Belediye, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı iddiasını incelemiyor ya da gerekli işlemleri yapmıyorsa, somut işlem talebiyle yazılı başvuru yapılabilir. Talebin açıkça veya kanuni süre içinde cevap verilmeyerek reddi, koşulları varsa idare mahkemesinde dava konusu edilir. CİMER'e şikâyet, belediyeden bilgi isteme ve idari dava açılması birbirinin yerine geçmez. Yapının kendiliğinden durması veya mahkemenin belediye yerine doğrudan para cezası vermesi beklenmemelidir.
Hangi yapılar için belediyeden müdahale istenebilir?
3194 sayılı İmar Kanunu m.32, ruhsat alınmadan başlanmış veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılmış yapılar yönünden denetim ve işlem sürecini düzenler. Ancak her küçük imalat ruhsata tabi değildir; kanuni istisnalar, kullanım şekli, yapının niteliği ve ilgili plan hükümleri araştırılmalıdır. Şikâyetin “kaçak yapı” etiketiyle sınırlı kalmaması bu nedenle önemlidir.
Ruhsatsız yapı ile ruhsata aykırı yapı
Ruhsatsızlık, gerekli ruhsatın bulunmamasıdır. Ruhsata aykırılıkta ise mevcut ruhsatın izin vermediği imalat vardır. Projede açık bırakılan bahçenin kapatılması, ilave kat yapılması veya izin verilen konumun dışına çıkılması farklı teknik incelemeler gerektirir. Bunların herhangi biri hakkında başvuru yapılması, diğerlerinin de kendiliğinden incelendiği anlamına gelmeyebilir.
Ruhsatın kendisinin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız ruhsat iptali davasına ilişkin süre ayrıca korunmalıdır. Belediyeden kaçak imalat denetimi istemek, önceki ruhsat için geçmiş dava süresini otomatik biçimde yeniden başlatmaz. Sahadaki yeni imalatın tespitiyle eski ruhsatın hukuki denetimi birlikte planlanabilir.
Yapı güvenliğiyle ilgili acil durumlar
Çökme tehlikesi, temel kazısının komşu binayı etkilemesi veya yola malzeme düşmesi gibi hâllerde yalnız olağan dilekçe cevabını beklemek uygun değildir. Acil yardım birimlerine ve yetkili idareye tehlikenin yeri ve niteliği gecikmeksizin bildirilmelidir. Can güvenliği riski bulunan yere delil toplamak için girilmemelidir.
İmar Kanunu'nun yapı ve çevre güvenliğine ilişkin hükümleriyle yıkılacak derecede tehlikeli yapılara ilişkin m.39, ruhsatsız yapı sürecinden farklı yönler içerir. Bir yapının ruhsatlı olması, tehlikeye karşı önlem alınması gereğini ortadan kaldırmaz. Başvuruda hem imar aykırılığı hem somut güvenlik riski varsa ikisi ayrı ayrı anlatılmalıdır.
Kaçak yapı şikâyeti nasıl hazırlanır?
Başvurunun amacı yalnız ihbarda bulunmak değil, idarenin denetlenebilir bir karar vermesini sağlamaktır. Taşınmazın il, ilçe, mahalle, adres, ada ve parsel bilgileri; şikâyet edilen imalat; ilk görülme tarihi ve hâlen devam edip etmediği yazılmalıdır. Başvurucu, kendi taşınmazı veya kullanımı üzerindeki etkiyi de açıklamalıdır.
Dilekçede hangi talepler bulunmalı?
Yerinde inceleme yapılması, ruhsat ve onaylı projeyle karşılaştırma, aykırılık varsa yetkili makamca kanuni işlemlerin uygulanması ve sonucun gerekçesiyle bildirilmesi istenebilir. İdareden mutlaka belirli miktarda ceza verilmesini istemek yerine, tespit edilen olaya uygulanması gereken yetkinin kullanılmasını talep etmek daha isabetlidir.
Başvurunun ekleri arasında tarihli fotoğraflar, önceki dilekçeler, cevaplar, varsa ruhsat bilgisi ve teknik görüş bulunabilir. Ruhsatın hiç verilmediği yönündeki duyum, kesin bilgi gibi yazılmamalıdır. Bilinen olgu ile araştırılması istenen konu ayrılmalı; üçüncü kişilerin gereksiz kişisel bilgileri dosyaya eklenmemelidir.
Başvurunun alındığını nasıl ispatlarım?
Evrak kayıt numarası, teslim belgesi, elektronik başvuru kaydı veya usulüne uygun gönderim bilgisi saklanmalıdır. Sözlü görüşme, belediyenin işlem talebini hangi tarihte aldığını göstermekte yetersiz kalabilir. Başvurunun başka birime sevk edilmesi hâlinde sevk ve yetkili birime ulaşma kayıtları da takip edilmelidir.
CİMER üzerinden yapılan bildirimin hukuki etkisi, içeriğine ve ilgili makama ulaşmasına göre değerlendirilir. Platform adı tek başına dava süresini durduran bir güvence değildir. Bilgi edinme talebine verilen cevap da her zaman imar yaptırımı uygulanması talebi hakkında verilmiş nihai karar sayılmaz.
Belediye kaçak yapıyı tespit edince ne yapmalıdır?
İmar Kanunu m.32 uyarınca aykırılık tespit edildiğinde o andaki inşaat durumu belirlenir; yapı mühürlenerek inşaat derhâl durdurulur. Yapı tatil tutanağına ilişkin kanuni bildirim yöntemi uygulanır. Tutanakta yapının hangi bölümünün ne sebeple aykırı olduğu anlaşılabilir biçimde ortaya konulmalıdır.
Bir aylık süre her dosyada beklenir mi?
Kanun, yapı sahibine en çok bir ay içinde ruhsat alma veya aykırılığı gidererek mührün kaldırılmasını isteme olanağı tanır. Ancak ruhsata bağlanmasının veya aykırılığın giderilmesinin mümkün olmadığı tespit edilen yapılar için kanunun öngördüğü şekilde bu sürenin beklenmemesi söz konusu olabilir. “Belediye her durumda bir ay hiçbir işlem yapamaz” açıklaması doğru değildir.
Süre sonunda koşulları oluşmuşsa ilgili kurul kararıyla yıkım süreci yürütülür. Yapı sahibinin sonradan belge sunması, belgenin gerçekten aykırılığı giderip gidermediği incelenmeden bütün süreci sona erdirmez. Eski bir belgeye dayanılması hâlinde belgenin kapsamı, geçerliliği ve mevcut imalata uygulanabilirliği araştırılır.
Para cezası ödenirse yapı yasallaşır mı?
İmar para cezası ile yapının hukuki durumu ayrı konulardır. Ceza ödemesi, ruhsatsız imalatı kendiliğinden ruhsatlı hâle getirmez. Yıkım ve para cezası kararları da farklı şartlara ve muhatap incelemelerine tabidir. Şikâyetçinin yalnız ceza düzenlenip düzenlenmediğini öğrenmesi, aykırılığın giderildiğini göstermez.
Kanun, belirli koşullarda Bakanlığın yıkım yetkisini kullanmasına da olanak tanır. M.32'deki iki ve altı aylık eşikler, şikâyetçinin dava açmak için mutlaka bekleyeceği süreler değildir. Ayrıca Bakanlığın devreye girmesi, her ihbar üzerine aynı tarihte gerçekleşecek otomatik bir sonuç olarak sunulamaz.
Belediye cevap vermezse ne zaman dava açılır?
Yeni bir idari işlem veya eylem yapılması talebi İYUK m.10 kapsamında değerlendiriliyorsa, otuz gün cevap verilmemesi ret sayılır. Bu tarihten itibaren genel dava açma süresi içinde idare mahkemesine başvuru gündeme gelir. Genel süre altmış gündür; başvurunun niteliği ve varsa özel hüküm ayrıca incelenir.
Kesin olmayan cevap gelirse ne olur?
İlk otuz gün içinde “inceleme sürüyor” gibi kesin olmayan cevap verilirse başvurucu bunu ret sayarak dava açabilir veya kesin cevabı bekleyebilir. Bekleme süresi başvuru tarihinden itibaren dört ayı geçemez. İdarenin belirsiz aralıklarla bilgi vermesi, sınırsız bekleme hakkı yaratmaz.
M.10'daki geç cevap düzenlemesi de dosyanın durumuna göre önem taşır. Buna karşılık mevcut bir işlemin kaldırılması isteniyorsa m.11'in süre durdurma kuralları gündeme gelebilir. Bu ayrımı yapmadan bütün başvurulara tek bir “otuz artı altmış gün” hesabı uygulamak hatalı olabilir.
Tekrar dilekçe vermek süreyi yeniler mi?
Aynı talebin aynı olgularla tekrarlanması, önceki ret işlemine karşı kaçırılmış süreyi kendiliğinden canlandırmaz. Gerçekten yeni imalat, yeni işlem veya değişen hukuki durum varsa bunun ayrıca değerlendirilmesi mümkündür. Dilekçe tarihlerini çoğaltmak yerine, hangi talebin hangi cevapla veya sessizlikle sonuçlandığı gösterilmelidir.
Dava dilekçesinde mahkemeden ne istenir?
İdarenin müdahale talebini açıkça veya zımnen reddeden işleminin iptali istenebilir. İptal davası için başvurucunun menfaat ilişkisi somutlaştırılmalıdır. Komşu taşınmazın kullanımı, güvenliği veya mevzuata uygun yapılaşma koşulları üzerindeki etki, başvuru ve dava dosyasındaki belgelerle açıklanır.
Mahkemenin görevi idari işlemin hukuka uygunluğunu denetlemektir. Belediye encümeni yerine geçerek doğrudan imar para cezası düzenlemesi veya idari karar gerektiren yıkım işlemini ilk elden tesis etmesi talep edilmemelidir. İptal kararından sonra idare, kararın gereklerine göre kendi yetkisini hukuka uygun kullanmak zorundadır.
Yürütmenin durdurulması istenebilir mi?
İYUK m.27 koşulları varsa talep edilebilir. Bununla birlikte ret işleminin yürütmesinin durdurulması ile yapı hakkında verilmiş olumlu ruhsatın yürütmesinin durdurulması aynı sonuçları doğurmaz. İstenen korumanın hangi işleme yöneldiği ve kararın somut olayda nasıl uygulanabileceği açıklanmalıdır.
Devam eden özel hukuk kaynaklı zarar bakımından hukuk mahkemesindeki ihtiyati tedbir ve delil tespiti de değerlendirilebilir. Bu talepler, idari davanın yerine geçmez. Aynı olay için farklı başvurular yürütülüyorsa her dosyanın amacı, muhatabı ve süreleri ayrı takip edilmelidir.
Danıştay kararı: Müdahale talebinin reddi dava edilebilir mi?
Danıştay 6. Dairesinin 21.02.2022 tarihli, E.2021/9004, K.2022/1905 sayılı kararında, komşu yapı hakkında yıkım ve para cezası uygulanması istemli başvurunun zımnen reddi uyuşmazlığa konu olmuştur. Önceki yargılama aşamalarının ardından ret işleminin iptaline ilişkin karar onanmıştır.
Kararda aktarılan süreç, idari talebin reddinin denetlenmesi ile mahkemeden doğrudan yıkım ve ceza işlemi tesis etmesinin istenmesi arasındaki ayrımı gösterir. Bu onama, her şikâyetin mutlaka yıkımla sonuçlanacağı anlamına gelmez. Metindeki eski yargılama aşamalarına ait kanun yolu bilgileri güncel dosyalara doğrudan taşınmamalıdır.
Belediyenin hareketsizliği nedeniyle tazminat istenebilir mi?
Somut zarar, idarenin hukuka aykırı hizmet davranışı ve uygun nedensellik bağı bulunuyorsa tam yargı davası değerlendirilebilir. Ancak komşu inşaatın verdiği bütün zararların otomatik olarak belediyeden tahsil edileceği söylenemez. Yapı sahibi, yüklenici ve idarenin sorumluluk sebepleri ayrı araştırılır.
Zararın idari işlemden mi, idari eylem veya hizmetin yürütülmesindeki eksiklikten mi doğduğu süre ve ön başvuru bakımından önemlidir. İYUK m.13 kapsamındaki eylem zararlarında öğrenmeden itibaren bir yıl ve her hâlde eylemden itibaren beş yıl içinde idareye başvuru koşulu gündeme gelir. Bu süreler, her ruhsat uyuşmazlığına uygulanacak tek bir tazminat takvimi olarak kullanılmamalıdır.
Sonuç
Belediyenin kaçak yapı iddiası karşısında hareketsiz kalmasına karşı başvuru, somut aykırılığı ve istenen denetimi açık göstermelidir. Başvuru kaydı, cevap ve sessizlik süreleri korunmalı; ret işleminin iptali, ruhsatın iptali ve özel hukuk talepleri birbirinden ayrılmalıdır. Acil tehlikede güvenlik önlemleriyle delillerin korunması, olağan dilekçe sürecinin sonucuna bırakılmamalıdır.
İlgili yazılar: Komşu Parseldeki Yapı Ruhsatının İptali: Dava Açma Hakkı, Süre ve İnşaatın Durdurulması; Komşu İnşaatın Binaya Zarar Vermesi: Delil Tespiti, İnşaatın Durdurulması ve Tazminat; İmar Para Cezasına İtiraz ve İptal Davası: Hesaplama, Sorumluluk ve Yürütmenin Durdurulması.
Sıkça Sorulan Sorular
Belediyeye sözlü bildirim yeterli mi?
Sözlü bildirim yapılabilir; fakat başvurunun içeriği ve tarihinin ispatı için kayıtlı yazılı başvuru önemlidir. Acil tehlike ayrıca gecikmeden bildirilmelidir.
CİMER şikâyeti inşaatı durdurur mu?
Tek başına durdurmaz. Yetkili idarenin işlemi veya uygulanabilir bir mahkeme kararı gerekir; CİMER başvurusunun süreye etkisi ayrıca değerlendirilir.
Belediye otuz gün cevap vermeyince doğrudan yıkım mı gerekir?
Hayır. İYUK m.10 kapsamındaki sessizlik, başvurunun reddedilmiş sayılmasıyla dava yolunu ilgilendirir. Yapı hakkındaki yaptırım koşulları ayrıca incelenir.
Kaçak yapı cezasının ödenmesi şikâyeti sona erdirir mi?
Ödeme, yapıyı kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez. Aykırılığın giderilmesi ve varsa yıkım süreci ayrı değerlendirilir.
Mahkeme belediye yerine para cezası verebilir mi?
İptal davasında mahkeme idari kararın hukuka uygunluğunu denetler. İdarenin yerine geçerek ilk elden imar para cezası düzenlemez.
Kaynakça
- 3194 sayılı İmar Kanunu, m.21, 32, 34, 39 ve 42.
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, m.2, 7, 10, 11, 13, 27 ve 28.
- Danıştay 6. Daire, 21.02.2022, E.2021/9004, K.2022/1905, erişilebilir karar metni.
Araştırma kontrol tarihi: 15.10.2026. Metin genel hukuki bilgilendirmedir; başvurunun niteliği ve somut dosyanın süreleri ayrıca değerlendirilmelidir.