Taşınmazı devreden kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücü bulunmuyorsa, yaptığı işlemin geçersizliği ve tapu kaydının düzeltilmesi gündeme gelebilir. Burada belirleyici olan yalnız yaş, hastalık adı veya sonradan alınan vesayet kararı değildir. Kişinin tartışmalı işlemin anlamını ve sonuçlarını kavrayıp buna uygun davranabilme yeteneği, o işlemin yapıldığı tarihe göre değerlendirilir. [1]
Örneğin yıllar sonra konulan demans tanısı, geçmişteki her satışın otomatik geçersiz olduğunu göstermez. Buna karşılık tapuda işlem yapılmış veya aynı gün kısa bir hekim değerlendirmesi alınmış olması da bütün tıbbi delilleri tartışma dışı bırakmaz. Bu davalarda hukuki değerlendirme ile geçmişe dönük tıbbi incelemenin aynı zaman çizelgesinde buluşturulması gerekir.
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali hangi durumda istenir?
Ayırt etme gücü işlemin niteliğine göre incelenir
TMK m.13, yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk veya benzeri sebeplerle akla uygun davranma yeteneğinden yoksun olmayan kişinin ayırt etme gücüne sahip olduğunu düzenler. TMK m.15 ise kanundaki ayrık durumlar saklı kalmak üzere ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiillerinin hukuki sonuç doğurmayacağını belirtir. [1]
Günlük ihtiyaçlarını karşılayabilen bir kişinin çok değerli bir taşınmazı karşılıksız devretmenin sonuçlarını kavrayıp kavrayamadığı ayrıca tartışılabilir. Tersinden, bedensel engeli bulunan veya başkasının yardımına ihtiyaç duyan kişi, yaptığı hukuki işlemi anlayabilecek durumda olabilir. Fiziksel bağımlılık ile zihinsel değerlendirme yeteneği aynı kavram değildir.
İnceleme, “hasta mıydı?” sorusuyla sınırlanmamalıdır. Hastalığın türü, başlangıcı, seyri, kullanılan ilaçların etkisi, bilişsel bulgular ve işlemin karmaşıklığı bir arada ele alınır. Bir tıbbi tanının tapu iptali sonucuna hangi nedenle etkili olduğu raporda açıklanmalıdır.
Kısıtlılık kararıyla ayırt etme gücü yokluğu aynı değildir
Vesayet kararı, kişinin korunmasına yönelik hukuki bir statü oluşturur. Ancak kısıtlamanın sebebi ve tarihi önemlidir. Sonradan verilen kısıtlama kararı, daha önceki satış gününde ayırt etme gücü bulunmadığını tek başına kanıtlamaz. Aynı şekilde henüz vesayet kararı verilmemiş olması da kişinin işlem sırasında mutlaka ehliyetli olduğu anlamına gelmez.
Ayırt etme gücü bulunan küçük veya kısıtlıların işlemleri, yasal temsil ve izin kuralları yönünden ayrıca incelenir. Ayırt etme gücünün hiç bulunmadığı bir işlemle, gerekli temsilci onayı veya mahkeme izni eksik olan işlem aynı hukuki gerekçeye indirgenmemelidir. Dilekçede hangi ehliyet sorununun ileri sürüldüğü açık olmalıdır. [1]
Satış, bağış, vekâletname ve ipotek tarihleri ayrı mı araştırılır?
Evet. Aynı taşınmazla ilgili birden fazla işlem varsa, her işlem kendi tarihinde değerlendirilir. Malikin önce ipotek kurması, daha sonra vekâletname vermesi ve bundan sonra satış yapılması hâlinde tek bir genel sağlık değerlendirmesi bütün işlemler için yeterli olmayabilir. Vekâletnamenin verildiği andaki durum, temsil yetkisinin doğumu bakımından ayrıca önemlidir.
Özellikle ilerleyici hastalıklarda önceki bir tarihte ehliyet bulunması, sonraki tarihte de bulunduğunu göstermez. Geçici bilinç bozukluğu gibi durumlarda ise dönemler arasında farklılık olabilir. Tıbbi kuruldan istenen değerlendirme, dilekçede geçen her tarih ve işlem türünü ayrı karşılamalıdır.
2026 tarihli kararda ipotek ile sonraki devir ayrımı
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.03.2026 tarihli, E.2025/871, K.2026/1851 sayılı kararında, önceki ipotek işlemi ile sonraki vekâletname ve tapu devri bakımından ayrı ehliyet değerlendirmeleri yapılmıştır. Sonraki işlemlerde ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptaline, önceki ipotek yönünden ise talebin reddine ilişkin sonuç onanmıştır. [3]
Bu örnek, tapu iptalinin kabulünün taşınmaz üzerindeki her hakkın otomatik silinmesi anlamına gelmediğini gösterir. İpotek için de ayrı talep, doğru hak sahibi ve işlem tarihine ilişkin delil gerekir. Tescille birlikte hangi takyidatın hangi hukuki sebeple kaldırılmasının istendiği açıklanmalıdır.
İşlem tarihindeki sağlık durumu hangi delillerle belirlenir?
Sağlık kayıtları için tarih odaklı dosya hazırlanması
Hastane yatışları, poliklinik muayeneleri, nöroloji ve psikiyatri kayıtları, bilişsel testler, reçeteler, ilaç kullanım bilgileri ve evde bakım belgeleri araştırılabilir. Önemli olan mümkün olduğunca işlem öncesi, işlem günü ve yakın sonrasındaki durumu ortaya koymaktır. Uzak tarihli kayıtlar tümüyle değersiz değildir; fakat geçmişe ilişkin çıkarımın bilimsel dayanağı gösterilmelidir.
Kayıtların hangi kurumda bulunduğu, yaklaşık tarihleri ve neden istendiği belirtilmelidir. Yalnız “bütün hastane kayıtları getirilsin” biçimindeki belirsiz talep yerine somut bir kurum ve dönem listesi hazırlanması araştırmayı kolaylaştırır. Arşiv kaydı bulunamadığında bu sonuç da dosyaya yansıtılmalıdır.
| Delil grubu | Açıklığa kavuşturduğu mesele | Tek başına göstermediği sonuç |
|---|---|---|
| İşleme yakın sağlık kaydı | O dönemdeki klinik bulgular | Hukuki işlemin mutlaka geçersizliği |
| Sonradan verilen tanı | Hastalığın seyri hakkında veri | Önceki bütün işlemlerde ehliyetsizlik |
| Vesayet dosyası | Kısıtlama sebebi, rapor ve tarih | Geçmişteki her gün aynı durumun varlığı |
| Tanık anlatımı | Davranış, iletişim ve günlük gözlemler | Uzman tıbbi değerlendirmenin bütünü |
| Tapu ve noterlik belgeleri | İşlem türü, tarih, katılan kişiler | Çekişmeli ehliyet konusunun kesin çözümü |
Tanıklara hangi olaylar sorulmalıdır?
“Çok yaşlıydı”, “unutkandı” veya “bize göre sağlıklıydı” gibi genel kanaatlerin yerine somut gözlem aranır. Kişi yakınlarını tanıyor muydu? İşlem öncesinde taşınmazını satma niyetini açıklamış mıydı? Bedel ve satışın sonucunu konuşabiliyor muydu? Tanık bu olayları bizzat hangi tarihte görmüştü?
Tanıkların değerlendirmesi doktor raporunun yerini almaz; ancak tıbbi incelemeye önemli veri sağlayabilir. Tanığın taraflarla ilişkisi, olayları görme olanağı ve anlatımının belgelerle uyumu değerlendirilir. Duyuma dayalı bilgiyle doğrudan gözlem ayrılmalıdır.
Sağlık verilerine erişimde usul
Sağlık kayıtları özel nitelikli kişisel verilerdir. Hukuki iddianın araştırılması, bu kayıtların herkese açık biçimde paylaşılmasını gerektirmez. Başkasının hesabına izinsiz giriş veya kayıtların ilgisiz kişilere dağıtılması yerine, gerekli belgeler uygun temsil yetkisiyle yahut mahkeme aracılığıyla temin edilmelidir. Dilekçeye uyuşmazlıkla bağlantılı bilgi konulmalı, dosya dışındaki yayınlarda kişisel bilgiler açıklanmamalıdır.
Adli Tıp raporu nasıl değerlendirilir?
Mahkeme, özel ve teknik bilgi gerektiren konularda bilirkişi incelemesine başvurur. Ehliyet iddiasında bütün ilgili tıbbi belgeler ve tanık anlatımları uzman değerlendirmesine sunulur. Raporun hangi verilere dayandığı, tartışmalı tarihi doğrudan karşılayıp karşılamadığı ve sonuca nasıl ulaştığı önemlidir. Hukuki nitelendirme ve hüküm verme görevi mahkemeye aittir. [2]
Çelişkili raporlar giderilmelidir
Bir rapor ehliyet bulunduğunu, diğeri bulunmadığını söylüyorsa yalnız istenen sonuca uygun raporun seçilmesi yeterli değildir. Çelişkinin aynı tarihe ve aynı belgelere ilişkin olup olmadığı belirlenmeli; eksik belgeler tamamlanarak yetkili uzman kuruldan açıklama veya yeni değerlendirme alınmalıdır. HMK m.281 uyarınca rapora itirazlar, tebliğden itibaren kural olarak iki hafta içinde somutlaştırılır. [2]
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 26.02.2026 tarihli, E.2025/3581, K.2026/1467 sayılı kararında, daha önce raporlar arasındaki çelişkinin Adli Tıp Üst Kurulunca giderilmesi istenmiştir. Bozma sonrasında bağış tarihinde fiil ehliyeti bulunmadığını belirleyen değerlendirmeyle tapu iptali kabul edilmiş ve sonuç onanmıştır. Dosyadaki sulh metni de vesayet ve feragat koşulları bakımından ayrıca ele alınmıştır. [4]
Bu karar, ilk raporun her durumda son söz olmadığına işaret eder. Bununla birlikte her itiraz yeni rapor alınmasını zorunlu kılmaz; eksiklik veya çelişki açıklanmalıdır. Yalnız sonucun aleyhe olması, bilimsel raporu etkisizleştiren yeterli gerekçe değildir.
Ehliyetsizlik belirlenememesi kabul kararı anlamına gelmez
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 26.06.2025 tarihli, E.2024/3421, K.2025/3377 sayılı kararında, satıştan yaklaşık beş ve yedi buçuk yıl sonrasına ait sağlık belgeleri bulunmasına rağmen işlem tarihine yakın yeterli veri elde edilememiştir. Uzman raporunda geçmiş tarih bakımından kanaat oluşturulamadığı belirtilmiş; ehliyetsizlik iddiasının kanıtlanamadığına dayanan ret kararı onanmıştır. [5]
Kararın sonucu “eski işlemler hiçbir zaman incelenemez” değildir. Somut dosyada ispatın gerçekleşmemiş olmasıdır. Uzmanın kesin bir sonuca ulaşamaması da kendiliğinden davacı lehine yorumlanmaz. Bu nedenle işleme yakın kayıtların erken araştırılması dosyanın esasını etkileyebilir.
Davayı kim açar ve kime karşı açar?
Kişi hayattaysa hakkın sahibi kendisidir; dava ehliyeti yoksa uygun yasal temsil gerekir. Vasi aracılığıyla yürütülecek davada vesayet makamının gerekli izinleri ve varsa menfaat çatışması kontrol edilir. TMK m.462’deki dava açma ve diğer işlem izinleri, sulh veya feragat gibi tasarrufların da ayrıca değerlendirilmesini gerektirir. [1]
Malik ölmüşse mirasçılar bakımından terekenin elbirliği mülkiyeti, tüm mirasçıların katılımı veya temsilci atanması ve talebin terekeye iade biçiminde kurulması önem kazanır. Kişisel miras payı talebi her üçüncü kişiye karşı aynı biçimde ileri sürülemez. Davalı ise kural olarak güncel kayıt malikidir; ipoteğin kaldırılması isteniyorsa ipotek hakkı sahibi de ilgili talep yönünden değerlendirilir.
Olağan tapu iptali uyuşmazlığında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, kesin yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Vesayet işlerine ilişkin sulh hukuk mahkemesi kararları ile tapu iptaline ilişkin esas dava birbirine karıştırılmamalıdır. Arabuluculuk konusu da temel ilişki ve özel dava şartı hükümlerine göre değerlendirilir; bütün ehliyetsizlik davaları için tek bir zorunluluk kurulmaz. [2]
İyiniyetli alıcının tapusu korunur mu?
Ayırt etme gücü olmayan kişiyle doğrudan işlem yapan alıcının hastalığı bilmemesi, başlangıçtaki ehliyet eksikliğini kural olarak gidermez. Ancak taşınmaz daha sonra başka bir kişiye devredilmişse bu sonraki kişinin TMK m.1023 kapsamında korunması ayrıca gündeme gelir. İlk işlemin tarafı ile sonraki sicile güvenen kişi ayrılmalıdır. [1]
Sonraki malikin uyuşmazlığı bilmesi, taraflarla bağlantısı ve edinim koşulları somutlaştırılır. Aynı ayrım sonradan kazanılmış ipotek gibi haklar bakımından da önem taşır. Tapu iptali istenen kayıt ile her ek ayni hak kendi hukuki dayanağına göre incelenir; sağlık raporu bütün devir zincirini tek başına çözmez.
Süre, tedbir ve alternatif talepler nasıl planlanır?
Ehliyetsizlik nedeniyle yolsuz tescilin düzeltilmesi istemi, hiledeki bir yıllık süreye tabi tutulmaz. Bununla birlikte kadastro öncesi nedenler, sicile güvenerek kazanım, diğer özel hükümler ve bağımsız para talepleri ayrı değerlendirilir. “Süre yok” sözü belge kaybı, yeni devir ve usul sürelerinin ihmal edilmesine neden olmamalıdır.
Taşınmazın yeniden devri tehlikesi varsa ihtiyati tedbir istenebilir. Yaklaşık ispat için mevcut sağlık kayıtları ile işlem zinciri sunulur; tedbirin kapsamı ve teminat mahkemece değerlendirilir. Kararın uygulanmasının süresinde istenmesi ve dava öncesi alınmışsa esas davanın tamamlayıcı işlemleri takip edilmelidir. [2]
Ehliyetsizlik yanında hile, vekâletin kötüye kullanılması veya gabin iddiası varsa vakıalar ayrı açıklanmalıdır. Öncelikle ehliyet konusunun değerlendirilmesi gerekir; ehliyet saptanırsa diğer iddiaların maddi koşulları ve kendi süreleri önem kazanır. Ehliyetsizlik iddiası ileri sürmek, süreye tabi diğer hakları kendiliğinden korumaz.
Tapu geri alınamazsa bedel veya zarar talepleri yönünden sorumlu kişi ve hukuki sebep ayrıca belirlenir. Geçersiz satışta karşılıklı verilenlerin iadesi de gündeme gelebilir. Ehliyetsiz kişinin veya terekesinin, alıcının ileri sürdüğü her harcamayı otomatik ödemek zorunda olduğu kabul edilemez; zenginleşme, kullanım ve ilgili özel hükümler araştırılır.
Yargılama sonunda hangi işlemler gerekir?
Harç dava değerine, keşif ve bilirkişi giderleri yapılacak araştırmaya göre şekillenir. Gerekçeli kararın tebliğiyle kanun yolu süreleri takip edilir; kural olarak istinaf ve temyiz başvuru süreleri ikişer haftadır, ancak kanun yolunun açık olup olmadığı ayrıca belirlenir. Ayni hakka ilişkin hükmün tapuda uygulanması için kesinleşme ve taşınmazın güncel kayıtla eşleşmesi gerekir. [2]
İlgili konular için vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali, sahte vekâletname ve sahte imza nedeniyle tapu iptali ve vasiyetnamenin iptali davası yazılarımıza ve tapu iptal ve tescil davaları sayfamıza da bakabilirsiniz.
Sonuç
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptalinde hastalık adı yerine işlem tarihindeki ayırt etme gücü esas alınmalıdır. Sağlık kayıtları, tanıkların somut gözlemleri, vesayet dosyası ve işlem belgeleri birbirini tamamlar. Her işlem tarihini karşılayan gerekçeli uzman raporu, doğru temsil ve uygun davalı yapısıyla birlikte değerlendirilmelidir. İleri yaş veya sonradan verilen tanı tek başına kabul; resmî işlem yapılmış olması ise tek başına ret sebebi değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
Alzheimer tanısı tapuyu otomatik iptal ettirir mi?
Hayır. Hastalığın tartışmalı işlem tarihinde ayırt etme gücünü nasıl etkilediği araştırılır. Tanının konulduğu tarih ile işlem tarihi ayrı olabilir.
İleri yaşta yapılan her satış için sağlık raporu şart mıdır?
Yalnız yaş, her satışın geçersizliğini veya her davanın kabulünü belirleyen ölçüt değildir. İşlemde ehliyete ilişkin somut durum ve ilgili işlem usulü değerlendirilir.
Satıştan sonra vasi atanması eski işlemi geçersiz kılar mı?
Kendiliğinden kılmaz. Vesayet dosyasındaki tıbbi bulgular, önceki satış tarihinin araştırılmasında delil olabilir.
Kişi öldükten sonra ehliyet incelenebilir mi?
Evet. Sağlık kayıtları, işlem belgeleri ve diğer deliller üzerinden geçmişe dönük uzman değerlendirmesi yapılabilir. Delillerin yeterliliği sonucu etkiler.
Adli Tıp raporuna itiraz edebilir miyim?
Evet. Eksik belge, yanlış tarih, çelişki veya açıklanmamış bilimsel gerekçe somutlaştırılmalı ve rapor tebliğine bağlı süre takip edilmelidir.
Ehliyetsizlik ispatlanamıyorsa dava yine de kazanılır mı?
Bu iddia bakımından kabul sonucu otomatik doğmaz. Varsa usulüne uygun ileri sürülmüş diğer hukuki sebepler kendi şartları ve süreleriyle incelenir.
Tapu iptal edilince banka ipoteği de silinir mi?
Her durumda silinmez. İpotek işleminin tarihi, dayanağı, hakkı kazananın konumu ve ipoteğe yönelik talep ayrıca değerlendirilir.
Vasi tek başına sulh veya feragat yapabilir mi?
Gerekli vesayet izinleri ve temsil yetkisi kontrol edilmelidir. Bir protokolün imzalanması, bu şartların her durumda sağlandığı anlamına gelmez.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.9–16, 405–409, 426, 462, 640, 702 ve 1023–1025.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 12, 50–56, 190, 266–282, 345, 361, 367 ve 389–397.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 09.03.2026, E.2025/871, K.2026/1851, Hukas üzerindeki karar metni.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 26.02.2026, E.2025/3581, K.2026/1467, Avarsis üzerindeki karar metni.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 26.06.2025, E.2024/3421, K.2025/3377, Avarsis üzerindeki karar metni.