороннем отказе без причины может быть потребована компенсация: два процента за первые три месяца, четыре процента — от трёх до шести месяцев, шесть процентов — от шести до двенадцати месяцев, до восьми процентов — от двенадцати до двадцати четырёх месяцев; соответствующие законные расходы оцениваются отдельно. При предусмотренных Законом исключениях, например когда продавец вовсе не исполняет свои обязательства или исполняет их ненадлежащим образом, эти удержания не могут применяться автоматически. Сроки, порядок уведомления и режимы возврата при отказе от договора (cayma) и при одностороннем отказе (dönme) нельзя смешивать. Согласно руководству Министерства, при отказе от договора возврат производится не позднее четырнадцати дней со дня получения уведомления продавцом. [13][14]

В проектах с числом жилых единиц тридцать и более следует проверять условия страхования завершения строительства или альтернативного обеспечения по законодательству. Число менее тридцати не отменяет прочих потребительских защит. Страховой полис, банковская гарантия или система оплаты выполненных работ (hakediş) не должны быть лишь названием, записанным в договоре; необходимо видеть охват, выгодоприобретателя, сумму и срок действия. При жилье с предоплатой отдельно нужно учитывать порядок уведомления об отказе от договора или об одностороннем отказе через нотариуса и порядок возврата. [14]

Как оформлять задаток, договор и доверенность

Назвать платёж задатком — не значит, что покупатель в любом случае потеряет эти деньги. Денежная сумма, закрепляющая обязательство (bağlanma parası), по ст. 177 Турецкого кодекса обязательств (TBK) отличается от отступных (cayma parası) по ст. 178. Рассматриваются вместе действительность договора, то, о чём договорились стороны, и императивные права, предоставленные потребителю. Задаток крупной суммы с неопределёнными условиями, полученный до завершения проверки, может снизить переговорные возможности покупателя. [8][13]

В договоре должны быть ясно указаны идентификация объекта и приложения, реальная цена, получатель платежа, снятие имеющихся обременений, дата передачи и то, что продажа совершается ради гражданства. Должно быть урегулировано, кто и какой документ предоставляет при проблеме со стоимостью или соответствием; срок для исправления; возврат при ненаступлении условия; валюта возврата, расчёт и расходы при возврате. Одно лишь заявление продавца о соответствии не заменяет документированного механизма возврата.

Наличие договорной неустойки, процентов или обеспечения само по себе не гарантирует взыскания. Следует отдельно оценить имущество продавца, ответственность давшего обеспечение лица и действительность документа об обеспечении. Стороны могут пожелать оставить некоторые риски на покупателе; однако не всякая оговорка об освобождении от ответственности в типовом договоре действительна. Остаётся контроль в отношении грубой вины, несправедливых условий и положений специальных законов. [8][13]

Доверенность должна готовиться соразмерно сделке. Полномочия на покупку, банковские операции, получение платежа, перепродажу, ипотеку и погашение записи об обязательстве (terkin) не следует рассматривать в одном объёме. В документах, составленных за границей, проверяются применимое заверение либо апостиль и порядок перевода. Апостиль относится к цепочке подтверждения документа; он сам по себе не показывает, что у представителя достаточно специальных полномочий для сделки. [8][12]

Документы, которые следует сохранить после передачи права собственности, и пути обращения

По завершении сделки следует получить актуальную запись из кадастра и проверить сведения об объекте и обязательстве. Трёхлетний период не следует автоматически отсчитывать с даты объявления решения о гражданстве; основой должны быть соответствующая запись об обязательстве и вид сделки. Превращение предварительного договора в продажу и погашение записи об обязательстве — отдельные регистрационные процедуры. Ранняя продажа и утрата инвестиционного условия могут повлечь уведомление и повторную проверку в отношении соответствия и гражданства. [2][3][15]

После установления соответствия дела о виде на жительство и о гражданстве ведутся отдельно. Свидетельство о праве собственности, оценку, TTB, DAB, банковские квитанции, официальный договор, доверенность, переводы, записи кадастра и административные письма следует хранить в одном деле. Если в документах членов семьи расходятся имя, родственная связь или семейное положение, причины должны быть подтверждены документально. Для общей рамки подачи заявления можно также обратиться к описанию услуг бюро по вопросам гражданства. [15]

В случае спора требование к продавцу по частному праву и обращение к органу власти разделяются. Требование к продавцу о передаче, возврате, недостатках или возмещении ущерба не заменяет иска об отмене акта об отказе в признании соответствия или в гражданстве. В административных делах, если специальный срок не установлен, общий срок составляет шестьдесят дней; начало срока и, при наличии, влияние административного обращения рассчитываются по конкретному уведомлению. Своевременное административное обращение в рамках ст. 11 Закона об административном судопроизводстве (İYUK), при наличии условий, приостанавливает срок подачи иска; после отказа ранее истёкшее время учитывается. Подача иска сама по себе не приостанавливает акт. Следует отдельно определять предметную подсудность Государственного совета при рассмотрении решений Президента по первой инстанции и компетентный суд по другим административным актам. [16][19]

Потребительский характер, вид и размер требования влияют на компетентный орган и на оценку обязательной медиации как условия иска. По искам о вещных правах на недвижимость значение имеет исключительная территориальная подсудность по месту нахождения недвижимости. При необходимости рассматриваются обеспечение доказательств, обеспечительная мера или, при наличии условий, предварительный арест имущества по денежному требованию; это не автоматические меры, заменяющие друг друга. Пошлины, расходы, обеспечение и риск представительских расходов противной стороны (vekâlet ücreti) также следует включить в план требований. [13][17]

Пути, которым следует следовать, если решение о гражданстве будет впоследствии отменено, описаны в нашей статье об отмене и отзыве гражданства.

Порядок проверки перед оплатой

Следующий порядок делает результат проверки видимым через документы. Обнаружение проблемы на одном этапе не всегда означает невозможность сделки; однако важно не совершать платёж, который трудно вернуть, пока проблема не решена.

Заключение

Безопасное решение о гражданстве через недвижимость требует более широкой проверки, чем просмотр цены и свидетельства о праве собственности. Право на приобретение, защиту права собственности, соответствие инвестиции для гражданства и доказуемость платежа нужно рассматривать вместе. Положительный результат по одному пункту может не устранить недостатка по другому.

Самая сильная защита покупателя — не искать решения после платежа за объект с неопределённым соответствием, а до сделки оценить документ и договор в одной последовательности событий. Основой решения о покупке должны быть актуальные правила оценки и платежей, реальные банковские движения и применимая защита возврата.

Часто задаваемые вопросы

Подходит ли для гражданства любой объект стоимостью 400 000 долларов?

Нет. Помимо цены проверяются право покупателя на приобретение, характер объекта, история передач, определение стоимости, условия платежа и обязательства. Подробности — в разделе о соответствии объекта и покупателя.

Считается ли недостающий платёж восполненным, если отчёт об оценке высок?

Нет. Высокая оценка не восполняет не произведённый платёж или недостаточную официальную цену сделки. Документы должны подтверждать одну и ту же инвестицию по своим правилам. См. раздел об оценке.

Доказывает ли DAB, что платёж продавцу произведён?

Сам по себе не доказывает. Конвертация валюты и перевод продавцу — разные операции; связь должна устанавливаться банковскими квитанциями. См. раздел о платёжных записях.

Действует ли ещё шестимесячный срок для TTB?

В действующем разъяснении TKGM указан срок в двенадцать месяцев до подачи заявления о сделке ради гражданства. По старым делам дату сделки и применённый текст следует проверять отдельно. См. разъяснение о TTB.

Обязательна ли система безопасных платежей по состоянию на октябрь 2026 года?

Дата начала общей обязанности перенесена изменением от 1 октября 2026 года на 1 декабря 2026 года. Новое регулирование на день сделки и охват применения следует проверить заново. См. раздел об актуальном календаре.

Стану ли я сразу собственником по нотариальному предварительному договору?

Нет. По предварительному договору право собственности на недвижимость само по себе не переходит. Возможность использовать его для гражданства также зависит от особых условий оплаты и отметки. См. раздел о предварительном договоре.

Вернёт ли продавец деньги обязательно, если гражданство не будет получено?

Такой результат наступает не в каждом случае. Рассматриваются причина отказа, заявления и долги продавца, условия возврата в договоре и применимые потребительские положения. См. раздел о договоре.

Нужно ли хранить банковские документы после решения о гражданстве?

Да. Инвестиционные условия могут проверяться и позднее; недостоверный документ может повлиять на решение о соответствии и о гражданстве. См. разбор решения по DAB.

Источники и правовые основания

[1] Закон № 5901 о гражданстве Турции, в особенности ст. 10, 12, 31 и 40. Информационная система законодательства.

[2] Положение о применении Закона о гражданстве Турции, в особенности ст. 20. Актуальный текст.

[3] TKGM, руководства по гражданству через приобретение недвижимости и разъяснения по применению. Актуальные документы; Приобретение гражданства; Руководство по приобретению недвижимости. Для основных различий между операциями также текст руководства от 1 февраля 2024 года на LEXPERA; для обновлений по оценке и платежам — [9] и [11].

[4] Закон № 2644 о земельном кадастре, ст. 35–36. Информационная система законодательства.

[5] Гражданский кодекс Турции № 4721, ст. 3, 194, 705–706, 1009, 1020 и 1023–1025. Информационная система законодательства.

[6] Закон № 3194 о застройке, ст. 21, 30 и 32; Закон № 634 о поэтажной собственности. Закон о застройке; Закон о поэтажной собственности.

[7] Большая общая коллегия по объединению судебной практики Кассационного суда, 16 мая 2025 года, E.2024/1, K.2025/2; Официальная газета (Resmî Gazete) от 18 июля 2025 года, № 32959. Полный текст решения.

[8] Закон № 6098, Турецкий кодекс обязательств, в особенности ст. 112, 115, 117, 123–125, 177–182, 237, 310 и 504. Информационная система законодательства.

[9] TKGM, Your Key Türkiye, разъяснение о Документе об определении суммы, актуальное разъяснение с учётом изменений сентября 2026 года. Разъяснение о TTB.

[10] 10-я палата Государственного совета, 5 февраля 2026 года, E.2024/405, K.2026/361. Полный текст решения.

[11] Положение о торговле недвижимостью, дополнительная ст. 1 и временная ст. 1/10; изменение от 1 октября 2026 года, Официальная газета (Resmî Gazete) № 33387. Действующее Положение; Текст изменения.

[12] Закон № 1512 о нотариате, в особенности ст. 60, 61/A и 89. Информационная система законодательства.

[13] Закон № 6502 о защите прав потребителей, ст. 3, 5, 40–46, 73 и 73/A. Информационная система законодательства.

[14] Министерство торговли, Информация о договорах продажи жилья с предоплатой, 5 марта 2026 года. Информационное руководство для потребителей.

[15] NVİ, Правила и принципы исключительного приобретения турецкого гражданства иностранными инвесторами, в особенности ст. 3–8. Правила и принципы.

[16] Закон № 2577 об административном судопроизводстве, ст. 7, 11 и 27. Информационная система законодательства.

[17] Закон № 6100, Гражданский процессуальный кодекс (HMK), ст. 12, 389–392 и 400–406; Закон № 2004 об исполнительном производстве и банкротстве (İİK), ст. 257. HMK; İİK.

[18] İlyas Sağlam, “Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun T.16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 Sayılı Kararının Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönmesi Hâlinde Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan ‘Üçüncü (?)’ Kişinin Hukuki Durumuna Etkisi”, MÜHF-HAD, 31(2), 2025, с. 1661–1699, в особенности с. 1689–1691. DOI:10.33433/maruhad.1793613. Статья.

[19] Закон № 2575 о Государственном совете, ст. 24/1-a. Информационная система законодательства.