Bir taşınmazın piyasa değerinin altında satılması, tek başına tapunun iptalini sağlamaz. Gabin, diğer adıyla aşırı yararlanma için açık değer oransızlığının, satıcının zor durumundan, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak oluşturulması gerekir. Zarar gören, koşullarına göre işlemin geri alınmasını veya sözleşmeyi koruyarak oransızlığın giderilmesini isteyebilir. [1]
Bu nedenle “ev çok ucuz satıldı” sorusunun yanında üç soru daha sorulmalıdır: Satış tarihinde taşınmazın gerçek değeri neydi? Gerçekte hangi karşılıklar verildi? Alıcı satıcının özel durumundan bilinçli biçimde yararlandı mı? Gabin incelemesi, fiyat tablosuyla kişisel koşulları birlikte ele alır.
Gabinin şartları nelerdir?
Edimler arasında açık oransızlık
TBK m.28, karşılıklı edimler arasında açık oransızlık bulunmasını arar. Taşınmazın özellikleri, konumu, imar durumu, paylı olup olmadığı, üzerindeki haklar ve işlem tarihindeki piyasa koşulları değerlendirilir. Bugünkü yüksek fiyatla yıllar önceki satış bedelini doğrudan karşılaştırmak doğru değildir. [1, 2]
Kanunda bütün taşınmazlar için geçerli yüzde 25 veya yüzde 50 gibi sabit bir iptal eşiği bulunmaz. Büyük fark güçlü bir gösterge olabilir; ancak olayın bütün koşulları ve diğer unsurların varlığı yine araştırılır. Tarafların makul ekonomik nedenlerle rayicin altında anlaşması ile korunması gereken bir zayıflıktan yararlanılması aynı değildir.
Zor durum, düşüncesizlik veya deneyimsizlik
Bu üç durumun birlikte bulunması gerekmez; birinin bulunması yeterli olabilir. Zor durum ekonomik sıkışıklık kadar somut olaydaki kişisel koşullardan da kaynaklanabilir. Düşüncesizlik veya deneyimsizlik ise kişiyi genel olarak küçümseyen etiketler değildir; tartışılan sözleşmeye ilişkin değerlendirme ve deneyim eksikliği araştırılır. [1, 2]
Satıcının borcu bulunması, her satışın zor durum istismarı olduğu anlamına gelmez. Borcun aciliyeti, başka çözüm olanakları, pazarlık koşulları ve alıcının bunları bilip bilmediği önemlidir. Aynı şekilde eğitimli veya ticaretle uğraşan bir kişinin her olayda gabin korumasından yararlanamayacağı biçiminde mutlak bir sonuç kurulamaz. İddia edilen özel durum somutlaştırılmalıdır.
Karşı tarafın bu durumdan yararlanması
Fiyat farkıyla satıcının özel durumu arasında bağlantı gerekir. Alıcının tesadüfen uygun fiyatlı bir taşınmaz bulması ile satıcının çaresizliğini bilerek ölçüsüz karşılık elde etmesi farklıdır. Görüşmelerin kim tarafından başlatıldığı, satışın ne kadar hızlı yürütüldüğü, alıcının satıcı hakkındaki bilgisi ve pazarlık süreci araştırılır.
Kısacası nesnel unsur olan açık oransızlık, satıcının özel durumu ve bu durumun istismarı birlikte değerlendirilir. Bir bilirkişinin düşük fiyat belirlemesi, bu bütünün yalnız bir parçasıdır; alıcının sömürme davranışı bakımından tanık ve yazışma gibi başka deliller gerekir. [1, 2, 3]
Tapuda yazan bedel mi, gerçekten verilen karşılık mı esas alınır?
Tapuda gösterilen satış bedeli, araştırmanın başlangıç verilerinden biridir. Tarafların gerçekten kararlaştırdığı ve ifa ettiği karşılık belirlenmelidir. Banka ödemeleri, alıcının üstlendiği ve ödediği borçlar, hacizlerin kaldırılması için yapılan ödemeler veya takas edilen başka bir mal, iddia ve ispat durumuna göre toplam karşı edimde dikkate alınabilir.
Konunun ayrıntıları için tapu devrinden sonra satış bedelinin ödenmemesi yazısına bakılabilir.
Burada iki yönlü hata riski vardır. Yalnız düşük tapu bedelini esas almak gerçek ödemeleri gözden kaçırabilir. Diğer taraftan alıcının “elden daha fazla verdim” savunmasını belgesiz biçimde doğru kabul etmek de değer farkını yapay olarak ortadan kaldırabilir. Hangi ödemenin kimin borcuna, hangi tarihte ve hangi anlaşmayla yapıldığı açıklanmalıdır. Bu yönüyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil yazısı da birlikte okunabilir.
Açıklamalı hesap örneği
Aşağıdaki tamamen kurgusal örnekte satış tarihindeki rayiç değer 4.000.000 TL kabul edilmiştir. Alıcının satıcıya 900.000 TL ödediği ve sözleşme gereği satıcının 600.000 TL borcunu ayrıca kapattığı ispatlanırsa karşılık incelemesinde yalnız 900.000 TL’ye bakılması eksik kalabilir. Bu hesap, gabinin oluştuğuna ilişkin otomatik sonuç değildir.
| Hesap kalemi | Varsayılan tutar | Kontrol edilmesi gereken nokta |
|---|---|---|
| Satış tarihindeki taşınmaz değeri | 4.000.000 TL | Gerçek emsaller ve taşınmaz özellikleri |
| Satıcıya doğrudan ödeme | 900.000 TL | Banka kaydı ve ödeme sebebi |
| Satıcı borcunun kapatılması | 600.000 TL | Anlaşmayla bağlantı ve gerçek ödeme |
| İncelenecek toplam karşılık | 1.500.000 TL | Mükerrer kalem bulunmaması |
Borç zaten taşınmazın değerini azaltan bir unsur olarak hesaba katılmışsa, aynı kalemin karşı edimde tekrar değerlendirilip değerlendirilmediği açıklanmalıdır. Bilirkişi raporu hangi yöntemi kullandığını denetlenebilir biçimde göstermelidir. Satıcının zor durumu ve alıcının bundan yararlanması ise hesap tablosundan ayrı delillendirilir.
Bilirkişi değeri hangi tarihe göre belirlemelidir?
Gabin şartlarının incelenmesinde esas olan sözleşmenin kurulduğu andaki değer ilişkisidir. Bilirkişi, o tarihteki emsal satışları ve taşınmazın o günkü durumunu araştırmalıdır. Sonradan yapılan bina, imar değişikliği veya piyasa sıçraması geçmişte mevcutmuş gibi hesaba katılamaz. [2]
HGK 2025/643: Sadece geriye endeksleme yeterli bulunmadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.10.2025 tarihli, E.2024/399, K.2025/643 sayılı kararında, dava tarihindeki değerden hareket edilerek endeksler üzerinden satış tarihine gidilmesi ve yeterli emsal araştırması yapılmaması eleştirilmiştir. Kurul çoğunluğu, açık oransızlığın denetlenebilir bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiğini kabul ederek direnme kararını değişik gerekçeyle bozmuştur. Gabinin oluştuğu ve hükmün onanması gerektiği yönündeki görüş çoğunlukça benimsenmemiştir. [2]
Karar, davacının kesin haklı veya kesin haksız bulunduğu biçiminde okunmamalıdır. Eksik değer incelemesinin tamamlanmasını gerektiren bir bozmadır. Gabin dosyasında rapora itirazın neden yalnız “bedel düşüktür” ifadesine bırakılmaması gerektiğini gösterir.
Rapora yönelik somut sorular şunlardır: Emsaller hangi tarihe aittir? Aynı bölgede ve benzer nitelikte midir? Payın satılmasıyla bütün taşınmazın satılması arasındaki fark değerlendirilmiş midir? İmar ve takyidat durumu doğru mudur? Borç kapatma veya başka ödeme kalemleri nasıl hesaba katılmıştır?
Satıcının özel durumu nasıl ispatlanır?
Satış dönemindeki icra takipleri, ödeme baskısı, gelir ve borç durumu, sağlık veya aile koşulları, tarafların yazışmaları ve görüşmelere katılan kişilerin anlatımları önem taşıyabilir. Ancak belgeler yalnız zayıf durumu değil, alıcının bunu bilerek yararlanmasını da açıklamalıdır.
Örneğin satış görüşmesinden önce alıcıya gönderilmiş acil borç mesajları, normal pazarlık süresinin neden kullanılamadığını gösterebilir. Bununla birlikte acil para ihtiyacı bulunması, tek başına alıcının her indirim talebini hukuka aykırı yapmaz. İndirim ile açık oransızlık ve yararlanma arasındaki bağ kurulmalıdır.
Yargıtay 2025/3047: Değer farkı kişisel koşullarla birlikte incelendi
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 16.06.2025 tarihli, E.2024/3432, K.2025/3047 sayılı kararında, gerçek değer ile ödenen toplam karşılık arasındaki büyük fark yanında, satıcının yurtdışında yaşaması, iletişim ve sosyal koşulları ile tanık anlatımları birlikte değerlendirilmiştir. Daire, olayda gabinin unsurlarının gerçekleştiği sonucuyla ret kararını bozmuştur. [3]
Karar, yurtdışında yaşayan veya Türkçeyi sınırlı kullanan herkesin satışının iptal edileceği anlamına gelmez. Değer farkı, kişisel koşullar ve alıcının yararlanması birlikte etkili olmuştur. Aynı fiyat oranı başka delillerle farklı sonuca götürebilir.
Bir ve beş yıllık süreler nasıl işler?
TBK m.28’e göre zarar gören, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği tarihten; zor durumda kalmada ise bu durumun ortadan kalkmasından itibaren bir yıl içinde hakkını kullanabilir. Her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren beş yıllık üst süre bulunur. Bunlar hiledeki sürenin aynısı değildir. [1]
| Dayanılan özel durum | Bir yıllık başlangıç | Her hâlde üst sınır |
|---|---|---|
| Düşüncesizlik | Bu durumun öğrenilmesi | Sözleşmeden itibaren beş yıl |
| Deneyimsizlik | Bu durumun öğrenilmesi | Sözleşmeden itibaren beş yıl |
| Zor durumda kalma | Zor durumun ortadan kalkması | Sözleşmeden itibaren beş yıl |
Örneğin düşüncesizliğini sözleşmeden dört yıl sekiz ay sonra öğrenen kişinin, yalnız öğrenmeden başlayan bir yılı dikkate alıp beş yıllık üst sınırı aşabileceği kabul edilmez. Öte yandan her bir yıllık sürenin doğrudan satış tarihinde başladığı da söylenemez. Başlangıç olayı ve hak kullanımının gerçekleştiği tarih belgelenmelidir.
Hakkın bildirimle kullanılması ile sonrasında açılacak iade veya dengeleme davasının süreleri ve niteliği ayrı değerlendirilebilir. Bu ayrım, beklemeyi güvenli kılan sınırsız bir alan yaratmaz. Özellikle ihtarın içeriği, ulaşması ve talebin hangi seçenek üzerine kurulduğu açık olmalıdır. Eski işlemlerde zaman bakımından uygulanacak kanun ve geçiş hükümleri ayrıca kontrol edilir.
Tapu iptali mi, bedel farkının giderilmesi mi istenmelidir?
Sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirerek geri alma
Zarar gören, koşullarına göre sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirip verdiğini geri isteyebilir. Taşınmaz bakımından tapu kaydının düzeltilmesi, karşılıklı edimlerin iadesi ve arada kurulmuş haklar değerlendirilir. Ödenen bedelin veya sağlanan diğer menfaatin iadesi sorunu göz ardı edilemez; ancak hesabın nasıl yapılacağı talebin niteliğine ve somut verilere bağlıdır. [1]
Sözleşmeyi koruyarak oransızlığın giderilmesi
TBK m.28 diğer seçenek olarak sözleşmeye bağlı kalıp edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini tanır. Bu, bütün olaylarda bugünkü piyasa değerinin tamamını istemek anlamına gelmez. Giderilecek oransızlık, işlem tarihindeki değer ilişkisi ve somut taleple belirlenir. Tapu iptaliyle dengeleme taleplerinin aynı anda koşulsuz elde edilmesi beklenmemelidir.
Seçenekler usulüne uygun biçimde kurulmalı; varsa terditli talebin hangi şartla inceleneceği açıklanmalıdır. Davanın ilerleyen aşamasında talebin değiştirilebileceği varsayımıyla başlangıç planı belirsiz bırakılmamalıdır. Özellikle tapunun sonraki kişiye geçmiş olması, talebin muhatabını ve uygulanabilirliğini değiştirir.
Devir zinciri, görev, tedbir ve dava giderleri
Taşınmaz ilk alıcıdan başka kişiye geçmişse sonraki kişinin sicile güvenerek kazanımı TMK m.1023–1024 kapsamında ayrıca incelenir. Gabinin ispatlanması, sonraki kişinin her durumda kötüniyetli olduğunu göstermez. Sonraki kişinin bilgisi ve edinim koşulları somutlaştırılmalıdır. [4]
Olağan tapu iptali uyuşmazlığında asliye hukuk mahkemesi ve taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi esas alınır. Ancak yalnız para talebiyle açılan dava veya özel görev kuralına giren ilişki aynı biçimde değerlendirilmez. Zorunlu arabuluculuk gerekip gerekmediği de salt “gabin” başlığına göre değil, temel ilişki ve istemin kapsamına göre belirlenir. [5]
Yeniden satış tehlikesi varsa ihtiyati tedbir istenebilir. Tedbir için yalnız yüksek fiyat farkı değil, ileri sürülen hak ve koruma ihtiyacı da yaklaşık olarak gösterilir. Tedbirin uygulanması ve dava öncesi alınmışsa esas davanın açılması için kısa usul süreleri takip edilmelidir.
Dava değeri, nispi harç, keşif ve uzman incelemesi masrafı başlangıçta hesaplanmalıdır. Rapor tebliği sonrası itirazlar kural olarak iki haftada yapılır; kanun yolları ise tebliğ ve kararın özelliklerine göre değerlendirilir. Ayni hakka ilişkin hükmün tapuda uygulanması için kesinleşme gerekir. [5]
İlgili konular için hile, hata ve korkutma nedeniyle tapu iptali, muvazaalı taşınmaz devri, ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve zamanaşımı ve hak düşürücü süre yazılarımıza ve tapu iptal ve tescil davaları sayfamıza da bakabilirsiniz.
Sonuç
Gabin dosyasının temelini işlem tarihindeki gerçek değer, gerçek karşı edim ve özel durumdan yararlanıldığını gösteren olgular oluşturur. Fiyat farkı önemli bir başlangıçtır; tek başına yeterli sonuç değildir. Bir ve beş yıllık süreler birlikte takip edilmeli, tapunun geri alınması ile sözleşmenin korunup dengenin sağlanması seçenekleri açık kurulmalıdır. Denetlenebilir değerleme ve somut kişisel koşullar, genel “ucuza satıldı” iddiasından daha belirleyicidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Evimi yarı fiyatına sattıysam mutlaka geri alabilir miyim?
Hayır. Kanunda bütün dosyalara uygulanacak sabit fiyat oranı yoktur. Özel durumunuzdan yararlanılmış olması ve diğer şartlar da ispatlanmalıdır.
Tapuda düşük bedel yazılması gabin için yeterli midir?
Değildir. Gerçek ödeme, üstlenilen borçlar ve diğer karşılıklar araştırılır.
Gabinde süre bir yıl mı, beş yıl mı?
İkisi birlikte önemlidir. Bir yıl kanunda belirtilen öğrenme veya zor durumun bitişinden; beş yıllık üst süre sözleşmenin kurulmasından başlar.
Acil borç nedeniyle satış yapan herkes dava açabilir mi?
Dava hakkı değerlendirilse de kabul için borç baskısının yanında açık oransızlık ve bu durumdan yararlanma gerekir.
Tacir veya eğitimli kişi gabin ileri sürebilir mi?
Meslek veya eğitim tek başına bütün ihtimalleri dışlamaz. İleri sürülen özel durumun somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği incelenir.
Taşınmazı geri istemeden bedel farkı talep edebilir miyim?
TBK m.28, koşullarına göre sözleşmeyi koruyarak oransızlığın giderilmesine olanak tanır. Hesap ve talep buna uygun kurulmalıdır.
Bilirkişi bugünkü değerden geriye hesap yapabilir mi?
Yöntem denetlenebilir ve işlem tarihine uygun olmalıdır. Yalnız endeksleme, gerekli emsal ve özellik incelemesinin yerine her durumda geçmez.
Alıcı evi başkasına satarsa dava biter mi?
Kendiliğinden bitmez. Sonraki kişinin kazanımı, dava sırasında devir varsa HMK m.125 ve para talepleri ayrı değerlendirilir.
Kaynakça
1 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.28; ilgili iade ve borç hükümleri.
2 — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.10.2025, E.2024/399, K.2025/643, Kanun Yolu üzerindeki tam karar metni; çoğunluk gerekçesi ve bozma sonucu.
3 — Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 16.06.2025, E.2024/3432, K.2025/3047, resmî karar kaydı.
4 — 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.3, 1023–1025.
5 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 12, 111, 125, 190, 203, 266–281, 345, 361, 367 ve 389–397.