Muris Muvazaası Sayılmayan Haller: Yargıtay Hangi Devirlerde Tapu İptalini Kabul Etmiyor?

Muris muvazaası nedir ve hangi şartlarda ortaya çıkar?

Muris muvazaası, mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırma amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazı, görünürde satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devretmesidir. Tapuda beyan edilen irade ile tarafların gerçek iradesi birbirinden farklıdır. Bu ayrılık, Türk Borçlar Kanunu'nun 19. maddesindeki muvazaa ilkesiyle; taşınmazların devrinde şekil koşulları bakımından Türk Medeni Kanunu'nun 706., Türk Borçlar Kanunu'nun 237. ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleriyle birlikte değerlendirilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.04.1974 tarihli, 1974/1 Esas ve 1974/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, tapulu taşınmazın gerçekte bağışlandığı hâlde satış gösterilerek miras hakkının ihlal edilmesi üzerine, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı zedelenen mirasçıların iptal ve tescil isteminde bulunabileceğini kabul etmiştir. 22.05.1987 tarihli, 1986/4 E., 1987/5 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, tenkis talebi ile muvazaa nedeniyle iptal isteminin kademeli veya birbirini izleyen davalarla ileri sürülebileceğini belirlemiştir. 16.03.1990 tarihli, 1989/1 E., 1990/2 K. sayılı karar ise 1974 tarihli içtihadın değiştirilmesi yönündeki istemi kabul etmemiştir.

Tapuda satış yazması da tapuda düşük bedel gösterilmesi de tek başına sonucu belirlemez

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.10.2022 tarihli, 2020/194 E., 2022/1357 K. sayılı kararına göre esas mesele, görünürdeki satışın gerçekte bağışı gizleyip gizlemediği ve mirasçıdan mal kaçırma kastının bulunup bulunmadığıdır. İrade açıklamasındaki uyuşmazlık ispatlanmadan yalnız akrabalık, miras payının azalması veya bedel farklılığıyla muvazaa hükmü kurulamaz.

Muris muvazaası, her karşılıksız kazandırmanın diğer adı değildir. Geçerli bir bağışlama ile muvazaalı satış; gerçek bakım sözleşmesiyle bakım görünümünde gizlenen bağış; tapulu taşınmaz devriyle üçüncü kişi adına ilk tescil aynı hukukî rejime tabi tutulmaz. Yargıtay kararlarının ortak ekseni işlemin adı değil, mal kaçırma kastı ve gerçek hukuki ilişkidir.

Gerçek bedelle yapılan satışlar muris muvazaası sayılmaz

Bir taşınmazın çocuğa, toruna veya diğer mirasçılardan birine gerçek satış iradesiyle devredilmesi hukuken geçerlidir. Satış bedelinin fiilen karşılanmış olması, alıcının ekonomik durumu, satıcının satış yapmakta makul gerekçesi ve işlemin tarafların davranışlarıyla uyumu, muvazaa iddiasının değerlendirilmesinde birlikte önem taşır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 30.10.2019 tarihli, 2019/3643 E., 2019/5521 K. sayılı kararında, mirasbırakanın satış tarihinde imzaladığı belge ve diğer delillerden satış bedelini aldığı anlaşılmış; ilk derece mahkemesinin muvazaa gerekçeli kabul kararı bozulmuş, sonradan verilen ret kararı onanmıştır. Yargısal sonuç: Bedeli gerçekten ödenen satış, akitteki bedel farklılığından hareketle geçersiz sayılamaz. Kararın tam metni.

Tapudaki düşük bedel muvazaanın tek başına kanıtı değildir

Tapuda yazılı bedelle devir tarihindeki piyasa değeri arasındaki fark önemli bir delildir; ancak bütün olguların yerine geçmez. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 30.03.2026 tarihli, 2025/4764 E., 2026/2411 K. sayılı kararında mirasbırakanın diğer mirasçılarla iyi ilişkileri, davacı tanıklarının mal kaçırma yönünde görgü açıklamasında bulunmaması, davacının da bilgisi kapsamında yapılan devir ve elde tutulan diğer taşınmazlar birlikte değerlendirilmiş; muvazaa iddiasının ispatlanamaması nedeniyle ret hükmü onanmıştır. Karar metni.

Bedel ve gerçek irade hangi delillerle değerlendirilir?

Devir tarihine yakın banka hareketleri, satış bedelinin kaynağı, yazılı ödeme belgeleri, alıcının o dönemdeki gelir ve malvarlığı, tarafların beyanları, devredilen taşınmazın satış tarihindeki rayici ve mirasbırakanın satış gerekçesi birlikte ele alınır. Yalnız bedel düşük diye dava kabul edilmez; yalnız tapuda satış yazıyor diye de dava reddedilmez.

Para yerine bakım, hizmet ve emeğin karşılık oluşturduğu gerçek devirler

Yargıtay, muris muvazaası incelemesinde taşınmazın devrinin karşılığını yalnızca bankadan aktarılan para ile sınırlamamaktadır. Gerçek bakım, hizmet ve emek katkısı, somut olayın özelliklerine göre ivazlı devri açıklayabilir. Burada önemli olan, geçmişte veya ilgili dönemde gerçek bir bakım/hizmet ilişkisi bulunması ve devrin buna dayanmasıdır; sıradan aile yakınlığı kendiliğinden bedel sayılmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 30.03.2026 tarihli, 2025/3935 E., 2026/2395 K. sayılı kararında, 81 yaşında ve dul mirasbırakanın kendisine bakan oğluna satış şeklinde yaptığı devir; bakım ve minnet ilişkisi, diğer çocuğa yapılan kazandırma ve kalan mallar birlikte gözetilerek değerlendirilmiştir. Daire, mirasçıdan mal kaçırma iradesinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne ilişkin istinaf kararını bozmuştur. Yargısal sonuç: Gerçek bakım ve emek karşılığında yapılan temlik, yalnız nakdî ödeme bulunmadığı için muvazaalı sayılamaz. Karar metni.

Kredi veya teminat amacıyla yapılan devir, mal kaçırma kastı yoksa muris muvazaası değildir

Mirasbırakan, çocuğunun veya başka bir yakınının kredi kullanabilmesi yahut mevcut bir borca güvence sağlanması amacıyla taşınmazını geçici olarak devredebilir. Böyle bir işlemde tapu senedinde “satış” yazması, işlemin gerçek sebebinin mirasçılardan mal kaçırma olduğu anlamına gelmez. Muris muvazaasının ayırt edici unsuru, tapu devrindeki biçimsel farklılık değil, mirasçıyı miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla gerçekte bağışlamanın gizlenmesidir. Kredi ve teminat amacıyla yapılan devirlerde bu özel kast mevcut değilse 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayalı muris muvazaası davası kabul edilemez.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.02.2026 tarihli, 2024/5093 E., 2026/1177 K. sayılı kararında, mirasbırakanın taşınmazı oğlunun kredi temin edebilmesi amacıyla devrettiği anlaşılmış; bu işlemde mirasçıdan mal kaçırma kastının ispatlanamadığı ve inançlı işlem sebebine dayalı bir talep de bulunmadığı gerekçesiyle muris muvazaası ve terditli tenkis davalarının reddi onanmıştır. Kararın tam metni.

İnançlı işlem nedeniyle geri verme istemi, muris muvazaası davasından farklıdır

Kredi/teminat amacıyla yapılan mülkiyet devri çoğu kez inançlı işlem niteliğinde olabilir: taşınmaz belirli bir amaçla devredilir ve kararlaştırılan şart gerçekleştiğinde iade edilmesi beklenir. Taşınmazın iade edilmemesi, başlı başına mirasçıdan mal kaçırma kastını kanıtlamaz; inançlı işlemden doğan geri verme veya alacak hakkının hukukî sebebi ve ispatı farklıdır. Bu nedenle gerçek uyuşmazlık inançlı işlemden kaynaklanıyorsa, yalnız muris muvazaasına dayanmak talebin reddine yol açabilir. Yargıtay’ın 2026 tarihli kararı, dava sebebinin doğru belirlenmesinin önemini açıkça göstermektedir.

Tapuda açıkça ve usulüne uygun yapılan bağışlama, gizlenmiş bağış değildir

Mirasbırakan taşınmazını tapuda açıkça bağışlamış ve gereken resmî şekil koşullarına uymuşsa, görünürde satış veya bakım, gerçekte bağış olduğu biçimindeki klasik muris muvazaası düzeni ortaya çıkmaz. Bu nedenle geçerli açık bağışlama, 01.04.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına dayanılarak sırf muris muvazaası gerekçesiyle iptal edilemez.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 28.11.2011 tarihli, 2011/9964 E., 2011/11844 K. sayılı kararında, bir bölüm taşınmazın satışla, diğer bölümün bağışla devredildiği uyuşmazlıkta ayrım açıkça yapılmıştır. Satış görünümünde gerçekleştirilen ve muvazaa saptanan işlemler ile gerçekten bağış biçiminde kurulan kazandırmalar aynı hukuki sonuca bağlanmamıştır. Kararın açık hükmü şöyledir: “Bu tür bir temlikte irade ile yapılan işlem arasında uyumsuzluk bulunmadığına göre muris muvazaasından söz edebilme olanağı yoktur.” Karar metni.

Bağış geçerli olsa da saklı payın tenkisi istenebilir

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ile tenkis aynı dava sebebi değildir. Açık bağışlamanın geçerli olması, saklı pay sahibi mirasçıların Türk Medeni Kanunu'nun 560 ve 565. maddeleri kapsamındaki tenkis istemlerini ortadan kaldırmaz. Ancak tenkis, her bağış için kendiliğinden kabul edilmez: saklı payın zedelenmesi, kazandırmanın tenkise tabi nitelikte olması ve TMK m.571’deki hak düşürücü sürelere uyulması gerekir. Mirasbırakanın ölümünden sonra yapılan hesapta terekenin aktif ve pasifi, tasarruf edilebilir kısım ve saklı paylar birlikte belirlenir.

Gerçek bakım amacıyla yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesi muvazaalı değildir

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 611 ve devamı maddeleri uyarınca karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir. Bakım alacaklısının devrettiği malın karşılığı, bakım borçlusunun üstlendiği yaşam boyu bakım edimidir. Sözleşme gerçekten bakılma ve gözetilme amacıyla yapılmışsa sırf taşınmaz bir mirasçıya geçti diye muris muvazaası oluşmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 21.03.2013 tarihli, 2012/14603 E., 2013/4077 K. sayılı kararında, mirasbırakanın tek önemli taşınmazını bakım sözleşmesiyle devretmesi tek başına muvazaa kanıtı sayılmamış, fiilî bakım ilişkisi ve sözleşmenin yıllarca sürmüş olması nedeniyle ret kararı onanmıştır. Kararın yaklaşımı, “tek taşınmazı devreden kişi gerçek bakım sözleşmesi yapamaz” biçimindeki peşin kabulü reddetmektedir. Karar metni.

Yaşlılık, bakım süresi ve taşınmazın değeri nasıl değerlendirilir?

Devir tarihi itibarıyla mirasbırakanın yaşı, sağlık ve yaşam koşulları, bakım borçlusunun fiilen yaptığı yardımlar, birlikte yaşamın süresi, taşınmazın tereke içindeki ağırlığı ve tarafların aile ilişkileri önemlidir. Devrin ardından kısa süre içinde ölüm gerçekleşmesi veya tüm malvarlığının devredilmiş olması tek başına sonucu belirlemez. Gerçekten ifa edilen bakım edimi ile yalnız mirasçılardan mal kaçırmayı gizleyen görünüşteki bakım sözleşmesi birbirinden ayrılır.

Tüm mirasçıları gözeten makul paylaştırma, mal kaçırma kastının bulunmadığını gösterir

Mirasbırakan, sağlığında bütün mirasçılarını kapsayan ve hak dengesini gözeten kabul edilebilir ölçüde bir malvarlığı paylaşımı yapmış olabilir. Böyle bir paylaşımda amaç, bir mirasçıyı miras hakkından yoksun bırakmak değil, malvarlığını sağlığında dağıtmaktır. Her mirasçıya tam olarak eşit tutar veya aynı nitelikte taşınmaz verilmesi zorunlu değildir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.06.2025 tarihli, 2023/5993 E., 2025/3092 K. sayılı kararında, kız çocuklara da taşınmaz sağlandığı ve mirasbırakanın hak dengesi gözeterek paylaştırma yaptığı değerlendirildiğinden, muvazaa kabul eden karar bozulmuştur. Kararın açık ilkesi şöyledir: “paylaşmanın var olduğunun kabul edilebilmesi için mutlaka her mirasçıya eşit pay verilmesinin gerekli olmadığı”. Karar metni.

Yalnız erkek çocuklara kazandırma yapılmışsa paylaştırma savunması tek başına yeterli değildir

Aynı ilke ters yönde de uygulanır: bir mirasçıya çok yüksek değerli mallar geçirilirken diğerleri dışlanmış veya sembolik kazanımlarla sınırlanmışsa, “paylaştırma yaptım” şeklindeki savunma gerçek denkleştirmeyi ispatlamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.03.2019 tarihli, 2017/1271 E., 2019/327 K. sayılı kararında hakkaniyetli paylaştırma için kabul edilebilir dengenin önemine dikkat çekilmiştir. Karar metni.

Önemli ayrım şudur: Kazandırmanın bir torun veya mirasçının yakını adına yapılmış olması, tek başına ne paylaştırmayı ne de muvazaayı kesin olarak gösterir. 2025 tarihli yukarıdaki karar, bir kızın paylaştırma kapsamında gözetilmesi iddiasının onun kızı adına yapılan temlikle bağlantılı olarak somut olgularla değerlendirilebildiğini göstermektedir. Yargısal değerlendirme işlemin gerçek ekonomik ve ailevi bağlamına dayanır.

Mirasçı olmayan kişiye yapılan devirde paylaştırma savunmasının sınırı

Mirasbırakanın damadına, gelinine, torununa veya başka bir yakınına yaptığı kazandırma, yalnız aile bağı gerekçe gösterilerek mirasçılar arasında paylaştırma olarak kabul edilemez. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 31.05.2017 tarihli, 2014/22382 E., 2017/3027 K. sayılı kararında, mirasbırakanın sağ olan kızının eşine yaptığı temlikin, tüm mirasçıları kapsayan paylaştırma sayılamayacağı belirtilerek muvazaa nedeniyle davanın kabulüne ilişkin karar onanmıştır. Kararın tam metni.

Bununla birlikte, tapuda mirasçı olmayan kişinin malik görünmesi, gerçek paylaşımın o mirasçı lehine gerçekleştirildiğine dair somut olguların göz ardı edilmesini gerektirmez. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.06.2025 tarihli, 2023/5993 E., 2025/3092 K. sayılı kararında, davacı kıza ayrılan taşınmazın onun isteği üzerine kızı adına tescil edildiği, diğer kız çocuğunun da pay aldığı ve hak dengesini gözeten aile içi paylaşım bulunduğu gerekçesiyle muvazaa kabul eden istinaf kararı bozulmuştur. Hukukî sonuç: Paylaştırma savunmasında görünürdeki kayıt malikinin sıfatı kadar kazandırmanın kimin miras payı ve yararı için yapıldığı da önemlidir. Kararın tam metni.

Sağlığında paylaştırma ile Türk Medeni Kanunu’nun 669. maddesindeki denkleştirme aynı kavram değildir

Yargıtay, muris muvazaası uyuşmazlıklarında “denkleştirme” sözcüğünü kimi kararlarda mirasbırakanın bütün mirasçıları gözeterek yaptığı makul ve hakkaniyetli sağlararası paylaştırma anlamında kullanmaktadır. Bu değerlendirmede temel mesele, mirasbırakanın mal kaçırma kastı bulunup bulunmadığıdır.

Buna karşılık TMK m.669 ve devamındaki mirasta denkleştirme, yasal mirasçıların miras paylarına mahsuben aldıkları belirli karşılıksız kazandırmaları terekeye geri vermesi veya miras payından mahsup ettirmesiyle ilgili ayrı bir miras hukuku kurumudur. İçtihatlarda geçen paylaştırma iradesi ile TMK m.669’daki denkleştirme borcu hukuken özdeş değildir. TMK m.669 resmî mevzuat kaydı.

Gerçek trampa sözleşmesi, yalnız değer farkı nedeniyle muvazaalı olmaz

Trampa (takas), tarafların malvarlığı değerlerini karşılıklı devretme borcu üstlendiği bir sözleşmedir. Mirasbırakanın gerçek ve anlamlı bir karşı edim elde ettiği trampa, sırf miras hakkı azalıyor diye muvazaalı sayılamaz. Bununla birlikte tapuda “trampa” yazması da iptal iddiasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 05.12.2006 tarihli, 2006/10914 E., 2006/12159 K. sayılı kararında, muris muvazaası iddiasına konu gerçek trampa işlemi incelenmiş, takas edilen taşınmazların devir tarihindeki nitelik ve değerlerinin belirlenmesi gerektiği açıklanmıştır. Daireye göre karşılık olarak verilen malın yalnız sembolik değerde kalması, işlemin gerçekte bedelsiz bir temlik olarak değerlendirilmesini gerektirebilir. Bu nedenle trampa hakkında 1974 tarihli içtihadın uygulanamayacağı yönünde mutlak bir kural yoktur. Karar metni.

Tapusuz taşınmazın zilyetliğinin devri, klasik muris muvazaası kapsamında değildir

1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, esas olarak mirasbırakanın tapuda kendisi adına kayıtlı taşınmazı görünürde satışla devretmesine ilişkin özel geçersizlik sonucunu düzenler. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz üzerindeki zilyetliğin devri, şekil ve mülkiyet rejimi bakımından farklılık gösterir. Bu durumda klasik içtihat kapsamındaki gizli bağışın resmî şekil eksikliği gerekçesi kendiliğinden uygulanmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 04.07.2023 tarihli, 2021/9299 E., 2023/3914 K. sayılı kararında, mirasbırakan tarafından tapu sicil memuru önünde yapılmış temlik bulunmadığı ve taşınmazın kadastro öncesinde tapusuz olduğu uyuşmazlıkta muris muvazaasına dayalı iptal isteminin reddi onanmıştır. Kamusal karar metni.

Tapusuz devir ve kadastro öncesi hak iddiasında farklı dava sebepleri önem taşır

Tapusuz taşınmazın devrine ilişkin uyuşmazlık, her durumda hak bulunmadığı anlamına gelmez. Taşınmazın ilk tespiti, kimlerin zilyet bulunduğu, tespit tutanağının içeriği ve kadastrodan önceki hakların korunması gibi meseleler 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun özel hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Öte yandan taşınır malların veya taşınır niteliğinde değerlendirilen hakların devrinde de tapulu taşınmaza özgü resmî şekil gerekçesi aynı biçimde kurulamaz.

Mirasbırakanın bedelini ödeyerek üçüncü kişi adına satın aldırdığı taşınmaz: Gizli bağış ayrımı

Mirasbırakan üçüncü kişiden alınan bir taşınmazın bedelini kendisi ödüyor, ancak taşınmaz doğrudan çocuğu veya başka biri adına tescil ediliyorsa, mirasbırakanın önce kendi adına malik olup sonra satış gibi gösterdiği bir temlik bulunmaz. Bu işlem, yargı uygulamasında gizli bağış olarak nitelendirilebilir. 1974 tarihli muris muvazaası içtihadı, bu satın alma–ilk tescil yapısına doğrudan uygulanmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 21.03.2024 tarihli, 2023/3606 E., 2024/2379 K. sayılı kararında, mirasbırakanın üçüncü kişiden alınan taşınmazın bedeline katkıda bulunduğu iddiasıyla açılan davada, gizli bağış yönünden muris muvazaası hükümlerinin uygulanamayacağına ve tenkis talebi bulunmadığına ilişkin ret hükmü onanmıştır. Karar metni.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 13.06.2024 tarihli, 2024/1430 E., 2024/3468 K. sayılı kararında da bu ayrım ve koşulları mevcutsa tenkis yolunun hukuki niteliği ele alınmıştır. Karar metni.

Arsa payı karşılığı inşaatta mirasbırakana düşen dairelerin başkasına tescili aynı şey değildir

Üçüncü kişiden bedeli ödenerek satın alınan taşınmaz ile mirasbırakanın malik olduğu arsadan kaynaklanan bağımsız bölüm alacağının yüklenici aracılığıyla başka kişi adına tescili birbirine karıştırılmamalıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 03.03.2011 tarihli, 2011/1183 E., 2011/2466 K. sayılı kararında, mirasbırakanın kendisine ait arsayı kat karşılığı inşaat amacıyla yükleniciye devretmesinden sonra ona düşecek bağımsız bölümlerin doğrudan diğer kişiler adına tescili konu olmuştur. Daire, mirasbırakanın malik olduğu arsanın temlikiyle başlayan bu işlem dizisinde 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanabileceğini belirtmiş ve araştırma yapılması için ret kararını bozmuştur. Karar metni.

Yargısal sonuç: Bağımsız bölüm bir aşamada mirasbırakan adına tescil edilmemiş diye, onun malik olduğu arsanın devrinden kaynaklanan muris muvazaası iddiası kategorik olarak reddedilemez.

Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesindeki on yıllık zilyetliğin özel sonucu

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesi, tapuda kayıtlı taşınmazı malikinden veya mirasçılarından tapu dışında devraldığını kanıtlayan ve kadastro tespitine kadar en az on yıl çekişmesiz, aralıksız, malik sıfatıyla zilyet olan kişi adına tespit yapılabilmesini öngörür. Bu hüküm, tapu dışı edinimin belirli koşullarda kadastro sırasında hukuken dikkate alınmasını sağlayan özel bir düzenlemedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.04.2015 tarihli, 2014/5014 E., 2015/5423 K. sayılı kararında, tapulu taşınmazın kadastro sırasında haricen devir olgusuyla yeni malik adına tespit edildiği ve on yıllık çekişmesiz zilyetliğin bulunduğu bir uyuşmazlıkta, 1974 tarihli içtihadın uygulama yeri bulunmadığı gerekçesiyle kabul hükmü bozulmuştur. Karar metni.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 02.03.2020 tarihli, 2016/17213 E., 2020/1454 K. sayılı kararında da aynı koşullara dayanılarak muris muvazaası iddiasıyla açılan davanın reddi onanmıştır. Karar metni.

Buradaki tespit tarihine kadar on yıl zilyetlik ile 3402 sayılı Kanun'un 12/3. maddesindeki kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süre farklı kurallardır. Biri edinim ve tescil koşullarına, diğeri kadastro öncesi sebebe dayalı dava yolunun süresine ilişkindir. Bu ayrım dikkate alınmadan “on yıl geçince muris muvazaası davası her durumda sona erer” denilemez.

Kadastro tespitiyle mirasbırakanın ölüm tarihi, on yıllık sürenin uygulanmasını etkiler

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesindeki on yıllık hak düşürücü sürenin uygulanmasında, mirasçının kadastro tespiti sırasında miras hakkını kazanmış olup olmadığı önem taşır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 27.03.2025 tarihli, 2025/1345 E., 2025/1713 K. sayılı kararına göre mirasbırakan kadastro tespitinden sonra ölmüşse, mirasçılık hakkı ölümle doğduğundan kadastro öncesi sebebe ilişkin 12/3. maddedeki süre, mirasçıya bu gerekçeyle uygulanmaz.

Aynı kararda davanın reddi, hak düşürücü süreye değil, kadastrodan önce tapusuz olan taşınmazın devrinde 1974 tarihli muris muvazaası İçtihadı Birleştirme Kararı'nın uygulanma yeri bulunmamasına dayandırılmıştır. Bu iki ret gerekçesi birbirinin yerine kullanılamaz: kadastro öncesi haklara dayalı dava süresi ile muris muvazaasına özgü tapulu taşınmaz temliki koşulları ayrı kurallardır. Kararın tam metni.

İlk devir muvazaalı olsa bile tapuya güvenen iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur

Bir taşınmazın mirasçıdan mal kaçırma amacıyla devredilmiş olması, sonraki bütün tapu devirlerinin mutlaka iptal edileceği anlamına gelmez. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak aynî hak edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur; 1024. madde ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişilerin bu korumadan yararlanamayacağını düzenler.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 26.01.2021 tarihli, 2019/4957 E., 2021/401 K. sayılı kararında, mirasbırakandan kaynaklanan muvazaalı ilk devir tespit edilmesine rağmen, sonradan tapu siciline güvenerek ve muvazaayı bilmeden taşınmazı edinen bazı üçüncü kişiler bakımından tapu iptali isteminin reddi onanmıştır. Muvazaayı bilen veya bilmesi gereken kişilerin kazanımları ise aynı korumadan yararlanmamıştır. Kararın tam metni.

Buradaki ret sebebi ilk temlikte muris muvazaasının yokluğu değil, sonraki iyi niyetli mülkiyet kazanımının kanun tarafından korunmasıdır. Bu nedenle muvazaalı ilk devir ile sonraki satış birbirinden ayrılır; ilgili üçüncü kişinin iyiniyeti, devirler ve kayıtlar üzerinden değerlendirilir. Tapu iptalinin mümkün olmaması, ilk muvazaalı işlemden doğan diğer hukuki taleplerin de kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Muvazaa davasının reddine yol açan tek başına yetersiz göstergeler

Yargıtay kararlarında mirasçıdan mal kaçırma kastı çoğu zaman tek bir delile değil, olayın bütününe göre belirlenir. Aşağıdaki hususlar tek başlarına kesin muvazaa kanıtı olarak kabul edilmez:

• Devir alan kişinin çocuk, torun, eş veya yakın akraba olması.
• Tapudaki bedel ile keşif sonucu bulunan rayiç bedel arasında fark bulunması.
• Mirasbırakanın son döneminde ileri yaşta veya sağlık sorunları içinde olması.
• Devir alan mirasçının murisle aynı evde yaşaması yahut bakımda bulunması.
• Mirasbırakanın tek taşınmazını devretmesi veya sonraki terekenin küçük kalması.
• Taşınmazın mirasçılardan yalnız biri adına tescil edilmiş bulunması.
• Aile içinde devir işlemine ilişkin görüş ayrılığı veya miras paylarının eşit olmaması.

Aynı biçimde, davalının bedel ödediğini söylemesi veya tapuda işlemi “satış” olarak göstermesi de tek başına gerçek satışın kanıtı değildir. Yargısal inceleme, tarafların gerçek iradesi ve bütün deliller üzerinden yapılır.

Muris muvazaası davasında ispat yükü ve tenkis ayrımı

Mirasçıdan mal kaçırma kastını kim ispatlar?

Türk Medeni Kanunu m.6 ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.190 uyarınca, muvazaa iddiasına dayanan mirasçı, mirasbırakanın gerçek iradesinin mal kaçırma olduğunu kanıtlamalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu davalarda mirasçıların görünürdeki sözleşmenin tarafı olmamaları nedeniyle tanık dâhil her türlü hukuka uygun delilden yararlanabileceklerini kabul etmektedir. Yargıtay HGK, 2020/633 E., 2022/1579 K.

Devir akit tablosu, tedavüllü tapu kayıtları, satış tarihindeki gerçek değer, veraset belgesi, murisin tüm malvarlığı, gelir ve banka belgeleri, bakım ilişkisini gösteren kayıtlar, tanık ifadeleri ve aile içi diğer kazandırmalar birlikte değerlendirilir. Mahkeme davayı, bedel farkını tek başına belirleyici kabul ederek veya işlemin resmî adını sorgulamadan reddederek sağlıklı karara bağlayamaz.

Muris muvazaası kabul edilmiyorsa mirasçı için hangi yollar kalır?

Geçerli açık bağış veya bedeli ödenerek gizli bağış, saklı payın zedelendiği hâllerde tenkis istemine konu olabilir; bunun için Türk Medeni Kanunu'nun 560, 565 ve 571. maddeleri ayrı uygulanır. Tenkis hakkı, saklı pay sahibi mirasçılara aittir. TMK m.571’deki bir yıllık ve on yıllık süreler hak düşürücü sürelerdir: tenkis davası açma hakkı, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl; her hâlde vasiyetnamelerde açılma tarihinden, diğer tasarruflarda mirasın açılmasından itibaren on yıl geçmekle düşer. Bir tasarrufun iptali önceki tasarrufu yürürlüğe sokuyorsa süreler iptal kararının kesinleşmesiyle işlemeye başlar. Tenkis iddiası def’i yoluyla her zaman ileri sürülebilir. Buna karşılık gerçek ve karşılıklı edimlerin yerine getirildiği ivazlı işlem, sırf mirasçının ilerideki payını azaltmış olması nedeniyle kendiliğinden tenkise tabi değildir.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil istemiyle tenkis istemi farklı hukuki taleplerdir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 22.05.1987 tarihli kararı, bunların gerektiğinde kademeli ileri sürülmesine imkân tanımaktadır. Kadastro öncesi sebeplere dayalı hak iddiasında ise kendine özgü hak düşürücü süreler ayrıca söz konusudur.

Karşılaştırma: Muris muvazaası sayılmayan işlemler ve tapu iptalinin sınırları

Trampa ve arsa payı karşılığı inşaatta işlem türü ile gerçek irade birlikte değerlendirilir. İyi niyetli üçüncü kişi ve kadastro süreleri satırları, ilk temlikin muvazaalı olup olmamasından ayrı tapu iptali sınırlarını gösterir.

Sonuç

Muris muvazaası, mirasbırakanın yaptığı her eşitsiz kazandırmanın değil, mirasçılardan mal kaçırma amacıyla kurulan görünürdeki işlemle gizlenen gerçek işlem arasındaki uyuşmazlığın hukuki sonucudur. Gerçek satış, karşılığı ifa edilen bakım ve hizmet ilişkisi, usulüne uygun açık bağış, gerçek kredi-teminat amacıyla yapılan inançlı devir ve bütün mirasçıları gözeten makul paylaştırma, sırf tapu devri veya miras payının azalması nedeniyle muris muvazaası sayılamaz. Tapusuz taşınmaz, üçüncü kişi adına ilk tescil ve 3402 sayılı Kanun’un özel kadastro hükümleri 1974 tarihli içtihadın uygulanma alanını sınırlar. İlk temlik muvazaalı olsa bile, tapu siciline iyi niyetle güvenen sonraki üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 gereği korunur.

Ancak bir işlemin klasik muris muvazaası kapsamında bulunmaması, her durumda mirasçının başka hiçbir hakka sahip olmadığı anlamına gelmez. Geçerli kazandırmalar bakımından saklı payın tenkisi; kadastro ve diğer hukukî ilişkiler bakımından ilgili özel dava sebepleri ayrıca önem taşır. Sağlıklı hukukî sonuç için öncelikle tapu tedavülü, sözleşmenin gerçek türü, mirasbırakanın mal kaçırma iradesi ve bütün mirasçılara yapılan kazandırmalar birlikte belirlenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapuda satış bedeli düşük gösterilmişse muris muvazaası oluşur mu?

Hayır, tek başına oluşmaz. Satış bedelindeki fark önemli bir delildir fakat gerçek irade, ödeme olgusu, alıcının alım gücü ve diğer koşullarla birlikte değerlendirilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2019/3643 E., 2019/5521 K. sayılı kararı bu ayrımı açıkça göstermektedir.

Baba veya anne çocuğuna evini satarsa diğer mirasçılar tapu iptali isteyebilir mi?

Salt çocuk olması nedeniyle isteyemezler. Gerçek satışta muvazaa bulunmaz. Görünürdeki satışın gerçekte mirasçılardan mal kaçırmayı amaçlayan bağış olduğunu kanıtlayan mirasçılar ise muris muvazaasına dayalı iptal ve tescil isteğinde bulunabilir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi her zaman muris muvazaası sayılır mı?

Hayır. Gerçek bakım borcu karşılığında kurulan ve bakım amacı taşıyan sözleşme kural olarak ivazlıdır. Tapuda bakım gösterilmesine rağmen gerçek amacın gizli bağış ve mirasçıdan mal kaçırma olduğunun kanıtlanması hâlinde farklı sonuç doğar.

Tapuda açıkça bağışlanan taşınmaz için muris muvazaası davası açılabilir mi?

1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararındaki satış görünümünde gizli bağış sebebiyle doğrudan iptal istenemez. Buna karşılık saklı pay sahibi mirasçıların koşulları varsa tenkis isteme imkânı saklıdır.

Tüm mirasçılara eşit mal verilmemiş olması muvazaa için yeterli mi?

Hayır. Yargıtay kabul edilebilir ve hakkaniyetli bir paylaştırmada tam eşitlik aramamaktadır. Mirasçıların tümüne yapılan kazandırmaların gerçek değerleri ve mal kaçırma iradesi birlikte değerlendirilir.

Mirasbırakan başka biri adına ev satın aldıysa tapu iptali mümkün mü?

1974 tarihli muris muvazaası içtihadı doğrudan uygulanmaz. Mirasbırakan kendi adına tapulu bir taşınmazı satış görünümünde devretmemiştir. Bununla birlikte mirasbırakanın karşılıksız kazandırmasının saklı payı zedelemesi hâlinde tenkis ayrıca değerlendirilir.

Muris muvazaası davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre var mı?

Klasik muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil istemi kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak kadastro öncesi nedene dayalı davalar bakımından 3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesi ayrı bir süre rejimi içerir. Tenkis davasında ise TMK m.571’deki öğrenmeden itibaren bir yıl ve kanundaki başlangıç tarihlerinden itibaren on yıllık hak düşürücü süreler uygulanır; tenkis def’i her zaman ileri sürülebilir.

Kredi çekebilmek için oğluna devredilen taşınmaz muris muvazaası sayılır mı?

Mirasçıdan mal kaçırma amacı bulunmayan gerçek kredi veya teminat devri muris muvazaası değildir. Yargıtay 1. HD, 17.02.2026, E.2024/5093, K.2026/1177 sayılı kararda bu gerekçeyle ret hükmünü onamıştır. İnançlı işlemden doğabilecek geri verme istemi ayrı bir hukukî sebebe dayanır.

İlk satış muvazaalıysa taşınmazı sonradan alan kişinin tapusu da iptal edilir mi?

Tapu siciline güvenerek iyi niyetle aynî hak edinen üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 ile korunur. Muvazaayı bilen veya bilmesi gereken kişiler TMK m.1024 nedeniyle bu korumadan yararlanamaz. Yargıtay 1. HD, 26.01.2021, E.2019/4957, K.2021/401 kararında bu ayrımı uygulamıştır.

Kadastro kesinleştikten sonra mirasbırakan ölürse on yıllık süre işler mi?

Kadastro tespitinden sonra ölen mirasbırakanın mirasçıları yönünden 3402 sayılı Kanun m.12/3’teki süre, kadastro öncesi kazanılmış miras hakkı bulunduğu varsayımıyla uygulanamaz. Yargıtay 1. HD, 27.03.2025, E.2025/1345, K.2025/1713. Kadastro öncesinde tapusuz taşınmazın devri bakımından ise 1974 tarihli içtihadın uygulanma şartları ayrıca farklıdır.

Muvazaayı ispat yükü kimdedir?

Muris muvazaası iddiasında bulunan mirasçıdadır. Mirasbırakanın gerçek amacının mal kaçırmak olduğunu destekleyen deliller sunulmalıdır. Mirasçılar, işlem tarafı olmayan üçüncü kişi konumları gereği tanık dâhil hukuka uygun delillerden yararlanabilir.

Kaynakça

Temel mevzuat ve içtihadı birleştirme kararları

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.19 ve m.237; ölünceye kadar bakma sözleşmesi için m.611 ve devamı.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.6, 560, 565, 571, 669 ve devamı, 706, 1023–1024. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.190 ve konuya uygun ispat hükümleri.
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu: m.12/3 ve m.13/B-b. (mevzuat.gov.tr üzerinden yürürlük metni).
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 01.04.1974, E.1974/1, K.1974/2: Muris muvazaasının temel kararı. Kapsamın açıklandığı HGK kararı.
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 22.05.1987, E.1986/4, K.1987/5: Tenkis ve muvazaa istemlerinin kademeli ileri sürülmesi. Karar.
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.03.1990, E.1989/1, K.1990/2: 1974 tarihli kararın değiştirilmemesi. Karar.

Konuya ilişkin Yargıtay kararları

• Yargıtay HGK, 20.10.2022, E.2020/194, K.2022/1357: Gerçek irade ve mal kaçırma amacı. Tam metin.
• Yargıtay 1. HD, 30.10.2019, E.2019/3643, K.2019/5521: Gerçek satış ve bedel farkı. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 30.03.2026, E.2025/4764, K.2026/2411: Bedel farkının tek başına ispat için yeterli olmaması. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 17.02.2026, E.2024/5093, K.2026/1177: Kredi/teminat için yapılan devirde muris muvazaası ile inançlı işlemin ayrımı. Tam karar.
• Yargıtay 1. HD, 30.03.2026, E.2025/3935, K.2026/2395: Hizmet, bakım, emek karşılığı devir. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 28.11.2011, E.2011/9964, K.2011/11844: Resmî bağış ve tenkis ayrımı. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 21.03.2013, E.2012/14603, K.2013/4077: Ölünceye kadar bakma. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 17.06.2025, E.2023/5993, K.2025/3092: Mirasçılar arasında makul paylaştırma. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 31.05.2017, E.2014/22382, K.2017/3027: Mirasçı olmayan damada devirde paylaştırma savunmasının sınırı. Tam karar.
• Yargıtay HGK, 21.03.2019, E.2017/1271, K.2019/327: Paylaştırma ve denge. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 05.12.2006, E.2006/10914, K.2006/12159: Muris muvazaası ve trampa. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 04.07.2023, E.2021/9299, K.2023/3914: Tapusuz taşınmazın zilyetlik devri. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 21.03.2024, E.2023/3606, K.2024/2379: Gizli bağış ve ispat. Karar.
• Yargıtay 7. HD, 13.06.2024, E.2024/1430, K.2024/3468: Gizli bağış ve tenkis. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 03.03.2011, E.2011/1183, K.2011/2466: Arsa payı karşılığı inşaatta doğrudan üçüncü kişi adına tescil. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 14.04.2015, E.2014/5014, K.2015/5423: Kadastro Kanunu m.13/B-b ve zilyetlik. Karar.
• Yargıtay 1. HD, 27.03.2025, E.2025/1345, K.2025/1713: Kadastrodan sonra ölüm ve 3402 m.12/3 süre koşulu. Tam karar.
• Yargıtay 1. HD, 26.01.2021, E.2019/4957, K.2021/401: Muvazaalı ilk devirden sonra iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı. Tam karar.
• Yargıtay 1. HD, 02.03.2020, E.2016/17213, K.2020/1454: Kadastro tespiti ve 1974 içtihadının kapsamı. Karar.
• Yargıtay HGK, 24.11.2022, E.2020/633, K.2022/1579: Muvazaanın ispatı ve mirasçının üçüncü kişi sıfatı. Tam karar.