Wer in Türkiye eine Immobilie zum Zweck der Staatsangehörigkeit kauft, muss mehr tun, als nur die Schwelle von 400.000 US-Dollar zu erreichen. Das Erwerbsrecht des Käufers, die Beschaffenheit und Eigentumshistorie der Immobilie, der anerkennungsfähige Investitionsbetrag, die Bankunterlagen und die dreijährige Verpflichtung müssen gemeinsam geprüft werden. Unabhängig davon muss die erworbene Immobilie rechtlich schützbar und wirtschaftlich nutzbar sein. Die Eignung für die Staatsangehörigkeit und eine sichere Investition sind zwei getrennte Ergebnisse derselben Prüfung. [1][2][3]
Die wirksamste rechtliche Kontrolle erfolgt, bevor Handgeld (kapora) gezahlt und eine verbindliche Verpflichtung eingegangen wird. Nach der Eigentumsübertragung kann es möglich sein, ein fehlendes Dokument nachzureichen; eine ungeeignete Immobilie, eine unwirksame Vertretungsbefugnis oder eine tatsächlich nicht erfolgte Zahlung lassen sich jedoch nicht nachträglich durch das Ausstellen von Unterlagen korrigieren. Dieser Leitfaden erläutert, welche Unterlagen vom Kaufentschluss bis zur Akte zur Staatsangehörigkeit gemeinsam zu bewerten sind.
Unterschied zwischen Investitionsvoraussetzung und Entscheidung über die Staatsangehörigkeit
Artikel 20/2-b der Verordnung zur Durchführung des Gesetzes über die türkische Staatsangehörigkeit regelt den Kauf einer Immobilie der festgelegten Art im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar oder dem Gegenwert in Devisen sowie die Eintragung eines Vermerks in den Grundbuchunterlagen, dass die Immobilie drei Jahre lang nicht verkauft werden darf. Bei Immobilien, an denen Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) oder eine Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung (kat irtifakı) begründet wurde, ist auch der Weg über einen notariellen Vorvertrag über den Grundstückskauf (satış vaadi) möglich, wenn der erforderliche Betrag in voller Höhe im Voraus gezahlt wird und die Verpflichtung, drei Jahre lang keine Übertragung und keine Löschung vorzunehmen, im Wege eines Vermerks eingetragen wird. Die Unterlagen und die Rechtsfolgen dieser beiden Wege sind nicht dieselben. [2]
Dass die zuständige Stelle die Investition für geeignet befindet, verschafft nicht von selbst die Staatsangehörigkeit. Artikel 10/2 des Gesetzes Nr. 5901 bestimmt, dass das Vorliegen der Voraussetzungen kein unbedingtes Recht begründet; Artikel 12 regelt den Erwerb durch Beschluss des Präsidenten, sofern kein Hindernis im Hinblick auf die nationale Sicherheit und die öffentliche Ordnung besteht. Das Versprechen des Verkäufers zur Staatsangehörigkeit bindet die Behörde nicht. Gleichwohl können unrichtige Angaben des Verkäufers zur Immobilie oder von ihm übernommene besondere Verpflichtungen eine privatrechtliche Haftung begründen. [1]
Im Vertrag sind daher die Eignung der Immobilie und die Möglichkeit einer Ablehnung aufgrund der persönlichen Verhältnisse des Käufers auseinanderzuhalten. Beispielsweise können eine vom Verkäufer verschwiegene Übertragungshistorie und ein negatives Ergebnis der Sicherheitsprüfung des Käufers nicht als dasselbe Risiko geregelt werden. Im ersten Fall kann die Grundlage eines gegen den Verkäufer gerichteten Anspruchs gestärkt sein; im zweiten Fall folgt allein daraus, dass die Staatsangehörigkeit nicht erteilt wird, keine automatische Rückzahlung des Preises. Entscheidend sind der Vertrag, der Grund und der Beweis. [8]
Für den Vergleich mit anderen Investitionswegen kann unser Beitrag Vor- und Nachteile der Investitionsarten herangezogen werden.
Welche Immobilie und welcher Käufer für diesen Weg geeignet sind
Vorausgesetzt ist, dass ein Ausländer in Türkiye überhaupt Immobilien erwerben darf. Nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes werden die Beschränkungen in Bezug auf die Staatsangehörigkeit des Landes und die Immobilie, die landesweite Obergrenze von dreißig Hektar pro Person und die Regel, dass der Erwerb durch Ausländer zehn Prozent der dem Privateigentum unterliegenden Fläche eines Bezirks (ilçe) nicht übersteigen darf, gemeinsam geprüft. Der Präsident hat zudem die Befugnis, die Menge zu erhöhen und die Erwerbe zu beschränken. Die Bezirksgrenze ist keine persönliche Quote, die jedem Ausländer das Recht gäbe, zehn Prozent des Bezirks zu erwerben. [4]
Beim Erwerb zum Zweck der Staatsangehörigkeit fallen Immobilien, an denen Wohnungseigentum oder eine Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung begründet wurde, sowie als Baugrundstück (arsa) eingestufte Grundstücke mit darauf befindlichem Gebäude unter die Verordnung. Dass ein unbebautes Baugrundstück einen hohen Preis hat, genügt nicht. Bei einem bebauten Baugrundstück sind die eingetragene Grundstücksart, die Rechtmäßigkeit des Gebäudes und die Nutzungsgenehmigung zu prüfen. Beim Vorvertrag wird zusätzlich verlangt, dass Wohnungseigentum oder die Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung besteht. Auch geeignete Sondereigentumseinheiten außerhalb des Wohnbereichs können in Betracht kommen; das System ist nicht allein dem Kauf von Wohnungen vorbehalten. [2][3]
Wichtig ist, dass die Investition auf den Namen des antragstellenden Einzelnen erfolgt. Immobilien, die auf den Namen des Ehegatten, des Kindes oder der Gesellschaft des Antragstellers erworben werden, werden dem persönlichen Investitionsbetrag des Antragstellers nicht von selbst hinzugerechnet. Demgegenüber wird der Status des ausländischen Ehegatten und der minderjährigen oder abhängigen ausländischen Kinder im Sinne von Artikel 12/1-b des Gesetzes Nr. 5901 gesondert anhand von Unterlagen beurteilt, die das Familienband und die übrigen Voraussetzungen zeigen. Ein Antrag im Familienverbund darf nicht damit verwechselt werden, die getrennten Immobilien der Familienmitglieder wie eine einzige Investition zusammenzurechnen. [1][3]
Beim Kauf ist es möglich, den Betrag mit mehreren geeigneten Immobilien zu erreichen. Beim Vorvertrag gilt dagegen die Regel, dass der geforderte Betrag mit einem einzigen Vertrag erreicht wird; im selben Vertrag können mehrere Immobilien aufgeführt werden. Dass ein Fehlbetrag beim Kauf durch einen gesonderten Vorvertrag ausgeglichen wird oder dass eine Immobilie aufgeteilt und mehreren Ausländern als Investition zur Staatsangehörigkeit angeboten wird, wirft unterschiedliche Probleme auf. Nach der Erläuterung der TKGM können Immobilien, die nach dem 1. Februar 2023 als Miteigentumsanteil erworben wurden, für die Staatsangehörigkeit nicht verwendet werden; bei früheren Transaktionen wird der Erwerbszeitpunkt gesondert beurteilt. [3]
Die Grundbuchprüfung erschöpft sich nicht im Lesen des Eigentümernamens
Das Foto einer Eigentumsurkunde (tapu senedi) zeigt nicht den Registerstand am Tag der Transaktion. Im aktuellen Eintrag sind Block (ada), Flurstück (parsel), Gebäudeblock (blok), Stockwerk, Sondereigentumseinheit, Fläche, Grundstücksanteil und Eigentümerangaben mit der tatsächlich verkauften Einheit abzugleichen. Das Register und die Unterlagen können eingesehen werden, sofern das Interesse glaubhaft gemacht wird. Die Behauptung, den Eintrag im Grundbuch nicht gekannt zu haben, ist angesichts von Artikel 1020 des Türkischen Zivilgesetzbuchs kein tragfähiger Einwand. [5]
Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, sind das Handelsregister und die Form der Vertretung zu prüfen; ist ein Bevollmächtigter tätig, sind der Umfang und die aktuelle Gültigkeit der Vollmacht zu prüfen. Dass ein Vertriebsunternehmen das Projekt vorstellt, zeigt für sich allein nicht, dass es befugt ist, im Namen des Eigentümers zu verkaufen oder den Preis in Empfang zu nehmen. Beim Verkauf aufgrund einer Vollmacht wird die für Geschäfte wie die Übertragung der Immobilie und die Belastung mit einem dinglichen Recht erforderliche besondere Vollmacht gesondert beurteilt. Dass die Person, die unterschreibt, und die Person, die den Preis erhält, nicht dieselbe sind, ist ein Punkt, der in der Akte erläutert werden muss. [8]
Dass der heutige Verkäufer türkischer Staatsangehöriger ist, beendet die Prüfung der Eignung für die Staatsangehörigkeit nicht. Umstände wie ein früherer ausländischer Eigentümer, eine Nähebeziehung zum Antragsteller, ein Gesellschafterverhältnis, ein Verkäufer, der die Staatsangehörigkeit durch Investition erworben hat, und die Verwendung der Immobilie in früheren Staatsangehörigkeitsverfahren sind im Hinblick auf die aktuellen Regeln der TKGM zu prüfen. Es ist ebenfalls nicht richtig, die Tatsache, dass irgendein Ausländer in der Vergangenheit Eigentümer war, als zeitlich unbegrenztes und ausnahmsloses Verbot darzustellen; das Übertragungsdatum und die Art der Transaktion sind von Bedeutung. [3]
Die Wirkungen von Hypothek, Pfändung, Nießbrauch, Vorvertrag, Familienwohnung und Vermerken über anhängige Verfahren sind voneinander verschieden. Nicht jede Belastung im Register steht einem Verkauf in gleicher Weise entgegen; dass ein Verkauf möglich ist, zeigt auch nicht, dass er bei der Staatsangehörigkeit anerkannt wird. Bei Transaktionen mit Hypothek und Pfändung werden das Investitionskonto und die Rechte des Gläubigers gesondert geprüft. Ein Verfahrens- oder Vollstreckungsvermerk, der zu einem Eigentumswechsel führen kann, insbesondere ein Vermerk nach Artikel 150/c des Gesetzes über Zwangsvollstreckung und Insolvenz, ist vor der Transaktion mit dem Grundbuchamt zu klären. [3][5]
Dass der Verkäufer sagt, er werde die Schuld tilgen, ist keine ausreichende Sicherheit. Der Schuldsaldo, die Bedingungen für die Freigabe der Hypothek (fek), der Empfänger der Zahlung und die Reihenfolge der Löschung im Register sind schriftlich festzuhalten. Auch wenn der Käufer die Schuld nicht persönlich übernimmt, kann er damit konfrontiert werden, dass die hypothekarisch belastete Immobilie verwertet wird. Die dreijährige Verpflichtung im Rahmen der Staatsangehörigkeit ist nicht als Schutz zu verstehen, der die Rechte früherer Gläubiger beseitigt. [3][5]
Risiken bei Bebauung, Übergabe und Erwerb vom Bauunternehmer
Dass die Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung begründet wurde, bedeutet nicht, dass das Gebäude fertiggestellt oder bewohnbar ist. Baugenehmigung, genehmigter Plan, Nutzungsgenehmigung, tatsächliche Nutzung und eingetragene Grundstücksart sind gemeinsam zu prüfen. Ob die im Verkaufsbüro gezeigte Fläche netto oder brutto ist und wie die Nebenräume, Stellplätze und Gemeinschaftsflächen rechtlich einzuordnen sind, ist mit den Vertragsanlagen abzugleichen. Die Genehmigungs-, Nutzungs- und Verstoßprobleme im Rahmen der Artikel 21, 30 und 32 des Bebauungsgesetzes (İmar Kanunu) können unabhängig von der Berechnung des Betrags für die Staatsangehörigkeit Folgen haben. [6]
Ein Bewertungsbericht ersetzt keine detaillierte Prüfung der Erdbebenleistung. Zur körperlichen Sicherheit des Gebäudes ist eine technische Begutachtung erforderlich; hinsichtlich Übergabe, Mängeln und Nutzung ist eine rechtliche Prüfung erforderlich. Bei einer vermieteten Immobilie wird der neue Eigentümer in der Regel Partei des Mietverhältnisses. Der Kauf zum Zweck der Staatsangehörigkeit ist kein besonderer Räumungsgrund, der die sofortige Räumung des Mieters ermöglichen würde. Der Übergabetermin und die Erwartung einer Übergabe in leerem Zustand sind zusammen mit den vorhandenen Mietunterlagen zu beurteilen. [8]
Grenzen der Entscheidung, die das Vertrauen auf das Grundbuch schützt
Bei Bauprojekten gegen Grundstücksanteil kann es auch den Käufer treffen, wenn der Bauunternehmer seine Verpflichtungen gegenüber dem Grundstückseigentümer nicht erfüllt. Die Entscheidung der Großen Generalversammlung der Rechtsprechungsvereinheitlichung des Kassationshofs (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu) vom 16. Mai 2025, E.2024/1, K.2025/2 hat anerkannt, dass die Einwände des guten Glaubens von Dritten, die vom Bauunternehmer ein dingliches Recht erworben haben, gehört werden. Damit wurde von dem Ansatz abgerückt, den Grundbucheintrag des Dritten wegen der Unwirksamkeit oder der rückwirkenden Auflösung des Vertrags zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer automatisch ungeschützt zu lassen. [7]
Der Schutz ist nicht bedingungslos. Die Entscheidung stellt ausdrücklich fest, dass die Immobilie bei Dritten, die beim Erwerb nicht gutgläubig waren, an den Grundstückseigentümer zurückfallen kann. Eine enge Beziehung, ein ungewöhnlich niedriger Preis, rasche Übertragungen oder bekannte Widersprüche zwischen Register und Unterlagen können bei der Beurteilung von Bedeutung sein. Der Erwerb eines persönlichen Rechts allein durch einen Vorvertrag ist nicht dasselbe wie der Erwerb eines dinglichen Rechts im Vertrauen auf das Grundbuch. [5][7]
Auch die Urteilsanmerkung von İlyas Sağlam erörtert die an der früheren Praxis geübte Kritik und die Bedeutung der Vermutung des guten Glaubens. Diese wissenschaftliche Würdigung besagt nicht, dass jeder Projektkauf sicher ist. Das für den Käufer praktisch brauchbare Ergebnis besteht darin, die Beziehung zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer, die vorhandenen Sicherheiten und die bekannten Streitigkeiten zu untersuchen und die Prüfungsunterlagen aufzubewahren. [18]
Bewertungsbericht und Betragsfeststellungsbescheinigung
Der Verkaufspreis, der Marktwert der Immobilie und der bei der Staatsangehörigkeit anerkannte Investitionsbetrag sind voneinander zu unterscheiden. Dass mit dem Verkäufer ein Preis im Gegenwert von 430.000 US-Dollar vereinbart wird, gewährleistet nicht, dass dieser Betrag in der Akte zur Staatsangehörigkeit anerkannt wird. Der amtliche Transaktionspreis, die Bankzahlungen und das anwendbare Verfahren zur Wertfeststellung werden jeweils gesondert geprüft. Der Steuerwert oder der Inseratspreis kann diese Prüfung nicht ersetzen. [2][3]
Nach der aktuellen Erläuterung der TKGM wird die Betragsfeststellungsbescheinigung (Tutar Tespit Belgesi), also die TTB, aus dem Bericht eines von der Kapitalmarktaufsicht SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) autorisierten Bewertungsunternehmens erstellt und über TADEBİS an das System TAKBİS/WebTapu übermittelt. Die Vorlage eines körperlichen Dokuments ersetzt den elektronischen Eintrag nicht. Die aktuelle Erläuterung sieht vor, dass zwischen der TTB und dem Antrag auf eine Transaktion zum Zweck der Staatsangehörigkeit nicht mehr als zwölf Monate liegen dürfen. Die Angabe zur früheren Praxis, wonach nur ein einziges Unternehmen zuständig sei oder eine Frist von sechs Monaten gelte, darf daher bei einer aktuellen Transaktion nicht unverändert verwendet werden. [9]
Transaktionen, an denen öffentliche Einrichtungen beteiligt sind, und Verkäufe von Immobilieninvestmentgesellschaften sind gesondert zu prüfen. Insbesondere bei Transaktionen mit GYO kommen der vor der Transaktion erstellte KAP-Bericht, der den Wert der betreffenden Sondereigentumseinheit enthält, sowie die Möglichkeit eines neuen, der TTB zugrunde zu legenden Berichts und gegebenenfalls eine Stellungnahme der TKGM in Betracht. Dass der Verkäufer angibt, eine GYO zu sein, bedeutet nicht, dass keine Wertprüfung erforderlich wäre. [9]
Bei der Kontrolle des Berichts ist auf die richtige Sondereigentumseinheit, die Nutzungsart, die Fläche, den körperlichen Zustand und das Bewertungsdatum zu achten. Liegt ein offensichtliches Versehen vor, wird mit unterstützenden Unterlagen eine begründete Berichtigung verlangt. Keine Lösung ist es, zur Überschreitung der Schwelle einen unwahren Wert einzutragen oder einen niedrigen Wert dadurch zu verdecken, dass allein der Vertragspreis erhöht wird. Die TTB ist das Dokument, das den Investitionsbetrag beurteilt; die Eignungsbescheinigung und die Entscheidung über die Aufnahme in die Staatsangehörigkeit sind dagegen spätere, gesonderte Vorgänge. [3][9]
DAB und Konsistenz der Zahlungsnachweise
Der Devisenkaufbeleg (Döviz Alım Belgesi) zeigt den Nachweis, dass die auf den Immobilienpreis entfallenden Devisen über eine Bank in Türkiye an die Zentralbank verkauft wurden. Der DAB beweist für sich allein nicht, dass der Verkäufer den Preis erhalten hat. Die Zahlung an den Verkäufer muss zusätzlich durch Bankunterlagen nachgewiesen werden; in den Unterlagen müssen Antragsteller, Immobilie, Betrag und Transaktionsbezug nachvollziehbar sein. Die Reihenfolge von Umtausch der Devisen, Überweisung an den Verkäufer und Grundbuchvorgang ist vor der Zahlung mit der Bank zu planen. [2][3]
Eine Zahlung vom Konto eines Dritten oder an eine andere beteiligte Person wird nicht in jedem Fall automatisch als unwirksam angesehen. In der Praxis der TKGM wird eine Prüfung der angemessenen Beziehung zu den Parteien vorgenommen. Eine Überweisung ohne Erläuterung auf das persönliche Konto eines Vermittlers, das Konto einer unbeteiligten Gesellschaft oder Teilzahlungen können jedoch erhebliche Beweisprobleme schaffen. Vertretungsbefugnis, Rechtsverhältnis, Zahlungsanweisung und Bankbeleg (dekont) sind gemeinsam zu den Akten zu nehmen. Eine allein vom Verkäufer erhaltene Quittung ersetzt die erforderlichen Bankunterlagen nicht. [3]
In der Zahlungstabelle sollten für jede Überweisung Datum, Absender, Begünstigter, Währung, Betrag, Bankreferenz und die betreffende Immobilie enthalten sein. Der Grund für die Differenz zwischen DAB und Bankbeleg ist darzulegen; für die Kursberechnung sind das anzuwendende Datum und die Belegart zu trennen. Es ist kein richtiger Ansatz, jedes Dokument mit einem einzigen heutigen Kurs neu zu berechnen. Provisionen, Gebühren, Steuern und Dienstleistungskosten, die nicht zum Immobilienpreis gehören, dürfen nicht wie der Preis behandelt werden, der die Investitionsschwelle erreicht. [3]
In einem hypothetischen Beispiel betrage der für die geeignete Immobilie anerkennungsfähige Preis 385.000 US-Dollar und die sonstigen Kosten 20.000 US-Dollar. Dass das Gesamtbudget auf 405.000 US-Dollar steigt, beseitigt den Fehlbetrag bei der Immobilieninvestition nicht. Ebenso gleicht eine Bewertung von 420.000 Dollar nicht aus, dass tatsächlich nur 385.000 Dollar gezahlt wurden. Die Schwelle unterscheidet sich von den insgesamt getätigten Ausgaben. [2][3]
Auswirkung eines wahrheitswidrigen DAB-Belegs auf die Staatsangehörigkeit
In ihrer Entscheidung vom 5. Februar 2026, E.2024/405, K.2026/361 hat die 10. Kammer des Staatsrats (Danıştay 10. Daire) die Aufhebung der Bescheinigung zur Feststellung der Immobilieninvestition wegen wahrheitswidriger DAB-Belege und die Rücknahme der Staatsangehörigkeit geprüft. Das Vorbringen des Klägers, er habe an den Bauunternehmer gezahlt und es bestehe ein wohlerworbenes Recht, wurde nicht für ausreichend gehalten; die Klage wurde mit dem Ergebnis abgewiesen, dass die rechtliche Investitionsvoraussetzung im Zeitpunkt des Erwerbs nicht vorgelegen habe. In der Begründung wurde auch angeführt, dass gegen die Aufhebung der Eignungsbescheinigung nicht gesondert Klage erhoben worden war. [10]
Die konkrete Akte der Entscheidung betrifft die Zeit der früheren Schwelle von 250.000 Dollar; dieser Betrag ist nicht die heutige Investitionsgrenze. Zudem steht gegen die veröffentlichte Entscheidung die Revision offen. Die brauchbare Lehre besteht darin, dass es das Bedürfnis nach einer Kontrolle der tatsächlichen Investition und der Bankunterlagen nicht beseitigt, wenn die Transaktion einem Vermittler überlassen wird. Ein Dokument hat nicht schon dadurch Bedeutung, dass es sich in der Akte befindet, sondern dadurch, dass es anhand des Bankeintrags überprüfbar ist. [10]
Aktueller Zeitplan beim sicheren Zahlungssystem
Zusatzartikel 1 der Verordnung über den Immobilienhandel regelt das Zahlungssystem, das sicherstellt, dass der nach den festgelegten Verfahren gezahlte Kaufpreis gleichzeitig mit dem Eigentum den Inhaber wechselt. Durch die Änderung vom 1. Oktober 2026 wurde das Datum in der Übergangsbestimmung auf den 1. Dezember 2026 geändert. Es ist daher nicht richtig zu sagen, das System sei zum 12. Oktober 2026 bei allen Verkäufen verpflichtend. Neue Verschiebungen, der Anwendungsbereich des Protokolls und Bekanntmachungen zur Anwendung sind am Tag der Transaktion gesondert zu prüfen. [11]
Bei kreditfinanzierten Verkäufen sieht die Regelung die Nutzung des Systems für die Zahlungen außerhalb des Kreditbetrags vor. Diese Ausnahme bedeutet nicht, dass mit jedem Kredit die Voraussetzung für die Staatsangehörigkeit erfüllt wäre. Einzelheiten wie der Anwendungsbereich des Systems, die Pilotanwendung und das Nutzungsentgelt werden im Rahmen des einschlägigen Protokolls bestimmt. Der von der Bank derzeit angebotene Zahlungsdienst und die Anwendung des neuen verpflichtenden Systems sind nicht als dasselbe anzusehen. [11]
Die sichere Zahlung ist ein Instrument, das darauf abzielt, das Risiko einer Freigabe des Preises zum falschen Zeitpunkt zu verringern; sie gewährleistet weder die Eignung der Immobilie für die Staatsangehörigkeit noch die Fertigstellung des Gebäudes. Beim ausländischen Käufer ist die Vereinbarkeit von DAB, Zahlungsempfänger, Gleichzeitigkeit und den für die Staatsangehörigkeit erforderlichen Bankbelegen mit dem System schriftlich bestätigen zu lassen. Handgeld, gesperrter Betrag, Zahlung zur Freigabe der Hypothek und restlicher Kaufpreis sind als gesonderte Posten zu planen.
Vorvertrag und Erwerb in der Projektphase
Die amtliche Form des Immobilienverkaufs und der Eigentumserwerb durch Eintragung sind die grundlegenden Regeln. Nach Artikel 61/A des Notariatsgesetzes sind Notare zudem befugt, Immobilienkaufverträge zu errichten. Gleichwohl ist ein vor dem Notar errichteter Vorvertrag kein vollzogener Immobilienverkauf; er begründet im Wesentlichen das Recht, in der Zukunft die Übertragung zu verlangen. Auch die bloße Beglaubigung der Unterschrift unter dem Vertrag (imza onayı) kann einem im Wege der notariellen Beurkundung (düzenleme) errichteten Vorvertrag nicht gleichgestellt werden. [5][8][12]
Wird für die Staatsangehörigkeit der Vorvertrag gewählt, sind die vollständige Vorauszahlung des erforderlichen Betrags, die Eigenschaft der Immobilie als Wohnungseigentum oder als Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung und die Verpflichtung, im Register drei Jahre lang keine Übertragung und keine Löschung vorzunehmen, von Bedeutung. Eine Ratenverkaufskampagne des Projekts ändert die für die Staatsangehörigkeit verlangte Voraussetzung der Vorauszahlung nicht von selbst. Da erhebliche Beträge gezahlt werden, bevor das Grundbuch erworben ist, sind Sicherheiten für Übergabe und Rückzahlung gesondert einzurichten. [2][3]
Ein ausländischer Käufer kann je nach Art der konkreten Transaktion als Verbraucher gelten, wenn er nicht zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken handelt. Es ist nicht richtig, jeden ausländischen Investor automatisch als Verbraucher anzusehen. Beim Vorauszahlungsimmobilienkauf (ön ödemeli konut satışı) in der Art eines Verbrauchergeschäfts finden die Artikel 40-46 des Gesetzes Nr. 6502 Anwendung: Ohne Baugenehmigung kann kein Vertrag geschlossen werden; mindestens einen Tag zuvor ist eine Vorabinformation erforderlich; ohne Zustandekommen eines gültigen Vertrags dürfen weder eine Zahlung noch ein verpflichtendes Dokument verlangt werden. Der Formverstoß ist keine Einwendung, die der Verkäufer zum Nachteil des Verbrauchers frei geltend machen könnte. [13]
| Schutz | Grundlegende Frist oder Voraussetzung | Bedeutung für den Käufer |
|---|---|---|
| Vorabinformation | Mindestens einen Tag vor Vertragsschluss | Plan, technische Leistungsbeschreibung, Fläche und Zahlungsangaben sind vorab einsehbar. |
| Widerruf | 14 Tage ab Vertragsschluss | Kann ohne Begründung und ohne Vertragsstrafe ausgeübt werden. |
| Rücktritt ohne Grund | Bis zu 24 Monate ab Vertragsschluss | Je nach Zeitpunkt können eine begrenzte Entschädigung und gesetzliche Kosten in Betracht kommen. |
| Übergabe | Im Vertrag vereinbarte Frist; höchstens 48 Monate | Eine kürzere Vertragsfrist bindet den Verkäufer. |
| Rückzahlung beim Rücktritt | Spätestens 180 Tage nach Zugang der Mitteilung | Der Rücktritt gewährleistet nicht, dass das Geld am selben Tag zurückfließt. |
Beim Rücktritt ohne Grund kann in den ersten drei Monaten eine Entschädigung von bis zu zwei Prozent, zwischen drei und sechs Monaten von bis zu vier Prozent, zwischen sechs und zwölf Monaten von bis zu sechs Prozent und zwischen zwölf und vierundzwanzig Monaten von bis zu acht Prozent verlangt werden; die einschlägigen gesetzlichen Kosten werden gesondert beurteilt. In den Ausnahmefällen des Gesetzes, etwa wenn der Verkäufer seine Verpflichtungen gar nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt, können diese Abzüge nicht automatisch angewendet werden. Die Regelungen von Widerruf und Rücktritt zu Frist, Mitteilung und Rückzahlung dürfen nicht miteinander vermengt werden. Nach dem Leitfaden des Ministeriums erfolgt die Rückzahlung beim Widerruf spätestens innerhalb von vierzehn Tagen ab Zugang der Mitteilung beim Verkäufer. [13][14]
Bei Projekten mit dreißig oder mehr Wohneinheiten sind die Bedingungen einer Fertigstellungsversicherung oder der in den Vorschriften vorgesehenen alternativen Sicherheit zu untersuchen. Dass es weniger als dreißig sind, hebt die übrigen Verbraucherschutzvorschriften nicht auf. Police, Bankgarantie oder Abschlagszahlungssystem (hakediş) dürfen im Vertrag nicht nur dem Namen nach aufgeführt sein; Umfang, Begünstigter, Betrag und Gültigkeitsdauer müssen ersichtlich sein. Beim Vorauszahlungsimmobilienkauf sind die Mitteilung über Widerruf oder Rücktritt über den Notar und das Rückzahlungsverfahren gesondert zu verfolgen. [14]
Wie Handgeld, Vertrag und Vollmacht gestaltet werden sollten
Dass eine Zahlung als Handgeld bezeichnet wird, bedeutet nicht, dass der Käufer dieses Geld in jedem Fall verliert. Die Draufgabe (bağlanma parası) nach Artikel 177 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) und das Reugeld (cayma parası) nach Artikel 178 sind verschieden. Die Gültigkeit des Vertrags, das, was die Parteien vereinbart haben, und die dem Verbraucher zustehenden zwingenden Rechte werden gemeinsam geprüft. Ein hohes Handgeld mit unklaren Bedingungen, das vor Abschluss der Prüfung genommen wird, kann die Verhandlungsmacht des Käufers verringern. [8][13]
Im Vertrag sind die Identität der Immobilie und ihre Anlagen, der tatsächliche Preis, der Zahlungsempfänger, die Beseitigung bestehender Belastungen, der Übergabetermin und der Umstand, dass der Verkauf zum Zweck der Staatsangehörigkeit erfolgt, ausdrücklich aufzunehmen. Zu regeln sind, wer bei einem Wert- oder Eignungsproblem welches Dokument beschafft, die Frist zur Berichtigung, die Rückzahlung für den Fall, dass die Bedingung nicht eintritt, sowie bei der Rückzahlung Währung, Berechnung und Kosten. Allein die Erklärung des Verkäufers zur Eignung ersetzt einen durch Unterlagen belegten Rückzahlungsmechanismus nicht.
| Risiko | Im Vertrag zu regelnder Punkt | Grundlegende Unterlage für den Beweis |
|---|---|---|
| Immobilie wird nicht für geeignet befunden | Rückzahlung und Kostenverteilung je nach Grund | Registerhistorie, Verwaltungsschreiben, Erklärung des Verkäufers |
| Wert bleibt unzureichend | Prüfung des Berichts und Vorbedingungen der Zahlung | Bericht, TTB und amtlicher Preis |
| Hypothek wird nicht aufgehoben | Bestätigung des Gläubigers sowie Reihenfolge von Freigabe der Hypothek und Zahlung | Schuldschreiben, Bankanweisung, Löschungseintrag |
| Projekt wird nicht übergeben | Bestimmungen zu verbindlicher Übergabe, Verzug und Sicherheit | Baugenehmigung, technische Anlagen, Sicherheit und Übergabeprotokoll |
| Preis wird nicht zurückgezahlt | Fälligkeit der Rückzahlung und anwendbare Sicherung | Vertrag, Mitteilung und vollständige Bankbewegungen |
Dass eine Vertragsstrafe, Zinsen oder eine Sicherheit vorhanden sind, gewährleistet den Zahlungseingang nicht allein. Das Vermögen des Verkäufers, die Haftung des Sicherungsgebers und die Gültigkeit des Sicherungsdokuments sind gesondert zu beurteilen. Die Parteien können manche Risiken dem Käufer überlassen wollen; nicht jeder Haftungsausschluss in einem Standardvertrag ist jedoch wirksam. Die Kontrolle auf grobes Verschulden, missbräuchliche Klauseln und Sondergesetze bleibt vorbehalten. [8][13]
Die Vollmacht ist dem Geschäft angemessen zu verfassen. Die Befugnisse zu Kauf, Bankgeschäften, Entgegennahme des Preises, Weiterverkauf, Hypothek und Löschung der Verpflichtung sind nicht als im selben Umfang bestehend anzusehen. Bei im Ausland errichteten Dokumenten werden die anwendbare Beglaubigung oder Apostille und das Übersetzungsverfahren geprüft. Die Apostille betrifft die Beglaubigungskette des Dokuments; sie zeigt für sich allein nicht, dass der Vertreter über die für die Transaktion ausreichende besondere Vollmacht verfügt. [8][12]
Nach der Eigentumsübertragung aufzubewahrende Unterlagen und Rechtsbehelfe
Nach Abschluss der Transaktion ist ein aktueller Registerauszug einzuholen und sind die Angaben zur Immobilie und zur Verpflichtung zu prüfen. Die dreijährige Frist darf nicht automatisch ab dem Tag der Bekanntgabe der Entscheidung über die Staatsangehörigkeit in Lauf gesetzt werden; maßgeblich sind der einschlägige Verpflichtungseintrag und die Art der Transaktion. Die Umwandlung des Vorvertrags in einen Verkauf oder die Löschung der Verpflichtung sind gesonderte Registervorgänge. Ein vorzeitiger Verkauf und der Verlust der Investitionsvoraussetzung können im Hinblick auf Eignung und Staatsangehörigkeit zu einer Mitteilung und einer erneuten Prüfung führen. [2][3][15]
Nach der Feststellung der Eignung werden die Akten zum Aufenthalt und zur Staatsangehörigkeit gesondert geführt. Grundbuch, Bewertung, TTB, DAB, Bankbelege, amtlicher Vertrag, Vollmacht, Übersetzungen, Registerauszüge und Verwaltungsschreiben sind in einer einzigen Akte aufzubewahren. Bestehen zwischen den Namens-, Abstammungs- und Familienstandsunterlagen der Familienangehörigen Unterschiede, sind die Gründe zu belegen. Für den allgemeinen Antragsrahmen kann auch die Erläuterung der Staatsangehörigkeitsleistungen der Kanzlei eingesehen werden. [15]
Entsteht eine Streitigkeit, sind der privatrechtliche Anspruch gegen den Verkäufer und der Rechtsbehelf gegen die Verwaltung zu trennen. Dass vom Verkäufer Übertragung, Rückzahlung, Mängelhaftung oder Schadensersatz verlangt wird, ersetzt nicht die Anfechtungsklage gegen den Akt, mit dem die Eignung oder die Staatsangehörigkeit abgelehnt wird. In verwaltungsgerichtlichen Verfahren beträgt die allgemeine Frist sechzig Tage, sofern keine besondere Frist besteht; Beginn und gegebenenfalls die Wirkung eines Verwaltungsantrags werden anhand der konkreten Mitteilung berechnet. Ein fristgerechter Verwaltungsantrag im Sinne von Artikel 11 der Verwaltungsgerichtsordnung (İYUK) hemmt unter den Voraussetzungen die Klagefrist; nach einer Ablehnung wird die zuvor verstrichene Zeit angerechnet. Die Klageerhebung hält den Akt nicht von selbst auf. Die sachliche Zuständigkeit des Staatsrats in erster Instanz bei Beschlüssen des Präsidenten und das zuständige Gericht für sonstige Verwaltungsakte sind gesondert zu bestimmen. [16][19]
Die Verbrauchereigenschaft sowie Art und Höhe des Anspruchs beeinflussen die sachlich zuständige Stelle und die Beurteilung der obligatorischen Mediation als Prozessvoraussetzung. Bei Klagen, die das Recht an der Immobilie selbst betreffen, ist die ausschließliche örtliche Zuständigkeit des Ortes, an dem die Immobilie liegt, von Bedeutung. Erforderlichenfalls werden Beweissicherung, einstweilige Verfügung oder, wenn die Voraussetzungen vorliegen, Arrest für eine Geldforderung geprüft; dies sind keine Maßnahmen, die einander automatisch ersetzen. Gerichtsgebühren, Auslagen, Sicherheit und das Risiko der Anwaltsvergütung der Gegenseite (vekâlet ücreti) sind ebenfalls in die Planung des Anspruchs einzubeziehen. [13][17]
Die Rechtswege bei einer nachträglichen Aufhebung der Entscheidung über die Staatsangehörigkeit sind in unserem Beitrag Aufhebung und Rücknahme der Staatsangehörigkeit beschrieben.
Prüfreihenfolge vor der Zahlung
Die folgende Reihenfolge macht das Ergebnis der Prüfung anhand von Unterlagen sichtbar. Dass in einer Stufe ein Problem gefunden wird, bedeutet nicht immer, dass die Transaktion unmöglich ist; wichtig ist jedoch, dass keine schwer rückgängig zu machende Zahlung geleistet wird, solange das Problem nicht gelöst ist.
| Stufe | Zu prüfender Eintrag | Zu treffende Entscheidung |
|---|---|---|
| Käufer und Immobilie | Staatsangehörigkeit, Erwerbsgrenzen, eingetragene Grundstücksart | Kann diese Person diese Immobilie ordnungsgemäß erwerben? |
| Verkäufer und Vorgeschichte | Eigentümer, Vertretung, Übertragungskette, Beziehungen der Parteien | Ist der Verkäufer befugt und die Transaktion im Hinblick auf die Staatsangehörigkeit geeignet? |
| Rechtlicher und körperlicher Zustand | Belastungen, Baugenehmigung, Plan, Nutzung und Miete | Gibt es ein Hindernis für Eigentum, Übergabe oder Nutzung? |
| Betrag | Amtlicher Preis, Bericht und anwendbare TTB | Erfüllt der erforderliche Investitionsbetrag die gesonderten Kontrollen? |
| Geldfluss | DAB, Konten, Bankbeleg und Zahlungsplan | Ist die Zahlung nachvollziehbar und mit der Reihenfolge der Transaktion vereinbar? |
| Vertrag und Sicherung | Bestimmungen zu Rückzahlung, Übergabe, Freigabe der Hypothek und Sicherheit | Gibt es bei einem Problem einen durchsetzbaren Anspruch und eine Sicherung? |
| Nach der Transaktion | Eintragung, Verpflichtung und Eignungseinträge | Hat sich die vorgenommene Transaktion richtig in der Antragsakte niedergeschlagen? |
Fazit
Eine sichere Entscheidung zur Staatsangehörigkeit über eine Immobilie erfordert eine umfassendere Prüfung, als nur Preis und Eigentumsurkunde zu sehen. Erwerbsrecht, Schutz des Eigentums, Eignung der Investition für die Staatsangehörigkeit und Nachweis der Zahlung müssen gemeinsam geklärt werden. Ein positives Ergebnis in einem Punkt beseitigt einen Mangel im anderen möglicherweise nicht.
Der stärkste Schutz des Käufers besteht darin, Unterlagen und Vertrag vor der Transaktion anhand desselben Sachverhaltsablaufs zu beurteilen, anstatt erst nach der Zahlung für eine Immobilie mit ungewisser Eignung eine Lösung zu suchen. Die aktuellen Bewertungs- und Zahlungsregeln, die tatsächlichen Bankbewegungen und eine durchsetzbare Rückzahlungssicherung sollten die Grundlage der Kaufentscheidung bilden.
Häufig gestellte Fragen
Kann jede Immobilie im Wert von 400.000 Dollar für die Staatsangehörigkeit genutzt werden
Nein. Neben dem Preis werden das Erwerbsrecht des Käufers, die Beschaffenheit der Immobilie, die Übertragungshistorie, die Wertfeststellung sowie die Zahlungs- und Verpflichtungsvoraussetzungen geprüft. Einzelheiten finden sich im Abschnitt zu Immobilie und Käufereignung.
Gilt eine unvollständige Zahlung als vervollständigt, wenn der Bewertungsbericht höher ist
Nein. Eine hohe Bewertung vervollständigt weder eine nicht erfolgte Zahlung noch einen unzureichenden amtlichen Transaktionspreis. Die Unterlagen müssen dieselbe Investition jeweils nach ihren eigenen Regeln bestätigen. Siehe den Abschnitt zur Bewertung.
Beweist der DAB, dass an den Verkäufer gezahlt wurde
Er beweist es nicht allein. Der Umtausch der Devisen und die Überweisung an den Verkäufer sind verschiedene Vorgänge; eine Verbindung ist mit Bankbelegen herzustellen. Siehe den Abschnitt zu den Zahlungsnachweisen.
Gilt die Frist von sechs Monaten für die TTB noch
In der aktuellen Erläuterung der TKGM wird für die Zeit bis zum Antrag auf eine Transaktion zum Zweck der Staatsangehörigkeit eine Frist von zwölf Monaten genannt. Bei älteren Akten sind das Transaktionsdatum und der angewandte Text gesondert zu prüfen. Siehe die Erläuterung zur TTB.
Ist das sichere Zahlungssystem ab Oktober 2026 verpflichtend
Der Beginn der allgemeinen Verpflichtung wurde durch die Änderung vom 1. Oktober 2026 auf den 1. Dezember 2026 verschoben. Die am Tag der Transaktion geltende neue Regelung und der Anwendungsbereich sind erneut zu prüfen. Siehe den Abschnitt zum aktuellen Zeitplan.
Werde ich durch einen notariellen Vorvertrag sofort Eigentümer
Nein. Durch einen Vorvertrag geht das Eigentum an der Immobilie nicht von selbst über. Auch seine Verwendbarkeit für die Staatsangehörigkeit hängt von besonderen Zahlungs- und Vermerkvoraussetzungen ab. Siehe den Abschnitt zum Vorvertrag.
Zahlt der Verkäufer das Geld zwingend zurück, wenn die Staatsangehörigkeit nicht erteilt wird
Ein solches Ergebnis tritt nicht in jedem Fall ein. Geprüft werden der Ablehnungsgrund, die Erklärungen und Schulden des Verkäufers, die Rückzahlungsbedingungen im Vertrag und die anwendbaren Verbraucherbestimmungen. Siehe den Abschnitt zum Vertrag.
Sollte ich die Bankunterlagen aufbewahren, nachdem die Entscheidung über die Staatsangehörigkeit ergangen ist
Ja. Die Investitionsvoraussetzungen können auch später noch geprüft werden; ein wahrheitswidriges Dokument kann die Eignungs- und die Staatsangehörigkeitsentscheidung beeinflussen. Siehe die Entscheidungsanalyse zum DAB.
Quellen und rechtliche Grundlagen
[1] Gesetz Nr. 5901 über die türkische Staatsangehörigkeit, insbesondere Art. 10, 12, 31 und 40. Rechtsvorschriften-Informationssystem (Mevzuat Bilgi Sistemi).
[2] Verordnung zur Durchführung des Gesetzes über die türkische Staatsangehörigkeit, insbesondere Art. 20. Aktueller Text.
[3] TKGM, Leitfäden und Anwendungserläuterungen zur Staatsangehörigkeit durch Immobilienerwerb. Aktuelle Dokumente; Erwerb der Staatsangehörigkeit; Leitfaden zum Immobilienerwerb. Für die grundlegenden Transaktionsunterscheidungen zusätzlich der Text bei LEXPERA des Leitfadens vom 1. Februar 2024; für Aktualisierungen zu Bewertung und Zahlung [9] und [11].
[4] Grundbuchgesetz Nr. 2644, Art. 35-36. Rechtsvorschriften-Informationssystem.
[5] Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch, Art. 3, 194, 705-706, 1009, 1020 und 1023-1025. Rechtsvorschriften-Informationssystem.
[6] Bebauungsgesetz Nr. 3194, Art. 21, 30 und 32; Türkisches Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634. Bebauungsgesetz; Türkisches Wohnungseigentumsgesetz.
[7] Große Generalversammlung der Rechtsprechungsvereinheitlichung des Kassationshofs, 16. Mai 2025, E.2024/1, K.2025/2; Amtsblatt (Resmî Gazete), 18. Juli 2025, Nr. 32959. Volltext der Entscheidung.
[8] Gesetz Nr. 6098, Türkisches Obligationenrecht, insbesondere Art. 112, 115, 117, 123-125, 177-182, 237, 310 und 504. Rechtsvorschriften-Informationssystem.
[9] TKGM, Your Key Türkiye, Erläuterung zur Betragsfeststellungsbescheinigung, aktuelle Erläuterung einschließlich der Änderungen vom September 2026. Erläuterung zur TTB.
[10] 10. Kammer des Staatsrats, 5. Februar 2026, E.2024/405, K.2026/361. Volltext der Entscheidung.
[11] Verordnung über den Immobilienhandel, Zusatzartikel 1 und Übergangsartikel 1/10; Änderung vom 1. Oktober 2026, Amtsblatt Nr. 33387. Aktuelle Verordnung; Text der Änderung.
[12] Notariatsgesetz Nr. 1512, insbesondere Art. 60, 61/A und 89. Rechtsvorschriften-Informationssystem.
[13] Gesetz Nr. 6502 über den Verbraucherschutz, Art. 3, 5, 40-46, 73 und 73/A. Rechtsvorschriften-Informationssystem.
[14] Handelsministerium, Information zu Vorauszahlungsimmobilienkaufverträgen (Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme), 5. März 2026. Verbraucherinformationsleitfaden.
[15] NVİ, Verfahren und Grundsätze zur außerordentlichen Staatsangehörigkeit ausländischer Investoren (Yabancı Yatırımcıların İstisnai Vatandaşlığına İlişkin Usul ve Esaslar), insbesondere Art. 3-8. Verfahren und Grundsätze.
[16] Gesetz Nr. 2577, Verwaltungsgerichtsordnung, Art. 7, 11 und 27. Rechtsvorschriften-Informationssystem.
[17] Gesetz Nr. 6100, Zivilprozessordnung (HMK), Art. 12, 389-392 und 400-406; Gesetz Nr. 2004 über Zwangsvollstreckung und Insolvenz, Art. 257. HMK; Gesetz über Zwangsvollstreckung und Insolvenz.
[18] İlyas Sağlam, „Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun T.16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 Sayılı Kararının Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönmesi Hâlinde Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan ‚Üçüncü (?)‘ Kişinin Hukuki Durumuna Etkisi“, MÜHF-HAD, 31(2), 2025, S. 1661-1699, insbesondere S. 1689-1691. DOI:10.33433/maruhad.1793613. Aufsatz.
[19] Gesetz Nr. 2575, Staatsratsgesetz, Art. 24/1-a. Rechtsvorschriften-Informationssystem.