Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malikin arsa payının satılması, yalnızca çoğunluğun imza toplamasına bağlı değildir. Toplantı ve karar süreci, teklifin bildirimi, kabul için tanınan süre, rayiç bedel ve açık artırma usulü birlikte denetlenir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari satış işlemine karşı kural olarak tebliğden itibaren 30 gün içinde iptal davası açılır. Dava açmak satışı kendiliğinden durdurmaz; gerektiğinde yürütmenin durdurulması istenir.
Arsa payı hangi durumda satışa çıkarılabilir?
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde, dönüşüm uygulamasına ilişkin belirli kararların paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınabilmesi düzenlenmiştir. Karara katılmayanların payları, kanuni koşullar tamamlandıktan sonra idari süreç içinde satışa konu olabilir. Bu mekanizma, sıradan ortaklığın giderilmesi davası veya kat mülkiyetindeki arsa payının düzeltilmesiyle aynı değildir.
Her bina yenileme anlaşmazlığı doğrudan bu satış yoluna girmez. Taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki statüsü ve uygulanacak hüküm öncelikle belirlenmelidir. Sadece eski bir binada bulunmak veya müteahhitle anlaşamamak, tek başına idari pay satışı yetkisi yaratmaz. Riskli yapı tespitinin ve diğer dayanak işlemlerin dosyadaki yeri incelenir.
Salt çoğunluk kişi sayısına göre mi hesaplanır?
Esas olan malik sayısı veya daire sayısı değil, hisselerin oranıdır. Örneğin on malikten altısının imzası, bu altı kişinin payları toplamı yarıyı aşmıyorsa tek başına yeterli değildir. Tersine daha az sayıda malikin toplam payı yarıyı aşıyorsa, sayısal azlık pay çoğunluğuna engel olmayabilir. Miras, pay devri ve vekâlet bilgileri güncel tapu kaydıyla karşılaştırılmalıdır.
Eski kararlarda geçen üçte iki çoğunluk, güncel salt çoğunluk kuralıyla karıştırılmamalıdır. Eski tarihli işlemin hukuka uygunluğu işlem tarihindeki mevzuata göre incelenirken, yeni uygulama için yürürlükteki metin esas alınır. Bu nedenle bir karar örneğindeki oranı bütün dosyalara taşımak yanlış sonuca götürebilir.
4 Şubat 2026 değişikliği toplantı sürecini nasıl etkiliyor?
Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesi, riskli yapı bulunan parsellerde maliklerin tamamının toplantıya çağrılmasını açıkça düzenler. Maliklerden birinin istemi üzerine çağrı yapılabilir. Toplantı yeri ve zamanı; mevzuattaki muhtarlık veya yapıdaki ilan yöntemiyle ya da noter aracılığıyla bildirilir. İlan yolunda 15 günlük askı ve tebliğ edilmiş sayılma kuralları önem taşır.
Bu aşama ile alınan kararın ve anlaşma teklifinin karara katılmayanlara bildirilmesi farklıdır. Dosyada yalnızca son teklif ihtarnamesinin bulunması, önceki toplantıya çağrı eksikliğini kendiliğinden gidermez. Toplantı tutanağı, hazirun listesi, pay hesabı ve temsil yetkileri birlikte incelenmelidir. Yönetmeliğin belirli parsel türüne ilişkin hükmü, farklı alan uygulamalarına gerekçesiz genellenmemelidir.
On beş günlük teklif süresi ne zaman başlar?
Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma teklifinin içeriği veya görülebileceği yer, karara katılmayanlara usulünce bildirilir. Yönetmelik; tapuda elektronik tebligat adresi bildirilmişse elektronik tebligatı, diğer durumlarda noter veya muhtarlık ilanı yollarını düzenler. Teklifin değerlendirilebilmesi için sözleşme ve ilgili belgelerin ulaşılabilir olması gerekir.
Elektronik tebligat ile muhtarlık ilanında tebliğ edilmiş sayılma tarihleri aynı değildir. Elektronik bildirimin ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonu ile muhtarlık ilanının son günü kuralları, ilgili usule göre uygulanır. Teklifi kabul için tanınan 15 gün, tebliğ veya tebliğ edilmiş sayılma tarihine bağlı ayrı bir süredir. İlan süresiyle kabul süresi tek bir 15 günlük dönem gibi hesaplanmamalıdır.
| Aşama | Araştırılacak belge |
|---|---|
| Toplantıya çağrı | İlan, tutanak veya noter bildirimi |
| Çoğunluk kararı | Pay listesi, imzalar ve vekâletler |
| Anlaşma teklifi | Teklifin tam metni ve erişim bilgisi |
| Kabul süresi | Tebliğ kaydı ve 15 günlük hesap |
| Satış ve bedel | Komisyon kararları, değerleme ve artırma tutanağı |
Rayiç bedel nasıl denetlenir?
Payın rayiç değeri, satışın en önemli maddi güvencelerindendir. Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesinde kıymet takdiri ve satış komisyonları ile değerleme belgeleri düzenlenir. Satış, tespit edilen rayiç değerin altında yapılamaz. Buna rağmen raporda yanlış alan, eski emsal, uygun olmayan karşılaştırma veya plan hakkının göz ardı edilmesi varsa bedel yargısal denetime konu olabilir.
İtiraz sadece “bedel düşük” demekten ibaret kalmamalı
Raporun hangi tarihe ait olduğu, karşılaştırılan satışların aynı bölge ve kullanım niteliğine sahip bulunup bulunmadığı, arsa payının doğru hesaplanıp hesaplanmadığı açıklanmalıdır. İlan fiyatı ile gerçekleşmiş satış bedeli aynı veri değildir. Taşınmazın imar durumu, ulaşımı, konumu ve hukuki kısıtları değerleme yöntemine uygun biçimde ele alınmalıdır.
Malikin bağımsız bir uzman görüşü alması mahkeme bilirkişisini bağlamaz; ancak hatanın somutlaştırılmasını sağlar. Dilekçeye yalnızca internetteki yüksek fiyatlı ilanları eklemek yerine hangi değerleme varsayımına itiraz edildiği gösterilmelidir. Eksik inceleme iddiası, karşılaştırılabilir belgeyle güçlenir.
Açık artırmaya kimler katılabilir?
İlk satışta anlaşma sağlayan paydaşlara yönelik usul uygulanır. Sonraki aşamalar, riskli alan veya rezerv alan ile bunlar dışındaki riskli yapı parsellerinde farklılaşabilir. Riskli yapı parselinde üçüncü kişinin katılımı, yapılan anlaşmayı kabul etmesi gibi koşullara bağlıdır. Tek bir alıcının bulunması, mevzuattaki şartlar sağlanmışsa satışı kendiliğinden geçersiz kılmaz.
Satış gününün malike bildirilmesi ile karara katılmayan malikin tekliften haberdar edilmesi de aynı konu değildir. Yönetmeliğin 15/A maddesinde, payı satılacak malike artırmayı izlemek üzere yapılan bildirimin gerçekleşmemesinin veya kişinin katılmamasının satışın geçerliliğini etkilemeyeceği ayrıca düzenlenmiştir. Dolayısıyla “her bildirim eksikliği mutlaka iptal getirir” denilemez; eksik bildirimin hangi aşamaya ait olduğu belirlenmelidir.
Hangi mahkemede, hangi işleme karşı dava açılır?
İdarenin payı satışa çıkarma ve satışa ilişkin kesin işlemleri idari yargıda denetlenir. Taşınmazla ilgili uyuşmazlıkta kural olarak bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir. Müteahhitle sözleşmenin geçerliliği, özel hukuk alacağı veya arsa payı düzeltmesi ise farklı görev ve usul kurallarına tabi olabilir. Bütün talepler tek bir “satışa itiraz” başlığı altında toplanmamalıdır.
6306 sayılı Kanun’un 6/9. maddesi uyarınca 30 günlük dava süresi esas alınır. Hangi işlemin tebliğ edildiği, bedel tespitinin ayrı kesin işlem oluşturup oluşturmadığı ve satış kararının ne zaman öğrenildiği dosyada belirlenmelidir. İdareye yeniden başvuru yapmakla geçmiş sürenin canlanacağı düşünülmemelidir. Süreye etkisi olan başvurular, İYUK hükümleri ve işlemin niteliği birlikte değerlendirilerek yapılmalıdır.
Satış nasıl durdurulabilir?
İptal davasıyla birlikte yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Açık hukuka aykırılık iddiası; örneğin geçerli çoğunluk oluşmaması, toplantı belgelerinin yokluğu veya değerlemenin temel hatasıyla açıklanmalıdır. Telafisi güç zarar bakımından yakın satış tarihi, tapu devri tehlikesi ve somut mülkiyet kaybı ortaya konulur.
Ortaklığın giderilmesi davası açılması veya müteahhide ihtar gönderilmesi, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari satışı kendiliğinden durdurmaz. Mahkemeden talep edilen korumanın satışa çıkarma, artırma ve sonraki işlemlerle ilişkisi açıkça gösterilmelidir. Karar alınırsa ilgili idareye usulünce bildirilmesi ve uygulanmasının izlenmesi gerekir.
Danıştay kararı: Satıştan önceki aşamalar da denetlenir
Danıştay Altıncı Dairesinin 17.05.2023 tarihli, E.2022/5696, K.2023/4725 sayılı kararı, resmî Danıştay Kararlar Dergisi’nin 2023 yılı 14. sayısında yayımlanmıştır. İlk derece mahkemesi düşük satış bedeline dayanmışken Danıştay, toplantıya çağrı ve karar alma sürecindeki usulsüzlükler nedeniyle satış aşamasına geçilemeyeceğini değerlendirmiştir. İptal sonucunu bu gerekçeyle onamıştır.
Kararın pratik önemi, incelemenin sadece ekspertiz rakamıyla sınırlı olmadığını göstermesidir. Bununla birlikte eski işlem dönemindeki çoğunluk ve temsil tartışmaları güncel mevzuatın yerine geçmez. Bugün kurulacak dosyada 2026’daki toplantı ve bildirim kuralları ayrıca incelenmelidir. Karar, her toplantı itirazının kabul edileceği veya her bedel uyuşmazlığında tapunun geri döneceği anlamına gelmez.
İptal kararı verilince tapu mutlaka geri döner mi?
Sonuç, iptalin gerekçesine göre değişir. Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesi, rayiç bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle satışın iptal edilmesi bakımından özel bir uygulama öngörür: yargı kararına göre belirlenecek farkın, satış tarihinden itibaren yasal faiziyle alıcı tarafından eski pay sahibine ödenmesi söz konusu olabilir.
Bu nedenle yalnızca bedel yönünden verilen iptal kararı, otomatik tapu iadesi şeklinde sunulmamalıdır. Satışın başka hukuka aykırılık nedeniyle iptali, mevcut tescil, üçüncü kişi durumu ve kararın uygulanması ayrı değerlendirilir. Davanın başında hedefin bedel farkı mı yoksa satış işleminin ortadan kaldırılması mı olduğu hukuki sebeplerle birlikte netleştirilmelidir.
Sonuç
Arsa payı satışına karşı etkili itiraz, toplantıdan tapu aşamasına kadar dosyanın tamamını incelemeyi gerektirir. Pay çoğunluğu, bildirim, teklif süresi, rayiç değer ve artırma koşulları ayrı denetlenmelidir. Süresinde dava ve somut bir yürütmenin durdurulması talebi, mülkiyet üzerindeki etkiler gerçekleşmeden koruma sağlanması bakımından önem taşır.
İlgili yazılar: Rezerv yapı alanı kararına itiraz; Kentsel dönüşüm kira yardımının reddi veya kesilmesi
Sık Sorulan Sorular
Çoğunluk kararına imza atmazsam payım hemen satılır mı?
Hayır. Kanuni statü, geçerli karar, teklif bildirimi, kabul süresi ve satış usulünün tamamlanması gerekir.
Bina yıkılmadan satış yapılabilir mi?
Mevzuatın öngördüğü koşullarda, karar ve satış süreci için yıkımın tamamlanmış olması zorunlu değildir. Dosyanın tabi olduğu hüküm incelenir.
Rayiç bedelin altında satış yapılabilir mi?
Belirlenen rayiç bedel alt sınırdır. Rayicin kendisi hatalıysa değerleme ve ilgili idari işlem yargısal denetime taşınabilir.
İptal kararı mutlaka eski tapumu geri verir mi?
Hayır. Özellikle sadece eksik bedel gerekçesine dayanan kararlarda fark ve faiz ödemesine ilişkin özel düzenleme bulunur.