Yapay zekâ ile üretilmiş temsili görsel.
Tapunun verilmemesinin nedeni hangi hukuki yolu belirler?
Konutun yıllardır kullanılıyor olması, tapu sorununun kendiliğinden çözüldüğünü göstermez. Aynı şekilde uzun süre aidat ödenmiş olması da her olayda hemen tescil kararı verilebileceği anlamına gelmez. Önce kooperatifin hangi gerekçeyle devri yapmadığı ortaya konulmalıdır.
Sorun, üyenin borçlu olduğu iddiasından kaynaklanabilir. Kooperatif üyeliği veya daire tahsisi tartışmalı olabilir. Taşınmaz hâlâ arsa sahibinin adına kayıtlı bulunabilir; kooperatif arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini tamamlamamış olabilir. Bazen de üyeye ayrıldığı söylenen daire başka kişiye devredilmiş ya da devir kanuni bir sınırlamaya takılmıştır.
Bu ihtimallerin tümünü yalnız “tapuyu vermeme” başlığı altında toplamak, yanlış davalıya veya yanlış talebe yönelmeye yol açar. İlk adım; güncel tapu kaydı, üyelik dosyası, tahsis kararı ve kooperatifin gerekçeli açıklamasının birlikte değerlendirilmesidir.
Tapu iptali ve tescil davası hangi hakkı korur?
Türk Medenî Kanunu'nun 716. maddesi, mülkiyetin devrini istemeye elverişli kişisel hakka sahip olan kişinin, malik devre yanaşmıyorsa mahkemeden mülkiyetin hükmen geçirilmesini istemesine imkân verir. Kooperatif uyuşmazlıklarında bu kişisel hakkın dayanağı çoğu kez geçerli üyelik, tahsis ve ortaklık yükümlülüklerinin yerine getirilmesidir.[2]
Tescil davası, eksik her kooperatif işlemini tek başına düzelten genel bir başvuru değildir. Dava konusu taşınmazın belirlenebilir olması, talep sahibinin o taşınmaza ilişkin hakkını gösterebilmesi ve hükmün hukuken uygulanabilir bulunması gerekir. “Kooperatiften herhangi bir daire istiyorum” talebi ile belirli bağımsız bölümün tescili aynı dava kurgusu değildir.
Üyelik ve tahsis ayrı ayrı neden araştırılır?
Üyeliğe kabul kararı, ortaklar defteri, devir belgeleri ve varsa üyeliğe ilişkin önceki mahkeme kararları ortaklık sıfatını gösterir. Kura tutanağı, tahsis kararı ve projedeki bağımsız bölüm bilgileri ise hangi konutun talep edildiğini açıklar. Bu belgeler arasındaki uyuşmazlık giderilmeden yalnız ödeme dekontlarına dayanmak yeterli olmayabilir.
Tahsis belgesindeki numarayla tapudaki bağımsız bölüm numarasının farklı olması her zaman hak kaybı anlamına gelmez; proje değişikliği veya numaralandırma farkı teknik incelemeyle açıklanabilir. Ancak belgenin farklı bir taşınmazı göstermesi, başka üyeye yapılmış tahsis veya üyelik sıfatına yönelik ciddi uyuşmazlık ayrıca çözümlenmelidir.
Aidat borcu varsa tapu istenebilir mi?
Kural olarak ortak, kendisine tahsis edilen konutun mülkiyetini talep ederken geçerli parasal yükümlülüklerini yerine getirdiğini göstermelidir. Yönetimin hesap tablosundaki her tutar ise sorgulanmadan gerçek borç kabul edilmez. Borcun dayanağı olan genel kurul kararının geçerliliği, hangi döneme ait olduğu, yapılan ödemeler ve diğer ortaklara uygulanan esaslar incelenmelidir.[1]
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 30 Ocak 2023 tarihli kararında, bilirkişi incelemesiyle kooperatife borçlu olduğu belirlenen üyenin, geçerliliğini koruyan parasal yükümlülüklerini yerine getirmediği için o aşamada tapu iptali ve tescil isteyemeyeceği kabul edilmiştir. Dosyada kooperatifin de taşınmazın tapusuna henüz hak kazanmadığı değerlendirilmiştir.[5]
Bu karar, “borç yazısı düzenlendiğinde dava biter” şeklinde okunamaz. Borç iddiası hesap ve hukuki dayanaklarıyla denetlenmelidir. Üye, yaptığı ödemeleri ispatlayabildiği hâlde kayıtlar bunları göstermiyorsa banka belgeleri ve kooperatif hesapları karşılaştırılmalıdır.
Borçlu diğer üyelere tapu verilmişse sonuç değişebilir mi?
Evet, aynı hukuki ve mali durumda bulunan ortaklara farklı davranılması önemli bir inceleme konusudur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 7 Kasım 2022 tarihli kararında, davacıyla aynı durumda olan ortaklara borçlarına rağmen tapu verilmiş olup olmadığının araştırılmasını istemiştir. Gerçek ödeme miktarlarının karşılaştırılması ve Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesindeki eşitlik ilkesinin gözetilmesi gerektiğini belirtmiştir.[6]
Buradaki ölçüt, başka bir kişinin herhangi bir borcunun bulunması değildir. Karşılaştırılan üyelerin statüsü, ödeme düzeyi, tahsis koşulları ve tescil tarihleri somutlaştırılmalıdır. Eşitlik iddiası, kanuni bir devir yasağını bertaraf etmek için de kullanılamaz. Özellikle 2026 düzenlemesi kapsamındaki dosyalar, önceki tarihlerde verilmiş kararlarla aynı hukuki zeminde varsayılmamalıdır.
Yapı kullanma izninden sonra bir yıllık süre ne anlama gelir?
Kooperatifler Kanunu'nun 81. maddesi, konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasından itibaren en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi münasebet işlerinin sonuçlandırılmasını öngörür. Bu hüküm, ferdileştirme işlemlerinin süresiz biçimde ertelenemeyeceğini gösterir. İzin belgesinin tarihi, kooperatifin yaptığı başvurular ve işlemi engellediği ileri sürülen nedenler bu nedenle somut olarak araştırılmalıdır.[1]
Ancak bir yılın dolması, tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez veya her üyeye koşulsuz tescil hakkı vermez. Üyelik, tahsis, parasal yükümlülükler, taşınmazın hukuki durumu ve kanuni devir engelleri yine incelenir. Özellikle aşağıdaki Ek 6. madde kapsamına giren etaplı projelerde, genel ferdileştirme yükümlülüğü ile özel devir sınırlaması birlikte değerlendirilmelidir. Sürenin geçtiğini göstermek, somut dosyadaki devir yasağının bulunmadığını göstermenin yerine geçmez.[1, 4]
2026'da getirilen tapu devri sınırlaması hangi dosyalarda önemlidir?
7579 sayılı Kanun'la 1163 sayılı Kanun'a eklenen Ek 6. madde, 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girmiştir. İnşaatını tamamlayarak etaplar hâlinde yeniden inşaata başlayan yapı kooperatifleri, yaptıkları ve yapmayı planladıkları bütün inşaatlar tamamlanmadan, tahsis edilmiş işyeri ve konutların tapularını ortaklara devredemez.[4]
Bu özel kapsam, her yapı kooperatifinin bütün tescil taleplerinin reddedileceği anlamına gelmez. Kooperatifin tamamladığı ve yeniden başladığı inşaatlar, etap kararları, planlanan projeler ve işlem tarihleri belirlenmelidir. Hüküm kapsamındaki bir dosyada yalnız dairenin bitmiş olması veya borcun ödenmesi üzerinden sonuca gidilemez. Düzenlemenin devam eden davalara ve daha önce kurulmuş ilişkilere etkisi de zaman bakımından uygulama ilkeleri çerçevesinde ele alınmalıdır. Eski tarihli kararlar bu yeni engeli incelemiş kararlar gibi sunulmamalıdır.
Dava kime karşı açılır?
Kooperatifin tüzel kişiliği ile yöneticilerinin şahsı ayrılmalıdır. Tapunun kooperatif adına kayıtlı olduğu ve devrin üyelik ilişkisi nedeniyle istendiği durumda temel muhatap kooperatiftir. Yönetim kurulu başkanına yalnız görevi nedeniyle tapu iptali talebi yöneltilmesi doğru bir başlangıç değildir.
Taşınmaz başka kişi adına kayıtlıysa, mevcut malikin hakkını etkileyecek tescil talebinde taraf yapısı buna göre oluşturulur. Kooperatifle birlikte arsa sahibinin, sonraki malikin veya kaldırılması istenen sınırlı ayni hakkın sahibinin davadaki konumu ayrıca incelenir. Kooperatife karşı alınan bir kararın, davaya taraf olmayan üçüncü kişinin tapusunu her durumda ortadan kaldıracağı varsayılamaz.[2]
Kooperatifin arsa sahibinden hak kazanmadığı bir olayda, üyenin yalnız kendi borcunu ödemiş olması yeterli olmayabilir. Arsa sahibinin savunmaları, inşaat sözleşmesi, yüklenicinin edimleri ve varsa önceki davalar değerlendirilir. Bu ayrım, hangi kişiden tescil, hangi kişiden tazminat istenebileceğini belirler.
Daire üçüncü kişiye satılmışsa tapu mutlaka geri alınır mı?
Hayır. Türk Medenî Kanunu'nun 1023 ve 1024. maddeleri uyarınca tapu siciline güven, iyiniyet ve tescilin hukuki dayanağı incelenir. Sonraki kişinin mevcut kayıt ve olayın şartları karşısındaki durumu önemlidir. Salt daha önce kooperatif üyesine tahsis yapılmış olması, sonraki bütün kazanımların kendiliğinden geçersiz olduğu sonucunu doğurmaz.[2]
Muvazaa veya kötüniyet iddiası varsa devir tarihleri, bedel ve ödeme hareketleri, taraflar arasındaki ilişki, fiilî kullanım ve uyuşmazlıktan haberdar olmayı gösteren olgular somutlaştırılmalıdır. Sonuç tescil olabileceği gibi, mülkiyet talebinin kabul edilmediği durumda sorumluluğu bulunan kişilere yöneltilecek parasal talep de olabilir.
Hangi mahkeme görevlidir ve dava nerede açılır?
Üyelik ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar 1163 sayılı Kanun'un 99. maddesi uyarınca ticari davadır. Görev bakımından Türk Ticaret Kanunu'nun 5. maddesi çerçevesinde asliye ticaret mahkemesi esas alınır. Müstakil asliye ticaret mahkemesi bulunmayan yerlerde görevlendirme ve yargı çevresi ayrıca kontrol edilmelidir.[1, 3]
Yetki ise özellikle dikkat gerektirir. Tapu iptali ve tescil istenmesi, kooperatif üyeliğine dayanan her davanın taşınmazın bulunduğu yerde açılacağı anlamına gelmez. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 6 Kasım 2023 tarihli kararında, taşınmaz başka yerde bulunmasına rağmen HMK'nin 14/2. maddesi gereğince kooperatif merkezinin bulunduğu yer mahkemesi yetkili kabul edilmiştir.[7, 8]
Üyelikten bağımsız bir satış veya üçüncü kişiye yöneltilen farklı hukuki sebepli talep varsa görev ve yetki yeniden değerlendirilir. Gerçek bir tüketici işlemi bulunması tüketici mahkemesini gündeme getirebilir. Kooperatifin taraf olması tek başına bütün ihtimalleri ticaret mahkemesine; konut alınması da bütün ihtimalleri tüketici mahkemesine taşımaz.[9]
Tescil davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?
Salt tapu iptali ve tescil talebi, TTK m.5/A'da sayılan para konusu alacak ve tazminat davalarıyla aynı değildir. Bunun yanında bedel veya tazminat isteniyorsa para talebinin dava şartı yönü ayrıca ele alınmalıdır. Birlikte veya terditli kurulan taleplerde, istemlerin bağlantısı ve dava kurgusuna göre değerlendirme yapılmalı; yalnız tescile ilişkin sonuç bütün taleplere otomatik olarak uygulanmamalıdır.[3]
Tüketici işlemlerinde ise TKHK m.73/A'nın kendine özgü kapsamı ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlık istisnası vardır. Bu nedenle “bütün kooperatif davalarında arabuluculuk zorunludur” veya “tapu geçen hiçbir dosyada gerekmez” ifadeleri güvenilir değildir.[9]
Dava hazırlığında hangi belgeler hangi soruyu açıklar?
| Belge veya inceleme | Açıklığa kavuşturduğu mesele |
|---|---|
| Üyeliğe kabul ve devir belgeleri | Davacının ortaklık sıfatı ve hakkının kaynağı |
| Kura, tahsis, proje ve tapu kayıtları | Talep edilen bağımsız bölümün kimliği |
| Genel kurul kararları ve hesap dökümleri | Geçerli yükümlülükler ve gerçek borç durumu |
| Banka dekontları ve makbuzlar | Ödeme miktarı, tarihi ve hangi borca ait olduğu |
| Emsal ortakların tescil ve ödeme bilgileri | Aynı durumdaki üyelere farklı işlem yapılıp yapılmadığı |
| Arsa sahibiyle sözleşme ve ilgili dosyalar | Kooperatifin mülkiyet istemeye hak kazanıp kazanmadığı |
| Etap ve yeni inşaat kararları | Ek 6. maddenin kapsamına girilip girilmediği |
Belgeler, karşı tarafa yapılan yazılı başvuru ve yanıtlarla birlikte kronolojik olarak düzenlenmelidir. Kooperatifin elinde bulunan kayıtların dava sırasında getirtilmesi istenebilir. Bilirkişi incelemesinde yalnız toplam borç rakamı verilmesiyle yetinilmemeli; dayanak karar, ödeme dönemi ve varsa emsal ortak karşılaştırması açıklanmalıdır.
Varsayımsal bir örnekte üye, bütün ödemelerini banka yoluyla yapmış ve kendi adına tahsisli daireyi kullanmaktadır. Yönetim sonradan ek borç ileri sürerken aynı durumdaki diğer ortaklara tapu vermiştir. Bu dosyada hesapların ve eşit işlemin incelenmesi öne çıkar. Başka bir örnekte ise aynı ödeme belgelerine rağmen arsa sahibiyle sözleşme feshedilmiş, kooperatifin taşınmaz hakkı tartışmalıdır. İkinci olayda yalnız muhasebe incelemesiyle tescil sorunu çözülemez.
Taşınmazın yeniden devredilmesi nasıl önlenebilir?
Dava açılması, tapu üzerinde kendiliğinden satış yasağı oluşturmaz. Yeniden devir veya başka bir tasarruf nedeniyle hakkın elde edilmesinin ciddi biçimde zorlaşacağı gösterilebiliyorsa HMK m.389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir talep edilebilir. Talep, uyuşmazlık konusu taşınmaza ve somut tehlikeye yönelmelidir.[8]
Mahkeme yaklaşık ispatı, tedbirin ölçüsünü ve teminatı değerlendirir. Tedbir kararı davanın kazanıldığı anlamına gelmez. Kararın uygulanması ve dava öncesinde alınmışsa esas davanın süresinde açılması için kanuni süreler ayrıca izlenmelidir. Tedbir kararı almakla tapuya işlenmesini takip etmek farklı aşamalardır.
Tescil mümkün değilse hangi talepler düşünülebilir?
Tescilin hukuken veya fiilen mümkün olmaması hâlinde, uygun koşullarda konutun parasal değeri veya başka zarar kalemleri istenebilir. Ancak mahkemenin yalnız tescil istenen bir davada kendiliğinden her türlü tazminata hükmedeceği varsayılmamalıdır. HMK m.26'daki taleple bağlılık ve m.111'deki terditli dava düzenlemesi dikkate alınarak talep açık kurulmalıdır.[8]
Bedel hesabı da her olayda yalnız ödenen aidatların toplamından ibaret değildir. Talebin konut yerine tazminat mı, sözleşmeden kaynaklanan bedel iadesi mi, yoksa haksız fiil zararı mı olduğu belirlenir. Hak sahipliği, emsal ortakların ödemeleri ve kooperatifin teslim imkânı farklı hesap yöntemleri gerektirebilir. Geç teslim nedeniyle kullanım kaybı ise ayrıca gerekçelendirilmesi gereken bir zarar kalemidir.
Zamanaşımında üyeliğe sıkı sıkıya bağlı tescil ve tahsis hakkıyla bağımsız para alacağı ayrılmalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 20 Kasım 2025 tarihli kararında, kooperatifin üyelerine yönelttiği tescil uyuşmazlığını incelerken üyelik sıfatına sıkı biçimde bağlı taleplerde üyelik sürdükçe zamanaşımının işlemeyeceğini belirtmiştir.[11]
Bu yaklaşım bütün bedel ve zarar taleplerine genişletilemez. Üyeliğin sona erip ermediği, talebin hâlâ tahsis hakkının özüne mi yoksa ayrı bir para alacağına mı ilişkin olduğu ve istemin kime yöneltildiği belirlenmelidir. Özellikle tescil yerine veya yanında istenen tazminatın süresi kendi hukuki dayanağı üzerinden değerlendirilir. İstenen hakkı doğru nitelendirmeden “kooperatifle ilgili hiçbir talep zamanaşımına uğramaz” sonucuna varmak isabetli değildir.[10, 11]
Yargılama süresi için kesin bir vaat verilemez. Taşınmaz değerine bağlı harç, bilirkişi ve keşif giderleri, olası tedbir teminatı ve karşı vekâlet ücreti riski dava planına dâhil edilmelidir. Ayni hakka ilişkin kararın uygulanmasında kesinleşme şartı da gözetilir.[8]
Sonuç
Tapunun verilmemesi karşısında etkili hukuki yol, tescilin neden yapılamadığının belirlenmesiyle başlar. Üyelik ve tahsis belgeleri, geçerli borç durumu, aynı durumdaki ortaklara uygulanan işlemler, kooperatifin taşınmaz hakkı ve güncel kanuni sınırlamalar birlikte incelenmelidir. Doğru davalı, doğru mahkeme ve açık talep kadar, gerekli hâllerde taşınmazın tedbirle korunması da önemlidir. Borcun bulunması veya dairenin kullanılması tek başına bütün sonucu belirlemez; somut dosyanın hukuki yapısı belirler.
Sıkça Sorulan Sorular
Bütün aidatları ödedim; mahkeme mutlaka tapuyu verir mi?
Hayır. Ödeme önemli bir şarttır; ayrıca üyelik, geçerli tahsis, kooperatifin taşınmaza hak kazanması ve tescilin hukuken mümkün olması araştırılır. Özellikle üçüncü kişi mülkiyeti ve 2026 tarihli etap sınırlaması bulunan dosyalarda ödeme tek başına yeterli değildir.[1, 4, 5]
Kooperatif borç iddia ediyor ama diğer borçlu üyelere tapu verdi; ne yapılabilir?
Karşılaştırılan ortakların gerçekten aynı durumda olup olmadığı belgelenmelidir. Ödeme tutarları, üyelik statüsü ve tescil tarihleri bilirkişi incelemesine konu edilebilir. Yargıtay'ın 2022 tarihli kararı bu araştırmanın yapılmasını istemiştir. Bu durum otomatik kazanma nedeni değildir; eşitlik yönünden önemli bir iddiadır.[6]
Dava taşınmazın bulunduğu yerde mi açılır?
Üyelik ilişkisine dayanan kooperatif uyuşmazlığında özel yetki kuralı önemlidir. Yargıtay'ın 2023 tarihli kararında HMK m.14/2 uyarınca kooperatif merkezinin bulunduğu yer yetkili kabul edilmiştir. Üyelik dışındaki ayrı hukuki ilişkilerde ise görev ve yetki yeniden değerlendirilmelidir.[7, 8]
Dairede oturuyor olmam mülkiyetimi ispatlar mı?
Fiilî kullanım, tahsis ve teslim hakkında önemli olabilir; ancak kural olarak tapu tescilinin yerini tutmaz. Abonelikler, tadilat belgeleri ve teslim tutanağı diğer kayıtlarla birlikte değerlendirilir. Kullanım süresinin uzun olması tek başına kooperatif adına kayıtlı daireyi kişinin mülkiyetine geçirmez.[2]
Dava açınca kooperatif daireyi satabilir mi?
Dava açılmış olması tek başına tasarruf yasağı doğurmaz. Somut risk varsa ihtiyati tedbir istenmelidir. Tedbirin kabulü ve kapsamı mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır; ayrıca kararın süresinde uygulanması gerekir. Bu nedenle dava dilekçesindeki tescil talebi ile geçici koruma talebi ayrı kurulmalıdır.[8]
Tapu yerine dairenin bedeli istenebilir mi?
Şartları varsa mümkündür; fakat bedelin hukuki dayanağı, sorumlu kişi ve hesap yöntemi açıklanmalıdır. Tescille birlikte terditli talep düşünülüyorsa talepler arasındaki sıra ve para talebinin dava şartları değerlendirilmelidir. Mahkemenin kendiliğinden bedel talebi oluşturacağına güvenilmemelidir.[3, 8]
Kaynakça
1 — 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu; özellikle m.8, 14, 23, 99 ve Ek m.6. Güncel resmî metin.
2 — 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu; m.705, 716, 1023 ve 1024. Güncel resmî metin.
3 — 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu; m.5 ve 5/A. Güncel resmî metin.
4 — 7579 sayılı Kanun, m.6 ile 1163 sayılı Kanun'a eklenen Ek m.6; Resmî Gazete, 22.05.2026, sayı 33261. TBMM kanun metni.
5 — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 30.01.2023, E.2021/6072, K.2023/313. Tam metin, DeJure.
6 — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 07.11.2022, E.2021/4495, K.2022/5186; aynı durumdaki ortaklara borca rağmen tescil yapılmasının araştırılması. Tam metin, DeJure.
7 — Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 06.11.2023, E.2023/6607, K.2023/10280; yargı yeri belirlenmesi. Tam metin, DeJure.
8 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu; özellikle m.12, 14, 26, 111, 367 ve 389–397. Güncel resmî metin.
9 — 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun; m.3, 73 ve 73/A. Güncel resmî metin.
10 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu; özellikle m.112, 117, 146–149. Güncel resmî metin.
11 — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 20.11.2025, E.2025/2680, K.2025/3974; karar düzeltme, çoğunluk gerekçesi V/B/3–4. Tam metin, DeJure.