Yapı Kooperatiflerinde Kura ve Konut Tahsisi: Daire Değişikliği ve Tahsis Uyuşmazlıkları

Kura, tahsis, teslim ve tapu arasındaki fark nedir?

Kooperatif uyuşmazlıklarında “Daire benim üzerime çıktı” ifadesi farklı durumları anlatmak için kullanılır. Bir ortağın kura listesinde bulunması, bağımsız bölümün kendisine tahsis edilmesi, anahtarın verilmesi ve tapunun adına tescil edilmesi ayrı işlemlerdir.

Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin kazanılması bakımından tescil kuralı düzenlenmiştir. Kanuni istisnalar saklıdır. Kooperatifteki tahsis ilişkisi ise öncelikle ortaklık hukukuna dayanır. Bu nedenle bir kura tutanağından doğan talep ile mevcut tapu kaydının iptaline yönelik talep aynı şekilde kurulamaz.[5]

2026 değişikliği: Etaplı projelerde tahsis, tapu devrine tek başına yetmez

Kooperatifler Kanunu’na 7579 sayılı Kanun’la eklenen Ek 6. madde, özel bir sınırlama getirmiştir. İnşaatı tamamlayarak etaplar hâlinde yeniden inşaata başlayan yapı kooperatifleri, yaptıkları ve yapmayı planladıkları bütün inşaatlar tamamlanmadan, ortaklarına tahsis etmiş olsalar dahi ilgili işyeri ve konutların tapusunu devredemez.[1]

Bu hüküm, kanunda tanımlanan kooperatif ve proje durumuyla sınırlı okunmalıdır. Her kooperatif hakkında, projenin özellikleri incelenmeden aynı sonuç çıkarılamaz. Bununla birlikte kapsamına giren bir projede “Kura çekildi, öyleyse hemen tapu verilmelidir” yaklaşımı güncel düzenlemeyi gözden kaçırır. Eski örnek anasözleşmeler de daha sonra yürürlüğe giren kanun hükmünün önüne geçmez.

Konutlar mutlaka noter kurasıyla mı dağıtılır?

Önce uygulanacak anasözleşme belirlenir

Dağıtımın yöntemi için ilgili kooperatifin tescilli anasözleşmesi, değişiklikleri ve yetkili organ kararları incelenmelidir. İnternette bulunan model metin, belirli bir kooperatifin mevcut tescilli düzeninin yerine kullanılamaz.

Bu yazıda örnek olarak, Bakanlığın Nevşehir İl Müdürlüğü sitesinde 16 Aralık 2024 tarih kodlu dosyada yayımlanan Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesi kullanılmaktadır. Bu nüshanın 63. maddesinde, maliyetler kesinleştikten sonra ortakların veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde kura öngörülür. Kuranın yeri ve zamanının en az on beş gün önce taahhütlü mektup veya imza yoluyla bildirilmesi düzenlenmiştir.[2]

Buradaki on beş gün, söz konusu örnekteki ön bildirim süresidir. Kura sonucuna karşı bütün davalar için geçerli bir kanuni dava süresi değildir. Şerefiye raporuna ilişkin iç itiraz süresiyle de aynı işlem sanılmamalıdır.

İsteğe göre dağıtım mümkündür; keyfî seçim hakkı doğurmaz

Aynı örnek hüküm, konutların tip, grup ve diğer özellikleri bakımından ortakların isteklerine göre dağıtılması esasının kararlaştırılabileceğini de kabul eder. Bu durumda kura yapılmayabilir. Dolayısıyla “Noter kurası yoksa her tahsis geçersizdir” biçiminde genel bir kural kurulamaz.[2]

Ancak bu seçenek, yönetimin istediği kişiye istediği daireyi vermesine izin veren sınırsız bir yetki değildir. Yöntemin geçerli biçimde belirlenmesi, ortakların iradeleri ve haklarının gözetilmesi, aynı durumda olanlara aynı esasların uygulanması gerekir. Yönetim kurulunda görev yapmak veya kooperatife destek vermiş olmak, kanundan kaynaklanan otomatik bir öncelikli daire seçme hakkı sağlamaz. Böyle bir iddia, yetki ve eşitlik yönünden ayrıca incelenir.[1]

Noterin kura işleminde bulunması da üyelik listesindeki bütün hataları veya daha önce alınmış kararların hukuka aykırılığını kendiliğinden gidermez. Önce kuraya girecek kişilerin ve dağıtılacak bağımsız bölümlerin doğru belirlenmesi gerekir.

Bir ortak kura dışında bırakılabilir mi?

Kura listesi, güncel ve hukuken geçerli ortaklık durumunu yansıtmalıdır. Üyelik başvurusu, kabul kararı, devir işlemi, varsa çıkma veya çıkarılma süreci ile ortak kayıtları birlikte incelenir. Yalnız listede adının bulunmaması, kişinin ortak olmadığının kesin kanıtı değildir; kaydın eksik veya hatalı tutulmuş olması da mümkündür.

Kooperatifler Kanunu’nun 16. maddesi uyarınca çıkarılma kararı kesinleşmeyen kişinin ortaklık hak ve yükümlülükleri devam eder. Bu nedenle üyelik uyuşmazlığı sonuçlanmadan kişinin bütün haklarını sona ermiş sayarak dağıtım dışında bırakılması ayrıca değerlendirilmelidir. Aidat borcu bulunması da tek başına ve başka işleme gerek olmadan üyeliği sona erdirmez. Ödeme borcunun varlığı, tutarı ve ilgili tahsis veya tescil talebine etkisi ayrı sorulardır.[1]

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 29 Haziran 2022 tarihli kararında, ortaklığı kabul edilen bir kişinin kura dışında bırakılması incelenmiştir. Olayda ortak ile yüklenici arasında, kurada çıkacak daireyle bağlantılı ayrı bir değişim protokolü bulunmaktaydı. Daire, ortağın kuraya alınmamasının protokolü de uygulanamaz hâle getirdiğini ve dışlamanın eşitlik ilkesine aykırı olduğunu belirterek ret kararını bozmuştur.[3]

Bu karar, her özel protokolün mutlaka geçerli olduğunu veya hiçbir şartın aranamayacağını söylemez. Kooperatifin, bir ortağın hakkını ortadan kaldıran işlemi somut hukuki dayanakla açıklaması gerektiğini gösterir. Başka bir kişiyle yapılmış sözleşmenin varlığı, kooperatif içindeki hakkı otomatik olarak yok sayma gerekçesi yapılamaz.

Geçerli tahsis sonradan değiştirilebilir mi?

Yönetimin tek taraflı değişikliği

Geçerli bir tahsisle belirlenen konut, ortaklık devam ederken ve tahsis hukuken ortadan kaldırılmamışken, sırf yönetimin yeni tercihi nedeniyle başka bir ortağa verilemez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 1 Ekim 2024 tarihli çoğunluk kararında, geçerli tahsisin ve devam eden üyeliğin korunması bu çerçevede ele alınmıştır.[4]

Dosyada önceki kura, üyelik devri, sonraki kişiye yapılan tescil ve ödeme yükümlülükleri birlikte tartışılmıştır. Daire, davacının ödeme yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin ve aynı durumdaki diğer ortaklara tahsis yapılıp yapılmadığının eşitlik ilkesi gözetilerek araştırılmasını istemiştir. Bu, “Eski kurayı gösteren her kişi koşulsuz olarak tapuyu alır” sonucu değildir.

Kararda karşıoy bulunduğu da belirtilmelidir. Karşıoyda üyeliğin devamı, ödeme durumu ve ferdileşmenin sonuçlarına farklı ağırlık verilmiştir. Makalede aktarılan tahsisin korunmasına ilişkin değerlendirme, kararın çoğunluk gerekçesidir.[4]

Yeni genel kurul kararı veya proje değişikliği

Genel kurulun yeni karar alması, mevcut tahsisleri hiçbir sınır olmadan kaldırabileceği anlamına gelmez. Yeni kararın yetki, eşitlik, dürüstlük ve önceden oluşmuş haklar bakımından ayrıca denetlenmesi gerekir. Önceki kuranın geçersizliği ile geçerli bir tahsisin sonradan değiştirilmesi farklı sorunlardır.

Proje revizyonu da somutlaştırılmalıdır. Sadece bağımsız bölüm numarasının değişmesi, mutlaka konut değişikliği değildir. Buna karşılık numara aynı kalırken kat, cephe, alan veya fiilî konumun değişmesi, hak sahibine ayrılan konutun esaslı biçimde farklılaşmasına yol açabilir. Eski ve yeni projelerin birlikte incelenmesi bu nedenle önemlidir.

Ortaklar kendi aralarında dairelerini değiştirebilir mi?

İncelenen örnek anasözleşmenin 62. maddesi, ortakların yönetim kuruluna yazılı bilgi vermek şartıyla kendilerine düşen konutları diğer ortakların konutlarıyla değiştirebileceklerini düzenler. Somut kooperatifte uygulanacak tescilli hüküm ayrıca kontrol edilmelidir.[2]

Değişim yapılırken en azından iki tarafın iradesi, değiştirilen bağımsız bölümlerin açık kimliği, şerefiye farkının kime ait olduğu, varsa bakiye borçlar ve teslim durumu yazılı olarak belirlenmelidir. Bir tarafın “Ben o daireden vazgeçtim” demesi, diğer tarafın kabulü ve kooperatif kayıtlarının düzenlenmesi araştırılmadan tamamlanmış bir değişim gibi kabul edilmemelidir.

Bu işlem, ortaklık payının devriyle aynı değildir. İki kişi ortak olarak kalırken kendilerine ayrılan konutları değiştirebilir; başka bir işlemde ise ortaklık bütünüyle üçüncü kişiye devredilir. Tapular daha önce ortaklar adına tescil edilmişse, artık taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin resmî şekil ve tescil kuralları da uygulanır. Kooperatife verilen basit bir bildirim, mevcut tapu maliklerini değiştirmez.[1][5]

Aynı daire iki kişiye tahsis edilmişse ne incelenir?

Önce belgelerin gerçekten aynı bağımsız bölüme ait olduğu belirlenmelidir. Proje numarası, kapı numarası ve tapudaki bağımsız bölüm numarası farklı sistemlerle tutulmuş olabilir. Sonra tahsislerin tarihleri, dayanak kararlar, üyelik durumları ve varsa devirler incelenir.

İlk tarihli belge her durumda tek başına üstün hak sağlamadığı gibi, sonradan düzenlenen yönetim kurulu kararı da önceki geçerli tahsisi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Belgelerin hukuki geçerliliği ve hangi hakka dayandığı değerlendirilmelidir. 2024 tarihli Yargıtay kararındaki araştırma ihtiyacı da bu çok yönlü incelemeyi göstermektedir.[4]

Taşınmaz üçüncü kişi adına tescil edilmişse, davanın mevcut tapu maliki yönünden nasıl kurulacağı önem kazanır. TMK’nın 1023 ve 1024. maddelerindeki tapu siciline güven, iyiniyet ve yolsuz tescil kuralları ayrıca değerlendirilir. “Benim eski kura belgem var” açıklamasıyla üçüncü kişinin hukuki durumu incelenmeden doğrudan tapu iptali sonucuna gidilemez.[5]

Hangi dava ve geçici koruma istenebilir?

Talep, uyuşmazlığın gerçek sonucuna yönelmelidir

Bir dağıtım listesine alınmak isteyen ortak, üyeliği tartışılan kişi ve adına tahsis yapılmış konutun tapusunu isteyen kişi aynı talepte bulunmaz. Somut olaya göre üyeliğin veya tahsis hakkının tespiti, kura veya ilgili kararın iptali, müdahalenin giderilmesi, ifa yahut tapu iptali ve tescil gündeme gelebilir. İfa mümkün değilse zarar ve tazminat koşulları ayrıca incelenir; sözleşmeye aykırılık bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesi önem taşır.[6]

Genel kurul kararının iptali isteniyorsa Kooperatifler Kanunu’nun 53. maddesindeki bir aylık süre ve dava koşulları gözetilmelidir. Buna karşılık her kura veya tahsis uyuşmazlığına, talebin niteliği incelenmeden otomatik olarak aynı bir aylık süre uygulanamaz. İtirazın konusu, dayanak işlem ve istenen sonuç ayrı ayrı belirlenmelidir.[1]

Kooperatifler Kanunu’ndan doğan davaların ticari niteliği, görevli mahkemenin belirlenmesinde esas alınır. Yetki bakımından ortaklık ilişkisine dayanan davalara ilişkin HMK’nın 14. maddesi ile taşınmazın aynına ilişkin 12. madde, davanın tarafları ve niteliği üzerinden birlikte değerlendirilmelidir. Yalnız kooperatif merkezine veya yalnız taşınmazın bulunduğu yere bakarak bütün dosyalar için tek bir sonuç verilmemelidir.[1][7]

Konusu bir miktar para olan tazminat veya alacak talebinde ticari dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir. Salt tahsis hakkının veya kararın geçerliliğinin tartışıldığı talepler, para davasıyla aynı kabul edilmemelidir. Başka özel bir dava şartının bulunup bulunmadığı da somut talebe göre araştırılır.[8]

Daire el değiştirmeden koruma gerekebilir

Uyuşmazlık sürerken bağımsız bölümün yeniden tahsis edilmesi veya devredilmesi riski varsa, koşulları bulunduğunda ihtiyati tedbir istenebilir. Talepte hangi konutun, hangi işlem bakımından korunacağı ve gecikmenin yaratacağı tehlike açıkça gösterilmelidir. Dava açılması tek başına tapu işlemlerini durdurmaz; talebin kabulü de otomatik değildir.[7]

Ölçülü bir tedbir için ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm kimliğinin doğru yazılması önemlidir. Bütün kooperatif taşınmazlarını etkileyen belirsiz bir talep, başka ortakların haklarını gereksiz yere sınırlayabilir. Teminat, uygulama ve itiraz süreleri de verilen kararın türüne göre izlenmelidir.

Başvuru dosyasında hangi belgeler bulunmalıdır?

Uyuşmazlığın çözümü için belge yığmak yerine, her belgenin hangi olguyu gösterdiği belirlenmelidir:

• Üyelik başvurusu, kabul veya devir belgeleri: Kişinin hangi sıfatla hak istediğini gösterir.

• Tescilli anasözleşme ve genel kurul kararları: Dağıtımın yöntemini ve yetki dayanağını gösterir.

• Kura çağrısı, katılım ve kura tutanakları: İşlemin kimlerin katılımıyla ve nasıl yapıldığını gösterir.

• Eski ve yeni projeler ile tahsis listeleri: Tartışmalı konutun fiziksel ve kayıt üzerindeki kimliğini gösterir.

• Ödeme dökümleri ve bildirimler: İleri sürülen edim eksikliğinin dayanağını gösterir.

• Güncel tapu kaydı ve işlem belgeleri: Konutun mevcut malikini ve devirlerin sırasını gösterir.

Harç, bilirkişi incelemesi, gerektiğinde keşif ve tedbir teminatı başvuru maliyetini etkileyebilir. Tarafların ve taleplerin doğru belirlenmesi, yalnız sonuca değil yargılama giderlerine de etki eder. Bakanlığa yapılan şikâyet, gerekli adli başvurunun ve buna ilişkin süre takibinin yerine geçmez.

Varsayımsal örnek: Aynı numara, farklı daire

Bir ortağa kurada A blok 7 numaralı güney cepheli konutun çıktığını varsayalım. Proje revizyonundan sonra yönetim, yine “7 numara” yazan fakat kuzey cephede bulunan başka bir konutu teslim etmek istesin. Bu durumda aynı numaranın korunması, tahsisin aynen uygulandığını göstermeye yetmez.

Önce kura tarihindeki proje ve yeni proje karşılaştırılır. Değişiklik yalnız numaralandırmaysa sorun başka, konutun konumunu ve değerini değiştiriyorsa başkadır. Ortağın değişime rızası, kararın yetkisi ve diğer ortaklara uygulanan yöntem incelenir. Şerefiye tutarının yeniden hesaplanmış olması da farklı konutun kişiye geçerli biçimde tahsis edildiğini tek başına kanıtlamaz.

Bu örnekte “Hangi daire?” sorusu ile “Değer farkı ne kadar?” sorusunun ayrılması gerekir. Yalnız bedel hesabına itiraz edilirse, istenen asıl konutun korunması sorunu eksik bırakılabilir. Dava talebi ve geçici koruma, kişinin gerçekten istediği hukuki sonuca yönelmelidir.

Sonuç

Kura ve tahsis uyuşmazlıklarında belirleyici olan, bir listede adın veya daire numarasının bulunmasından ibaret değildir. Geçerli üyelik, doğru dağıtım yöntemi, tahsis işleminin hukuki dayanağı, ödeme durumu ve mevcut tapu kaydı birlikte incelenmelidir. Geçerli tahsisin korunması ile mülkiyetin devri ayrı aşamalardır; 2026 yılında getirilen etaplı proje sınırlaması da bu ayrımı güncel olarak güçlendirmiştir. Doğru başvuru, hangi konut üzerindeki hangi hakkın korunmasının istendiğini açıkça ortaya koyar ve diğer ortakların haklarını da hesaba katar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kurada daire çıkması tapunun hemen verilmesini gerektirir mi?

Tek başına gerektirmez. Tahsis ile tapu devri farklı işlemlerdir. Ödeme ve ferdileşme koşullarıyla birlikte, kapsamına giren etaplı projelerde Kooperatifler Kanunu Ek 6. maddedeki sınırlama da incelenmelidir.[1][4][5]

Noter kurası yapılmadan konut tahsis edilemez mi?

İncelenen örnek anasözleşme, belirli esaslarla ortakların isteklerine göre dağıtım seçeneğine de yer verir. Ancak uygulanacak tescilli metin, yetkili karar ve eşitlik ilkesi gözetilmeden keyfî seçim yapılamaz.[1][2]

Aidat borcum varsa otomatik olarak kura dışında mı kalırım?

Borç, kendiliğinden üyeliği sona erdirmez. Üyelik durumu, varsa çıkarılma kararının kesinleşmesi ve ödeme borcunun talep edilen hakka etkisi ayrı ayrı incelenmelidir. Kooperatif işleminin geçerli dayanağı gösterilmelidir.[1][4]

Yönetim bana çıkan daireyi başka bir üyeye verebilir mi?

Geçerli tahsis ve devam eden üyelik varken, yalnız yönetimin tercihiyle bu sonuca gidilemez. Önceki tahsisin hukuki durumu, ortağın rızası ve varsa yeni işlemin geçerliliği araştırılmalıdır.[4]

Başka bir ortakla daire değişimi yapabilir miyim?

İncelenen örnek metin, yönetime yazılı bilgi verilerek ortaklar arasında değişime imkân tanır. Tescilli hüküm ve tarafların yükümlülükleri kontrol edilmelidir. Tapular verilmişse mülkiyet devrinin resmî şekil ve tescil koşulları ayrıca uygulanır.[2][5]

Kura uyuşmazlığında her zaman bir ay içinde dava mı açılır?

Bir aylık süre, genel kurul kararının iptali yolunun temel kuralıdır. Diğer tahsis, üyelik, ifa veya tapu taleplerine süre, sadece konunun kura olması nedeniyle otomatik aktarılmaz. İşlemin ve talebin hukuki niteliği belirlenmelidir.[1]

Kaynakça

[1] 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, kabul: 24.04.1969, Resmî Gazete: 10.05.1969, sayı: 13195; özellikle m.8, 14, 16, 23, 42, 53, 98–99 ve 7579 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle eklenen Ek m.6. Güncel resmî metin: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.1163.pdf (erişim: 22.10.2026).

[2] Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Nevşehir İl Müdürlüğü, Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesi; dosya adı 20241216102608 tarih etiketi taşıyan nüsha, özellikle m.62–65. Resmî kaynak: https://webdosya.csb.gov.tr/db/nevsehir/menu/konut-yapi-kooperatifi-ornek-anasozlesmesi-1_20241216102608.pdf (ilgili hükümler resmî alan adına ait indekslenmiş metin üzerinden kontrol edildi: 22.10.2026; uygulanacak tescilli anasözleşme ayrıca incelenmelidir).

[3] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 29.06.2022, E.2022/953, K.2022/3739. Üyeliği kabul edilen ortağın kuraya alınmaması ve eşitlik ilkesi. Tam metin: https://app.dejure.ai/dokuman/eb27cd75-05dd-49dc-88a5-4410024f3019 (künyesi ve tam metni doğrulandı: 22.10.2026).

[4] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 01.10.2024, E.2023/2282, K.2024/3068. Önceki geçerli tahsis, üyelik, ödeme yükümlülükleri ve tapu talebi; çoğunluk gerekçesi ve karşıoy birlikte incelenmiştir. Tam metin: https://app.dejure.ai/dokuman/6a12f8c0-954f-4e33-b8eb-849c189f59cf (künyesi ve tam metni doğrulandı: 22.10.2026).

[5] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, kabul: 22.11.2001, Resmî Gazete: 08.12.2001, sayı: 24607; özellikle m.705–706 ve 1023–1024. Güncel resmî metin: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf (erişim: 22.10.2026).

[6] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kabul: 11.01.2011, Resmî Gazete: 04.02.2011, sayı: 27836; özellikle m.112. Güncel resmî metin: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf (erişim: 22.10.2026).

[7] 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, kabul: 12.01.2011, Resmî Gazete: 04.02.2011, sayı: 27836; özellikle m.12, 14 ve 389–397. Güncel resmî metin: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6100.pdf (erişim: 22.10.2026).

[8] 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, kabul: 13.01.2011, Resmî Gazete: 14.02.2011, sayı: 27846; özellikle m.5 ve 5/A. Güncel resmî metin: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6102.pdf (erişim: 22.10.2026).